47 个考点 · 更新于 2026-09-17
1943年，房地产局开展了一项全州性行动，旨在终止欺诈性石油和天然气销售活动。该行动在地区检察官、总检察长、公司局和地方警察部门的协助下完成。许多推销商被判犯有重大盗窃罪，约600名经营者通过正式听证会或因未续期而失去了房地产执照。这些努力促成了1943年的立法。
1943年以前，矿产、石油和天然气土地的出售和租赁存在大量投机活动，尤其是在大萧条时期（1933—1939年）。人们抱着获取巨额利润的希望进行绝望式投资，但大多数购买者损失了全部投资。全州约有1,000名石油和天然气销售人员，销售位于加利福尼亚州及其他具有偏远生产潜力的州的新设石油和天然气分区中的地块。
在早期英国普通法中，不动产所有权通过 feoffment（封地授予）转移，该方式要求交付占有，称为 livery of seizin（占有交付）。最初不涉及书面文件或契据；转移通过交付土地本身或树枝、石头、一把泥土等象征物来完成。另一种方法是当着证人的面、在可看见该土地的情况下作出口头声明，随后由新所有人进入该土地。
「通过让与（release）的转让」是一种用于转让土地上的地产权或权益的契据，但在新所有人取得占有之前，不能交付占有（livery of seizin）。让与（release）也用于消灭对土地的权利，并且是现代放弃权利契据（quitclaim deed）的前身。
在西班牙和墨西哥统治下，加利福尼亚的土地转让与普通法类似。加利福尼亚州最高法院裁定，土地不能在没有书面文书的情况下转让，除非转让是通过已履行的合同完成，并在出售时通过进入土地和仪式性行为交付实际占有。如今，古老的 livery of seizin 由契据的交付来象征，而不是由财产的交付来象征。
早期的美国城市规模紧凑，受步行距离限制。工业化、移民以及机械化交通（19世纪80年代的有轨电车，后来的汽车）导致了过度拥挤、城市蔓延和居住条件恶化，从而产生了规划的需求。
到20世纪初，市政领导人认识到有必要改善城市环境。「城市美化」运动强调公共工程和市政改善，使城市更宜居。城市规划演变为「综合规划」，表达涵盖公共和私有土地的社区目标。
如今，财产被视为所拥有的物，无论是不动产还是动产。不动产包括：（1）土地；（2）附着于土地并被视为土地永久组成部分的任何物；（3）附属于土地或从属于土地的事物；以及（4）依法不可移动的事物。
土地包括土壤、岩石和其他地球物质，以及地表空间、向下至地心、向上至天空顶端的空间。法院承认公众对空域作为「公路」的权利，前提是该使用不会不合理地妨碍土地所有者对土地的享用。土地所有者可以为石油和天然气垂直钻探，但不得斜向钻探到邻居土地之下。
土地附着物包括建筑物、桥梁和树木，以及附着于其上的任何物品，例如门、永久安装的橱柜或嵌入式家电。这些均属于不动产的一部分。
从属不动产包括依权利与土地一并使用并为其带来利益的一切事物，例如水道、地役权/通行权，以及采光、通风或供热通道。互助供水公司的股份可以从属于土地，这意味着除非土地随之转让，否则该股份不得转让。
《加州民法典》第761条（1872年颁布）按存续期限将不动产权益分类为：（1）继承性权益或永久性权益；（2）终身权益；（3）定期权益；以及（4）任意权益。
土地包括土壤、岩石和泥土物质，还包括空间——地表、向下至地心，以及向上至天空。法院承认公众有权将空域用作「公路」，只要不对所有者的享用造成不合理干扰，并承认石油和天然气的流动性。
房地产包括附着于土地上的物品，例如建筑物、桥梁、树木、门、永久安装的橱柜和内置电器。附属物用于土地并为其带来利益，例如地役权、通行权和互助供水公司的股份。
承租人的农作物、工业生长作物，以及附着于土地或构成土地一部分且约定在出售前或根据销售合同分离的物，均视为货物（动产）。
房地产法主要旨在保护公众在涉及代理人的房地产和抵押贷款交易中的利益。它规定了资格要求，确保经纪人和销售员达到知识、诚信标准，并且（对经纪人而言）具备经验。专员的权力并非任意——必须向合格申请人颁发执照。
第10131条及相关条文界定了经纪人的活动。若无执照，个人不得就持牌经纪人或销售员权限范围内的行为收取报酬。无照活动存在处罚；经纪人若向无照人员支付报酬以换取其从事持牌行为，可能受到纪律处分，而为此类服务向无执照者付款属于轻罪。
1943年8月4日，DRE 的法定权限被编入《商业与职业法典》第4编的两个部分。第1部分（第10000至10580条）是《房地产法》（人员许可）。第2部分（第11000至11288条）是《土地细分法》（交易监管）。
专员执行《房地产法》和《细分土地法》，以保护与持牌人交易的人以及细分物业购买者。职责包括审核申请人资格、颁发执照、调查投诉和无牌人士，并监管细分物业销售。专员于1933年开始监管细分土地；所需披露文件称为公开报告。
某些人员可免于执照要求，包括驻场公寓经理及其雇员、短期（度假、少于30天）租赁代理人、某些贷款机构的雇员、某些农业协会、公墓管理机构以及文书人员。
登记法规的利益不适用于在实际知悉先前已签署但未登记之文书的情况下取得产权的人。由非卖方之人占有构成实际知悉，从而施加查询义务。审慎的买方应检查该不动产并向占有人查询。
当文书经正式确认/核验，并交存给主管官员且注明「已提交登记」时，即视为已登记。登记官按收到顺序为其编号，包括年、月、日、时、分，将内容转入登记簿，并归还原件。文件按让与人/受让人字母顺序以及登记日期编制索引。
根据《加利福尼亚州民法典》，合同需要：具备订约能力的当事人；双方同意；合法标的；以及充分对价。仅在某些合同中才存在的第五项要求是适当的书面形式。
未成年人未满18岁。未解除亲权的未成年人不能授权他人代理、订立与不动产有关的合同，也不能就并非由其立即占有的动产订立合同。未成年人可以在未成年期间或达到成年年龄后的合理时间内撤销合同。未成年人不能指定代理人，因此授权委托书无效。房地产经纪人不能担任未成年人的代理人；与未成年人进行谈判或代表未成年人谈判，需要由法院指定的监护人并获得法院批准。
根据《家庭法典》第7000条及后续条款，已解除监护的未成年人可以订立具有约束力的合同，以购买、出售、租赁、设立负担、交换或转让不动产或动产。未成年人可因有效婚姻（即使该婚姻随后被解除）、现役兵役或法院作出的解除监护宣告而解除监护。
当一个人的精神失常所导致的无行为能力经司法判定后，在恢复行为能力之前，不得订立任何合同。完全缺乏理解能力的人，即使未被司法宣告为无行为能力人，也无订立合同的能力。在不动产交易中与无行为能力人打交道，需要指定监护人和获得法院批准。
合伙企业是指两人或两人以上以共同所有人身份经营业务。不动产可以登记在合伙企业名下、个别合伙人名下，或第三方受托人名下。若登记在合伙企业名下，必须先向州务卿（Secretary of State）提交GP-1表格并在转让前完成登记。自1999年1月1日起，合伙企业受1994年《统一合伙法》（Uniform Partnership Act of 1994，Corporations Code 16100 et seq.）管辖。
公司是法律拟制的人，必须通过人类代理人运作，控制权归属于董事会。董事会决议授权高级管理人员处理公司财产。由于公司具有永久存续性，不能以带有生存者权的联合共有方式取得产权。
遗嘱可以指定遗嘱执行人（executor/executrix）。如果某人未留遗嘱死亡（intestate）或未指定遗嘱执行人，遗嘱认证法院会任命一名遗产管理人。这些代表的行为通常受法院监督，房地产经纪人在出售遗产房产时会与他们打交道。
在加利福尼亚州，居民或非居民外籍人士基本上与公民享有相同的财产权（《加利福尼亚州民法典》第671条），但须遵守某些联邦限制。罪犯不会丧失财产；他们可以通过赠与、继承或遗嘱取得财产，并可以转让财产。
《Beverly-Killea LLC法案》（《加利福尼亚州公司法》第17000–17705条）允许设立有限责任公司。两个或两个以上的人必须签订经营协议并向州务卿提交组织章程。名称必须包含“limited liability company”或“LLC”。LLC不得从事银行、保险或信托业务。
加州人最常透過授予契據（grant deed）轉讓不動產產權，這是一種簡單的書面文書。「grant」一詞由法規（《民法典》第1092條）明確指定為轉讓用語。第二種常見形式是放棄權利契據（quitclaim deed），其類似於普通法上的權利釋放轉讓。
托管人是代理人和保管人（公正/中立的第三方），持有金钱、票据、文件或有价值物品，直至特定事件发生或条件得到满足。一旦条件在严格遵守指示的情况下得到满足或获豁免，托管人（作为托管代理人）即已履行其主要义务。托管人是委托人的代理人和受信人，必须尽到合理注意、忠诚和诚信义务。其信义义务通常仅限于忠实执行委托人给出的指示（Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.）。
Escrow 持有人是双重代理人——同时是买方和卖方（如适用，也包括贷款人）的代理人和受托人。在 escrow 完成并结案时，escrow 持有人成为各委托人的代理人，负责按照 escrow 指示交付各方有权获得的结算说明、文书、资金、文件及产权保险。Escrow 持有人可在指示范围内协调贷款人、产权公司和经纪人等专业服务提供方的活动。
租赁具有两项法律特征，每项特征都带有其自身的权利和义务：(1) 不动产权益的转让（产生不动产权益关系，privity of estate）；以及 (2) 规范交付、维护、占有、使用和付款的合同（产生合同关系，privity of contract）。
一般代理人被授权进行一系列具有服务连续性的交易，并且是企业不可或缺的一部分（例如，分公司经理）。特别代理人进行不涉及服务连续性的单笔交易或系列交易。房地产经纪人通常是特别代理人。
雇主/委托人可能对雇员/代理人在雇佣过程和雇佣范围内实施的过失行为承担责任。经纪人的监督义务已明确确立，包括对以本人身份行事的持牌人。DRE 法规要求制定政策和制度以监督行为。
持牌人可以以委托人身份为自己的账户进行交易。即使以委托人身份行事，持牌人也对另一方委托人负有义务，包括诚实、公平、诚信，以及不得欺诈或欺骗。在加利福尼亚州，选择权、净价挂牌和保证销售只有在充分披露的情况下才合法。
当受聘寻找买方的房地产经纪人同时持有该房产的购买选择权时，该经纪人兼具代理人和购买人的双重身份。经纪人未充分披露有关向第三方出售该房产的前景信息，不得行使该选择权。
在代理人以自身账户与委托人交易之前，代理人不得作出任何虚假陈述，并且必须全面披露所有相关事实。这包括披露代理人是以自身账户行事，以及任何影响该交易可取性的事实。必须全面披露所有报酬、佣金或利润。
雇员在雇主的指导和管控下提供个人服务。雇员是代理人，但并非所有代理人都是雇员。经纪人是委托人的代理人，而不是雇员。经纪人—执照持有人关系是委托人、代理人和雇员之间的关系。
独立承包商从事独立工作，仅对结果负责，并自行决定工作方法。销售员/副经纪人在税务和工伤补偿方面通常属于独立承包商，但在与公众往来时仍为代理人/雇员。
每位房地产经纪人必须与每位房地产销售员或副经纪人签订书面协议。如果持牌人被授予从经纪人的信托账户中提取款项的权限，则必须签订书面协议。
根据第13004.1条，如果个人持有执照、按佣金从事经纪业务、报酬与产出挂钩，并且存在书面独立承包商协议，则就州所得税而言不属于雇员。错误分类可能导致美国国税局（IRS）的补税评估、罚款和利息。
加州《商业与职业法典》第6125条和第6126条禁止非州律师协会有效会员从事法律执业。法律执业包括在法院提供服务、提供法律咨询和意见，以及准备据以保障法律权利的法律文书和合同，即使在法院外亦同。
在 People v. Sipper（1943年）一案中，一名经纪人向客户建议为担保贷款应签署哪份法律文件，并因准备信托契据和抵押契据收取15美元（后为10美元）。法院认定这构成从事法律执业，因为他所做的工作超出了文书性工作。关键在于，如果他仅仅根据所提供的信息在标准表格上填空，或者仅作为代书人行事，他本不会被判有罪。
加利福尼亚州判例法及兰斯菲尔德（Lancefield）的文章承认，经纪人和保险代理人可以在其专业参与的交易中起草某些协议。当满足三项条件时，这些行为是适当的。表格的选择和使用有时仍可能需要律师的协助。
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