47 个考点 · 更新于 2026-09-17
当经纪人在合同有效期内履行代理条款时，即赚取佣金。买方必须按照业主的条件处于准备就绪、愿意并有能力的状态，且只能通过实际的购买要约来证明。仅仅让潜在客户接触到该房产，或开启谈判但未促成一笔要约，并不使经纪人有权获得佣金，即使业主后来按原条件将房产出售给同一人也是如此。经纪人的义务是促使买方和卖方就价格和条款达成「合意」。如果签署了有效合同，即使交易从未成交，经纪人仍可赚取佣金。
在开放委托下，最先按照委托找到准备好、愿意且有能力购买的买家的经纪人即为促成原因，并有权获得佣金。经纪人在找到买家时必须通知委托人。卖方可以接受第一份令人满意的要约。除非卖方收到通知表明另一名经纪人是促成原因，否则卖方没有义务确定谁是促成原因。接受不符合条件要约的卖方，通常须根据合同条款向提交该要约的经纪人支付佣金。业主有合理时间调查买方的财务偿付能力。
协商条款的卖方对合同的形式和内容承担责任。如果经纪人在按照挂牌条款找到一位准备就绪、愿意且有能力购买的买方后，因卖方的错误、疏忽或不知情而导致合同不可强制执行，经纪人不会失去佣金。如果卖方独自负责填写合同，经纪人即被免除责任，且卖方不得以合同不可强制执行为由拒绝支付佣金（见 B&P Code § 10147.5）。
如果由经纪人A引荐的买方拒绝，但后来被经纪人B（或其他经纪人）诱导以大致相同的条款订立合同，则经纪人A不是促成交易原因。然而，即使书面合同是通过经纪人B的谈判签署的，如果经纪人A促成了双方意思表示一致，则经纪人A仍是促成交易原因。
在公开委托下，必须允许相互竞争的经纪人不加干涉地自由、独立行事。在这种自由存在的情况下，业主对未成功的经纪人无需承担任何义务。但是，业主不得通过与经纪人带来的潜在客户就实质相似条款亲自谈判来规避佣金。
加州将非存款类贷款人的许可整合为单一许可证类别。
一段放松管制时期减少了监管限制，并为州机构与联邦机构营造了公平的竞争环境。
重新监管始于 1989 年的 FIRREA，旨在应对储贷行业的损失。
国会通过重组存款保险基金，重新回到放松管制的道路。
1996年，加利福尼亚州将存款机构监管整合到一个新部门。
不稳定的市场力量降低了存款机构的盈利能力，因为非银行机构通过利率更高的工具吸走储蓄。
1999年《格雷姆-里奇-比利雷法案》废除了《格拉斯-斯蒂格尔法案》，允许银行、投资和保险业务整合。
止赎通过出售房产终止借款人的权利。没有出售权的抵押贷款只能通过司法止赎进行。带有出售权的信托契据可以通过受托人出售进行非司法止赎。大多数加州文书都包含出售权。
加利福尼亚州的单一诉讼规则要求贷款人必须先对担保物进行止赎，之后才能向借款人寻求个人金钱判决。存在例外情形：担保物在法律上毫无价值、不存在，或涉及欺诈，此时允许直接就本票提起诉讼。
根据信托契据，信托人及某些其他人可在受托人拍卖（或延期拍卖）前五个工作日为止，通过纠正违约来恢复贷款。恢复贷款需要支付逾期款项及相关费用。违反出售即付条款属于不可补救的违约。
只有判决债务人或其承继人可在司法拍卖后行使赎回权（初级留置权人的权利自1983年7月1日起被消灭）。若拍卖所得足以清偿债务，赎回期为三个月；若不足，则为一年。受托人（非司法）拍卖后不适用赎回权。
差额判决是针对债务与出售所得之间的差额所作出的对人判决。非司法（销售权）止赎会自动禁止差额判决（CCP 580d）。CCP 580b 禁止对购置款贷款作出差额判决。反差额保护通常不可放弃。
首份信托契约止赎权消除次级留置权（留置权清除），但超级留置权除外。次级留置权持有人成为「已售出」状态。已售出的购买金融资次级无法提起金钱判决诉讼，但已售出的非购买金融资次级可以提起此类诉讼。
信托契据（deed of trust）有三方当事人：信托人（trustor，借款人）、受托人（trustee，第三方）、受益人（beneficiary，贷款人）。带有出售权的抵押（mortgage with power of sale）有抵押人（mortgagor）、受托人（trustee）、受押人（mortgagee）。转让给受托人的技术性产权是一种质押或担保；加州是留置权理论州。
自2011年1月1日起，SB 931修订了CCP 580e，因此，对于不超过4个单元的住宅，持有第一顺位信托契约的贷款人如果以书面形式同意接受出售收益作为全额付款，则不能在短售中获得差额判决。欺诈或毁损可导致损害赔偿。
第三方担保人可以放弃代位求偿权、补偿权以及包括《加州民事诉讼法》第580a、580b、580d和726条在内的抗辩权。弃权必须以《民法典》第2856条所要求的措辞明确作出，称为Gradsky弃权。借款人不能为自己的债务提供担保。
《金融法典》第7460条授权存款机构寻求不超过实际损害赔偿金50%的欺诈损害赔偿，除非该房产为自住且贷款金额为150,000美元或以下（每年按CPI调整）。无价值担保不包括市场或经济价值下跌。
传统二级市场（房利美、房地美）规定了标准贷款审批比率。前端比率（28%）指住房支出（PITI 加上 CID 中的 HOA 费用）不超过月总收入的 28%。后端比率（36%）包括住房支出加上其他长期分期债务（剩余还款超过 10 个月）、循环债务和抚养义务，不超过月总收入的 36%。
核保人评估风险，并就是否批准贷款提出建议，同时确保符合法律和贷款机构政策。分析会评估借款人的还款能力/能力与还款意愿/意愿，以及抵押品的充足性。贷款可能被批准、拒绝，或因资料不完整而被关闭。
房利美放弃了单独的住房比率，转而采用36%至38%的总基准债务比率，并在综合风险评估中与其他因素一并考虑。低于30%的比率会降低整体风险；高于42%的比率会增加整体风险。一般义务和生活开支（税费、食品、公用事业、交通）可用的净收入也会被考虑。
信用报告衡量借款人的还款意愿/还款愿望。大多数贷款机构依赖概括借款人信用状况的信用评分。违约通知、破产或因未还款而产生的判决很可能需要一封解释信。评分范围为 300–850，分数越高代表风险越低。
房利美通过 Desktop Underwriter（DU）提供自动承保，这是一种基于知识的工具，用于评估风险并确定是否符合房利美购买资格。MLB/MLO 通过 Desktop Originator（DO）访问 DU，以获得销售点决策。信用评分依赖三家全国性征信机构：Experian、TransUnion 和 Equifax。房地美提供 Loan Prospector（LP），其运作方式类似。
统计分析表明，在信用评分为660至679分的消费者中，每39人约有1人会出现90天以上的逾期还款。700分或以上非常良好，并符合大多数贷款项目的资格。常用的总体基准为620、650和680分。低于650分可能导致更高的利率；高于680分可能获得更低的优惠利率。
TILA/Reg Z 披露可以用英语以外的语言作出，前提是应借款人请求提供英文版本（此应请求提供英文版本规则不适用于第226.16条、第226.24条和第226.27条所规定的广告）。根据加利福尼亚州法律，当交易以西班牙语、中文、他加禄语、越南语或韩语进行谈判时，必须以该语言提供披露和交易文件。
担保协议在动产上设立担保权益，类似于信托契据或抵押贷款对不动产设定负担。为了使该权益相对于其他债权人和购买人得到完善，通常需要提交融资声明（UCC-1）。融资声明不应与担保协议本身混淆。
当满足三项条件时，担保权益发生附着；一旦完善，担保权人的权益即受到保护，可对抗债务人的其他债权人。完善通常需要附着加上适当备案。
在同时涉及动产和不动产的交易中，经纪人必须了解动产的转让/设押。由于某项物品是否属于附属物往往难以确定，相关义务应以信托契据/抵押文书和动产担保文书同时设立担保（混合担保）。不动产止赎与动产止赎的反差额限制有所不同。
商业机会经纪人经常参与必须符合《大宗销售法》（UCC 第 6 编）和担保交易法规（UCC 第 9 编）的动产交易。企业资产通常被用作抵押品，以在卖方或贷款人处设立担保权益。
1960 年《房地产投资信托法案》提供了类似共同基金为股票提供的房地产投资结构。REIT 是拥有并通常在多数情况下经营产生收入的房地产或相关资产的实体——购物中心、写字楼、酒店、公寓，以及由房地产担保的抵押贷款。部分 REIT 集中于某一类房地产或全国某一地区。
如果 REIT 每年将其收入的 90% 或以上分配给股东，并且在其他方面符合 IRS 的规定，则 REIT 仅需就其留存收益按公司税率纳税。股东可能需要就其从 REIT 收到的股息以及任何资本利得纳税。REIT 之所以获得特殊税收待遇，是因为其大部分收入来自房地产，并分配给股东。
REIT 存在一些缺点，尤其是在税务方面。目前，REIT 分配的股息适用的税率高于其他股票股息。根据美国国税局（IRS）第 1031 条同类财产交换规则，REIT 投资不能用于递延资本利得税。此外，REIT 无法像某些其他房地产投资那样，将税务亏损传递给其投资者。
要获得特殊税务待遇，REIT 必须满足 IRS 的资格要求和限制，包括：其结构必须为公司、信托或协会，并由董事会或受托人管理；具有可转让的股份或权益证书；属于按公司征税的实体；不是金融机构或保险公司；由至少 100 人共同拥有；每年分配至少 90% 的应税收入；并满足各项资产和收入测试。未能满足资格的通常处罚是失去 REIT 身份。
REIT 的优势包括：汇集资金以把握大型投资机会；分散投资于多个不同的房地产物业；公开交易的 REIT 可以随时交易或出售换取现金；REIT 股票回报历来与其他股票或债券的相关性较低（但在近期金融危机期间并非如此）；公开交易的 REIT 必须进行详细披露并定期向 SEC 提交财务报告，从而提供更高的透明度。
估价过程的基础。价值往往由获取同等合意替代品的成本决定。买方支付的价格不会高于，卖方期望的价格也不会低于同等替代品的价格。
一块地块的最佳用途是在特定时期内产生最大净收益的用途。适用四项检验：法律上允许、物理上可能、经济上可行以及最具生产力。可能存在两种最高最佳使用（空地状态与改良后状态）。
递增：价值较低的标的物因与价值较高的标的物相关联而增值。递减：价值较高的标的物因与价值较低的标的物相关联而贬值。符合性：当土地用途兼容且建筑风格协调时，价值达到最大。
供给与需求：价格与需求成正比，与供给成反比。预期：由预期未来收益所创造的价值（收益法的基础）。贡献：某一组成部分的价值取决于其对整体的贡献。变化：房地产处于不断变动之中。
竞争在可获取丰厚利润的地方产生，并可能导致供给过剩。平衡：当相互对立的要素处于均衡状态时，价值便会产生。四阶段生命周期：增长、稳定、衰退和复苏。
成本法根据查验、面积、质量和成本分类，估算土地上所有改良物的成本，再加上通过空置地块销售估算出的土地价值。当改良物是新建的并代表最高最佳用途时，成本法得出的价值等于土地价值加上新建改良物成本。
销售比较法通过时间、地点和实物特征，将类似房屋的销售与估价对象进行比较。在可比销售与估价对象之间进行必要调整，以得出初步价值估算。
收益法适用于社区内存在租赁的情形，通过经验与比较估算市场租金，收集并分析类似物业的总月租金乘数，以得出适用于标的物业的一个乘数，并形成初步价值估算。
每种方法都要经过权衡和比较，以得出一个最终价值。对于新建房产，成本法通常比老旧房产更适用，因为应计折旧难以估算。如果新建标的房产位于类似房屋的成片住宅区内，市场比较法应给予最大权重。
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