California 房地产考试全攻略：重点知识、考官常考规则、模拟练习题。
California Real Estate Salesperson License Exam · 80 个考点 · 更新于 2026-10-24
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「执照持有人」（未经修饰）是指根据本部分持有执照的任何人、经纪人或销售人员。「经纪人」是指持有经纪人执照的人；「销售人员」是指持有销售人员执照的人。房地产销售人员必须是自然人，由经纪人以报酬形式雇佣，以根据§§10131等条款执行行为。术语「销售员」等同于销售人员。
「负责经纪人」是根据第10159.2条负责对销售人员行使控制和监督的经纪人，或根据第10177(h)条因未能监督而受到纪律处分的持证人。「经理」是被授权为负责经纪人提供监督服务的持证人。「经纪人助理」是由负责经纪人聘用的持证经纪人，代表负责经纪人提供持证服务。
AB 1289 和 AB 2884 没有改变经纪人作为代理人的现有法定/普通法责任、信托责任、披露责任，也没有改变负责任经纪人的监督责任。负责任的经纪人有责任监督每位附属销售人员和经纪人助理的许可行为，无论保留合同是将其称为独立承包商还是雇佣关系，并对其行为或疏忽承担责任。
「挂牌」包括业主/待售/出租/租赁/交换的物业清单、潜在买家清单以及促进销售或租赁的服务协议。「挂牌协议」是卖方与经纪人之间的书面合同，授权经纪人出售或寻找买家。类型包括：独家售出权（无论谁完成销售均有补偿）、业主保留权（业主直接出售不需补偿）和公开挂牌（仅当该代理人首先获得接受要约时才获得补偿）。
房地产部门隶属于商业、消费者服务和住房局；其首席官员是房地产专员。专员的主要责任是执行《房地产法》和《分地法》，以实现对房地产买家和与房地产执业者交易的人员的最大保护。
保护公众是部门在行使许可证颁发、监管和纪律处分职能时的最高优先事项。当公众保护与其他利益相冲突时，公众保护是最重要的。
如果专员有理由相信无执照人士从事需要执照的行为，或持证人违反了法律，专员可以发出书面传票。传票可以包括改正令和不超过2,500美元的行政罚款，该罚款存入不动产基金的回收账户。被传票人有30天的时间申请听证会，否则传票成为最终决定。在未支付罚款或未改正的传票仍未解决期间，不得签发或续期任何执照。
获得许可证的人员如果商议或提议收取费用以进行抵押贷款修改或放期，不得在完全履行所有合同服务之前收取任何报酬，不得设置留置权或担保，也不得从借款人处获得授权书。
如果专员通过调查确定某人违反了执照法或规章，专员可以发布停止和禁止令。被申请人必须立即停止该活动，并可在收到令状后30天内申请听证会。
《商业和职业法典》第4编第1部分被称为房地产法。第1章中的定义仅适用于本部分。「专员」是指房地产专员；「部门」是指商业、消费者服务和住房局下的房地产部门。「人」包括公司、企业和商号。
「预付费」是指持证人在充分完成合同服务之前为获得许可的服务或房源而索取、要求、收取或征收的任何形式的费用。费用不能分解成多个部分以规避监管。豁免范围包括《民法典》第1950.5条安全保证金、第1950.6条筛选费、某些不受经纪人控制的广告费，以及根据符合条件的「有限服务」合同的费用。在完全履行合同后支付的佣金不属于预付费。
「不动产销售合同」是指在满足特定条件下转让产权的协议，但不要求在成立后一年内转让产权（即分期付款土地合同）。「信托契据」/「信托凭证」包括「抵押」。「商业机会」包括现有企业的业务和商誉的出售/租赁。
无论经纪人与销售人员之间的关系是否被定性为独立承包商或雇主-雇员关系，经纪人和销售人员对公众成员的所有义务均适用。双方可根据其法律关系选择以任一方式签约；税务/失业特征遵循《失业保险法》，工人赔偿遵循《劳动法》。
专员由州长任命。专员必须曾是在加州积极从事房地产经纪业务五年的房地产经纪人，或在过去十年内在加州拥有五年相关房地产经验。
专员执行加州不动产法，对所有执照的发放和撤销（临时和永久）拥有完全的监管和控制权。专员可以根据《行政程序法》采纳、修改或废除为执法所必需的合理规则和条例。这些规例见于《加州法规汇编》。
专员可提起诉讼禁止违反房地产法的行为，并可为受伤害人寻求赔偿。对于根据§10145的信托基金违规，如审计显示信托基金混合或挪用超过10,000美元，法院可限制执照持有人并指定接管人。无初步禁令或临时限制令可在未向被告提前至少五天通知的情况下颁布。
专员必须在互联网上提供执照状态信息，包括暂停、撤销和已提交的指控。个人信息（住宅电话、出生日期、社会安全号码）被排除在外，但持证人的记录地址会被披露。持证人可以在公开记录中使用邮政信箱或替代邮寄地址，而不是住宅地址。
专员可要求在使用前至少10个日历日提交预付费协议材料（合同、征询信函、广告）。如果材料可能具有误导性，专员可在10天内下令禁止使用。违反规定属于轻罪。
在借款人受约束之前，代表借款人征求贷款人或提供与房地产担保贷款相关的服务而收取预付费是非法的，除非由符合法律规定的持证房地产经纪人进行。
除其他权力外，当符合公众利益且该人员违反规定或因不诚实、欺诈或欺骗罪被定罪时，监管委员可以暂停或禁止经纪人、销售人员或无执照人员从事房地产业务长达36个月。
持证人可以向专员请愿（需付费）移除在DRE网站上已刊登至少10年的纪律处分，前提是需要提供改过自新的证据，证明该通知不再对公众构成可信风险。
DRE 出版《房主环境危害指南》（B&P §10084.1；《健康与安全法典》§§25417–25417.2），用于向消费者传达常见危害的信息，如石棉、氡气、铅油漆、甲醛、储存罐以及土壤或水污染。新版本必须实质性遵守联邦铅和氡披露要求，该指南已更新，涵盖三手烟、野火、气候变化和海平面上升。提供该小册子被视为对这些危害的充分常识性信息，但绝不免除披露房产已知危害的责任。
根据本部分（以及第2部分第1章）收取的所有费用，除非另有规定，必须由专员每月至少一次存入州财政部，并附带详细说明。
「军人执证者」指在进入美国军役时持有房地产执证或背书，并在进入六个月内通知专员的人员。此类执证者无需续证，直到重新从事业务的首个执证期间或军役终止后一年（以较早者为准）。因不名誉军事放电或自愿服役超过通知之日起七年而失去特权。
在加州，未首先获得许可证而从事、充当、宣传或假装充当房地产经纪人或销售人员是违法的，或在没有许可证背书的情况下充当抵押贷款发起人也是违法的。地方检察官必须起诉违规行为。
经纪人是指为他人以有偿或期待有偿的方式进行以下行为的人：出售、购买、招揽或谈判不动产或商业机会；租赁/出租；收取租金；招揽借款人/贷款人并谈判贷款；以及出售/交换由产权留置权担保的不动产销售合同或票据。
第10131条规定，当某些人员以特定身份行事时，不需要房地产执照。这些豁免不适用于任何利用它们规避执照法的人。
作为经纪人或销售人员的人士不能提起或维持诉讼以获得赔偿，除非在诉讼原因产生时既声称AND证明自己持有合法执照。
经纪人不得向无执照人士支付执照行为的报酬。销售人员只能接受其所属经纪人的报酬，并只能通过负责经纪人向其他持证人支付。
未持有执照而担任或宣传自己为经纪人、销售人员或抵押贷款发起人属于公开犯罪，将面临巨额罚款和可能的监禁；公司将面临更高的罚款。
某些管理人员和员工免于持证，包括酒店/汽车旅馆/公寓住宅管理人员及其员工，以及在经纪人监督下执行指定租赁职能的未持证物业管理公司员工。经纪人必须对此类未持证人员行使合理的监督权。
以委托人身份从事发放贷款或买卖由留置权担保的房地产销售合同或票据业务的人员为经纪人。「从事业务」是指在日历年内获得、出售或发放八份或八份以上此类合同、票据或贷款。
各项抵押贷款/借贷法规（第10131条第(d)和(e)款、第10131.1条、第5条和第7条）不适用于银行、信托公司、储蓄贷款机构、信用合作社、保险公司、融资贷款人、住宅抵押贷款人/服务商、证券经纪人/交易商、PACE管理员/招揽员，以及在其权限范围内行动的某些HUD批准的咨询组织。
速记员、簿记员、接待员、电话接线员或其他文职人员在执行其文职职能时不需要持证。
合伙企业只有在通过该合伙企业行动的每个合伙人都是持证房地产经纪人的情况下，才可以从事需要经纪人执照的行为。
房地产经纪人为独立贷款交易选择和准备法律文书（如本票、抵押权证和信托契约）并收取费用，可能构成非法从事法律业务。「法律业务」不仅限于法庭出庭——它包括提供法律意见和准备保护法律权利的法律文书。只有州律师协会的现任持证人才可在加州从事法律业务。
根据加州自助存储设施法，管理自助存储设施或从占用人那里收取租金的所有者或运营者无需获得房地产执照。自助存储设施出租个人存储空间用于存放个人财产，不得用于住宅目的。
经纪人还包括为促进房产买卖或租赁而收取预付费的人员；协商指定证券的人员（持证证券经纪商除外）；以及以报酬方式或作为委托人处理矿产、石油或天然气（MOG）房产的人员。
持证经纪人只有在活动房屋已根据《卫生安全法》登记的情况下，才能出售或协商出售制造的/活动房屋。经纪人不得展示和提供两套或两套以上活动房屋待售，除非同时持有活动房屋经销商执照。
处理制造房屋/移动房屋的房地产持证人不得宣传或提供出售某单位，除非该单位已正确放置在已建立的移动房屋公园中或以其他方式合法位于该处至少一年且不间断。持证人对广告撤下和准确陈述有具体责任。
在加州销售特许经营权是违法的，除非该人获得授权。授权卖方的一个类别是由房地产部门许可的房地产经纪人或销售员。这将房地产执照与特许经营权销售活动联系起来。
房地产销售员执照/考试申请者必须证明在认证机构完成了三个学期单位的房地产原理课程，加上房地产实务课程，加上一门额外的法定课程。必须在参加考试前提供完成课程的证明。
原始经纪人执照的申请人必须证明他们在过去五年内持有销售人员执照至少两年，并在该行业中积极从业。或者，具有相当于两年房地产一般经验的申请人可以提交请愿书；具有房地产专业/副专业的四年制大学学位可被视为相当于两年的经验。
所有申请房地产执照的申请人必须通过由专员主持的笔试考试，并证明其诚实和真实性。对于公司经纪人申请人，公司拟通过其行动的每位官员或代理人都必须通过考试。考试测试英文知识（阅读、写作、拼写）、房地产算术、产权转让原理、代理合同、定金收据、契约、抵押、信托契约、土地合同、租赁、评估和土地经济学。
经纪人执照申请人必须在认证机构完成八门法定规定的三学分大学课程。其中五门是强制性的：房地产实践（必须包括隐性偏见成分和包含角色扮演的互动公平住房成分）、房地产法律方面、房地产评估、房地产融资以及房地产经济学或会计。申请人还必须完成从包括高级法律方面、高级融资、高级评估、商业法、第三方托管、房地产原理、物业管理、办公室管理、抵押贷款经纪/贷款、计算机应用和共有利益发展法的列表中选择的三门课程。
由专员颁发的所有房地产经纪人和销售员执照的有效期为四年。申请人必须在颁发执照前通过相应的考试并满足所有其他要求。四年期执照可以通过提交所需的申请表、缴纳费用并遵守继续教育规定（第2.5条，自第10170条开始）来续期。
专员不得发放 MLO 背书，除非：申请人在任何司法管辖区从未被撤销过 MLO 执照；在申请前 7 年内未被判犯或认罪/陈述辩词为重罪（如重罪涉及欺诈、不诚实、违反信义或洗钱，则任何时间都不得）；证明财务责任、品格和一般能力；并满足教育和笔试要求。
除了第10153条的要求外，MLO申请人必须完成至少20小时的NMLS认可教育：3小时联邦法律、3小时伦理（欺诈、消费者保护、公平贷款）和2小时关于非传统抵押产品的课程。申请人必须通过合格的笔试，分数至少达到75%。不及格的考试可以在30天后重新参加；连续失败3次后，申请人必须等待6个月。在5年或更长时间内没有维持有效认可的MLO必须重新参加考试。
作为房地产执照更新的前提条件，执照持有人必须在更新申请前的四年期间内完成45个时钟小时的经过批准的继续教育。专员采纳规定，定义符合条件的课程、等同性标准、报告/控制系统、函授/在线课程的测试以及因健康、兵役或其他compelling cause而获得豁免的条件。
执照持有人首次续证时，45小时必须包括特定的强制课程：3小时伦理课程；3小时房产代理课程；3小时信托基金会计和处理课程；3小时公平住房课程（含互动角色扮演组件）；3小时风险管理课程；2小时隐性偏见培训课程；以及对于经纪人，额外的3小时办公室管理和监督课程。至少18小时必须是消费者保护课程。这些强制课程的「成功完成」需要通过最终考试。
经纪人或销售代理考试和执照申请必须以书面形式（或以电子形式用于MLO背书）提交给专员，并提供有效的联系信息和所需费用。申请人通过相应的执照考试后才会颁发执照。
如非居民符合本章规定，且其原籍州允许加州居民在该州取得执照，则该非居民可以获得加州房地产执照。每位非居民申请人必须提交一份不可撤销的送达同意书，当无法在加州进行人员送达时，可以通过向房地产部门送达来实现。
专员可以要求申请人提供诚实和真实性的证明，包括公司主管、董事或持股10%以上的股东，并且必须在颁发执照前对每个原始申请人进行指纹识别。重新申请或减轻处罚的请愿书也需要提交指纹。
任何人都不得在执照考试中作弊、破坏或试图破坏考试。禁止的行为包括考试期间的未经授权沟通、抄袭答案、让他人代考、移除考试材料、未经授权复制考试内容、持有未经授权的材料或设备、不遵守安全规则以及提供虚假的资格信息。专员可以禁止故意作弊的考生参加任何执照考试，并禁止其持有有效执照长达三年。
在与任何考试、申请或参加考试的请求相关的情况下，就身份进行欺骗或欺诈是非法的。任何故意违反或明知参与违反行为的人都构成轻罪。
当申请人未通过资格考试时，可以通过提交适当的申请表和费用来申请重新考试。重新考试申请表和费用必须在原始考试申请提交之日起的两年内提交，并且重新考试也必须在该期限内进行。
在许可证期限最后一天午夜前提交的填写妥当的续期申请，连同适用的续期费用和符合继续教育要求的善意证明，使申请人有权在许可证过期后继续在现有许可证下经营，除非该许可证曾被暂停或吊销。如果专员确定未满足继续教育要求，则必须告知延长的合规期限（第10171.2条）或告知经营权在邮寄通知后五天或在正常到期日期届满时失效，以较晚者为准。
专员可以向违反第4编的人员颁发限制执照，该人员的违行方式足以成为暂停/撤销的理由，或者已满足考试和经验要求但未能在其他要求上做出令人满意的表现的申请人。限制执照可以按期限、特定经纪人的聘用（如果是销售代理）或行使权限的条件进行限制。专员还可以要求将保证金作为条件。
限制性执照对所行使的特权不赋予任何财产权，持证人无权续期。专员可在未经听证的情况下，发布命令暂停持证人行使限制性执照特权的权利，等待正式听证后的最终裁定。
根据加州对联邦SAFE法案的实施，「抵押贷款发起人」(MLO)是指以获取报酬或利益为目的接收住宅抵押贷款申请或提供/协商住宅抵押贷款条款的个人。仅从事纯行政/文职工作的人员、仅从事房地产经纪服务的人员(除非由贷款人或MLO支付报酬)以及某些其他人员被排除在外。「住宅抵押贷款」是指由用于个人、家庭或住宅用途的一至四个单位的住宅担保的贷款。
任何个人不得在未首先获得并维持房地产执照以及获得并维持抵押贷款发放人执照背书的情况下从事抵押贷款发放人业务。背书有效期为一年，每年12月31日到期。从事一到四单位住宅贷款的制作、安排或维修的经纪人和销售人员必须通知该部门。未能通知或获得背书将导致罚款50美元/天（前30天），随后100美元/天，最高10,000美元。罚款存入房地产基金的消费者恢复账户。
向DRE专员申请抵押贷款发起人（MLO）执照背书的申请人必须向全国多州许可系统和登记处（NMLS&R）提供身份识别信息，包括用于联邦和州犯罪背景调查的指纹图像、个人历史和经验、独立信用报告授权，以及任何司法管辖区的行政、民事或刑事调查结果信息。
经通知和听证后，专员可以因违反该条款或其规则、或申请人/持证人未能满足§10166.05或§10166.09的要求、隐瞒信息或作出重大虚假陈述而拒绝、暂停、撤销、限制、附加条件或拒绝续期抵押贷款权利人核准状态。专员还可以发布禁止令和禁止令，包括立即临时令。
在日历年内办理、安排或服务一笔或多笔由1-4套住宅单位担保的贷款的经纪人必须在经纪人财务年度结束后的90天内提交年度业务活动报告。该报告涵盖所有受监督的经纪人/销售人员，并详细说明抵押贷款活动、贷款总额、利率、报酬、提前还款罚款和披露。逾期提交允许专员收取检查费用的1.5倍，60天内未付款可能导致执照暂停或不予续期。
抵押贷款经纪人必须保留文件（至少为第10148条中规定的文件），使专员能够验证合规性。记录受检查、审查或审计的约束，需要合理通知，在指定时间内未能提交记录可能导致执照暂停或撤销。在检查过程中征收的罚款被存入房地产基金的消费者恢复账户。
为了续期 MLO 背书，发起人必须继续满足最低标准并完成年度继续教育要求。MLO 必须每年完成至少 8 小时的继续教育：3 小时联邦法律、2 小时伦理（欺诈、消费者保护、公平放贷）和 2 小时非传统抵押产品。继续教育学分仅在课程完成的该年度内有效，同一课程不能在连续年份中重复修习，已失效、暂停或撤销的 MLO 必须在重新获得资格前完成上次持证年度的继续教育。
已根据首次更新要求完成续证的持证人必须在后续续证中完成45个小时的课程，其中包括涵盖以下主题的九小时更新概览课程：道德规范、代理、信托基金管理、公平住房、风险管理、隐性偏见以及（对经纪人而言）办公室管理/监督。
对于能向专员证明在加州已持续以良好信誉身份从事房地产经纪工作30年且年龄70岁或以上的房地产经纪人，不适用继续教育要求。「良好信誉」是指许可证处于活跃状态，未因纪律处分而被暂停、撤销或受限，未在调查期间被放弃，且未被禁止执业。
如果申请人提交了善意但不足的CE证据,专员可以将许可证延长90天以允许提交额外证明（许可证仍从原始日期起四年后过期）。已吊销的许可证不得重新申请,也不得在未提供所需CE证明的情况下颁发受限许可证（除非改为需要通过合格考试）。在原许可证颁发四年或以上后申请更新/重新申请的申请人必须出示CE合规证明；如未能出示,可颁发90天临时许可证。
加州执业许可委员会（包括房地产部）必须根据已认证的未履行子女抚养费义务人名单检查申请人。如果申请人列在该名单上，房地产部可以拒绝颁发或续期房地产执照。「履行」是指在子女抚养费支付中不超过30个日历日逾期，或获得法院的禁止反言判决。这直接影响房地产执业人员和申请人。
在认证名单上且其他方面符合条件的申请人将获得有效期为150天的临时执照。到期后，除非委员会收到当地儿童支持机构确认合规或付款协议的释放函，否则执照将被拒绝。申请人必须积极响应通知，因为临时执照在150天后失效。
专员必须为名誉退役现役退伍军人以及驻扎在加州的现役人员的配偶/伴侣（持有其他司法管辖区的有效执照）加急初始执照办理程序。申请人可以将军事经验用于满足经纪人执照要求。
「认证机构」是指由西方学校和学院协会(WASC)或美国教育部认可的其他地区认证机构认证的学院或大学，或由专员判定具有同等房地产课程的机构。「同等课程」由专员认定具有与WASC认证学院房地产课程同等质量的私立职业学校课程组成。
持证人必须在广告中披露他们正在执行需要房地产许可证的行为，并必须在首次接触游说材料和购买协议上包含其名称、许可证号码、NMLS唯一标识符（如果是抵押贷款发起人）和负责经纪人的身份。
由公司经纪人许可持有人（根据第10211条）指定的官员负责监督和控制由官员和员工进行的活动，包括监督获得公司执照的销售人员。拥有额外经纪人官员的公司经纪人可以通过董事会决议将销售人员的监督责任分配给这些经纪人官员。任何此类决议的经认证副本必须在采纳或修改后的五天内提交给专员。
房地产经纪涉及为获得报酬而进行的代理关系，主要涵盖房地产或商业机会的销售、交换、租赁、出租、融资或管理。整个房地产业务包括房地产的生产、营销和融资。
房地产经纪人必须对与其经纪公司相关的销售人员的活动进行合理监管。这是一项关键义务，不同于普通销售，因为房地产业务涉及复杂的、个性化的产品和专业服务。
明知地发布、分发或协助关于待售或待租土地或分割楼宇的虚假陈述是公共犯罪，持证人可能面临执照暂停或撤销。
经纪人或房地产销售员在房产销售广告中使用数字修改的图像时，必须披露该修改并提供访问原始未修改图像的途径。
在通过经纪人进行的房地产交易（或包含不动产/个人财产的企业）交割后一个月内，经纪人必须向买方和卖方提供书面售价通知。披露该信息的产权保管结算声明可满足此要求。
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