45 विषय · 2026-09-17 को अपडेट
खुली आवास कानून एक संघीय कानून है जो अप्रैल 1968 में पारित किया गया था जो रियल एस्टेट की बिक्री में क्रेताओं की जाति, रंग या धर्म के आधार पर भेदभाव को प्रतिबंधित करता है।
रेडलाइनिंग एक ऋण नीति है जो कैलिफोर्निया में अवैध है, जिसमें पुराने, बदलते शहरी क्षेत्रों (अक्सर बड़ी अल्पसंख्यक आबादी वाले) में संपत्तियों पर रियल एस्टेट ऋण देने से इनकार किया जाता है। यह अनुमानित उच्च जोखिम के आधार पर किया जाता है, बिना व्यक्तिगत साख योग्यता पर विचार किए।
सत्य उधार देना संघीय क़ानून और विनियमन Z को संदर्भित करता है जो संभावित उधारकर्ताओं और क्रेडिट खरीदारों को लेनदेन में प्रवेश करने से पहले क्रेडिट लागत की जानकारी प्राप्त करने के लिए डिज़ाइन किया गया है।
रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर्स एक्ट (RESPA) एक संघीय कानून है जो उधारकर्ताओं को सेटलमेंट (क्लोजिंग) प्रक्रियाओं और लागतों का खुलासा करने की आवश्यकता देता है जो HUD द्वारा निर्धारित पैम्फलेट और फॉर्म के माध्यम से किया जाता है।
सूदखोरी किसी ऋण पर कानून द्वारा अनुमति प्राप्त दर से अधिक ब्याज दर लगाना है।
एक ब्रोकर को कैलिफ़ोर्निया में एक कार्यालय या निश्चित व्यवसाय स्थल बनाए रखना होता है, और ब्रोकर तथा सेल्सपर्सन के लाइसेंस निरीक्षण के लिए उपलब्ध होने चाहिए। ब्रोकर को मुख्य कार्यालय के पते में परिवर्तन की सूचना DRE को अगले कार्य दिवस तक या उससे पहले देनी होती है, जिसमें RE 204 (व्यक्तिगत) या RE 204A (निगम) का उपयोग किया जाता है। कोई शुल्क आवश्यक नहीं है।
जब कोई ब्रोकर एक से अधिक व्यावसायिक स्थान संचालित करता है, तो प्रत्येक अतिरिक्त व्यावसायिक स्थान के लिए शाखा कार्यालय लाइसेंस आवश्यक होता है। यह पूर्ण संचालन की अनुमति देता है और शाखा स्थान पर निरीक्षण के लिए उपलब्ध होना चाहिए। शाखा कार्यालयों को RE 203 का उपयोग करके जोड़ा या हटाया जाता है; कोई शुल्क आवश्यक नहीं है।
एक ब्रोकर किसी काल्पनिक व्यापार नाम के तहत तभी संचालन कर सकता है जब DRE उस नाम वाला लाइसेंस जारी कर दे। ब्रोकर को काउंटी क्लर्क के पास काल्पनिक व्यापार नाम विवरण (FBNS) दाखिल करना होगा जिसमें ब्रोकर को पंजीकरणकर्ता के रूप में दर्शाया गया हो। एक FBNS फाइलिंग वर्ष के 31 दिसंबर से पाँच वर्ष बाद समाप्त हो जाता है। एस्क्रो का संकेत देने वाले नामों के लिए गैर-स्वतंत्र ब्रोकर एस्क्रो आवश्यक है।
रोजगार का स्थानांतरण करने के लिए, पूर्व ब्रोकर को तुरंत DRE को सूचित करना होगा और सेल्सपर्सन को RE 214 पर हस्ताक्षरित उसका लाइसेंस प्रमाणपत्र देना होगा; पांच दिनों के भीतर सेल्सपर्सन और नया ब्रोकर परिवर्तन पूरा करते हैं (RE 214)। जब किसी सेल्सपर्सन की नियुक्ति रियल एस्टेट कानून के उल्लंघन के कारण समाप्त की जाती है, तो ब्रोकर को तुरंत DRE के पास एक प्रमाणित लिखित वक्तव्य दाखिल करना होगा (धारा 10178)।
जब किसी ब्रोकर का लाइसेंस निरस्त या निलंबित किया जाता है, तो उस ब्रोकर के रोजगार में कार्यरत प्रत्येक सेल्सपर्सन के लाइसेंस स्वतः रद्द हो जाते हैं। वे सेल्सपर्सन अपने लाइसेंस किसी नए नियोजक ब्रोकर को स्थानांतरित कर सकते हैं।
लाइसेंसधारियों को हर समय रिकॉर्ड का डाक पता बनाए रखना होगा, जिसमें दो वर्ष की विलंबित नवीनीकरण अनुग्रह अवधि भी शामिल है। राज्य से बाहर के निवासियों को सेवा प्रक्रिया हेतु सहमति (Consent to Service of Process, RE 234) दायर करना होगा। कैलिफ़ोर्निया की गतिविधियों में संलग्न नहीं होने वाले गैर-निवासी ब्रोकर राज्य-बाहरी ब्रोकर अभिस्वीकृति (Out of State Broker Acknowledgment, RE 235) दायर करते हैं।
कैलिफ़ोर्निया का होल्डन अधिनियम (स्वास्थ्य और सुरक्षा संहिता धारा 35810 और आगे) यह सुनिश्चित करता है कि कोई भी वित्तीय निक्षेप संस्थान आवास खरीदने, पुनर्वास करने, सुधारने या पुनर्वित्त करने के लिए वित्तीय सहायता में पड़ोस की स्थितियों, विशेषताओं या रुझानों के आधार पर भेदभाव न करे। यह पड़ोस की नस्लीय, जातीय, धार्मिक या राष्ट्रीय मूल संरचना (या अपेक्षित परिवर्तन) के आधार पर भेदभाव को निषिद्ध करता है, और इन निषेधों से असंगत मूल्यांकन प्रथाओं को निषिद्ध करता है।
एक ब्रोकर DRE द्वारा विनियम 2831 और 2831.1 में निर्धारित स्तंभीय अभिलेखों का उपयोग कर सकता है, और आवश्यक अभिलेख इस बात पर निर्भर करते हैं कि धनराशि जमा की जाती है या अग्रेषित की जाती है।
RE 4522 न्यास निधि बैंक खाते में जमा की गई और उससे भुगतान की गई सभी न्यास निधियों को भुगतान प्राप्तकर्ता/भुगतानकर्ता/लाभार्थी की परवाह किए बिना कालानुक्रमिक क्रम में जर्नल में दर्ज करता है।
RE 4523 प्रत्येक लाभार्थी/लेन-देन से प्राप्त या उसके लिए प्राप्त धनराशि का लेखा-जोखा रखता है ताकि ब्रोकर यह निर्धारित कर सके कि प्रत्येक को कितनी धनराशि देय है।
RE 4524 उन निधियों को ट्रैक करता है जो प्राप्त हुईं लेकिन ट्रस्ट खाते में जमा नहीं की गईं, जैसे एस्क्रो को भेजी गई अर्नेस्ट मनी, मकान मालिकों को भेजा गया किराया, और ऋणदाताओं को भेजे गए उधारकर्ता भुगतान।
किसी व्यवसाय के बिक्री-योग्य मूल्य का अनुमान लगाने के लिए कोई जादुई सूत्र नहीं होता; प्रारंभिक मूल्य मार्गदर्शिकाएँ केवल मोटे शुरुआती बिंदु होती हैं, और समान व्यवसायों के बाजार मूल्य काफी भिन्न होते हैं। मूल्य का अनुमान लगाने के लिए, एजेंट पिछले तीन वर्षों के परिचालन और कर विवरणों की जाँच करता है (यदि आवश्यक हो तो समायोजित शुद्ध लाभ में पुनर्गठन सहित), अमूर्त संपत्तियों, पट्टे के पहलुओं, वित्तपोषण, कानूनी अनुपालन, कर्मचारियों/बीमा, ज़ोनिंग/पार्किंग, वित्तीय अनुपातों, तुलनाओं, और आवश्यक होने पर मूल्यांकन रिपोर्टों की जाँच करता है।
मूल्यांकन के दो सामान्य तरीके हैं: अनुमानित वार्षिक लाभ और वांछित प्रतिफल दर के आधार पर मूल्य का पूंजीकरण करना, और खरीदी जा रही स्थिर संपत्तियों तथा इन्वेंटरी का मूल्यांकन करना। एक ब्रोकर जो प्रो फ़ॉर्मा बजट या अनुमानित आय विवरण तैयार करता है, उसे पता होना चाहिए कि इन्हें प्रतिनिधित्व या वारंटी के रूप में माना जा सकता है, जिससे खरीदार के प्रति संभावित दायित्व बन सकता है। ब्रोकरों को केवल तथ्यात्मक ऐतिहासिक परिचालन से ही काम करना चाहिए और भविष्य की आय संबंधी प्रस्तुतियों से बचना चाहिए।
एक साझा हित उपविभाजन एक पृथक हित को अन्य स्वामियों के साथ साझा हित के साथ जोड़ता है (कॉन्डोमिनियम, स्टॉक सहकारी समितियाँ)। कॉन्डोमिनियम में एक अविभाजित साझा हित के साथ एक पृथक इकाई हित होता है। सहकारी (स्टॉक सहकारी) में कॉर्पोरेट स्टॉक का स्वामित्व शामिल होता है जो अधिभोग का अधिकार देता है। नियोजित विकास में अलग-अलग स्वामित्व वाले भूखंडों के साथ साझा क्षेत्र की सदस्यता होती है।
उपविभाजन, बिक्री, पट्टे या वित्तपोषण के लिए अचल संपत्ति का कानूनी रूप से विनियमित विभाजन है। उपविभाजन मानचित्र अधिनियम के अनुसार योजना आयोग को अनंतिम मानचित्र प्रस्तुत करना होता है, और फिर अंतिम मानचित्र। समर्पण भूमि को सार्वजनिक उपयोग के लिए देता है, जिसके लिए अधिकारियों की स्वीकृति आवश्यक होती है।
पट्टा किरायेदार के लिए संपत्ति पर कब्ज़ा करने की शर्तें तय करता है। नेट पट्टे में पट्टेदार को किराए के अतिरिक्त कर, बीमा और रखरखाव का भुगतान करना होता है। प्रतिशत पट्टा किराए को व्यवसाय के आधार पर निर्धारित करता है। क्रमिक पट्टा अलग-अलग दरें प्रदान करता है। शांत उपभोग संपत्ति का उपयोग बिना कब्ज़े में हस्तक्षेप के करने का अधिकार है। खाली करने का नोटिस किरायेदार को संपत्ति खाली करने का निर्देश देता है।
निर्धारण में कर के लिए मूल्यांकन और रखरखाव/आरक्षित निधियों के लिए एचओए भुगतान शामिल होते हैं। विशेष निर्धारण सुधारों (स्ट्रीट लाइट, फुटपाथ) के लिए एक सार्वजनिक शुल्क है या अप्रत्याशित मरम्मत के लिए नियमित निर्धारण से अधिक एचओए शुल्क है। आरक्षित निधियाँ भविष्य में साझा क्षेत्र के प्रतिस्थापन और प्रमुख रखरखाव के लिए धन संचित करती हैं।
पट्टा मालिक और किरायेदार के बीच एक अनुबंध है जो कब्जे की शर्तें और अवधि निर्धारित करता है। पट्टेदार/मकान मालिक किरायेदार को किराए पर देता है। एक क्रमिक पट्टा भिन्न किराये की दरें प्रदान करता है, अक्सर भविष्य के मूल्यांकन के आधार पर; दीर्घकालीन पट्टों में उपयोग किया जाता है। एक भूमि पट्टा केवल भूमि के उपयोग के लिए है। एक वृद्धि खंड किराये को एक सूचकांक से जुड़े ऊपर/नीचे समायोजन की अनुमति देता है।
निष्कासन कानूनी प्रक्रिया द्वारा संपत्ति से वंचित करना है। रचनात्मक निष्कासन शांत आनंद की वाचा का उल्लंघन है जहां किरायेदार कब्जा प्राप्त नहीं कर सकता या कब्जा खतरनाक है। एक होल्डओवर किरायेदार पट्टे की समाप्ति के बाद रहता है। किराए का असाइनमेंट लाभार्थी को न्यासी के डिफ़ॉल्ट पर आय एकत्र करने देता है।
स्थिर संपत्ति (Fixtures) भूमि/सुधारों से जुड़े आनुषंगिक हैं जो अचल संपत्ति बन जाते हैं और आमतौर पर समझौते के बिना हटाए नहीं जा सकते। संलग्नता (Annexation) व्यक्तिगत संपत्ति को भूमि से जोड़ती है ताकि कानून इसे स्थिर संपत्ति (वास्तविक या रचनात्मक) के रूप में देखे। चल संपत्ति (Chattels) व्यक्तिगत संपत्ति हैं। पणय (Emblements) फसलें हैं जिन्हें खेतिहर की व्यक्तिगत संपत्ति माना जाता है। विक्रय विलेख (Bill of Sale) व्यक्तिगत संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरित करता है।
एक कॉन्डोमिनियम वास्तविक संपत्ति के एक हिस्से में एक अविभाजित सामान्य हित के साथ एक इकाई में अलग हित का संयोजन है। एक सामान्य हित उप-विभाजन एक अलग हित के साथ सामान्य में एक हित के साथ मिलाया जाता है (कॉन्डो, स्टॉक सहकारिता)। CC&Rs (प्रतिबंध, शर्तें और प्रतिबंध) मालिकों के अधिकार और दायित्व स्थापित करते हैं। एक सहकारिता एक निगम के स्वामित्व में है; दखल स्टॉक खरीद द्वारा है।
प्रस्ताव 6 (8 जून 1982) ने कैलिफ़ोर्निया के उत्तराधिकार कर और उपहार कर को निरस्त कर दिया। निरसनों की विशिष्ट प्रभावी तिथियाँ हैं।
प्रस्ताव 6 ने कैलिफ़ोर्निया एस्टेट टैक्स को लागू किया, जिसे राज्य मृत्यु करों के लिए संघीय क्रेडिट के बराबर “पिक-अप” कर के रूप में संरचित किया गया, इसलिए यह एस्टेट पर लागत नहीं जोड़ता। मृत्यु के नौ महीनों के भीतर रिटर्न आवश्यक और देय है।
1968 के संघीय फेयर हाउसिंग अधिनियम के अंतर्गत, सभी व्यक्तियों को मुकदमा दायर करने का अधिकार है जब भेदभाव के कार्य आवास के अवसरों को अस्वीकार करते हैं, जब उन्हें अल्पसंख्यक मेहमान रखने के कारण बेदखल किया जाता है, या जब भेदभाव के कारण उनका आवासीय ऋण अस्वीकृत हो जाता है।
ऋणदाता प्रतिभूति के मूल्य के आधार पर गैर-न्यायिक (ट्रस्टी की) बिक्री और न्यायिक बिक्री के बीच चयन करते हैं।
कैलिफ़ोर्निया में बैलून भुगतान देय होने से पहले अग्रिम सूचना देना आवश्यक है।
पक्षकारों और संपत्ति की समुचित पहचान होनी चाहिए; दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किया जाना, उसका परिदान किया जाना और उसे स्वीकार किया जाना चाहिए; रिकॉर्डिंग के लिए अभिस्वीकृति आवश्यक है।
ग्रांट डीड जिसका उपयोग प्रच्छन्न प्रतिभूति उपकरण के रूप में किया जाता है, उसे विक्रय शक्ति के बिना बंधक माना जाता है।
केवल ब्याज वाला नोट एक स्ट्रेट नोट होता है जिसमें मूलधन का बैलून भुगतान परिपक्वता पर देय होता है।
संरक्षित ऋणों के पास दलाल मुआवजे और बैलून समय पर विशिष्ट नियंत्रण होते हैं।
पिगीबैक फाइनेंसिंग आवासीय संपत्ति खरीदने या रीफाइनेंस करने के लिए दो पारंपरिक ऋणों का उपयोग करती है।
स्विंग/ब्रिज लोन घर की इक्विटी के विरुद्ध एक अस्थायी ऋण होता है जिसका उपयोग डाउन पेमेंट या निर्माण के लिए किया जाता है।
प्रतिभूति लिखतें कई ऋणों को प्रतिभूत कर सकती हैं, कई भूखंडों को कवर कर सकती हैं, और गैर-ऋणियों द्वारा दी जा सकती हैं।
जब बाद की घटनाएँ प्रारंभिक प्रकटीकरणों को गलत बना देती हैं, तो ऋणदाता को ऋण समापन से तीन दिन पहले पुनः प्रकटीकरण करना होगा। यदि समापन के समय APR प्रकट किए गए APR से नियमित लेन-देन में 1 प्रतिशत अंक के 1/8 से अधिक, या अनियमित लेन-देन में 1 प्रतिशत अंक के 1/4 से अधिक भिन्न होता है, तो सभी परिवर्तित शर्तों का पुनः प्रकटीकरण आवश्यक है।
यदि किसी लेन-देन में एक से अधिक लेनदार शामिल हों, तो केवल प्रकटीकरणों का एक ही सेट वितरित करना आवश्यक है और लेनदार इस बात पर सहमत होते हैं कि कौन अनुपालन करेगा। एकाधिक उधारकर्ताओं के मामले में, प्रकटीकरण प्राथमिक रूप से उत्तरदायी उधारकर्ता को किए जा सकते हैं, लेकिन रद्द करने योग्य लेन-देनों में, प्रकटीकरण प्रत्येक उधारकर्ता को दिए जाने चाहिए जिसे रद्द करने का अधिकार है।
ऋण समापन के बाद, तीन घटनाओं के लिए नई प्रकटीकरण सूचनाएँ आवश्यक होती हैं। रीफाइनेंसिंग एक अलग लेन-देन है (मौजूदा बाध्यता का भुगतान और प्रतिस्थापन); नवीकरण, APR में कमी, और चूक-संबंधी भुगतान परिवर्तन रीफाइनेंसिंग नहीं हैं। असम्प्शन तब होता है जब कोई नया व्यक्ति बाद के ऋणी (subsequent maker) के रूप में बाध्य होता है (केवल जमानतदार जोड़ना असम्प्शन नहीं है)। वेरिएबल-रेट समायोजन के लिए वार्षिक प्रकटीकरण और नए भुगतान स्तर से कम से कम 25 दिन पहले लेकिन 120 दिन से अधिक पहले नहीं, सूचना आवश्यक होती है।
प्रकटीकरण कानूनी बाध्यता की शर्तों को प्रतिबिंबित करना चाहिए। यदि जानकारी अज्ञात है, तो प्रकटीकरण उचित रूप से उपलब्ध सर्वोत्तम जानकारी को प्रतिबिंबित करना चाहिए और स्पष्ट रूप से बताना चाहिए कि वे अनुमान हैं। ऋणदाता पूर्ण-सेंट पूर्णांकन, गैर-कार्यदिवस निर्धारण, महीनों की अलग-अलग लंबाई, अधिवर्ष, और निर्धारित सीमाओं के भीतर पहली अवधि की कुछ मामूली अनियमितताओं को नजरअंदाज कर सकते हैं।
1 अक्टूबर 2009 से प्रभावी, धारा 35 (उच्च-मूल्य) बंधक ऋण एक उपभोक्ता क्रेडिट लेन-देन है जो उधारकर्ता के मुख्य आवास द्वारा सुरक्षित होता है, जिसकी वार्षिक प्रतिशत दर (APR) प्रथम लियनों के लिए औसत प्राइम ऑफ़र दर से 1.5+ प्रतिशत अंक या अधीनस्थ लियनों के लिए 3.5+ प्रतिशत अंक अधिक होती है। “औसत प्राइम ऑफ़र दर” कम-जोखिम वाले लेन-देनों के लिए दी जाने वाली दरों से निकाली जाती है और फेडरल रिज़र्व बोर्ड (FRB) द्वारा कम से कम साप्ताहिक रूप से प्रकाशित की जाती है।
सेक्शन 35 में प्रारंभिक निर्माण वित्तपोषण, 12 महीने या उससे कम अवधि के ब्रिज ऋण, रिवर्स मॉर्गेज (226.33), या होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट (HELOC) (226.5b) शामिल नहीं हैं। प्रथम-लियन सेक्शन 35 ऋणों के लिए, संपत्ति करों और आवश्यक बीमा हेतु ऋण समापन से पहले एक एस्क्रो/इम्पाउंड खाता स्थापित किया जाना चाहिए। उधारकर्ता ऋण समापन के कम से कम 365 दिन बाद ही रद्दीकरण का अनुरोध कर सकते हैं।
सेक्शन 35 ऋणों पर सेक्शन 32/226.34 के समान प्रकटीकरण और निषिद्ध-प्रथा मानक लागू होते हैं। एक लेनदार पुनर्भुगतान क्षमता की परवाह किए बिना संपार्श्विक के आधार पर ऋण नहीं दे सकता। प्रीपेमेंट पेनल्टी तब तक वर्जित हैं जब तक कि कानून द्वारा अनुमत न हों, दो वर्ष के बाद लागू नहीं होतीं, यदि ऋणदाता/संबद्ध संस्था द्वारा पुनर्वित्त के माध्यम से पूर्वभुगतान किया जाए तो लागू नहीं होतीं, और ऋण समापन के बाद चार वर्षों के दौरान भुगतान नहीं बदल सकते।
California रियल एस्टेट परीक्षा-शैली के अभ्यास प्रश्नों से अपनी जांच करें।
मुफ़्त शुरू करें →