48 个考点 · 更新于 2026-09-17
加利福尼亚州《受保贷款法》（《金融法典》第4970条及以下条款，2002年7月1日生效）保护以用作主要住所的1至4单元住宅作为担保的高成本贷款借款人。测试1：原始本金余额不超过房利美（FNMA）合规贷款限额。测试2：年百分率（APR）高于可比美国国债8%以上（优先级和次级贷款均适用）。测试3：点数与费用总额超过贷款总额的6%。过桥贷款和反向抵押贷款除外。
安排涵盖贷款的 MLBs/MLOs 是借款人的信义义务人；违反信义义务即违反适用法律。将涵盖贷款交付给私人投资者/贷款人的经纪人属于双重代理人，其身份必须向各委托人披露并取得各委托人的同意。无论交易如何，经纪人都是借款人和私人贷款人的代理人和信义义务人；他们并非仅仅是促成方。
《掠夺性贷款法》限制或禁止提前还款罚金、气球式付款、负摊销、预付款、违约利率以及单一保费人寿/残疾保险。房屋装修贷款的款项通常必须以借款人和承包商为共同收款人支付。借款人必须在签署前至少三个营业日收到《消费者警示与房屋所有权咨询通知》。
受涵盖贷款不得包含提前收回/加速还款条款，但三种获授权情形除外：借款人违约、出售即到期条款，或欺诈/重大虚假陈述。贷款人必须合理相信借款人能够以房产净值以外的收入/资源偿还贷款。受涵盖贷款的发起人不得将借款人诱导至比其符合条件更不利的风险等级或成本更高的贷款。
借款人自事件发生之日起有三年时间起诉贷款人未及时披露贷款服务转让及其他服务问题。对于贷款人未经授权支付转介费（回扣）或强制使用产权保险公司，时效为自事件发生之日起一年。
在1996年6月7日之前，抵押贷款经纪商可以为有限的CLO借款人服务（预资格审核、咨询、产品匹配）收取协商费用，前提是满足联邦标准并事先通知。HUD撤销了CLO通知和合格豁免。如今，电子贷款申请已很普遍，但经纪商报酬必须与价值合理相关，并且根据加州法律作为受托人，佣金必须合理赚取且实际发生。
HUD部长与对债权人/贷款人和经纪人拥有监管权力的联邦、州或地方机构合作。不遵守 RESPA 可能导致行政措施、除名、暂停、无资格，或 HUD抵押权人审查委员会采取行动。救济措施具有累积性，且不限制其他执法。
销售/市场数据比较法将空置地块的销售与估价对象进行比较，并针对时间、位置和特征进行调整。抽象法在不存在空置土地销售的情况下，通过从销售价格中扣除折旧后的改良物成本来求得土地价值。调整始终针对可比实例进行。
场地分析包括：法律描述、税费（自第13号提案以来，比较的用处降低）、分区和总体规划、限制和地役权，以及其他权益（终身地产权、租赁）。部分权益分割权利束，而不是数学上的分割。
地块价值围绕一个“场地价值”聚集。效用（而不仅仅是总面积）决定价值；即使平方英尺相同，50x150 的地块也比 25x300 的地块更有价值。独户住宅角地通常不会比内侧地块明显更有价值。
认证通用估价师可以评估任何类型的房地产。要求：至少300小时的估价教育，涵盖AQB核心模块，外加学士学位（或指定科目的30个大学学期学分），至少3,000小时经验（其中至少1,500小时必须为非住宅），且在至少30个月内取得，并通过统一州认证通用房地产估价师考试。
认证住宅评估师可以评估任何一至四户住宅物业以及交易价值不超过250,000美元的非住宅物业。要求：至少200小时的评估教育、副学士学位（或指定科目21个大学学期学分）、在至少30个月内获得至少2,500小时经验，并通过统一州认证住宅房地产评估师考试。
持住宅执照的评估师可以评估交易价值最高100万美元的任何非复杂一至四单元住宅物业，以及最高25万美元的非住宅物业。要求：至少150小时的评估教育、在至少12个月内至少2,000小时的经验，并通过统一州住宅持照房地产评估师考试。加州经纪人可以凭1,000小时取得资格，但在证实2,000小时之前会被标记为「不符合 AQB 要求」。
持见习执照的评估师必须在州认证住宅评估师或州认证通用评估师的技术监督下工作，并可在监督评估师的授权范围内协助进行任何评估。任何监督评估师在任何时候都不得监督超过三名见习人员。教育要求与住宅执照相同；无需经验；需通过与住宅执照相同的考试。
CEQA 在规划、分区和土地使用许可中发挥重要作用。其主要目的是确保政府机构审议并回应拟议决策的环境影响。CEQA 适用于自由裁量项目，但不适用于非自由裁量项目。
初步研究是由牵头机构编制的初步调查，旨在评估潜在的显著不利环境影响并确定所需的环境文件。如果未发现显著影响，则编制否定声明。
如果项目可能造成重大影响，市或县必须在开发决策前编制并认证环境影响报告 (EIR)。环境影响报告识别重大影响、引用缓解措施并讨论替代方案；它分为草案和最终两个阶段。
为了减少工作量并加快日常事务的处理，社区可以授权分区管理员、委员会或分区调整委员会处理常规许可和上诉。许可简化法案规定了处理申请的时限。
只要不与房地产经纪人对客户的受托责任产生利益冲突，房地产经纪人可以从事其他业务活动。在进行充分披露后，房地产经纪人可以从事贷款经纪、按收费方式对房地产进行估价、担任投资顾问/咨询师、经营财产保险业务，或提供公证及相关服务。
经纪人可以通过将未开发土地转化为高价土地、建造住宅或商业建筑，或开发整个社区，然后营销这些产品，来承担生产职能。为此，经纪人必须持有合适的承包商执照（或与持牌承包商合作或为其工作），并遵守细分法规。
房地产经纪人通常为方便客户而提供公证服务。公证人必须按顺序保存公证行为日志，并确保其签名得到确认的人亲自到场并提供可接受的身份证件。自1996年1月1日起，《政府法典》第8206条要求，对于影响不动产的契据、放弃权利契据或信托契据的签署人，公证日志必须包含其右手拇指指纹。《政府法典》第8211条规定了公证职能的最高费用。
大型经纪公司可能代表保险公司安排保单，以此作为引荐业务。经纪人担任保险代理人时，是保险承保人的代理人，受保险公司指示的约束，但必须消除利益冲突、遵守信义义务、争取有竞争力的费率，并向客户收取不超过公开市场的费用。客户必须始终能够选择自己的保险来源。
第三方托管是指将文件及/或资金交由中立的第三方（托管代理人）保管，以执行协议。托管代理人以信托方式持有资金并遵循指示。交割通过文件签署/转移和资金分配完成交易。
信托账户是与房地产经纪人自有资金分开并实际隔离的账户，依法房地产经纪人必须将所有为客户收取的资金存入该账户。资金混同是指将个人资金与信托资金非法混合。侵占（conversion）是指非法占有他人财产（例如信托资金）。
结算费用是指除房产价格之外，为转移所有权而发生的各种杂项费用。结算报表是对买方和卖方资金分别进行的独立核算，是每笔房地产交易完成时都必须提供的文件。应计费用记入买方贷方；预付项目记入卖方贷方。
按比例分摊会在成交时按比例调整利息、税费和保险。预付项目，例如预付保险费，会就未使用时间按比例退还给卖方。税费由卖方和买方按比例分摊。
《房地产结算程序法》（RESPA）是一项联邦法律，要求使用 HUD 规定的宣传册和表格，向借款人披露结算（过户）程序和费用。Later Date Order（较晚日期订单）承诺签发一份承保截至合同日期的卖方产权的业主产权保单，并将产权审查更新至过户。
托管是指按照指示将票据和/或资金交付给中立第三方以执行协议或合同。托管代理人是代表当事人以信托方式持有资金或有价值物品的中立第三方。
混合是指将个人资金与代表客户持有的信托资金非法混合。挪用是指对他人财产（包括信托资金）的非法侵占。两者均被禁止，是严重的许可证法律违规行为。
成交是指当事人通过签署文件、转移文件和分配资金来完成房屋销售/抵押的过程。成交费用是指超过房产价格以外的杂项费用。成交结算表是分别为买方和卖方编制的资金账户。应收费用项目（卖方的）在成交结算表中记为买方的贷项。
欺诈法令是一项州法律，要求某些合同必须以书面形式签署才能具有强制力，包括不动产销售合同和无法在一年内履行的合同。
放弃契约放弃任何权益而不提供担保。担保契约包含产权担保。补助契约（隐含担保）由于产权保险，在某些州已取代担保契约。
选择权是指在获得对价的情况下，在规定的时间内按照特定条款购买或租赁财产的权利，但不负责任何义务来行使该权利。口头合同是一种口头的、非书面的协议。
更新是指通过相互同意用新的债务或新的合同替代旧的债务或合同。解除是指取消合同并将当事人恢复到合同前的地位。
有效是指在法律上充分且具有约束力。无效是指没有力量或效果（不可强制执行）。可撤销是指能够被宣布无效但在采取行动之前有效。无效和无法律效力是指没有法律效力。
具体履行是一种诉讼行为，用以强制执行协议（例如土地出售）的履行，作为损害赔偿或解除合同的替代方案。时间条款使及时履行成为必要。
不动产销售合同是指一方同意在满足特定条件时转移产权的协议，且不要求在合同成立后一年内进行转移的合同。
解除抵押权是指在信托契约债务全额清偿后，受托人向委托人转移产权。满足是指在债务清偿后，从房产记录中解除抵押权或信托契约。
2008 年联邦《SAFE 法案》要求抵押贷款发起人通过 NMLS&R 按国家标准取得执照。加州 SB 36（2009 年）要求从事住宅 MLO 活动的 DRE 执照持有人取得 MLO 执照背书。MLO 为获得报酬而接受住宅抵押贷款申请，或提供/协商住宅抵押贷款条款。
MLO申请人必须完成20小时的执照前教育（包括3小时联邦法律、3小时伦理学和2小时非传统抵押贷款产品）。他们必须通过SAFE考试的国家部分和加州特有的州级部分，每部分均要求至少75%的正确率。新指纹必须通过NMLS&R提交。
MLO 申请人必须证明其财务责任，并授权 NMLS&R 通过「软查询」获取信用报告。MLO 背书每年签发，并于每年 12 月 31 日到期。续期需要 8 小时继续教育，该继续教育不能计入房地产执照的继续教育。续期申报时间为 11 月 1 日至 12 月 31 日。
「伦理」一词源自希腊语「ethos」，意为道德习俗、惯行与品格。伦理是一套原则或价值观——指导行为的行为准则。当一位具备专家身份的人以收费为基础指导他人的业务、健康或投资时，便会被赋予高度的信赖与信任。利用这种信任谋取私利并损害他人利益，是不道德的。
合同应被解释为在可确定且合法的范围内，实现双方在订立合同时的共同意图。清晰的语言优先。书面签署文件优先于先前的谈判。书面部分优于印刷部分，原始部分优于复制表格部分；如有矛盾，后者不予考虑。修改需要双方同意；书面合同可通过新的书面文件或已履行的口头协议进行变更。
口头证据规则禁止引入外部（口头或书面）证据以变更或增补整合书面文书的条款。例外情形允许采用外部证据，即在合同不完整或含糊不清时，或为证明因错误、欺诈、胁迫、违法、对价不足或无行为能力而不可执行时。
除非合同要求个人特质或明示或默示否定该权利，否则合同可以转让。转让将转让人的全部权益转移给受让人；受让人取代转让人的地位，并受抗辩事由约束。转让人不能通过转让逃避义务，并仍作为保证人承担次要责任，除非债权人解除其责任。本票的转让附带抵押权等从属担保。
合同更新是指通过协议以新义务替代现有义务，意图消灭旧义务。它可能涉及新义务、新债务人或新债权人。它要求有消灭旧合同的意图、对价以及有效合同的其他基本要件。它可以是书面的，也可以从行为中默示。
在完全履行与违约之间，合同可因以下方式解除：部分履行；实质履行；履行不能；双方协议；免除；依法律规定；以及接受违约。
如果未指定时间，则允许合理时间。能够即时履行的行为必须在确定后立即完成，除非另有约定。如果法律要求行为的最后一日为节假日，期限顺延至下一个非节假日。
用 California 房地产模拟练习题检验你的掌握程度。
免费开始练习 →