45 temas · Actualizado el 2026-09-17
La Ley de Vivienda Justa es la ley federal aprobada en abril de 1968 que prohíbe la discriminación en la venta de bienes inmuebles por motivos de raza, color o religión de los compradores.
El redlining es una política de préstamo, ilegal en California, que consiste en denegar préstamos inmobiliarios en propiedades ubicadas en áreas urbanas antiguas y en cambio (frecuentemente con grandes poblaciones minoritarias) basándose en un riesgo presuntamente más alto sin considerar la solvencia crediticia individual.
La Veracidad en los Préstamos se refiere a los estatutos federales y la Regulación Z diseñados para asegurar que los posibles prestatarios y compradores de crédito reciban información sobre el costo del crédito antes de realizar una transacción.
La Ley Federal de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) es una ley federal que requiere la divulgación a los prestatarios de los procedimientos de liquidación (cierre) y costos a través de un folleto y formularios prescritos por HUD.
La usura es cobrar una tasa de interés mayor que la permitida por la ley en un préstamo.
Un corredor debe mantener una oficina o un lugar de negocios definido en California, y las licencias del corredor y de los agentes de ventas deben estar disponibles para inspección. Un corredor debe informar a la DRE sobre un cambio de dirección de la oficina principal a más tardar el siguiente día hábil, utilizando el formulario RE 204 (persona individual) o RE 204A (corporación). No se requiere ninguna tarifa.
Se requiere una licencia de oficina sucursal para cada ubicación comercial adicional cuando un corredor mantiene más de un lugar de negocios. Permite la operación completa y debe estar disponible para inspección en la ubicación de la sucursal. Las oficinas sucursales se agregan o eliminan mediante el formulario RE 203; no se requiere ninguna tarifa.
Un corredor puede operar bajo un nombre comercial ficticio solo después de que el DRE emita una licencia que incluya ese nombre. El corredor debe presentar una Fictitious Business Name Statement ante el secretario del condado, mostrando al corredor como registrante. Una FBNS vence cinco años después del 31 de diciembre del año en que se presentó. Los nombres que impliquen escrow requieren “un escrow de corredor no independiente”.
Para transferir el empleo, el corredor anterior debe notificar de inmediato al DRE y entregar al agente vendedor su certificado de licencia firmado en el formulario RE 214; dentro de los cinco días, el agente vendedor y el nuevo corredor completan el cambio (RE 214). Cuando se despide a un agente vendedor por una violación de la Real Estate Law, el corredor debe presentar de inmediato una declaración escrita certificada ante el DRE (Sección 10178).
Cuando la licencia de un corredor se revoca o se suspende, las licencias de cada vendedor empleado por el corredor se cancelan automáticamente. Esos vendedores pueden transferir sus licencias a un nuevo corredor empleador.
Los titulares de licencia deben mantener en todo momento una dirección postal registrada, incluso durante el período de gracia de dos años para la renovación tardía. Los residentes de fuera del estado deben presentar un Consentimiento para la notificación de emplazamiento (RE 234). Los corredores no residentes que no realicen actividades en California presentan un Out of State Broker Acknowledgment (RE 235).
La Ley Holden de California (Código de Salud y Seguridad, Sección 35810 y siguientes) garantiza que ninguna institución financiera de depósito discrimine en la asistencia financiera para comprar, rehabilitar, mejorar o refinanciar viviendas por las condiciones, características o tendencias del vecindario. Prohíbe la discriminación por la composición racial, étnica, religiosa o de origen nacional de un vecindario (o su cambio previsto), y prohíbe prácticas de tasación incompatibles con estas prohibiciones.
Un corredor puede utilizar los registros por columnas del DRE prescritos por los Reglamentos 2831 y 2831.1, y los registros requeridos dependen de si los fondos se depositan o se remiten.
El RE 4522 registra en un libro diario todos los fondos fiduciarios depositados en la cuenta bancaria de fondos fiduciarios y desembolsados de ella, en orden cronológico, independientemente del beneficiario del pago, el pagador o el beneficiario del fideicomiso.
El formulario RE 4523 contabiliza los fondos recibidos de o para cada beneficiario/transacción, a fin de que el corredor pueda determinar los fondos adeudados a cada uno.
El RE 4524 registra los fondos recibidos pero no depositados en una cuenta de fideicomiso, como el depósito de buena fe enviado al escrow, las rentas enviadas a los arrendadores y los pagos de los prestatarios enviados a los prestamistas.
No existe una fórmula mágica para estimar el precio de venta de un negocio; las guías de precios iniciales son apenas puntos de partida aproximados, y los precios de mercado de negocios similares varían considerablemente. Para estimar el valor, el agente examina los estados de operación y las declaraciones de impuestos del negocio de los últimos tres años (con posible reconstrucción a una ganancia neta ajustada), los activos intangibles, los aspectos del arrendamiento, el financiamiento, el cumplimiento legal, los empleados/seguros, la zonificación/estacionamiento, los índices financieros, las comparaciones y los informes de avalúo si es necesario.
Dos métodos de valuación comunes son capitalizar el valor con base en la utilidad anual estimada y la tasa de rendimiento deseada, y evaluar los activos fijos y el inventario que se compran. Un corredor de bienes raíces que prepara un presupuesto pro forma o un estado de resultados proyectado debe saber que estos pueden interpretarse como una declaración o garantía, lo que crea una posible responsabilidad ante el comprador. Los corredores deben ocuparse únicamente de operaciones históricas fácticas y evitar declaraciones sobre ingresos futuros.
Una subdivisión de interés común combina un interés separado con un interés en común con otros propietarios (condominios, cooperativas de acciones). Un condominio tiene un interés común indiviso más un interés separado en la unidad. Una cooperativa (cooperativa de acciones) implica la propiedad de acciones corporativas que otorga el derecho de ocupación. Los desarrollos planificados tienen parcelas de propiedad separada más membresía en áreas comunes.
La subdivisión es una división de bienes inmuebles regulada legalmente para venta, arrendamiento o financiamiento. La Subdivision Map Act exige un mapa tentativo ante la comisión de planificación, luego un mapa final. La dedicación cede terreno para uso público con la aceptación de los funcionarios.
Un arrendamiento establece las condiciones para que un inquilino ocupe una propiedad. El arrendamiento neto exige que el arrendatario pague impuestos, seguros y mantenimiento además del alquiler. El arrendamiento por porcentaje basa el alquiler en el negocio realizado. El arrendamiento escalonado ofrece tasas variables. El goce pacífico es el derecho a usar la propiedad sin interferencia en la posesión. El aviso para desocupar ordena al inquilino dejar la propiedad.
La evaluación incluye el avalúo para impuestos y los pagos de la HOA para mantenimiento/reservas. Una evaluación especial es un cargo público para mejoras (alumbrado público, aceras) o un cargo de la HOA más allá de la evaluación regular por reparaciones imprevistas. Las reservas acumulan fondos para el reemplazo futuro de áreas comunes y el mantenimiento mayor.
Un arrendamiento es un contrato entre el propietario e inquilino que establece las condiciones de ocupación y el plazo. El arrendador/propietario arrienda al arrendatario/inquilino. Un arrendamiento gradual proporciona tasas de alquiler variables, frecuentemente basadas en evaluaciones futuras; se utiliza en arrendamientos a largo plazo. Un arrendamiento de tierra es solo para el uso del terreno. Una cláusula de escalada permite ajustes de alquiler al alza o a la baja vinculados a un índice.
El desalojo es la desposesión por proceso legal. El desalojo constructivo es el incumplimiento del pacto de goce pacífico donde el arrendatario no puede obtener la posesión u la ocupación es peligrosa. Un inquilino moroso permanece después del vencimiento del arrendamiento. La cesión de rentas permite al beneficiario cobrar ingresos en caso de incumplimiento del otorgante.
Los accesorios son pertenencias anexadas a un terreno o mejoras que se convierten en propiedad real y generalmente no pueden ser removidas sin acuerdo. La anexión une la propiedad personal al terreno para que la ley la considere como un accesorio (real o constructivo). Los bienes muebles son propiedad personal. Los embargos son cosechas consideradas propiedad personal del cultivador. Una factura de venta transfiere el título de propiedad personal.
Un condominio es un derecho indiviso en común en una porción de propiedad inmueble combinado con un derecho separado en una unidad. Una subdivisión de interés común incluye un derecho separado combinado con un derecho en común (condominios, cooperativas de acciones). Las CC&R (convenios, condiciones y restricciones) establecen los derechos y obligaciones de los propietarios. Una cooperativa es propiedad de una corporación; la tenencia es por compra de acciones.
La Proposición 6 (8 de junio de 1982) derogó el impuesto sobre herencias y el impuesto sobre donaciones de California. Las derogaciones tienen fechas de entrada en vigor específicas.
La Proposición 6 estableció el impuesto sobre sucesiones de California, estructurado como un impuesto de tipo “pick-up” equivalente al crédito federal por impuestos estatales sobre sucesiones, por lo que no añade costo al patrimonio. Se requiere una declaración y el pago debe efectuarse dentro de los nueve meses posteriores al fallecimiento.
Según la Ley Federal de Vivienda Justa de 1968, todas las personas tienen derecho a entablar una demanda cuando actos de discriminación les niegan oportunidades de vivienda, cuando son desalojadas por tener invitados de minorías, o cuando la discriminación hace que se les deniegue un préstamo residencial.
Los prestamistas eligen entre la venta extrajudicial (del fiduciario) y la venta judicial según el valor de la garantía.
California exige un aviso previo antes de que venza un pago globo.
Las partes y la propiedad deben identificarse correctamente; el documento debe firmarse, entregarse y aceptarse; se requiere reconocimiento notarial para el registro.
Una escritura de transferencia (grant deed) utilizada como dispositivo de garantía encubierto se trata como una hipoteca sin poder de venta.
Un pagaré de solo interés es un pagaré sin amortización con un pago global del principal al vencimiento.
Los préstamos protegidos tienen controles específicos sobre la compensación del corredor y el momento del pago globo.
El financiamiento piggyback utiliza dos préstamos convencionales para comprar o refinanciar una propiedad residencial.
Un préstamo swing/puente es un préstamo temporal con garantía del valor líquido de la vivienda que se usa para el pago inicial o la construcción.
Los instrumentos de garantía pueden garantizar múltiples deudas, cubrir múltiples parcelas y ser otorgados por personas que no son deudoras.
Cuando eventos posteriores hacen que las divulgaciones iniciales sean inexactas, el prestamista debe volver a divulgar tres días antes de la consumación. Se requiere una nueva divulgación de todos los términos modificados si el APR en la consumación varía del APR divulgado en más de 1/8 de 1 punto porcentual en una transacción regular, o en más de 1/4 de 1 punto porcentual en una transacción irregular.
Si una transacción involucra a más de un acreedor, solo se debe entregar un conjunto de divulgaciones y los acreedores acuerdan quién las cumple. Con múltiples prestatarios, las divulgaciones pueden hacerse a un prestatario con responsabilidad principal, pero en transacciones rescindibles, las divulgaciones deben entregarse a cada prestatario con derecho a rescindir.
Después de la consumación, tres eventos requieren nuevas divulgaciones. Un refinanciamiento es una transacción separada (una obligación existente se satisface y se reemplaza); las renovaciones, las reducciones de la APR y los cambios de pago relacionados con el incumplimiento no son refinanciamientos. Una asunción ocurre cuando una nueva persona queda obligada como otorgante posterior (la mera adición de un garante no es una asunción). Los ajustes de tasa variable requieren divulgaciones anuales y aviso al menos 25 pero no más de 120 días antes de un nuevo nivel de pago.
Las divulgaciones deben reflejar los términos de la obligación legal. Si la información es desconocida, las divulgaciones reflejan la mejor información razonablemente disponible y deben indicar claramente que son estimaciones. Los prestamistas pueden hacer caso omiso del redondeo al centavo entero, la programación en días no hábiles, la duración variable de los meses, los años bisiestos y ciertas irregularidades menores del primer período dentro de límites definidos.
A partir del 1 de octubre de 2009, un préstamo hipotecario de la Sección 35 (de precio más alto) es una transacción de crédito al consumidor garantizada por la vivienda principal del prestatario, cuya tasa de porcentaje anual (APR) supera la tasa promedio de oferta preferencial en 1.5 puntos o más para los gravámenes de primer rango, o en 3.5 puntos o más para los gravámenes subordinados. La “tasa promedio de oferta preferencial” se deriva de las tasas ofrecidas para transacciones de bajo riesgo y es publicada por la FRB (Junta de la Reserva Federal) al menos semanalmente.
La Sección 35 no incluye el financiamiento para construcción inicial, los préstamos puente de 12 meses o menos, las hipotecas inversas (226.33) ni las HELOC (226.5b). Para los préstamos de primer gravamen de la Sección 35, se debe establecer una cuenta de depósito en garantía/retención antes de la consumación para los impuestos prediales y el seguro requerido. Los prestatarios pueden solicitar la cancelación no antes de 365 días después de la consumación.
Los préstamos de la Sección 35 aplican las mismas normas de divulgación y de prácticas prohibidas que la Sección 32/226.34. Un acreedor no puede otorgar crédito basado en la garantía sin considerar la capacidad de pago. Las penalizaciones por prepago están prohibidas a menos que la ley las permita, no se aplican después de dos años, no se aplican si el prepago se realiza mediante refinanciamiento del prestamista o de una entidad afiliada, y los pagos no pueden cambiar durante los cuatro años posteriores a la consumación del préstamo.
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