Exam Construction and Weighting +10California · 房地产 · 中文

由于对销售员和经纪人的知识水平和知识量要求不同，考试在侧重点和难度上也有所不同。DRE 遵循州人事委员会的指导方针，并利用研究定期更新考试规范。

• ✓经纪人和销售员考试在侧重点和难度上有所不同
• ✓DRE 考试遵循州人事委员会和考试主管机构的指导方针
• ✓确切的科目权重公布在《执照申请人须知》小册子中

小企业管理局（SBA）是一个联邦机构，通过各类财务和咨询项目协助小企业。它制定了规模标准，根据企业类型来规定贷款资格。

• ✓SBA是一个联邦机构，通过财务和咨询项目协助小企业
• ✓SBA的资格规模标准根据企业类型（制造业、批发业、零售业、服务业、建筑业、农业）以员工人数或年总销售额为依据

专员必须通过笔试确认申请人具备资格。考试要求绝不能豁免。考试申请和费用有效期最长为两年。重考次数没有限制。通过考试后，应考人可申请四年期执照。

• ✓笔试要求在任何情况下均不得豁免
• ✓考试申请和费用有效期最长为两年
• ✓申请人参加重考的次数没有限制

销售员（salesperson）考试申请人使用 RE 400A 表格；经纪人（broker）考试申请人使用 RE 400B 表格。所有申请必须使用 DRE 提供的表格。执照申请必须包含现行执照费与合法居留身份证明（Legal Presence），且申请人必须遵守指纹采集要求。

• ✓销售员考试申请人使用 RE 400A；经纪人考试申请人使用 RE 400B
• ✓执照申请需要执照费、合法居留身份证明和指纹
• ✓表格必须由 DRE 提供，可通过在线方式、DRE 办公室或从萨克拉门托获取

任何房地产执照申请人必须提交一套司法部（DOJ）可接受的、可分类的指纹，除非目前持有 DRE 颁发的执照，或曾持有过期未满两年的执照。指纹通过 DOJ 的 Live Scan 计划使用 RE 237 表格提交。支付给 DRE 的 51.00 美元费用涵盖 DOJ 的处理费。

• ✓必须提交可分类的指纹，除非目前持有执照或执照过期未满两年
• ✓指纹通过 DOJ 的 Live Scan 计划使用 RE 237 表格提交
• ✓需向 DRE 支付 51.00 美元费用，用于通过 DOJ 处理指纹

在执照颁发后90天内，专员可未经听证暂停任何以欺诈、虚假陈述或欺骗手段取得执照，或在申请中对重大事实作出虚假陈述者的执照（第10177.1条）。

• ✓在执照颁发后90天内，专员可未经听证予以暂停
• ✓理由是在申请中存在欺诈、虚假陈述、欺骗或对重大事实的虚假陈述

所有执照申请人都必须随公共福利表（RE 205）一次性提交美国合法居留证明（出生证明、外籍居民卡等）。原始经纪人执照和销售员执照的有效期为四年，并可每四年通过继续教育续期。

• ✓合法居留证明必须随公共福利表（RE 205）仅提交一次
• ✓原始经纪人执照和销售员执照的签发有效期为四年
• ✓被撤销、被拒绝或根据《家庭法典》第17520条被暂停的执照不得续期

涵盖代理关系的法律、定义和性质，代理关系类型和代理人类型，代理关系的设立及代理协议，代理人对作为委托人的卖方/买方所承担的责任，代理关系的披露，以委托人身份行事或其他利益的披露，代理关系的终止，以及佣金和费用。

• ✓代理关系披露和以委托人身份行事的披露是必考主题。
• ✓代理关系的设立和终止会被考核。
• ✓代理人对委托人的责任包括信义义务。

涵盖一般概念、贷款类型、融资来源、与贷款机构的往来、政府项目、抵押贷款/信托契据/期票、融资/信贷法律以及贷款经纪业务。

• ✓包括联邦住房管理局（FHA）和退伍军人事务部（VA）等政府贷款项目
• ✓包括《诚实借贷法》（Truth-in-Lending）等融资和信贷法律
• ✓包括抵押贷款、信托契据和期票

涵盖信托账户管理、公平住房法、广告真实性、记录保存、代理监督、无执照销售助理的允许活动、DRE 管辖权与纪律处分、执照与继续教育、加州房地产恢复基金、一般伦理、技术、物业管理/房东与租户权利、商业/收益性物业、专业领域、转让披露声明（Transfer Disclosure Statement）、自然灾害披露声明（Natural Hazard Disclosure Statements）、重要事实以及检查的必要性。

• ✓包括转让披露声明和自然灾害披露声明
• ✓包括信托账户管理和公平住房法合规
• ✓包括 DRE 管辖权、纪律处分和恢复基金

涵盖一般合同概念、房源委托协议、买方/经纪人协议、出价/购买合同、反报价/多重反报价、租赁、协议以及本票/证券。

• ✓包括房源委托协议和买方/经纪人协议
• ✓包括出价、购买合同和反报价
• ✓包括租赁和本票

涵盖财产类别、财产特征、产权负担、所有权类型、财产描述、政府对土地的权利、公共管制、环境危害与法规、私人管制、水权以及特殊土地类别。

• ✓包括政府对土地的权利，如征收权、警察权、征税权和无人继承财产归属权
• ✓包括公共管制（分区）和私人管制（契约限制）
• ✓包括产权负担、水权和环境危害

涵盖价值及估算价值的方法，包括评估中的比较法、成本法和收益法。

• ✓考生必须了解估算价值的方法
• ✓考生必须理解房地产中价值的概念

涵盖产权保险、契据、托管、报告、税务方面以及不动产转让中涉及的特殊流程。

• ✓包括产权保险和各种类型的契据
• ✓包括托管程序和所需报告
• ✓包括房地产交易的税务方面

REALTOR、REALTORS 和 REALTOR-ASSOCIATE 这些术语，以及 REALTOR 标志，均属于 NAR 拥有的集体会员标志。只有通过 NAR 会员身份，才能获得使用 REALTOR 这一术语的权利。REALTOR 是从事房地产业务的人，且是地方协会和州协会会员，因此也是 NAR 会员，须遵守其规则并遵循其行为准则。

• ✓REALTOR 标志是由 NAR 拥有的集体会员标志
• ✓只有 NAR 会员身份才授予使用 REALTOR 这一术语的权利
• ✓REALTOR 必须是地方、州和全国协会的会员
• ✓并非所有持牌人都是 REALTOR；该术语仅适用于会员

根据《加州商业与职业法典》第10140.6条，房地产执照持有人必须在广告中表明其正在从事需要执照的行为。适当的称谓包括 agent、broker、REALTOR 和 loan correspondent（或缩写如 bro.、agt.）。只有隶属于 NAR 的地方协会才可以标识为 REALTORS 协会/理事会。

• ✓B&P 法典第10140.6条要求广告表明持照身份
• ✓可接受的称谓：agent、broker、REALTOR、loan correspondent（或 bro.、agt.）
• ✓使用 REALTOR 的持照人必须按照 N.A.R. 商标指南完整拼写该词
• ✓只有隶属于 NAR 的协会/理事会才可以自称 REALTORS 协会/理事会

登记法规鼓励及时登记，并禁止利用推定通知原则为已证实的欺诈提供便利；法律只保护无辜当事人。购房款抵押贷款/信托契据优先于针对购买人设立的其他留置权（《加利福尼亚州民法典》第2898条）。并非所有留置权都按登记日期确定优先顺序——实际通知可以击败一项日期较晚但登记在先的留置权。

• ✓登记法仅保护无辜当事人，而不保护已证实的欺诈
• ✓购房款抵押贷款优先于针对购买人的所有其他留置权（《加利福尼亚州民法典》第2898条）
• ✓如果一方在登记前已实际知悉在先留置权，则其登记在先的留置权丧失优先权

加州法律将抵押和信托契据视为功能等同物。历史上的区别（留置权理论与法定产权理论；使用第三方受托人）已由1986年《加州民法典》第2920条取消。所有留置权都是产权负担，但并非所有产权负担都是留置权。

• ✓在加州，抵押和信托契据是功能等同物（《加州民法典》第2920条）
• ✓所有留置权都是产权负担，但并非所有产权负担都是留置权（例如，地役权）
• ✓信托契据使用第三方受托人；传统抵押则不使用

施工留置权整体上追溯至工程开工之时。税务和评估留置权优先于任何抵押或信托契据，无论登记日期如何。享有优先权的人可通过次位协议放弃优先权（例如，卖方回贷融资次位于建筑贷款）。

• ✓不动产税和评估留置权优先于所有其他留置权，无论登记日期如何（《税收与税务法典》第2192.1条）。
• ✓施工留置权追溯至改良工程开工之时（《民法典》第3134条）。
• ✓次位协议允许优先留置权持有人放弃优先权，以让位于次级留置权；法定披露要求适用于25,000美元或以下的贷款（《民法典》第2953.1条及以下条款）。

当优先信托契据要求贷款人进行未来放款（例如建筑贷款进度付款）时，这些“强制性放款”与原始贷款具有相同的优先顺位，而不受介入留置权的影响。“选择性放款”的优先顺位自放款之时起算，除非贷款人未收到介入留置权的通知。房屋净值信用额度（HELOC）放款通常属于“选择性放款”（《加州民法典》第2884条）。

• ✓强制性放款保持优先顺位，而不受介入留置权的影响（《加州民法典》第2884条）
• ✓在无介入留置权通知的情况下，选择性放款仅自放款之时起取得优先顺位
• ✓房屋净值信用额度（HELOC）放款通常属于“选择性”放款

相互同意通过要约和承诺得以证明。要约必须传达给受要约人，并表明订立合同的意图。当事人受其外在表现出的意图约束，而非其秘密意图。同意必须真实且自由；若受欺诈或错误影响，则可能可撤销。

• ✓要约必须传达给受要约人，并表明合同意图
• ✓当事人受其外在表现出的意图约束，而非其秘密意图
• ✓不要求存在真正的「合意」，只需有表面意图

要约必须明确且确定；具体行为必须能够清楚查明。法院不能替当事人订立合同。要约不得具有虚幻性，并应在承诺时约束要约人。贷款附带条件条款应明确金额、利率、月供、担保、类型（FHA/VA/传统贷款）、买方尽最大努力以及卖方配合。

• ✓条款必须明确且确定才可执行
• ✓要约不得具有虚幻性，并应在承诺时约束要约人
• ✓贷款附带条件条款必须明确贷款金额、利率、付款和类型

要约因以下情形而终止：(1) 时间届满；(2) 在承诺前通知撤销（除非已支付选择权对价）；(3) 受要约人未能满足条件，或作出有保留的承诺（反要约）；(4) 受要约人拒绝；以及 (5) 要约人或受要约人死亡或精神失常。

• ✓要约因时间届满、撤销、条件未满足/反要约、拒绝或死亡/精神失常而终止
• ✓反要约终止并取消原要约
• ✓撤销在承诺前任何时候均有效，除非已支付选择权对价
• ✓已支付对价的选择权使要约人有义务保持要约开放

承诺必须由知悉要约的受要约人作出，必须绝对且无条件，并须予以传达。实质性修改构成反要约。沉默通常不构成承诺。按指定方式作出的承诺具有控制力；否则，任何合理方式均有效。当承诺被交付发送时，合同即成立，即使承诺遗失。

• ✓承诺必须绝对且无条件；实质性变更构成反要约
• ✓只有知悉要约的受要约人才能作出承诺
• ✓承诺交付发送时合同成立（邮箱规则）
• ✓沉默通常不构成承诺

真实合意可能因欺诈、错误、威胁、胁迫或不当影响而受到破坏。若存在上述情形，合同可被撤销，当事人可寻求解除、金钱损害赔偿或合同修正。

• ✓真实合意的障碍：欺诈、错误、威胁、胁迫、不当影响
• ✓救济措施包括解除合同、损害赔偿或合同修正

实际欺诈（《加州民法典》第1572条）包括：提出一项自己并不相信为真的事实；无信息依据的积极断言；隐瞒真相；无履行意图而作出的承诺；或任何其他意图欺骗的行为。推定欺诈是指违反义务，通过误导他人而获取利益，但无欺诈意图。诱导欺诈使合同可撤销；订立/签署时的欺诈使合同无效。

• ✓《加州民法典》第1572条列举了构成实际欺诈的五种行为。
• ✓诱导欺诈使合同可撤销；成立时的欺诈使合同无效。
• ✓存在诱导欺诈时，无陈述弃权条款不予考虑。
• ✓过失虚假陈述是欺诈的一种。

合同必须包含财产描述或独特要素，以便能够确切确定该财产。引用产权公司的保单编号是可以接受的。口头证据可以识别描述，但不能提供缺失或过于不确定的描述。

• ✓合同必须包含足以识别该财产的充分描述
• ✓口头证据可以识别描述，但不能提供缺失的描述
• ✓街道地址通常足够，除非卖方拥有相邻地块或多栋建筑

双方当事人对标的物同一性的错误认识会使合同无效。对重大事实的实质性错误可能使合同可撤销。事实错误是指对重大事实的不知情或遗忘，且并非因忽视法律义务而造成。法律错误源于所有当事人对法律的误解。

• ✓双方对标的物同一性的错误意味着合同不成立。
• ✓对重大事实的实质性错误可能使合同可撤销。
• ✓仅仅未阅读协议即构成重大过失，从而排除救济。

胁迫涉及非法拘禁或剥夺自由意志（包括经济胁迫）。恐吓是指以实施胁迫或暴力伤害相威胁。不当影响是指处于信任或权威地位的人所获取的不公平优势，通常发生在信任关系中（受托人/受益人、经纪人/委托人、律师/客户等）。

• ✓胁迫、恐吓和不当影响剥夺受害人的自由意志，并使合同可撤销
• ✓不当影响通常发生在信任关系中，例如经纪人与委托人之间
• ✓恐吓是指以实施胁迫或非法暴力伤害相威胁

当妥善签署、交付并接受后，契据将产权从授予人（grantor）转移给受让人（grantee）。转移可以是自愿的，也可以因法律规定而被动发生，例如法拍出售。有效契据必须满足七项基本要件，而 habendum 条款（「to have and to hold」）、见证人和印章并非必需。

• ✓契据必须采用书面形式，并正确描述各方当事人
• ✓各方当事人必须具有转让资格并有能力接受授予
• ✓必须描述财产，以区别于其他地块
• ✓必须包含授予条款，并载明具有转让效力的操作词句
• ✓契据必须由授予人签署，并交付和接受
• ✓对于有效性而言，habendum 条款、见证人、印章和日期均非必需

契据通常因对价而签立，但对价并非有效转让的必要条件，也不必在契据中载明。然而，缺乏对价可能影响受让人对抗第三方的权利，因为登记法规保护善意购买人。由无偿付能力的授予人进行的无对价转让，对债权人构成欺诈，并可能被撤销。

• ✓对价并非有效契据转让的必要条件
• ✓由无偿付能力的授予人进行的无对价转让对债权人构成欺诈
• ✓登记法规旨在保护善意购买人

在房地产销售托管中，委托人包括买方、卖方，以及（如适用）提供购房贷款的一位或多位贷款人。委托人是指签署并履行托管指示并作出附条件交付的人。贷款人是委托人，因为他们提供书面指示以及产权负担文书和贷款文件。并非所有相关方都是委托人。非委托人（对其不负有信义义务）包括产权链中的主张权利人、提出付款要求的人，以及提交报告或检查的人；对这些人，托管持有人仅作为保管人，负有诚信义务和适用注意标准，而不负信义义务。

• ✓委托人包括买方、卖方，以及（如适用）提供购房贷款的一位或多位贷款人
• ✓委托人是指签署并履行托管指示并作出附条件交付的人
• ✓对非委托人，托管持有人仅作为保管人，负有诚信义务和适用注意标准，而不负信义义务

租期一年或以下的租赁可以口头订立，但所有租赁都应采用书面形式。加利福尼亚州的《防止欺诈法》要求，若租期超过一年，或租期不足一年但在协议达成后超过一年才到期，则租赁必须以书面形式订立。示例：一份在协议达成后3个月开始的10个月租约（关系持续13个月）必须采用书面形式。

• ✓租期超过一年的租赁必须以书面形式订立
• ✓不足一年但在协议达成后超过一年才到期的租赁必须以书面形式订立
• ✓一年或以下的租赁可以口头订立

超过一年或协议后超过一年到期的非书面租约不可强制执行。如果承租人根据不可强制执行的租约占有房产，则该承租人成为任意承租人。

• ✓违反《防止欺诈法》的非书面长期租约不可强制执行
• ✓根据不可强制执行租约取得占有的承租人成为任意承租人

代理关系可以通过协议（实际代理）、追认、禁止反言或当事人的行为（表见/默示代理）建立。经纪人作为特殊代理人的代理关系通常通过明示协议建立。

• ✓实际代理通过明示协议设立（《加利福尼亚州民法典》第2299条）
• ✓理解正在构建的代理关系的责任主要由经纪人承担
• ✓代理也可因追认、禁止反言或行为而产生（表见/默示代理）

代理协议必须以书面形式订立，代理人才能依据违约理论主张佣金。这适用于挂牌协议及其他代理协议。即使是贷款经纪人，也应当签订书面协议。

• ✓加州民法典第1624(d)条及 Phillippe 诉 Shapell Industries 案：追偿佣金须有签署的书面协议
• ✓所有延期和修改也必须以书面形式作出，方可强制执行
• ✓如果没有书面报酬协议，经纪人通常无法追偿，无论提供了何种服务

经纪人只能雇用或向其名下持牌的经纪人或销售员支付报酬。销售员只能由为其颁发执照的经纪人支付报酬。向无执照人员支付报酬以换取需要执照的行为属违法，但经披露后允许向委托人提供回扣。

• ✓《B&P法典》第10137条：为需要执照的行为向无执照人员支付报酬属违法
• ✓经纪人可以向州外经纪人支付佣金
• ✓向买方提供的佣金回扣必须披露给支付该佣金的卖方（《B&P法典》第10138、10139、10139.5条）

一份有效的委托挂牌协议必须包含特定的必要条款。业主自住的住宅物业挂牌必须注明佣金可协商且并非由法律规定，并以十号粗体字印出。

• ✓必要条款：当事各方的姓名、物业的标识、出售、出租或贷款的条款与条件、佣金金额、到期日期以及签名
• ✓业主自住住宅的挂牌必须包含以十号粗体字印制的佣金可协商声明
• ✓在所有持牌报酬交易中，均建议加入佣金可协商的声明

四种主要委托类型是开放式委托、独家代理、独家销售权委托和净价委托。多重上市不是委托协议，而是一种信息传播机制。独家委托必须包含确定的终止日期。

• ✓开放式委托：业主可以撤销、自行出售或委托给其他经纪人；业主自行出售会使经纪人无法获得佣金。
• ✓独家代理：业主可以自行出售并使经纪人无法获得佣金，但不得委托其他经纪人。
• ✓独家销售权委托：无论委托期内由谁出售，经纪人都能获得佣金。
• ✓独家委托必须包含确定的终止日期（B&P § 10176(f)）。
• ✓净价委托：经纪人的佣金为售价超过卖方净价的任何金额。

没有书面佣金协议的经纪人，可以依据故意干扰预期经济利益的侵权理论追偿，如 Buckaloo 诉 Johnson 案，该案中卖家和买家合谋避免向促成交易的经纪人支付佣金。

• ✓Buckaloo 诉 Johnson 案（1975）：干扰经济利益的侵权理论可以支持佣金索赔
• ✓即使口头佣金协议因《防止欺诈法》而无法执行，该侵权索赔仍然成立
• ✓仍建议经纪人取得书面报酬协议

经纪人有时必须证明其本人是“促成原因”——即引发一连串持续事件并最终实现代理目的的原因。在与合作经纪人或公开挂牌交易中尤为重要。

• ✓促成原因 = 启动一连串不间断事件并最终促成销售的原因（Pass v. Industrial Asphalt）
• ✓介绍双方认识、随后双方自行达成协议的经纪人，很可能仍属于促成原因
• ✓促成原因的证明在实践中可能难以确立

在房地产经纪人根据《B&P法典》第7条安排的受保护贷款交易中，招揽贷款人以促成贷款的专属授权期限为45天。

• ✓《B&P法典》§ 10243：招揽贷款人的专属授权期限为45天
• ✓适用于从《B&P法典》§ 10240开始的第7条贷款

MLS 向参与者分发房源信息。提交房源信息在虚假陈述索赔中可能被法院采纳。合作经纪人将成为卖方的次代理人，除非以书面形式分割代理关系，将该经纪人限制为买方代理人。

• ✓MLS 档案信息可能作为虚假陈述在法院被采纳。
• ✓合作经纪人将成为卖方的次代理人，除非以书面形式分割代理关系（《民法典》第 2079、2349、2350、2351 条）。
• ✓现代 MLS 规则导致单方报酬要约，而非自动产生次代理关系。

对价并非设立代理关系所必需；无偿代理人仍须遵守代理标准。无偿代理人无需执照，但只要存在获得报酬的预期，就需要执照。

• ✓无偿代理人仍受信义标准约束，但无需执照
• ✓只要存在任何获得报酬的预期，就需要执照（B&P § 10131 et seq.）
• ✓报酬作广义解释，包括合资企业利益或分摊间接费用（Stickel v. Harris）

单方协议（例如，开放式委托或 open listing）包含一项诱导履行的承诺，另一方可以选择行动或不行动。双方协议（例如，独家销售权委托或 exclusive right to sell）涉及承诺的交换。

• ✓开放式委托是单方的：经纪人没有履行的义务
• ✓独家销售权委托是双方的：经纪人负有明示或默示的义务，须尽职并尽最大努力
• ✓书面协议对于可强制执行的报酬至关重要（《加州民法典》§ 1624(a)(3)；Phillippe案）

经纪人在招揽或协商由不动产担保的贷款时，作为抵押贷款经纪人行事。他们是借款人和/或贷款人的代理人和受托人。同时代表双方委托人使其成为双重代理人。代理关系必须以书面形式披露并取得同意。

• ✓抵押贷款经纪人通常必须至少为一个委托人的代理人和受托人（而非仅仅是促成交易者）
• ✓抵押贷款经纪人必须将借款人的经济利益置于自身利益之上
• ✓代理关系必须在行事前以书面形式披露并取得同意（B&P § 10176(d)）
• ✓住宅抵押贷款 = 由1至4个住宅单元担保的消费信贷（《加州民法典》§ 2923.1(b)(4)）