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不需要特定词语或形式，但词语必须：(1) 证明有意建立房东与租户关系，(2) 指明当事人，(3) 描述租赁场所，(4) 载明租金支付的时间、金额和方式，以及 (5) 确定明确期限。

• ✓租赁合同必须证明有意建立房东与租户关系
• ✓租赁合同必须指明当事人、描述租赁场所、载明租金并确定明确期限
• ✓不需要特定词语或形式

在独家代理或独家销售权委托下，经纪人不必一定满足适用于其他委托类型的履约要求。如果经纪人因业主自行出售、通过另一经纪人出售或业主将房产撤出市场而无法履约，则经纪人通常有权根据委托协议获得佣金。

• ✓在独家代理或独家销售权委托下，若经纪人因业主的行为而无法履约，经纪人可以取得佣金。
• ✓业主出售、通过另一经纪人出售或撤出市场，通常使经纪人有权获得佣金。

有时，唯一书面的支付佣金承诺载于买方与卖方之间的购房合同（定金收据）中。为保护获得佣金的权利，即使挂牌委托在报价后数小时内终止，经纪人仍应取得一份单独的佣金协议。如果卖方拒绝，经纪人必须依赖该定金收据。卖方是否负有可强制执行的义务，往往取决于佣金条款的措辞。《商业与职业法典》第10147.5条要求，当任何协议（挂牌委托或定金收据）设立或变更佣金权利时，必须向委托人提供佣金可协商性通知。

• ✓经纪人应取得一份单独的佣金协议，以保护获得佣金的权利
• ✓卖方义务的可执行性取决于定金收据中佣金条款的措辞
• ✓任何设立或变更佣金权利的协议都必须包含《商业与职业法典》第10147.5条的佣金可协商性通知

经纪人追讨佣金依据的是雇佣合同（委托协议）。签署销售合同具有重要意义，因为它证明代理人已促成了一项业主可接受的要约。

• ✓佣金追讨以雇佣合同（委托协议）为依据
• ✓已签署的销售合同证明代理人促成了可接受的要约

对于收益型房产，贷款人依赖作为担保的房产的现金流。NOI 的计算方式：预计总租金加上其他收入等于总总收入；减去空置率因素等于有效总收入；减去营运费用等于净营运收入。债务覆盖率 (DCR) 等于年度 NOI 除以年度抵押贷款偿债额。公寓贷款人可能要求 1.15:1.0；较高风险商业物业可能要求 1.25:1.0。

• ✓DCR 等于年度 NOI 除以年度抵押贷款偿债额
• ✓DCR 为 1.15:1.0 意味着每 1 美元偿债额对应 1.15 美元 NOI
• ✓在计算 DCR 时，实际 NOI（来自长期合同租金）优先于经济/预计 NOI
• ✓较高风险商业物业可能要求 1.25:1.0 的 DCR

投资级商业贷款采用四大分析类别：流动性（流动资产与流动负债之比，2:1 比率可接受）、杠杆（债务与权益之比，经验法则为 3:1 至 4:1）、活动性（收入与总资产之比）和盈利能力（净资产回报率、收益分析/IRR）。流动资产包括现金和一年内到期的应收款项；流动负债是一年内到期的债务。

• ✓大多数贷款机构可接受 2 比 1 的流动比率（流动资产为负债的两倍）
• ✓债务与权益比率的经验法则为 3:1 至 4:1
• ✓将总回报除以权益的收益分析即为内部收益率（IRR）
• ✓盈亏平衡比率为 1:1，此时净营运收入刚好覆盖固定费用

对于自用收益性物业，主要还款来源为借款人的企业，需对营业收入及其他来源与支出和个人债务进行全局现金流分析。企业作为「持续经营实体」的存续能力对于 SBA 担保贷款至关重要。无追索权的单一租户建筑需评估租户的实力与长期存续能力。

• ✓自用收益性物业核保采用全局现金流分析
• ✓企业作为持续经营实体的存续能力对于 SBA 担保贷款资格至关重要

较高成本/价格抵押贷款是一种以借款人的主要住所作为担保的消费信贷交易，其年百分率（APR）超过可比交易的平均最优惠报价利率。若首押贷款的年百分率高于平均最优惠报价利率 1.5 个百分点或以上，或次级留置权贷款高于 3.5 个百分点或以上，则适用该定义。美联储 H-15 公告提供最优惠报价利率。

• ✓首押贷款：年百分率（APR）高于平均最优惠报价利率 1.5 个百分点或以上
• ✓次级留置权贷款：年百分率（APR）高于平均最优惠报价利率 3.5 个百分点或以上
• ✓FRB 每周 H-15 统计公告是最优惠报价利率的参考来源
• ✓在 TILA 第 35 条中也有提及（12 CFR 226.35，Financial Code 4995）

在设立托管账户之前，债权人/贷款人会进行分析，使最低月末目标余额为零。债权人/贷款人可就未预料到的支出收取缓冲金，但缓冲金不得超过托管账户估计年度付款总额的六分之一（1/6）。如果贷款文件规定了更低的缓冲金限额，则以该等规定为准。

• ✓计算年度预计的最低月末目标余额必须为零（-0-）
• ✓缓冲金不得超过估计的托管账户年度付款总额的六分之一（1/6）
• ✓如果贷款文件规定了更低的缓冲金限额，则以贷款文件为准

代管账户中持有的资金必须保留在经授权的加州存款机构；若进行投资，只能投资于加州住宅或企业。当贷款人发放或购买由1至4个住宅单元担保的贷款并设立代管账户时，必须向借款人支付至少每年2%的单利。不允许收取维护或支付费用。代管资金属于信托资金。

• ✓代管资金必须保留在经授权的加州存款机构（《加州民法典》第2955条）
• ✓对于1至4单元房产，必须就代管资金向借款人支付至少每年2%的单利（《加州民法典》第2954.8条）
• ✓对预先收到的代管资金，不得收取维护费或支付费
• ✓对无息信托账户的2%利息豁免不适用于银行

RESPA 要求的第五项披露是《初始托管（预扣）账户对账单》，其中说明由债权人/贷款人为联邦相关抵押贷款设立的托管账户。托管账户通常依据一个日历年度内的月度付款和支出计算，并针对双周或其他周期性付款进行调整。

• ✓《初始托管账户对账单》是 RESPA 要求的第五项披露
• ✓托管账户依据一个日历年度内的月度付款/支出计算
• ✓双周或其他周期性付款账户必须相应调整

如果贷款属于较高成本/价格抵押贷款，则禁止债权人/贷款人发放由消费者主要住所担保的第一留置权贷款，除非为房产税和保险费设立托管账户。此规定适用于2010年4月1日或之后收到的符合资格申请。

• ✓对于主要住所上的较高成本/价格第一留置权贷款，必须设立托管账户
• ✓该要求适用于2010年4月1日或之后收到的申请
• ✓托管账户涵盖房产税以及抵押贷款/房产相关保险费（12 CFR 226.35, 24 CFR 3500.17）

除非债权人/贷款人要求，否则无需为保险设立托管账户（例如，地震保险或债务保护保险属于可选项，而非强制要求）。对于由合作社股份或公寓单元担保的贷款，如果业主协会维持一份总保单，则无需设立保险托管账户。但是，仍须为每套公寓单元单独评定的房产税设立托管账户。在2010年10月1日之前，不要求设立预制房屋托管账户。

• ✓除非债权人/贷款人要求该保险，否则无需设立保险托管账户
• ✓对于拥有协会总保单的合作社/公寓单元，无需设立保险托管账户，但仍须设立房产税托管账户
• ✓在2010年10月1日之前，不要求设立预制房屋托管账户

债权人/贷款人进行初始托管分析，并在结算时或结算后45个日历日内提交对账单。该对账单可并入HUD-1/HUD-1A，也可单独交付。对账单包括每月抵押贷款还款总额、用于税费和保险的部分、预估费用及付款日期的逐项列明、缓冲金额以及试算滚动余额。

• ✓必须在结算时或结算/托管结束后的45个日历日内提交
• ✓可并入HUD-1/HUD-1A，也可作为单独文件交付
• ✓必须包括每月还款明细、逐项预估费用、缓冲金额以及试算滚动余额

在每个托管账户计算年度结束时，债权人/贷款人会进行分析，以确定盈余、短缺或亏空，并编制年度托管账户对账单。账单周期长于一年的项目（例如每三年一次的洪水保险）按等额月缴金额收取（三年期为36期）。当贷款服务被转移且付款/会计方法发生变化时，新服务商必须在转移后60天内提供初始托管账户对账单。

• ✓必须在每个托管账户计算年度结束时进行托管账户分析
• ✓三年一次的洪水保险按36笔等额月缴金额收取
• ✓更改付款/会计方法的新服务商必须在转移后60天内提供初始对账单

根据UCC，一份妥善提交的融资声明可完善担保权益。若未提交，无实际知悉的后续购买人可取得财产而不受在先担保权益的约束。提交文件的担保权人通常受保护，可对抗后续购买人。记录按债务人的真实姓名编制索引。

• ✓一份妥善提交的融资声明可完善担保权益
• ✓若未提交声明，无实际知悉的后续购买人可取得财产而不受在先权益的约束
• ✓UCC记录按债务人的真实姓名编制索引

完善担保权益的适当地点取决于担保物类型：消费品应在债务人住所所在县的县记录官处办理；农作物、林木、矿物、石油和天然气或某些应收账款应在不动产抵押将被登记的地点办理；在所有其他情况下，应向州务卿办理。

• ✓消费品：在债务人住所所在县的县记录官办公室备案
• ✓农作物、林木、矿物（包括石油和天然气）或某些应收账款：在不动产抵押将被登记的地点备案
• ✓所有其他情况：在州务卿办公室备案
• ✓固定物备案应在不动产抵押将被登记的地点办理；组织的住所为其营业地（若有多个，则为其主要行政办公室）

融资声明自提交之日起五年内有效。为延长其有效期，担保方必须在到期前的六个月内提交延续声明；后续延续声明可按同样方式提交。

• ✓融资声明自提交之日起五年内有效
• ✓必须在到期前的六个月内提交延续声明以延长有效期
• ✓提交在出示声明、缴纳提交费用并由官员接受时发生

UCC第9条赋予固定附着物供应商和安装商留置权。首先办理备案的担保债权人通常享有优先权，无论债权何时产生，但购买价金担保权益在购买人取得占有后10天内完善时享有特殊优先权。

• ✓供应商对固定附着物的已完善担保权益优先于所有权人和后续设押权利人的冲突权益（第9313(4)条）
• ✓首先进行适当备案者享有优先权，无论债权何时产生
• ✓购买价金担保权益在购买人取得占有后10天内完善时享有特殊优先权（第9301(2)条、第9312(4)条）

第9编（担保交易、账款出售、合同权利和动产文据）为规范动产上留置权和担保权益的出售、设立及优先顺位提供了一套统一、全面的制度。它赋予担保权人在债务人违约时取消赎回权并运用出售所得的权利。

• ✓涵盖任何意图在动产上设立担保权益的交易——货物、单据、动产文据、账款、合同权利
• ✓其目的是为各种担保融资交易提供简单、统一的架构
• ✓担保权益允许在债务人违约时取消赎回权，并将出售所得用于清偿担保债务

善意地在不适当地点提交的备案，或未在所有要求地点提交的备案，对于其已符合规定的担保物仍然有效，并对知悉其内容的任何人具有效力。在适当地点提交的备案，即使债务人的住所、营业地点或担保物所在地后来发生变化，仍然有效。

• ✓在不适当地点进行的善意备案，对于符合规定的担保物有效，并对知悉其内容的人有效
• ✓适当备案即使在债务人住所、营业地点或担保物所在地后来发生变化时仍然有效
• ✓后续备案（延续、终止、解除、转让、修订）必须与原备案在同一地点提交

使用标准表格 UCC-1（融资声明）和 UCC-2（终止声明）；备案官员记录档案编号、日期和时间，并退回一份经确认的副本。州务卿根据请求，使用 UCC-3《信息或副本申请表》出具有效融资声明的证明。

• ✓UCC-1 是融资声明，UCC-2 是终止声明。
• ✓向州务卿提交 UCC-3《信息或副本申请表》，以获取备案信息。
• ✓州务卿的证明显示有效声明、备案日期/时间以及担保权人的名称和地址。

如果未提交融资声明书，后续购买人和无实际知情的担保权人可不受在先权益约束而取得权利，尽管第9201条使未完善的担保协议在债务人与担保权人之间仍然有效。融资声明书可以提前提交——在担保协议订立之前或权益附着之前——正如托管中常见的那样，用以完善卖方的价款担保权益。

• ✓未提交时，无实际知情的后续购买人/担保权人可不受在先权益约束而取得权利，但第9201条使该协议在当事人之间仍然有效
• ✓融资声明书可在担保协议订立之前或权益附着之前提交
• ✓在托管中，托管人可提前提交以完善卖方的价款担保权益；如果托管失败，UCC-2终止声明书会移除UCC-1

对固定附着物的担保权益可以通过信托契据/抵押中的具体条款设立，也可以通过以融资声明形式作出的固定附着物备案设立；两者均须在不动产所在县登记。将纳入建筑物的普通建筑材料不视为固定附着物。

• ✓固定附着物备案可以通过信托契据/抵押条款或融资声明设立，两者均须在不动产所在县登记
• ✓固定附着物备案必须包含：货物描述、不动产的法定描述、关于该货物现在或将来属于固定附着物的声明，以及其将在该不动产所在县登记的声明
• ✓将纳入建筑物的普通建筑材料不视为固定附着物

作为融资声明的固定物备案，其留置权期限为5年，除非通过延续声明再延长5年；信托契据或抵押中的固定物备案，只要该文书仍然构成留置权，便持续有效。强制执行方式因所采用的形式而异。

• ✓作为融资声明的固定物备案，其留置权期限为5年，可通过延续声明再延长5年
• ✓信托契据或抵押中的固定物备案，只要该文书仍然构成留置权，便持续有效
• ✓融资声明形式的固定物备案依据UCC动产条款强制执行；信托契据或抵押中的固定物备案可依据UCC强制执行，或通过对不动产和动产进行止赎来强制执行
• ✓经债务人签署的担保协议副本，如果包含第9402条要求的所有信息，即可作为融资声明

REITs 分为权益型信托、抵押型信托（短期或长期）或混合型信托。权益型 REIT 最常见，主要收入来自其房地产收取的租金；与其他房地产公司不同，它必须以经营而非转售为主要目的来收购和开发物业。它可以购买或建造楼宇、开发项目、出租以获取租金收入，并发放抵押贷款。抵押型 REIT 直接向业主放贷，并投资于由不动产担保的现有抵押贷款，通过抵押贷款利息获得收入（类似于债券共同基金）。混合型 REIT 将两者结合，既拥有/经营收益性物业，也投资于抵押贷款。

• ✓权益型 REIT：最常见，从租金中获取收入；必须经营物业而非转售
• ✓抵押型 REIT：向业主放贷并投资抵押贷款，赚取利息收入（类似于债券共同基金）
• ✓混合型 REIT：兼具权益型和抵押型 REIT 的特点

REIT可以公开交易或非交易所交易；两者均向SEC备案，但只有公开交易的REIT其股份在国家证券交易所进行交易。私募REIT不能自由交易，也不在SEC注册。投资者按单位支付固定价格，并预期从租金或抵押贷款利息中获得定期股息。私募REIT通常仅在特定赎回窗口期内按照发行人设定的条款进行交易，可能暂停赎回，缺乏其他REIT的信息披露要求，并且通常没有公开或独立的业绩数据。

• ✓公开交易和非交易所交易的REIT均向SEC备案；只有公开交易的REIT在国家交易所交易
• ✓私募REIT不在SEC注册，也不能自由交易
• ✓私募REIT可能暂停赎回，并且缺乏信息披露要求和独立业绩数据

权益型信托的内部增长资本来源是抵押贷款债务再融资，以及出售房产时保留资本利得。外部来源是公开发行其证券、以证券换取房产收购，以及短期银行贷款。

• ✓内部资本来源：抵押贷款债务再融资和保留房产销售产生的资本利得
• ✓外部资本来源：公开发行证券、以证券换取房产收购，以及短期银行贷款

与其他投资一样，REIT 存在投资损失风险，且可能是一种复杂的投资产品。许多技术性规定载于联邦法律、IRS 裁决以及加州公司事务专员法规中。税务规则可能很复杂，因此持牌人应联系 IRS 获取最新税法，并查阅所有相关来源，以充分了解信息。

• ✓REIT 存在损失风险，且属于复杂的投资产品
• ✓适用规则来自联邦法律、IRS 裁决以及加州公司事务专员法规
• ✓持牌人应联系 IRS 获取现行 REIT 税法，并查阅所有相关来源

市场价值是指房产在公平出售条件下，于竞争性公开市场中，由审慎且知情的双方交易时，在无不当刺激的情况下，最可能带来的价格。必须满足五项条件，包括典型动机、市场曝光时间和现金等价支付。

• ✓买方和卖方通常具有典型动机且信息充分
• ✓允许合理的市场曝光时间
• ✓以现金或可比财务条款支付
• ✓价格不受特殊或创造性融资或销售让步影响

成本是创建/生产/取得一处房产所需的金额（事实或估算）。价格是要价、出价或支付的金额（一旦说明即为事实）。价值是房产与买方/卖方之间的货币关系（始终是一种意见，绝非事实）。经纪人关注价格。

• ✓成本 = 创建/生产/取得一处房产所需的金额
• ✓价格 = 要价、出价或支付的金额；一旦说明即为事实
• ✓价值 = 始终是一种意见，绝非事实，且必须始终加以限定
• ✓经纪人/销售人员关注价格（挂牌、出价、合同、BPO）

四个基本要素：效用、稀缺性、需求（具有购买力）和可转让性。所有要素必须同时具备才能创造价值；任何单项要素都无法单独创造价值。

• ✓四个要素：效用、稀缺性、需求（具有财务能力）和可转让性
• ✓四个要素必须同时具备才能实现价值；任何单项要素都无法单独创造价值
• ✓需求必须由购买力支撑才能有效

效用价值针对特定用途（主观价值）。市场价值是在现行条件下房产可出售的金额（客观价值）。价值类型包括清算价值、市场价值、投资价值和评估价值。

• ✓效用价值 = 针对特定用途或个人的主观价值
• ✓市场价值 = 客观价值，基于自愿买方/自愿卖方
• ✓类型包括清算价值、市场价值、投资价值和评估价值

根據《加州民事訴訟法典》第1263.320條，公平市場價值是指在估值日期，由自願（但非被迫）的賣方與準備就緒、願意且有能力（但非被迫）的買方所議定的最高價格，雙方均充分了解該財產的用途與目的。

• ✓定義於《加州民事訴訟法典》第1263.320條
• ✓公平市場價值是估值日期當天的最高價格
• ✓任何一方均無特殊或緊迫的出售或購買需求

USPAP 将客户定义为聘用评估师的一方。《道德规则》的保密条款要求评估师保护评估师与客户关系的保密性质，并且不得将评估结果披露给客户或授权方以外的任何人。

• ✓客户 = 以雇佣或合同方式聘用评估师的一方
• ✓评估师不得披露保密信息，但向客户或授权方披露除外
• ✓州评估师监管机构和法律授权方可获取该信息
• ✓评估师不得向代理人/借款人提供副本，除非他们就是客户

根据第75条及后续条款（自1983年起），评估员在所有权变更或新建工程完工时，按事件发生日以全额现金价值对物业进行评估。附加税款自事件发生日起到期，通过加入补充评税清册的补充评税征收。

• ✓由所有权变更或新建工程完工触发
• ✓确定的价值成为新的基准年价值
• ✓1月1日至5月31日期间的重新评估产生两份补充评税（两张税单）
• ✓6月1日至12月31日期间的重新评估产生一份补充评税
• ✓每一次事件都会产生其自己的补充评税

根据第75.12条，如果业主不会入住，但打算将改良物投放市场，并在施工开始前或施工开始后30天内书面通知估价官，则新建工程可免于补充评估。当改良物被转让、出租或租赁时，进行评估。

• ✓建筑商必须在施工开始前或施工开始后30天内书面通知估价官
• ✓补充评估推迟至改良物被转让、出租或租赁时进行

第480条规定，任何取得不动产（或作为不动产征税的预制房屋）权益的人，均须向县记录官或县评估官提交所有权变更声明。时限与罚款因具体情况而异。

• ✓在办理登记时提交；若未登记，则在45天内提交
• ✓未在评估官书面要求后45天内提交：罚款为100美元或适用税款的10%，以较高者为准
• ✓未经过遗嘱认证的死亡：受让人自死亡之日起有150天的时间提交
• ✓经过遗嘱认证的死亡：在向法院提交遗产清单及评估报告之前或同时提交
• ✓初步所有权变更报告（Preliminary Change of Ownership Report）：若未同时提交，须额外缴纳20美元的登记费

第532条和第75.11(d)条规定了漏估和补充评估的法定时效，该时效因隐匿或不申报而不同，且欺诈会使时效变为无限期。

• ✓标准：4年内登记漏估/补充评估（第532条、75.11(d)条）
• ✓对于未登记的所有权变更，如存在隐匿或不申报，时效为8年
• ✓对于已登记的所有权变更，未提交所有权变更声明/存在欺诈时，时效不受限制
• ✓欺诈罚款：额外评估价值的75%（第504条）
• ✓时效自事件发生所在评估年度的7月1日起算

在共同利益细分住宅区中，购买者拥有独立权益，并在公共区域拥有不可分割权益/会员权益。四种类型是公寓、规划开发项目、股份合作社和社区公寓项目。

• ✓四种类型：公寓、规划开发项目、股份合作社和社区公寓项目
• ✓购买者拥有或租赁独立的地块/单元/权益，并在公共区域拥有不可分割权益
• ✓业主协会通常管理公共区域

标准土地细分没有公共区域。带有互惠地役权并设有可强制执行评估留置权的业主协会（HOA）的土地细分不属于标准土地细分。

• ✓标准土地细分是指没有公共区域的土地细分
• ✓根据《加利福尼亚州民法典》第1367/1367.1条，带有互惠地役权并设有可强制执行评估留置权的业主协会（HOA）的土地细分不属于标准土地细分

共有公寓（condominium）是不动产中不可分割的共有权益，加上对称为单元的空间的单独权益，其边界在已登记的地图或共有公寓计划中载明。

• ✓共有公寓业主通常拥有 fee simple（永久产权）的空气空间，外加一项不可分割的共有权益。
• ✓共有公寓可以是继承地产/永久地产、终身地产，或定期地产（租赁保有）。
• ✓边界在已登记的最终地图、地块地图或共有公寓计划中载明。
• ✓业主协会和经选举产生的管理委员会履行管理职能。

规划开发拥有单独拥有的地块以及共有区域。股份合作社是一家持有产权的公司，股东据此获得专属占用权。

• ✓规划开发（加州民法典 1351(b),(k)）：地块单独拥有，另加由地块所有者共有的区域
• ✓股份合作社（加州民法典 1351(m)）：持有产权的公司，股东据此获得专属占用权，该权利仅可随股份转让
• ✓在股份合作社中，占用权仅在与股份转让同时发生时转移

在社区公寓项目（《加利福尼亚州民法典》第1351(d)条）中，购买者获得土地上的不可分割权益，并附带对位于该土地上的公寓的专属占用权。

• ✓购买者获得土地上的不可分割权益以及对一套公寓的专属占用权
• ✓业主选举产生一个管理委员会，负责运营和维护该项目

未分割权益是对整块地块的部分/比例权益，其中被分割的是所有权，而不是土地本身。设立五个或以上此类权益需要公开报告。

• ✓土地不被分割，但其所有权被分割
• ✓为出售/租赁/融资而设立五个或以上未分割权益，构成需要公开报告的细分
• ✓第11000.1(b)条豁免以下购买：有血亲或婚姻关系的人购买，或十名或以下、非为转售而购买并放弃保护的知情人士购买

有限权益住房合作社符合股份合作社（stock cooperative）的标准，并满足《健康与安全法典》第33007.5条规定的条件，以便为低收入和中等收入家庭提供住房。

• ✓住房单元的转售价格不得超过原始对价加上经授权的改良价值，再加每年不超过10%的通货膨胀增量。
• ✓管理文件只能通过至少2/3的业主投票进行修订。
• ✓公司权益只能用于公司利益或慈善目的。
• ✓第11003.4(b)条规定，在特定条件下可豁免《细分土地法》（Subdivided Lands Law）。