Lawful Object +13California · 房地产 · 中文

合同的对价和标的在订立和履行时均须合法。若单一标的全部或部分不合法，或履行不可能，则合同无效。若有多个不同标的，合同就合法标的而言有效。法律通常不对非法合同的当事人提供协助。

• ✓对价和标的均须合法
• ✓含单一不合法标的的合同无效
• ✓任何一方均不得强制执行待履行的非法合同，也不得撤销已履行的合同

无执照的经纪人或承包商不能强制执行其合同。对业务的限制通常无效（但有限区域和时间内基于商誉的不竞争除外）。个人不能通过合同逃避对自身欺诈或过失的责任。超过宪法上限的高利贷利息使利息部分无效。经纪人必须遵守《房地产法》。

• ✓无执照的经纪人和承包商不能强制执行其合同
• ✓免除自身欺诈或过失责任的合同无效
• ✓超过宪法上限的高利贷利息使利息部分无效
• ✓对从事业务的限制通常无效，但有限的商誉不竞争除外

预定损害赔偿条款规定违约时的固定赔偿金额，并且除非在合同订立时被证明不合理，否则推定为有效。对于消费者零售购买/租赁以及住宅租赁，该条款无效。特殊规则适用于住宅房地产购买和某些政府建筑合同。

• ✓除非在合同订立时被证明不合理，否则预定损害赔偿条款推定为有效
• ✓此类条款对消费者零售购买和住宅租赁无效
• ✓特殊规则适用于住宅不动产购买合同

根据《加利福尼亚州民法典》第2355条，代理关系通常因期限届满、标的消灭、代理人死亡、代理人辞任或代理人无能力行事而终止。

• ✓《加利福尼亚州民法典》第2355条列出代理关系通常终止的五种方式
• ✓终止方式包括期限届满、标的消灭、代理人死亡、辞任或丧失行为能力

委托人拥有绝对权力随时撤销代理关系，除非该代理与利益相结合，但如无正当理由撤销，则可能承担违约责任。已登记的代理文书要求撤销须采用书面形式、经过确认并登记。

• ✓除非代理与利益相结合，委托人拥有绝对撤销权
• ✓已登记代理的撤销必须采用书面形式、经过确认并登记
• ✓房地产经纪人赚取佣金的权利并非可阻止撤销的权益

撤销可能使经纪人在委托协议下有权获得损害赔偿或补偿。在委托到期前将房产撤出市场属于事实上的撤销，可能支持佣金索赔。

• ✓Blank v. Borden：独家委托中的撤回条款并非不可强制执行的惩罚条款。
• ✓在到期前撤出市场属于事实上的撤销，可支持佣金索赔。
• ✓没有确定终止日期的独家委托不可强制执行，并构成纪律处分的理由（B&P § 10176(f)）。

当代理关系因期限届满、消灭或代理人死亡/无行为能力/辞任而终止时，必须通知第三方。如果因委托人死亡、无行为能力或撤销而终止，则即使没有通知，也对第三方生效。

• ✓在未通知第三方的情况下，前代理人仍对第三方构成表见代理人（§ 2355 规定的终止情形）。
• ✓因委托人死亡、无行为能力或撤销而终止的，即使未通知第三方，也对第三方生效。
• ✓§ 2356 对于第三方在无实际知悉情况下订立的合同，存在表面矛盾。

《加州民法典》禁止与不动产买卖合同相关的多种行为。不动产买卖合同（也称为买卖合同或土地分期付款合同）被定义为一种在满足特定条件后转让土地产权的协议，且不要求在合同成立后一年内完成转让。

• ✓不动产买卖合同由《加州民法典》第2985条定义。
• ✓它是在满足特定条件后转让土地产权的协议。
• ✓它不要求在合同成立后一年内完成转让。

《加州民法典》列出了买卖合同下禁止的卖方行为。这些规定通过限制产权负担和要求妥善运用所收到的款项，保护分期付款土地买卖合同中的买方。

• ✓对于未登记的合同（CC 2985.2），卖方未经买方同意，不得对土地设定超过当前合同余额的产权负担。
• ✓卖方必须将买方的付款用于该土地所担保的债务，而不得用于其他目的（CC 2985.3）。
• ✓卖方必须以信托方式持有并妥善运用从买方处收到的按比例分摊的税费和保险费（CC 2985.4）。

对于无出售权的抵押贷款，在清偿后，抵押权人必须在30天内登记解除证书。对于信托契据，受益人将文件交给受托人，受托人必须在收到所有必要文件和费用后的21个日历日内登记完全复归转让。

• ✓抵押权人必须在清偿后30天内登记解除证书（加州民法典第2941条）
• ✓受托人必须在收到文件后的21个日历日内登记复归转让
• ✓如已知，复归转让副本应交付给受益人或贷款服务代理人

未遵守《加州民法典》第2941条，违规者需承担损害赔偿，并须支付500美元的没收金。故意违规属于轻罪（罚款50至400美元或最高6个月监禁）。再转让服务费上限为45美元加官方费用，且不得在清偿前超过60天收取。

• ✓违反第2941条须支付500美元没收金并赔偿损害
• ✓故意违规构成轻罪（《加州民法典》第2941.5条）
• ✓再转让费用上限为45美元加官方费用

如果在收到后的21天内或还清贷款后的75个日历日内未登记再转让，产权保险公司可以准备并登记一份解除书，该解除书被视为等同于再转让。产权公司必须至少提前10天将其意图邮寄给各方。

• ✓如果未签发再转让，产权公司可以在75天内登记解除书
• ✓解除书一经登记即被视为等同于再转让
• ✓产权公司必须向各方邮寄提前10天的通知

与TILA第1-4章不一致的州法律要求，在两者不一致的范围内由联邦法律优先适用，且优先适用延伸至Z条例。如果州法律要求披露或行为与联邦法律相抵触、对同一术语赋予不同含义或金额、或对同一项目使用不同术语，则该州法律为不一致。

• ✓不一致的州法律在不一致的范围内被优先适用（12 CFR 226.28）
• ✓如果州法律对同一术语赋予不同金额或含义，或对同一项目使用不同术语，则该州法律为相抵触
• ✓优先适用延伸至Z条例

若州法律给予提交通知的期限长于《Z条例》(Regulation Z) 所允许的期限，且Z条例规定的期限已经届满，则借款人必须收到通知，说明若依赖较长的州法期限，可能因未依联邦法更及时地采取行动而丧失受联邦法保护的重要权利。

• ✓必须通知借款人：依赖较长的州法期限可能导致丧失联邦权利
• ✓债权人、州或利害关系方可请求FRB（联邦储备委员会）认定该不一致
• ✓在FRB认定州法律不一致后，债权人不得使用该不一致的条款或表格，也不得采取相矛盾的行为

如果FRB（联邦储备委员会）认定某州要求的披露与联邦披露在含义上实质相同（根据226.32规定的融资费用、APR或高成本抵押贷款披露除外），则该州披露可替代联邦披露使用。如果州法律实质相似（或者，就信用账单而言，提供更大的保护）且具备充分的执法，州可以向FRB申请对某一类交易给予豁免。

• ✓等效的州披露可替代联邦披露，但融资费用、APR和226.32高成本披露除外
• ✓州豁免要求法律实质相似且具备充分的执法条款（226.29）
• ✓对于信用账单，州法律必须为借款人提供更大的保护才有资格

小型多户住宅通常包含两到四个居住单元。示例包括双拼平房或双拼住宅、三联平房或三联住宅、小型庭院式住宅群或同一地块上的多栋房屋，以及四单元住宅或四联住宅。

• ✓小型多户住宅包含两到四个居住单元
• ✓包括双拼住宅、三联住宅、四联住宅和小型庭院式住宅群

住宅物业分为三类：自住独栋住宅（主要关注所有权带来的便利设施；成本次要；对地段和设计的自豪感很重要）、小型多户住宅/出租独栋住宅（购买是为了兼顾所有权便利设施和收入、税收优惠，并抵消税费、保险、维护和抵押贷款等成本），以及大型创收多户住宅（超过10-15个单元，主要为了收入流而购买，净收入/可支配收入最重要，便利设施影响很小，买家寻求通胀对冲、增值和税收优惠）。

• ✓自住独栋住宅买家优先考虑便利设施和所有权自豪感，而非成本
• ✓小型多户住宅买家兼顾所有权便利设施与收入/税收优惠
• ✓大型多户住宅（超过10-15个单元）买家主要关注净收入/可支配收入

小型多户住宅单元的估价方式与独栋住宅大致相同，但需有足够的租金数据以采用收益法。成本、折旧和土地价值的计算方式与独栋住宅相同。小型单元通常使用月度总乘数，而非收益资本化。销售比较法的不同之处在于：较少强调所有权自豪感/配套设施，细化比较单位（每单元或每间），并考虑对租户的吸引力。

• ✓小型单元通常使用月度总乘数进行估价，而非收益资本化
• ✓成本因素、折旧和土地价值的计算方式与独栋住宅相同
• ✓销售比较可以细化为每单元或每间的基础

租户看重与就业中心的距离、公共交通、与优质购物场所、公园和休闲设施的距离、与妨害因素的距离、租金水平、所有权自豪感以及充足的路外停车位。业主则考虑警察与消防保护、垃圾收集、区域空置率、税额以及可能存在的租金管制条例。

• ✓租户看重区位因素、租金水平以及充足的路外停车位
• ✓业主考虑空置率、税费以及可能存在的租金管制条例

要制定租金表，物业经理必须通过调查可比建筑物的租金，对周边社区进行全面分析。租金水平通常基于稀缺性和价值的可比性。经理必须彻底了解该建筑物，客观评估其价值，然后调查竞争建筑物并分析许多社区和经济因素。

• ✓租金水平依据稀缺性和价值的可比性确定
• ✓需要对可比建筑物的租金进行市场调查
• ✓分析必须包括社区特征、经济水平、交通、产业、人口趋势和住房市场状况
• ✓目标是制定一份租金表，在符合良好经济原则的前提下实现最大收入

持牌人应熟悉：建筑风格；按质量划分的每平方英尺成本；窗户类型和机械装置；地面材料及成本/耐久性；外部表面材料；供暖/制冷系统；窗户、屋顶、墙壁、地板下的隔热标准；白蚁/干腐/真菌防治；屋顶坡度和材料（区分四坡屋顶与双坡屋顶以及阻燃要求）；用于遮阳和防水侵入的窗户遮盖物；平面图和房间布局；经批准的管道材料（PVC、铜、镀锌）；经批准的电气材料和过载保护装置；土壤状况（填土、滑坡、膨胀土、排水）；以及随房产转移的限制。

• ✓持牌人应能识别建筑风格、屋顶类型（四坡屋顶与双坡屋顶）以及屋顶阻燃要求
• ✓经批准的管道材料包括 PVC、铜和镀锌；电气系统需要过载保护装置
• ✓土壤状况（填土场地、滑坡、膨胀土、排水）可能危及结构完整性

施工方法、特殊安装以及材料价格/质量等细节通常不属于持牌人的职责范围。然而，持牌人应熟悉住宅建筑的一般领域。关键问题的答案因社区而异，甚至在同一社区内也有所不同。

• ✓详细的施工方法和材料质量通常不属于持牌人的职责范围
• ✓持牌人仍应熟悉一般建筑概念
• ✓建筑相关答案因社区之间及社区内部而异

根据《商业和行业法典》第10131.6(c)条，活动住宅是一种可运输的结构，由一个或多个部分组成，设计用于容纳不超过两个住宅单位，可使用也可不使用基础。

• ✓在《商业和行业法典》第10131.6(c)条中定义
• ✓设计用于不超过两个住宅单位
• ✓不包括娱乐车辆、商业车厢或工厂制造的房屋

模块化是一种建筑系统，涉及现场组装大批量生产的构件部分（模块）。预制房屋在交付至建筑工地前已制造完成，有时还部分组装。

• ✓模块化涉及现场组装大批量生产的模块
• ✓预制房屋在交付至工地前已制造完成

2007年美国最高法院的一项判决影响了联邦存款机构对州许可公司的收购。

• ✓Watters 诉 Wachovia Bank 案（2007年4月17日）裁定，联邦许可存款机构的子公司无需取得州许可
• ✓该判决废除了加州总检察长第84-903号意见（1985年10月）中关于州许可豁免的部分内容
• ✓总检察长意见仍要求对提供贷款资金或发放贷款、购买本票或提供贷款服务的实体分别取得许可

持牌人之间的合并可能产生需要披露的关联业务关系。

• ✓业务关系要求对关联业务安排（ABA）进行确认和披露。
• ✓联邦和州的重新监管可能迫使小型公司合并，或成为存款机构的子公司/关联公司。

为使协议可强制执行，不动产买卖协议通常必须采用书面形式，并由被要求履行的一方签署。动产买卖协议如果金额或价值超过500美元，则必须采用书面形式。

• ✓不动产买卖协议必须采用书面形式，并由被要求履行的一方签署
• ✓动产买卖协议如果价值超过500美元，则必须采用书面形式

不动产销售协议通常必须采用书面形式，并由被要求履行的一方签署。动产协议如果价值超过500美元，则必须采用书面形式。

• ✓不动产销售协议必须采用书面形式，并由被要求履行的一方签署
• ✓动产协议如果价值超过500美元，则必须采用书面形式

所在地（位置）州的法律通常管辖不动产所有权的转让，而动产的商业销售则受联邦法和州法管辖。州提供了一套对影响不动产所有权或权益的文件进行登记的系统。税法通常区分不动产和动产。

• ✓所在地州法律管辖不动产所有权转让
• ✓州为不动产所有权文件提供登记系统
• ✓税法区分不动产和动产

不动产所在地（物所在地）州的法律通常管辖不动产产权的转让，而动产的商业销售则受联邦法和州法管辖。州提供了一套登记制度，用于登记影响不动产产权的文件，税法通常也区分不动产和动产。

• ✓不动产所在地（物所在地）州的法律管辖不动产产权的转让
• ✓动产的商业销售受联邦法和州法管辖
• ✓州提供用于登记影响不动产产权的文件的登记制度
• ✓税法区分不动产和动产

办理确认的官员不应在交易中拥有直接经济利益。已登记的文书即使披露此类利益冲突，也不产生推定通知。官员不能确认自己的签署，也不能确认一份指定自己为抵押权人的抵押文书，或指定自己为受让人的契据。作为多名出让人之一的公证人可以确认其他出让人的签署，但不能确认自己的签署。

• ✓有利害关系的官员所作的确认不产生推定通知
• ✓官员不能确认一份指定自己为受让人、抵押权人或本人的文书
• ✓共同出让人的公证人可以确认他人的签名，但不得确认自己的签名
• ✓《政府法典》第822条和第8224.1条（1978年1月1日生效）禁止有直接经济利益的公证人办理

加利福尼亚州公证员必须保留一枚官方印章，上面显示公证员姓名、州印章、 “Notary Public”（公证员）、提交保证金和宣誓书的县以及委任到期日期，另加委任编号和制造商识别号。印章必须能够以摄影方式复制。公证员必须保存一本记录所有行为的现行连续日志，必须锁好并处于独占控制之下。（《加利福尼亚州政府法典》第8206条）

• ✓公证员印章必须能够以摄影方式复制，因此橡胶印章几乎普遍使用
• ✓日志必须按顺序记录，一次只保持一本现行日志，必须锁好并处于独占控制之下
• ✓日志记录日期、时间、行为类型、文书性质、签名、身份证明和费用

如果拟公证的文件是契据、放弃权利契据、涉及不动产的信托契据或授权委托书，公证人必须要求签署人在公证日志中留下右手拇指指纹。如果无法提供右手拇指指纹，《加利福尼亚州政府法典》第8206条规定了替代方式。

• ✓对于契据、放弃权利契据、信托契据和授权委托书，必须在公证日志中留下右手拇指指纹
• ✓如果无法提供右手拇指指纹，《加利福尼亚州政府法典》第8206条规定了替代方式

作为一份合同，租约要求：(1) 相互同意（要约与承诺），(2) 义务的相互性（不得有无限制的撤回权），(3) 法律行为能力（排除未成年人、心智不健全者以及被剥夺公民权利者），(4) 合法目的。违反公共政策的租约条款（例如放弃租户程序性权利或保证金权利）无效。

• ✓有效租约要求相互同意、义务的相互性、法律行为能力和合法目的
• ✓放弃租户程序性权利或保证金权利的条款因违反公共政策而无效
• ✓未成年人和心智不健全者缺乏订立合同的能力

待履行（尚未履行）条款不得通过口头方式修改——必须通过由所有各方签署的书面文件进行修改。已完全履行的义务可作为已执行修改进行修改。当住宅单元的租约以西班牙语协商时，该租约必须以西班牙语书写。

• ✓待履行的租约条款必须通过由所有各方签署的书面文件进行修改
• ✓以西班牙语协商的住宅租约必须以西班牙语书写

租约通常必须经过签署、交付和接受才可强制执行。由出租人签署并交付的租约，即使承租人未签署，承租人也可强制执行。如果承租人未签署但占有租赁物或支付租金，则推定其已接受。但是，在出租人能够强制执行特殊合同约定（例如维修约定）之前，租约必须已完整签署。

• ✓即使承租人未签署，出租人已签署的租约也可由承租人强制执行
• ✓承租人占有租赁物或支付租金即推定接受
• ✓特殊合同约定需经完整签署才能对承租人强制执行

租约或备忘录可在房屋所在地的县进行登记。未登记的租约在当事人之间仍可执行，并可对抗任何知悉该租赁关系的人。如果租约期限超过一年、未登记，且占有未构成通知，则该租赁关系次于善意购买人。

• ✓租约或备忘录可在房屋所在地的县进行登记
• ✓未登记的租约可对抗知悉该租赁关系的当事人
• ✓超过一年且未提供通知的未登记租约次于善意购买人

作为委托人的代理人，经纪人负有最高谨慎、正直、诚实、忠诚和保密义务。对于另一方委托人，经纪人负有合理技能与谨慎、诚实公平交易、善意，以及披露重大事实的义务。

• ✓经纪人对委托人负有信义义务（最高谨慎、忠诚、保密）
• ✓经纪人对另一方当事人负有合理谨慎、诚实、公平以及披露重大事实的义务
• ✓披露义务涵盖对财产价值、可欲性或预期用途有重大影响的事实

卖方和卖方代理人无需解释房产披露的法律效力。但是，接收披露的委托人的代理人必须「解释」披露的重要性，并「建议」委托人作出知情决定。

• ✓Sweat v. Hollister：卖方的代理人无需向另一方解释披露的法律效力。
• ✓买方/委托人的代理人必须就披露事项进行解释并提供建议（Field v. Century 21；Salahutdin）。
• ✓提供建议包括进行调查或建议进行调查。

《民法典》第 2079.13 条为 1 至 4 个单元的住宅物业（包括销售或租期超过一年的租赁）确立了代理披露格式。必须使用包含第 2079.16 条全文的法定表格。

• ✓适用于 1 至 4 个住宅单元的住宅物业，以及租期超过一年的租赁
• ✓“销售”包括交换或不动产销售合同（民法典第 2985 条）
• ✓披露表格必须包含民法典第 2079.16 条的全文

挂牌经纪人必须在签订委托协议之前将表格交付给卖方。销售经纪人必须在提交报价之前交付给卖方，并在买方签署报价之前交付给买方。「尽快」是指在签署委托协议时。

• ✓挂牌经纪人在签订委托协议之前将表格交付给卖方（民法典第2079.14条）
• ✓销售经纪人在买方签署购房报价之前尽快将表格交付给买方
• ✓「尽快」是指挂牌经纪人获得卖方签字之时（Huijers诉DeMarrais案）
• ✓如果报价不是由销售经纪人准备的，表格应在收到报价后的下一个工作日或之前交付给买方

经纪人必须获得委托人的收据（通过认证邮件交付除外）。如果一方拒绝签署，经纪人必须起草、签署并注明日期一份拒绝事实的书面声明。代理确认不得晚于购买协议。

• ✓加州民法第 2079.15 条：获得收据；如被拒绝，应执行一份关于拒绝事实的书面声明
• ✓三种选择：挂牌代理人（卖方）、销售代理人（买方）或双重代理人（双方）
• ✓披露和同意创设对实际代理关系的可推翻推定（Huijers 诉 DeMarrais 案）

《加州民法典》第2079.13条及后续条款施加了限制：同时担任销售经纪人的挂牌经纪人属于双重代理人；报酬并不决定委托人是哪一方；双重代理人未经书面同意不得披露价格可议空间；挂牌经纪人可以向未委托代理人的买方出售，而不会成为双重代理人。

• ✓《加州民法典》第2079.18条：同时担任销售经纪人的挂牌经纪人属于双重代理人，而非仅代表买方的代理人
• ✓《加州民法典》第2079.19条：支付报酬并不决定委托人是哪一方
• ✓《加州民法典》第2079.21条：双重代理人未经书面同意，不得披露卖方愿意接受更低价格或买方愿意支付更高价格的意愿
• ✓《加州民法典》第2079.22条：挂牌经纪人可以向未委托代理人的买方出售，而不会成为双重代理人

虽然《加州民法典》第 2079.13 条仅适用于 1 至 4 户住宅单元，但《加州商业与职业法典》第 10176(d) 条要求在全部房地产交易及房地产担保交易中进行双重代理披露。“知悉或同意”必须作合并解释（即须同时具备知悉与同意）。

• ✓《加州商业与职业法典》第 10176(d) 条：持牌人未经双方知悉且同意，不得代表超过一方。
• ✓第 10176(d) 条适用于所有交易，而不仅限于 1 至 4 户住宅单元。
• ✓《加州民法典》第 2079.17 条要求代理关系/变更须以书面形式作出，并经所有委托人同意。

代理关系可因双方行为而产生，而无需有明示协议。挂牌经纪人必须避免无意中成为买方代理人。未披露的双重代理可能导致纪律处分、佣金损失以及合同撤销。

• ✓民法典 §§ 2300、2307、2308：代理关系可因双方行为而产生
• ✓代表买方进行谈判或维护买方利益，很可能形成买方代理关系
• ✓未披露的双重代理可能使经纪人受到纪律处分，并使委托人有权撤销合同（B&P § 10176(a),(d)）

当房源经纪人同时成为买方的代理人时，即产生双重代理。经纪人只有在所有委托人均知情并同意的情况下，才可代表所有委托人。当同一经纪人的两名执照持有人代表对立双方时，该经纪人即为双重代理人。

• ✓双重代理人只有在所有委托人均知情并同意的情况下才能行动（B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6）
• ✓《民法典》§ 2079.21：未经书面同意，双重代理人不得在提交报价之外就价格或条款进行谈判
• ✓《民法典》§ 2079.13(b)：同一经纪人的两名执照持有人代表对立双方 = 该经纪人为双重代理人
• ✓未披露的双重代理允许撤销交易，无需证明损害（Culver v. Jaoudi；Glenn v. Rice）

委托人可授权经纪人指定分代理人，从而在委托人与分代理人之间建立直接关系。若无此授权，合作经纪人则成为卖方经纪人的代理人。分代理依据雇主责任原则（respondeat superior）归责。

• ✓《加州民法典》第2351条：经委托人授权指定的经纪人成为委托人的分代理人
• ✓《加州民法典》第2350条：未经委托人同意指定的经纪人成为卖方经纪人的代理人
• ✓Johnston v. Seargeants 案：即使卖方不知情，仍须对合作分代理人的欺诈行为承担责任
• ✓目前行业惯例已避免采用分代理（《加州民法典》第2079.19条）

代理人可以委托某些职责，除非委托人禁止。然而，经纪人对私人信托契据投资者负有不可委托的义务，须得出价值结论。原代理人仍对已委托的工作承担责任。

• ✓《加州民法典》第2349条限制可委托的权力：机械性行为、代理人无法独自完成的任务、惯例上或经授权的委托
• ✓Barry v. Raskov案：经纪人对评估师的过失承担责任（不可委托的估值义务）
• ✓《商业与职业法典》第10232.6条：经纪人可以将价值估算委托给持牌或认证的评估师
• ✓替代责任原则（Respondeat superior）使经纪人对持牌人可预见的过失或故意行为承担责任

商业和贷款交易代理人也必须准备并交付代理披露声明，并取得知情同意。若未做到，可能丧失佣金并允许撤销。

• ✓商业/贷款交易代理人必须交付代理披露声明并取得知情同意
• ✓未取得知情同意可能导致佣金丧失并允许撤销（Culver v. Jaoudi）
• ✓未披露的双重代理人，其报酬合同无论实际是否公平均不可强制执行