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加州大多数城市和县都会通过法令，将辖区划分为土地使用分区，每个分区都有控制土地使用的法规。分区权限源自《加州宪法》下的警察权，并由州法律予以加强。

• ✓分区权限源自《加州宪法》第十一条第7款规定的警察权
• ✓除非分区能合理促进公共健康、安全和福利，否则无效
• ✓常见分区包括单户住宅、多户住宅、商业、工业、开放空间/农业以及混合用途

分区条例由地图和文本两部分组成。地图划定各分区边界；文本规定每个分区类别的程序和特征。

• ✓地图识别并划定各分区的边界
• ✓文本列明许可用途、有条件使用许可用途、最小地块面积、高度限制、地块覆盖率、退界和密度

尽管两者都涉及土地使用，但分区条例与总体规划不同。总体规划以政策为导向且具有长期性；分区条例则作为实施措施，从单个项目地块的角度规范土地使用。

• ✓总体规划以政策为导向，并展望更远的未来
• ✓分区条例从单个项目地块的角度规范土地使用，并实施总体规划
• ✓重新分区保持分区与总体规划的一致性，通常由业主或开发商发起

分区区域通常包括许可用途、有条件用途和附属用途。为适应特殊情形，各种弹性分区方法已发展形成。

• ✓许可用途可作为当然权利获准；有条件用途需经行政批准并受条件约束；附属用途是主要用途的附带用途。
• ✓弹性方法包括浮动分区、叠加或合并分区、混合用途、建筑区块分区和规划单元开发。
• ✓特许城市不受适用于其他市和县的相同基本分区程序约束。

规划单元开发（planned development，规划开发）是一种分区分类，允许灵活适用分区法规，将土地作为一个单元进行开发，并通过审查和批准总体规划或精确规划来实施。

• ✓PUD 允许更灵活的分区法规以及建筑位置的多样化。
• ✓该流程通过政府对带有开发条件的总体或「精确」规划的审查和批准来实施。
• ✓「规划开发」也指带有公共区域和业主协会的共同利益开发项目。

经纪人必须对与经纪公司有关联的销售人员的活动行使合理监督。合理监督包括制定政策、规则、程序和系统，以审查、监督、检查和管控销售人员的活动。经纪人还必须履行加州房地产局（Department of Real Estate，DRE）网站上列出的许多法律要求。

• ✓合理监督要求制定政策、规则、程序以及审查系统
• ✓经纪人必须熟悉并履行DRE规定的法定监督要求

房地产销售不同于其他销售，因为产品更为复杂且更具个性化，销售周期更长、更繁琐，而且提供专业服务不同于销售有形产品。由于房地产通常是买方最大的一笔单项购买，持照人必须准备好教育、辅导和咨询客户。

• ✓房地产是一项专业服务，不同于销售有形产品
• ✓持照人必须教育、辅导和咨询，因为房地产是大多数买方最大的一笔单项购买

经纪人的员工必须对经纪公司拟开展业务的地理区域有深入了解。持牌人必须了解所营销的产品：其价值、所在社区以及典型买家。

• ✓员工必须对开展业务的地理区域有深入了解
• ✓持牌人必须了解产品的价值、所在社区和典型买家

在典型交易中，卖方有7天时间提供所有必需的披露文件，或者在签订租赁选择权/销售合同/带改良的地面租赁合同之前提供。如果某些披露文件或修正案在签署后交付，买方可以在当面交付后3天内或通过美国邮政邮寄交付后5天内以书面通知终止合同。

• ✓卖方通常有7天时间提供必需的披露文件
• ✓买方可在当面交付迟交披露文件后3天内终止合同
• ✓买方可在通过美国邮政交付后5天内终止合同
• ✓终止合同需要向卖方或卖方代理人发出书面通知

法律要求代理人在某些住宅交易中书面披露其拟担任的代理角色。该规定适用于一至四个住宅单元的出售/交换（包括一年以上的租赁），以及通过代理人进行的移动房屋出售。卖方应在签署委托挂牌协议前收到代理关系披露。

• ✓适用于通过代理人出售的一至四个住宅单元和移动房屋
• ✓适用于超过一年的租赁
• ✓卖方应在签署委托挂牌协议前收到代理关系披露
• ✓规定的代理关系披露表格载于《加利福尼亚州民法典》第 2079.16 条
• ✓代理关系只能经所有各方书面同意方可修改

准备和交付披露文件的义务由卖方、卖方经纪人以及任何合作经纪人承担。如果涉及多名经纪人，则由取得该要约的经纪人向买方交付披露文件（除非另有指示）。基于专家报告的披露文件可以保护卖方和经纪人免于因错误而承担责任。

• ✓如果涉及多名经纪人，由取得该要约的经纪人向买方交付披露文件
• ✓法定要求的披露事项载于《民法典》第1102条及后续条款和第1103条及后续条款
• ✓依赖专家的报告或意见可以使卖方和经纪人对该项目免于承担责任

经纪人必须确定信托资金的所有人以及有权接收该资金的人，因为只有在获得该人授权后才能处置这些资金。有权接收资金的一方可能会因交易中的事件而改变，例如要约被接受。

• ✓在要约被接受之前，资金属于要约人，并且必须按照要约人的指示处理。
• ✓在要约被接受之后，资金按照要约人和受要约人的指示处理，依据第2832(d)条法规。
• ✓未经受要约人的明确书面许可，卖方的代理人/分代理人不得退还购房定金。

小型企业通常的转让形式是：个人所有者采用资产出售，公司所有者采用资产出售或股份出售。在资产出售中，买方不承担任何义务，除非有具体协议，且卖方的负债在托管中结清。在股份出售中，股东出售并转让其股份，而公司保留相同的资产和负债。

• ✓资产出售通常适用于个人所有者；公司所有者采用资产出售或股份出售
• ✓在资产出售中，买方不承担任何义务，除非有具体协议
• ✓在股份出售中，公司仍为所有者并保留相同的资产和负债，股东将股份出售/转让给新股东

透過出售公司全部股票來轉讓公司業務，可能需要協商代理人持有加州公司局（California Department of Corporations）或美國證券交易委員會（SEC）核發的證券商（broker-dealer）證券執照。然而，若房地產經紀人持有出售公司資產的委託（listing），而當事人決定出售全部流通在外的股票，該經紀人仍有權獲得佣金。

• ✓出售公司全部股票可能需要公司局或SEC核發的證券商證券執照
• ✓持有出售公司資產委託的房地產經紀人，若當事人改為出售全部流通在外的股票，有權獲得佣金
• ✓關於公司股票出售，請參閱加州法規彙編（California Code of Regulations）第260.204.1條

房地产经纪人，或由经纪人正式雇用的销售员，可以就矿物、石油或天然气物业的出售、购买或交换进行招揽、谈判和经纪活动。持牌人还可以招揽借款人或贷款人，谈判并提供贷款服务，以及租赁、出租和收取与 M.O.G. 物业相关的租金或特许权使用费。协助他人提交购买或租赁申请，或定位或进入州政府或联邦政府拥有的 M.O.G. 物业，需要执照。

• ✓就 M.O.G. 物业的出售、购买或交换进行招揽、谈判或经纪活动，需要房地产执照。
• ✓收取与 M.O.G. 物业相关的租金或特许权使用费，或提供贷款服务，需要执照。
• ✓协助提交申请或定位州政府或联邦政府拥有的 M.O.G. 物业，需要执照。

以本人身份参与矿地、石油或天然气土地的购买、租赁或取得选择权的人，如果其目的是随后将该物业的全部或部分出售、交换、出租、转租或转让租约给他人，则必须取得房地产执照。任何以本人身份提供采矿权出售或转让的人，也必须持有房地产执照。

• ✓如果目的是向他人转售、交换、出租、转租或转让权益，本人必须持有执照
• ✓提供采矿权出售或转让的本人必须持有房地产执照

在三变量公式中，每个变量都是另外两个变量的函数。收入 = 比率 × 价值（I = R × V，R = I ÷ V，V = I ÷ R）。财产税 = 评估价值 × 税率（T = A × R，A = T ÷ R，R = T ÷ A）。

• ✓收入 = 比率 × 价值；比率 = 收入 ÷ 价值；价值 = 收入 ÷ 比率
• ✓税额 = 评估价值 × 税率；评估价值 = 税额 ÷ 税率；税率 = 税额 ÷ 评估价值
• ✓每个变量都是另外两个变量的函数

百分比 = 费率 × 基数（P = R × B，R = P ÷ B，B = P ÷ R）。佣金 = 销售价格 × 费率（C = S × R，S = C ÷ R，R = C ÷ S）。这些公式用于解答涉及佣金和百分比的典型考试数学题。

• ✓百分比 = 费率 × 基数；费率 = 百分比 ÷ 基数；基数 = 百分比 ÷ 费率
• ✓佣金 = 销售价格 × 费率；销售价格 = 佣金 ÷ 费率；费率 = 佣金 ÷ 销售价格

面积 = 长 × 宽（A = L × W，L = A ÷ W，W = A ÷ L）。这个三变量公式用于在房地产估价和土地描述中计算正方形和矩形的面积。

• ✓面积 = 长 × 宽
• ✓长 = 面积 ÷ 宽；宽 = 面积 ÷ 长
• ✓适用于正方形和矩形

独家代理权赋予经纪人佣金权，如果由其他经纪人成交但业主自行出售则不包括。独家售卖权赋予经纪人佣金权，无论由谁成交。开放代理是非排他性的，佣金仅支付给首先找到买家的代理人。净价代理允许代理人保留超过净价的部分。多重挂牌将挂牌在成员经纪人之间共享。

• ✓独家售卖权即使业主出售该财产也向经纪人支付佣金
• ✓独家代理权在业主自行出售时不向经纪人支付佣金
• ✓开放代理仅向首先找到准备就绪、有意愿且有能力的买家的代理人支付佣金

合約需要四項要素：具有訂約能力的當事人、當事人的同意、合法的標的，以及對價。不動產買賣合約必須以書面訂立，並由被主張履行的一方簽署（防止詐欺法）。承諾確立意思表示一致。

• ✓有效合約需要具有能力的當事人、同意、合法標的及對價
• ✓不動產買賣合約依防止詐欺法必須以書面訂立並簽署
• ✓對要約的承諾建立意思表示一致

购房要约提出交易条款；反要约会变更条款并拒绝原要约，除非原要约人接受，否则不产生合同。定金收据是一份附有定金的书面要约，一经接受即成为买卖合同。选择权赋予在特定时间内购买或租赁的权利，但没有行使义务。

• ✓反要约是对原要约的拒绝，而不是承诺。
• ✓定金收据在业主接受后即成为买卖合同。
• ✓选择权赋予在设定时间内购买的权利而非义务。

《防止欺诈法》要求某些合同（不动产买卖、不能在一年内履行的合同）必须采用书面形式并签署。土地合同／不动产买卖合同／分期付款买卖合同在买价付清之前，产权仍归卖方；不动产买卖合同不要求在其订立后一年内完成转让。

• ✓《防止欺诈法》要求不动产买卖合同必须采用书面形式并签署
• ✓在土地合同中，卖方在买价付清之前保留产权
• ✓在土地合同中，若买方违约，分期付款可能被没收

双边合同具有相互承诺；单方合同仅在另一方履行时才成立。已履行合同已完全履行（或已签署）；待履行合同仍有尚未完成的履行。明示合同以文字表示；默示合同通过行为体现。

• ✓双边合同涉及双方的相互承诺
• ✓单方合同仅在所要求的行为被履行时才成立
• ✓待履行合同仍有一方或双方尚未履行的义务

解除使合同失效，并使双方恢复原状。强制履行迫使当事人依约履行（例如，土地出售）。合同更新以新合同取代旧合同。违约金是事先约定的违约损害赔偿。更正可纠正文件中的错误。

• ✓解除使双方恢复到合同订立前的状态
• ✓强制履行作为损害赔偿的替代方式，迫使当事人履行
• ✓违约金条款预先确定违约损害赔偿

抵押贷款或信托契约以抵押品担保贷款。第一抵押贷款或第一信托契约在除税款和保证债务外的所有其他债权中享有优先权。次级抵押贷款随后登记或从属于其他抵押贷款。总括抵押贷款涵盖多处房产。在票据和信托契约下，受益人是贷款人；委托人是借款人。

• ✓第一抵押贷款或第一信托契约享有优先权，除税款和保证债务外
• ✓次级抵押贷款在其他抵押贷款之后登记或从属于其他抵押贷款
• ✓受益人是信托契约下的贷款人
• ✓总括抵押贷款涵盖一块以上的不动产地块

加速条款允许贷款人在发生事件（如售出或违约）时宣布所有欠款立即到期。产权转移条款（强制售出条款）赋予贷款人在房产售出或转让时要求全额付款的权利。产权赎回条款赋予抵押人在支付其债务后赎回房产的权利。

• ✓加速条款在触发事件（如违约或售出）发生时使所有欠款立即到期
• ✓强制售出条款（产权转移）允许贷款人在房产售出或转让时要求全额付款
• ✓产权赎回条款允许抵押人在全额支付后赎回房产

摊销是指以分期付款方式清偿债务。摊销贷款（等额付款贷款）以相等或几乎相等的本利混合付款进行偿还，不含气球付款。气球付款是指最后一期付款明显大于其他付款。纯利息贷款在到期时以一次性总和偿还本金。常数是应用于面值的百分比，用于计算年度付款。

• ✓摊销贷款以相等的付款方式偿还本利，不含气球付款
• ✓气球付款明显大于其他分期付款
• ✓纯利息贷款在到期时以一次性总和偿还本金

常规抵押贷款既不由FHA保险也不由VA担保。FHA为私人抵押贷款提供保险；VA担保贷款（资格证书、合理价值证书）。Cal-Vet计划为符合条件的加州退伍军人融资购买农场/住宅。房利美(FNMA)、房地美(FHLMC)和吉利美(GNMA)在二级市场上买卖抵押贷款。

• ✓常规贷款既不由FHA保险也不由VA担保
• ✓Cal-Vet由加州退伍军人事务部为符合条件的退伍军人管理
• ✓FNMA、FHLMC和GNMA在二级抵押贷款市场上运作
• ✓VA签发合理价值证书(CRV)和资格证书

ARM按贷款期限内可能变化的利率计息。当前指数加总利差在每次调整时确定新票据利率。完全指数化票据利率=申请时的指数加总利差。初始票据利率可能与完全指数化利率不同。贷款期限利率上限（利率上限）是票据利率在贷款期间内不能超过的上限。

• ✓ARM新利率=当前指数值+每个调整日期的总利差
• ✓贷款期限利率上限是贷款期间内的最高票据利率
• ✓完全指数化票据利率=申请时的指数值加总利差
• ✓初始票据利率可能与完全指数化利率不同

一个点数等于贷款金额的百分之一。折扣点数是借款人为获得规定利率而支付给贷款方的金额。年百分比率（APR）是根据《真实借贷法》Z规则下信用的相对成本。有效利率是借款人实际支付的利率，与名义利率不同。复利是按本金加上累积未付利息计算的。

• ✓一个折扣点数等于贷款金额的百分之一
• ✓年百分比率反映了根据《真实借贷法》Z规则下信用的相对成本
• ✓有效利率是借款人实际支付的利率，与名义利率不同

止赎权通过出售抵押财产来支付债务违约。止赎令令人法院进行拍卖。当抵押品价值不足以支付债务时，会下达不足判决。赎回权是在止赎期间赎回该财产的权利。产权转让契据（作为止赎的替代方案）由贷款人接受以避免止赎诉讼程序。

• ✓不足判决涵盖抵押品不足以支付债务时的短缺部分
• ✓赎回权允许借款人在止赎期间赎回该财产
• ✓产权转让契据（作为止赎的替代方案）避免了正式的止赎诉讼程序

融资声明的提交是为了向公众通知担保权益，并保护担保方对抵押品的权益。个人动产抵押是对个人财产的债权。抵押品是作为担保物而承诺的财产。抵押是指将某物作为担保而不放弃占有权。卖方融资贷款（购买资金）是卖方向买方提供的信用。

• ✓融资声明向公众通知对抵押品的担保权益
• ✓抵押是指将财产作为担保而不放弃占有权
• ✓卖方融资贷款是由卖方提供的融资（购买资金）

抵押贷款通过将财产作为担保来担保债务，涉及两方（抵押人/借款人和抵押权人/贷款人）。信托契据有三方：信托人（借款人）、受托人（持有产权的中立第三方）和受益人（贷款人）。违约时，受托人可以根据出售权在无需司法程序的情况下出售该财产。

• ✓信托契据涉及三方：信托人、受托人和受益人
• ✓抵押贷款涉及两方：抵押人和抵押权人
• ✓出售权允许受托人在违约时无需司法程序出售担保财产

摊销（等额还款）贷款以相等的定期还款偿还本金和利息。直线（只付利息）票据在到期时一次性偿还本金。分期还款票据随时间逐步减少本金。气球付款是明显大于其他还款的最后一笔付款。负摊销发生在还款不足以覆盖应计利息时，未付利息会加计到本金中。

• ✓摊销贷款以相等的定期还款偿还本金和利息
• ✓直线（只付利息）票据在到期时一次性偿还本金
• ✓负摊销将未付利息加计到本金余额中

加速还款条款允许贷款人在发生出售或拖欠等事件时宣布全部款项到期。出售即到期条款（属于加速还款条款）要求在出售时全额付款。转让条款赋予贷款人在已抵押房产被转让时的权利。

• ✓加速还款条款使全部未偿余额在触发事件发生时到期
• ✓出售即到期条款要求在该房产出售时全额付款

止赎是指违约时出售已抵押财产以偿还债务。差额判决弥补担保不足时的缺口（对购屋贷款有限制，尤其是自住四户或以下的住宅）。代替止赎的契据可避免止赎程序。衡平赎回权允许在止赎期间赎回财产。再转让在还清债务后转移产权。

• ✓对于四户或以下自住住宅的购屋贷款，通常不允许差额判决
• ✓衡平赎回权是在止赎期间赎回财产的权利
• ✓再转让是在债务清偿后，由受托人将法定产权转回信托人

第一抵押贷款/信托契据优先于所有债权，但税收和债券债务除外。次级/第二顺位融资处于从属地位。一般留置权影响债务人的全部财产；非自愿留置权（税收、特别摊派）无需同意即可施加；自愿留置权经同意而设定。次顺位协议使某项债权处于较低顺位。

• ✓第一顺位信托契据优先于所有其他债权，但税收和债券债务除外
• ✓税收等非自愿留置权无需业主同意即可施加
• ✓次顺位协议允许留置权处于较低顺位

FHA为私人抵押贷款提供保险；VA为退伍军人贷款提供担保（资格证明、合理价值证明）。Cal-Vet为加州退伍军人购买农场/住房提供融资。FNMA（房利美）、FHLMC（房地美）和GNMA（吉利美）在二级市场运营。PMI（私人抵押保险）为常规贷款机构承保高风险贷款部分。

• ✓FHA为贷款提供保险，而VA为符合条件的退伍军人贷款提供担保
• ✓二级市场涉及通过FNMA、FHLMC和GNMA买卖现有贷款
• ✓常规贷款既不受FHA保险，也不受VA担保

ARM 的利率在贷款期限内会发生变化。关键术语：当前指数、总利差（加到指数上以确定本票利率）、完全指数化本票利率、初始本票利率、利率调整日、周期性利率上限以及贷款全期上限（上限利率）。付款上限限制每月还款额的增长，并可能导致负摊销。

• ✓ARM 的本票利率等于当前指数加上总利差
• ✓贷款全期上限（上限利率）限制贷款全期内本票利率的最高值
• ✓付款上限可能导致负摊销

购买资金抵押贷款/信托契据作为购买对价的一部分而设立。一揽子抵押贷款以解除条款覆盖多于一处的房产。开放式抵押贷款允许额外借款。环绕式抵押贷款由贷款人承接现有付款并取得次级信托契据。组合式抵押贷款覆盖不动产以及可移动电器。

• ✓购买资金信托契据作为购买对价的一部分而设立
• ✓环绕式抵押贷款取得次级信托契据，覆盖现有债务加新资金
• ✓一揽子抵押贷款覆盖多于一处的地块，并使用解除条款

折扣点数每一点等于贷款的百分之一，为获得既定利率而支付。APR（Z条例）是信贷的相对成本。名义利率为标示利率；实际利率为实际支付的利率。高利贷指收取超过法定上限的利息。《贷款真实性法》（Z条例）确保在交易前披露信贷成本。

• ✓一个折扣点数等于贷款金额的百分之一
• ✓APR在Z条例下反映信贷的相对成本
• ✓《贷款真实性法》要求在达成交易前披露信贷成本

考试期间不得交谈；严禁携带或使用手机、PDA、笔记和参考资料。任何形式的不诚实行为都会导致考试不及格，并可能成为拒绝其参加未来考试的理由。

• ✓考试期间不得交谈，不得使用手机、PDA、笔记或参考资料。
• ✓不诚实行为会导致考试不及格，并可能被拒绝参加未来的考试。

DRE 可因考试舞弊而拒绝、暂停、吊销或限制执照。考试舞弊包括：从考试场所取走考试材料、未经授权复制考试材料、利用付费考生重建考试、使用不正当获得的试题为他人备考、出售/分发/购买考试材料、作弊、持有未经授权的设备或信息，以及冒充考生或使用冒名替考者。

• ✓DRE 可因考试舞弊拒绝、暂停、吊销或限制执照
• ✓取走、复制、出售或购买考试材料构成考试舞弊
• ✓冒充考生或使用冒名替考者构成考试舞弊

仅允许携带考试手册、答题纸、一支专用铅笔，以及一台无打印功能且无字母键盘的静音电池供电袖珍电子计算器。DRE 提供一页用于算术计算的草稿纸，该草稿纸必须与答题纸和考试手册一并交回。

• ✓仅允许使用静音、无打印功能且无字母键盘的计算器
• ✓DRE 提供的草稿纸必须与答题纸和考试手册一并交回