Accounting Records - General Requirements +12California · 房地产 · 中文

经纪人必须为信托资金保存充分的记录，无论这些资金是已存入、送交第三方托管、未兑现持有，还是已发放给业主。允许采用两种类型：分栏记录（法规2831和2831.1）或基于GAAP的记录。

• ✓记录必须按时间顺序显示所有收入和支出，并附有相关细节。
• ✓记录必须显示信托账户余额以及欠每个受益人/交易的余额。
• ✓手工或计算机化记录均可接受。

物业管理人必须了解会计和成本会计，并维护复杂的信托账户记录。经纪人与业主之间的受托关系要求建立适当的信托资金会计制度，并准确记录所有经经纪人经手的信托资金。管理人必须遵守信托账户法律法规（见第23章）。

• ✓由于存在受托关系，必须建立适当的信托资金会计制度
• ✓必须准确记录所有经经纪人经手的信托资金
• ✓物业管理人必须遵守信托账户法律法规
• ✓信托资金记录的责任由物业管理经纪人承担

业务量决定了所需的簿记记录数量；小型办公室需要简单的记录，而较大型运营则需要更精细的方法。应定期聘请外部会计师审查会计系统。大型公司可为无执照的办公室助理提供担保，以便他们能够合法处理客户资金。

• ✓业务量决定了簿记记录的数量和复杂性
• ✓应定期由外部会计师审查会计系统
• ✓无执照的办公室助理可获得担保，以便他们能够合法处理客户资金

当涉及销售税、社会保障税和失业税时，在卖方向 escrow 提供 State Board of Equalization 和 Department of Benefit Payments 出具的清税证明之前，不得向卖方发放任何资金。买方可能要对前任未缴税款承担责任（继受人的税务责任），以购买该业务所支付的金额为上限。销售税必须针对固定装置及家具缴纳，由买方支付给卖方，并通常由州通过 escrow 收取。

• ✓在提供 State Board of Equalization 和 Dept. of Benefit Payments 的清税证明之前，不得向卖方发放任何 escrow 资金
• ✓买方可能要对前任未缴税款承担责任（继受人的税务责任），上限为购买价格
• ✓销售税必须针对固定装置及家具缴纳，由买方支付给卖方，并由州通过 escrow 收取
• ✓买方通常使报价以日后检查和批准记录为条件；买方和卖方通常平均分担成交费用

出售商业机会应始于一份妥善填写的独家销售授权协议。持牌人宜使用商业披露声明（C.A.R. 表格 BDS），该声明有助于确定挂牌价格、披露重要事实、提出包含/排除项目、与购买协议相关联，并提供业主对准确性和可销售产权的保证。

• ✓出售商业机会应始于一份独家销售授权协议
• ✓C.A.R. 表格 BDS（商业披露声明）披露重要事实，并包含业主对准确性和可销售产权的保证
• ✓BDS 提供最近一期本年度迄今以及前三个年度的财务信息

《商业挂牌协议》（C.A.R. BLA 表格）提供独家挂牌，并纳入 BDS、文件资料、如适用则单独的不动产挂牌协议、销售条款、报酬、商业托管/评估选项、MLS、产权声明、业主声明、经纪人和业主的义务、代理关系以及争议解决条款。

• ✓如果销售中包含不动产，则需要单独的不动产挂牌协议。
• ✓业主声明对企业和个人财产拥有良好且可转让的产权。
• ✓经纪人同意尽合理努力并履行尽职调查；业主同意提供披露、维持保险并赔偿经纪人。
• ✓业主和经纪人同意在仲裁或诉讼前先调解争议，并可签注首字母以同意仲裁。

有关企业的所有陈述必须由所有人/卖方作出，经纪人可能对其作出的个人陈述或预测承担责任。除非另有约定，卖方必须在买方占有企业时确保所有设备处于可正常运作状态，并必须取得必要的政府批准。任何销售均以买方获得所有必需的执照、许可证和批准为条件。

• ✓经纪人可能对其作出的个人陈述或预测承担责任
• ✓除非另有约定，卖方必须在买方占有当日使设备处于可正常运作状态
• ✓销售以买方获得所有必需的执照、许可证和批准为条件

警察权（police power）允许州政府为公共秩序、安全、健康、道德和福利制定法律（例如，分区规划）。征收权（eminent domain）是政府为公共用途取得私有财产并给予公正补偿的权利（第五修正案）。无主财产归州（escheat）是指在无继承人时将财产归还州政府。税收是政府的第四项权力。

• ✓征收权要求为公共用途取得私有财产时给予公正补偿
• ✓警察权使分区规划和为公共健康、安全及福利进行监管成为可能
• ✓无主财产归州使财产在无继承人时归还州政府

分区规划规定了各区域内允许的物业用途。非符合用途早于现行分区规划而存在，因此获准保留。建筑规范、退线条例、建筑线和契约限制（CC&Rs）限制开发。计划性单元开发（PUD）允许与常规分区不同的集群式开发。

• ✓非符合用途之所以获准，是因为其早于现行分区条例而存在
• ✓CC&Rs和契约限制是对物业使用的私人限制
• ✓分区规划是公共限制；契约限制/CC&Rs是私人限制

地役权是为特定目的而对他人土地享有的有限权利。时效取得是通过长期持续使用而取得地役权。侵占是指通过改良物对相邻不动产实施的非法侵入。河岸权允许相邻土地所有者合理用水。占用权是指为有益用途而引水。

• ✓地役权是为特定目的而对他人土地享有的有限权利
• ✓时效地役权是通过在法定期间内长期持续使用而取得的
• ✓河岸权允许合理使用与所有者土地相邻的水体

逆权占有是指非登记所有权人通过在法定期间内、在特定条件下占有而取得所有权。添附通过人力或自然力增加财产；冲积是自然力造成的逐渐增加（冲积物）；急流冲失（avulsion）是土地因水流而突然流失；侵蚀是逐渐磨损。

• ✓逆权占有要求在一段法定期间内、在特定条件下持续占有
• ✓冲积是自然力导致的土地逐渐增加；急流冲失是土地的突然流失

固定附着物是附着于土地或改良物并成为不动产的附属物。营业附着物是商业承租人的动产，仍可拆除。动产（chattels）是指任何非不动产的财产。添附使动产附着而成为固定附着物。

• ✓固定附着物成为不动产；营业附着物仍是商业承租人可拆除的动产
• ✓不动产包括土地及附着于其上的物；动产是其他所有财产

付款上限限制了付款调整日期时的月度本金和利息增幅，可能导致负摊销。定期利率上限限制了每次调整时票据利率的变化。

• ✓付款上限限制本金和利息增幅，可能导致负摊销
• ✓定期利率上限限制每次调整时票据利率的增加或减少
• ✓付款上限通常由借款人自主选择

对于可调整利率抵押贷款，利率调整日期是指票据利率可能变化的日期，而付款调整日期是指借款人每月本金和利息付款可能变化的日期。

• ✓利率调整日期：票据利率可能变化
• ✓付款调整日期：每月本金和利息付款可能变化

可变利率抵押贷款的利率在贷款期限内根据货币市场条件上升和下降。可重新协商利率抵押贷款允许在预定间隔内重新协商利率（在贷款期限内最高变化率为5%）。

• ✓可变利率根据货币市场条件变化
• ✓可重新协商利率抵押贷款允许在设定的时间间隔内进行重新协商
• ✓可重新协商利率的最高变化率为贷款期限内的百分之五

补贴买断是指由建筑商或卖方通常提供的资金，用于临时降低借款人的月度本息支付。支付利率是借款人偿还的利率，反映了买断补贴或支付上限。

• ✓补贴买断临时降低借款人的本息支付
• ✓通常由建筑商或卖方提供
• ✓支付利率反映了买断补贴或支付上限

住宅房东可能因简单过失而对出租时已存在、且经合理检查即可发现的危险状况所造成的伤害承担责任（例如湿滑的浴缸或楼梯）；仅作警告并不充分。对于之后出现的状况，房东必须在收到租户通知后进行维修。

• ✓住宅房东对经合理检查即可发现的缺陷承担过失责任
• ✓仅警告租户并不能使房东免于承担责任
• ✓房东收到租户通知后必须维修之后出现的危险状况

Becker 诉 IRM Corp. (1985) 判定房东对潜在缺陷造成的伤害承担严格责任（非钢化淋浴门破碎）。Peterson 诉 Superior Court (1995) 推翻了这一判决，恢复了以下规则：房东只有在因疏忽未能发现并纠正缺陷时才承担责任。

• ✓Peterson 诉 Superior Court 推翻了 Becker 的严格责任规则
• ✓房东现在只有在发现或纠正潜在缺陷时存在疏忽，才需对潜在缺陷承担责任

非住宅出租人通常不对因瑕疵造成的人身伤害承担责任，但如果租约将维护义务分配给出租人、包含积极的维修约定，或赋予出租人对缺陷区域的控制权，则出租人需承担责任。如果出租人负有法定维修义务、知悉潜在缺陷却未披露或未维修，或维修有过失，也需承担责任。

• ✓当租约规定维护义务或控制权时，非住宅出租人的责任产生
• ✓出租人因未披露已知的潜在缺陷而承担责任
• ✓过失维修或法定维修义务产生出租人责任

HMDA（C 条例，1975 年）要求债权人收集并公开披露住房相关贷款和申请人的信息，以判断贷款机构是否满足社区信贷需求，并识别歧视性模式。当购房贷款达到或超过贷款量的 10%、购房贷款至少达到 2500 万美元、资产至少达到 1000 万美元，或购房贷款至少达到 100 笔时，机构必须申报。

• ✓HMDA 要求收集并公开披露住房贷款数据，以识别歧视性模式
• ✓住宅包括度假屋或第二套住房、出租物业、多户住宅、1 至 4 户家庭住宅、共管公寓和移动房屋
• ✓HMDA 不包括未开发土地贷款、仅建筑贷款和临时融资
• ✓申报适用于资产达到 1000 万美元或购房贷款达到 100 笔及以上的机构

第11911条允许县或市对不动产转让征收文件转让税。该税按对价以固定税率计算，某些转让可豁免，城市可按县税率的一半征收自己的税。

• ✓税率为每500美元对价（不足500美元的部分也按500美元计）55美分。
• ✓如果剩余留置权或产权负担减少应税对价，则可豁免（必须注明）。
• ✓豁免转让：生前赠与、因死亡发生的转让、转入同一所有权合伙企业的按比例转让。
• ✓城市税可按县税率的一半征收；县将其中一半转交给城市。
• ✓付款通知应载入契据正面或单独的已登记文件。

在提交或签发之后，土地细分项目或其营销中的任何重大变更都必须向房地产专员报告，以使公开报告反映真实情况。

• ✓重大变更是指任何导致公开报告或问卷未能反映真实事实或情况的事项。
• ✓业主必须报告将五个或更多地块或单元出售给单一购买方的情况。
• ✓对管理文件作出的、实质影响业主权利的修订，在一段有限时间内未经专员事先书面同意即无效（法典第11018.7条）。
• ✓未报告可能构成通过法院诉讼撤销购买的依据。

房地产专员可签发 D&R 令，以制止违规行为或不正当销售。被指名的人可在 30 天内请求举行听证，且有关撤销该令的时间规则非常严格。

• ✓被指名的人可在收到后 30 天内提交书面听证请求。
• ✓如果在提出请求后 15 天内未开始听证，D&R 令视为撤销。
• ✓如果房地产专员在听证结束后 30 天内未作出决定，D&R 令视为撤销。
• ✓请求会被分配给行政听证办公室。

如果存在法定理由，专员将拒绝签发公开报告；在相关条件得到补正之前，不得进行任何销售。第11018条列出了这些理由。

• ✓拒绝的理由列于《法典》第11018条。
• ✓第11018.5条仅适用于共同利益细分，并规定如果符合标准且不存在其他理由，则必须签发。
• ✓对拒绝有异议的细分者可以根据第11018.3条请求举行听证会。

在加州发售州外细分权益的开发商，如项目位于美国境内，必须注册；如位于美国境外，则必须包含免责声明；外国细分项目适用不同规则。

• ✓位于加州以外但美国境内的权益必须向 DRE 注册，并附上规定的免责声明（分时度假除外）。
• ✓位于美国境外的权益无需向 DRE 注册，但必须包含免责声明。
• ✓免责声明指出 DRE 未审查该发售，并敦促买方咨询熟悉当地法律的律师。

成本基础是指在购置房产时为计算收益、损失和折旧而分配的美元金额。调整后成本基础等于成本基础加上改进减去折旧。资本利得是净售价超过调整后成本基础的金额；利得分为短期和长期，通常按低于普通收入的税率征税。

• ✓调整后成本基础 = 成本基础 + 改进 - 折旧
• ✓资本利得 = 净售价 - 调整后成本基础
• ✓长期资本利得通常按低于普通收入的税率征税

按价值征税（Ad valorem）意为「按照价值」，用于房地产税收。评估是对财产进行估值以征税或确定税额；也包括业主协会（HOA）付款。评估员确定评估价值。一般留置权附加于债务人的所有财产；非自愿留置权包括税收和特别评估。

• ✓按价值征税是「按照价值」征收的
• ✓非自愿留置权包括税收、特别评估和所得税留置权
• ✓一般留置权附加于债务人的所有财产

加速成本回收制度（ACRS）用于计算在1981年1月1日之后投入使用的可折旧房地产的成本回收。加速折旧在所有权的早期年份允许更大的津贴。递减余额折旧（双倍递减余额很常见）是国税局允许的加速方法，按直线法税率的两倍计算。

• ✓加速折旧在所有权的早期年份提供更大的扣除
• ✓双倍递减余额折旧按直线法税率的两倍计算
• ✓ACRS适用于1981年1月1日之后投入使用的可折旧房地产

杠杆是指使用债务融资来最大化每美元权益的回报。现金流是指税息折旧摊销前净收入（在扣除折旧和其他非现金费用之前）。权益是指所有者对财产拥有的超过留置权的价值。权益积累通过本金减少和增值而增加。有限合伙企业有管理合伙人和仅在其投入资本范围内承担责任的有限合伙人。

• ✓杠杆使用债务来最大化投入权益的回报
• ✓有限合伙人的责任仅限于其投入的资本
• ✓权益是指所有者在财产留置权之外的利益

房源委托协议与任何合同一样，必须包含有效合同的要素，包括具有行为能力的当事人、合法的标的以及法律上充分的对价。标的违法或对价不明确会使其无效，且并不要求办理公证。

• ✓有效合同要求当事人具有行为能力、标的合法、有对价以及双方合意。
• ✓基于非法对价的合同无效。
• ✓房源委托协议无需公证即可有效。

弃权契据仅转让让与人的现有权利、产权和权益，不提供任何担保。

• ✓弃权契据仅转让让与人的现有权益
• ✓弃权契据不提供任何产权担保

授予契据在房产所在县进行登记，从而提供推定通知。

• ✓契据在房产所在县进行登记
• ✓登记向所有人提供推定通知

作为中立的代理人，托管人有权要求拨付买方的贷款资金。托管人不会订购白蚁检查、提供融资建议，或单方面修改佣金指示。

• ✓托管人是根据书面指示行事的中立第三方
• ✓托管人可以要求拨付买方的贷款资金
• ✓托管人不能提供融资建议，也不能单方面修改指示

加州标准格式产权保险保单承保因已登记产权链中的伪造文件而造成的损失。它不承保未登记的留置权、占有中的当事人的权利，或政府对用途的管制——这些需要扩展承保。

• ✓标准产权保单承保已登记缺陷，例如产权链中的伪造
• ✓它不承保未登记的留置权、占有中的当事人，或分区/政府行为
• ✓非登记风险需要扩展（ALTA）承保

基于非法对价的合同无效——它没有法律效力，也不能被强制执行。

• ✓带有非法对价的合同无效，而不仅仅是可撤销的
• ✓无效合同不可强制执行

转租是一种文书，通常转让不动产的占有权，但不转让所有权。

• ✓租赁／转租转让占有权但不转让所有权
• ✓信托契据和地役权授予不像租赁那样转让占有权

当合同中加入附带条件时，重要的是明确该附带条件的性质、期限以及解除方式。

• ✓附带条件应明确其性质、期限和解除方法
• ✓含糊的附带条件会引发争议，并可能使合同条款无效

卖方与经纪人就房地产销售订立的大多数合同采取书面协议（房源委托协议）的形式，而非授权委托书、债务更新或转让。

• ✓卖方与经纪人之间的房源委托合同是书面协议。
• ✓根据防止欺诈法，房源委托协议应以书面形式订立才可强制执行。

当 Realtist 接受房源委托时，必须向业主提供诚实、全面的公平市场价值评估。Realtist 在促进客户利益的同时，应对所有各方公平。Realtist 未在购买前书面向客户说明事实，不得购买已委托房产或其中的权益；且未获得事先书面授权，不得就支出收取佣金或回扣。

• ✓Realtist 必须向业主提供诚实、全面的公平市场价值评估
• ✓Realtist 未事先书面向客户披露，不得购买已委托房产
• ✓未经客户事先书面授权，不得就管理支出收取佣金或回扣

应鼓励签订书面的独家代理协议，以防止误解并确保最佳服务，除非这违背业主的最大利益。如果无法提供服务，Realtist 应通知各方并退还该代理协议。在估价中，Realtist 应提供书面意见，可收取费用，并且必须在出售或租赁结果中没有个人利益的情况下出具意见；可能获得的聘用不得影响估价金额或意见的诚实性。

• ✓应鼓励签订书面的独家代理协议，以防止误解
• ✓无法提供服务的 Realtist 应通知各方、取消并退还该代理协议
• ✓估价意见必须以书面形式出具，且不得对结果有个人利益
• ✓可能获得的聘用不得影响估价金额或意见的诚实性

在不动产转让中使用「grant」一词，即默示出让人（grantor）尚未转让该地产，且该地产不存在由出让人设定的未披露产权负担。转让契据被推定转让完全保有地产权（fee simple），且后天取得的产权自动转给受让人（grantee）。

• ✓「Grant」意味着出让人尚未转让，且不存在出让人设定的未披露产权负担
• ✓除非出现较低等级的地产权，转让契据被推定转让完全保有地产权（fee simple）
• ✓后天取得的产权依法自动转给受让人（grantee）

基于种族、肤色、性别、宗教、血统、原国籍、年龄、残疾、性取向、婚姻状况、家庭状况或收入来源的限制，根据州法和联邦法均不可强制执行。载有此类契约条款的文件必须附有封面页/印章，声明其违法，且可登记「限制性契约修改书」(Gov. Code 12955, 12956.1, 12956.2)。

• ✓歧视性限制性契约违法且不可强制执行（Gov. Code 12955）
• ✓文件必须附有封面页/印章，声明此类契约违法且不可强制执行
• ✓提供此类文件的登记官、产权公司、托管机构或执照持有人必须发出法定违法通知

限制会约束业主对土地的自由使用，通常以 CC&Rs 或声明形式出现。契约（covenant）是作出或不作出某事的承诺；条件（condition）限定所授予的地产权益。条件可以是先决条件（必须在地产权益归属前发生）或后续条件（违约时允许授予人终止地产权益——即没收）。

• ✓契约是一种承诺；条件限定地产权益，并可能导致没收
• ✓违反契约的救济 = 损害赔偿或禁令；违反条件 = 可能没收产权
• ✓由于法律厌恶没收，法院会将含糊条款解释为契约，除非创设条件的意图十分明确

约定（covenants）通常不约束后续权利人，除非其「随土地转移」；条件（conditions）随受限制土地无限期存在，除非被放弃。非法、不可能或对转让构成不合理限制的约定/条件无效（例如禁止结婚的条件，或要求出让人同意才能转让）。

• ✓某些约定「随土地转移」并约束后续权利人；条件随受限制土地无限期存在。
• ✓限制转让的条件（例如未经出让人同意不得转让）无效。
• ✓如果后续条件无效，产权转移时不受其约束；不可能或不法的先决条件会阻止产权转移。

开发商在创建细分小区（共同利益开发项目）时会登记一份「限制声明」，此后各地块业主可相互强制执行这些限制。业主协会可依法修订限制。限制可因到期、自愿取消、合并、政府行为或情况变化而终止。

• ✓在创建细分小区时登记限制声明，且该声明可在各地块业主之间强制执行
• ✓限制可因到期、自愿取消、合并、政府行为或情况变化而终止
• ✓业主协会的修订必须符合当地政府条件及适用法律