Glossary: Fair Housing and Lending Laws +11California · 부동산 · 한국어

공정주택법은 1968년 4월에 통과된 연방법으로, 구매자의 인종, 피부색 또는 종교를 이유로 부동산 판매에서 차별을 금지합니다.

• ✓1968년 4월에 통과된 연방법
• ✓인종, 피부색 또는 종교를 기준으로 부동산 판매에서의 차별을 금지

레드라이닝은 캘리포니아에서 불법인 대출 정책으로, 개인의 신용도를 고려하지 않고 오래되고 변화하는 도시 지역(종종 소수민족이 많은 지역)의 부동산에 대해 더 높은 위험이 있다는 이유로 부동산 대출을 거부하는 것입니다.

• ✓레드라이닝은 캘리포니아에서 불법입니다
• ✓개인의 신용도가 아닌 지역을 기반으로 대출을 거부합니다

진실한 대출 공시는 예비 차용자와 신용 구매자가 거래를 체결하기 전에 신용 비용 정보를 받도록 보장하기 위해 설계된 연방 법령 및 규정 Z를 의미합니다.

• ✓규정 Z에 의해 관할됨
• ✓차용자가 거래 전에 신용 비용 정보를 받도록 보장

부동산 결제 절차법(RESPA)은 HUD에서 정한 팜플렛과 양식을 통해 차용인에게 결제(마감) 절차 및 비용을 공개하도록 요구하는 연방법입니다.

• ✓결제 절차 및 비용 공개를 요구하는 연방법
• ✓HUD에서 정한 양식 및 팜플렛 사용

고리대금은 법률에서 허용하는 이자율을 초과하는 대출에 대한 이자를 징수하는 행위입니다.

• ✓고리대금은 법정 최고 이자율을 초과하는 이자를 징수하는 것입니다
• ✓대출에 적용됩니다

브로커는 캘리포니아에 사무실 또는 확정된 영업장을 유지해야 하며, 브로커와 세일즈퍼슨의 면허는 검사할 수 있도록 비치해야 합니다. 브로커는 주 사무실 주소 변경을 늦어도 다음 영업일까지 DRE에 알려야 하며, RE 204(개인) 또는 RE 204A(법인)를 사용합니다. 수수료는 필요하지 않습니다.

• ✓브로커는 캘리포니아에 확정된 영업장을 유지해야 함
• ✓주 사무실 주소 변경은 늦어도 다음 영업일까지 DRE에 보고해야 함
• ✓주소 변경에는 RE 204(브로커) 또는 RE 204A(법인)를 사용하며 수수료는 필요하지 않음

브로커가 하나 이상의 사업장을 유지하는 경우, 추가되는 각 사업장마다 지점 사무소 면허가 필요합니다. 이 면허는 완전한 운영을 허용하며, 지점 소재지에서 검사를 위해 비치되어 있어야 합니다. 지점 사무소는 RE 203을 사용하여 추가하거나 삭제하며, 수수료는 필요하지 않습니다.

• ✓추가되는 각 사업장마다 지점 사무소 면허가 필요합니다
• ✓지점 사무소는 RE 203을 사용하여 추가하거나 삭제하며, 수수료가 필요하지 않습니다
• ✓지점 사무소 면허는 해당 위치에서 검사를 위해 비치되어 있어야 합니다

브로커는 DRE가 해당 명칭이 기재된 면허증을 발급한 후에만 가상 사업명으로 영업할 수 있습니다. 브로커는 브로커를 등록자로 표시한 가상 사업명 신고서(FBNS)를 카운티 서기에게 제출해야 합니다. FBNS는 신고 연도의 12월 31일부터 5년 후에 만료됩니다. 에스크로를 암시하는 명칭에는 ‘비독립 브로커 에스크로’가 필요합니다.

• ✓dba를 사용하려면 브로커를 등록자로 한 FBNS를 제출하고 RE 204/204A와 함께 접수해야 합니다
• ✓FBNS는 신고한 연도의 12월 31일부터 5년 후에 만료됩니다
• ✓오해를 유발하거나, 존재하지 않는 파트너십/법인을 암시하거나, 세일즈퍼슨의 이름을 포함하는 명칭은 거부될 수 있습니다

고용을 이전하려면 이전 브로커가 즉시 DRE에 통지하고 영업사원에게 RE 214에 서명된 면허증을 주어야 합니다. 영업사원과 새 브로커는 5일 이내에 RE 214를 사용하여 변경을 완료합니다. 영업사원이 부동산법 위반으로 해지된 경우, 브로커는 즉시 DRE에 인증된 서면 진술서를 제출해야 합니다(제10178조).

• ✓이전 브로커는 영업사원의 해지를 DRE에 즉시 통지해야 합니다(제10161.8조)
• ✓영업사원과 새 브로커는 RE 214를 사용하여 5일 이내에 이전을 완료합니다
• ✓부동산법 위반으로 인한 해지는 DRE에 인증된 서면 진술서를 요구합니다(제10178조)

브로커의 면허가 취소되거나 정지되면, 해당 브로커에게 고용된 모든 세일즈퍼슨의 면허는 자동으로 취소됩니다. 해당 세일즈퍼슨은 자신의 면허를 새로운 고용 브로커에게 이전할 수 있습니다.

• ✓브로커 면허의 취소 또는 정지는 고용된 세일즈퍼슨의 면허를 자동으로 취소합니다
• ✓영향을 받은 세일즈퍼슨은 자신의 면허를 새로운 고용 브로커에게 이전할 수 있습니다

면허 소지자는 2년의 지연 갱신 유예 기간을 포함하여 항상 등록 우편 주소를 유지해야 합니다. 타주 거주자는 송달 동의서(Consent to Service of Process, RE 234)를 제출해야 합니다. 캘리포니아 활동을 하지 않는 비거주 브로커는 타주 브로커 확인서(Out of State Broker Acknowledgment, RE 235)를 제출합니다.

• ✓면허 소지자는 지연 갱신 유예 기간을 포함하여 항상 등록 우편 주소를 유지해야 합니다
• ✓타주 거주자는 송달 동의서(Consent to Service of Process, RE 234)를 제출해야 합니다
• ✓우편 주소는 목록 형식으로 제공되는 공개 정보입니다

캘리포니아의 홀든법(건강 및 안전 법전 제35810조 이하)은 예금 취급 금융 기관이 주택의 매입, 개보수, 개선 또는 재융자를 위한 재정 지원에서 근린 지역의 상태, 특성 또는 추세를 이유로 차별하지 않도록 보장합니다. 이 법은 근린 지역의 인종, 민족, 종교 또는 출신 국가 구성(또는 예상되는 변화)에 근거한 차별을 금지하며, 이러한 금지에 반하는 감정평가 관행을 금지합니다.

• ✓홀든법은 근린 지역의 상태나 추세에 근거한 대출 차별을 금지한다
• ✓근린 지역의 인종, 민족, 종교 또는 출신 국가 구성에 근거한 차별을 금지한다
• ✓불안전하거나 불건전한 영업 관행을 피하기 위해 고려가 요구되는 경우에는 예외가 적용된다
• ✓감정평가는 여전히 거주자의 건강이나 안전을 위협하는 조건을 고려할 수 있다

브로커는 규정 2831 및 2831.1에 따라 규정된 DRE 칼럼식 기록을 사용할 수 있으며, 필요한 기록은 자금이 예치되는지 또는 전달되는지에 따라 달라집니다.

• ✓자금이 신탁 계좌에 예치될 때에는 RE 4522(은행 계좌 기록) 및 RE 4523(별도 수익자 기록)이 필요합니다.
• ✓자금이 예치되지 않고 전달될 때에는 RE 4524(수령한 신탁 자금 기록 - 신탁 계좌에 예치되지 않음)가 필요합니다.
• ✓RE 4525(관리하는 각 부동산에 대한 별도 기록)는 관리하는 임대 부동산의 경우 RE 4523을 대신하여 사용할 수 있습니다.

RE 4522는 신탁 자금 은행 계좌에 예치되고 그 계좌에서 지출된 모든 신탁 자금을 수취인/지급인/수익자에 관계없이 시간 순서대로 분개합니다.

• ✓자금 수령일, 수취인/지급인 성명, 수령 금액, 예치일, 지급 금액, 수표 번호/날짜, 일일 잔액을 표시해야 합니다
• ✓각 신탁 계좌마다 별도의 칼럼식 기록부를 유지해야 합니다 (규정 2831)

RE 4523은 각 수익자/거래로부터 또는 각 수익자/거래를 위해 수령한 자금을 회계 처리하여 중개인이 각 수익자에게 지급해야 할 자금을 확인할 수 있도록 한다.

• ✓예치일/예치금액, 수취인/지급인 이름, 수표 번호/날짜/금액, 그리고 계속 잔액을 표시해야 한다
• ✓각 수익자 또는 거래마다 별도의 기록을 유지해야 하며, 각 신탁 계좌마다 별도의 세트를 두어야 한다

RE 4524는 신탁 계좌에 예치되지 않은 채 수령된 자금을 추적합니다. 예를 들어 에스크로로 전달된 계약금, 임대인에게 전달된 임대료, 대출기관에 전달된 차입자 지급금 등이 있습니다.

• ✓수령일, 지급 형태, 금액, 부동산 설명, 자금을 전달받은 사람, 처분일을 표시해야 합니다
• ✓처분은 수령 기록과 같은 줄에 기록되며, 시간 순서대로 기록되지 않습니다
• ✓거래 폴더는 이 기록의 대체물로 허용되지 않습니다
• ✓Reg 2831(e)는 거래 총액이 $1,000을 초과하지 않는 경우 서비스 제공자에게 지급되는 수표를 면제합니다 (영수증은 3년간 보관)

사업체의 판매 가능 가격을 추정하기 위한 마법 같은 공식은 없습니다. 초기 가격 안내는 대략적인 출발점일 뿐이며, 유사한 사업체의 시장 가격은 상당히 다양합니다. 가치를 추정하기 위해 에이전트는 최근 3년간의 운영 명세서 및 사업 세무 명세서(필요 시 조정 순이익으로 재구성 가능), 무형자산, 임대차 측면, 자금조달, 법적 준수, 직원/보험, 용도지역/주차, 재무비율, 비교자료, 필요한 경우 감정평가 보고서를 검토합니다.

• ✓최근 3년간의 운영 명세서와 사업 세무 명세서를 검토한다
• ✓조정된 순이익은 새 소유주라면 지출하지 않았을 재량적 비용을 반영할 수 있다
• ✓사업체 유형이 다양하고 영업권을 계량화하기 어려워 사업체 감정평가는 어렵다
• ✓최종 감정평가액은 투자의 질과 해당 유형 사업체의 현재 시장 가격을 조화시킨다

두 가지 일반적인 평가 방법은 예상 연간 이익을 기반으로 한 가치 자본화 및 원하는 수익률, 그리고 구매 중인 고정 자산 및 재고를 평가하는 것입니다. Pro forma 예산 또는 예상 손익계산서를 작성하는 중개인은 이것이 표현 또는 보증으로 해석될 수 있으며 구매자에게 잠재적 책임을 초래할 수 있음을 알아야 합니다. 중개인은 사실적인 역사적 운영만 다루어야 하며 미래 소득 표현을 피해야 합니다.

• ✓Pro forma 예산 또는 예상 손익계산서는 표현 또는 보증으로 해석될 수 있습니다
• ✓중개인은 그러한 예상 진술서에 대해 구매자에게 책임을 질 수 있습니다
• ✓중개인은 사실적이고 역사적인 사업 운영만 다루어야 하며 미래 소득 표현을 피해야 합니다

공동이익 세분화는 별도의 이익과 다른 소유자와의 공동 이익을 결합합니다(콘도미니엄, 주식 협동조합). 콘도미니엄은 분할되지 않은 공동 이익과 별도의 단위 이익을 포함합니다. 협동조합(주식 협동조합)은 점유권을 부여하는 회사 주식 소유권을 포함합니다. 계획된 개발은 별도로 소유된 필지와 공동 지역 회원자격을 포함합니다.

• ✓공동이익 세분화는 별도의 이익과 공동 이익을 결합합니다
• ✓콘도미니엄은 분할되지 않은 공동 이익과 별도의 단위 이익을 포함합니다
• ✓주식 협동조합은 회사 주식 소유권을 통해 점유권을 부여합니다

구획 분할(Subdivision)은 매매, 임대 또는 금융을 목적으로 부동산을 법적으로 규제된 방식으로 분할하는 것입니다. 구획지도법(Subdivision Map Act)은 계획위원회에 임시 지도를 제출한 후 최종 지도를 제출하도록 요구합니다. 헌납(Dedication)은 공공 사용을 위해 토지를 제공하는 것이며 공무원의 수락을 통해 성립합니다.

• ✓구획 분할자는 최종 지도 이전에 계획위원회의 심사를 위한 임시 지도를 제출해야 합니다.
• ✓헌납은 소유자의 증여와 공무원의 수락을 모두 필요로 합니다.

임대차는 임차인이 부동산을 점유할 조건을 정한다. 네트 임대차에서는 임차인이 임대료 외에 세금, 보험 및 유지보수 비용을 지불해야 한다. 비율 임대차는 영업 실적을 기준으로 임대료를 산정한다. 점증 임대차는 변동 요율을 제공한다. 평온한 향유는 점유 방해 없이 부동산을 사용할 권리이다. 퇴거 통지는 임차인에게 퇴거하도록 명한다.

• ✓네트 임대차는 임차인이 임대료 외에 부동산 관련 비용(세금, 보험, 유지보수)을 지불하도록 요구한다
• ✓비율 임대차는 임차인의 총 영업 수입의 일정 비율을 기준으로 임대료를 산정한다
• ✓평온한 향유는 점유 방해 없이 임차인의 사용을 보호한다

부과금에는 세금 부과를 위한 가치평가와 유지보수/적립금을 위한 HOA 납부금이 포함됩니다. 특별부과금은 개선 공사(가로등, 보도)를 위한 공공 부과금이거나 예상치 못한 수리를 위해 일반 부과금을 초과하는 HOA 부과금입니다. 적립금은 향후 공용구역 교체와 주요 유지보수를 위한 자금을 축적합니다.

• ✓특별부과금은 특정 공공 개선 공사나 예상치 못한 HOA 수리를 위한 자금을 조달합니다
• ✓HOA 적립금은 향후 공용구역 교체와 주요 유지보수를 위한 자금을 축적합니다

임대차는 소유자와 임차인 사이의 점유 조건 및 기간을 정하는 계약입니다. 임대인은 임차인에게 임대합니다. 정기상승임대차는 변동하는 임대료를 제공하며, 종종 미래 감정평가에 기초합니다. 지면임대차는 토지 사용만을 위한 것입니다. 물가연동조항은 지수에 연동된 임대료의 상향/하향 조정을 허용합니다.

• ✓임대인은 임대차에 따라 임차인에게 점유권을 부여합니다
• ✓정기상승임대차는 변동하는 임대료를 가지며, 종종 정기적인 감정평가에 기초합니다
• ✓물가연동조항은 지수 또는 사건에 연동된 임대료를 조정합니다

강제퇴거는 법적 절차에 의한 점유 박탈이다. 건설적 강제퇴거는 조용한 향유의 약정 위반으로, 임차인이 점유를 얻을 수 없거나 점유가 위험한 경우이다. 점유 잔존 임차인은 임차기 만료 후에도 남아있다. 임차료 양도는 위탁인 채무 불이행 시 수혜자가 임차료를 징수할 수 있게 한다.

• ✓강제퇴거는 법적 절차에 의한 점유 박탈이다
• ✓건설적 강제퇴거는 임차인의 점유를 박탈하거나 점유를 위험하게 만드는 결함이 발생할 때 일어난다
• ✓임차료 양도는 채무 불이행 시 수혜자가 임차료를 징수할 수 있도록 한다

부속물은 토지/건물에 부착된 것으로 실물 재산이 되며 일반적으로 동의 없이 제거할 수 없습니다. 합병(annexation)은 개인 재산을 토지에 부착시켜 법적으로 부속물으로 간주하게 합니다(현실적 또는 의제적). 동산(chattels)은 개인 재산입니다. 작물(emblements)은 경작자의 개인 재산으로 간주됩니다. 양도증(bill of sale)은 개인 재산의 소유권을 이전합니다.

• ✓부속물은 부착된 물품으로 실물 재산이 됩니다
• ✓합병(annexation)은 개인 재산을 부속물로 전환합니다(현실적 또는 의제적)
• ✓작물(emblements, 연중 작물)은 경작자의 개인 재산으로 간주됩니다
• ✓양도증(bill of sale)은 개인 재산의 소유권을 이전합니다

콘도미니엄은 부동산의 일부에 대한 분할되지 않은 공동이익과 개별 유닛에 대한 별도 이익의 결합입니다. 공동이익세분지는 별도 이익과 공동 이익의 결합을 포함합니다(콘도, 주식협동조합). CC&R(약정, 조건 및 제한)은 소유자의 권리와 의무를 설정합니다. 협동조합은 법인이 소유하며, 임차권은 주식 구매로 발생합니다.

• ✓콘도미니엄은 별도 유닛 이익과 분할되지 않은 공동 이익을 결합합니다
• ✓CC&R은 세분지 소유자의 권리와 의무를 설정합니다
• ✓주식협동조합은 법인이 소유하며 주식 소유를 통한 점유 권리가 발생합니다

제안 6(1982년 6월 8일)은 캘리포니아의 상속세와 증여세를 폐지했습니다. 해당 폐지에는 구체적인 발효일이 있습니다.

• ✓상속세는 제안 6(1982년 6월 8일)에 의해 폐지되었습니다.
• ✓증여세는 제안 6에 의해 폐지되었으며, 1982년 6월 7일 이후에 이루어진 증여에 대해 효력이 있습니다.

발의안 6은 캘리포니아 유산세를 제정했으며, 주 사망세에 대한 연방 세액공제와 동일한 “픽업” 세금으로 구성되어 있어 유산에 비용을 추가하지 않습니다. 사망 후 9개월 이내에 신고서 제출 및 납부가 필요합니다.

• ✓유산세는 주 사망세에 대한 연방 세액공제의 최대액으로 고정되어 유산에 추가 비용이 발생하지 않음
• ✓연방 유산세 신고서가 필요한 경우 캘리포니아 유산세 신고서가 필요함(1987년 1월 1일 이후 사망)
• ✓신고서와 세금은 사망 후 9개월 이내에 납부 기한
• ✓지연 신고 가산세: 월 5% 최대 25%; 미납 금액에 대해 연 12% 이자

1968년 연방 공정주택법에 따라, 차별 행위로 주거 기회가 거부되거나, 소수자 손님을 두었다는 이유로 퇴거되거나, 차별로 인해 주거용 대출이 거부되는 경우 모든 사람은 소송을 제기할 권리가 있다.

• ✓1968년 연방 공정주택법은 주택 차별로부터 보호한다
• ✓차별로 주거가 거부되거나, 퇴거가 발생하거나, 주거용 대출이 차단되는 경우 소송을 제기할 수 있다
• ✓소수자 손님을 이유로 한 보복적 퇴거는 공정주택법을 위반한다

대출기관은 담보 가치에 따라 비사법적(수탁자) 판매와 사법적 판매 중에서 선택합니다.

• ✓수탁자 판매(매각권)는 상환권을 제거하며 일반적으로 절대적이며, 부동산 가치가 채무를 충당할 때 선호됩니다
• ✓사법적 판매는 담보가 부족하고 계약이 구매자금이 아닌 경우 부족분 판결을 구하기 위해 사용됩니다

캘리포니아는 벌룬 페이먼트가 만기가 되기 전에 사전 통지를 요구한다.

• ✓캘리포니아 민법 제2924i조는 소유자가 거주하는 1~4세대 주거용 주택으로 담보된, 1년을 초과하는 벌룬 페이먼트 대출/상환유예에 대해 90일에서 150일 전의 사전 통지를 요구한다.
• ✓셀러 캐리백은 캘리포니아 민법 제2966조에 따라 유사한 사전 통지를 요구하며, 필요한 통지 없이는 담보권 실행 절차를 개시할 수 없다.

당사자와 부동산은 적절히 식별되어야 하며, 서명, 교부 및 수락이 이루어져야 하고, 기록을 위해서는 공증이 필요합니다.

• ✓당사자는 추가 공동 서명인이나 별도의 담보가 없는 한, 약속어음과 담보증서에서 동일한 명의로 기재되어야 합니다.
• ✓기록을 위해서는 공증인의 인증이 필요하며, 인증 후에는 추가 인증 없이 당사자 변경을 할 수 없습니다.
• ✓유효한 신탁증서 또는 저당권은 유효한 기초 채무나 의무가 있어야 하며, 그렇지 않으면 아무것도 담보하지 못합니다.

담보 장치로 사용되는 양도증서는 매각권 없는 저당권으로 취급됩니다.

• ✓채무를 담보하는 「절대 양도증서」는 사법적 경매의 대상이 되는 매각권 없는 저당권으로 특징지어집니다 (민법 2925 및 2950조)
• ✓이러한 거래는 MLB에 의해 구성되어서는 안 되며 법률 자문가가 검토해야 합니다

이자만 지급하는 약속어음은 만기에 원금을 일시상환해야 하는 스트레이트 약속어음이다.

• ✓미상환 원금 잔액은 변함없이 유지되며, 합의된 날짜에 일시상환금으로 상환해야 한다.
• ✓1~4세대 대출의 일시상환금은 일반적으로 1년에서 7년 이내에 만기가 되며, 가장 흔하게는 5년 만기이다.
• ✓더 짧은 기간은 합리적인 상환 방식이 있는 브리지/건설 대출로 제한되어야 한다.

셸터드 대출에는 브로커 보상과 풍선 상환 시기에 대한 특정 통제가 적용됩니다.

• ✓셸터드 대출은 브로커가 협상한 대출, $20,000 미만의 후순위 대출, 또는 $30,000 미만의 1순위 대출입니다.
• ✓소유자가 거주하지 않는 부동산에 대한 3년 미만 기간의 대출은 36개월 이전에 풍선 상환을 둘 수 없으며, 어떤 분할상환금도 가장 적은 분할상환금의 두 배를 초과할 수 없습니다.
• ✓소유자가 거주하는 부동산에 대한 대출은 풍선 상환을 포함하려면 6년을 초과해야 하며, 최종 납부가 73개월보다 이르지 않은 때까지는 풍선 상환이 허용되지 않습니다.
• ✓셸터드 대출의 풍선 상환은 B&P 10241.4에 따라 고지되어야 합니다.

피기백 융자는 주거용 부동산을 구입하거나 재융자할 때 두 개의 컨벤셔널 대출을 사용하는 방식입니다.

• ✓일반적인 시나리오는 1순위 대출이 최대 80%, 후순위 대출이 추가로 최대 10%를 제공하여 합산 대출 대비 담보가치 비율(CLTV)이 90%가 되는 것입니다.
• ✓피기백은 세금 공제가 되지 않는 모기지 보험 비용을 피하고, 대신 세금 공제가 가능한 후순위 이자 비용을 활용합니다.

스윙/브리지 대출은 계약금이나 건축 자금을 위해 주택 에퀴티(home equity)를 담보로 하는 일시적 대출입니다.

• ✓캘리포니아 법상 브리지 대출은 소비자의 주된 주거지 취득/건축을 위한 경우 만기가 1년 이하입니다(Financial Code 4970(d)).
• ✓단기 만기 대출은 규제가 엄격하므로, 법률 자문 없이 MLB(모기지 대출 브로커)가 민간 투자자에게 제공해서는 안 됩니다.

담보 수단은 여러 채무를 담보하고, 여러 필지를 담보 대상으로 할 수 있으며, 채무자가 아닌 사람이 제공할 수 있습니다.

• ✓하나의 담보 수단은 여러 채무를 담보할 수 있고, 하나의 채무는 여러 필지에 있는 여러 담보 수단으로 담보될 수 있습니다.
• ✓한 사람은 타인의 채무를 담보하기 위해 또는 보증인이나 보증을 서는 사람으로서 신탁증서를 제공할 수 있으며, 신탁자는 채무자가 아니어도 됩니다.

후속 사건으로 인해 사전 공개 내용이 부정확해지면, 대출기관은 거래 완료 3일 전까지 재공개해야 합니다. 거래 완료 시점의 APR이 공개된 APR과 정규 거래에서 1퍼센트포인트의 1/8을 초과하여 달라지거나, 비정규 거래에서 1퍼센트포인트의 1/4을 초과하여 달라지면 변경된 모든 조건의 재공개가 필요합니다.

• ✓정규 거래의 APR 허용 오차는 1퍼센트포인트의 1/8입니다.
• ✓비정규 거래의 APR 허용 오차는 1퍼센트포인트의 1/4입니다.
• ✓수정된 공개서류는 거래 완료 3일 전까지 다시 교부되어야 합니다.

거래에 채권자가 둘 이상인 경우, 공개 서류는 한 세트만 전달하면 되며, 어느 채권자가 이를 준수할지 채권자들이 합의합니다. 차용인이 여러 명인 경우, 공개 서류는 주된 책임을 지는 차용인에게 제공될 수 있으나, 취소 가능한 거래에서는 취소할 권리가 있는 각 차용인에게 공개 서류가 전달되어야 합니다.

• ✓복수의 채권자에게는 공개 서류 한 세트만 필요하며, 누가 이를 준수할지 그들이 합의한다
• ✓차용인이 여러 명인 경우, 공개 서류는 주된 책임을 지는 차용인에게 제공될 수 있다
• ✓취소 가능한 거래에서는 취소할 권리가 있는 각 차용인이 공개 서류를 받아야 한다

계약 체결 후 세 가지 사건은 새로운 공시를 요구합니다. 재융자는 별개의 거래입니다(기존 채무가 만족되고 대체됨). 갱신, APR 감소 및 채무불이행 관련 지불 변경은 재융자가 아닙니다. 인수는 새로운 사람이 후속 채무자로서 의무를 지게 될 때 발생합니다(보증인의 단순 추가는 인수가 아닙니다). 변동금리 조정은 연간 공시와 새로운 지불 수준 25일 이상 120일 이하 전에 통지가 필요합니다.

• ✓재융자는 새로운 공시가 필요하며, 보증인 추가는 인수가 아닙니다
• ✓인수는 남은 채무를 기반으로 한 새로운 공시가 필요합니다
• ✓변동금리 조정 통지는 새로운 지불 수준 25일 이상 120일 이하의 력일 전에 주어져야 합니다
• ✓동일 대출자의 신규 자금 없는 통합은 재융자가 아닙니다

공시는 법적 의무의 조건을 반영해야 합니다. 정보가 알려지지 않은 경우, 공시는 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보를 반영하고 추정치임을 명확히 밝혀야 합니다. 대출기관은 정해진 한도 내에서 1센트 단위 반올림, 비영업일 일정, 월별 일수 차이, 윤년, 그리고 특정한 경미한 첫 기간 불규칙성을 무시할 수 있습니다.

• ✓공시는 법적 의무 또는 합리적으로 이용 가능한 최선의 정보를 반영해야 합니다(추정치로 표시됨).
• ✓대출기관은 윤년, 월별 일수 차이, 그리고 경미한 불규칙성을 무시할 수 있습니다.
• ✓요구불 채무의 경우, 별도의 날짜가 지정되지 않는 한 공시는 1년 만기를 가정합니다.

2009년 10월 1일부터 시행된 섹션 35(고가격) 모기지 대출은 차입자의 주 거주지를 담보로 하는 소비자 신용 거래로서, APR이 1순위 담보권의 경우 평균 프라임 오퍼 금리를 1.5포인트 이상 초과하거나 후순위 담보권의 경우 3.5포인트 이상 초과하는 대출을 말합니다. “평균 프라임 오퍼 금리”는 저위험 거래에 제공되는 금리에서 산출되며 FRB가 최소 주 1회 공표합니다.

• ✓1순위 담보권 트리거: APR이 평균 프라임 오퍼 금리를 1.5퍼센트포인트 이상 초과
• ✓후순위 담보권 트리거: APR이 평균 프라임 오퍼 금리를 3.5퍼센트포인트 이상 초과
• ✓FRB는 평균 프라임 오퍼 금리를 최소 주 1회 공표함(예: H-15 간행물)

섹션 35는 초기 건설 자금 조달, 12개월 이하의 브릿지 대출, 역모기지(226.33), 또는 HELOC(226.5b)를 포함하지 않습니다. 1순위 담보 섹션 35 대출의 경우, 재산세와 필수 보험을 위해 대출 거래 완료(consummation) 전에 에스크로/임프라운드 계좌를 설정해야 합니다. 차입자는 대출 거래 완료 후 365일이 지나기 전에는 취소를 요청할 수 없습니다.

• ✓면제: 초기 건설 자금 조달, 12개월 브릿지 대출, 역모기지, HELOC
• ✓1순위 담보 섹션 35 대출은 세금 및 보험을 위해 대출 거래 완료 전 에스크로/임프라운드 계좌가 필요합니다
• ✓에스크로 취소 요청은 대출 거래 완료 후 365일 이후에만 허용됩니다

제35조 대출은 제32조/226.34와 동일한 공시 및 금지 관행 기준을 적용합니다. 채권자는 상환능력을 고려하지 않고 담보를 기반으로 신용을 제공할 수 없습니다. 선지급 위약금은 법률로 허용되지 않는 한 금지되며, 2년 후에는 적용되지 않고, 대출기관/계열사 리파이낸싱을 통한 선지급의 경우 적용되지 않으며, 대출 성립 후 4년 동안 지급액이 변경될 수 없습니다.

• ✓제35조 대출은 제32조(226.32/226.34)와 동일한 기준을 따릅니다.
• ✓대출 성립 시점의 차용인 상환능력을 반드시 고려해야 합니다.
• ✓선지급 위약금은 2년 후에는 적용되지 않으며, 대출기관/계열사의 리파이낸싱인 경우에도 적용되지 않습니다.