46 个考点 · 更新于 2026-09-17
要根据委托协议追偿佣金，经纪人必须在期限内提出符合委托条款的报价。在委托期间与某人进行谈判，而该人后来购买，并不自动使经纪人有权获得佣金。但是，特殊情况可能要求付款——例如，在到期后由买卖双方直接以相同条款完成销售（或仅向买方降低价格），这表明经纪人是促成交易的原因。经纪人通过「保护」或「安全/保障条款」保护自己，根据该条款，卖方同意如果房产在到期后指定天数内出售给经纪人在委托期间与之谈判的人，则支付佣金。此类条款通常要求经纪人在到期后规定天数内向业主提供潜在买家名单。
即使经纪人在挂牌期内未与任何人进行谈判，卖方也可以通过鼓励经纪人继续努力来放弃挂牌期满。如果经纪人依赖该弃权继续努力，并介绍了一位最终购得该房产的买方，则即使未字面遵守挂牌条款，经纪人仍可能获得佣金。这引出了终止日期弃权与遵守《商业与职业法典》第10176(f)条之间的问题。
2008年《安全与公平执行抵押贷款许可法案》为抵押贷款发起人确立了全国标准。
MLO 背书的申请人必须满足犯罪背景、考试、财务和教育要求。
违反MLO法律会产生按日计算的罚款。
受保存款机构雇用的 MLO 进行注册，而非取得州执照。
功能性陈旧由功能不足或功能过剩引起，可能是可修复的，也可能是不可修复的。可修复意味着修复成本低于市场愿意支付的价格。外部陈旧源自物业外部的因素，且不可修复。
价值由四种力量创造、维持、改变和破坏：环境/物理特征、社会理想与标准、经济影响以及政治/政府法规。这些力量相互交织并处于不断变化之中。
位置异常重要，并且必须与最高最佳使用相关。其他因素包括面积、街角影响、形状、道路通行条件、临街展示、地块合并增值/土地归并，以及地形/土壤。当地块合并以获得更大效用时，地块合并增值会增加价值。
潜在总收入的计算方法为：将单元数量乘以月租金，再乘以12，然后加上其他收入（例如停车费和洗衣房收入）。有效总收入等于潜在总收入减去空置及租金收缴损失。示例：30套两居室单元，每套月租600美元，加上20套一居室单元，每套月租475美元，加上每月1,200美元的其他收入 = 潜在总收入344,400美元；减去5%的空置损失 = 有效总收入327,180美元。
在确定净收入时，必须剔除不当扣除项。资本改良、折旧以及娱乐/个人开支均不属于可扣除的运营费用。可扣除的类别包括固定费用（税费、保险、执照费）、可变费用以及更换储备金。净收入 = 有效总收入减去可扣除费用总额。
房产价值通过将净收入除以综合资本化率来估算。示例：净收入 239,080 美元 ÷ 0.095 资本化率 = 2,516,632 美元，四舍五入为 2,500,000 美元。较低的资本化率会产生较高的价值，反之亦然。
《土地细分法》要求专员拒绝公共报告，除非满足关于适宜性和公平交易的肯定性标准。
公共报告的副本必须在作出任何要约之前交付给潜在购买人，并给予其阅读时间，且必须保留已签署的回执。
在细分土地可对外提供之前，必须使用 DRE 表格向专员提交一份意向通知书，并附上问卷和申请。
故意违反特定法典条文属于公共违法行为，可处以罚款并可能判处监禁，由地区检察官提起公诉。
土地细分申报应提交至负责该细分地块所在地的 DRE 地区办公室，土地细分办公室设在萨克拉门托和洛杉矶。
在加利福尼亚州，县和一般法城市不得授予用途变通许可，以授权某区域原本不允许的土地用途。
当宗地的大小、形状、地形或位置导致无法满足某项分区标准时，业主可以申请豁免（差异许可）以不严格适用该标准。获准的差异许可赋予与相邻宗地相同但不额外的开发特权。
联邦《房地产披露与通知规则》要求1978年以前建成的住宅（目标住房）的业主披露含铅涂料及其危害的存在，并提供已知信息/报告。含铅涂料于1978年被禁止用于住宅用途。
卖方/出租人必须在合同成立前交付EPA宣传册「保护您的家人免受家中的铅危害」(Protect Your Family From Lead In Your Home)，较晚交付会产生取消权；并且必须向买方提供10天期限以检查含铅涂料。该规则不要求卖方支付检查费用或清除危害。通常使用FLD表格。
目标住房不包括在止赎中出售的1978年前住房（但后续销售受涵盖）、零卧室住宅、租期不超过100天且不续租的住宅、老年人/残疾人住房（除非有儿童居住）、符合该规则的续租，或经检查发现不含铅基涂料的住房。
B&P法第10145条和第2832条例要求信托账户在指定、位置和利息承担状态方面符合特定标准。
对于所有商业机会交易，建议使用专门从事企业大宗转让的托管人。托管人确保遵守《大宗销售法》（《商法典》第6101条及以下）以及《担保交易法规》（《商法典》第9101条及以下）。
对于某些M.O.G.（矿产、石油和天然气）活动，无需取得房地产经纪人执照：在石油和/或天然气租赁下担任保管人，且并非为了出售；参与受法院命令约束的交易；从事石油或天然气钻探或生产业务，或从事矿产开采或生产业务；在M.O.G.土地所有人与指定的生产企业之间谈判或订立租赁/协议；以及作为权利或土地所有人处理矿权或土地（石油或天然气除外）。
面积换算：1平方英尺 = 144平方英寸；1平方码 = 9平方英尺；1平方杆（square rod）= 30 1/4平方码；1英亩 = 10平方链、160平方杆、4,840平方码或43,560平方英尺。呈正方形的1英亩边长约为208.71英尺。
政府土地描述：一段 = 1 平方英里或 640 英亩；一个镇区 = 36 平方英里；四分之一段 = 160 英亩。正方形或长方形的面积 = 长 × 宽，使用相同的线性单位。
关键线性换算：1英尺 = 12英寸；1码 = 3英尺或36英寸；1杆 = 16½英尺或5½码；1弗隆 = 40杆；100英尺 = 6.6杆；1英里 = 5,280英尺、1,760码、320杆或80链。
旧式测量员的测量单位：1 link（链节） = 7.92 英寸；1 rod（杆） = 25 links（链节）；1 chain（测链） = 4 rods（杆）或 66 英尺。现代测量员使用长 100 英尺、每节长一英尺的工程师钢带链，因此一英里等于 52.8 条现代测链。
立方测量 = 长 × 宽 × 高：1 立方英尺 = 1,728 立方英寸；1 立方码 = 27 立方英尺。三角形面积 = 底 × 1/2 高。
估价是基于事实分析的价值估计或意见。成本法估算改善物的重置成本减去累积折旧加上土地价值。收入法（资本化法）适用于产生收入的房产：找出净年收入，设定资本化率，然后将净收入除以该率。比较法（市场法）将标的物与可比房产进行比较。相关性（协调）对三种方法进行解释以得出单一价值。
最高最好使用是指在一段时间内产生最大净回报的使用方式，是估价的起点。预期原则：价值由预期的未来收益创造。一致性原则：以合理的改善一致性实现最大价值。贡献原则：组成部分按其对整体的贡献而估值。变化原则：在估计价值时，未来至关重要。
贬值是指由于年限、物理损耗或功能性/经济性陈旧导致的价值损失。累计贬值是重置成本与现有估价之间的差异。功能性陈旧是指源于建筑结构内部的不利因素造成的损失。经济性陈旧是指源于物业外部因素造成的损失。可修复贬值通常由谨慎的业主修缮。
公平市场价值是指在合理期限内，有信息的买卖双方在无压力情况下，物业在公开市场上能够成交的价格。总租金倍数（GRM）乘以总收入可以产生物业价值估计。资本化法通过将年净收入除以资本化率来确定价值。评估价值由公共当局设定，作为税收的计算基础。
评估过程使用三种方法：成本法（重置成本减去应计折旧加上土地价值）、市场/比较法（比较近期售出的类似房产）以及收益/资本化法（净收入除以资本化率）。相关分析/调节（对账）综合三种方法以得出单一价值。
市场价值是指房地产在竞争性公开市场中，由审慎且知情的买方和卖方在无不当压力的情况下所能带来的最高货币价格。市场价格是实际支付的价格，不论其压力或动机为何。公平市场价值假设双方了解所有用途且均未受到压力。
折旧是指因使用年限、实体性损耗或功能性/经济性陈旧过时导致的价值损失。实体性损耗是磨损和毁坏（可修复/不可修复）。功能性陈旧源于建筑物内部的不利因素。经济性（外部）陈旧由物业外部因素导致。累计折旧是全新重置成本与当前价值之间的差额。
关键估价原则包括：预期原则（价值来自未来收益）、替代原则（价值由同等替代物的成本决定）、一致性原则（同质性使价值最大化）、递增原则（价值较低的物业因邻近高价值物业而增值）、贡献原则、竞争原则、变化原则以及供求原则。
最高最佳利用是在一段时期内产生最大净收益的利用；它是估价的起点。当相邻地块合并时，地块合并增益（plottage/assemblage）会增加价值。过度改良、改良不足或错位改良都不是最高最佳利用。
总租金乘数乘以总收入可估算房产价值。资本化通过将净收入除以资本化率来确定价值，资本化率反映了合理回报加上对折旧改良物的回收。
抵押贷款披露声明是由不动产专员批准的表格，抵押贷款经纪人必须在借款人成为法定规定贷款的法律义务方之前，向潜在借款人提供该表格。
次级市场是贷款人将现有贷款（信托契约和本票）出售给大型次级营销机构（FNMA、FHLMC、GNMA）或其他投资者的地方，与初级市场不同，初级市场是贷款人向借款人贷款的地方。
抵押贷款银行家的主要业务是为机构贷款人发放、融资、结清、出售和服务由房地产担保的贷款。抵押贷款投资公司购买抵押贷款作为投资。
抵押担保保险通过私人抵押保险公司（PMICS）保护抵押贷款人免受财务损失。私人抵押保险（PMI）可供传统贷款人用于贷款的高风险部分。
货币控制是美联储用于调节货币和信贷可用性以影响经济活动的工具，例如调整贴现率和准备金要求。
互助储蓄银行是由存款人拥有的金融机构，存款人有权获得与存款成比例的净收益。互助供水公司为用户提供供水安全，向用户发行股票。
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