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个人财产是指任何不属于不动产的财产。它包括金钱、动产或物品、债务凭证以及权利上的财产（可诉物）。

• ✓个人财产是任何不属于不动产的财产
• ✓包括金钱、动产、债务凭证和权利上的财产

动产是指任何不属于不动产的财产。它包括金钱、可移动物品或有形动产、债务凭证以及权利上的财产（choses in action）。

• ✓动产是指任何不属于不动产的财产
• ✓包括金钱、可移动物品/有形动产、债务凭证以及权利上的财产

「Choses in Action」（诉讼上的财产权）是通过司法程序追回金钱或其他个人财产的权利。它包括依据合同追偿的权利（例如，票据上欠付的款项）以及因侵权或私人过错追偿损害赔偿的权利。

• ✓Choses in Action 是通过司法程序追偿的权利
• ✓它包括合同追偿权和侵权损害赔偿请求权

贷款服务商作为债权人/贷款人的代理人和受托人。书面服务协议应说明责任和报酬。在所有情况下都建议签订书面协议，并且当根据房地产经纪人执照提供贷款服务时，法律要求必须签订书面协议。 关键规则： 1. 根据房地产经纪人执照提供贷款服务时，要求签订书面贷款服务协议（B&P法典第10233条） 2. 服务商作为债权人/贷款人的代理人和受托人 3. 服务协议应界定责任和报酬

• ✓根据房地产经纪人执照提供贷款服务时，要求签订书面贷款服务协议（B&P法典第10233条）
• ✓服务商作为债权人/贷款人的代理人和受托人
• ✓服务协议应界定责任和报酬

贷款服务中的一个主要问题是每月前十天的付款集中涌入，可通过计算机化处理或错开还款时间表来解决。贷款服务软件识别拖欠情况，并发送通知，包括违约前通知、违约通知和受托人拍卖通知。加利福尼亚州的修正案要求修改软件，并理解贷款修改、暂缓还款和止赎。

• ✓解决付款集中涌入的方法包括计算机化处理或错开到期日
• ✓贷款服务软件发送违约前通知、违约通知和受托人拍卖通知
• ✓加利福尼亚州法律（民法典第2923.5条、第2923.52至2923.55条、第2923.6条、第2924条及后续条款）要求对贷款修改和止赎有更广泛的理解

地方政府通过法令分派规划职责。规划委员会制定并维护总体规划，并就开发事项向立法机构提出建议。

• ✓县必须设立规划委员会，而市可选择设立
• ✓委员会必须在立法机构采取行动之前审议任何总体规划提案或修改
• ✓委员会审查并就分区提案、细分地图和地块地图、使用许可和变通许可提出建议

土地细分法规和分区规划实施总体规划。地图和分区条例必须与已通过的总体规划保持一致，而总体规划必须包含七项必备要素。

• ✓《政府法典》第66473.5条禁止批准与已通过的总体规划或专项规划不一致的初步地图。
• ✓总体规划必须包含七项要素：土地使用、交通流线、住房、资源保护、开放空间、噪音和安全。
• ✓分区条例必须与已通过的总体规划保持一致（特许城市除外）。
• ✓如果废物排放将超过区域水质控制委员会的要求，地图可被拒绝。

在土地收购后，产权公司出具初步担保，提供加州房地产局（DRE）要求的初步报告，并可能处理细分地块文件。

• ✓产权公司出具初步担保，列明需要签署细分地图的人员
• ✓产权公司提供加州房地产局（DRE）要求的初步报告
• ✓产权公司处理大量文件，但管理文件和业主协会预算除外
• ✓贷款机构可能要求对侵占和技工留置权的优先权提供肯定性保险

在通过总体规划后，市政当局可编制特定规划，以系统地实施该规划。特定规划针对特定场地或子区域，包含详细说明土地利用和基础设施规范的文本与图表，以及实施措施。

• ✓特定规划从属于总体规划，并且必须符合总体规划。
• ✓区划、公共工程、细分地图、地块地图和开发协议必须与适用的特定规划保持一致。
• ✓特定规划不属于总体规划的一部分，并且有别于区域规划或社区规划。

专项规划日益普及，尽管编制成本高昂。它们在层级上介于总体规划与分区/设计导则之间，并且相较于其他实施工具具有明显优势。

• ✓它们将成功进行土地用途开发所需的诸多因素汇集于一份文件中
• ✓通过将土地用途与基础设施相匹配，它们消除了公用设施和街道规模过大或过小所带来的高昂成本

小型办公室只有经纪人身兼优秀销售人员和经理才能成功。中型公司通常由一名「销售经理型经纪人」管理。在大型办公室中，经纪人通常仅承担高管和行政职责，并聘用一名或多名销售经理和办公室职员。无论规模大小，经纪人都必须妥善保存记录和文件，并保持办公室井然有序。

• ✓随着办公室规模扩大，经纪人的角色从销售转向高管/行政职责。
• ✓无论办公室规模大小，经纪人都必须妥善保存记录和文件。

摊还表显示在给定利率下，为在给定年数内完全摊还一笔1,000美元贷款所需的月付款额。随着期限延长，付款额减少；随着利率上升，付款额增加。

• ✓表格按每1,000美元贷款金额计算
• ✓贷款期限越长，月付款额越低
• ✓利率越高，月付款额越高

要计算任何贷款的还款额，请将表格系数乘以贷款金额的千元数。例如，在6.0%、30年期下，系数为每1,000美元6.00，因此100,000美元贷款每月需还款600美元。

• ✓将表格系数乘以贷款金额的千元数
• ✓系数位于期限（年）与利率（%）的交叉处
• ✓系数表示每1,000美元的本金和利息还款额

加州房地产局（Department of Real Estate，DRE）出版《Real Estate Law》，该书收录了《商业与职业法典》（Business and Professions Code）中许多规范房地产执照持有人的条款。

• ✓DRE 出版《Real Estate Law》一书
• ✓该书包含《商业与职业法典》（Business and Professions Code）中规范房地产执照持有人的条款

法律和税务考量会影响买方对企业法律组织形式的选择，这些形式包括独资经营、公司、合伙企业、有限责任公司、辛迪加和特许经营。大约75%的美国企业是独资经营，约16%是公司，但公司制企业赚取了超过70%的总收入。

• ✓企业组织形式包括独资经营、公司、合伙企业、有限责任公司、辛迪加和特许经营
• ✓大约75%的美国企业是独资经营；约16%是公司
• ✓公司赚取超过70%的企业总收入
• ✓公司由高管、董事和股东根据公司设立章程、内部规章、决议和政策进行治理

固定附着物是指以某种方式附着于土地、从而被视为不动产一部分的动产。一旦动产成为固定附着物，即按不动产处理。

• ✓固定附着物原为动产，现已附着并作为不动产处理
• ✓该分类决定某项物品是否随土地一并转让

法院使用五项检验来判断动产是否属于固定附着物：(1) 附着方式/永久程度；(2) 对土地通常用途的适应性；(3) 当事人之间的关系（例如买方/卖方、房东/租户）；(4) 将其并入者的意图；(5) 当事人之间的协议。若以水泥/灰泥附着，很可能属于固定附着物；若与土地良好适配，则很可能属于固定附着物。

• ✓固定附着物的五项检验是：意图、方式、适应性、协议和关系
• ✓并入方的意图是主要检验标准
• ✓以水泥/灰泥附着表明属于固定附着物；良好适配的物品很可能是固定附着物
• ✓当事人之间明确的协议可解决固定附着物争议

固定附着物是指附着于土地、因而被视为不动产一部分的动产。法院使用五项一般检验标准来判定其是否属于固定附着物：意图、附着方式、适应性、协议以及当事人关系。

• ✓五项固定附着物检验标准为：意图（Intention）、方法（Method）、适应性（Adaptability）、协议（Agreement）、关系（Relationship）（记忆口诀：「MARIA」）
• ✓纳入该物品的人的意图是一项主要检验标准
• ✓附着方式很重要——以水泥或灰泥固定的附着通常表明属于固定附着物
• ✓若该物品适合与土地一起用于通常用途，则表明属于固定附着物
• ✓当事人之间的协议可以决定该物品的状态

买方和贷款方在为购买或贷款而检查房产时，有理由推定，凡附着于房产且对房产使用必不可少的物品，都将构成转让或担保的一部分。任何例外情况都必须在合同中明确说明。

• ✓附着且必不可少的物品被推定包含在转让或担保中
• ✓期望的例外情况必须在合同中明确说明

承租人可在租赁期内移除任何为商业、制造、装饰或家庭使用目的而附着的物品，前提是移除不会对场所造成损害。如果该物品已成为场所的组成部分，则此例外不适用。

• ✓如果不会造成损害，承租人可在租赁期内移除商业固定物
• ✓如果该物品成为场所的组成部分，则移除权丧失

买方和贷款方在为购买或贷款而检查房产时，可以推定，任何附着于土地或建筑物且对其使用必不可少的物品，均属于转让/担保的一部分。合同应明确说明任何期望的例外。

• ✓买方/贷款方可推定，附着于土地或建筑物且对使用必不可少的物品属于转让/担保的一部分
• ✓任何对所转让内容的期望例外，都必须在合同中明确说明

承租人在租赁期间可以移除以贸易、制造、装饰或家庭使用为目的而附着于房产的任何物项，前提是移除不会对房产造成损坏。如果该物项已成为房产不可分割的一部分，则此例外不适用。

• ✓承租人可在租赁期间移除以贸易、制造、装饰或家庭使用为目的的固定装置
• ✓移除不得损坏房产
• ✓已成为房产不可分割组成部分的物项不得移除

申请初始经纪人执照者必须年满18岁，具备所需的经验与教育背景，诚实守信，并通过资格考试。申请人必须在过去五年内具备两年全职销售人员（salesperson）经验（或同等经验），并完成八门法定大学水平课程。

• ✓经纪人申请人必须年满18岁，诚实守信，并通过考试
• ✓须在过去五年内具备两年全职销售人员经验，或同等经验
• ✓必须完成规定的三个学期学分单元的大学水平课程

经纪人申请人必须完成五门特定课程：房地产实务、房地产法律方面、房地产金融、房地产估价，以及会计或房地产经济学；另加三门从指定课程组中选修的课程。如果会计和经济学两门均已完成，则只需再完成两门附加课程。

• ✓五门必修课程包括房地产实务、法律方面、金融、估价，以及会计或经济学
• ✓三门附加课程必须从指定课程组中选择
• ✓如果会计和经济学两门均已完成，则只需完成第6组中的两门课程

作为经验要求的替代方案，申请人可提交从西部学校和学院协会（Western Association of Schools and Colleges，WASC）认证的四年制大学毕业的证明（或类似认可机构认证的四年制大学毕业证明），并完成规定的房地产课程。

• ✓四年制大学学位可以替代房地产销售员的经验要求
• ✓学院必须获得WASC或类似经认可的地区认证机构的认证
• ✓规定的房地产课程仍须完成

销售员的经验必须由雇佣经纪人使用《雇佣验证表》（RE 226）进行验证。如果无法提供，经验可由至少两名房地产相关领域的个人在《雇佣证明表》（RE 228）上进行佐证。同等经验使用 RE 227 进行验证。所有经验申报均由专员逐案评估。

• ✓雇佣经纪人使用 RE 226 验证销售员的经验
• ✓若经纪人无法验证，RE 228（雇佣证明）要求至少两名其他合格个人
• ✓同等经验使用 RE 227 申报；所有申报均逐案评估

经纪人考试申请人需提交 RE 400B 表以及教育/经验证明。申请有效期为两年。个人可使用 RE 436 表将考试和执照申请合并，提交两项费用；必须在两年内通过考试，否则申请失效。费用不可退还或转让。

• ✓经纪人考试/执照合并申请使用的是 RE 436 表
• ✓必须在提交申请后两年内通过考试，否则申请失效且费用作废
• ✓费用一经提交，不可退还或转让

大多数协会将多重上市服务（MLS）作为营销工具运营。MLS为获授权的经纪人参与者提供一种途径，通过向其他经纪人参与者发出概括性的单方报酬与合作合同要约，从而建立法律关系。它汇集并传播房源信息，使参与者能够编制估值并服务客户。

• ✓MLS是一项概括性的单方报酬与合作合同要约
• ✓MLS使房源信息能够有序地关联与传播
• ✓大多数加州MLS采用由CAR批准的《加州示范MLS规则》

加州民法典第1087条将MLS定义为房地产代理人和估价师进行合作的机制，通过一个本身不充当代理人也不充当估价师的中间机构运作；代理人借此与挂牌房源建立法律关系或编制市场评估。合格房地产经纪人和认证或持牌估价师是符合条件的参与方；销售人员通过其经纪人获得访问权限。

• ✓加州民法典第1087条定义了MLS
• ✓MLS中间机构本身不充当代理人或估价师
• ✓合格经纪人和认证或持牌估价师是符合条件的参与方
• ✓销售人员通过其经纪人访问MLS

按份共有是指两人或多人对产权拥有不可分割的权益。如果向多人转让时未指明联权共有、合伙企业或夫妻共同财产，则产生按份共有。权益可以不等；如果未指明，则推定为相等。存在占有的统一性。没有生存者取得权——已故共有人的权益转移给继承人或受遗赠人。

• ✓如果未指明其他形式，则为默认共有形式（民法典第685条）
• ✓权益可以不等，但如果契约未载明，则推定为相等
• ✓没有生存者取得权——权益通过遗嘱或法定继承转移
• ✓共有人只能出售或抵押自己的权益；买方成为按份共有人

联权共有要求权益、产权、时间和占有四项统一性——即相同权益、同一转让、同一时间、同一占有（《加州民法典》第683条）。其关键特征是生存者取得权：死亡时，尚存的联权共有人取得全部财产，死者继承人无权主张，且不受针对死者权益的留置权约束。

• ✓联权共有要求四项统一性：权益、产权、时间、占有
• ✓若缺少任何一项统一性，则形成普通共有（tenancy in common）
• ✓生存者取得权——联权共有财产不受遗嘱或无遗嘱继承的约束，且通常可避免遗产认证程序
• ✓有效的联权共有契据不要求包含「享有生存者取得权」字样

共同租赁权可以通过法律规定创设（例如，唯一所有人转让给自己及他人；共有人转让给自己及他人；转让给遗产执行人/受信人）。共同租赁人可以通过将其权益转让给第三方或共同租赁人来解除共同租赁，对该权益创设为共有租赁。生存的共同租赁人的债权人可以强制执行拍卖，解除租赁。

• ✓共同租赁权可以通过唯一所有人转让给自己及他人的方式创设（民法典第683条）
• ✓一个共同租赁人的转让可以解除共同租赁，对该权益创设为共有租赁
• ✓生存的共同租赁人的债权人可以通过执行拍卖解除租赁；幸存的共同租赁人取得不受已故共同租赁人产生的产权负担的财产

夫妻共同财产通常是指配偶在有效婚姻期间取得的所有财产，但个人财产除外。个人财产包括婚前拥有的财产、通过赠与或继承取得的财产、个人财产的租金/收益、分居期间获得的收入，以及配偶之间以使其成为个人财产的意图而转让的财产。个人财产必须保持明确可识别，且不得混同。

• ✓夫妻共同财产 = 婚姻期间取得的、除个人财产以外的财产（加州民法典第682条）
• ✓个人财产包括婚前财产、赠与、继承以及个人财产产生的收益
• ✓财产必须保持可识别且未发生混同，才能保持为个人财产

每位配偶对夫妻共同财产享有平等的管理和控制权。未经同意，任何一方不得赠与夫妻共同财产；任何出售、转让、设立负担或出租夫妻共同房地产的行为，均须双方共同参与。每位配偶可通过遗嘱处分自己的一半；若无遗嘱，死者的一半归尚存配偶所有。

• ✓出售、转让、设立负担或出租夫妻共同房地产，必须由夫妻双方签署
• ✓未经另一方同意，任何一方不得赠与夫妻共同财产
• ✓夫妻共同财产须对任一方在婚后所负债务承担责任
• ✓持牌人应在委托销售协议和购房协议上取得所有登记产权人的签名

单独（独立）所有权是指由一人享有的所有权；该人享有全部利益，并承担包括税款在内的全部负担。在不违反法律的前提下，单独所有人可以自由处分该财产，且通常只需单独所有人在转让契据上签字（《加州民法典》第681条）。

• ✓单独/独立所有权 = 由一人享有的所有权（《加州民法典》第681条）
• ✓转让时通常只需单独所有人签字
• ✓单独所有人可在适用法律允许的范围内自由处分财产

联合共有人死亡时，联合共有自动终止，但为了登记产权的目的，必须将经认证的死亡证明或法院命令（通常附有确认死者为联合共有人的宣誓书）在房产所在县登记。

• ✓联合共有人的死亡自动终止该人的联合共有
• ✓必须登记经认证的死亡证明或法院命令，以清除登记产权
• ✓宣誓书通常确认死者为联合共有人之一

优点：将产权简单归属于生存者，避免遗嘱认证延误（长达六个月或更久），避免遗嘱执行人/律师费用，生存者取得产权时不受死者债务/留置权影响。缺点：可能增加税负、丧失通过遗嘱处分权益的能力、可能对债权人造成不公。由非律师提供如何持有产权的建议属于未经授权从事法律执业。

• ✓联合共有避免遗嘱认证延误，并将产权简单归属于生存者
• ✓生存者丧失通过遗嘱处分其权益的权利，并可能承担额外税负
• ✓除非由州律师协会会员提供，建议如何持有产权属于未经授权从事法律执业

配偶可以用夫妻共同财产资金购买住宅，却以「联合共有」方式取得产权，这会因法律后果不同而产生歧义。加州法院认为，配偶的真实意图优先于登记产权。夫妻共同财产不允许存在可就其设定负担的单独权益——需要双方签名。联合共有人可以仅就其权益设定抵押，但若其生前发生止赎，则会终止该联合共有。

• ✓配偶的真实意图优先于登记产权（登记产权未必具有控制力）
• ✓在夫妻共同财产下，不存在可供设定负担的单独权益——双方都必须签名
• ✓联合共有人死亡时，生存方取得财产不受仅由已故联合共有人签署的抵押之约束

承认是指签署文书的人在经正式授权的官员（例如公证人）面前作出的正式声明，表明该签署是其本人的行为与契据。该官员会制作一份承认证书。承认可证明签署行为，防止伪造和冒名顶替，并可使该文件无需进一步证明其签署即可作为证据采纳。

• ✓承认是在经授权的官员面前作出的正式声明
• ✓它可以防止伪造和冒名顶替
• ✓经正式承认的文书可无需进一步证明即可作为证据提出
• ✓契据无需经过承认或登记即可有效

许多文书除非经过确认，否则不能登记。除非法规规定确认是必需的，否则即使没有确认，该文书在当事人和实际知悉的人之间仍然有效。确认的时间通常无关紧要，除非善意第三方的权利介入。

• ✓大多数文书除非经过确认，否则不能登记
• ✓未经确认的文书在当事人和实际知悉的人之间仍然有效
• ✓确认的时间通常无关紧要，除非善意第三方的权利介入

在全州任何地方，认证可以在最高法院或上诉法院的法官、退休法官或书记官前进行，也可以在高等法院法官或退休法官前进行，或（1959年9月17日之后）在公证人前进行。在指定的司法管辖区内，其他官员如法院书记官、县书记官、专员和地方法官也可以进行认证。副手和某些军官也被授权进行认证。（加州民法第1181、1183.5条）

• ✓在1959年9月17日之前，全州公证人不能在其所在县以外进行业务
• ✓加州民法第1181条列举了被授权进行认证的官员
• ✓某些军官可以进行武装部队成员的认证（加州民法第1183.5条）

在加州以外取得的确认书必须符合加州的表格和法律，或者附有法院书记员、美国领事或外国法官出具的证明，说明其符合适用法律且该官员已获授权。在加州可使用「附加证明书」（Apostille）来认证在外国起草的确认书。

• ✓州外确认书必须符合加州法律，或附有认证证书。
• ✓附加证明书用于认证外国出具的确认书。

一份充分的承认证书不会因日期错误或缺少日期而无效，如果该日期出现在文书的其他地方。若无相反证据，承认被推定是在签署日期或至少在登记之前作出的。当契据日期晚于承认日期时，较晚的日期可能是契据的真实日期。该证书必须由官员的签名和职位名称认证，如要求，还须加盖官方印章。

• ✓日期错误或缺少日期不会使原本充分的证书无效
• ✓承认被推定是在签署日期或登记之前作出的
• ✓证书必须由官员的签名和职称认证

托管指示伴随附条件交付，并授权托管机构在特定事件或条件发生时交付法律文书、资金和文件。加州使用两种形式：双边指示（由买方和卖方签署并对双方均有约束力）和单边指示（由买方和卖方分别签署的独立指示，各自对其具有约束力）。指示执行并补充原始合同，二者应一并解释。若指示与原始合同冲突，通常以作为后订合同的指示为准。联合/双边指示一经签署，任何一方委托人均不得单方面更改；更改须经双方同意，且一方委托人可在不损害另一方的情况下放弃条件。

• ✓加州使用两种托管指示形式：双边指示（双方委托人）和单边指示（各自独立）
• ✓托管指示与原始合同应一并解释；冲突时，作为后订合同的指示通常优先
• ✓联合/双边指示签署后，任何一方委托人均不得单方面更改——更改须经双方同意

中立的托管持有人可能因违反书面指示而承担责任，包括在指示范围内的受托义务违反。然而，托管持有人仅是中立利益保管人，不关心委托人之间的争议。其可提起互争权利诉讼及宣告性救济诉讼，请求法院解决争议并指示应如何继续。

• ✓托管持有人可能因违反书面指示或在范围内违反受托义务而承担责任
• ✓托管持有人可提起互争权利诉讼及宣告性救济诉讼，由法院解决委托人之间的争议