Glossary: Fair Housing and Lending Laws +11California · 房地产 · 中文

《公平住房法》是1968年4月通过的联邦法律，禁止在不动产销售中基于购买者的种族、肤色或宗教而进行的歧视。

• ✓1968年4月通过的联邦法律
• ✓禁止在不动产销售中基于种族、肤色或宗教的歧视

红线政策是加州明令禁止的一种贷款政策，即根据据称较高的风险而不考虑个人信用度，拒绝向老旧、变化中的城市地区（通常人口中少数族裔较多）的房产提供房地产贷款。

• ✓红线政策在加州是违法的
• ✓根据地区而非个人信用度拒绝贷款

真实借贷是指联邦法规和法规Z，旨在确保潜在借款人和信用购买者在进行交易前获得信用成本信息。

• ✓由法规Z管理
• ✓确保借款人在交易前获得信用成本信息

《不动产结算程序法》(RESPA) 是一项联邦法律，要求通过 HUD 规定的小册子和表格向借款人披露结算（成交）程序和费用。

• ✓联邦法律，要求披露结算程序和费用
• ✓使用 HUD 规定的表格和小册子

高利贷是指对贷款收取超过法律允许的利率。

• ✓高利贷是指收取超过法定最高利率的利息
• ✓适用于贷款

经纪人必须在加利福尼亚州维持办公室或固定营业地点，且经纪人及销售人员的执照须可供检查。经纪人必须在不迟于下一个工作日通知 DRE 主要办公室地址变更，使用 RE 204（个人）或 RE 204A（公司）。无需缴纳费用。

• ✓经纪人必须在加利福尼亚州维持固定营业场所
• ✓主要办公室地址变更必须不迟于下一个工作日向 DRE 报告
• ✓地址变更使用 RE 204（经纪人）或 RE 204A（公司）；无需费用

当经纪人维持多个营业地点时，每个额外的营业地点都需要一份分支办公室执照。该执照允许全面运营，并且必须在该分支地点可供检查。分支办公室的增设或撤销使用 RE 203 表格；无需缴纳费用。

• ✓每个额外的营业地点都需要一份分支办公室执照
• ✓分支办公室的增设或撤销使用 RE 203 表格；无需缴纳费用
• ✓该分支办公室执照必须在该地点可供检查

经纪人只有在 DRE 签发带有该名称的执照后，才可依据虚构营业名称开展业务。经纪人必须向县书记官提交 Fictitious Business Name Statement，并载明经纪人为登记人。FBNS 自提交当年12月31日起五年后到期。暗示托管（escrow）的名称要求「非独立经纪人托管」。

• ✓dba 要求提交 FBNS，登记人须为经纪人，并随附 RE 204/204A。
• ✓FBNS 自提交当年的12月31日起五年后到期。
• ✓名称若具有误导性、暗示不存在的合伙企业或公司，或包含销售人员姓名，可能会被拒绝。

为调动工作，原经纪人必须立即通知DRE，并将销售人员的执照证书（在RE 214上签署）交给该销售人员；销售人员和新的经纪人须在五日内完成变更（RE 214）。当销售人员因违反《房地产法》而被解雇时，经纪人必须立即向DRE提交经认证的书面声明（第10178条）。

• ✓原经纪人必须立即就销售人员的终止雇佣关系通知DRE（第10161.8条）
• ✓销售人员和新的经纪人须在五日内使用RE 214完成转移
• ✓因违反《房地产法》而终止雇佣关系时，须向DRE提交经认证的书面声明（第10178条）

当经纪人的执照被撤销或暂停时，该经纪人雇用的每一位销售员的执照都会自动被取消。这些销售员可以将其执照转移至新的雇主经纪人。

• ✓经纪人执照被撤销或暂停会自动取消受雇销售员的执照
• ✓受影响的销售员可以将执照转移至新的雇主经纪人

持照人必须始终保留记录在案的邮寄地址，包括在两年逾期续期宽限期内。外州居民必须提交《送达程序同意书》（RE 234）。不在加利福尼亚州开展业务的外州经纪人需提交《外州经纪人确认书》（RE 235）。

• ✓持照人必须始终保留记录在案的邮寄地址，包括逾期续期宽限期
• ✓外州居民必须提交《送达程序同意书》（RE 234）
• ✓邮寄地址属于公开信息，可按列表形式获取

加利福尼亚州的《Holden法案》（《健康与安全法典》第35810条及以下）确保任何存款金融机构在购买、修复、改善或再融资住房的财务援助中，不得基于社区状况、特征或趋势进行歧视。它禁止基于社区的种族、族裔、宗教或原国籍构成（或预期变化）进行歧视，并禁止与这些禁令不一致的估价做法。

• ✓《Holden法案》禁止基于社区状况或趋势的贷款歧视
• ✓它禁止基于社区种族、族裔、宗教或原国籍构成的歧视
• ✓如果为避免不安全或不稳健的商业做法而需要进行考虑，则适用豁免
• ✓估价仍可考虑威胁居住者健康或安全的条件

经纪人可以使用第 2831 和 2831.1 号法规规定的 DRE 分栏记录，所需记录取决于资金是存入还是转交。

• ✓当资金存入信托账户时，必须使用 RE 4522（银行账户记录）和 RE 4523（单独受益人记录）
• ✓当资金未存入而是被转交时，必须使用 RE 4524（已收到信托资金记录——未存入信托账户）
• ✓对于管理的出租物业，可以使用 RE 4525（每处管理物业的单独记录）代替 RE 4523

RE 4522 按时间顺序将所有存入信托资金银行账户和从该账户支出的信托资金记入日记账，不论收款人、付款人或受益人是谁。

• ✓必须显示资金收到日期、收款人/付款人姓名、收到金额、存入日期、支出金额、支票号码/日期以及每日余额
• ✓每个信托账户必须分别保存一份分栏记录（法规 2831）

RE 4523 用于核算从每位受益人或每笔交易收到、或为其收到的资金，以便经纪人确定欠付每一方的资金。

• ✓必须显示存款日期/金额、收款人/付款人姓名、支票号码/日期/金额，以及账户流水余额。
• ✓必须为每位受益人或每笔交易维护单独记录，并为每个信托账户维护单独的一套记录。

RE 4524 用于追踪已收到但未存入信托账户的资金，例如转交至第三方托管的定金、转交给房东的租金，以及转交给贷款机构的借款人还款。

• ✓必须显示收到日期、付款方式、金额、房产描述、资金转交对象以及处置日期。
• ✓处置情况应与收款记录在同一行，而不是按时间顺序记录。
• ✓交易文件夹并非该记录的可接受替代文件。
• ✓Reg 2831(e) 规定，当一笔交易的总金额不超过 1,000 美元时，开给服务提供商的支票可获得豁免（需保留收据三年）。

没有估算企业可售价格的万能公式；初始价格指南只是粗略的起点，而同类企业的市场价格差异很大。为估算价值，经纪人会审查过去三年的经营报表和企业税务报表（可能进行重构以得出调整后净利润）、无形资产、租赁相关事项、融资、法律合规、员工/保险、分区/停车、财务比率、比较案例，以及必要时的评估报告。

• ✓审查过去三年的经营报表和企业税务报表
• ✓调整后净利润可能反映新业主不会承担的可自由支配支出
• ✓由于企业类型多样且难以量化商誉，企业估值很困难
• ✓最终评估价值协调投资质量与该类企业的当前市场价格

两种常见的估值方法是：根据预计年利润和期望回报率将价值资本化，以及评估所购买的固定资产和存货。编制预编预算或预计利润表的经纪人应意识到，这些可能被解释为陈述或保证，从而对买方产生潜在责任。经纪人应仅处理事实性的历史经营情况，并避免对未来收入作出陈述。

• ✓预编预算或预计利润表可能被解释为陈述或保证
• ✓经纪人可能因此类预测性陈述而对买方承担责任
• ✓经纪人应仅处理企业事实性的历史经营情况，并避免对未来收入作出陈述

共同权益细分将独立权益与其他业主共同享有的权益相结合（公寓、股份合作公寓）。公寓包含不可分割的共同权益以及独立的单元权益。合作社（股份合作公寓）涉及赋予占用权的公司股份所有权。规划开发项目拥有单独拥有的地块以及公共区域会员资格。

• ✓共同权益细分将独立权益与共同权益相结合
• ✓公寓包括不可分割的共同权益以及独立的单元权益
• ✓股份合作公寓通过公司股份所有权赋予占用权

土地分割是为出售、租赁或融资而对不动产进行法律监管的分割。《细分地图法》要求向规划委员会提交初步地图，然后提交最终地图。奉献（dedication）是将土地交予公共使用，并由官员接受。

• ✓土地分割者必须在最终地图之前，向规划委员会提交初步地图以供审查。
• ✓奉献既需要所有者的赠与，也需要公共官员的接受。

租赁为租户占用房产设定了条件。净租赁要求承租人除租金外还支付税费、保险和维修费。百分比租赁根据经营业绩计算租金。递增租赁提供不同的费率。安静享有权是指在不干扰占有的情况下使用房产的权利。迁出通知指示租户腾退。

• ✓净租赁要求租户在租金之外支付房产费用（税费、保险、维修费）
• ✓百分比租赁根据租户总营业收入的一定百分比计算租金
• ✓安静享有权保护租户的使用不受占有干扰

摊款包括税务估值以及业主协会（HOA）为维护/储备金支付的款项。特别摊款是用于改善项目（路灯、人行道）的公共收费，或是业主协会在常规摊款之外针对意外维修收取的费用。储备金用于积累资金，以应对未来公共区域的更换和重大维护。

• ✓特别摊款用于资助特定的公共改善项目或业主协会的意外维修
• ✓业主协会储备金用于积累资金，以应对未来公共区域的更换和重大维护

租赁是业主与租户之间的合同，规定了居住条件和期限。出租人/房东向承租人/租户出租。递增式租赁提供差异化的租金，通常基于未来评估；用于长期租赁。地租仅涉及土地使用。升级条款允许与指数相关联的租金向上或向下调整。

• ✓出租人/房东根据租赁协议向承租人/租户授予使用权
• ✓递增式租赁具有差异化的租金，通常基于定期评估
• ✓升级条款根据指数或事件调整租金

驱逐是通过法律程序进行的财产剥夺。建设性驱逐是对安静享受契约的违反，其中租赁人无法获得占有或占有具有危险性。留置租户在租赁期届满后仍然存在。租金转让允许受益人在委托人违约时收取收入。

• ✓驱逐是通过法律程序进行的财产剥夺
• ✓当缺陷剥夺租户的占有权或使占有具有危险性时，建设性驱逐就会发生
• ✓租金转让允许受益人在违约时收取租金

固定装置是附着于土地或改善物的附属物，成为不动产，通常在未获得协议的情况下无法移除。附着是将个人财产附着于土地，使法律将其视为固定装置（实际或拟制）。动产是个人财产。孳息是被视为耕作者个人财产的作物。销售单据转移个人财产的所有权。

• ✓固定装置是附着的物品，成为不动产
• ✓附着将个人财产转换为固定装置（实际或拟制）
• ✓孳息（年度作物）被视为耕作者的个人财产
• ✓销售单据转移个人财产的所有权

共管公寓是对不动产的一部分拥有的不分割共有权益，加上对一个单元的单独利益。共有利益小区包括单独权益与共有权益相结合（共管公寓、股份合作社）。CC&R（契约、条件和限制）建立了业主的权利和义务。合作社由公司拥有；占有权通过购买股份获得。

• ✓共管公寓将单独的单元权益与不分割的共有权益结合在一起
• ✓CC&R为小区中的业主建立权利和义务
• ✓股份合作社由公司拥有，占有权通过股份所有权获得

第6号提案（1982年6月8日）废除了加利福尼亚州的继承税和赠与税。这些废除有具体的生效日期。

• ✓继承税由第6号提案废除（1982年6月8日）
• ✓赠与税由第6号提案废除，适用于1982年6月7日之后作出的赠与

第6号提案确立了加利福尼亚州遗产税，其结构为一种「补足税」（pick-up tax），等同于联邦对州死亡税的抵免额，因此不会增加遗产的成本。须在死亡后九个月内提交申报表并缴纳税款。

• ✓遗产税固定为联邦对州死亡税抵免的最高额——不增加遗产成本
• ✓如果要求提交联邦遗产税申报表，则须提交加利福尼亚州遗产税申报表（1987年1月1日之后的死亡）
• ✓申报表和税款应在死亡后9个月内提交并缴纳
• ✓逾期申报罚款：每月5%，最高25%；未缴金额按年利率12%计息

根据1968年联邦公平住房法，当歧视行为剥夺住房机会、当有人因接待少数族裔访客而被驱逐，或当歧视导致其住宅贷款被拒绝时，所有人都有权提起诉讼。

• ✓1968年联邦公平住房法保护人们免受住房歧视
• ✓当歧视导致住房被拒、驱逐或住宅贷款受阻时，个人可以提起诉讼
• ✓因少数族裔客人而进行报复性驱逐违反公平住房法

贷款人根据担保物价值在非司法（受托人）出售和司法出售之间进行选择。

• ✓受托人出售（出售权）消灭赎回权，且通常具有绝对效力；当财产价值足以覆盖债务时优先采用
• ✓当担保物不足且该文书不属于购买款融资时，可使用司法出售以寻求差额判决

加利福尼亚州要求在气球付款到期前提前通知。

• ✓《加州民法典》第2924i条要求，对于由自住的一至四户住宅担保、期限超过一年的气球付款贷款或宽限安排，须提前90至150天通知。
• ✓根据《加州民法典》第2966条，卖方回贷（seller carry-back）也需要类似的提前通知；未发出所需通知，不得启动止赎程序。

当事人与财产必须经过适当识别；文件须经签署、交付并被接受；办理登记需要公证确认。

• ✓除非存在额外共同签署人或单独担保物，否则本票与担保文书中的当事人名称应保持一致。
• ✓办理登记必须进行公证确认；经确认后，非经后续确认，不得对当事人作出任何变更。
• ✓有效的信托契据或抵押必须具有有效的基础债务或义务，否则它不担保任何东西。

用作伪装担保工具的转让契据，被视为无出售权的抵押。

• ✓为债务提供担保的“deed absolute”（绝对转让契据）被认定为无出售权、须经司法止赎的抵押（《加利福尼亚州民法典》第2925条和第2950条）。
• ✓此类交易不得由MLB（抵押贷款经纪人）设计安排，应由法律顾问审议。

只付利息本票是一种无摊销本票，本金在到期时以气球付款方式一次性偿还。

• ✓未偿本金余额保持不变，并在约定日期以气球付款方式到期应付
• ✓1至4单元贷款的气球付款通常在一至七年内到期，最常见为五年
• ✓较短期限应仅限于具有合理还款方式的过桥贷款或建筑贷款

受保护贷款对经纪人报酬和气球付款时间有具体管控。

• ✓受保护贷款包括由经纪人协商的贷款、金额低于20,000美元的后顺位贷款，或金额低于30,000美元的第一顺位贷款。
• ✓非业主自住房产上期限少于三年的贷款，不得在第36个月之前设置气球付款；任何一期付款不得超过最小一期付款的两倍。
• ✓业主自住房产上的贷款必须超过六年才可包含气球付款；气球付款只能在最终付款时进行，且最终付款不得早于第73个月。
• ✓受保护贷款的气球付款必须根据B&P（《商业与职业法典》）10241.4予以披露。

Piggyback 融资使用两笔传统贷款来购买或再融资住宅物业。

• ✓典型情况是第一笔贷款最高为80%，次级贷款最高可再增加10%，使综合贷款价值比（CLTV）达到90%。
• ✓Piggyback 融资避免不可抵税的抵押保险成本，转而采用可抵税的次级贷款利息支出。

周转/过桥贷款是一种以房屋净值作抵押的临时贷款，用于支付首付款或建设费用。

• ✓根据加州法律，为消费者主要住所的购置或建造而提供的过桥贷款，期限为一年或以下（《加州金融法典》第4970(d)条）。
• ✓短期贷款受到严格监管，抵押贷款经纪商（MLB）在无法律顾问意见的情况下不应向私人投资者提供此类贷款。

担保文书可以担保多笔债务、涵盖多宗地块，并可由非债务人提供。

• ✓一份文书可以担保多笔债务，而一笔债务也可以由多宗地块上的多份文书担保
• ✓一个人可以出具信托契据来担保他人的债务，或作为保证人或担保人；信托人不必是债务人

当后续事件导致初始披露不准确时，贷款人必须在交易完成前三天重新披露。如果完成时的 APR 与已披露的 APR 相差超过常规交易的 1/8 个百分点，或超过非常规交易的 1/4 个百分点，则必须重新披露所有已变更条款。

• ✓常规交易的 APR 容差为 1/8 个百分点
• ✓非常规交易的 APR 容差为 1/4 个百分点
• ✓更正后的披露必须在交易完成前三天重新交付

若一筆交易涉及超過一名債權人，只需交付一組披露文件，並由各債權人協議由誰負責遵守。若有多名借款人，披露文件可提供給負主要責任的借款人，但在可撤銷交易中，披露文件必須提供給每一位有撤銷權的借款人。

• ✓多個債權人只需一組披露文件；由他們協議由誰負責遵守。
• ✓若有多名借款人，披露文件可提供給負主要責任的借款人。
• ✓在可撤銷交易中，每一位有撤銷權的借款人都必須收到披露文件。

在交易完成之后，有三类事件需要新的披露。再融资是一项单独的交易（现有债务被清偿并替换）；续期、年百分率（APR）下调以及与违约相关的还款变动不属于再融资。当新的人作为后续签票人承担义务时，即发生承担（仅仅增加担保人不是承担）。浮动利率调整需要年度披露，并且必须在新还款金额生效前至少25天但不超过120天发出通知。

• ✓再融资需要新的披露；增加担保人不是承担
• ✓承担需要基于剩余债务进行新的披露
• ✓浮动利率调整通知必须在新还款金额生效前至少25个日历日但不超过120个日历日发出
• ✓同一贷款人且无新增资金的债务合并不属于再融资

披露必须反映法律义务的条款。如果信息未知，披露应反映合理可获得的最佳信息，并且必须明确说明这些信息属于估算。贷款人可忽略整分取整、非营业日安排、月份长度不一、闰年以及规定限度内的某些轻微首期不规则情况。

• ✓披露必须反映法律义务，或反映合理可获得的最佳信息（并标注为估算）
• ✓贷款人可忽略闰年、月份长度差异及轻微不规则情况
• ✓对于即期债务，除非指定了替代日期，披露假定期限为一年

自2009年10月1日起，第35条（高价格）抵押贷款是指以借款人主要住所为担保的消费信贷交易，其年百分率（APR）超过平均最优报价利率：第一顺位留置权为1.5个百分点及以上，次级留置权为3.5个百分点及以上。「平均最优报价利率」源自低风险交易提供的利率，由美联储理事会（FRB）至少每周公布一次。

• ✓第一顺位留置权触发条件：年百分率超过平均最优报价利率1.5个百分点或以上
• ✓次级留置权触发条件：年百分率超过平均最优报价利率3.5个百分点或以上
• ✓美联储理事会至少每周公布平均最优报价利率（例如，H-15号出版物）

第35条不包括初始建设融资、期限不超过12个月的过桥贷款、反向抵押贷款（226.33）或HELOC（226.5b）。对于第35条第一留置权贷款，必须在贷款完成前为房产税和所需保险设立代管/预存账户。借款人可请求取消，但不得早于贷款完成后365天。

• ✓豁免：初始建设融资、12个月过桥贷款、反向抵押贷款和HELOC
• ✓第35条第一留置权贷款要求在贷款完成前为税费和保险设立代管/预存账户
• ✓代管取消请求不得早于贷款完成后365天提出

第35条贷款适用与第32条/226.34条相同的披露和禁止行为标准。债权人不得在不顾还款能力的情况下以抵押物为基础发放信贷。提前还款罚金被禁止，除非法律允许，两年后不适用，若通过贷款人或关联机构再融资进行提前还款则不适用，且在贷款完成后的四年内还款额不得变更。

• ✓第35条贷款遵循与第32条（226.32/226.34）相同的标准
• ✓必须考虑借款人在贷款完成时的还款能力
• ✓提前还款罚金在两年后或由贷款人/关联机构进行再融资时不得适用