Real Estate Contracts +8California · 房地产 · 中文

房地产合同包括不动产买卖、期限超过一年的租赁，以及为获得报酬而聘用代理人或经纪人的协议。所有这些合同都必须采用书面形式，并由被要求履行的一方签署。四项要求是：当事人具有行为能力、同意、合法标的和充分对价。买方的条款构成要约；业主的同意构成承诺，从而形成合同。

• ✓房地产合同必须采用书面形式，并由被要求履行的一方签署
• ✓四项要求是当事人具有行为能力、同意、合法标的和对价
• ✓明确的要约和无条件的承诺构成合同

定金（诚意金）属于信托资金。根据《房地产法》第10145条，经纪人必须将信托资金存入信托账户、中立托管机构或委托人手中。当交易破裂时，面临相互冲突要求的经纪人宜提起交互诉讼（interpleader）并将资金交存法院。

• ✓定金（诚意金）是根据《房地产法》处理的信托资金
• ✓第10145条要求将资金存入信托账户、中立托管机构或委托人手中
• ✓面临定金争议的经纪人应提起交互诉讼

对于住宅销售（最多四个单元，且由买方自住），特殊的预定损害赔偿规则仅适用于实际预付的金额。如果金额不超过购买价的3%，该条款有效，除非买方证明其不合理。如果超过3%，则该条款无效，除非执行方证明其合理。该条款必须单独签署或草签，并且如果打印，须以指定字体标示。

• ✓住宅销售中，不超过购买价3%的预定损害赔偿金被推定为有效
• ✓超过3%的金额被推定为无效，除非证明其合理
• ✓该条款必须由各方单独签署或草签

房源委托协议、定金收据和交换协议应包含：日期；各方姓名和地址；房产描述；对价；对新设或现有抵押贷款及其条款的引用；其他必备条款；以及交割日期和地点。买卖合同在契据签署并交付之前属于待履行合同。

• ✓合同应包含日期、当事人、房产描述、对价和融资条款
• ✓买卖合同在契据签署并交付之前属于待履行合同

一份妥善订立的合同约束继承人、遗嘱执行人、遗产管理人和受让人，使买方能够强制卖方的继受人实际履行。根据《统一卖方与买方风险法》（《加州民法典》第1662条），如果产权和占有均未转移，且财产遭受重大毁损，卖方不能强制执行，买方可取回已付款项；如果产权或占有已转移，则由买方承担损失。

• ✓约束继承人和受让人的合同允许对卖方的继受人强制执行
• ✓根据《加州民法典》第1662条，损失风险随产权或占有的转移而转移
• ✓如果产权和占有均未转移，买方可在财产毁损后取回已付款项

《托管法》（《加州金融法典》第6编）要求公司专员向从事公共托管的托管人颁发执照。银行、储蓄贷款协会、产权保险公司、承保产权公司、信托公司、律师和房地产经纪人享有某些豁免。根据《金融法典》第17006(a)(4)条，房地产经纪人在房地产交易过程中或直接附属于该交易的行为中可获豁免，且必须是该交易的代理人或当事方，并从事需要房地产执照的行为。

• ✓《托管法》是《加州金融法典》第6编，由公司专员管理
• ✓银行、储蓄贷款协会、产权公司、信托公司、律师和经纪人享有托管执照豁免
• ✓《金融法典》第17006(a)(4)条豁免经纪人，当其从事附属于其作为代理人或当事方的房地产交易的行为时

加州公司局（Department of Corporations）将第17006(a)(4)条解释为：该豁免属于经纪人个人，经纪人除事务性职责外不得委派；该豁免不适用于与其他经纪人联合或作出安排开展托管业务；当托管业务成为使用该经纪人服务的重要因素时，它就不属于“房地产交易的附带事项”。仅作为交易一方（本人）而非代理人行事的经纪人，不得根据该豁免执行托管。

• ✓经纪人托管豁免具有人身属性，除事务性职责外不得委派
• ✓该豁免不适用于与其他经纪人作出的开展托管业务的安排
• ✓当托管业务构成重要因素时，它就不属于“附带事项”，该豁免不适用

经纪人不得以误导方式进行广告宣传，也不得宣传其根据豁免开展托管业务，除非明确说明这些服务仅与经纪人的经纪业务相关。经纪人不得使用包含「escrow」或暗示托管服务的虚构名称，除非在该名称后包含「a non-independent broker escrow」这一用语。该用语必须出现在广告、标志和电子宣传材料中（专员条例 2731(d)）。托管资金必须按照条例 2830.1 及后续条款、2950 和 2951 保存在信托账户中，并具备适当记录。

• ✓经纪人必须明确说明托管服务仅与经纪业务相关，且不得进行误导性广告宣传
• ✓包含「escrow」的虚构名称必须根据条例 2731(d) 包含「a non-independent broker escrow」
• ✓托管资金必须按照条例 2830.1 及后续条款、2950 和 2951 保存在信托账户中并保留记录

当经纪人在豁免下进行托管时，该经纪人的代理和受托责任并不限于托管指示的流程和范围（不同于中立的第三方托管持有人）。经纪人的代理目的扩展至包括该托管。代表（或充当）买方或卖方的经纪人，在选择进行托管时，成为另一方或各方委托人的代理人和受托人。这些额外的代理和受托关系以及利益冲突必须向委托人披露并取得其同意。

• ✓经纪人—托管持有人的受托责任不限于托管指示的范围
• ✓进行托管的经纪人成为交易中另一方或各方委托人的代理人和受托人
• ✓新增的代理关系和利益冲突必须向委托人披露并取得其同意

转让转移承租人的全部剩余权益；转租则转移部分房屋，或就全部房屋转移但期限短于完整剩余租期。禁止条款应严格解释为不利于出租人，但要求出租人同意的禁止条款若同意权的行使合理，则有效。实际性质（而非标签）决定法律处理。

• ✓转让转移全部剩余权益；转租转移的权益较少
• ✓要求同意的条款在同意被合理行使时有效
• ✓法律处理取决于转让的性质，而非其标签

除非被禁止，出租人可以将其权益转让给第三方；租赁合同仍然有效，权利和义务不变。根据加州民法典第823条（CC 823），继任出租人不对先前出租人违反关于产权负担或涉及产权或占有的约定承担责任。

• ✓除非租赁合同禁止，出租人可以转让其权益
• ✓租赁合同在转让后继续存在，权利和义务不变
• ✓加州民法典第823条使继任出租人免于承担先前出租人违反产权或占有约定的责任

转让并不解除原承租人的责任，除非出租人明确同意。如果受让人明确承担义务，则受让人承担全部责任；若无明确承担，受让人仅对与地产关系（privity of estate）相关的义务（租金、维护）负责，而不对诸如律师费等纯合同义务负责。

• ✓在没有出租人明确免责的情况下，原承租人在转让后仍须承担责任
• ✓明确承担义务的受让人根据租约承担全部责任
• ✓未承担义务的受让人仅对与地产关系相关的义务负责

在转租中，原承租人仍对所有义务以及次承租人的行为承担责任。次承租人与出租人之间不存在合同或地产上的相对关系，因此次承租人对出租人没有直接义务。如果出租人终止承租人的租赁，次承租人的权利同时消灭。

• ✓次承租人对出租人没有直接义务（不存在合同或地产上的相对关系）
• ✓原承租人仍对所有义务及次承租人的行为承担责任
• ✓承租人租赁的终止使次承租人的权利消灭

担保权益指定贷款人对借款人财产享有的权益；信托契据和抵押契据是担保文书。

• ✓某些资产会被预留出来，以便贷款人在借款人违约时能够取得或出售这些资产。
• ✓信托契据是加州房地产贷款中最常使用的担保文书。

信托契据与抵押之间的历史区别已在很大程度上被消除。

• ✓Bank of Italy v. Bentley (1933) 案认定信托契据与抵押在功能上等效
• ✓《加州民法典》第2920条（1986年修订）规定，“抵押”包括任何授予出售权的担保工具；两者均可包含为进行非司法止赎而设的出售权（《加州民法典》第2924条及以下各条）。
• ✓《加州民法典》第882.020条规定，就诉讼时效而言，信托契据与抵押被视为功能等效

其余区别涉及当事人的名称以及用于解除留置权的文书。

• ✓信托契据通过再转让契据予以解除；抵押贷款则通过解除/清偿证明书予以解除。
• ✓抵押贷款的当事人为抵押人（借款人）和抵押权人（贷款人/受益人）。
• ✓不含出售权的抵押贷款只能通过司法程序取消赎回权，这会影响诉讼时效、差额追偿和赎回权。

全包式信托契约包裹现有融资，同时由新贷款人承担现有贷款的还款。

• ✓在使用 AITD 之前，分析现有融资中是否有出售即到期或增设负担即到期条款；《1982年加恩-圣杰曼法案》优先于州法，并允许在转让或进一步设立负担时加速到期
• ✓AITD 本金包括未偿还的现有余额加上新垫付的资金；借款人向新贷款人付款，由新贷款人向优先贷款持有人付款
• ✓违反出售即到期条款使用 AITD 可能构成欺诈或违反受托责任；建议咨询法律顾问
• ✓自住住宅享有某些《加恩-圣杰曼法案》豁免

2006年修订的《加州民法典》统一了止赎的诉讼时效。

• ✓如果可以从已登记的证据中确定到期日，则可在该日期起10年内启动止赎程序
• ✓如果已登记的证据未固定到期日，则可在登记担保文书后60年内启动止赎程序

次级融资是指在优先融资之后登记或从属于优先融资的贷款。

• ✓未经批准，次级融资不得用于机构或持牌贷款人提供的第一笔常规贷款。
• ✓当优先融资由 FHA 承保或由 VA 赔偿时，由于存在进一步设押即到期条款，次级融资通常被禁止。

打包或混合担保工具以额外动产为不动产贷款提供担保。

• ✓它可以包括固定附着物及其他商用或家用动产作为担保
• ✓MLB 未获许可发放或安排由商用或家用动产担保的私人投资者贷款；CFL 许可证授权此类贷款

总括文书涵盖不止一块地块，通常包含一项解除条款。

• ✓解除条款规定，在偿还特定贷款部分后解除对某一特定地块的担保，通常用于投机性土地细分。
• ✓解除须遵守《细分地图法》（政府法典 66411）和《细分土地法》（商业与职业法典 11000）。
• ✓在未登记最终地图并签发公开报告（或获得豁免）的情况下，出售、出租或融资细分地块均属违法。

开放式文书允许未来垫款，如果这些垫款是强制性的，则不影响优先权。

• ✓强制性垫款保留已登记文书的优先权；选择性垫款可能不保留（《民法典》第2882条和第2884条）
• ✓建筑贷款协议项下的建筑贷款垫款属于强制性垫款；使用分割权益进行部分或分阶段融资，存在丧失技工留置权优先权的风险，并可能涉及庞氏骗局
• ✓根据《商业与职业法典》第10238(h)(4)条的多贷款人豁免，禁止对建筑或翻新贷款进行部分或分阶段融资

在质押储蓄账户贷款中，部分首付款资金会存入一个质押储蓄账户作为抵押品。

• ✓该账户作为贷款人的现金抵押品，并在最初（通常为两年）期间补充还款，利息通常支付给借款人。
• ✓用于降低住宅和商业贷款所需的自有资金或首付款，并用于支付建设期利息。

《平等信贷机会法》（ECOA）禁止基于年龄、性别、种族、婚姻状况、肤色、宗教、国籍、接受公共援助或行使《消费者信用保护法》权利的信贷歧视。《公平住房法》还禁止基于残疾或家庭状况的歧视。

• ✓ECOA 禁止基于年龄、性别、种族、婚姻状况、宗教、国籍的歧视
• ✓《公平住房法》禁止基于残疾和家庭状况的歧视
• ✓信贷准则必须平等适用，包括配偶双方的收入

贷款发起始于借款人联系抵押贷款经纪人（MLB）或抵押贷款发起人（MLO）。四个步骤是：（1）申请；（2）贷款处理；（3）核保分析；以及（4）贷款批准、放款和结算。

• ✓四个步骤：申请、处理、核保、批准/放款/结算
• ✓MLO 必须了解每个贷款项目和资金来源指南
• ✓MLO 应与潜在借款人进行初步面谈

业内普遍使用一种标准住宅贷款申请表，它由 FNMA（1003 表）与 FHLMC（65 表）合作制定。该申请表载明贷款金额、条款、用途和还款方式。每项贷款申请都必须以公平、公正、无歧视的方式进行评估。

• ✓FNMA 1003 表（FHLMC 65 表）是标准申请表
• ✓FHA 和 VA 也使用标准申请表
• ✓申请必须得到公平且无歧视的评估

MLB/MLO 只有在事先经 DRE 审查并授权的书面协议下，才可收取贷款发放的预收费用（第 2970 号法规）。广告材料必须事先获得批准。信用报告/评估报告费用若金额准确，可在无需事先批准的情况下收取，但仍属于信托资金。

• ✓预收费用协议须事先经 DRE 审查和授权（第 2970 号法规）
• ✓预收费用属于信托资金，须存入信托账户
• ✓仅在为委托人支出后，或经核实会计记录满 5 天后，方可提取
• ✓处理不当即推定违反《刑法典》第 506/506a 条（侵占/挪用）

贷款处理人员收集信息以评估还款能力和还款意愿：贷款用途、还款来源（通常为同一工作满2年）、资产/流动性、负债（前端比率和后端比率）以及信用记录。住房支出构成前端比率；全部债务义务构成后端比率。

• ✓大多数贷款机构要求在同一工作领域至少工作满2年
• ✓前端比率是住房支出与收入之比；后端比率包括所有债务
• ✓信用记录反映财务管理能力和还款可能性

抵押贷款发起人（MLO）将申请提交给处理部门，以汇总贷款申请资料包，其中包含填写完整的申请表和证明文件。贷款机构使用核对清单：合规核对清单、文件叠放顺序、借款人核对清单和财产核对清单，以确保贷款审批和结清所需的步骤和文件齐备。

• ✓贷款资料包包括已填写的申请和证明文件
• ✓核对清单：合规、叠放顺序、借款人、财产
• ✓RESPA 要求适用于申请时收取的费用

物业的价值、产权状况和质量均须经过评估，以确保抵押物充足。由于贷款期限较长，贷款人会评估当前价值以及社区和经济趋势。审核处理人员会订购初步产权报告（Preliminary Title Report），以确认借款人拥有良好产权。

• ✓对物业的价值、产权和质量进行评估，以确认其作为抵押物是否充足
• ✓初步产权报告确认借款人拥有良好产权
• ✓贷款人会考虑所在社区的经济趋势

在历史性的 H-2 示范表格中，最重要的四项披露是：财务费用（「信贷将让您花费的美元金额」）、APR（「您的信贷按年利率计算的成本」）、付款总额（「您完成所有计划付款后将要支付的金额」）以及融资金额（本金减去预付财务费用）。财务费用和 APR 必须最为醒目。

• ✓四项关键历史披露是：财务费用、APR、付款总额和融资金额
• ✓财务费用和 APR 必须比除债权人名称以外的任何其他披露更醒目
• ✓融资金额 = 贷款本金金额加上其他融资金额减去预付财务费用

TILA 和《Z 条例》要求将披露内容归为一组，与其他信息分隔，并禁止包含无关信息。融资金额的逐项列明必须单独提供。借款人与 TILA 披露同时收到 GFE。「finance charge」和「APR」这两个术语必须比其他规定披露更醒目。

• ✓披露内容必须归为一组，并与无关信息分隔
• ✓「finance charge」和「APR」这两个术语必须比其他披露更醒目
• ✓GFE 与 TILA 披露同时提供

拟议示范表格（例如 H-19(A)）披露贷款概要、年百分率（APR）并与信用优良借款人的平均 APR 进行比较、高成本区间内的 APR 范围、名义利率、月供以及代管账户估算。新增的「风险关键问题」类别询问利率/月供是否可能上升以及是否适用提前还款罚金，并包含关于止赎和再融资无保证的警告。

• ✓拟议表格将借款人的 APR 与信用优良借款人的平均 APR 进行比较
• ✓拟议表格包含关于利率上调和提前还款罚金的「风险关键问题」
• ✓拟议表格警告称，未能还款可能导致通过止赎失去房屋
• ✓不要求逐字使用描述性短语，仅要求对关键项目使用描述性短语

债权人不得从事以担保物价值为基础、不考虑借款人还款能力的放贷模式。房屋装修贷款资金必须支付给借款人、与承包商共同支付，或通过托管代理人支付。如果债权人未能核实并记录还款能力、收入/资产和债务，则推定其违规。

• ✓不得存在以担保物价值为基础、无视还款能力的放贷模式
• ✓房屋装修贷款资金必须支付给借款人、与承包商共同支付，或通过托管支付
• ✓如果债权人未能核实/记录收入、资产和债务（W-2表格、纳税申报表、工资单、银行记录），则推定违规

在出售/转让第32条贷款时，债权人必须提供通知，说明购买人/受让人可能对借款人可提出的所有索赔和抗辩承担责任。在发放第32条贷款后一年内，债权人不得将同一借款人再融资为另一笔第32条贷款，除非符合借款人的利益，并且不得使用通过关联机构安排再融资等规避手段。

• ✓必须通知受让人：购买人可能对借款人可主张的所有索赔/抗辩承担责任
• ✓一年内不得将同一借款人再融资为另一笔第32条贷款，除非符合借款人的利益
• ✓禁止通过关联机构再融资模式或收取费用的贷款修改来规避

如果前七年的常规定期还款会导致本金余额增加，或者贷款期限少于七年且还款不能完全摊销余额，则不适用合规推定。这不适用于十二个月或以下的临时/过桥贷款。

• ✓如果前七年的还款会增加本金余额，则不适用合规推定
• ✓如果期限少于7年且还款不能完全摊销余额，则不适用合规推定
• ✓十二个月或以下的临时/过桥贷款例外

成本法 = 土地空置状态下的价值 加上 建筑物全新重建成本，减去 应计折旧。新建成本往往设定价值的上限。程序：估算土地价值，估算重置/重建成本，估算应计折旧，予以扣除，然后加上土地价值。

• ✓成本法 = 土地价值 + (改良物新建成本 - 应计折旧)
• ✓新建成本往往设定价值的上限
• ✓替代原则适用
• ✓土地价值通常基于市场/可比法

三个基础：按全新成本指数化的历史成本（实际原始成本经指数化）；复制成本（全新）（在设计/材料上完全复制）；以及重置成本（全新）（采用现代方法/材料且具有相同效用）。重置成本（全新）在实践中使用最频繁。

• ✓三个基础：指数化历史成本、复制成本（全新）、重置成本（全新）
• ✓复制 = 完全复制；重置 = 具有相同效用的现代等价物
• ✓重置成本（全新）是成本法中最常用的基础

平方英尺法在西海岸最常见，也最快。立方英尺法在东部流行，对仓库/工业建筑最准确。工料测量法非常准确但耗时（承包商使用）。单位安装法计算已安装单位的成本。

• ✓平方英尺法在西海岸最常见，也是最快的方法
• ✓立方英尺法在东部流行，用于工业/仓库建筑
• ✓工料测量法最详细/准确，但耗时
• ✓成本分类为直接（硬）成本和间接（软）成本

该法律（《加州公共资源法典》第2621条及以下条款）管控危险断层附近的开发；卖方/代理人必须披露位于已划定地震断层带内的房产。

• ✓州地质学家划定地震断层带，通常宽度为四分之一英里
• ✓第2621.9条要求卖方或代理人披露房产位于已划定的地震断层带内
• ✓位于划定区域内并受《细分地图法》约束的开发商，必须根据州采矿与地质委员会的标准获得特别批准
• ✓可向加州保护部或县评估官/记录官查阅地图

根据 Map Act，细分是指为出售、租赁或融资而对相邻土地进行的任何分割，包括公寓、社区公寓以及某些股份合作公寓转换。

• ✓包括公寓项目、社区公寓，以及将五套或以上现有住宅单元转换为股份合作公寓
• ✓土地细分人通常必须编制地图以供地方政府批准
• ✓根据 Map Act，土地必须毗连

地方管辖机构必须认定土地细分项目符合总体规划和具体规划，并且在场地不具备物理适宜性时必须拒绝批准。

• ✓如果场地对拟议开发项目不具备物理适宜性，地方机构必须拒绝批准。
• ✓水源、排水、土壤和排污问题可能限制可行性。
• ✓不利环境影响会触发《加州环境质量法》(CEQA)下的审查。

对于需要最终地图的每项土地细分，均须由加州注册土木工程师基于试验钻孔编制初步土壤报告，但可予豁免。

• ✓对于需要最终地图的每项土地细分均为必需
• ✓必须由加州注册土木工程师基于充分的试验钻孔编制
• ✓市或县可在特定条件下予以豁免
• ✓编制后，应在最终地图上注明该事实、日期和工程师姓名

当存在洪水危害时，报告描述程度（淹没、洪水、片流漫溢、积水）和频率（频繁、不频繁、罕见）。

• ✓频繁：洪水平均可能在10年内发生超过一次
• ✓不频繁：洪水可能每10年或更长时间发生一次
• ✓罕见：洪水取决于不适合进行频率分析的条件（堤坝溃决、河道阻塞）
• ✓程度包括淹没、洪水、可能洪水、片流漫溢和局地暴雨积水

对于住宅分区，必须确定供水的可行性和水质。Porter-Cologne 法案要求将涉及废物排放的临时地图备案通知区域委员会。

• ✓水质必须符合当地卫生部门或州卫生服务部的标准
• ✓Porter-Cologne 水质控制法案（水法典第13000条及以下）由九个区域控制委员会管理
• ✓第13266条要求将涉及废物排放的临时分区地图备案通知区域委员会（社区下水道和五户或以下住宅除外）

公用事业委员会要求住宅小区内所有电力和电话服务延伸工程均采用地下敷设。

• ✓PUC 已强制要求住宅小区内所有电力和电话服务延伸工程采用地下敷设
• ✓开发商必须安排电话、燃气和电力服务接入该场地