45 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
قانون الإسكان المفتوح هو القانون الفيدرالي الذي تم تمريره في أبريل 1968 والذي يحظر التمييز في بيع العقارات بسبب عرق أو لون أو دين المشترين.
الإجراءات التمييزية في الإقراض هي سياسة إقراض غير قانونية في كاليفورنيا، تتمثل في رفض قروض العقارات للممتلكات في المناطق الحضرية القديمة والمتغيرة (غالباً ما تكون بها نسبة كبيرة من السكان من الأقليات) بناءً على ادعاء وجود مخاطر أعلى دون الأخذ في الاعتبار الجدارة الائتمانية الفردية.
يشير الحقيقة في الإقراض إلى القوانين الفيدرالية واللائحة Z المصممة لضمان حصول المقترضين المحتملين ومشتري الائتمان على معلومات تكلفة الائتمان قبل الدخول في معاملة.
قانون إجراءات تسوية البيع العقاري (RESPA) هو قانون فيدرالي يتطلب الإفصاح للمقترضين عن إجراءات وتكاليف التسوية (الإغلاق) من خلال كتيب والنماذج التي تحددها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية.
الربا هو فرض معدل فائدة يتجاوز الحد الأقصى المسموح به بموجب القانون على القرض.
يجب على الوسيط العقاري (broker) أن يحتفظ بمكتب أو مكان عمل محدد في كاليفورنيا، مع إتاحة تراخيص الوسيط ومندوبي المبيعات للتفتيش. يجب على الوسيط إبلاغ إدارة العقارات (DRE) بتغيير عنوان المكتب الرئيسي في موعد لا يتجاوز يوم العمل التالي، باستخدام RE 204 (فرد) أو RE 204A (شركة). لا يتطلب أي رسم.
يُطلب ترخيص مكتب فرعي لكل موقع عمل إضافي عندما يحتفظ الوسيط بأكثر من مكان واحد لممارسة النشاط. ويسمح بالتشغيل الكامل ويجب أن يكون متاحًا للتفتيش في موقع الفرع. تتم إضافة المكاتب الفرعية أو حذفها باستخدام RE 203؛ ولا يُطلب أي رسم.
لا يجوز للوسيط (broker) العمل تحت اسم تجاري مستعار إلا بعد أن تصدر إدارة العقارات (DRE) ترخيصًا يحمل ذلك الاسم. يجب على الوسيط تقديم بيان الاسم التجاري المستعار (Fictitious Business Name Statement) لدى كاتب المقاطعة يظهر فيه الوسيط كمسجل. ينتهي الـ FBNS بعد خمس سنوات من 31 ديسمبر من سنة التقديم. الأسماء التي توحي بوجود ضمان (escrow) تتطلب ضمان وسيط غير مستقل.
لنقل التوظيف، يجب على الوسيط السابق إخطار DRE فورًا وتسليم مندوب المبيعات شهادة رخصته الموقّعة على النموذج RE 214؛ وخلال خمسة أيام يكمل مندوب المبيعات والوسيط الجديد التغيير (RE 214). عندما يتم إنهاء خدمات مندوب مبيعات بسبب مخالفة قانون العقارات، يجب على الوسيط فورًا تقديم بيان خطي مصدّق إلى DRE (المادة 10178).
عند سحب ترخيص الوسيط أو تعليقه، تُلغى تلقائيًا تراخيص كل موظف مبيعات يعمل لدى ذلك الوسيط. ويجوز لهؤلاء الموظفين نقل تراخيصهم إلى وسيط مُشغِّل جديد.
يجب على المرخّص لهم الحفاظ على عنوان بريدي مسجّل في جميع الأوقات، بما في ذلك خلال فترة السماح البالغة سنتين للتجديد المتأخر. يجب على المقيمين خارج الولاية تقديم الموافقة على تبليغ الإجراءات القضائية (RE 234). الوسطاء غير المقيمين الذين لا يمارسون أنشطة في كاليفورنيا يقدمون إقرار الوسيط خارج الولاية (RE 235).
يضمن قانون هولدن في كاليفورنيا (قانون الصحة والسلامة، المادة 35810 وما يليها) ألا تمارس أي مؤسسة مالية تقبل الودائع التمييز في المساعدة المالية لشراء أو إعادة تأهيل أو تحسين أو إعادة تمويل المساكن بناءً على ظروف الحي أو خصائصه أو اتجاهاته. ويحظر التمييز بناءً على التركيبة العرقية أو الإثنية أو الدينية أو الأصل الوطني للحي (أو التغيير المتوقع فيه)، ويحظر ممارسات التقييم غير المتوافقة مع هذه المحظورات.
يجوز للوسيط العقاري استخدام سجلات DRE العمودية المنصوص عليها في اللائحتين 2831 و2831.1، مع تحديد السجلات المطلوبة بحسب ما إذا كانت الأموال مودعة أم محوّلة.
يقوم RE 4522 بتسجيل جميع الأموال الاستئمانية المودعة في الحساب المصرفي للأموال الاستئمانية والمصروفة منه في دفتر يومية بالترتيب الزمني بغض النظر عن المدفوع له أو الدافع أو المستفيد.
يتتبع النموذج RE 4523 الأموال المستلمة من أو لصالح كل مستفيد/معاملة حتى يتمكن الوسيط من تحديد المبالغ المستحقة لكل مستفيد أو معاملة.
يتتبع النموذج RE 4524 الأموال المستلمة ولكن غير المودعة في حساب ائتماني، مثل عربون الجدية (earnest money) المحوّل إلى الضمان (escrow)، والإيجارات المحوّلة إلى المالكين، ومدفوعات المقترضين المحوّلة إلى المقرضين.
لا توجد صيغة سحرية لتقدير سعر بيع النشاط التجاري؛ فأدلة الأسعار الأولية هي نقاط بداية تقريبية، وتتفاوت أسعار السوق للأنشطة المماثلة تفاوتًا كبيرًا. لتقدير القيمة، يفحص الوكيل قوائم التشغيل والإقرارات الضريبية الخاصة بالنشاط التجاري للسنوات الثلاث الأخيرة (مع إمكانية إعادة بنائها للوصول إلى صافي ربح معدّل)، والأصول غير الملموسة، وجوانب الإيجار، والتمويل، والامتثال القانوني، والموظفين/التأمين، وتقسيم المناطق/مواقف السيارات، والنسب المالية، والمقارنات، وتقارير التقييم عند الحاجة.
هناك طريقتان شائعتان للتقييم: رسملة القيمة استنادًا إلى الربح السنوي المقدَّر ومعدل العائد المطلوب، وتقييم الأصول الثابتة والمخزون الذي يتم شراؤه. يجب أن يدرك الوسيط الذي يُعِد ميزانية تقديرية أو قائمة دخل متوقعة أن هذه قد تُفسَّر على أنها إقرار أو ضمان، مما ينشئ مسؤولية محتملة تجاه المشتري. ينبغي للوسطاء أن يتعاملوا فقط مع العمليات التاريخية الواقعية وأن يتجنبوا الإقرارات المتعلقة بالدخل المستقبلي.
يجمع تقسيم المصالح المشتركة بين مصلحة منفصلة ومصلحة مشتركة مع مالكين آخرين (الوحدات السكنية المشتركة، التعاونيات المساهمة). تتضمن الوحدة السكنية المشتركة مصلحة مشتركة غير مقسمة بالإضافة إلى مصلحة منفصلة في الوحدة. تتضمن التعاونية (التعاونية المساهمة) ملكية أسهم الشركة التي تمنح حق الإشغال. تحتوي التطويرات المخططة على قطع مملوكة بشكل منفصل بالإضافة إلى عضوية في المنطقة المشتركة.
التقسيم هو تقسيم منظم قانونيًا للعقارات لغرض البيع أو الإيجار أو التمويل. يتطلب قانون خرائط التقسيم (Subdivision Map Act) تقديم خريطة مبدئية إلى لجنة التخطيط، ثم خريطة نهائية. يمنح التخصيص الأرض للاستخدام العام مع قبول المسؤولين.
يحدد عقد الإيجار شروطًا لشغل المستأجر للعقار. يتطلب الإيجار الصافي أن يدفع المستأجر الضرائب والتأمين والصيانة بالإضافة إلى الإيجار. يحدد الإيجار النسبي الإيجار بناءً على النشاط التجاري. يوفر الإيجار المتدرج معدلات متفاوتة. التمتع الهادئ هو الحق في استخدام العقار دون تدخل في الحيازة. إشعار الإخلاء يوجه المستأجر إلى إخلاء العقار.
يشمل التقييم تقييم القيمة لأغراض الضريبة ومدفوعات اتحاد الملاك (HOA) للصيانة/الاحتياطيات. التقييم الخاص هو رسم عام للتحسينات (أضواء الشوارع، الأرصفة) أو رسم من اتحاد الملاك يتجاوز التقييم العادي للإصلاحات غير المتوقعة. تجمع الاحتياطيات أموالاً لاستبدال المناطق المشتركة مستقبلاً والصيانة الكبرى.
العقد هو اتفاق بين المالك والمستأجر يحدد شروط الإشغال والمدة. يؤجر المؤجر/المالك للمستأجر. يوفر العقد المتدرج معدلات إيجار متفاوتة، غالباً بناءً على التقييمات المستقبلية؛ يُستخدم في العقود طويلة الأجل. عقد الأرض مخصص لاستخدام الأرض فقط. تسمح بند التصعيد بتعديلات الإيجار صعوداً أو هبوطاً المرتبطة بمؤشر.
الإخلاء هو فقدان الحيازة من خلال عملية قانونية. الإخلاء البنّاء هو انتهاك العهد بالتمتع الهادئ حيث لا يستطيع المستأجر الحصول على الحيازة أو يكون الاحتلال خطيراً. المستأجر الباقي يبقى بعد انتهاء صلاحية الإيجار. تحويل الإيجارات يسمح للمستفيد بتحصيل الدخل عند عدم السداد من قبل الموكل.
التجهيزات هي الملحقات المرفقة بالأرض/التحسينات التي تصبح ملكية عقارية ولا يمكن عادة إزالتها دون اتفاق. يربط الالحاق الملكية الشخصية بالأرض بحيث ينظر القانون إليها كتجهيزات (فعلية أو بنائية). الممتلكات المنقولة هي ملكية شخصية. المحاصيل هي المحاصيل التي تعتبر ملكية شخصية للمزارع. تحويل الملكية ينقل حق الملكية للملكية الشخصية.
الشقة السكنية هي مصلحة غير مقسمة مشتركة في جزء من العقار العقاري مقترنة بمصلحة منفصلة في وحدة. يتضمن التقسيم الفرعي ذو المصلحة المشتركة مصلحة منفصلة مع مصلحة مشتركة (الشقق السكنية والتعاونيات الحائزة على الأسهم). تحدد CC&Rs (العهود والشروط والقيود) حقوق والتزامات المالكين. التعاونية مملوكة لشركة؛ الإشغال يكون من خلال شراء الأسهم.
ألغى الاقتراح رقم 6 (8 يونيو 1982) ضريبة الميراث وضريبة الهدايا في كاليفورنيا. ولعمليات الإلغاء تواريخ سريان محددة.
أصدر الاقتراح 6 ضريبة التركات في كاليفورنيا، ونُظِّمت كضريبة “بيك-أب” تساوي الائتمان الفيدرالي لضرائب الوفاة على مستوى الولاية، لذلك لا تضيف تكلفة على التركة. يجب تقديم إقرار ودفعه خلال تسعة أشهر من الوفاة.
بموجب قانون الإسكان العادل الفيدرالي لعام 1968، يحق لجميع الأشخاص رفع دعوى عندما تؤدي أفعال التمييز إلى حرمانهم من فرص الإسكان، أو عندما يتم إخلاؤهم بسبب وجود ضيوف من الأقليات، أو عندما يتسبب التمييز في رفض قرضهم السكني.
يختار المقرضون بين البيع غير القضائي (بيع أمين الرهن) والبيع القضائي حسب قيمة الضمان.
تتطلب كاليفورنيا إشعارًا مسبقًا قبل أن تصبح الدفعة البالونية مستحقة.
يجب تحديد الأطراف والممتلكات بشكل صحيح، وتوقيعها، وتسليمها، وقبولها؛ ويلزم الإقرار لتسجيلها.
يُعامل سند المنح (grant deed) المستخدم كأداة ضمان مستترة كرهن بدون حق البيع.
سند الفائدة فقط هو سند مباشر مع دفعة بالون من أصل الدين تستحق عند الاستحقاق.
تخضع القروض المحمية لضوابط محددة على تعويض الوسيط وتوقيت دفعة البالون.
يستخدم تمويل Piggyback قرضين تقليديين لشراء عقار سكني أو إعادة تمويله.
القرض المتأرجح/الجسري هو قرض مؤقت مضمون بحقوق الملكية في المنزل يُستخدم لدفعة مقدمة أو للبناء.
يمكن لصكوك الضمان أن تضمن ديونًا متعددة، وتغطي عدة قطع أراضٍ، ويمكن أن يمنحها أشخاص غير مدينين.
عندما تجعل الأحداث اللاحقة الإفصاحات المبكرة غير دقيقة، يجب على المُقرض إعادة الإفصاح قبل ثلاثة أيام من إتمام المعاملة. يجب إعادة الإفصاح عن جميع الشروط المتغيرة إذا اختلف APR عند إتمام المعاملة عن APR المُفصح عنه بأكثر من 1/8 من 1 نقطة مئوية في معاملة عادية، أو بأكثر من 1/4 من 1 نقطة مئوية في معاملة غير عادية.
إذا تضمنت المعاملة أكثر من دائن واحد، فلا يلزم سوى تسليم مجموعة واحدة من الإفصاحات، ويتفق الدائنون على من يتولى الامتثال. مع تعدد المقترضين، يجوز تقديم الإفصاحات إلى مقترض مسؤول مسؤولية أساسية، ولكن في المعاملات القابلة للفسخ، يجب إرسال الإفصاحات إلى كل مقترض يملك حق الفسخ.
بعد إتمام المعاملة، هناك ثلاثة أحداث تتطلب إفصاحات جديدة. إعادة التمويل معاملة منفصلة (حيث يتم سداد الالتزام القائم واستبداله)؛ ولا تُعد التجديدات، وانخفاضات معدل النسبة السنوية، والتغييرات في الدفعات المتعلقة بالتخلف عن السداد إعادة تمويل. يحدث تحمّل الالتزام عندما يصبح شخص جديد ملتزمًا بصفته محررًا لاحقًا (مجرد إضافة ضامن ليست تحمّل التزام). تتطلب تعديلات السعر المتغير إفصاحات سنوية وإشعارًا قبل مستوى الدفعة الجديد بما لا يقل عن 25 يومًا ولا يزيد على 120 يومًا.
يجب أن تعكس الإفصاحات شروط الالتزام القانوني. إذا كانت المعلومات غير معروفة، فيجب أن تعكس الإفصاحات أفضل المعلومات المتاحة بشكل معقول وأن تنص بوضوح على أنها تقديرات. يجوز للمقرضين تجاهل تقريب السنتات الكاملة، والجدولة في غير أيام العمل، واختلاف أطوال الأشهر، والسنوات الكبيسة، وبعض المخالفات الطفيفة في الفترة الأولى ضمن حدود محددة.
اعتبارًا من 1 أكتوبر 2009، يُعد قرض الرهن العقاري بموجب القسم 35 (أعلى سعرًا) معاملة ائتمان استهلاكي مضمونة بالمسكن الرئيسي للمقترض، ويكون معدل النسبة السنوية (APR) فيها متجاوزًا لمتوسط سعر العرض الأساسي بمقدار 1.5+ نقطة للامتيازات الأولى أو 3.5+ نقطة للامتيازات الثانوية. يُستمد “متوسط سعر العرض الأساسي” من الأسعار المعروضة للمعاملات منخفضة المخاطر ويُنشر من قبل مجلس الاحتياطي الفيدرالي (FRB) أسبوعيًا على الأقل.
لا تتضمن المادة 35 تمويل الإنشاء الأولي، أو قروض الجسر التي تبلغ مدتها 12 شهرًا أو أقل، أو الرهون العقارية العكسية (226.33)، أو خطوط الائتمان العقارية بضمان المنزل (HELOC) (226.5b). بالنسبة لقروض المادة 35 ذات الامتياز الأول، يجب إنشاء حساب ضمان/حجز قبل إتمام المعاملة لضرائب العقار والتأمين المطلوب. يجوز للمقترضين طلب الإلغاء في موعد لا يسبق 365 يومًا بعد إتمام المعاملة.
تطبق قروض القسم 35 نفس معايير الإفصاح والممارسات المحظورة مثل القسم 32/226.34. لا يجوز للدائن منح ائتمان بناءً على الضمان دون النظر إلى القدرة على السداد. تكون غرامات السداد المسبق محظورة إلا إذا سمح القانون بذلك، ولا تنطبق بعد سنتين، ولا تنطبق إذا تم السداد المسبق عبر إعادة تمويل من المقرض أو شركة تابعة له، ولا يمكن أن تتغير الدفعات خلال أربع سنوات بعد إتمام القرض.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →