45 sujets · Mis à jour le 2026-09-17
La Loi sur le logement équitable est la loi fédérale adoptée en avril 1968 qui interdit la discrimination dans la vente de biens immobiliers en raison de la race, de la couleur ou de la religion des acheteurs.
Le redlining est une politique de prêt, illégale en Californie, qui consiste à refuser des prêts immobiliers sur des propriétés situées dans des zones urbaines anciennes et en mutation (souvent avec des populations minoritaires importantes) en se basant sur un risque présumé plus élevé, sans tenir compte de la solvabilité individuelle.
La Transparence du crédit fait référence aux statuts fédéraux et à la Régulation Z conçus pour assurer que les emprunteurs potentiels et les acheteurs de crédit reçoivent les informations relatives au coût du crédit avant de conclure une transaction.
La Loi fédérale sur les procédures de règlement des transactions immobilières (RESPA) est une loi fédérale exigeant la divulgation aux emprunteurs des procédures de règlement (clôture) et des frais via une brochure et des formulaires prescrits par le HUD.
L'usure est la pratique de facturer un taux d'intérêt supérieur à celui autorisé par la loi sur un prêt.
Un courtier doit maintenir un bureau ou un lieu d’affaires déterminé en Californie, et les licences du courtier et des agents immobiliers doivent être disponibles pour inspection. Un courtier doit informer le DRE d’un changement d’adresse du bureau principal au plus tard le jour ouvrable suivant, au moyen du formulaire RE 204 (personne physique) ou RE 204A (société). Aucuns frais ne sont exigés.
Une licence de bureau annexe est exigée pour chaque emplacement commercial supplémentaire lorsqu’un courtier exploite plus d’un lieu d’affaires. Elle permet l’exploitation complète et doit être disponible pour inspection au bureau annexe. Les bureaux annexes sont ajoutés ou supprimés au moyen du formulaire RE 203 ; aucun frais n’est exigé.
Un courtier ne peut exercer sous un nom commercial fictif qu’après que le DRE a délivré une licence portant ce nom. Le courtier doit déposer une Fictitious Business Name Statement auprès du greffier du comté, en indiquant le courtier comme déclarant. Un FBNS expire cinq ans à compter du 31 décembre de l’année de dépôt. Les noms impliquant un séquestre exigent « un séquestre de courtier non indépendant ».
Pour transférer l’emploi, l’ancien courtier doit immédiatement aviser la DRE et remettre à l’agent immobilier son certificat de licence signé sur le formulaire RE 214 ; dans les cinq jours, l’agent immobilier et le nouveau courtier complètent le changement (RE 214). Lorsqu’un agent immobilier est licencié pour une violation de la Real Estate Law, le courtier doit immédiatement déposer une déclaration écrite certifiée auprès de la DRE (section 10178).
Lorsque le permis d'un courtier est révoqué ou suspendu, les permis de chaque vendeur employé par ce courtier sont automatiquement annulés. Ces vendeurs peuvent transférer leurs permis à un nouveau courtier employeur.
Les titulaires de licence doivent maintenir en tout temps une adresse postale au dossier, y compris pendant la période de grâce de deux ans pour renouvellement tardif. Les résidents hors de l’État doivent déposer un Consentement à la signification d’un acte de procédure (RE 234). Les courtiers non-résidents qui n’exercent pas d’activités en Californie déposent un Out of State Broker Acknowledgment (RE 235).
La loi Holden de Californie (Code de la santé et de la sécurité, article 35810 et suivants) garantit qu’aucune institution financière de dépôt ne pratique de discrimination dans l’aide financière destinée à l’achat, à la réhabilitation, à l’amélioration ou au refinancement d’un logement en se fondant sur les conditions, caractéristiques ou tendances du quartier. Elle interdit la discrimination fondée sur la composition raciale, ethnique, religieuse ou d’origine nationale d’un quartier (ou son évolution prévue), et interdit les pratiques d’évaluation immobilière incompatibles avec ces interdictions.
Un courtier peut utiliser les registres à colonnes du DRE prescrits par les règlements 2831 et 2831.1, les registres exigés dépendant du fait que les fonds sont déposés ou transmis.
Le RE 4522 consigne dans un journal tous les fonds fiduciaires déposés dans le compte bancaire de fonds fiduciaires et décaissés de celui-ci, par ordre chronologique, sans égard au bénéficiaire du paiement, au payeur ou au bénéficiaire de la fiducie.
Le formulaire RE 4523 comptabilise les fonds reçus de chaque bénéficiaire/opération ou pour son compte, afin que le courtier puisse déterminer les fonds dus à chacun.
Le formulaire RE 4524 sert à suivre les fonds reçus mais non déposés dans un compte fiduciaire, comme les dépôts de bonne foi transmis à l’escrow, les loyers transmis aux bailleurs et les paiements d’emprunteurs transmis aux prêteurs.
Il n'existe pas de formule magique pour estimer le prix de vente d'une entreprise ; les guides de prix initiaux ne sont que des points de départ approximatifs, et les prix du marché d'entreprises similaires varient considérablement. Pour estimer la valeur, l'agent examine les états d'exploitation et les déclarations fiscales de l'entreprise des trois dernières années (avec une possible reconstruction en bénéfice net ajusté), les actifs incorporels, les aspects du bail, le financement, la conformité légale, les employés/assurances, le zonage/stationnement, les ratios financiers, les comparaisons et, au besoin, les rapports d'évaluation.
Deux méthodes d’évaluation courantes consistent à capitaliser la valeur en fonction du bénéfice annuel estimé et du taux de rendement souhaité, et à évaluer les immobilisations et les stocks achetés. Un courtier immobilier qui prépare un budget pro forma ou un compte de résultat prévisionnel doit savoir que ceux-ci peuvent être interprétés comme une déclaration ou une garantie, créant une responsabilité potentielle envers l’acheteur. Les courtiers immobiliers doivent s’en tenir uniquement aux opérations historiques factuelles et éviter les déclarations sur les revenus futurs.
Une subdivision à intérêt commun combine un intérêt séparé avec un intérêt commun avec d'autres propriétaires (condominiums, coopératives par actions). Un condominium comporte un intérêt commun indivis ainsi qu'un intérêt séparé sur l'unité. Une coopérative (coopérative par actions) implique la détention d'actions de la société donnant droit à l'occupation. Les lotissements planifiés comportent des parcelles détenues séparément ainsi qu'une adhésion aux parties communes.
Le lotissement est une division de biens immobiliers réglementée par la loi à des fins de vente, de location ou de financement. La loi Subdivision Map Act exige un plan provisoire auprès de la commission d'urbanisme, puis un plan définitif. La dédication affecte un terrain à l'usage public avec acceptation par les autorités.
Un bail établit les conditions pour qu'un locataire occupe un bien. Le bail net exige que le preneur paie les taxes, l'assurance et l'entretien en plus du loyer. Le bail à pourcentage fonde le loyer sur l'activité commerciale réalisée. Le bail progressif prévoit des taux variables. La jouissance paisible est le droit d'utiliser le bien sans atteinte à la possession. L'avis de quitter les lieux ordonne au locataire de libérer les lieux.
L'évaluation comprend l'estimation aux fins d'impôt et les cotisations de l'association de propriétaires (HOA) pour l'entretien et les réserves. Une cotisation spéciale est une charge publique destinée à des améliorations (lampadaires, trottoirs) ou une charge de la HOA au-delà de la cotisation ordinaire pour des réparations imprévues. Les réserves accumulent des fonds pour le remplacement futur des parties communes et l'entretien majeur.
Un bail est un contrat entre le propriétaire et le locataire établissant les conditions d'occupation et la durée. Le bailleur/propriétaire loue au preneur/locataire. Un bail progressif prévoit des loyers variables, souvent basés sur des évaluations futures; utilisé dans les baux à long terme. Un bail foncier concerne uniquement l'usage du terrain. Une clause d'indexation permet des ajustements de loyer à la hausse ou à la baisse liés à un indice.
L'expulsion est la dépossession par procédure légale. L'expulsion implicite est une violation du droit à la jouissance paisible où le preneur ne peut pas obtenir la possession ou l'occupation est dangereuse. Un locataire qui reste après l'expiration du bail est un locataire en retard. La cession des loyers permet au bénéficiaire de percevoir le revenu en cas de défaut du constituant.
Les biens immobiliers sont des dépendances attachées à un terrain ou à des améliorations qui deviennent des biens immobiliers et généralement ne peuvent pas être enlevés sans accord. L'annexion attache les biens personnels au terrain de sorte que la loi les considère comme des biens immobiliers (réels ou constructifs). Les meubles sont des biens personnels. Les produits de la terre sont des cultures considérées comme des biens personnels du cultivateur. Un acte de vente transfère le titre de propriété des biens personnels.
Un condominium est un droit indivis dans une portion d'un bien immobilier couplé avec un droit séparé sur une unité. Une subdivision d'intérêt commun comprend un droit séparé combiné avec un droit indivis (condos, coopératives de titres). Les CC&R (clauses, conditions et restrictions) établissent les droits et les obligations des propriétaires. Une coopérative est détenue par une société ; la jouissance se fait par l'achat d'actions.
La proposition 6 (8 juin 1982) a abrogé les droits de succession et les droits de donation de la Californie. Ces abrogations ont des dates d’entrée en vigueur précises.
La proposition 6 a instauré l’impôt successoral de Californie, structuré comme un impôt « pick-up » égal au crédit fédéral pour les droits de succession d’État, de sorte qu’il n’ajoute aucun coût à la succession. Une déclaration est requise et le paiement est dû dans les neuf mois suivant le décès.
En vertu de la loi fédérale sur le logement équitable de 1968, toute personne a le droit d'intenter une action en justice lorsque des actes de discrimination la privent de possibilités de logement, lorsqu'elle est expulsée pour avoir reçu des invités issus de minorités, ou lorsque la discrimination entraîne le refus de son prêt résidentiel.
Les prêteurs choisissent entre la vente non judiciaire (par le fiduciaire) et la vente judiciaire selon la valeur de la sûreté.
La Californie exige un préavis préalable avant l'échéance d'un paiement ballon.
Les parties et le bien doivent être correctement identifiés ; l’acte doit être signé, remis et accepté ; une reconnaissance notariée est nécessaire pour l’enregistrement.
Un grant deed utilisé comme dispositif de sûreté déguisé est traité comme une hypothèque sans pouvoir de vente.
Un billet à intérêts seuls est un billet à échéance fixe comportant un remboursement in fine du capital à l'échéance.
Les prêts protégés font l’objet de contrôles spécifiques sur la rémunération du courtier et le calendrier des paiements forfaitaires.
Le financement piggyback utilise deux prêts conventionnels pour acheter ou refinancer une propriété résidentielle.
Un prêt relais/pont est un prêt temporaire garanti par la valeur nette de la résidence, utilisé pour un apport initial ou des travaux de construction.
Les instruments de sûreté peuvent garantir plusieurs dettes, couvrir plusieurs parcelles et être consentis par des personnes qui ne sont pas débitrices.
Lorsque des événements ultérieurs rendent les divulgations initiales inexactes, le prêteur doit procéder à une nouvelle divulgation trois jours avant la consommation. Une nouvelle divulgation de toutes les conditions modifiées est requise si l’APR au moment de la consommation varie par rapport à l’APR divulgué de plus de 1/8 de 1 point de pourcentage dans une transaction régulière, ou de plus de 1/4 de 1 point de pourcentage dans une transaction irrégulière.
Si une transaction implique plus d'un créancier, une seule série de divulgations doit être remise et les créanciers s'accordent sur celui qui s'en charge. En présence de plusieurs emprunteurs, les divulgations peuvent être faites à un emprunteur principalement responsable, mais dans les transactions rescindables, les divulgations doivent être remises à chaque emprunteur ayant le droit de rescinder.
Après la conclusion du prêt, trois événements exigent de nouvelles informations à fournir. Un refinancement est une transaction distincte (une obligation existante est satisfaite et remplacée) ; les renouvellements, les réductions du taux annuel effectif global et les modifications de paiement liées à un défaut ne sont pas des refinancements. Une prise en charge se produit lorsqu'une nouvelle personne devient obligée en tant que souscripteur subséquent (le simple ajout d'une caution n'est pas une prise en charge). Les ajustements de taux variable exigent des informations annuelles à fournir et un avis au moins 25 jours mais au plus 120 jours avant un nouveau niveau de paiement.
Les divulgations doivent refléter les termes de l’obligation légale. Si une information est inconnue, les divulgations reflètent les meilleures informations raisonnablement disponibles et doivent clairement indiquer qu’il s’agit d’estimations. Les prêteurs peuvent ignorer l’arrondi au cent entier, la programmation en dehors des jours ouvrables, la durée variable des mois, les années bissextiles et certaines irrégularités mineures de la première période dans les limites définies.
À compter du 1er octobre 2009, un prêt hypothécaire relevant de la Section 35 (à prix plus élevé) est une opération de crédit à la consommation garantie par la résidence principale de l'emprunteur, dont le TAEG dépasse le taux d'offre préférentiel moyen de 1,5 point ou plus pour les privilèges de premier rang, ou de 3,5 points ou plus pour les privilèges subordonnés. Le « taux d'offre préférentiel moyen » est calculé à partir des taux offerts pour les opérations à faible risque et publié par la FRB (Federal Reserve Board) au moins chaque semaine.
La Section 35 ne comprend pas le financement de construction initiale, les prêts relais de 12 mois ou moins, les prêts hypothécaires inversés (226.33) ni les HELOC (226.5b). Pour les prêts Section 35 de premier rang, un compte séquestre/impound doit être établi avant la consommation pour les impôts fonciers et l’assurance requise. Les emprunteurs peuvent demander l’annulation au plus tôt 365 jours après la consommation.
Les prêts de la Section 35 appliquent les mêmes normes de divulgation et de pratiques interdites que la Section 32/226.34. Un créancier ne peut pas accorder de crédit fondé sur la garantie sans tenir compte de la capacité de remboursement. Les pénalités de remboursement anticipé sont interdites sauf si la loi les autorise, ne s'appliquent pas après deux ans, ne s'appliquent pas si le remboursement anticipé est effectué par un refinancement du prêteur ou d'une société affiliée, et les paiements ne peuvent pas changer pendant les quatre années suivant la conclusion du prêt.
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