Chapter 27 Glossary — Legal Descriptions & Land Measurement +14California · 房地产 · 中文

政府（矩形）测量使用基线（东西向）、子午线（南北向）、镇区、区间和地段。一个镇区为六英里见方，包含36个地段。一个地段为一英里见方，包含640英亩。校正线每隔四个镇区线（24英里间距）补偿地球曲率。

• ✓一个地段包含640英亩，且为一英里见方
• ✓一个镇区为六英里见方，包含36个地段
• ✓校正线以24英里为间隔补偿地球曲率

一英亩 = 43,560 平方英尺、4,840 平方码或 160 平方杆（约 208.71 英尺见方）。一英里 = 5,280 英尺。一链 = 100 链节 = 66 英尺。一码 = 3 英尺。临街英尺沿物业的街道线测量物业。

• ✓一英亩等于 43,560 平方英尺
• ✓一英里等于 5,280 英尺，一链等于 66 英尺

Metes and bounds 通过终点和角度来描述边界线，以确保准确性。法律描述通过政府测量或已登记地图来确定房产位置。地籍图（plat）是测量师绘制的地图，显示边界和改良设施。界标和水准点（bench marks）是固定参考点。

• ✓Metes and bounds 描述使用距离、角度和终点
• ✓法律描述通过参考测量图或已登记地图来确定房产位置

售权是指抵押权人或受信人在契据有规定的情况下，在借款人违约或不履行抵押或信托契约时，无需通过司法程序即可出售担保财产的权力。

• ✓当契据中有规定时，允许在无司法程序的情况下进行销售
• ✓在支付违约或条款违反时触发

购价抵押贷款或信托契约作为购买对价的一部分给予。许多州在止赎后对购价借款人的缺陷判决进行限制。

• ✓作为购买对价的部分或全部给予
• ✓在四个单位或以下的业主自住住宅物业上通常不允许缺陷判决
• ✓可以是卖方融资或第三方贷款人融资

信用凭证将不动产作为贷款担保，涉及三方：受信人（借款人）、受托人（持有产权的中立第三方）和受益人（贷款人）。它不同于两方抵押贷款。

• ✓受信人是签署信用凭证的借款人
• ✓受托人是持有产权作为担保的中立第三方
• ✓受益人是从该担保中获益的贷款人

当受让人按条件受取产权时，受让人对票据持有人不承担个人责任，只能损失其产权权益。在承担的情况下，责任被承担；无论哪种情况，原始票据签署人都不会被免除责任。

• ✓按条件受取意味着没有个人责任；受让人仅承担产权风险
• ✓承担意味着受让人承担个人责任
• ✓票据的原始签署人不能被免除主要责任

赎回是指在司法拍卖后购回自己的财产。税务契约是在税款拍卖中因未缴税款而颁给购买者的凭证。执行官契约是由法院命令颁发的，用以满足判决书的要求。

• ✓赎回是指在司法拍卖后购回财产
• ✓税务契约仅转让失责纳税人所拥有的产权
• ✓执行官契约由法院命令在判决拍卖中颁发

从属权协议允许产权留置权持有人处于劣后地位相对于其他产权留置权。次级融资是由初级抵押权或信托契约（第二或更低等级）担保的贷款。

• ✓从属权将债权置于相对于其他产权留置权的劣后地位
• ✓次级融资由劣后留置权（第二、第三等）担保
• ✓留置权优先级是留置权之间的法律优先权顺序

自1995年1月1日起，若无社会安全号码，不得签发原始执照或续期执照。根据《家庭法典》第17520条，DRE不得向列入子女抚养费义务人名单的人员签发或续签全期执照，但可以签发150天临时执照。当申请人/持照人出现在义务人名单上时，需缴纳95美元费用。

• ✓原始执照或续期执照需要社会安全号码（自1995年1月1日起生效）
• ✓可向子女抚养费义务人签发150天临时执照；只能签发一份
• ✓当姓名出现在子女抚养费义务人名单上时，需缴纳95美元费用

限制性执照是由专员在执照经听证后被暂停、吊销或拒绝后签发的试用性执照。它包含具体限制，例如期限限制、受雇于特定经纪人、活动限制、必须提交报告或担保债券。

• ✓限制性执照是一种附带具体限制的试用性执照
• ✓专员可以通过期限、经纪人雇佣、活动类型、报告或担保债券施加限制

根据法律（第 10207 条），向 DRE 支付的执照、签注和考试费用不予退还。改变主意、申请被拒、考试不及格或缺考均不会导致退款。某些变更（地址、工作调动、姓名变更、dba、分支机构）无需缴费。

• ✓执照、签注和考试费用不予退还（第 10207 条）
• ✓地址变更、工作调动、姓名变更、dba 或分支机构无需缴费

销售员可以在没有经纪人的情况下持有非执业状态的执照，但不得从事需要执照的行为。DRE 自 1994 年 1 月 1 日起不再签发矿产/石油/天然气经纪人的初始执照。DRE 不签发合伙企业执照，但如果每一位执行事务的合伙人均为持牌经纪人，合伙企业可以经营。

• ✓销售员可以持有非执业状态的执照，但不得从事需要执照的行为。
• ✓DRE 自 1994 年 1 月 1 日起不再签发矿产/石油/天然气（MOG）经纪人初始执照。
• ✓DRE 不签发合伙企业执照；每一位执行事务的合伙人都必须是持牌经纪人。

单纯的金钱判决并不会自动产生留置权。登记经正式认证的判决摘要会在该县内对债务人的所有不动产（包括之后取得的财产）产生留置权，自判决作出之日起持续十年。优先权通常以原始判决摘要的登记日期为准。

• ✓金钱判决只有在判决摘要被登记时才成为留置权
• ✓判决留置权在该县内覆盖所有不动产（包括之后取得的财产），为期10年
• ✓判决摘要现在只显示债务人社会安全号码的最后四位数字

扣押会查封并扣留被告的财产，作为原告希望获得的判决的担保，从而在判决前产生留置权。这是一种严厉的救济措施，历史上仅限于因支付金钱的合同而产生的请求。对自然人财产的判决前扣押，仅限于因经营、商业或职业而产生的请求。

• ✓扣押使原告在判决登记前取得留置权
• ✓判决前扣押通常仅限于基于合同的金钱请求
• ✓针对自然人，扣押仅限于因经营、商业或职业产生的请求

自然人的某些财产可获豁免，包括维持生活所必需的财产、收入、大多数不动产（短期租赁权益除外）、设备、存货、农产品以及有限数额的现金。宅地（homestead）是最重要的豁免。必须提出适当的豁免申请，豁免方可适用。

• ✓宅地（homestead）是最重要的豁免
• ✓豁免仅适用于自然人，并且需要提出适当的申请
• ✓被告的夫妻共同财产权益确实须受扣押

托管通过完全履行和交割完成，或通过双方同意取消托管并解除或取消购房协议而终止。除双方共同延期外，必须在规定的时间限制内实现合规。托管持有人无权在时间限制后强制执行或接受履行，也无权判定委托人未履行。当时间限制到期且委托人未履行时，委托人可共同取消，且各自有权返还其财产。需要清晰、准确的指示。

• ✓除委托人共同延期外，托管合规必须在时间限制内实现
• ✓托管持有人无权在时间限制后强制执行或接受履行
• ✓托管持有人不能判定委托人未履行

定期租赁（estate for years）在期限届满时自动终止，无需通知。可因以下事由终止：通知；毁损；商业目的落空；地产权合并；一方当事人死亡；承租人或出租人无力偿债/破产；终止选择权；违反条件或约定；非法使用；或放弃并交还。租赁不得因违反公共政策的事由而终止，例如报复性驱逐或歧视。

• ✓定期租赁（estate for years）在期限届满时自动终止，无需通知
• ✓租赁不得因报复或歧视而终止（违反公共政策）
• ✓十一种一般终止事由包括通知、毁损和违约

不定期租赁（tenancy at will）要求不少于30天的书面通知。定期租赁（periodic tenancies）要求通知期等于租期或30天，以较短者为准（按周=一周；每半年=30天）。未指明期限的租约可能允许短至7天的通知期。在按月租赁中，租户的通知无需与租金到期日相对应。

• ✓不定期租赁（tenancy at will）要求至少30天的书面通知
• ✓定期租赁的通知期等于租期或30天，以较短者为准
• ✓按月终止的通知无需与租金到期日一致

如果双方均不承担重建义务，则在完全毁损（非其过错）时，任何一方均可终止合同。对于非因承租人造成的部分毁损，如果使用所必需的重要或实质性部分受损，承租人可以终止合同。承租人不得因未实际承租的财产受损而终止合同。商业出租人的无条件重建义务阻止承租人终止合同。

• ✓在无重建义务的情况下，完全毁损时任何一方均可终止合同
• ✓如果使用所必需的租赁场所发生实质性部分毁损，承租人可以终止合同
• ✓出租人无条件的重建义务阻止承租人终止合同

当出租人地产权与承租人地产权合并（无中间地产权）时发生合并，从而终止租约。可任意终止的租约在一方死亡后经书面通知终止；固定期限租约在无相反约定时不因一方死亡而终止。由于自动中止，房东未经法院批准不得驱逐破产承租人；受托人必须在规定时间内接受或拒绝租约，否则视为拒绝。

• ✓租赁地产权与完全地产权的合并终止租约
• ✓固定期限租约不因一方死亡而终止，除非有相反约定
• ✓破产自动中止禁止未经法院批准的驱逐

条件是一项先决条件；其未发生允许终止。约款是一项承诺；违约通常产生损害赔偿，而非终止。法院将含糊条款解释为约款，并对条件作狭义解释。某些约款（适住性、禁止转让、合法使用）如此重要，以致其违反可正当导致丧失租赁权。约款具有依赖性，但如果承租人未支付租金，出租人仍必须履行，反之亦然——但该例外不适用于住宅适住性。

• ✓违反条件允许终止；违反约款通常仅产生损害赔偿
• ✓含糊条款解释为约款；条件作狭义解释
• ✓依赖约款例外不适用于住宅适住性

偶发的非法使用不构成终止租赁的正当理由，除非租约另有规定；只有与房屋使用相关的违法情形才可能构成终止租赁的正当理由。交还（surrender）因实际弃租并经出租人接受而通过双方协议发生，并使相关不动产权益合并。交还可以是明示的，也可以依法产生——例如，出租人在弃租后重新出租时，不得否认交还。

• ✓偶发的非法使用不构成终止租赁的理由，除非租约另有规定
• ✓弃租并经出租人接受时发生交还
• ✓弃租后重新出租产生依法交还，并使出租人不得否认交还

承租人通常不能仅因其目的受挫而终止租约。终止要求目的完全落空——即极端困难。重大或实质性的落空（更加困难或利润更少）并不足够。承租人必须没有承担该风险，且事件必须是不可预见的且无法控制的。

• ✓落空必须是完全的，而不仅仅是重大或实质性的
• ✓事件必须是不可预见的、未作为风险承担的且无法控制的
• ✓目的更加困难或利润更少并不构成终止的理由

原本可对债权人提起的民事诉讼或行政程序，只有在违规在所要求的披露声明表面上显而易见时，才可针对受让人提起或继续（非自愿转让除外）。如果从披露声明或文件可确定披露不完整或不准确，或未使用所要求的用语，则该违规即为表面明显。

• ✓仅当违规在所要求的披露声明表面上显而易见时，受让人方承担责任
• ✓例外：如转让为非自愿，受让人仍承担责任
• ✓表面明显的违规包括披露不完整或不准确或使用非规定用语

对所需披露的书面收悉确认，对于无相反知情的后续受让人而言，构成送达和合规的结论性证明（1635(c)规定除外）。任何享有撤销权的借款人均可针对该义务的任何受让人撤销该交易。

• ✓书面收悉确认对于善意受让人构成送达的结论性证明
• ✓例外情形根据15 USC 1635(c)适用
• ✓享有撤销权的借款人可针对该义务的任何受让人行使撤销

第1号准则涵盖评估的形成过程：界定问题、确定工作范围、进行数据收集与分析（市场和最高最佳使用）、运用三种方法，并进行协调以得出最终意见。第2号准则涵盖价值意见的报告与沟通。

• ✓第1号准则涵盖评估的形成过程；第2号准则涵盖报告编制。
• ✓界定问题包括确定客户、预期用途、价值类型和生效日期。
• ✓对价值指示进行协调可得出最终价值意见。
• ✓报告 = 向客户传递的任何评估沟通（书面或口头）。

任何估价的第一步都是明确估价目的和所要寻求的价值。每种方法均独立使用，然后将各结论协调为一个价值意见。协调是一个判断过程，而不是取平均值。

• ✓第一步是理解估价目的和所要寻求的价值
• ✓数据的充分性和可靠性决定使用哪些方法
• ✓协调是最后一步；它不是各方法的平均值

联邦赠与税适用于以低于充分对价完成的财产自愿转让。对于现时权益赠与设有年度免税额，某些间接付款不被视为赠与。

• ✓现时权益赠与的年度免税额为13,000美元；若赠与超过13,000美元，则须提交申报表
• ✓未来权益赠与：不适用免税额，且须提交申报表
• ✓直接向教育组织支付的学费不属于赠与
• ✓向医疗服务提供者支付的医疗护理费用不属于赠与
• ✓配偶之间的转让不属于应税赠与
• ✓联邦赠与税申报表的提交截止日为赠与发生后的次年4月15日

任何未缴纳的《国内税收法典》税款都会成为对纳税人所有财产及财产权利的留置权，包括嗣后取得的财产。若要对抗某些当事方，必须就不动产向县记录官提交留置权通知。

• ✓联邦税收留置权附着于所有财产，包括嗣后取得的财产
• ✓在通知提交之前，不能对抗购买人、担保权益持有人或判决留置权债权人
• ✓对于不动产，通知必须向县记录官提交
• ✓享有超级优先权的债权人（第6323(b)条）即使在通知提交后仍优先

《国内税收法典》规定了针对遗产税和赠与税的特殊未登记留置权，该留置权在死亡或赠与发生时自动产生，并持续十年。

• ✓遗产税留置权在死亡时附着于遗产总额，持续10年，可对抗大多数购买人
• ✓赠与税留置权附着于该年度内作出的赠与，持续10年
• ✓如果赠与人未缴纳赠与税，受赠人将承担个人责任

统一抵免是对赠与税和遗产税按一美元对一美元进行的税额抵减。将其用于赠与税会减少可用于遗产税的额度。

• ✓统一抵免是按一美元对一美元抵减税额
• ✓将抵免用于赠与税会使其无法用于遗产税
• ✓适用免税额随时间增加（例如，遗产：2006-2008年为2,000,000美元，2009年为3,500,000美元）

联邦政府向雇主征收社会保障/医疗保险（FICA）税和失业税。FICA 设有特定税率和工资基数。

• ✓FICA 雇员税率为 7.65%（社会保障 + 医疗保险）
• ✓社会保障部分适用于不超过上限的工资（例如，2010 年为 106,800 美元）；医疗保险适用于所有工资
• ✓失业税适用于在一个季度内支付 1,500 美元及以上，或雇用某人 20 周及以上的非农业雇主

CC&R 是一种宣言（Declaration），用于确保细分住宅区的性质保持不变，控制土地用途，并规定共同利益细分住宅区的性质。

• ✓产权转让须受 CC&R 约束。
• ✓CC&R 控制土地用途，规定共同利益细分住宅区的性质，规定维护事宜，并为维修或更换筹集资金。
• ✓复杂的 CC&R 最好在单独文件中列明；简单的 CC&R 可以写入契据。
• ✓共同利益细分住宅区几乎总是设有业主协会来执行 CC&R。

产权报告可能会披露无法消除的旧有已登记限制，因此律师应审查这些限制，以查明是否有妨碍开发的规定。

• ✓多年前登记的限制仍可能约束该土地
• ✓退线规定和密度限制通常无法消除
• ✓律师应审查限制，以查明其是否妨碍拟议的开发

无论所属协会或身份如何，持照人必须及时了解不断变化的房地产法律、技术和趋势。《统一电子交易法》(UETA) 与《全球及国内商务电子签名法》(E-sign) 对经纪业务产生影响，使互联网和电子邮件成为进行交易的常见方式。DRE 网站和 CAR 网站是获取最新信息的来源。

• ✓UETA 与 E-sign 使房地产中的电子签名和电子交易成为可能
• ✓持照人必须及时了解不断变化的法律、技术和趋势

披露法适用于不超过四个单元的住宅交易，且卖方提供信贷（回贷）并收取融资费用，或要求超过四笔本金和利息付款。披露由信贷安排人负责——即非交易当事方、协商信贷条款并获得报酬的人。房地产经纪人可以是安排人，持牌人或律师作为委托人也可以担任安排人。

• ✓适用于不超过四个单元且采用卖方回贷融资的住宅。
• ✓由融资费用或超过四笔本金和利息付款触发（不包括首付款）。
• ✓信贷安排人负责披露。
• ✓如果买方或卖方根据《诚实借贷法》、RESPA、抵押贷款披露声明或特定证券法收到披露，则无需提供。

该披露必须在签署任何本票或担保文件之前尽快交付，并由信贷安排人、买方和卖方签署。其内容包括本票与财产的识别、产权负担条款、气球付款警告、负摊销影响、全包信托契据（AITD）条款、买方信用度信息、止赎追偿限制以及登记与产权保险状况。

• ✓必须在签署任何本票或担保文件之前尽快交付
• ✓必须由信贷安排人、买方和卖方签署
• ✓必须警示气球付款（金额和到期日）以及再融资困难
• ✓必须解释浮动或可调整利率融资的负摊销
• ✓也适用于不动产买卖合同（加利福尼亚州民法典第2985条）以及意图转让衡平所有权的租赁选择权

根据《商业与职业法典》第10177.6条，当经纪人安排与销售、租赁或交换相关的融资，或融资安排人承诺作为经纪人行事时，他们必须在24小时内向销售、租赁或交换以及任何相关贷款交易的所有当事方书面披露这些角色。

• ✓双重角色的书面披露必须在24小时内完成
• ✓适用于《商业与职业法典》第10177.6条
• ✓「经纪人」的含义见《民法典》第2079.13(a)条
• ✓披露对象为销售/租赁/交换及相关贷款交易的所有当事方

信贷安排人必须告知卖方，打算自住该房产的买方在违约时可能有权获得房屋所有权咨询。收款人（卖方或贷款服务代理人）必须告知违约房主可获得咨询，无论信贷交易类型或是否存在信贷安排人。

• ✓信贷安排人必须告知卖方，买方在违约时可能有权获得房屋所有权咨询
• ✓收款人必须告知违约房主可获得咨询
• ✓无论信贷交易类型或是否存在信贷安排人，该义务均适用

政府测量通过主子午线、基线、标准纬线、导引子午线、镇区和地段来确定位置。基线和子午线是假想线：基线从东向西延伸，子午线从南向北延伸。改正线补偿地球曲率；每四个镇区线（24英里间隔）设置一条改正线，以将范围线间隔调整为整6英里。

• ✓基线从东向西延伸；子午线从南向北延伸
• ✓改正线每隔四个镇区线以24英里间隔出现，以补偿地球曲率
• ✓政府测量系统使用子午线、基线、镇区和地段

一英亩 = 160平方杆 = 4,840平方码 = 43,560平方英尺，约208.71平方英尺。一链 = 100环节 = 66英尺。商业英亩是扣除街道、人行道和路缘石后的剩余部分。法律描述通过参考政府勘测或已记录的地图来确定财产位置。

• ✓一英亩 = 43,560平方英尺 = 4,840平方码 = 160平方杆
• ✓一链等于66英尺（100环节）
• ✓法律描述参考政府勘测或已记录的地图

Realtist 序言承认土地是自然界中固定且受控制的要素，并将 Realtist 视为以专业能力和诚信完成所有权转让、保护客户最大利益的人。Realtist 对所有当事方负有公平、诚实交易的道德义务。NAREB 的使命是促进其成员及其所服务的少数族裔社区的经济改善。

• ✓Realtist 对所有当事方负有公平、诚实交易的道德义务
• ✓NAREB 的使命是促进成员及所服务的少数族裔社区的经济改善
• ✓Realtist 承诺在所有业务交易中遵守《道德准则》

代理关系和信义义务复杂且难以适用，特别是对于作为特别代理人行事的房地产经纪人和抵押贷款经纪人而言。经纪人及其销售人员和副经纪人可以仅作为委托人、作为委托人和特别代理人，或作为委托人的特别代理人，参与不动产交易（购买、出售、租赁、交换或物业管理）以及不动产担保交易（发放和安排贷款）。

• ✓房地产经纪人通常作为其委托人的特别代理人行事
• ✓经纪人可以仅作为委托人、作为委托人和特别代理人，或作为特别代理人参与不动产和贷款交易

所有续期申请人都必须证明其符合继续教育要求。首次续期原始执照的销售员（申请于2007年10月1日之前提交）必须完成五门三小时课程：职业道德、代理、信托资金处理、公平住房和风险管理。所有其他续期均须在续期前四年内完成45个钟点学时。

• ✓首次续期的销售员必须完成五门3小时课程：职业道德、代理、信托资金处理、公平住房、风险管理
• ✓其他续期须在续期前四年内完成45个经批准的继续教育钟点学时
• ✓DRE不接受距离到期日超过90天的续期申请

在加州连续30年保持良好信誉且年满70岁或以上的个人，可免于继续教育要求。良好信誉是指无纪律处分，且未在两年逾期续期宽限期之外失效。

• ✓继续教育豁免要求连续30年保持良好信誉，并且年满70岁或以上
• ✓良好信誉是指无纪律处分，且未在两年逾期续期宽限期之外失效