Effects of Secured Transactions +7California · 房地产 · 中文

信托契据包含允许贷款人在违约或拖欠时宣布全部债务到期的条款，包括出售即到期条款和进一步设押即到期条款。这些加速条款使贷款人在所有权转让或财产被进一步设押时，可以要求清偿或重新协商。

• ✓未能支付债务还本付息、税款，或未能维护财产时，允许加速到期。
• ✓出售即到期条款和进一步设押即到期条款是加速条款的形式。
• ✓没有出售即到期条款的贷款不受这些规则影响。

Wellenkamp诉美国银行案（1978年）禁止州特许贷款机构自动执行出售即到期条款。Fidelity Federal诉de la Cuesta案（1982年）支持联邦贷款机构执行该条款。《Garn-St. Germain法案》（1982年10月15日生效）使出售即到期条款可由所有贷款机构自动执行，并优先于州法。

• ✓Wellenkamp案（1978年）限制了州特许贷款机构对出售即到期条款的自动执行
• ✓Fidelity Federal诉de la Cuesta案（1982年）支持联邦贷款机构的执行
• ✓《Garn-St. Germain法案》（1982年10月15日）使出售即到期条款可由所有贷款机构执行

购房款债务有两个定义：优先于买方设立的其他留置权，以及反差额保护。卖方提供的贷款属于购房款债务。第三方贷款只有在用于购买并自住1至4单元住宅时才属于购房款债务。投资/收益性融资不符合条件。

• ✓卖方/出售方为购价提供的融资属于购房款债务
• ✓第三方贷款仅对业主自住的1至4单元住宅属于购房款债务
• ✓对业主自住房屋进行再融资会将其转为非购房款债务

转让由抵押担保的债权时，担保随之转让。仅转让抵押而不转让本票，不发生任何转让；但仅转让本票而不转让抵押，则赋予受让人担保权。登记可向所有人构成推定通知。

• ✓仅转让本票而未转让抵押，受让人取得担保权（《加州民法典》第2936条）
• ✓仅转让抵押而未转让本票，对受让人不发生任何转让
• ✓登记转让构成推定通知（《加州民法典》第2934条）

每位洽谈贷款或出售/转让本票的持牌人，都必须安排将信托契据或转让书进行登记，并必须以书面形式建议立即登记。从事贷款服务的抵押贷款经纪人（MLB）可以保留原始文件，但必须通过登记并提供相符副本来完善交付。

• ✓持牌人必须安排将信托契据或转让书进行登记（B&P 10233.2、10234、10234.5）
• ✓如果尚未登记，必须以书面形式建议立即登记
• ✓从事贷款服务的抵押贷款经纪人（MLB）可保留原始文件，但必须通过登记来完善交付

当设有担保的财产被转让时，买方取得新的融资、在受该贷款约束的情况下购买，或承担该贷款。如果贷款包含转售即到期条款，买方不能以受该贷款约束的方式取得产权。在承担贷款的情况下，买方成为主债务人；责任替换使卖方获释。

• ✓当存在转售即到期条款时，不能以受现有贷款约束的方式取得产权
• ✓除购买价款贷款情形外，卖方通常仍承担个人责任
• ✓在承担贷款时，责任替换使卖方免除全部责任

对于业主自住住宅，强制执行的显著例外包括与占用无关的次级留置权、联权共有人之间的转让、借款人死亡时向亲属的转让，以及转入可撤销生前信托的转让。截至1985年10月15日，未经贷款人同意的转让在加州已基本被取消。

• ✓与占用无关的次级留置权的设立可获豁免
• ✓借款人死亡时向亲属的转让可获豁免
• ✓转入可撤销生前信托（借款人为委托人/受益人）可获豁免
• ✓联邦储蓄贷款机构可对在其受联邦特许期间发放的贷款执行此类条款

对于拥有四个或更少住宅单元的房产，信托契据中的加速清偿条款无效，除非该条款全文印载于担保文书和本票或其他债务文件两者之中。

• ✓加速清偿条款必须同时出现在担保文书和本票中
• ✓适用于包含四个或更少住宅单元的房产（《加利福尼亚州民法典》第2924.5条）
• ✓为规避转售即付条款而进行的隐蔽转让不是可接受的做法

留置权通常按登记时间确定优先顺序，实际通知或推定通知决定优先顺序。县和市的不动产税以及经授权的摊派属于「超级留置权」，无论何时登记，均优先于信托契据。

• ✓优先顺序通常按登记时间确定
• ✓不动产税和摊派属于超级留置权，无论是否登记均享有优先权
• ✓特别/从价摊派与税款享有同等优先权（《政府法典》第53930条）

债务人/借款人/信托人/抵押人这些术语可互换，均指借款人。债权人/贷款人/受益人/抵押权人这些术语可互换，均指贷款人。担保文书的效力包括债务转让、转移、加速到期、抵销声明、留置权优先顺序以及购价款区分。

• ✓债务人、借款人、信托人、抵押人是可互换的术语
• ✓债权人、贷款人、受益人、抵押权人是可互换的术语
• ✓加州是留置权理论州，而非所有权理论州

在将现有抵押贷款转让给投资者时，会取得一份抵销声明（禁止反言证明书），其中载明未付余额、利息支付日期、利率、还款金额、到期日、加速条款以及业主的任何主张。它补充受益人声明。

• ✓抵销/禁止反言声明确认归属于受让人的义务
• ✓包括未付余额、利率、付款条件和现有主张
• ✓补充有关贷款状态的受益人声明

RESPA 要求的第四项披露是《服务披露声明》。它必须在申请时提供，或在提交申请后 3 个工作日内，由预期进行 table funding 的债权人/贷款人或抵押贷款经纪人，或预期提供第一留置权经销商贷款的经销商提供。其目的是告知申请人贷款服务可能、将会或不会被转让。

• ✓必须在申请时提供，或在提交申请后 3 个工作日内提供
• ✓预期进行 table funding 的债权人/贷款人或经纪人，或预期提供第一留置权经销商贷款的经销商必须提供
• ✓「抵押贷款服务贷款」与「联邦相关抵押贷款」可互换使用
• ✓不得从事 table funding 的加州抵押贷款经纪人无须出具《服务披露声明》

根据联邦 RESPA 法规，table funding 是一种结算，其中贷款通过同时垫付贷款资金以及将该贷款转让给垫付资金的人而获得资金。在加利福尼亚州，这类交易称为「同时转让」。除涉及依据 RMLA 使用关联贷款人资金的加利福尼亚州抵押贷款银行家的少数有限情形外，table funding 根据加利福尼亚州法律是不被允许的。通过 table funding 融资的贷款不是二级市场交易。

• ✓Table funding = 同时垫付资金加上将贷款转让给垫付资金的人
• ✓在加利福尼亚州，此类交易称为「同时转让」
• ✓就 RESPA 而言，通过 table funding 融资的贷款不是二级市场交易
• ✓除 RMLA 下抵押贷款银行家的少数例外情形外，table funding 在加利福尼亚州不被允许

《贷款服务披露声明》通知第一留置权抵押贷款申请人，收取抵押贷款付款的权利可能会被转让。贷款服务是指收取本金、利息和代管账户付款、寄送对账单、跟踪余额以及处理贷款的其他方面。该声明包含三种贷款服务转让选项中的一种，并说明借款人在转让前将收到提前通知。

• ✓在贷款服务转让发生之前，必须向借款人提供提前通知
• ✓声明使用三种指定选项之一披露贷款服务可能、将会或不会被转让
• ✓贷款服务包括收取本金、利息和代管付款，并寄送对账单

债权人/贷款人、获授权的桌面融资经纪人（table funding broker），或符合条件的经销商，必须在收到申请后的 3 个工作日内，通过亲自递交、美国邮政，或（若申请人同意）传真、电子邮件或电子方式，交付《服务披露声明》（Servicing Disclosure Statement）。如果信贷在 3 个工作日内被拒绝，则无需提供该声明。同一地址的共同申请人只需一份副本；不同地址则需向每位申请人分别提供副本。

• ✓在收到申请后的 3 个工作日内，通过亲自递交、邮寄或经同意的电子方式交付
• ✓如果借款人在三个工作日内被拒绝授予信贷，则无需提供《服务披露声明》
• ✓同一地址的共同申请人只需一份副本；不同地址则需向每位申请人分别提供一份副本

根据 RESPA，二级市场交易是二级市场中贷款义务的善意转让。在 table-funded 交易中的经纪人不会成为债权人/贷款人。HUD 根据实际资金来源和出资贷款人的实际利益来判定善意二级市场转让。当住宅抵押贷款由一名实际债权人/贷款人出售并转让给另一名实际债权人/贷款人时，即发生二级市场交易。

• ✓善意二级市场转让取决于实际资金来源和出资贷款人的实际利益
• ✓在 table-funded 交易中，抵押贷款经纪人不会成为债权人/贷款人
• ✓设立经销商贷款或转让经销商消费信贷合同不属于二级市场交易

不动产买卖合同是一种文书，卖方（vendor，出让方）依此同意在买方（vendee，受让方）满足合同中规定的某些条件后转让不动产的产权，且不要求在该合同签订后一年内完成产权转让。它也被称为分期付款买卖合同（Installment Sales Contract）、转让协议（Agreement to Convey）、买卖协议（Agreement for Purchase and Sale）、土地买卖合同（Land Sale Contract）或土地销售合同（Land Contract of Sale）。

• ✓卖方（vendor）仅在买方（vendee）满足规定条件后才同意转让产权
• ✓该合同不要求一年内完成产权转让
• ✓它必须符合《加利福尼亚州民法典》第2985条及后续条款所规定的要求

根据未登记的土地合同进行出售时，未经买方书面同意，卖方不得以超过合同项下应付金额对该地块设定产权负担。卖方必须将分期付款优先用于以该财产担保的债务，并以信托方式持有税款和保险费付款。

• ✓未登记地块的卖方未经购买方书面同意，不得以超过应付金额对该地块设定产权负担
• ✓卖方必须将分期付款优先用于以该财产担保的债务
• ✓除另有约定外，卖方必须以信托方式持有税款和保险费付款，并且仅将其用于这些目的
• ✓合同必须载明完成付款的年数以及任何税款估算的依据

土地合同给买方带来若干不利之处，包括转让限制、担保价值差、产权不确定，以及如果卖方在过户前死亡、破产或被宣告无行为能力，则面临诉讼风险。

• ✓合同可能包含限制让与或转让的约定条款。
• ✓多数金融机构将土地合同视为劣质担保品。
• ✓买方无法保证卖方在订立合同时拥有有效产权，且不能以此为由撤销合同。
• ✓如果卖方在过户前破产、死亡或被裁定为无行为能力，买方将面临耗时且昂贵的诉讼。
• ✓通过使用由信托契据担保的合同或附带产权保险的三方文书，许多不利之处可被消除。

买方有权就任何于1969年1月1日或之后订立的房地产销售合同，提前偿付全部或部分到期余额；该合同涉及已分割的住宅地块，且其上住宅供不超过四户家庭使用。卖方可以通过书面协议禁止提前偿付，期限最长为销售完成后的12个月。

• ✓提前偿付权适用于1969年1月1日或之后订立的合同，且涉及带有供不超过四户家庭使用的住宅的住宅地块
• ✓卖方可以通过书面协议，禁止在销售完成后的最长12个月内提前偿付
• ✓买方对本提前偿付条款的任何放弃均违反公共政策、不可强制执行且无效，但不影响合同其余部分

从历史上看，卖方的主要优势在于，当买方违约时能够轻易消除买方的权益。Barkis 诉 Scott 案裁定，《加州民法典》第 3275 条足以阻止苛刻且不合理的止赎程序；此后的判例将救济扩大到违约买方——甚至故意违约的买方——实际上取消了自动出售权。

• ✓Barkis 诉 Scott 案裁定，《加州民法典》第 3275 条禁止苛刻且不合理的止赎程序
• ✓此后的判例将救济扩大到即使故意违约的买方，取消了自动出售权
• ✓土地合同作为担保工具的优势已经消失，转而有利于附有出售权的信托契据

购买土地分割区内房产的房地产销售合同必须明确列明该房产的法定描述、截至合同日期存在的所有产权负担，以及合同条款。

• ✓必须明确列明房产的法定描述
• ✓必须披露截至合同日期存在的所有产权负担
• ✓必须载明合同条款

评估官根据房产自1975年2月28日以来的状态确定基准年价值。未变更的地块保留锁定的基准价值，每年最多上调2%；已出售/转让的地块获得新的基准年价值；新建工程针对新增改良物取得其自身的基准年价值。

• ✓除非发生所有权变更或新建工程，基准年价值不得改变
• ✓自1975年2月28日以来无变更 = 基准价值锁定，每年最多调整2%
• ✓出售/所有权变更 = 自变更之日起新的基准年价值，每年最多调整2%
• ✓新建工程针对新增改良物取得其自身的基准年价值；土地与改良物可能具有不同的基准年

若干转让可获豁免，不构成“所有权变更”，因而无需重新评估，包括征用替代、灾难替代、父母与子女之间的转让、老年人/残障人士基准年价值转移、配偶之间转让，以及按比例的实体权益转让。

• ✓父母与子女之间转让主要住所及全额现金价值中的首个100万美元可获豁免（第63.1条）——申请须在3年内提交
• ✓如果父母已去世（1996年3月27日之后），祖父母与孙子女之间的转让可获豁免
• ✓年满55岁或残障人士可将基准年价值转移至替代房产（第69.5条）
• ✓配偶之间转让（第63条）以及转入可撤销信托的转让（第62条）可获豁免
• ✓因征用（第68条）和灾难（第69、69.3、70条）而进行的同等替代可获豁免
• ✓父母与子女豁免申请必须在转让后3年内，或在收到补充评估/漏估评估通知后6个月内提交

就重新估价而言，某些改良被排除在“新建”定义之外，因此不会触发重新评估。

• ✓用于农业用途的节水设备被排除
• ✓火灾探测/灭火系统以及与火灾相关的疏散通道改造被排除
• ✓为残障人士通行而进行的改造被排除
• ✓抗震加固和正常维护/维修被排除
• ✓主动式太阳能系统（第63(b)条）和受环境污染的房产被排除

根据第51条，估值官必须承认价值下降。应税价值为基准年价值（每年复合计算）或全额现金价值（第110条）中的较低者。业主可能需要将价值下降提请估值官注意。

• ✓应税价值 = 基准年价值或全额现金价值中的较低者
• ✓业主可能需要明确通知估值官价值下降
• ✓县均衡委员会必须受理降低估值申请

在加利福尼亚州，综合规划被称为“总体规划”。每座城市和每个县都必须采用自己的总体规划，以实现覆盖其全部规划区域的长期物质开发。法院将其描述为“所有未来开发的宪法”，并且所有土地使用决策都必须与其保持一致。

• ✓每座城市和每个县都必须采用总体规划（《加利福尼亚州政府法典》第65300条）
• ✓城市和县的所有土地使用决策都必须与总体规划保持一致
• ✓规划区域包括其管辖范围内的所有土地，以及与规划相关的外部土地

州法律规定总体规划必须涉及七个主要类别，称为「要素」。根据地理位置，可能还需要增加其他要素，也可纳入可选要素。所有要素必须构成一份整合且内部一致的开发政策声明。

• ✓七项必备要素是：土地使用、交通、住房、保护、开放空间、噪音和安全
• ✓某些辖区还必须涉及沿海开发和矿产资源保护
• ✓总体规划及其所有要素必须相互整合、内部一致且相互兼容

立法和法院判决将总体规划确立为地方实体开发的当地宪法。一般法城市的区划条例、土地分割图和公共工程必须与总体规划一致。

• ✓一般法城市的区划条例必须与总体规划一致
• ✓除洛杉矶外，每个市/县都被禁止批准与总体规划不一致的土地分割图；所有市/县（包括洛杉矶）都必须拒绝不一致的地图
• ✓1980年的一项法院判决要求所有市/县的公共工程必须与该规划一致
• ✓如果总体规划未能充分处理州强制要求的事项，则不得授予有条件使用许可（1984年判决）

总体规划通常由四个基本组成部分构成：背景数据与分析、目标和发展政策说明、配套图表，以及实施措施方案。具体格式因辖区而异，并取决于当地条件。

• ✓四个组成部分：背景数据与分析、目标与政策说明、图表，以及实施计划
• ✓地方规划机构最终负责制定该规划，无论是由内部人员还是由顾问编制。

规划草案完成后，规划委员会至少举行一次公开听证，并将建议转交地方立法机构；地方立法机构至少举行一次公开听证，然后以决议方式通过、修订或否决该规划。

• ✓规划委员会在转交建议前至少举行一次公开听证
• ✓立法机构在公开听证后以决议方式通过、修订或否决该规划
• ✓在某些特许城市中，规划委员会可在未经公开听证的情况下作出最终决定

对总体规划强制性要素的修订在频率上受到限制。修订可由规划机构发起，按立法机构规定的任何方式发起，或通过创制提案发起。

• ✓强制性要素的修订在任何日历年内不得超过四次。
• ✓通过创制提案进行的修订已获加利福尼亚州最高法院维持。
• ✓如果开发协议已经生效，其条款优先于与之冲突的总体规划修订。

住宅独家房源委托协议（Residential Listing Agreement Exclusive，RLA）是一份针对明确描述的不动产出售的房源委托。“出售权”（right to sell）的意思是“寻找买方的权利”（right to find a buyer）——它并不授权经纪人为卖方签署交易文件。修改使用 MT 表格进行。

• ✓“出售权”仅指“寻找买方的权利”
• ✓房源委托并不授权经纪人为卖方签署交易文件
• ✓典型的房源委托授权放置“待售”标牌、录入 MLS、与买方经纪人合作，以及接受善意定金

根据《商业与职业法典》第10147.5条，在销售不超过四个单元（包括移动房屋）的住宅物业时，房源挂牌必须包含一项通知，即在报酬条款之前以不小于10点的粗体字说明佣金费率并非由法律规定，且可以协商。经纪人在协商之前不得预先印制或预先填入佣金费率。

• ✓《商业与职业法典》第10147.5条要求在报酬条款之前以10点粗体字提供可协商性通知
• ✓通知：「房地产佣金金额或费率并非由法律规定。它们由每位经纪人单独设定，并可由卖方与经纪人协商。」
• ✓经纪人在协商之前不得使用带有预先印制或预先填入佣金费率的房源挂牌
• ✓适用于不超过四个单元（包括移动房屋）的住宅物业

保护条款规定，在挂牌期满后的一段期间内，如果业主本人将房产出售给在挂牌期内实际进入、被带看该房产或提交过报价的人，经纪人的佣金将受到保护。

• ✓经纪人必须在协议规定的时间之前或之内，以书面形式将潜在买家的姓名通知业主。
• ✓保护适用于在挂牌期内实际进入、被带看或提交过报价的买家。
• ✓佣金仅在挂牌期满后的指定期间内受到保护。

房源挂牌必须有明确期限，并在指定日期晚上11:59结束。房产描述必须具体详细，以避免疑问并协助执行。

• ✓房源挂牌必须有明确期限
• ✓期限在指定日期晚上11:59结束
• ✓准确的房产描述有助于房源挂牌的执行

作为对独家权利的回报，经纪人同意尽到应有的勤勉以寻找合适买家并协商出售，这使房源委托成为双边合同。经纪人的权利是「不可撤销」的，意味着未经另一方同意不得撤销，尽管违约可能导致法律上的解除。

• ✓房源委托是双边合同，要求经纪人尽到应有的勤勉
• ✓「不可撤销」意味着未经对方同意，任何一方均不得撤销
• ✓违约（例如未尽到应有的勤勉）可能导致合同被依法解除
• ✓卖方同意就未披露的重大事实对经纪人进行赔偿并使其免受损害

除非以书面形式另有规定，卖方通常陈述其不知悉存在以下情况：违约通知、贷款拖欠、影响该房产的破产/资不抵债、受到威胁或待决的诉讼，或当前/待决/拟议的特别评估；并同意将变更通知经纪人。

• ✓卖方必须披露违约通知、贷款拖欠以及破产/资不抵债
• ✓卖方必须披露受到威胁/待决的诉讼和特别评估
• ✓卖方必须将这些事项的任何变更通知经纪人

签署后，经纪人（broker）或其指定人有权在5天内批准挂牌条款，或以书面形式取消。所有业主都必须签署；合伙企业/公司须由获得授权的适当主管人员签署。当由获授权的持牌人签署时，该挂牌即成为一份双边合同，并附带为期5天的管理层批准条件，且签署时必须向卖方提供一份副本。

• ✓经纪人/指定人有5天时间以书面形式批准或取消该挂牌
• ✓所有业主必须签署该挂牌
• ✓经纪人必须在签署时向卖方提供一份协议副本
• ✓争议解决要求先进行调解，若所有各方均草签，则再进行仲裁

信托账户将信托资金与非信托资金分开，从而提供更好的实物控制和会计控制。它保护委托人的资金免受针对经纪人的诉讼以及遗嘱认证程序的影响，并提供增强的 FDIC 保险保障。

• ✓真正信托账户中的信托资金，不会因针对经纪人的未决诉讼或遗嘱认证程序而被冻结
• ✓在联邦保险银行开设的信托账户中，每位客户的资金按每位所有人最高 250,000 美元获得 FDIC 保险（根据 1965 年 FDIC 意见），而不是整个账户只有 250,000 美元
• ✓账户必须指定为托管账户，并且每位所有人的姓名和权益必须在存款人记录中披露

土地细分商、建筑商或开发商必须了解土地细分的难点以及市场状况。开发计划必须考虑州政府和地方政府的法规，包括《细分土地法》（Subdivided Lands Law）、《细分地图法》（Subdivision Map Act）、《加州环境质量法》（CEQA）、分区规划、地方总体规划与专项规划，以及公众舆论。

• ✓开发计划必须符合《细分土地法》和《细分地图法》
• ✓《加州环境质量法》（CEQA）适用于开发计划
• ✓分区规划、地方总体与专项规划以及公众舆论会影响开发

开发商对地块销售速度的有根据估计称为「吸纳率」，它会影响营销、融资和间接成本，而这些都会根据预期的未来价格波动进行调整。税前利润估算值的计算方法是，从零售销售价格估算值中减去所有项目成本的总和，并考虑利润实现前的时间。

• ✓吸纳率是估计的地块销售速度
• ✓吸纳率影响营销、融资和间接成本
• ✓税前利润 = 估计零售销售价格减去项目总成本，并考虑实现时间

分区与规划方面的前置条件可能会大幅降低一处房产的潜在价值。在购买之前，开发商或建筑商应咨询当地规划机构及私人土地利用专家，以评估项目最终获得批准的可能性以及审批流程的大致时间表。

• ✓分区与规划方面的前置条件可能会大幅降低房产的潜在价值
• ✓在购买房产之前应咨询当地规划机构
• ✓与土地利用专家共同评估获得批准的可能性及大致时间表

开发商使用土木工程师、施工工程师、土壤工程师、土地利用规划师、建筑师、景观建筑师、承包商、律师、产权公司、银行家、房地产分析师、市场研究人员和成本会计师等专业人士。计划包括：(1) 以工程细节呈现的地块实体布局；(2) 土地用途办理与批准时间表；(3) 将提供的配套设施；(4) 直至最后一笔销售完成前的初始融资和持续融资；(5) 广告与销售推广。

• ✓开发计划包括经工程设计的地块布局、批准时间表、配套设施、融资以及广告/销售推广。
• ✓融资必须持续到最后一笔销售完成为止。
• ✓开发商依赖由工程师、规划师、律师和金融专业人士组成的广泛团队。

为确定足够的利润，开发商必须计算：土地成本；政府规费；场外改良设施成本（供水干管、下水道、街道、排水沟、路缘、人行道、街道照明）；测量、法律、营销、融资及办公/管理费用；以及地块或单元可能的零售销售价格，有时是在遥远的未来。

• ✓利润计算包括土地成本、政府规费、场外改良设施、管理费用及估计的零售销售价格
• ✓场外改良设施包括供水干管、下水道、街道、排水沟、路缘、人行道和街道照明
• ✓零售销售价格必须进行预测，有时要预测到遥远的未来

开发商可依据旨在满足预期需求/吸纳率的分期总体规划，对大片土地进行细分。此类项目更为复杂，涉及总体管理限制（master governing restrictions），在州和地方审批上面临更多障碍，通常耗时更长且不确定性更大。

• ✓分期总体规划旨在满足预期需求/吸纳率
• ✓总体规划项目涉及总体管理限制
• ✓大型分期项目面临更大的审批障碍、更长的时间和更高的不确定性

房地产经纪人可以以有限角色获得土地细分经验。土地所有者可能聘请该经纪人作为土地细分人，由经纪人安排专业顾问（土木工程师、土地规划师、土地使用律师）。经纪人和土地所有者可以组成合伙企业：一方出资并提供土地，另一方提供管理和营销（劳务出资，即 sweat equity）。

• ✓房地产经纪人可以作为土地细分人被聘请，以安排顾问
• ✓经纪人和所有者可以组成合伙企业，划分资金/土地与管理/营销角色
• ✓“劳务出资”（sweat equity）指所提供的管理和营销努力