Sample Items - Valuation and Appraisal +9California · 房地产 · 中文

独户住宅的估价通常以可比房产的销售价格为依据（市场/销售比较法）。对于老旧住宅的估价，原始建造成本是最不重要的因素。

• ✓独户住宅主要采用销售比较法进行估价
• ✓在估价老旧住宅时，原始建造成本是最不重要的因素

为得出用于资本化目的的净收入，估价师会扣除租金损失和空置备抵。贷款成本、联邦所得税和折旧准备金不作为资本化扣除项。

• ✓扣除空置和租金损失备抵以得出净收入
• ✓贷款成本、所得税和增值准备金不用于资本化

在得出有效总收入时，评估师会从潜在总收入中扣除空置（以及收租损失）。

• ✓有效总收入 = 潜在总收入减去空置及收租损失
• ✓税费和维修等营运费用稍后扣除，以得出净营运收入

“由任何原因造成的价值损失”是折旧的常见定义。折旧包括实体性损耗、功能性陈旧和经济性（外部）陈旧。

• ✓折旧是由任何原因造成的价值损失
• ✓折旧有三种形式：实体性损耗、功能性陈旧和经济性陈旧

经济性折旧源于物业外部的因素，例如新的分区法规、城市主导产业迁出，或改良设施位置不当。过时的厨房属于功能性折旧，而不是经济性折旧。

• ✓经济性折旧源于外部/场外因素
• ✓过时的厨房属于功能性折旧，而不是经济性折旧

土地价值可通过将收益资本化来估算：价值 = 年收益 / 资本化率。示例：每月1,400美元 = 每年16,800美元，除以11% ≈ 152,700美元范围（最接近的备选答案）。

• ✓价值 = 净年收益除以资本化率
• ✓在资本化之前，将月租金换算为年收益

回报率 = 年度净收入 ÷ 投资额。示例：每月 12,000 美元 = 每年 144,000 美元，投资额为 1,800,000 美元，则回报率为 8%。

• ✓回报率 = 年收入除以投资额（价值）
• ✓计算回报率之前，必须先将月收入年化

Realtist 不得因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、残疾、家庭状况或性取向而在销售/租赁、广告、融资或提供专业服务中歧视任何人。Realtist 不得基于这些受保护类别制定、强化或扩展限制财产使用或占用的协议。

• ✓禁止歧视的依据：种族、肤色、宗教、性别、原国籍、残疾、家庭状况、性取向
• ✓非歧视适用于销售、租赁、广告、融资和专业服务
• ✓Realtist 不得强化按受保护类别限制占用的限制性协议

Realtist 不得从事未经授权的法律执业，并在利益需要时应建议寻求法律顾问。Realtist 必须告知所有各方其立场或金钱利益，并且除非获得所有各方签署的书面同意，不得接受来自双方的佣金。对物业所有权的个人利益必须在交易开始时披露。

• ✓除非获得所有各方的书面同意，Realtist 不得接受来自双方的佣金。
• ✓对物业的个人利益必须在交易开始时披露。
• ✓Realtist 不得从事未经授权的法律执业。

Realtist 应将所有属于他人且置于信托中的款项存放在适当金融机构的专用第三方托管账户中，并且不得将这些款项与其自有资金混同。所有关于所有权、使用或占用的合同均须采用书面形式，并由所有当事方或其授权代理人签署。

• ✓属于他人的信托款项必须存放在专用第三方托管账户中
• ✓Realtist 不得将信托资金与其自有资金混同
• ✓所有权、使用或占用合同必须采用书面形式并由所有当事方签署

Realtist 有义务保护公众免受虚假陈述、不道德行为和欺诈的侵害，仅根据房产本身的价值来推介所有房产，不得夸大、隐瞒、欺骗或提供误导性信息。Realtist 始终不能免除全面遵守《道德准则》的责任。

• ✓Realtist 必须仅根据房产本身的价值推介房产，不得夸大或隐瞒
• ✓Realtist 始终不能免除遵守《道德准则》的责任
• ✓Realtist 必须保护公众免受虚假陈述和欺诈的侵害

在将房产挂牌出售或出租之前，Realtist 必须取得业主或授权代理人的书面授权，向每一位签署授权书的人提供一份副本，并充分了解与该房产相关的重要事实。房产应始终按照委托协议（listing agreement）中设定的价格进行推介。

• ✓Realtist 在推介房产前必须取得业主的书面授权
• ✓必须向每一位签署人提供一份授权书副本
• ✓房产应按照委托协议中当前设定的价格进行推介

地役权是一方对他人土地享有的、限于特定目的的权利、特权或利益。受益的土地为需役地；承受负担的土地为供役地。除非被描述为「专属性」，所有权人仍可以不妨碍地役权的方式使用该土地。

• ✓需役地受益；供役地承受负担
• ✓附属地役权在需役地转让时自动转移，无需在契据中提及
• ✓除非为「专属性」，供役地所有权人仍可不妨碍地使用地役权区域

连续且不中断地使用五年，若使用具有敌意/不利性（未经许可）、公开且众所周知、排他性（主张私人权利），并基于权利主张，则产生时效地役权。取得时效地役权通常不要求缴纳税款（但逆权占有要求缴纳税款）。

• ✓时效地役权要求连续使用5年，且使用具有敌意性、公开/众所周知、排他性，并基于权利主张
• ✓时效地役权不要求缴纳税款（但逆权占有要求缴纳税款）
• ✓必要通行权在转让使某地块被包围且无其他通道时产生

附属地役权附属于需役地并「属于」需役地（例如，进出通行、共用墙、支撑、根据 CC 801.5 的太阳能地役权）。独立地役权是持有人个人的权利，没有需役地（例如，公用事业公司的电线杆/电线）。如果含义不明确，法院倾向于将其解释为附属地役权。

• ✓附属地役权附着于土地，并随需役地转让
• ✓独立地役权是没有需役地的个人权利（例如，公用事业）
• ✓如果文书不明确，可附着于土地的地役权应解释为附属地役权

地役权因明示授予或保留、法律默示或长期使用（时效取得）而产生，也可通过协议、必要性、献出、征收、图纸援引或禁止反言而产生。已登记的契据或文书具有推定通知效力。永久地役权的授予人必须是供役地的完全保有业主（fee owner）。地役权不得违反分区法规或法律。

• ✓地役权因明示授予或保留、默示或时效取得而产生
• ✓只有供役地的完全保有业主（或有权处分该完全保有地产的人）才能授予永久地役权
• ✓违反分区条例的地役权不可执行，且协议无效（Baccouche v. Blankenship）

地役权可因明示解除、法律程序、时效地役权连续五年不行使、放弃、需役地与供役地归属同一所有人而发生混同、供役地灭失或时效取得而终止。通过授予取得的地役权不因不行使而丧失。

• ✓时效地役权可因连续5年不行使而终止；经授予的地役权不因不行使而丧失
• ✓需役地与供役地归属同一所有人时发生混同，地役权终止
• ✓放弃、明示解除或供役地灭失可终止地役权（《加州民法典》第811条）

当金钱损害赔偿不足时，衡平法可命令被告履行。由于每一块土地都是独特的，违反不动产转让协议被推定不能通过金钱获得充分救济。该救济通常必须具有相互性，但成文法允许在对待履行已实质完成或得到保证时强制履行。

• ✓当金钱损害赔偿不足时，可适用特定履行
• ✓土地被推定为独特，因此违约不能通过金钱得到充分救济
• ✓该救济通常必须具有相互性

对于收到不充分对价的当事方，不得强制执行实际履行——要求价格公平合理，并且在谈判期间收到的更高报价必须呈报给委托人。如果同意是通过欺诈、虚假陈述或不公平做法取得的，则不得强制执行。买方始终有权获得适销产权，该产权必须在卖方有义务转让时具备。

• ✓实际履行要求有充分（公平合理）的对价
• ✓谈判期间收到的更高报价必须呈报给委托人
• ✓买方始终有权在转让时获得适销产权
• ✓代理人必须在形式和实质上均秉持完全诚信

允许放弃的条款（例如，承租人的放弃权利）会剥夺合同的相互性，并阻止强制履行。有对价支持的选择权可被强制履行；在约定期间内，所有人不得撤回该选择权。行使选择权会创设一项买卖合同，从而产生强制履行；提起诉讼可确立相互性。

• ✓放弃条款会破坏相互性并阻止强制履行
• ✓有对价支持的选择权在其期限内不可撤销
• ✓行使选择权会创设一项可通过强制履行执行的买卖合同

根据成文法，下列事项不能强制实际履行：提供个人服务；雇用他人提供个人服务；某人无权合法实施的行为；取得第三人同意；以及条款过于不确定的协议。配偶双方必须共同参与转让夫妻共同财产中的不动产或对其设定负担，或将其出租超过一年。

• ✓个人服务义务不能强制实际履行
• ✓取得第三人同意的协议不能强制实际履行
• ✓配偶双方必须共同参与转让夫妻共同财产中的不动产或对其设定负担
• ✓应取得所有共有人的签名，因为不能强制部分履行

托管（escrow）的取消并不必然取消或解除买卖合同。在 Cohen 诉 Shearer (1980) 108 C.A.3d 939 案中，法院认定，双方合意取消托管并不解除基础买卖合同。取消使交易原地停止（受第三方费用和可能的约定损害赔偿金约束），而解除使委托人恢复至交易前的状态。经纪人执行取消或解除的决定时，应确保所有委托人均以书面形式明确同意该决定本身，而不仅仅是同意取消托管——否则，委托人可能保留强制履行或损害赔偿的权利。

• ✓取消托管并不会自动取消或解除买卖合同（Cohen 诉 Shearer, 1980）
• ✓取消使交易原地停止；解除使委托人恢复至交易前状态
• ✓如果买卖合同未被取消/解除，委托人可能保留强制履行或损害赔偿的权利

本票是债务的证据以及借款人的还款承诺；担保文书使财产成为抵押品。

• ✓本票是主要文书；如其与信托契据或抵押契据冲突，通常以本票为准
• ✓信托契据或抵押契据是担保文书，使所述不动产成为债务的抵押品

可流通票据是书面的无条件付款承诺或付款指令，要求在确定时间或见票时支付一定金额。

• ✓可流通票据必须由制票人/出票人签署，包含以美元支付确定金额的无条件付款承诺，在见票时或确定时间付款，并应向持票人或来人付款
• ✓所有要件必须齐备；缺少任何一项，该票据只能像普通合同一样转让
• ✓本票是「两方票据」；支票和汇票是「三方票据」

谈判转让票据，使受让人成为持有人；背书传递票据。

• ✓定单票据通过交付、承兑和必要背书进行谈判；不记名票据通过交付和承兑进行谈判
• ✓背书类型：空白背书、特殊背书（「抬头人」）、限制性背书（「仅供存款」）和有条件背书（「无追索权」）
• ✓续纸是当票据上没有背书空间时，牢固粘附在票据上的纸张
• ✓根据《商法典》第10233.2条，MLB服务代理人可以通过保留对信托契约/转让的占有来完成交付，如果该契约/转让中确定了贷款人并已登记

当本票与信托契据发生冲突时，通常以本票为准，但担保随本票转移。

• ✓本票的转让或背书随附信托契据或抵押契据中所述的担保。
• ✓自1972年7月1日起，针对1至4单元房产的加速或转让时到期条款无效，除非该条款在本票和信托契据或抵押契据中统一载明。

与信托契据或抵押贷款一起使用的本票有七种基本类型。

• ✓只付息本票（仅支付利息，本金于指定日期到期）；分期付款本票（本金加利息，或摊还/气球式还款）
• ✓可调整利率本票（随指数变动）、可变利率本票（按预定方向变动）、可重新协商本票（定期重新设定）和即期本票（持有人要求付款时到期）

限定背书（「无追索权」）并不会消除所有或有责任。

• ✓即使注明「无追索权」，转让人仍保证该票据真实、其拥有合法所有权、所有前手均具有行为能力，且不知悉任何影响其效力的瑕疵。
• ✓载有陈述与保证的总体协议无论转让是否附追索权均继续有效；附追索权转让更可取。

正当持票人以支付对价、善意且不知悉票据存在瑕疵或拒付的方式取得可流通票据。

• ✓正当持票人不受许多个人抗辩的约束，并可能比转让人享有更多权益。
• ✓对票据的登记并不会就某项抗辩发出通知，从而不能阻止正当持票人身份（《商法典》第3302条）。
• ✓正当持票人身份在 TILA 和 12 CFR 226.32（高成本/高费用贷款）下受到限制，并可能受到 MLB 代理机构（雇主责任）的影响。

FTC 规则限制消费信贷合同中的正当持票人权利。

• ✓根据 16 CFR 第433部分，消费信贷合同的任何持票人均须受消费者可向卖方主张的所有索赔和抗辩的约束。
• ✓该规则对不动产票据的适用有限，但适用于由信托契据担保的房屋装修合同（例如，外墙板）；普通的购房贷款或建筑贷款不受该规则约束。

自2009年10月11日起，加利福尼亚州法律（SB 94、民法典第2944.6条和第2944.7条）禁止任何人，包括持牌人和律师，为1至4单元住宅的贷款修改或宽限服务收取或接收预付费。在每项服务全部履行完毕之前，不得获得任何报酬。

• ✓不得为1至4单元住宅的贷款修改或宽限服务收取预付费
• ✓在每项合同服务履行完毕之前，不得获得报酬
• ✓不得进行工资转让、设立留置权或授予授权委托书

根据 B&P 10131(d)，房地产经纪人可以合法提供贷款修改和暂缓还款服务，并且不受《抵押贷款止赎顾问法》约束（但涉及剩余资金时除外）。律师可以在其法律执业范围和职责范围内提供此类服务。

• ✓经纪人可以根据 B&P 10131(d) 提供贷款修改服务
• ✓经纪人不受《止赎顾问法》约束，但剩余资金除外
• ✓律师在法律执业范围内不受《房地产法》约束

提供贷款修改服务的人必须在签订收费协议之前提供规定的法定通知（14磅粗体），并将借款人转介至HUD批准的非营利咨询机构。如果以《民法典》第1632条所列语言（西班牙语、越南语、他加禄语、中文、韩语）提供，则文件必须翻译。

• ✓在签订任何收费协议之前，以14磅粗体提供法定通知
• ✓通知将借款人转介至HUD批准的非营利咨询机构
• ✓根据CC 1632，文件必须翻译成谈判所使用的语言

自然人违规可处以最高10,000美元罚款和/或最高一年监禁；实体违规可处以最高50,000美元罚款。处罚与其他救济措施可累计适用。预先收费禁令条款若无延期，原定于2013年1月1日废止。

• ✓自然人违规：罚款最高10,000美元和/或监禁最高一年
• ✓实体违规：罚款最高50,000美元
• ✓处罚与其他法律救济措施可累计适用

《抵押贷款披露改进法案》（MDIA）自2009年7月30日起生效，要求对所有以住宅作担保的住宅贷款（不仅限于购房/建筑贷款）进行 TILA 提前披露。提前披露必须在借款人支付除信用报告费以外的任何费用之前提供。TILA 和 RESPA GFE 披露必须在向任何一方支付费用之前完成。邮寄的披露文件在邮寄后三个营业日视为收到。

• ✓所有以住宅作担保的住宅抵押贷款均须进行提前披露
• ✓提前披露必须在支付除信用报告费以外的任何费用之前进行
• ✓邮寄的披露文件在邮寄后三个营业日视为已收到

债权人/贷款人必须在完成交易前至少七个营业日交付或邮寄提前披露文件。如果某项重要条款（例如 APR，年百分率）变得不准确，更正后的披露文件必须在完成交易前至少三个营业日收到。对于这些期间，营业日指除星期日和联邦法定假日外的所有日历日。

• ✓提前披露文件必须在完成交易前至少七个营业日交付
• ✓更正后的披露文件必须在完成交易前至少三个营业日收到
• ✓这些期间的营业日不包括星期日和联邦法定假日 (5 USC 6103(a))
• ✓营业日的定义在提前披露（贷款人向公众开放）与等待期之间有所不同

根据贷款属于开放式信贷还是封闭式信贷，适用不同的披露要求。自住住宅的开放式信贷是房屋净值计划或房屋净值信用额度（HELOC）。由1至4个住宅单元担保的传统贷款、HUD/FHA保险贷款、VA担保贷款以及替代性抵押贷款均属于封闭式信贷。披露必须在完成之前进行（即借款人根据州法律承担合同责任之时）。

• ✓自住住宅的开放式信贷是房屋净值信用额度（HELOC）或房屋净值计划
• ✓由1至4个住宅单元担保的抵押贷款属于封闭式信贷
• ✓披露必须在完成之前进行，完成定义为借款人承担合同责任之时

如果借款人认定需要信贷以应对真实的个人财务紧急情况，则七日或三日的等待期可以修改或豁免。借款人必须提供一份注明日期、由每位负有责任的借款人签署的书面声明，说明该紧急情况并明确放弃该等待期。禁止使用印制的豁免表格。

• ✓等待期只能因真实的个人财务紧急情况而豁免
• ✓豁免必须是一份注明日期、由每位负有责任的借款人签署并说明紧急情况的书面声明
• ✓禁止使用印制的豁免表格

1994年《住房所有权权益保护法》（HOEPA）修订了《真实借贷法》（TILA）/规章Z，适用于以借款人主要住宅作为抵押的贷款，其中：(1) 贷款成立时的年百分比率（APR）超过美国国债收益率8个百分点以上（首先留置权）或10个百分点以上（次级留置权）；或(2) 总点数和费用超过贷款金额的8%或400美元（两者中较大者，每年调整；2009年为583美元）。这些贷款被称为第32条或高成本抵押贷款。

• ✓年百分比率触发条件：对于首先留置权，超过美国国债收益率8个百分点以上；对于次级留置权，超过10个百分点以上
• ✓点数/费用触发条件：贷款总额的8%或每年调整的美元金额（2009年为583美元）中较大者
• ✓受规章226.32约束的贷款为「第32条」或「高成本」抵押贷款

除标准披露外，第 32 条贷款还要求以醒目方式披露：警告借款人可能失去住房的必要通知；年利率（APR）；常规还款额及任何气球还款；对于浮动利率贷款，须声明利率/还款额可能上升以及最高月供；对于再融资，须披露借款总额（并注明其中包含的任何信用保险费）。

• ✓必须包含通知：「如果您未能履行贷款义务，您可能会失去住房……」
• ✓必须披露年利率（APR）、常规还款额、任何气球还款，以及带最高还款额的浮动利率警告
• ✓如果借款总额披露与要求金额相差不超过 100 美元，则视为准确

第32条抵押贷款不得包含：气球付款（对于5年以下的贷款，但1年以下的过桥贷款除外）；负摊销；合并超过两笔定期付款的预付款；违约后利率上调；不利的返利方法；或提前还款罚金（有限情况除外）。即期还款条款被禁止，但存在欺诈、未满足还款条件或借款人行为损害担保的情况除外。

• ✓5年以下贷款不得有气球付款（1年以下过桥贷款例外）
• ✓不得有负摊销，不得合并超过两笔定期付款的预付款，不得在违约后上调利率
• ✓即期还款条款被禁止，但欺诈、还款违约或借款人损害贷款人担保的行为除外

第32条豁免的对象包括住宅抵押贷款交易、226.33项下的反向抵押贷款，以及开放式信贷/HELOC。「点数与费用」包括226.4(a)/(b)项下的项目（利息除外）、支付给抵押贷款经纪人的全部报酬、某些226.4(c)(7)项目（除非合理且非关联），以及信用保险/债务注销保费。「关联方」指根据1956年《银行控股公司法》处于共同控制之下的公司。

• ✓豁免：住宅抵押贷款交易、反向抵押贷款（226.33）以及开放式HELOC
• ✓点数/费用包括支付给抵押贷款经纪人的报酬和信用保险费
• ✓关联方 = 根据1956年《银行控股公司法》，控制、受控于或与另一公司处于共同控制之下的公司

第32条抵押贷款仅在以下情况下可以规定提前还款罚金：该罚金在贷款完成后的两年后不再适用；如果提前还款资金来自贷款人或其关联机构的再融资，则不适用；借款人在贷款完成时的每月总债务还款额不超过每月总收入的50%（需核实）；并且定期还款金额在贷款完成后的四年内不得变更。

• ✓罚金在贷款完成后的两年期后不得适用
• ✓如果提前还款来源是贷款人或关联机构的再融资，则罚金不得适用
• ✓借款人每月总债务不得超过每月总收入的50%，且还款额在4年内不得变更

销售比较法原称市场数据比较法，最适合房地产经纪人和销售员使用，也最适用于土地、住宅以及拥有活跃市场的类似改良物。它基于替代原则。数据来源包括销售价格、挂牌信息、出价、租金和租约。

• ✓基于替代原则
• ✓最适合相似度高且市场活跃的房产
• ✓文件转让税 = 每500美元对价或其不足500美元的部分征收55美分
• ✓挂牌价表明可能的最高价值；出价表明可能的最低价值

调整始终是对可比实例进行的，绝不针对估价对象。若可比实例较优，则减；若可比实例较劣，则加。比较单位包括土地面积、平方英尺数、房间数、单元数。比较要素包括融资、时间、销售条件、位置、实物特征和收益。

• ✓调整始终针对可比实例，而非估价对象
• ✓若可比实例较优，则减去调整额；若可比实例较劣，则加上调整额
• ✓建议顺序：融资条件、时间、销售条件、位置、实物特征、其他
• ✓给予最相似的可比实例最大权重；切勿对调整后价格取平均值

优点：最容易理解，在经纪人中最常用，对单户住宅交易效率高。缺点：寻找足够的可比实例，过度调整会降低可靠性，在市场变化时旧成交记录变得不可靠，以及在高通胀或高利率期间存在局限性。

• ✓调整的数量或幅度越大，可比实例的可靠性越低
• ✓在市场变化时，旧成交记录会变得不太可靠
• ✓对单户住宅交易而言，这是最有效且最常用的方法