52 个考点 · 更新于 2026-09-17
遗产代表可以通过直接寻求报价或通过经纪人寻求报价来启动遗嘱认证出售（《加州遗嘱认证法典》第10150条）。遗嘱执行人/遗产管理人可以在符合遗产最佳利益时出售遗产不动产。该出售无论是公开还是私下进行，都必须通过刊登公告或张贴公告进行广告（《加州遗嘱认证法典》第10300条及以下条款）。接受报价须经遗嘱认证法院确认。经法院许可，遗产代表可以授予不超过90天的独家出售权（《加州遗嘱认证法典》第10150条）。根据《遗产独立管理法》，遗产管理人可以在不经法院确认的情况下出售，但须通知全体受益人（《加州遗嘱认证法典》第10400条及以下条款）。
购买要约的价格不得低于房产评估价值的90%（评估日期须在出售前一年内），并且必须符合法定要求、当地高等法院规则以及公告中的条款（《遗嘱认证法典》第10160条及后续条款）。法院确保该房产已投放市场。竞买人及其经纪人应出席确认听证会，因为可能出现加价竞标，并且应了解当地关于提前竞标和所需保证金的规则。确认后，按正常托管程序完成交易。
遗产销售中的委托金支付通常在法庭的自由裁量权范围内，受法定标准的约束。根据《遗产法》第 10162 条，产生成功竞价人的代理人（通过超价）的报酬不得超过原始回价与成功竞价之间差额的二分之一；此限制不适用于与遗产持有第 10150 条合同的代理人。如果未由代理人代理的购买人的超价得到确认，挂牌经纪人仅可在原始竞价上获得全部委托金（《遗产法》第 10162.5 条）。法庭的确认令设定委托金金额及其在经纪人之间的分配。当代理人同时是购买人时，法庭会严格审查代理人行为的实质性（Levinthal 遗产诉 Silberts 案，105 Cal. App. 3d 691（1980））。
借款人可以要求提供书面的受益人声明，列明未付余额、利率、逾期分期付款、付款金额、到期日、税费/保险状态、代管账户余额、额外费用以及可转让性。费用上限为30美元。该声明必须在21天内交付；故意未能交付将处以300美元罚款。
贷款清偿要求声明详列清偿贷款所需支付的各项金额，除受托人拍卖通知首次刊登之后或司法听证之后外，可随时提出申请。若申请中未指明声明类型，则默认为清偿要求声明。同样适用相同的费用规则以及21天／300美元规则。
除监管机构要求、连续两期未缴税款、贷款达到售价或评估价值的90%以上、合并贷款超过评估价值的80%，或属于《Z条例》规定的高价抵押贷款外，禁止设立代管账户。
短付要求声明书列明低于未偿债务的金额，以及贷款人将据此返还产权的条件。它紧随短付协议和短付请求之后。贷款人必须在21天内回复；其有效期不超过30天。相关规定自2014年1月1日起废止。
根据《加利福尼亚州民法典》第2954条，借款人可以要求提供账户状况对账单；该对账单应在每个日历年结束后60天内提供，逐项列明利息、本金和代管账户活动。每年一份对账单免费。在提供逐项会计和新利率说明之前，代管款项的增加不生效。
如果债权人/贷款人或受让人在发现错误后60天内，且在诉讼被提起或收到借款人书面通知之前，通知借款人该错误并作出账户调整，使借款人支付的金额不超过实际披露的费用或APR等值中的较低者，则其无需根据15 USC 1607、1611和1640对不合规承担责任。
债权人/贷款人或受让人，如能通过优势证据证明该违规并非故意，并且尽管维持了合理设计以避免此类错误的程序，仍发生了善意错误，则不得在民事诉讼中被追究责任。
特别评估是为公共改善或服务（街道、下水道、灌溉、排水）的成本而征收的。它们并非基于财产价值，其留置权通常与一般税收留置权具有同等优先顺位。
市或县可以不设立区，而是设立“改良区”，并根据所获利益对土地进行摊派。受益评估通常列入房产税单，并且一般不可抵扣所得税。
初步公开报告允许细分开发商在最终报告之前开始营销，但仅允许无约束力的预订，且相关资金须全额可退还并存入托管账户。
最终公开报告的有效期为五年。重大变更需要提交修订报告；五年时仍未售出的细分项目需要提交续期报告。
临时公开报告仅允许在等待修订报告期间进行无约束力的预订；有条件公开报告允许在项目完全符合最终报告资格之前签订有约束力的销售合同。
FEMA洪水危险边界图界定了特殊洪水区（100年一遇）、中度洪水危险区（100至500年一遇）以及最低风险区（500年以上一遇）。位于特殊洪水危险区的房产的卖方（或代理人／合作代理人）必须披露该事实，并说明联邦法律要求该区域内大多数建筑物在融资时须以购买洪水保险为条件。
如果卖方知道该房产位于州责任区内，或位于提供给县评估官的部门地图上，卖方必须披露重大火灾风险以及该土地须遵守预防性要求（《公共资源法典》第4291条）。如果没有承担责任的县法令，卖方必须披露：除非合作协议要求，州政府没有义务提供消防保护。
根据《阿尔奎斯特-普里奥洛地震断层区划法》（Alquist-Priolo Earthquake Fault Zoning Act），卖方（或经纪人）必须在《自然灾害区披露声明》（Natural Hazard Zone Disclosure Statement）中披露该房产位于或可能位于地震断层带内。对于1960年1月1日之前建造的住宅，必须交付《房主地震安全指南》（Homeowner’s Guide to Earthquake Safety）；对于1975年1月1日之前建造的、带木框架楼板/屋顶的砌体建筑，则必须交付两份指南。
第三方 NHD 报告通常包括军械位置披露（《加州民法典》第 1102.15 条，位于前军事训练区一英里范围内且卖方实际知悉）、商业/工业、机场邻近/影响、梅根法数据库、霉菌以及 Mello-Roos 披露。
《环境危害：房主、买家、房东和租客指南》涵盖石棉、氡、铅和甲醛。若已提供该手册，除非卖方或经纪人实际知悉影响该房产的危害，否则其没有义务就此类危害（铅除外）提供进一步信息。
信托账户通常不得计息，但在满足《商业与职业法典》第10145(d)条所有要求的情况下，经纪人可应业主/委托人的要求将资金存入计息账户。
当经纪人作为某金融机构的代理人，而该金融机构是某项贷款的受益人时，可根据第2830.1条法规，将债务人（借款人）的资金存入有息信托账户，以依据《民法典》第2954.8条支付代管账户的利息。
物业经理必须妥善保存记录，并定期提交涵盖所有运营情况、易于理解的报告。建议每月进行会计核算，并提供详细的年度报表，这使经理能够评估收入和费用的波动并制定未来政策。
租户希望其租金支出获得最大价值，并希望感到安全。物业管理人必须制定政策，在给予租户最大利益的同时，确保业主获得适当回报。投入租户保留工作的努力会带来更高的住户满意度和更高的业主利润。
物业经理雇用了几乎所有在物业场所工作的人员，并负责他们的指导和监督，需要了解每项工作的「做什么、怎么做以及何时做」。成功往往取决于经理选择、培训、指导和留住人员的能力，因为高效的员工队伍能将空置率和维护成本保持在较低水平。
出租空间可能因以下原因而意外空置：租金不当、空间尚未准备好出租、驻场经理招租不力、经理疏于关注、租户留存计划不佳、外观缺乏吸引力、无人看房，或所在区域空置率偏高。成功的管理者保持警觉，并相应调整营销和人员安排。
房地产经纪人在向买方提供咨询时，必须确保其陈述不会被解释为法律建议，也不会被解释为对企业未来的保证。经纪人应与买方讨论其背景、投资资金、借款来源、供应商提供的信贷、专业顾问、收入预期、潜在损失以及贷款资格。经纪人必须了解企业转让中的应税事件，并建议委托人寻求法律和税务建议。
一项于2000年1月生效的税法对收取部分购买价款票据的卖方产生不利影响。该法适用于采用权责发生制会计的资产出售，而非公司股权出售。即使款项将在多年内分期收到，票据总金额也必须一次性纳税。持牌人必须在挂牌时指示卖方与会计师讨论此事。
在资产出售中，必须非常谨慎地将对价在家具、固定装置、设备、竞业禁止协议、商誉、存货、咨询协议、租赁、租赁权益和雇佣合同之间进行分配，因为分配可能对各方产生重要的税务后果。
在最初的测量中，湖泊、溪流和地貌特征形成了小于四分之一区段的零碎地块，并按编号确定为政府地块。如今，因校正线和误差而损失的土地面积被归入与镇区西部和北部边界相邻的四分之一区段，也称为政府地块。政府地块不一定包含标准英亩数。
完成测量的测量师或土木工程师，在测量揭示先前地图上未显示的实物变化、重大差异、替代线位的证据，或需要进行三角计算才能确定的界线时，可向县测量师提交测量记录。县测量师随后将其提交给县记录官。
县估值官可以编制并提交县土地的准确地图，并按照县监事会批准的方式为地块编号或加注字母。根据《税收和税务法典》第327条，除非该地图已在县记录官办公室登记备案，否则不得在契据或转让文书中通过引用此类地图来描述土地。
在缺少产权报告时，房产可通过街道号码、名称（例如“The Norris Ranch”）或笼统指代（例如“我在High Street上的地块”）来指称。这些方法虽然合法，但产权公司通常不会为带有此类描述的产权承保。如有疑问，请咨询持牌工程师、持牌测量师或产权公司。
地质学教科书，例如 Gordon B. Oakeshott 所著的《California's Changing Landscapes》，侧重于加利福尼亚州地质。有关该州油气田、构造条件和产出质量的信息，可从加州保护部下属的加州石油、天然气和地热资源处获取。该部门的加州地质调查局提供有关矿物、采矿和地质事务的出版物。
执照有效期为四年，应在到期前续期。DRE会在到期前约90天邮寄一份礼节性续期表格，但未收到该表格并不免除续期责任。续期需要缴纳费用并提供完成继续教育的证明；无需考试。
执照可在到期后两年内，通过提交适当申请、完成当前继续教育并缴纳逾期续期费进行逾期续期，但在失效期间不得从事任何持照活动。到期两年后，所有执照权利失效，个人必须通过考试重新取得资格。
如果经纪人的执照到期，所有持照活动必须停止，该经纪人的销售员被置于非工作状态，分支办公室执照被取消。经纪人必须重新激活销售员执照（RE 214）和分支办公室执照（RE 203）。邮寄的续期申请必须在到期日午夜之前盖上邮戳；邮资机戳不能作为有效的邮戳证据。
经纪人作为委托人的代理人时所承担的信任地位，最准确地描述为受托关系。经纪人在与第三方往来中代表客户行事时，受代理法约束。
如果经纪人在销售中作为代理人时，向买方虚假陈述委托人的房产，委托人可能面临撤销交易、损害赔偿诉讼以及侵权责任（上述任一后果）。
当经纪人在托管结束前发现白蚁侵扰的证据时，经纪人应及时向买方和卖方披露此信息，以便妥善处理。
经纪人将信托基金账户与业务账户分开维护的最重要原因，是一旦对经纪人提起法律诉讼可能产生的后果（保护客户资金免受经纪人债权人的追索并避免混同责任）。
持牌房地产经纪人必须将所有房源信息、定金收据、已注销支票和信托记录的副本保存三年。
经纪人因出售住宅收益性房产而可向卖方收取的最高佣金是可协商的——它不由《房地产法》、百分比上限或当地惯例设定。
根据加利福尼亚州房地产法，加利福尼亚州经纪人可以向另一州的经纪人（合作的州外经纪人）支付佣金，即使该经纪人未在加利福尼亚州取得执照。
为改良不动产提供劳务或材料的人，若未获及时付款，可申请留置权。该项基本权利源自《加利福尼亚州宪法》第十四条第三款，并由《民法典》第15编（第3082条及以下各条）予以实施。留置权的理论依据是：改良使土地增值，故对土地设定负担是公平的。
将留置权转换为付款需要：(1) 在工程所在县及时登记留置权通知和留置权主张；(2) 通过向有管辖权的法院提起诉讼来完成完善；(3) 登记待决诉讼通知（lis pendens）；(4) 及时推进诉讼直至判决；以及 (5) 通过止赎拍卖执行。
除与业主有直接合同的索赔人、为工资提供劳务者或明示劳工信托基金外，索赔人必须在首次提供劳务或材料后20日内送达初步20日通知（《加利福尼亚州民法典》第3097条）。这是有效施工留置权的前提，并告知业主、承包商和贷款人可能产生留置权。
若已登记完工/停工通知，原始承包商必须在60天内登记；任何其他索赔人必须在30天内登记。若未登记完工/停工通知，任何索赔人均可在完工后90天内登记留置权主张。
施工留置权可因自愿解除而终止，或者，如果在登记后 90 天内未提起止赎诉讼，则自动终止。如果在贷款人登记其信托契据之前工程已经开工，则所有施工留置权均优先于贷款人的产权负担（民法典第 3134 条），从而危及建筑贷款担保。
完工的确定方式包括：占用/使用并停止施工；业主验收；连续60天停止施工；或停止施工30天并已登记停工通知。业主可在完工后10天内提交竣工通知。公共实体工程在验收时或停工30天后即视为完工。
业主（或权益持有人）可以通过在显眼位置张贴无责任通知，并在得知工程后10天内记录经核实的副本，从而避免责任。对留置权有争议的业主/承包商可以记录留置权解除保证金（民法典第3143条），以解除财产上的留置权。
自1991年起，根据书面合同，建筑师、注册工程师和持牌土地测量师可以提交设计专业人员留置权（《加州民法典》第3081.1–3081.10条）。在登记之前，必须邮寄一份10天的书面付款要求。该留置权不适用于价值低于100,000美元的自住单户住宅，并次于先前登记的权益。
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