45 chủ đề · Cập nhật 2026-09-17
Luật Nhà Ở Mở là luật liên bang được thông qua vào tháng Tư năm 1968 cấm sự phân biệt đối xử trong việc bán bất động sản vì lý do chủng tộc, màu da hoặc tôn giáo của người mua.
Redlining là một chính sách cho vay, bất hợp pháp ở California, từ chối các khoản vay bất động sản cho các tài sản ở các khu vực thành thị cũ, đang thay đổi (thường có dân số thiểu số lớn) dựa trên rủi ro cao được cho là mà không xem xét khả năng thanh toán cá nhân.
Truth in Lending đề cập đến các quy định liên bang và Quy định Z được thiết kế để đảm bảo rằng những người vay tiềm năng và những người mua trên tín dụng nhận được thông tin về chi phí tín dụng trước khi thực hiện giao dịch.
Đạo luật Quy trình giải quyết Bất động sản (RESPA) là một luật liên bang yêu cầu công khai cho người vay các thủ tục và chi phí giải quyết (đóng cửa) thông qua tờ rơi và các biểu mẫu do HUD quy định.
Lãi suất cao là việc tính lãi suất vượt quá mức tối đa được phép theo pháp luật đối với một khoản vay.
Broker phải duy trì một văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh xác định tại California, với giấy phép của broker và của nhân viên bán hàng sẵn có để kiểm tra. Broker phải thông báo cho DRE về việc thay đổi địa chỉ văn phòng chính không muộn hơn ngày làm việc tiếp theo, bằng cách sử dụng RE 204 (cá nhân) hoặc RE 204A (công ty). Không yêu cầu lệ phí.
Giấy phép văn phòng chi nhánh được yêu cầu cho mỗi địa điểm kinh doanh bổ sung khi một broker duy trì nhiều hơn một nơi kinh doanh. Giấy phép này cho phép hoạt động đầy đủ và phải sẵn có để kiểm tra tại địa điểm chi nhánh. Các văn phòng chi nhánh được thêm hoặc xóa bằng RE 203; không yêu cầu lệ phí.
Một broker chỉ được hoạt động dưới tên doanh nghiệp giả định sau khi DRE cấp giấy phép mang tên đó. Broker phải nộp Bản khai Tên doanh nghiệp giả định (Fictitious Business Name Statement) với thư ký quận, ghi broker là người đăng ký. Một FBNS hết hạn sau năm năm kể từ ngày 31 tháng 12 của năm nộp. Những tên ngụ ý escrow yêu cầu một escrow broker không độc lập.
Để chuyển việc làm, người môi giới cũ phải thông báo ngay cho DRE và đưa cho nhân viên bán hàng giấy chứng nhận hành nghề của họ đã được ký trên RE 214; trong vòng năm ngày, nhân viên bán hàng và người môi giới mới hoàn tất thay đổi (RE 214). Khi một nhân viên bán hàng bị chấm dứt vì vi phạm Luật Địa ốc, người môi giới phải nộp ngay một bản tuyên bố bằng văn bản có chứng nhận cho DRE (Mục 10178).
Khi giấy phép của một người môi giới bị thu hồi hoặc đình chỉ, giấy phép của mọi nhân viên bán hàng làm việc cho người môi giới đó sẽ tự động bị hủy. Những nhân viên bán hàng đó có thể chuyển giấy phép của họ sang một người môi giới mới đang tuyển dụng.
Người được cấp phép phải duy trì địa chỉ nhận thư theo hồ sơ vào mọi thời điểm, kể cả trong thời gian ân hạn gia hạn muộn hai năm. Cư dân ngoài tiểu bang phải nộp Giấy đồng ý tiếp nhận tống đạt (Consent to Service of Process, RE 234). Các nhà môi giới không cư trú không tham gia hoạt động tại California phải nộp Bản xác nhận Nhà môi giới Ngoài Tiểu bang (Out of State Broker Acknowledgment, RE 235).
Đạo luật Holden của California (Bộ luật An toàn và Sức khỏe, Mục 35810 và tiếp theo) bảo đảm rằng không tổ chức nhận tiền gửi tài chính nào được phân biệt đối xử trong hỗ trợ tài chính cho việc mua, phục hồi, cải thiện hoặc tái cấp vốn nhà ở dựa trên điều kiện, đặc điểm hoặc xu hướng của khu phố. Luật cấm phân biệt đối xử dựa trên thành phần chủng tộc, sắc tộc, tôn giáo hoặc nguồn gốc quốc gia của một khu phố (hoặc thay đổi được dự kiến), và cấm các thực hành thẩm định giá không phù hợp với những điều cấm này.
Người môi giới có thể sử dụng sổ ghi chép dạng cột của DRE theo Quy định 2831 và 2831.1, với các hồ sơ bắt buộc tùy thuộc vào việc tiền được gửi vào tài khoản tín thác hay được chuyển tiếp.
RE 4522 ghi sổ nhật ký tất cả các quỹ tín thác được gửi vào và giải ngân từ tài khoản ngân hàng quỹ tín thác theo thứ tự thời gian, bất kể người nhận thanh toán/người trả tiền/người thụ hưởng.
Mẫu RE 4523 ghi chép các khoản tiền nhận được từ hoặc cho mỗi người thụ hưởng/giao dịch để người môi giới có thể xác định số tiền phải trả cho mỗi người thụ hưởng hoặc giao dịch.
RE 4524 theo dõi các khoản tiền đã nhận nhưng không được gửi vào tài khoản tín thác, chẳng hạn như tiền đặt cọc thiện chí (earnest money) chuyển đến escrow, tiền thuê chuyển cho chủ cho thuê, và các khoản thanh toán của người vay chuyển cho người cho vay.
Không có công thức thần kỳ nào để ước tính giá bán của một doanh nghiệp; các hướng dẫn giá ban đầu chỉ là điểm khởi đầu tương đối, và giá thị trường của các doanh nghiệp tương tự thay đổi đáng kể. Để ước tính giá trị, đại lý xem xét báo cáo hoạt động và báo cáo thuế doanh nghiệp trong ba năm gần nhất (có thể phải tái lập thành lợi nhuận ròng điều chỉnh), tài sản vô hình, các khía cạnh thuê mặt bằng, tài chính, tuân thủ pháp luật, nhân viên/bảo hiểm, quy hoạch/bãi đỗ xe, các tỷ số tài chính, so sánh và báo cáo thẩm định nếu cần.
Hai phương pháp định giá phổ biến là vốn hóa giá trị dựa trên lợi nhuận hằng năm ước tính và tỷ suất hoàn vốn mong muốn, và đánh giá tài sản cố định cùng hàng tồn kho đang được mua. Người môi giới lập ngân sách pro forma hoặc báo cáo thu nhập dự phóng cần biết rằng những nội dung này có thể được hiểu là một tuyên bố hoặc bảo đảm, tạo ra trách nhiệm pháp lý tiềm ẩn đối với người mua. Người môi giới chỉ nên làm việc với hoạt động lịch sử mang tính thực tế và tránh các tuyên bố về thu nhập trong tương lai.
Một phân khu có quyền lợi chung kết hợp quyền lợi riêng với quyền lợi chung với các chủ sở hữu khác (chung cư, hợp tác xã cổ phần). Một căn hộ chung cư có quyền lợi chung không phân chia cộng với quyền lợi riêng đối với căn hộ. Một hợp tác xã (hợp tác xã cổ phần) liên quan đến việc sở hữu cổ phần công ty cho phép quyền cư trú. Các khu phát triển có quy hoạch có các lô đất thuộc sở hữu riêng cộng với tư cách thành viên khu vực chung.
Phân lô là việc phân chia bất động sản được quản lý hợp pháp để bán, cho thuê hoặc cấp vốn. Đạo luật Bản đồ Phân lô (Subdivision Map Act) yêu cầu nộp bản đồ sơ thảo (tentative map) cho ủy ban quy hoạch, sau đó là bản đồ cuối cùng (final map). Việc hiến dâng đất (dedication) giao đất cho mục đích công cộng với sự chấp thuận của các viên chức.
Hợp đồng thuê đặt ra các điều kiện để người thuê chiếm hữu bất động sản. Hợp đồng thuê net yêu cầu bên thuê trả thuế, bảo hiểm và chi phí bảo trì ngoài tiền thuê. Hợp đồng thuê theo tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê dựa trên hoạt động kinh doanh. Hợp đồng thuê tăng dần cung cấp các mức giá thay đổi. Quyền hưởng dụng yên ổn là quyền sử dụng bất động sản mà không bị can thiệp vào việc chiếm hữu. Thông báo rời đi yêu cầu người thuê phải rời khỏi.
Đánh giá bao gồm việc định giá để đánh thuế và các khoản thanh toán HOA cho bảo trì/dự trữ. Đánh giá đặc biệt là một khoản phí công cộng cho các cải tiến (đèn đường, vỉa hè) hoặc khoản phí HOA vượt quá đánh giá thường kỳ cho các sửa chữa không lường trước. Dự trữ tích lũy tiền cho việc thay thế khu vực chung và bảo trì lớn trong tương lai.
Hợp đồng thuê là một thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người thuê quy định các điều kiện chiếm dụng và thời hạn. Chủ nhà/chủ sở hữu cho thuê cho người thuê. Hợp đồng thuê theo cấp độ cung cấp các mức tiền thuê khác nhau, thường dựa trên định giá trong tương lai; được sử dụng trong hợp đồng thuê dài hạn. Hợp đồng thuê đất chỉ dành cho việc sử dụng đất. Điều khoản escalator cho phép điều chỉnh tiền thuê tăng hoặc giảm liên kết với một chỉ số.
Trục xuất là tước quyền sở hữu thông qua quá trình pháp lý. Trục xuất xây dựng là vi phạm giao ước về quyền yên tĩnh khi người thuê không thể lấy được quyền chiếm hữu hoặc việc chiếm hữu là nguy hiểm. Người thuê quá hạn hợp đồng vẫn ở lại sau khi hết hạn lease. Chuyển nhượng tiền cho thuê cho phép người hưởng lợi ích thu tiền khi người tín thác mất khả năng thanh toán.
Vật gắn cố định là những vật gắn kèm trên đất/cải thiện trở thành tài sản bất động sản và thường không thể tháo rời mà không có thỏa thuận. Sự gắn kèm kết nối tài sản cá nhân với đất để pháp luật coi nó là vật gắn cố định (thực tế hoặc xây dựng). Chattels là tài sản cá nhân. Emblements là các loài cây được coi là tài sản cá nhân của người canh tác. Giấy tờ bán buôn chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cá nhân.
Một căn hộ chung cư là một quyền lợi không chia cắt trong phần chung của bất động sản kết hợp với quyền lợi riêng biệt trong một đơn vị. Một phân chia lợi ích chung bao gồm quyền lợi riêng biệt kết hợp với quyền lợi chung (căn hộ, hợp tác xã cổ phiếu). CC&Rs (covenants, conditions and restrictions) xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Một hợp tác xã được sở hữu bởi một công ty; quyền cư trú được thực hiện thông qua mua cổ phiếu.
Dự luật 6 (ngày 8 tháng 6 năm 1982) đã bãi bỏ thuế thừa kế và thuế quà tặng của California. Các việc bãi bỏ này có ngày hiệu lực cụ thể.
Dự luật 6 đã ban hành thuế di sản California, được cấu trúc như một loại thuế “pick-up” bằng với khoản tín dụng liên bang cho thuế tử vong của tiểu bang, do đó nó không làm tăng chi phí cho di sản. Cần phải nộp tờ khai và thanh toán trong vòng chín tháng kể từ ngày chết.
Theo Đạo luật Nhà ở Công bằng Liên bang năm 1968, mọi người đều có quyền khởi kiện khi các hành vi phân biệt đối xử từ chối cơ hội nhà ở, khi họ bị buộc phải rời khỏi nhà vì có khách là người thiểu số, hoặc khi sự phân biệt đối xử khiến khoản vay nhà ở của họ bị từ chối.
Người cho vay lựa chọn giữa bán không qua tòa án (do người được ủy thác thực hiện) và bán qua tòa án tùy thuộc vào giá trị tài sản bảo đảm.
California yêu cầu phải thông báo trước khi một khoản thanh toán balloon đến hạn.
Các bên và tài sản phải được nhận dạng đúng đắn, được ký, giao và chấp nhận; cần có công nhận để ghi vào sổ bộ.
Một grant deed được dùng như một công cụ bảo đảm trá hình được xem là thế chấp không có quyền bán.
Giấy nợ chỉ trả lãi là một straight note với khoản thanh toán balloon của vốn gốc đến hạn vào lúc đáo hạn.
Khoản vay sheltered có các kiểm soát cụ thể đối với thù lao môi giới và thời điểm thanh toán balloon.
Tài trợ piggyback sử dụng hai khoản vay thông thường để mua hoặc tái cấp vốn cho một bất động sản nhà ở.
Khoản vay swing/bridge là một khoản vay tạm thời dựa trên vốn chủ sở hữu nhà để dùng cho khoản trả trước hoặc xây dựng.
Các công cụ bảo đảm có thể bảo đảm nhiều khoản nợ, bao quát nhiều thửa đất và có thể do người không phải là con nợ đưa ra.
Khi các sự kiện sau đó khiến các công bố sớm trở nên không chính xác, người cho vay phải công bố lại ba ngày trước khi hoàn tất giao dịch. Việc công bố lại tất cả các điều khoản đã thay đổi là bắt buộc nếu APR tại thời điểm hoàn tất giao dịch chênh lệch so với APR đã công bố nhiều hơn 1/8 của 1 điểm phần trăm trong giao dịch thông thường, hoặc nhiều hơn 1/4 của 1 điểm phần trăm trong giao dịch bất thường.
Nếu một giao dịch liên quan đến nhiều hơn một chủ nợ, chỉ cần giao một bộ tiết lộ và các chủ nợ thỏa thuận ai là người tuân thủ. Với nhiều người vay, các tiết lộ có thể được thực hiện cho một người vay chịu trách nhiệm chính, nhưng trong các giao dịch có thể hủy bỏ, các tiết lộ phải được gửi đến từng người vay có quyền hủy bỏ.
Sau khi hoàn tất giao dịch, ba sự kiện yêu cầu tiết lộ mới. Tái cấp vốn là một giao dịch riêng biệt (nghĩa vụ hiện có được thanh toán và thay thế); gia hạn, giảm APR, và thay đổi thanh toán liên quan đến vỡ nợ không phải là tái cấp vốn. Giả định khoản vay xảy ra khi một người mới trở thành người có nghĩa vụ với tư cách người lập phiếu nợ kế tiếp (chỉ thêm người bảo lãnh không phải là giả định khoản vay). Các điều chỉnh lãi suất thả nổi yêu cầu tiết lộ hàng năm và thông báo ít nhất 25 nhưng không quá 120 ngày trước mức thanh toán mới.
Các tiết lộ phải phản ánh các điều khoản của nghĩa vụ pháp lý. Nếu thông tin chưa được biết, các tiết lộ phản ánh thông tin tốt nhất có sẵn một cách hợp lý và phải nêu rõ rằng chúng là các ước tính. Người cho vay có thể bỏ qua việc làm tròn đến toàn xu, lịch trình không vào ngày làm việc, độ dài tháng thay đổi, năm nhuận và một số bất thường nhỏ trong kỳ đầu tiên trong giới hạn đã định.
Kể từ ngày 1 tháng 10 năm 2009, khoản vay thế chấp Mục 35 (higher-priced) là giao dịch tín dụng tiêu dùng được bảo đảm bằng nơi ở chính của người vay với APR vượt quá average prime offer rate từ 1,5+ điểm đối với first lien hoặc 3,5+ điểm đối với subordinate lien. “Average prime offer rate” được lấy từ các mức lãi suất chào cho các giao dịch ít rủi ro và được FRB công bố ít nhất mỗi tuần.
Mục 35 không bao gồm tài trợ xây dựng ban đầu, các khoản vay cầu từ 12 tháng trở xuống, thế chấp ngược (226.33), hoặc HELOC (226.5b). Đối với các khoản vay Mục 35 có quyền cầm giữ thứ nhất, phải lập tài khoản ký quỹ/giữ hộ trước khi hoàn tất giao dịch cho thuế tài sản và bảo hiểm bắt buộc. Người vay có thể yêu cầu hủy bỏ không sớm hơn 365 ngày sau khi hoàn tất giao dịch.
Các khoản vay theo Mục 35 áp dụng cùng các tiêu chuẩn công bố thông tin và thực hành bị cấm như Mục 32/226.34. Chủ nợ không được cấp tín dụng dựa trên tài sản bảo đảm mà không xem xét khả năng trả nợ. Các khoản phạt trả trước bị cấm trừ khi được pháp luật cho phép, không áp dụng sau hai năm, không áp dụng nếu được trả trước thông qua việc tái cấp vốn của bên cho vay hoặc chi nhánh liên kết, và các khoản thanh toán không thể thay đổi trong bốn năm sau khi hoàn tất giao dịch.
Kiểm tra kiến thức với câu hỏi luyện tập theo dạng đề thi bất động sản California.
Bắt đầu miễn phí →