Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +10California · 房地产 · 中文

Fee simple（也称为 fee simple estate 或绝对所有权）是个人对不动产所能拥有的最大权益。它不受限制、期限无限、可自由转让并可继承，并赋予所有人无条件的处分权。

• ✓Fee simple 是土地所能存在的最大地产权。
• ✓Fee simple 可自由转让、可继承，且期限无限。
• ✓绝对所有权是 fee simple estate 的同义词。

Joint tenancy（联合共有）是两人或多人以均等份额共同拥有不可分割的所有权，并享有生存者权。Tenancy in common（按份共有）赋予不可分割的权益，但没有生存者权，且各权益不必相等。Community property（夫妻共同财产）是配偶在婚姻期间取得的财产。Tenancy by the entireties（整体共有，限于某些州）是丈夫与妻子的联合所有权，并享有生存者权。Severalty（单独所有）是仅由一人拥有的所有权。

• ✓生存者权是 joint tenancy 的显著特征
• ✓Tenancy in common 没有生存者权，且权益不必相等
• ✓Severalty 所有权意味着由一人单独拥有

可废止地产权（基础地产权或限定地产权）是一种绝对非限嗣继承地产权，可因特定事件而被废止或终止。可废止的非限嗣继承地产权（在加州称为附条件地产权）的授予受制于后决条件。可终止地产权可因某一可能发生也可能不发生的事件发生而终止。

• ✓可废止的非限嗣继承地产权的授予受制于后决条件
• ✓附条件地产权在特定条件发生时终止
• ✓可终止地产权因某一可能发生也可能不发生的事件而终止

终身地产权以某人的生命存续期间为持有期限，受持有人或另一人的寿命限制。自由保有地产权的存续期限不确定（简单继承地产权或终身地产权）。可继承地产可以传给继承人；除终身地产外，所有自由保有地产权均为可继承地产。

• ✓终身地产权在指定之人的生命存续期间内持续。
• ✓自由保有地产权包括简单继承地产权和终身地产权。
• ✓除终身地产外，所有自由保有地产权均为可继承地产。

租赁地产权是租户在租赁期内占用房地产的权利，属于动产权益。定期租赁（estate for years）有明确且有限的期限；周期性租赁（periodic tenancy）没有确定的终止时间，但有固定的租金周期；任意租赁（estate at will）可由任何一方终止；容忍受有租赁（estate at sufferance）在租户不当逾期占用时产生。

• ✓租赁地产权属于动产权益，而非不动产。
• ✓定期租赁有明确且有限的期限。
• ✓容忍受有租赁在租户于租赁期满后不当逾期占用时产生。

权利束包括所有权的全部法律权利：使用、占有、设定负担和处分。附属物（通行权、地役权、水权、改良物）属于该财产并随财产转移，除非表明相反意图。

• ✓权利束包括使用、占有、设定负担和处分
• ✓附属物随不动产转移，除非表明相反意图

完全产权（也称绝对所有权或完全产权地产）是一个人在不动产中可以拥有的最大、最完整的权益。它不受限制、期限无限、可自由转让和继承。可撤销完全产权（条件产权）受后期条件约束，可能因指定事件的发生而终止。可确定产权在可能发生或不发生的事件中结束。

• ✓完全产权地产是一个人在不动产中可以拥有的最大权益——不受限制、期限无限、可转让和可继承
• ✓可撤销产权/条件产权在后期条件发生时终止
• ✓可确定产权可能因可能发生或不发生的事件而结束
• ✓产权是不动产中的继承地产

共有权是指两个或多个人拥有财产的所有权（例如，按份共有、联合承租权）。联合承租权是指份额相等且具有生存者取得权的不可分割所有权。社区财产是指配偶在婚姻期间获得的、未单独持有的财产；每位配偶在管理权、处分权和遗产处分权上拥有平等权利。

• ✓联合承租权包括生存者取得权，并要求份额相等
• ✓社区财产在婚姻期间获得；每位配偶拥有平等的管理权和遗产处分权
• ✓共有权 = 两个或多个人拥有的权益所有权

自由产权是一种期限不确定的产权（完全产权或终身产权）。终身产权（终身地产）是指以某人生命期间为期限的占有性自由产权；其期限可以以持有人的生命或他人的生命来计算。继承产权可以传给继承人；除了终身产权外，所有自由产权都是继承产权。

• ✓自由产权 = 期限不确定；包括完全产权和终身产权
• ✓终身产权以某人的生命期限为期限，不可继承
• ✓除了终身产权外，所有自由产权都是继承产权

租赁地产是租户在租赁期间占有不动产的权利，是一种动产权益。定期地产是指一定的、有限的期间。周期性地产租赁没有确定的终止日期，但有固定的租赁期。超期占有地产产生于租户在租赁期满后非法继续占有。任意占有地产是指不定期占有，可由任意一方或双方终止。动产化地产是与不动产相关的地产权益，如租赁。

• ✓租赁地产是动产权益，不是不动产
• ✓定期地产有确定的、有限的期限；周期性租赁没有固定的终止日期
• ✓超期占有地产产生于租户在租赁期满后非法继续占有
• ✓任意占有地产可由一方或双方终止

权利束包括所有权利者享有的法律权利：使用权、占有权、抵押权和处分权。附属物是属于该财产并随财产转让而转让的权利和改善（通行权、地役权、水权）。除非有相反意图的明确表示，否则附属物应随土地在转让时一并转让。

• ✓权利束 = 使用权、占有权、抵押权和处分权
• ✓除非有相反意图的明确表示，否则附属物应随土地在转让时一并转让
• ✓典型的附属物包括地役权、通行权和水权

产权摘要是显示所有权连续性和损害产权要素的所有转让、契约和法律诉讼程序的汇总。产权链是从原始专利证书起的转让/产权负担的历史记录。产权证书是律师关于所有权的书面意见。表面产权看起来是有效产权，但不是事实上的产权。产权瑕疵是对产权造成妨碍的请求权，直到消除为止（例如，通过弃权契据或确认产权诉讼）。

• ✓产权链追溯从原始专利证书的转让，以确定当前的所有权
• ✓产权瑕疵可以通过弃权契据或确认产权诉讼消除
• ✓产权证书是律师意见，而非保证
• ✓表面产权看起来有效，但不是实际产权

ALTA产权保单（美国地产产权协会）扩展了标准保单的保险范围，包括未记录的机械留置权、未记录的地役权、测量所示事项、水权和矿权以及占有人的权利。ALTA业主保单为购买者/业主提供与ALTA对贷款人相同的保护。除外责任是指从特定地块的覆盖范围中排除的特定事项；排除责任是指从覆盖范围中排除的一般事项。

• ✓ALTA保单涵盖未记录的留置权、地役权、测量事项和占有人权利
• ✓标准保单提供的保险范围少于ALTA扩展保险范围
• ✓除外责任针对特定地块；排除责任是从覆盖范围中删除的一般事项

不利占有是指非产权记录人，在特定条件下通过占有法定期限来获取产权。添附是指由人力或自然力对财产的增加；淤积是指由自然力对财产的添附（冲积层）。冲蚀是指水流对土地的突然损失。侵蚀是指土地的逐步磨损。充公是指当无继承人存在时，财产回归州政府。

• ✓不利占有要求在特定条件下占有法定期限
• ✓淤积通过自然力逐步增加土地；冲蚀是突然的土地损失
• ✓充公在无继承人时将财产转移至州政府
• ✓放弃（未占有/使用）可能导致权利丧失

贷款价值比率是指贷款人可以或可能向借款人贷款的财产价值的百分比。

• ✓80% 的比率意味着贷款人可以贷出评估价值的 80%
• ✓基于该财产的评估价值

负摊销发生在月度分期付款不足以支付本金余额所产生的利息时，这样未支付的利息就会被添加到应付本金中。

• ✓当付款不足以覆盖应计利息时发生
• ✓未支付的利息被添加到本金余额中
• ✓可能由可调整利率抵押贷款的付款上限引起

抵押人是指在其财产上设置抵押权以担保贷款的人（借款人）。抵押权人是指接受抵押权的人（贷款人或债权人）。

• ✓抵押人 = 提供抵押权的借款人
• ✓抵押权人 = 接收抵押权的贷款人/债权人

贷款管理（也称为贷款服务）是指由抵押贷款银行家从贷款发起到期满的整个贷款处理过程，这些银行家既发起贷款也为贷款提供服务。

• ✓服务包括处理贷款支付、逾期、代管账户、提前还款和抵押权解除
• ✓抵押贷款银行家既发起贷款也为贷款提供服务
• ✓也称为贷款服务

贷款申请是贷款人根据其作出贷款决定的信息来源。它定义了贷款条款，并描述了借款人和要抵押的房产。

• ✓包括借款人姓名、就业情况、薪资、银行账户和信用参考
• ✓描述要抵押的房产
• ✓规定申请的贷款金额和还款条款

贷款结清发生在所有条件均满足且贷款官员授权信托契约或抵押权登记之时；资金发放过程类似于房地产销售代管账户结清。

• ✓借款人收到的金额少于贷款额，因为扣除了产权费、登记费、服务费和其他费用
• ✓也称为贷款的「资金发放」
• ✓当所有条件都满足时，贷款官员授权登记

贷款承诺是贷款人基于评估和承保而提供贷款的合同性承诺。

• ✓基于评估和承保
• ✓是贷款人的合同性承诺

票据（本票）是一份签署的书面文件，承认债务并承诺支付。票据利率确定每年收取的利息；单利票据在到期时一次性偿还本金。

• ✓票据利率也称为应计利率、合同利率或息票利率
• ✓本票建立个人责任，是债务的证据
• ✓单利票据在到期时一次性偿还本金，利息分期或在到期时支付

开放式抵押允许抵押人在贷款金额减少后，无需重新签署抵押合同即可借入追加资金。套餐抵押涵盖房地产、改进和可移动设备/电器。

• ✓开放式抵押允许在无需重新签署抵押合同的情况下进行再次借贷
• ✓套餐抵押涵盖房地产加可移动设备/电器

加利福尼亚州于1917年通过了全国首部房地产执照法，但该法被裁定违宪。随后，1919年《房地产法》获得通过，并被州最高法院裁定为州政府为公共利益规范公民行为的合理权力行使，从而得到维持。

• ✓加利福尼亚州于1917年通过了全国首部房地产执照法
• ✓1917年的法律被裁定违宪；1919年《房地产法》取而代之并得到维持
• ✓美国全部50个州和哥伦比亚特区均设有房地产执照法规

政府对房地产经纪人的监管以治安权（警察权）为基础——即州在宪法限制内制定法律，以促进秩序、安全、健康、道德和公共福利的权力。法律必须为真正的公共利益所必需且适当，并且不得施加不合理的负担。

• ✓治安权是州制定法律以促进秩序、安全、健康、道德和公共福利的权力
• ✓治安权法律必须为保护或促进真正的公共利益所必需且适当
• ✓州或地方当局均不得施加繁重、不合理或不必要的负担

《商业与职业法典》第10153条要求房地产考试测试英语语言知识、房地产中使用的算术、产权转让原则的理解、代理义务，以及对《房地产法》《细分土地法》和专员条例的知识。DRE不能豁免笔试要求。

• ✓DRE不得豁免任何潜在执照持有人的笔试要求。
• ✓B&P法典第10153条规定须测试英语、算术、产权转让、代理及房地产法律知识。
• ✓考试测试委托人与代理人之间义务的理解以及商业道德准则。

考试测试代理合同、定金收据、契据、抵押贷款、信托契据、动产抵押、动产买卖契据、土地买卖合同和租赁合同的一般法律效力，以及商业经济学、土地经济学和估价原则。

• ✓考生必须理解契据、抵押贷款、信托契据和租赁合同的一般目的与法律效力。
• ✓考生必须理解土地经济学和估价原则。
• ✓考生必须理解动产买卖契据、动产抵押和土地买卖合同。

房地产融资来自存款机构和非银行来源。理解这些区别对于经纪人和抵押贷款经纪人是至关重要的。

• ✓存款机构包括储蓄贷款协会、储蓄银行、商业银行、储贷机构（thrift and loans）和信用合作社
• ✓非银行机构包括抵押贷款银行、金融贷款机构、私人个人或实体、养老基金、抵押信托、投资信托和对冲基金
• ✓保险公司既不是存款机构也不是非银行机构；它们将保费资金投资于房地产权益和抵押贷款

非存款类贷款机构的扩张，通过将抵押贷款证券化为抵押贷款支持证券，推动了二级市场的发展。

• ✓抵押贷款支持证券通过注册方式取得州内公开发行资格，并通过协调方式取得州际公开发行资格。
• ✓根据联邦法和州法，证券可作为私募发行通过豁免取得资格。
• ✓二级抵押贷款市场超越了在20世纪90年代之前占主导地位的传统贷款来源。

人寿与健康保险公司将大量资源投资于以不动产作担保的贷款。

• ✓人寿与健康保险行业将总资产的9.85%至10.87%投资于抵押贷款。
• ✓在过去约30年里，这些公司转向了产生收益的（商业）物业，而非住宅物业。

当提出贷款申请时，会从产权公司取得一份初步报告，以说明提供产权保险的要约条款。该报告识别房产（APN、街道地址、法律描述）、当前归属（记录在册的所有权人），并披露拟议的产权保单除外事项，例如税费、留置权、地役权和产权负担。当所有产权异议均获解决后，在贷款放款时必须取得为贷款人利益提供保障的贷款人产权保单。

• ✓初步报告识别房产、当前归属以及拟议的产权保单除外事项
• ✓通常必须在贷款放款时取得贷款人产权保单
• ✓产权保险人同意为贷款人辩护并赔偿其因签发时已知或可发现的产权瑕疵而遭受的损失

内部评估师或独立收费评估师会检查该房产，以估算当前市场价值和未来趋势。贷款价值比（LTV）是贷款金额与公平市场价值之间的关系。大多数贷款机构以购买价格或评估价值中的较低者作为贷款金额的依据。评估确定当前市场价值、土地和改良物的描述与状况、适用分区、社区状况以及占用性质。

• ✓贷款价值比是贷款金额与担保房产公平市场价值之间的关系
• ✓大多数贷款机构以购买价格或评估价值中的较低者作为贷款金额的依据
• ✓评估必须核实分区与当前用途的一致性

根据事实情况，贷款机构会处理房产相关问题，包括占用人产权主张、购买交易的销售价格和条款、再融资发放数据、额外摊派费用、收益性房产的历史/预计营业收入，以及过去90天内是否进行了可能导致施工留置权的施工。

• ✓贷款机构必须确定在过去90天内是否进行了任何可能导致施工留置权的施工。
• ✓对于收益性房产，必须评估用于支持偿债的历史和预计净营运收入。

当浮动利率抵押贷款的 APR 可能在交易完成后上调时，广告必须说明这一事实。例如，初始 APR 为 6%、且可能无限浮动时，可以宣传为「APR 6%，结算后可能上调」。监管趋势可能要求在作出此类披露时提供「最坏情况示例」。

• ✓如果 APR 可能在交易完成后上调，广告必须说明这一事实
• ✓浮动利率交易涉及结算时未知的未来利率
• ✓发布广告前，查阅最新的 Z 条例修正案和官方工作人员评注

固定利率的渐进还款抵押贷款（graduated payment mortgages）、固定利率“buydown”（利率买断）以及“step-rate”（阶梯利率）抵押贷款，均不是浮动利率抵押贷款。这些贷款涉及的是在结算或贷款交割时已知的不同利率，而浮动利率交易涉及的是在结算时未知的未来利率。

• ✓固定利率buydown和step-rate抵押贷款不是浮动利率抵押贷款
• ✓不得对固定利率的渐进还款抵押贷款使用浮动利率披露用语
• ✓step-rate抵押贷款中的所有利率均在结算/交割时已知

卖方或债权人/贷款人可以宣传因利率买断（buydown）而产生的降低的单利利率，前提是广告显示该降低利率适用的有限期限、剩余期限的单利利率，以及根据 12 CFR 226.17(c) 的评注确定的 APR（年百分率）。如果适用多个降低利率，则必须显示每个利率及其各自期限。

• ✓必须显示降低利率的有限期限、剩余期限的单利利率以及 APR
• ✓如果适用多个降低利率，则显示每个利率及各自期限
• ✓可以显示利率买断对付款计划的影响，而不会触发 226.24(c) 项下的额外披露

可调利率抵押贷款通常在第一年设有“折扣”或“诱饵”利率，即初始利率大幅降低（通常第一年不加计利差/息差）。此类方案的广告只要同时显示APR，就可以显示折扣期内的单利利率。与利率买断（buydowns）不同，可能不必显示折扣期之后的单利利率。示例：“首年融资6%。APR 8.41%；APR在交割后可能上升。”

• ✓广告只有在同时显示APR时，才能显示折扣期内的单利利率
• ✓在折扣方案中，APR是一个综合数字，反映第一年利率、后续利率和信贷成本
• ✓可以显示折扣对折扣期内还款安排的影响，而无需触发其他披露

在某些交易中（尤其是渐进式还款贷款），最初几年的还款可能基于低于借款人应承担利率的利率，从而产生「负摊销」。包含有效利率的广告必须包括：（1）有效/付款利率；（2）降低还款额的期限；（3）利息实际计息所依据的票面利率；以及（4）年百分率（APR）。

• ✓有效利率广告必须披露有效/付款利率、降低还款额的期限、票面利率和APR
• ✓广告中的APR必须反映借款人应承担的利息，即使该利息在降低还款额期间未支付
• ✓有效/付款利率广告不得显示每月还款额，否则会触发226.24(d)项下的披露要求

在评估时，检查员会评估房屋及附属建筑是否外观和谐，并且在土地上位置适当。评估师必须判断房屋相对于该场地是过度建造还是建造不足，以及房屋朝向是否适当以利用气候条件。

• ✓确定房屋对于该场地而言是否过大（过度建造）或过小（建造不足）
• ✓评估房屋在地块上的适当朝向，以利用气候优势
• ✓改良物应在场地上呈现和谐的外观

评估师检查房屋外部，以确定施工质量以及抵御磨损和自然因素的能力。这包括检查地基、墙壁和屋顶，检查排水沟和落水管，核实屋顶挑檐，测量外部尺寸以取得面积，并为估值描述庭院改良。

• ✓检查地基、墙壁和屋顶，以确定施工质量
• ✓核实排水沟、落水管和屋顶挑檐是否充足，以保护结构
• ✓测量外部尺寸以取得建筑面积

内部检查可确定建筑物的耐久性、平面布局、设计吸引力、材料的等级与质量，以及供暖、烹饪、电气和管道设备的充足性。估价师会记录房间尺寸、窗户位置对采光和通风的影响，评估动线是否在功能上合理，并确认该住宅具备其价格档次所需的现代化便利设施。

• ✓评估耐久性、平面布局、设计、材料及设备充足性
• ✓评估动线是否在功能上合理
• ✓确认该住宅具备其价格档次所需的现代化便利设施

住宅销售交易经历以下过程：完成出售（买方与卖方就条款达成一致，并签署完全生效的协议和联合托管指示）、所有权的法律转移（提供产权保险，托管机构有资金用于向卖方兑现其权益，文件签署并登记），以及通过最终结算报表完成融资（资金支付并向各方提供书面账目）。

• ✓所有权转移与资金转移被视为同时发生的行为
• ✓托管持有人为委托方准备结算报表，以表明托管指示已完全履行
• ✓交易始于经纪人从房产所有人处取得房源委托（代理合同）

C.A.R. 提供用于典型交易的标准化表格。主要表格包括 AD（房地产关系披露）、RLA（住宅独家挂牌协议）、RPA-CA（住宅购买协议及联合托管指示）、TDS（房地产转让披露声明）、CR（解除附带条件）、FLD（含铅油漆危害）、NHD（自然灾害披露）以及 SSA（短售附加条款）。

• ✓挂牌表格是 RLA；购买协议是 RPA-CA
• ✓对标准表格进行大量改写可能被解释为未经授权从事法律执业
• ✓C.A.R. 帮助抗辩关于现行 C.A.R. 表格的预印条款违法的索赔

业主在收到 AD 表格后，与房源经纪人签订房源委托协议（RLA）。除非卖方使用 SEL 表格将其排除，该房源会被放入 MLS。销售经纪人找到买家，提出报价（事先提供 AD 表格），经过协商并获接受，从而形成合同（RPA-CA）。代理关系必须得到确认。

• ✓在签订房源委托协议之前，必须向卖方提供 AD 表格
• ✓RLA 规定有 5 天时间供管理层批准取消
• ✓如果存在双重代理，经纪人必须在可行范围内尽快披露该关系
• ✓如果卖方不希望该房产进入 MLS，则使用 SEL 表格

IREM于1933年由物业管理公司组织成立，旨在促进专业精神并提供管理经验数据的来源。会员资格要求公司遵守特定的道德准则。1938年，IREM将重点转向认证个人而非公司，因为只有个人才能被认定具备“能力”。

• ✓IREM成立于1933年，旨在促进物业管理专业精神
• ✓最初的会员公司必须为其自有资金和客户资金分别维持银行账户，不得混同
• ✓会员必须为所有经手资金的员工购买令人满意的忠诚保证保险
• ✓会员不得从客户支出中获取折扣或佣金，除非向业主充分披露并取得业主许可

1938年以后，IREM将会员资格限制为满足教育和经验要求的个人。Certified Property Manager（CPM）是主要认证称号；Accredited Residential Manager（ARM）要求的培训和现场经验程度较低。一家公司若至少聘用一名CPM，可获得Accredited Management Organization（AMO）认证称号。

• ✓CPM（Certified Property Manager）授予满足教育和经验要求的个人。
• ✓ARM（Accredited Residential Manager）要求的培训和现场经验程度较低。
• ✓AMO（Accredited Management Organization）是公司认证称号，要求至少一名CPM。
• ✓只有个人而非公司，可以被认证为合格物业经理。

NARPM成立于20世纪80年代末，旨在为单户住宅的收费物业管理人服务，并于1989年11月举行了首次全国大会。它提供专业称号，并通过其《道德准则》和《专业标准》促进道德、专业精神及公平住房实践。

• ✓NARPM成立于20世纪80年代末，并于1989年11月举行了首次大会
• ✓RMP（住宅管理专业人员）和MPM（高级物业管理师）是个人专业称号
• ✓CRMC（认证住宅管理公司）适用于管理单户住宅的公司
• ✓CSS（认证支持专员）是面向支持人员的专业称号