46 个考点 · 更新于 2026-09-17
公司可获发房地产经纪人执照，前提是至少有一名高管是合格的房地产经纪人，并担任指定的经纪人-高管（designated broker-officer）。公司必须提交执照申请、费用，以及州务卿在提交申请前30天内签发的公司状态证明（Certificate of Status）。
经纪人-高管执照与个人经纪人执照是相互独立的实体，且不可转让。一个人可以为多家公司持有经纪人-高管执照，但每家公司均需单独申请并缴纳费用。符合条件的个人可以在不持有个人经纪人执照的情况下担任经纪人-高管。
指定的官员必须根据第2746号监管条例的条件，为自己和指定的官员/股东提交公司背景陈述表（RE 212）。外国公司必须提交在申请前30天内签署的资格证书或良好信誉证书。要使用其他名称，需要提交虚构企业名称声明。
虽然可能不止一个答案具有一定程度的正确性，但考生必须排除错误选项，并选择最佳或正确答案。考生应警惕否定式措辞的问题，例如「以下所有选项除外」或「以下哪些不是」，这类问题要求选出的是不正确的陈述。
试题的表述旨在准确衡量申请人的知识，避免产生歧义。任何题目都不是为了设置陷阱或诱答，词语均按其通常公认的含义使用。所有试题均为选择题。
有限责任公司（LLC）、有限责任合伙（LLP）、股份有限公司及信托均可持有不动产所有权。LLC的组织形式类似股份有限公司，但税务上按合伙制处理（《公司法》第17000条及以下）。房地产经纪人不得向LLC颁发执照以从事需要房地产执照的行为（《公司法》第17375条），但可向股份有限公司颁发执照，合伙企业可通过持有执照的经纪人合伙人行事。
合伙共有存在于两人或两人以上作为合伙人、为合伙目的拥有财产时。合伙人对合伙财产享有平等的占有权，但仅限于合伙目的；合伙人的权利不能单独转让，除合伙债权外不受扣押，并在死亡时归属于生存合伙人。合伙人的权益（利润/盈余份额）在某些目的上受夫妻共同财产规则约束。
合伙企业可以构建为普通合伙或共同合伙（平等管理）或有限合伙（普通合伙人负责管理；有限合伙人放弃控制权以换取有限责任）。1994年《统一合伙法》（《加州公司法》第16100条及以下）管辖普通合伙；2008年《统一有限合伙法》（《加州公司法》第15900条）适用于有限合伙。
每一份待履行合同都需要对价——即所赋予的利益或所受的损害、不作为行为，或法律关系的变更。对价是为承诺议定并支付的代价。它必须具有一定价值，但不必充分；期权可以名义金额授予。只有在强制履行之诉中，充分性才重要。
妥善起草并签署的托管指示成为可强制执行的合同。当托管指示的每项条款均已达成或履行（满足或豁免）时，托管即被称为「完成」或「生效」。
根据《加州公司法典》构成犯罪的一些活动涉及证券销售。共谋违反《加州公司证券法》属于犯罪。出售由信托契据担保的本票中的分式化权益，可能构成需要资格认定或豁免的公司证券销售。
如果未在时效期限内对债务提起诉讼，留置权即消灭。司法止赎必须在到期日后四年内提起。即使本票已过诉讼时效，出售权仍然继续存在。根据《加州民法典》第882.020条，留置权在最终到期日后10年失效（如果到期日无法确定，则为60年）。
司法程序包括提交附有诉讼待决通知（lis pendens）的起诉状，向权益将被消灭的各方送达传票，进行审理并作出止赎判决/出售令，以及登记/送达扣押通知（Notice of Levy），随后送达出售通知（Notice of Sale）。如果差额判决被禁止/放弃，出售通知不得在扣押通知后120天之前发出。
治安官签发销售证明书，在可赎回的前提下转移产权。竞买人在赎回期内不取得占有，但收取租金。要获得清晰产权，需在赎回期结束后取得治安官的转让契据。寻求差额追偿的贷款人必须在拍卖后三个月内提出申请。
出售在营业日的上午 9 点至下午 5 点之间进行。发起止赎的贷款人可以债权抵充方式出价，最高不超过欠款金额。其他竞买人必须以现金出价，但可缴纳 5,000 美元或出价 10% 两者中的较高金额作为保证金，并在十日内支付余款。若未付款，受托人或法院可要求进行第二次出售。
托管专员取得借款人在所需文件上的签名；未经贷款人明确授权，不应将该职能委托给独立签署代理人。根据《房地产法》，MLB/MLO 无权委托该职能。贷款人批准已签署文件并电汇资金后，托管持有人将文书送交县登记官，确认登记，订购产权保险，并按照指示发放贷款资金。
大多数贷款机构设有由高级主管组成的贷款委员会，负责审议由贷款专员或MLBs/MLOs推荐的申请。批准后，文件会转交贷款放款/结算部门，进行文件准备、放款和结算。贷款机构的托管指示会准备好并传送给托管持有人，供借款人签署。
第六项 RESPA 披露可能适用于关联业务安排（ABA），其前身为受控业务安排。当具有共同所有权或共同控制权的关联服务提供商在 RESPA 交易中相互推荐借款人时，即产生 ABA。如果一方提供商通过向另一方推荐借款人获得经济利益，谨慎的做法是假定该推荐须遵守 ABA 披露要求。
除非通过可接受的分工协议进行，否则ABA必须通过独立实体运营（公司、合伙企业、有限责任公司（LLC）或有限责任合伙企业（LLP）；优先选择公司）。该实体必须承担自身的商业风险、获得执照，并拥有自己的设施、管理层和员工。虚假实体不被承认。只能获得基于所有权权益或特许经营关系的真实回报（股息、分派）。
对于面对面面谈或书面/电子转介，ABA披露必须在转介时或转介之前以单独书面文件交付，并保留记录。面对面面谈后，债权人/贷款人必须尝试取得书面回执（注明任何拒绝情形，记录保留五年）。对于电话转介，应在通话期间告知实质内容，书面披露须在三营业日内随后提供。
债权人/贷款人可以要求使用特定的交割服务提供商，前提是该提供商是受选代表债权人/贷款人利益的律师、信用报告机构或房地产估价师。ABA披露表（B部分）披露此项强制使用收费，并说明代表贷款人利益是贷款的一项条件。
FTC 对房地产经纪人、抵押贷款经纪人和抵押贷款银行家执行 TILA 和 Z 条例。其他债权人由以下机构监管：OCC（国民银行）；FDIC（受保非美联储会员银行）；FRB（州会员银行）；OTS（联邦保险储蓄机构）；以及 NCUA（联邦特许信用合作社）。
FTC可命令债权人/贷款人停止并终止相关行为。违反此类命令可能导致每日11,000美元的民事罚款。已知的不公平/欺骗性行为可能导致每次违规最高11,000美元的法院罚款。如果APR或融资费用披露不准确，FTC可要求进行账户调整，使义务人支付的金额不超过所披露费用/APR等值中的较低者。
根据第3351至3972条，县税务征收官（而非评估官）管理欠税财产在税款未缴五年或以上后的出售。财产通过公开拍卖或向相邻业主密封投标的方式出售，买方取得税务契据，免于大多数先前产权负担。
根据第20581条及后续条款，年长者（62岁及以上）、盲人或残障人士如符合所有权、房产净值和收入要求，可推迟缴纳其住宅的房产税。州政府会设置留置权，并计收利息，直至出售。
根据第4101条及后续条款，欠税财产可在支付税款、利息、费用和罚款后赎回。赎回款可以分期支付，且赎回权在拍卖前终止。
新销售人员的成功因素包括：经纪人、指定经理或导师能够随时提供咨询，并确保销售人员接受培训、知悉情况且掌握最新信息；经纪人维护组织架构图和计划，明确职位和职责；不断评估销售人员的态度、知识、交易文件和业绩。经纪人必须有一套流程，使销售人员随时了解政策和程序的变更。
有效推广可出租空间至关重要。如今最常见的方法是在互联网上做广告。其他方法包括名片、报纸广告、物业标牌、广播和电视广告、宣传册、广告牌、商业联系以及租户推荐。完善的维护计划有助于留住租户，因为广告和空置都会带来高昂成本。
全国房地产经纪人协会公司（NATIONAL ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC.，简称 NAREB）于1947年在佛罗里达州迈阿密成立。该协会主要由非裔美国人持牌人组成，是美国历史最悠久的少数族裔专业/行业协会。其会员被称为「Realtists」，并遵循「Democracy in Housing」（住房民主）的主题。拥有州和/或地方委员会的活跃会员资格是加入 NAREB 的前提条件。
CALIFORNIA ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC.（CAREB）成立于1955年，是NAREB历史最悠久、规模最大的州级分会。其会员以商号「Realtists」著称。CAREB在加利福尼亚州有八个地方董事会/协会附属机构。历史上，CAREB倡导公平住房和《社区再投资法》。
NAHREP（全国西班牙裔房地产专业人士协会）成立于1999年，是一个全国性非营利行业协会，其使命是提高西班牙裔的住房拥有率。AREAA（美国亚洲房地产协会）成立于2001年，为服务亚裔美国人社区的专业人士拓展商业机会，并促进亚裔美国人的房屋所有权。
每一块出售、出租或抵押的地块都必须使用法律描述进行适当标识或描述。一份合格的法律描述只描述交易中涉及的那一块地产，而不描述任何其他地产。三种最常见的方法是：登记地图、美国政府 section 和 township、以及边界与界址（metes and bounds）。
加利福尼亚州的《细分地图法》（《政府法典》第66410条及以下条款）要求对所有新的土地细分进行地图绘制。一旦经县或市主管机关接受并在县登记官办公室备案，地块即可通过地块编号、街区、地图以及城市、县和州来描述（例如：「第14号地块，B街区，Parkview Addition，萨克拉门托市……」）。
一个镇区包含36个地段，每个地段为1英里见方。1英里等于5,280英尺；1平方英里等于27,878,400平方英尺；1英亩等于43,560平方英尺。每个地段为640英亩，半地段为320英亩，四分之一地段为160英亩，四分之一四分之一地段为40英亩。四分之一四分之一地段的每边长度为1,320英尺。
当地产未被登记地图覆盖且形状不规则时，可能需要使用地界与距离描述法。它从一个固定的起点开始，按方位和距离沿边界行进，直到返回该起点。Metes 是长度计量（英尺、码）；bounds 是边界，可以是自然或人工边界，通常由界标标明（树木、巨石、栅栏、铁管）。起点处的一个错误会使整份描述失效。
每一宗出售、出租或抵押的地块都必须通过法定描述加以正确标识——该法定描述只能描述所涉地块，而不能描述任何其他房产。三种最常用的方法是登记地图、美国政府的 section 与 township，以及 metes and bounds。
政府测量系统使用水平基线和垂直子午线。Range（列）为垂直线，镇区线为水平线，间隔6英里。每个方格为一个镇区（每边6英里，36平方英里）。导子午线每隔24英里向东/西延伸，标准纬线每隔24英里向北/南延伸，作为校正线以调整地球曲率。
加利福尼亚州有三组基线和子午线：洪堡（西北部）、迪亚布洛山（中部）和圣贝纳迪诺（南部）。描述中，镇（township）从基线向北/南测量，区（range）从子午线向东/西测量（例如：“北4镇，东3区，洪堡基线与子午线”）。
镇区中的地段按蛇形模式从1到36编号，从东北角的地段1开始，向西到地段6，然后下降到下一行并向东，逐行交替方向，最后以东南角的地段36结束。
加利福尼亚州的《细分地图法》（《政府法典》第66410条及以下各条）要求对所有新细分进行测绘。一旦获接受并向县记录官备案，地块即按地块编号、街区和地图描述，并包括城市、县和州。
销售员执照适用于在持牌经纪人的控制和监督下受雇的人员，并且仅在该人员受雇期间允许从事持牌活动。执照必须可供检查，存放于经纪人的主办公室（第2753号法规）。销售员只能由雇用他的经纪人支付报酬。
申请人必须年满18岁，使用规定表格提出申请，诚实守信，并通过考试。考试前，申请人必须完成三门大学水平课程：房地产原理、房地产实务，以及从指定课程组中选择的一门额外基础房地产课程。
销售员考试申请（RE 400A）需要考试费。通过后，须自考试日期起一年内使用表格 RE 202 申请四年期执照，并附上执照费、合法居留证明和指纹。考试/执照合并申请为表格 RE 435。
在任何情况下，经纪人都不得对重大事实作虚假陈述，因为重大虚假陈述属于违法行为。在买方和卖方均知情的情况下，经纪人可以向双方收取佣金；经委托人事先同意，可以指定分代理人；如果委托人完全知情，可以将委托人的房产出售给亲属。
有效的契据必须包含授予人（grantor）的签名、表明转让意图的转让条款（granting clause），以及对房产的充分描述。公证确认（acknowledgment）仅为登记备案（recordation）所必需，而非契据有效性的必要条件。
有效的动产买卖契据必须包含卖方的签名。动产买卖契据是一种已签署（执行）并交付以转让动产所有权的文书。日期、确认和核实虽可取，但并非有效性的必需条件。
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