58 个考点 · 更新于 2026-09-17
自由保有地产可以是继承地产（estate in fee）或终身地产。绝对简单继承地产（fee simple absolute）是法律承认的最大地产，所有者控制处分，包括通过遗嘱处分的权利。继承地产可能因条件而受限（可废止的简单继承地产，fee simple defeasible），若条件被违反，授予人可重新进入并终止。终身地产存续至受让人或另一指定人的一生。
在英国普通法下，财产并非指所拥有的物，而是指所有人享有的权利：占有、使用、设立产权负担、转让和排除他人。这一「权利束」概念既适用于不动产，也适用于动产，并且至今仍是理解所有权的根本。
在封建时代的英格兰，地产（estate）是指一个人对土地所享有的所有权权益。自由保有地产（freehold estate）的存续期间不确定，且不受领主奴役性附带义务的约束；只有自由保有地产的所有人才能提起物权诉讼（real action），因此只有自由保有地产才属于不动产（real property）。非自由保有地产（less-than-freehold estate）的存续期间是确定的。
非完全保有地产权是租用或租赁不动产的租户所享有的权利。这些租赁地产权被归类为动产，而非不动产。
在英美普通法中，财产指的是所有者所持有的权利，而非物品本身。这些权利构成一个“权利束”，包括占有、使用、设押、转让和排除他人的权利，适用于不动产和动产。
早期英国法院将诉讼区分为：被逐出土地的业主可以收回土地本身的诉讼（“real action”即不动产），以及业主只能收回金钱损害赔偿的诉讼（“personal”即动产）。
早期英国法院对诉讼进行了区分。「物权诉讼」允许追回土地本身（即真实之物/不动产）。「债权诉讼」仅允许金钱损害赔偿，这种受限的权益被称为「动产」。
所有房地产执照持有人，无论是否为REALTORS，均受加州房地产局（California Department of Real Estate，简称DRE）管辖。该机构成立于1917年，是全国首个州级房地产执照管理机构。
房地产行业组织从 19 世纪的无序竞争演变而来。National Association of Real Estate Associations/Boards 于 1908 年通过合并地方单位而成立。该组织于 1974 年 1 月 1 日正式更名为 NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS（NAR）。CREA（现为 CAR）和洛杉矶房地产协会（Los Angeles Real Estate Association）是最初的创始成员之一。
加州于1850年9月9日加入联邦，立法机关最早采取的行动之一就是采用登记系统，以便在便利、安全的公共场所收集并保存产权证据。该系统告知潜在买方和贷款人有关所有权和产权状况的信息，保护善意当事人免受秘密销售和未披露产权负担的侵害，并使产权可以自由转让。
实际通知由对某一事实的明确信息构成。推定通知是由公共记录发出的通知；推定人们知悉已登记文书的内容。登记文书自提交登记之时起即产生推定通知（加州民法典第2934条）。
经确认（在公证人面前签署或经适当见证）后，任何影响不动产产权或占有的文书或判决均可登记。「文书」指由转让产权、设定留置权或授予债务或义务上的权利的人签署的书面文件（《政府法典》第27279(a)条）。
登记法规允许（而非要求）对影响产权的文书进行登记，并惩罚那些未利用登记制度的人。某些法律将登记作为实现公共政策目标的前提条件（例如，《加州民法典》第2932.5条要求转让书须经正式确认并登记，受让人才能行使出售权）。
双务合同以承诺换取承诺。单务合同以承诺换取实际履行；第二方没有义务行事，但如果其行事，承诺人必须履行承诺。
无效协议根本不是合同，且不具有法律效力（例如：约定实施犯罪的协议；未满18岁的未成年人就房地产订立合同）。可撤销合同表面上有效，但可被一方或多方当事人拒绝（例如：未成年人的合同、欺诈受害人）。不可强制执行的合同有效，但不能被证明或提起诉讼（例如：受诉讼时效限制）。有效合同具有约束力并可强制执行，且具备所有必要要素。
合同是两人或多人之间达成的一项协议，由一项承诺或相互承诺构成，法律将予以强制执行，或者法律将承认其履行为一项义务。加利福尼亚州民法典规定，合同是「做或不做某件特定事情的协议」。
合同可以是明示的或默示的。在明示合同中，当事人以言辞（口头或书面）声明条款。在默示合同中，协议通过行为与举止而非言辞体现。
就履行程度而言，待履行合同是指一方或双方仍有事项尚待完成。已履行合同是指双方均已完全履行。
托管（escrow）是一种规模较小、存续时间较短的信托安排，对于不动产转让以及其他交易（如交换、租赁、动产买卖、证券、贷款和移动房屋销售）至关重要。《民法典》第1057条将其描述为：由授予人将授予物存放于第三人处，在条件履行后交付。《金融法典》第17003条将托管定义为：一人将书面文书、金钱、产权凭证或其他有价物交付给第三人，由其保管，直至特定事件发生或条件履行完毕的任何交易。
有效的销售托管需要两个基本要素：(1) 买方与卖方之间具有约束力的合同/协议；以及 (2) 将有价值之物附条件地交付给中立的第三方，通常包括书面转让文书（grant deed，转让契据）或产权负担文书（deed of trust，信托契据）。具有约束力的协议可以采用任何法律形式，包括定金收据（住宅购买协议）、销售协议、交换协议、期权协议或双边/单边托管指示。
租赁权益由承租人在固定期限内对不动产享有的排他占有和使用权所界定。出租人保留基本产权（复归权）。酒店住客、被许可人和雇员可以使用空间，但不具有排他占有，因此不受房东与租户法律管辖。
定期租赁地产权在协议预先确定的固定期限内持续。尽管名称如此，该期限可以少于一年，按天、周或月计算。到期时自动终止，无需通知。
周期性租赁按双方指定的连续期间（逐年、逐月或逐周）持续。最常见的周期性租赁是按月租赁。
尽管承租人在不动产中享有权益，租赁地产权仍被归类为准不动产——一种动产。它受适用于动产的法律管辖，而非不动产法律。
任意租赁地产权可由任何一方单方面决定终止，且没有指定期限。此类情况不常见，因为房东接受周期性租金会将其转换为周期性租赁（《加州民法典》第1946条）。加州要求提前30天发出终止通知。
容忍地产权产生于原本合法取得占有的承租人在租期届满后仍继续占有的情形（即逾期不搬的承租人）。容忍承租人无权获得通知。
代理人是指在与他人的交易中代表另一方（称为委托人）的人。在代理关系中，委托人授予代理人以本人名义行事的权利，并允许其行使一定程度的自由裁量权。房地产经纪人通常是特别代理人，其权限仅限于代表委托人招揽和协商。
代理关系会在其存续期间和范围内，产生代理人对委托人的信义义务。法院将这一义务与受托人对信托受益人负有的义务相比较。这些义务是持照人面临的大多数过失和违反信义义务索赔的来源。
房地产销售员是房地产经纪人的代理人，无论其身份是雇员还是独立承包商。经纪人应对销售员负责。销售员所承担的义务与经纪人所承担的义务相同。副经纪人像销售员一样，作为负责经纪人的代理人行事。
經紀人要有權獲得佣金，必須滿足以下任一條件：(1) 介紹一位願意、有意願且有能力按照賣方規定的條款和價格購買的買方，或 (2) 從潛在買方處取得一份具有約束力的合約，且其條款為賣方隨後所接受。經紀人根據委託銷售合約獲得報酬的權利，基於書面僱傭合約，並要求經紀人為促成交易的原因。所謂「願意且有意願」的買方，是指準備簽訂具有約束力的無條件合約的買方；所謂「有能力」的買方，是指具備在適當時間取得完成交易所需資金的財務能力。
根据房源委托合同，佣金的支付可以以任何合法条件为前提。如果合同条款表明付款以一项未发生的条件为前提，卖方可以免于付款。经纪人负有证明所有条件均已满足的举证责任。但是，如果卖方欺诈、恶意或与他人串通导致某项条件无法满足，即使该条件未满足，经纪人仍可追偿报酬。
报酬金额或费率不得作为四单元或以下住宅房地产销售或移动房屋销售之印刷协议或格式协议的一部分。此类协议必须包含一份10磅粗体字通知，说明房地产佣金并非由法律规定固定，且可以协商。所需措辞载于《商业与职业法典》第10147.5条。
如果经纪人在挂牌期限内以挂牌价格和条件找到了准备、愿意且有能力购买的买方，撤销授权不能剥夺经纪人的报酬。委托人不能通过任意拒绝完成出售来逃避责任。委托人不能在谈判期间解除代理人，然后无责任地将房产出售给该客户。当挂牌协议有明确期限并附有有效对价（例如尽职调查承诺）时，一经签署即对卖方具有约束力。撤销的权力与撤销的权利之间存在关键区别：委托人始终拥有随时撤销的权力，但不一定拥有无责任撤销的权利；不当撤销会构成违约并可能产生责任。
房源委托协议以结果为导向。经纪人获得佣金的权利并不取决于所完成的工作量。即使经纪人未花费任何时间或精力，但只要促成了一名准备就绪、愿意且有能力按委托条款购买的买家，经纪人就已经赚取了报酬。相反，如果付出了大量努力却未能促成这样的买家，则一无所获。
经纪人或其他受托人欺诈性挪用或隐匿信托资金，即构成犯罪。这凸显了持牌人在处理客户资金时所负有的受托责任。
房地产执照持有人必须了解盗窃罪的区别，因为犯罪可能由客户或他们接触的其他人实施。重大盗窃（相对于轻微盗窃）通常发生在所取金钱、劳动或不动产或动产的价值超过 400 美元时。然而，盗窃某些农场作物、农场动物以及从土地分离出的不动产，即使价值低于 400 美元，也被界定为重大盗窃。
在明知立契人没有产权的情况下制作或登记契据，或作为土地欺诈性转让的一方，属于犯罪。将同一块土地先后出售给不同的人，也属于犯罪。
为本人或他人获取信贷而制作或取得虚假财务报表属于犯罪。未经授权签署他人或虚构之人的姓名，或意图欺诈而伪造/变造租约、契据或支票等文件，均构成伪造罪。
为取得信贷而贿赂贷款机构，以及接受此类贿赂，均属犯罪。接受产权公司或托管公司的报酬，作为转介产权业务的诱导，是被禁止的。
将建筑资金挪作他用，或使用虚假凭证获取建筑贷款资金，均构成犯罪。给予建筑资金回扣也构成犯罪。
通过敲诈勒索——对人、财产或名誉使用武力或威胁造成伤害——从他人处取得财产，属于犯罪。其他财产犯罪包括：以欺诈意图从已抵押财产中移除建筑物。
未经许可在公共或私人财产上放置广告招牌（张贴法律通知除外）属于犯罪。未经许可复制产权公司文件并意图使用这些文件也被禁止。
债务人出售受担保协议约束的财产，且未向担保权人支付应付金额（或出售所得，以较低者为准）的，构成犯罪。
当一笔贷款由一个以上的私人投资者/贷款人提供资金，或一张本票由一个以上的私人投资者/贷款人购买时，该交易属于「多贷款人」或「份额化」贷款。这些本票是受《房地产法》和1968年《公司证券法》监管的证券。经纪人必须通过豁免或注册使该发行合规。
经纪人（MLB）必须在首次多贷款方交易后 30 天内以及在发生任何重大变更后 30 天内通知 DRE。贷款服务代理人必须在为任何连续 3 个月内付款超过 125,000 美元的贷款提供服务后 30 天内通知，或当有权获得付款的贷款人超过 120 家时通知。
该票据不得出售给超过 10 人，且这些购买者必须满足收入或净资产适当性要求。投资额不得超过净资产的 10%（不包括住宅、家具和汽车），也不得超过调整后总收入的 10%。
第6条对贷款价值比设定了上限：已改良不动产的当前公平市场价值的80%、未改良不动产的50%，以及已安装场外改善设施的单户住宅区划地块的65%。如档案中有书面正当理由，可以突破上述上限。
为多贷款人贷款提供担保的不动产必须位于加利福尼亚州。分式化本票和信托契据不得从属于任何后续设立的信托契据，且分式化本票不得为促销性本票。
促销本票由细分地块中各个独立地块上的留置权担保，系就未改良不动产或在首次购买改良不动产之前签署，且属于或可能成为次级。存在两项除外情形：在发售前超过三年签署的本票，以及附有放款计划表和产权保险的第一顺位留置权建筑贷款。
分式本票必须由不动产直接担保。不允许对分式本票进行担保转让（抵押），因为这将导致证券注册的准私募配售豁免丧失。
证券必须由持牌房地产经纪商作为代理人或本人发行并通过其销售。除两种已披露的事实情形外，不允许自我交易；该两种情形涉及止赎取得或转售止赎库存，且经纪商的利益必须首先披露。
每位私人投资者/贷款人的权益必须在基础条款上完全相同，包括利率、服务费以及滞纳金/提前还款罚金的分配。投资者可以持有不同的百分比，但不允许剥离本金或利息。权益必须通过按比例分拆的转让来证明，而不是通过参与证书。
经纪人必须告知投资者其有权获得独立评估或MLB评估。建筑/修复贷款要求由OREA合格评估师进行符合USPAP的评估，并包含「现状」和「完工后」价值。适用七项保障措施，且贷款不得超过$2,500,000。
文件必须规定，对任何权益的违约均构成对所有权益的违约，并且持有超过50%实益权益的持有人可决定对所有持有人具有约束力的行动。多数行动宣誓书排除发放贷款或提供贷款服务的经纪人或其他关联方。
MLB（抵押贷款经纪人）在接受资金前必须使用 DRE 发布的贷款人/购买人披露声明。表格 851A（贷款发起）、851B（现有本票出售）、851C（抵押，在多贷款人交易中禁止）以及 851D（多处房产/总括抵押）。MLB 不得在未获得 DRE 针对至少 25 名门槛经纪人作出的许可的情况下自行制作表格。
从投资者处收到的所有资金均为信托资金，按 B&P 10145 处理。MLB 必须提交由 CPA 编制的季度和年度报告，如果在任何 3 个月期间应付付款超过 $125,000，或有权获得付款的人数超过 120。第 6 条标准适用于应付付款，而第 5 条适用于已收付款。
提供贷款服务需要签订书面服务协议。投资合同测试（Howey/Turner）要求：投入资金、预期利润、共同事业，以及完全依赖发起人或第三方的管理努力。款项必须在收到后25天内按比例划转。
应要求，经纪人必须向投资者提供其他购买者的姓名和地址。除获得授权外（例如，在同时同意的情况下进行止赎），经纪人不得拥有任何选择权以取得投资者的分权权益或担保财产。
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