Some Metric Equivalents +8California · 房地产 · 中文

长度换算为公制：1英尺 = 0.3048米；1码 = 0.9144米；1英里 = 1.6093公里或1609米；1米 = 39英寸；1公里 = 3281英尺、0.62英里或1000米。

• ✓1英尺 = 0.3048米；1码 = 0.9144米
• ✓1英里 = 1.6093公里（1609米）
• ✓1米 = 39英寸；1公里 = 0.62英里

面积换算为公制：1平方英尺 = 0.0929平方米；1平方码 = 0.836平方米；1英亩 = 4068.8平方米；1平方英里 = 259公顷或2.59平方公里；1平方米 = 10.76平方英尺；1公顷 = 2.47英亩或10,000平方米。

• ✓1英亩 = 4068.8平方米
• ✓1公顷 = 2.47英亩或10,000平方米
• ✓1平方米 = 10.76平方英尺

夫妻共同财产（community property）是丈夫和妻子共同拥有的财产。单独所有（ownership in severalty）指由一个人单独拥有的所有权。普通共有（tenancy in common）是两人或多人共同拥有，持有未分割的权益（不一定均等），且没有生存者取得权。

• ✓夫妻共同财产由丈夫和妻子共同拥有
• ✓单独所有指单独所有权
• ✓普通共有具有未分割（不一定均等）的权益，且没有生存者取得权

为公共用途征收私人土地是通过正当法律程序下的国家征收权（eminent domain）来实现的。政府的土地使用规划和分区管制属于警察权的行使。对土地的私人限制可通过私人土地使用控制、书面协议以及小区总体规划限制来设立。

• ✓国家征收权是在正当法律程序与补偿下，为公共用途征收私人土地
• ✓分区管制和土地使用规划属于警察权的行使
• ✓私人限制可通过书面协议或小区总体规划设立

施工留置权由成文法创设，其优先权可早于登记日期（可追溯至工程开工之日）。这使其区别于判决留置权。

• ✓施工留置权由成文法创设
• ✓施工留置权可早于其登记日期取得优先权
• ✓扣押是一种留置权；地役权和分区限制不是留置权

在五年法定赎回期内未被所有人赎回的欠税不动产，通过税收契据转让给州政府。

• ✓欠税不动产的法定赎回期为五年
• ✓未被赎回的欠税不动产通过税收契据转让给州政府

产权负担是指任何影响或限制不动产产权的因素，包括留置权、地役权和限制。

• ✓产权负担是指任何影响或限制不动产产权的因素
• ✓产权负担包括金钱留置权和非金钱权益，例如地役权

与动产相比，不动产最主要的显著特征是其不可移动性。

• ✓不动产与动产的区别在于其不可移动性
• ✓不可移动性是不动产的界定性特征

通过时效取得（prescription）获得的权益是使用他人土地的权利（地役权），而逆权占有（adverse possession）产生的是占有性产权。

• ✓时效取得创设使用他人土地的权利（地役权）
• ✓逆权占有产生占有性产权
• ✓两者都要求在法定期间内公开且持续使用

当带有从属地役权的土地被出售时，买方对该地役权享有与卖方相同的权利，即使契据未提及该地役权，因为该地役权随土地移转。

• ✓从属地役权自动随土地移转
• ✓契据未提及该地役权并不剥夺买方的此项权利

安静享有条款最直接地涉及不动产的占有，保护租户或业主不受干扰地占有的权利。

• ✓安静享有条款涉及不动产的占有
• ✓它防止房东或拥有优先产权者对占有的干扰

一个镇区包含36个区段，编号为1至36，每个区段均为1英里见方。掌握关键数据即可计算区段内宗地的面积。

• ✓一个镇区 = 6英里见方 = 36个区段；每个区段 = 1平方英里 = 640英亩
• ✓1英里 = 5,280英尺；1平方英里 = 27,878,400平方英尺；1英亩 = 43,560平方英尺
• ✓半区段 = 320英亩，四分之一区段 = 160英亩，四分之一区段的四分之一 = 40英亩
• ✓四分之一区段的四分之一每边长度为1,320英尺（5,280 ÷ 4）

该系统从基线（水平）和子午线（垂直）开始，形成由区间（垂直）和镇区线（水平）组成的网格，间距为六英里。每个方块（镇区）每边长六英里，包含36平方英里。每隔24英里的导向子午线和标准纬线用于校正地球曲率（校正线）。

• ✓基线呈水平走向（东西向）；子午线呈垂直走向（南北向）
• ✓镇区线和区间线相距六英里，形成36平方英里的镇区
• ✓每隔24英里设置导向子午线和标准纬线，以校正地球曲率（校正线）
• ✓镇区以基线为起点沿南北方向测量；区间以子午线为起点沿东西方向测量

加利福尼亚州有三组基线和子午线：Humboldt（西北部）、Mt. Diablo（中部）和 San Bernardino（南部）。

• ✓加利福尼亚州的三组基线和子午线：Humboldt（西北）、Mt. Diablo（中部）、San Bernardino（南部）
• ✓“Township 4 north, range 3 east”（北4镇区、东3区间）意为基线以北 4 个镇区、子午线以东 3 个区间

加州遵循「留置权」理论，而非「法定产权」理论：担保工具创设的留置权不妨碍业主使用、享用、出售或进一步抵押该财产的权利。「产权时期」（1859–1933）将信托契据视为转移法定产权；「留置权时期」（1933–至今）将其视为带有出售权的抵押贷款。

• ✓加州是留置权理论州——借款人保留产权，贷款人持有留置权。
• ✓信托契据「实际上和基本上只是一项带有出售权的抵押贷款」（Bank of Italy II, 1933）。
• ✓基于 Koch v. Briggs 的 1933 年之前的判例法（信托契据与抵押贷款没有任何共同特征）已过时。

Bank of Italy II (1933) 推翻了 Koch 诉 Briggs，判定信托契据在功能上属于带有出售权的抵押。后续案例（Monterey S.P. Partnership 1989；Aviel 诉 Ng 2008；Cornelison 诉 Kornbluth 1975）确认，信托契据是一种留置权，只有在执行信托所必需的范围内，所有权才转移给受托人。

• ✓信托契据仅在「执行信托所必需的范围内」将所有权转移给受托人
• ✓两种文书均受相同的止赎、赎回和反差额限制
• ✓任何在 Bank of Italy II 之前区分这两种文书的权威判例均不再具有法律效力

契据（deed）除非交付，否则不产生效力；而交付不仅仅是把文件交出去——授予人必须具有立即转让产权的意图。只要授予人具备必要的意图，即使没有将契据实际交给受让人，也可以构成法律上的交付。如果授予人告诉受让人在授予人死亡前不要登记，或者将交叉契据（cross-deeds）放入共同保管箱供幸存者登记，则不存在这种意图。

• ✓交付要求授予人具有立即转让产权的意图
• ✓如果存在意图，即使没有实际交付，也可以构成法律上的交付
• ✓如果契据要到授予人死亡时才生效，则不存在意图

法律规定，如果契据处于受让人的占有之下或已被登记，则推定交付有效，但该推定可被推翻。契据可委托给托管代理人按条件交付。依法规，授予不能附条件地直接交付给受让人——向受让人的交付是绝对的，任何未明示的条件均归于消灭。条件应在满足前予以保留、纳入契据，或置于托管中。

• ✓受让人占有或登记产生可推翻的交付推定
• ✓授予不能附条件地直接交付给受让人；条件归于消灭
• ✓条件应置于托管中或写入契据本身
• ✓以出让人死亡为条件的契据是无效的遗嘱处分

契据推定于其载明日期交付，该日期通常不同于其登记日期。通常，契据必须经受让人接受才能生效，但受让人为未成年人或精神上无行为能力人时除外。接受可通过行为、言语或举止表明。向政府实体作出的契据通常必须包含接受证书。

• ✓契据推定于其载明日期交付
• ✓除受让人为未成年人或无行为能力人外，必须接受
• ✓向政府实体作出的契据必须包含接受证书

成交前，托管代理人会审计案卷（现金对账表），并确认各委托人已遵守约定。产权公司或产权保险公司会将卖方的产权日期更新至当日（“date down”），随后，如果自初步产权报告以来产权未发生变更，托管代理人会申请登记。确认登记后，托管代理人编制成交/结算报表（通常为 HUD-1），拨付全部资金，并向有权受领的各方交付文书。

• ✓成交前，托管代理人使用现金对账表审计案卷
• ✓产权在登记前会更新至当日（“date down”）；只有在产权未发生变更时才申请登记
• ✓确认登记后，托管代理人编制 HUD-1 报表，拨付资金并交付文书

在南加州，联合/双边托管指示通常在委托人签署购房协议后准备并提交，通常附有初始定金（earnest money），并以有条件交付方式交付。在北加州，单方指示通常在临近交割前几天准备；买方的定金在没有指示或有条件交付的情况下交付，因此直到单方指示签署并完成有条件交付后，托管才会开立。

• ✓南加州通常使用在购房协议之后提交并附有条件定金的联合/双边托管指示
• ✓北加州通常使用在交割前几天准备的单方指示
• ✓在北加州，直到单方指示签署并发生有条件交付后，托管才会开立

对于房屋购买，相互托管指示（双边或单边）应包括：购买价格和条款；关于抵押贷款的协议；买方产权如何归属；买方取得产权时所受的备案事项约束；通过托管交付的检查报告；按比例分摊调整；买方占有日期；需签署和登记的文书；包括费用、成本、收费以及由谁支付或收取的支出；以及交割日期。

• ✓托管指示必须载明购买价格、条款、抵押贷款协议以及产权如何归属。
• ✓指示必须明确备案事项、检查报告、按比例分摊调整和占有日期。
• ✓指示必须载明需登记的文书、支出以及交割日期。

初步产权报告由买方选定的产权公司订购。托管持有人（可能与产权公司为同一实体）审查该报告，以发现指示中未预见的项目。卖方通常必须清除或移除此类项目，并且必须将其提交给买方以获取信息和指示。初步产权报告连同委托人及贷款人的指示，成为签发产权保险承保范围的基础。

• ✓初步产权报告由买方选定的产权公司订购
• ✓托管持有人审查报告，以发现指示中未预见的项目
• ✓初步产权报告连同指示，成为所签发的产权保险承保范围的基础

托管机构从登记在案的贷款人处取得付款请求书或受益人声明书。如果现有贷款将通过托管部分或全部偿还，则取得“还清贷款请求书”。如果买方以“受现有贷款约束”或“承接”现有贷款的方式购买，则取得“受益人声明书”。在买方未就后果获得独立专业意见的情况下，不应以“受现有贷款约束”的方式购买。

• ✓当现有贷款通过托管还清时，取得“还清贷款请求书”
• ✓当买方以“受现有贷款约束”方式购买或承接贷款时，取得“受益人声明书”
• ✓以“受现有贷款约束”方式购买要求买方取得独立专业意见

结构性害虫防治报告及其他报告（管道、屋顶）会交付给托管人，托管人取得必要批准并保管相关资金，以便交付给适当方。如果买方需要新融资，托管人取得买方对贷款文件的签署，并且必须满足贷款人指示，之后才能使用贷款人资金完成托管结算。托管人接收和交付火灾保险单，转移或设立保险保障，并按指示进行费用分摊。

• ✓检查报告和相关资金交付给托管人，并由托管人为适当方保管
• ✓在使用贷款人资金完成托管结算前，必须满足贷款人指示
• ✓托管人处理火灾保险单，并按指示进行费用分摊

承租人的租金义务通常是「独立的」——即使出租人未履行其他义务，承租人仍须支付租金。但是，违反重大约款可能导致租金减免或终止。在住宅租赁中，违反不可放弃的适居性默示担保，允许承租人继续居住并按使用受影响的程度减免租金。

• ✓租金义务通常独立于出租人的其他义务。
• ✓违反适居性默示担保允许减免租金。
• ✓承租人不得放弃适居性默示担保。

租金是占有、使用和享有的对价。该义务源于租赁合同的明示条款（合同相对性，privity of contract），或源于无意赠与情况下的单纯占用（地产关系，privity of estate）。根据合同相对性，即使承租人从未占有，也受约束。租金包括“相当于租金的费用”，且不必以货币支付。

• ✓租金义务源于合同相对性或地产关系
• ✓受约款约束的承租人即使未占有也必须支付租金
• ✓租金可以以货物、农作物或其他对价支付，而不仅仅是货币

在无相反的既往交易惯例或租赁条款的情况下，租金在每一持有期结束时到期，并且必须交付至租赁房屋。然而，大多数商业和住宅租赁要求提前将租金支付至特定地址。

• ✓默认情况下，租金在每一持有期结束时到期
• ✓默认情况下，租金必须交付至租赁房屋
• ✓大多数租赁通过要求提前支付至特定地址来推翻默认规则

以支票付款会将义务中止，直至支票向银行提示付款。若租客明知资金不足，则该义务不中止，房东可立即起诉或驱逐。滞纳金只有在与预期的行政成本及损失利息合理相关时才可强制执行；仅逾期付款通常不足以构成丧失租赁权的理由。

• ✓支票在向付款银行提示付款前，中止租金支付义务
• ✓明知资金不足意味着义务不中止
• ✓滞纳金必须与实际成本合理相关；仅逾期付款很少能构成丧失租赁权的理由

如果租赁场所被征收，租赁自征收之日起终止（除非另有约定），租金停止支付。如果仅部分被征收且剩余部分仍可使用，承租人仍可能需支付租金。双方可以约定按比例减免租金，并界定构成完全征收的比例。

• ✓完全征收会终止租赁和租金义务
• ✓部分征收但剩余部分仍可使用时，仍可能要求支付租金
• ✓双方可就部分征收约定按比例减免租金

经纪人（broker）对委托人负有忠诚和保密义务，除经约定的报酬外，不得从代理关系中谋取私利。法院将代理人的义务等同于受托人对受益人的义务。

• ✓除经约定的报酬外，经纪人不得从代理关系中获利
• ✓《遗嘱认证法典》第16000条、第16015条：受托人/代理人必须秉持最高诚信行事，不得通过最轻微的虚假陈述获取任何优势
• ✓未经披露和同意，代理人不得在同一交易中兼具个人身份和代表身份

即使房地产经纪人对交易另一方不负有信义义务，仍应对其承担公平交易义务并全面披露所有重要事实。这包括对住宅物业进行合理称职检查的积极义务。

• ✓Lingsch v. Savage案：披露义务因代理人作为经纪人的身份而存在
• ✓经纪人不得隐瞒买方不知悉且无法查明的重要事实
• ✓Easton v. Strassburger案：有积极义务进行合理称职且勤勉的检查并予以披露

在 Easton 案之后，《加州民法典》第2079条将房地产经纪人对1-4单元住宅物业进行勤勉目视检查并披露重大事实的义务法典化。检查不包括无法进入的区域以及场外/公共记录事项。

• ✓该义务适用于1-4单元住宅的出售、带购买选择权的租赁以及不动产销售合同（《加州民法典》第2079.1条）
• ✓注意标准 = 合理谨慎的持牌人（《加州民法典》第2079.2条）
• ✓检查不包括无法进入的区域、共用区域、场外区域和公共记录（《加州民法典》第2079.3条）
• ✓法律诉讼限于自占有/登记/交割/入住之日起两年，以最先发生者为准（《加州民法典》第2079.4条）
• ✓买方仍必须尽合理注意以保护自身（《加州民法典》第2079.5条）

《加州民法典》第1102至1102.17条要求1至4户住宅物业的卖方填写并交付一份全面的披露声明。这些规定为强制性规定，不得放弃；某些例外情况适用（例如，止赎出售）。

• ✓适用于1至4户住宅单元的出售、交换、附购买选择权的租赁以及土地租赁（《加州民法典》第1102条）
• ✓TDS规定为强制性规定，不得放弃（《加州民法典》第1102(c)条；Realmuto诉Gagnard案）
• ✓通过止赎取得房产的卖方豁免（《加州民法典》第1102.2(c)条）
• ✓交付TDS是买方履行义务的条件
• ✓过失虚假陈述诉讼必须在2年内提起（《加州民法典》第2079.4条）

参与歧视行为的持牌人须根据公平住房法规承担责任。提供买方的种族、肤色、性别、宗教、血统或原国籍信息——即使是被要求提供——也违反 FEHA。

• ✓《Unruh 民权法案》（《民法典》第 51 条）涵盖经纪人（Lee v. O’Hara）
• ✓《公平住房法》（FHA，42 USC §§ 3601-3631）和 1866 年《民权法案》禁止歧视性出售或出租行为
• ✓FEHA（《政府法典》§§ 12900-12996）禁止住房歧视；提供买方人口统计信息违反该法
• ✓经纪人将面临 DRE 吊销执照的行政处罚（B&P § 10177(l)；10 CCR §§ 2780-2781）
• ✓未披露三年前以上的死亡或任何与艾滋病相关的死亡不承担责任（《民法典》第 1710.2 条）

代理人不得获取与委托人利益相冲突的秘密利益，也不得赚取秘密利润。代理人若隐瞒利益或就购买价格作虚假陈述以赚取差价，必须返还秘密利润。

• ✓代理人必须返还因代理关系而取得的一切秘密利润（Ward v. Taggart）
• ✓愿意支付更高价格或实际价值与返还义务无关
• ✓索取或收取秘密利润或未披露报酬构成纪律处分事由（B&P § 10176(g)）
• ✓有义务披露一切报酬，无论其形式、时间或来源为何

销售人员和副经纪人承担与经纪人相同的受托义务。他们必须披露影响委托人决定的一切重要信息。即使经纪人不知情，也可能因其行为受到纪律处分。

• ✓《加州民法典》第 2079.13(b) 条：销售人员的义务等同于经纪人应承担的义务
• ✓持牌人同样受禁止双重代理、秘密获利和未披露报酬规定的约束
• ✓即使不知情，经纪人仍可能因持牌人的违规行为受到纪律处分（California Real Estate Loans 诉 Wallace）
• ✓Walters 诉 Marler：公司合格经纪人的监督义务是向公司承担的，这不会使其个人承担责任

受托人必须披露与代理关系有关的所有重要事实，包括与买方之间暗示间接利益的血缘或婚姻关系。以本人身份行事的持照人必须披露其持照身份。

• ✓在未披露的情况下向经纪人的配偶或亲属出售，违反重要事实披露义务
• ✓血缘、婚姻或其他暗示间接利益的关系，属于需要披露的重要事实
• ✓以本人身份行事的持照人必须向另一方本人披露其持照身份（B&P § 10177(o)）

经纪人必须运用合理注意与技能（视情况而定须尽最大注意），遵从指示，并提供账目说明。合理注意标准适用于并非该经纪人委托人的一方。

• ✓《加州民法典》第2079.16条：最大注意、正直、诚实和忠诚的信义义务
• ✓合理注意标准适用于并非该经纪人委托人的一方
• ✓无偿代理人在开始履行后，必须遵从指示并秉持最大诚信（《商业与职业法典》第10177(g)条）

加州法院要求经纪人承担与受托人对受益人负有的同等不可分割的忠诚义务。违反这些原则的经纪人无权获得任何利润，并且还可能无法收回费用。提供咨询的义务超出披露义务。

• ✓Rattray v. Scudder：经纪人负有与受托人相同的不可分割忠诚义务；违反会产生惩罚性后果
• ✓Jorgensen v. Beach 'n' Bay：仅披露双重代理本身并不免除披露所有重大事实的义务
• ✓通过欺诈或隐瞒获取利润的代理人甚至不能收回费用（Rempel v. Kells）
• ✓以受托人身份行事的经纪人必须就披露事项进行解释并提供咨询

《加州保险法》第11589.5条禁止执照持有人的保险人排除对违反《加州民法典》第2079条及以下各条所规定披露义务的承保。保险人可以排除对不诚实、欺诈、犯罪或恶意行为的承保。

• ✓《加州保险法》第11589.5条：保险人不得排除对违反《加州民法典》第2079条披露义务的承保
• ✓保险人可以排除对不诚实、欺诈、犯罪或恶意行为的承保
• ✓该法被解释为 Easton v. Strassburger 注意义务的定义（《加州民法典》第2079.12条）

美联储使用四种基本工具来监测和控制货币与信贷的供应量。

• ✓存款准备金要求：提高准备金会减少可用于放贷的资金并推高利率；降低准备金则产生相反效果
• ✓贴现率与联邦基金利率：贴现率是美联储向会员银行收取的利率；联邦基金利率是银行间隔夜拆借利率
• ✓公开市场操作：购买政府证券会增加准备金和信贷；出售则产生相反效果
• ✓收购不良资产：美联储购买不良抵押贷款支持证券（MBS），以降低准备金要求并提高放贷能力

联邦储备银行系统是美国的中央银行，负责监管货币与信贷。

• ✓美联储成立于1913年12月23日；其主要职责是监管货币与信贷流通以促进增长与稳定
• ✓理事会与12家地区联邦储备银行共同制定政策；理事任期为14年
• ✓主席和副主席任期为四年，由总统任命并经参议院确认

FIRREA 重组了存款机构的联邦监管机构。

• ✓OTS 是美联储内部的一个办公室，负责监管联邦特许的储蓄与贷款协会和储蓄银行。
• ✓FIRREA 重组了 FDIC；DIF 吸收了原银行保险基金（BIF）和储蓄协会保险基金（SAIF）；RTC 不再运作。

房地产在国民经济中发挥着四大作用。

• ✓这四大作用是：净资产、收入流、主要雇主以及增值/通货膨胀/通货紧缩
• ✓房地产及相关产业是主要雇主，对国内生产总值（GDP）贡献显著

住宅和商业房地产价值在抵押贷款危机期间经历了大幅波动。

• ✓住宅价值在2007年年中前后达到峰值，随后根据市场不同下跌了20%至50%
• ✓商业（创收型）房地产价值在1986年《税制改革法案》之后下跌了25%至50%，随后在2006年至2010年间再次下跌40%至50%