45 个考点 · 更新于 2026-09-17
红线政策（redlining，指债权人/贷款人在地图上划线，拒绝向某些社区提供贷款）已被法律禁止。它被反向红线政策（reverse redlining）取代，后者针对此前服务不足、由较低社会经济阶层、种族/族裔少数群体和新近移民居住的地区，实施滥用性贷款行为。《社区再投资法》（Community Reinvestment Act，1999 年由《Gramm-Leach-Bliley 法案》扩展）起到了催化剂作用。
Z条例第226.32条（第32条）实施HOEPA。对于第一顺位/优先级贷款，如果年百分率（APR）超过可比美国国债收益率8%或以上，即达到一项门槛。对于第二顺位/次级贷款，门槛为超过美国国债收益率10%。第二项测试是点数与费用（包括MLB报酬）是否超过贷款净额的8%。如果满足任一测试，即属于高成本贷款。
第226.35条（第35条）将高价位贷款定义为以主要居所为担保的消费信贷，其年百分率（APR）超过平均最优报价利率。对于第一/优先留置权，触发条件为高于平均最优报价利率1.5%或以上；对于第二/次级留置权，为3.5%或以上。第35条要求贷款人考虑借款人的还款能力，而非仅依据抵押物价值发放贷款，并要求为税费和保险设立代管（扣押）账户。
掠夺性行为涉及欺诈、欺骗、虚假陈述和不公平商业行为。“Churning”是指诱导借款人反复再融资，并在每次再融资时收取高利率和高费用；美国联邦储备委员会根据 HOEPA 将其认定为不公平，尤其是在借款人没有获得任何可证明利益的情况下。
任何人不得根据任何协议（口头或其他形式），就联邦相关抵押贷款中的结算服务转介，给予或接受任何费用、回扣或有价物。“有价物”定义宽泛，包括金钱、折扣、佣金、股票、股息、特殊银行条款、旅行以及信贷减免。付款必须与所提供的商品、设施和服务的价值合理相关。
1995年HUD IBAA意见函允许服务提供者之间签订劳务或服务分工协议。抵押贷款经纪人可以共同履行可获报酬的服务。每位MLB/MLO必须履行至少六项可识别职能（五项，加上为借款人经纪人的贷款申请）。报酬必须与服务履行合理相关。此类协议不适用于FHA保险交易。
RESPA 并未设想一笔交易中有两名抵押贷款经纪人，但 1995 年的 IBAA 函件设立了安全港。HUD 列出了 14 项贷款发起服务（a 至 n）。如果经纪人受理了申请（项目 a），又履行了至少五项附加项目，且费用与所提供服务合理相关，则通常不构成违规。招揽借款人的经纪人是代理人/受托人，并可委托给合作的次代理经纪人。
HUD担心第二经纪人的额外服务不仅限于咨询类活动，从而导致未经授权的引导。咨询类服务必须让借款人有机会考虑至少三家不同获批贷款机构的产品，咨询经纪人无论选择哪家贷款机构都必须获得相同报酬，且付款必须与服务合理相关，不得以推荐的业务为依据。
1997年，HUD将雇主向真实W-2雇员支付的款项豁免于费用分摊限制之外，前提是该关系并非虚假安排。豁免款项包括为拓展业务而支付的款项、由市场营销或管理雇员作出的转介（须有ABA通知），以及基于绩效的管理层付款（不得按每笔贷款计算）。独立承包商不适用这些豁免，且必须是持牌或注册的MLB/MLO，提供由分工协议记录的有偿服务。
除实际损害赔偿外，债权人还可能需承担法定罚款，金额为融资费用的两倍，最低100美元，最高1,000美元。对于以不动产或住宅作担保且非开放式的信贷交易的个人诉讼，责任不低于400美元且不高于4,000美元。胜诉借款人还可收回费用和合理的律师费。
法定责任适用于特定违规行为：未能适当披露撤销权（如适用）；以及不当披露融资金额、融资费用、年百分率（APR）、付款总额、还款计划或所设定的担保权益。对于第1639条（第32条）违规行为，债权人须对已支付的全部融资费用和费用的总额承担责任，除非能证明该失误属于非重大。
在集体诉讼中，不按成员适用最低赔偿额；同一债权人对同一违规行为的总赔偿额不得超过50万美元或该债权人净值的1%，以较低者为准。如果相关程序已合理防止此类错误，债权人不对因善意错误（文书、计算、计算机故障/编程、印刷错误）导致的非故意违规承担责任。法律判断错误不构成善意错误。
如果债权人使用 FRB 示范表格/条款，或使用删除了非必需信息或重新安排格式的版本，且这些变更不影响披露的实质内容、清晰度或有意义的顺序，则视为符合非数字披露规定。
分区条例列出了仅凭有条件使用许可（CUP）才可获授权的特殊土地用途。这些用途可能不相容，并可能产生噪声、交通或污染等溢出效应。CUP 在附加缓解条件的情况下授权该用途。
加州民法典第1102.3条要求一至四户住宅单元的卖方交付一份关于房产状况的书面披露声明（TDS）。该声明涵盖卖方和房地产经纪人个人知情范围内的事项，以及通过合理勤勉检查获知的事项。它适用于买卖、交换、分期付款土地买卖合同、带购买选择权的租赁，以及带改良物的土地租赁。
豁免转让包括：需要提交细分公开报告的转让、法院命令的转让、违约抵押人向抵押权人作出的转让或因止赎而向抵押权人作出的转让、受托转让（遗产/监护/保护/信托）、共有人之间的转让、向配偶或直系亲属的转让、因婚姻解除而进行的转让、州主计长进行的转让、因欠税违约而进行的转让，以及向政府实体或从政府实体进行的转让。
挂牌代理人和任何合作代理人各自都有义务，以合理胜任且勤勉的方式对一至四户住宅物业（或制造房屋）的可进入区域进行目视检查，并披露重要事实。对于公寓、PUD 或合作公寓，只需检查该单元，无需检查公共区域。该义务不包括场外区域和公共记录，除非存在特殊情况。
根据专员第2834号法规，信托账户的提款只能经指定人员签字后进行。
强买强卖是指无良的投机者/经纪人通过引发住宅在市场价值以下的恐慌性抛售来获利的行为，特别是通过利用对社区种族构成变化的偏见。这是一种被禁止的歧视性行为。
1977年《住房金融歧视法》(霍尔登法案)，加州《卫生安全法典》第35800章及以后各章，主要目的是消除基于财产所在地区特征的贷款歧视做法（红线政策）。
过滤是指高价房产随着时间的推移逐渐向低收入购买者提供的过程。方向增长是指城市住宅区预计增长的方向。
净价挂牌允许经纪人保留超过业主净价的所有金额。开放挂牌是非独占的，佣金仅支付给第一个带来买方的经纪人。多重挂牌将经纪人组织成员的挂牌汇总在一起。
表面权限是指第三人因委托人的行为而合理地认为代理人拥有的权限。权限保证是代理人在授予权限范围内行动的陈述。
促成原因是源于一系列不间断事件的原因，该事件链最终产生一位买家；首先促成一位有意愿、有能力且认真的买家的经纪人有权获得佣金。
多重列表服务（MLS）是一个房地产经纪人协会，提供房源汇集和按指定基础分享佣金的功能。
授权书是一份书面文件，由委托人向代理人（事实上的律师）授予权力。特殊授权书仅对规定行为授予有限的权力。
准备就绪、愿意且有能力的买方是指完全准备好订立合同、真正想要购买且毫无疑问满足购买融资要求的买方。
次代理人是指其权力不是由委托人而是由代理人授予的人，该授权必须由代理人的委托人授权。
房地产经纪人可以依据侵权理论而非合同理论追回佣金，前提是证明业主的行为构成对经纪人预期经济利益的故意干扰。在典型案例中，经纪人仅依据一块写着“出售——请联系您的当地经纪人”的标牌与买方进行谈判，并以书面形式通知业主其是促成交易的直接原因，随后业主绕过该经纪人将房屋出售给同一买方群体。法院拒绝基于合同判给赔偿（没有签署的书面佣金协议），但允许基于故意干扰经纪人合理佣金期待提起侵权诉讼。
尽管经纪人对预期经济利益的权益可能受到保护，免遭过失损害，但六项标准决定是否负有注意义务：(1) 交易意图影响代理人的程度；(2) 对代理人造成损害的可预见性；(3) 代理人遭受损害的确定性程度；(4) 委托人的行为与损害之间联系的紧密程度；(5) 委托人的行为所附带的道德可责性；以及 (6) 关于防止未来损害的公共政策。
邻里是指一组相似的土地用途，它们以相似的方式受到四种力量（效用、稀缺性、需求、可转让性）的影响。其生命周期包括增长、吸引力高峰、稳定、衰退以及可能的更新。邻里分析界定了可比数据的最佳搜索区域。
城市按其促进增长的功能进行分类：商业型、工业型、采掘业型（采矿、渔业、伐木）、政治型（政府就业）、休闲与健康型（旅游/度假胜地），以及教育型（以学院或大学为支柱）。
1989年，国会通过了FIRREA（《金融机构改革、复苏和执行法》，即储贷机构救助法案）。其中第十一章包含《房地产评估改革修正案》，要求各州建立针对联邦相关交易的房地产估价师执照和认证制度，并遵守评估基金会（The Appraisal Foundation）估价师资格委员会（AQB）制定的资格标准。
为响应 FIRREA，加利福尼亚州于 1990 年颁布了《房地产估价师执照与认证法》（《商业与职业法典》第 11300 条及以下条款），设立房地产估价师办公室（OREA），并于 1991 年组建。OREA 通过发放执照和调查非法或不道德活动的投诉来监管估价师。
某些土地细分可豁免意向通知和申请要求，包括已完工的市内住宅地块以及商业/工业土地细分。
在提交最终公开报告时，土地分割商可根据完整程度选择最低提交、实质完整申请或完全完整提交方式。
物业经理必须为楼宇维护和采购维持稳健的政策，且不得耗尽全部收入，因为无利可图的业主会另寻经理。物业经理必须定期检查楼宇并立即纠正维修问题，因为拖延代价更高。预防性维护是目标，可为业主带来更多利润。
买方应有机会评估卖方业务的所有重大方面，包括留置权/负债（继任者责任）、租赁条款、财务历史、当前及未来风险以及可能的未来收入。尽管买方必须进行尽职调查，但代理人应建议买方寻求合格会计师和律师的意见。
经纪人在筛选潜在买家时必须尽到合理的注意义务，并同时考虑卖方和买方的动机。卖方动机包括退休、职业倦怠、健康状况不佳、搬迁、即将破产或希望为他人工作。买方动机包括想当老板、增加收入、缺乏就业技能、开启第二职业、购买梦想或扩展现有业务。
许多行业协会和专业组织都与房地产相关。NAR 的附属会员包括：认证商业投资会员（CCIM）、房地产管理学会（IREM）、房地产经纪人土地学会（RLI）、房地产经纪管理委员会（CRB）、住宅专家委员会（CRS）、工业与办公房地产经纪人协会（SIOR）、房地产顾问协会（CRE）以及女性房地产经纪人委员会（WCR）。
建筑相关协会包括 California Building Industry Association、National Association of Home Builders（最初是全国房地产经纪人协会（NAR）的附属机构）、Building Owners and Managers Association（BOMA）以及 Prefabricated Home Manufacturers Institute。金融相关协会包括 American Bankers Association、U.S. Savings and Loan League、California Mortgage Bankers' Association、California Mortgage Association 和 California Association of Mortgage Professionals。
根据《健康与安全法典》第18551条，四项先决条件可将移动房屋转换为不动产，使其作为固定附着物／改良物受当地财产税管辖。
住宅销售在典型的房地产办公室中占大多数销售量。在一般房屋销售方面取得良好开端后，持照人可以专注于以下领域，例如特定区域的住宅、某一价格范围内的住宅、住宅租赁，或特定物业类型（新房销售、土地购置、农场/牧场、商业地产、工业地产、多单元物业、汽车旅馆、商业机会、特许经营或移动房屋）。
在积累长期经验后，持牌人可能成为持牌估价师、房地产投资顾问、土地细分开发商、建筑商、物业管理者、抵押贷款经纪人、房地产投资联合组织者、特许经营投资专家、商业/工业物业租赁代理，或商业机会专家。
矿产、石油和天然气经纪业务是普通房地产经纪业务中的一个专业分支。要取得成功，需要广泛了解与该领域相关的地质学基本原理，并扎实掌握房地产实务与职业道德的基本知识。考生应培养对该技术性主题的实务知识，重点掌握房地产经纪人在 M.O.G. 实务中的职能与职责。
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