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折旧是「任何原因造成的价值损失」。三种类型：实体性折旧（磨损、递延维护、干腐/白蚁）、功能性折旧（设计不良、设备过时、功能过剩），以及外部性折旧（不利的外部影响）。前两种是内在的（可修复或不可修复）；外部性折旧几乎总是不可修复的。

• ✓折旧 = 任何原因造成的价值损失
• ✓三种类型：实体性折旧、功能性折旧、外部性折旧
• ✓实体性折旧和功能性折旧可能可修复或不可修复；外部性折旧几乎总是不可修复
• ✓折旧仅针对改良物估算，不针对土地

应计折旧是指已经发生的折旧；剩余部分为未来折旧。方法：直线法/年龄-寿命法（使用有效年龄计算等额年率）；修复成本法/观察状况法（分解法）；重建/重置成本法；以及市场数据（抽取）法。有效年龄可能不同于实际年龄。

• ✓直线法/年龄-寿命法：将总寿命除以等额年率（例如，寿命50年=每年2%）
• ✓通常使用有效年龄而非实际年龄
• ✓修复成本法（分解法）是最精细的方法
• ✓可修复与不可修复之间的衡量标准是经济可行性

账面折旧是所有者按原始成本基础在有用年限内计提的税收扣除（一种纸面计算/避税工具）。估价师使用的实际折旧是由市场数据确定的价值损失，从当前重建成本新价中扣除。代理人不应依赖账面价值。

• ✓账面折旧 = 从所有者的原始（历史）成本中计提的税收扣除
• ✓实际折旧 = 从当前重建成本新价中扣除的价值损失
• ✓账面价值 = 原始成本 + 资本性增建 - 累计折旧
• ✓折旧仅允许对改良物计提，不得对土地计提

未来折旧尚未发生，但将会发生，在资本化中具有重要意义。它涉及回收（投资本金的返还）与利息（投资回报）之间的关系。用直线法或偿债基金法衡量。残值无需通过年度折旧费用返还。

• ✓回收 = 投资本金的返还；利息/利润 = 投资回报
• ✓两种方法：直线法和偿债基金法
• ✓残值无需通过年度折旧费用返还

产权负担是任何影响或限制完全所有权或财产价值的事项（抵押、地役权）。留置权使特定财产成为债务的担保（判决、税款、抵押、信托契约）。地役权是在他人土地上为特定目的而设的权利或利益。侵占是对相邻财产的非法侵入。

• ✓产权负担影响或限制财产的所有权或价值
• ✓留置权使特定财产成为债务支付的担保
• ✓地役权是在他人土地上享有的受限权利
• ✓侵占是对相邻财产的非法侵入

推定通知是指由官方政府记录提供的产权状况通知，不需要实际知识。诉讼待决通知是一份已记录的通知，警告产权/占有涉及诉讼，对待决诉讼提供推定通知。认证是在公证人面前的正式声明，确认签署人自由地执行了文件。

• ✓推定通知由公共记录提供，不论是否有实际知识
• ✓诉讼待决通知对影响产权的待决诉讼提供推定通知
• ✓认证是公证人的确认，证实签署人执行了该文件

征用权是政府为了公共用途通过征收以公正补偿方式获取财产的权利，受第五修正案保护。征收是为公共用途而征取私人财产并给予公正补偿的行为，或宣布某建筑物不适合使用。捐献是产权所有人将土地捐献给公共用途，由授权官员接受。没收是无补偿地扣押财产。

• ✓征用权根据第五修正案要求给予公正补偿
• ✓征收是行使征用权为公共用途征取财产
• ✓没收是无补偿地扣押财产

宣誓书是在授权官员面前宣誓或确认的书面声明。宣誓人出具宣誓书。产权宣誓书是由卖方/授予人向授权官员宣誓的声明，证明自合同日期以来不存在判决、破产、未记录契约或产权缺陷，且宣誓人占有该财产。

• ✓宣誓书是在授权官员面前宣誓或确认的书面声明
• ✓产权宣誓书证明自审查和由宣誓人占有以来不存在已知的产权缺陷

经纪人与销售员之间的所有雇佣安排均应以书面形式订立，并由双方签署，明确终止雇佣时的权利。销售员在受雇期间取得的所有房源委托，在终止雇佣后应归雇佣经纪人专属所有。

• ✓经纪人与销售员之间的雇佣安排应以书面形式订立，并由双方签署
• ✓销售员在受雇期间取得的房源委托，在终止雇佣后归雇佣经纪人所有

Realtist 绝不应公开批评其他 Realtist，且仅在委托人要求时才应表达意见。Realtist 绝不应打探其他 Realtist 的交易信息，以便自己完成交易或挖走客户。合作 Realtist 必须尊重挂牌经纪人的代理关系，直至其到期。对于独家挂牌房产的谈判，应与挂牌经纪人进行，而不是与业主进行。

• ✓Realtist 绝不应公开批评其他 Realtist
• ✓关于独家挂牌房产的谈判应与挂牌经纪人进行，而非与业主进行
• ✓合作 Realtist 必须尊重挂牌经纪人的代理关系，直至其到期

Realtist 应忠于其当地协会，并积极参与其工作。为避免与同一当地协会的其他 Realtist 发生争议，争议应根据协会规定以书面形式提交仲裁，而非提起诉讼，并且仲裁裁决应被接受为终局且具有约束力。不同协会的 Realtist 之间的争议应提交仲裁委员会，该委员会由各方各自选定的仲裁员以及额外成员组成，使成员人数为奇数。

• ✓同一协会的 Realtist 之间的争议应通过具有约束力的仲裁解决，而非诉讼
• ✓仲裁裁决应被接受为终局且具有约束力
• ✓跨协会争议应提交由奇数名成员组成的仲裁委员会

Realtist 不得在未获得雇主明确书面同意的情况下招揽另一位 Realtist 的雇员，也不得在未获得业主书面同意的情况下在房产上放置标牌。地方董事会审理其管辖范围内的投诉，上诉经区域副主席提交至 NAREB 董事会；程序遵守《罗伯特议事规则》。被指控违反《准则》的 Realtist 必须有机会呈交所有相关信息。

• ✓未获得雇主书面同意，不得招揽另一位 Realtist 的雇员
• ✓未获得业主书面同意，不得在房产上放置标牌
• ✓投诉上诉经区域副主席提交至 NAREB 董事会
• ✓被指控的 Realtist 必须有机会呈交所有相关信息

分区规划（zoning）是市或县通过法令施加的一种公共限制，用以划定区域并规定建筑物的标准。分区规划要有效，必须与公共健康、安全、道德或公共福利具有实质性关联，必须统一适用，且不得具有歧视性。分区规划仅影响土地的用途，而不影响产权。

• ✓分区规划必须与公共健康、安全、道德或公共福利相关，并且必须统一适用
• ✓分区规划仅影响土地或房产的用途，而不影响产权
• ✓公共当局可对违反分区法规的土地改良物发出禁令或予以拆除

越界侵占是指围栏、墙壁或建筑物越过边界线。它可能合法（通过时效占有或时效/默示地役权），也可能非法（可能面临损害赔偿诉讼以及法院命令拆除）。如果侵占轻微、拆除费用高昂且属于可原谅的错误，法院可以判给损害赔偿，而不是命令拆除。

• ✓越界侵占可通过时效占有或地役权而合法，也可能属非法并须拆除
• ✓对于轻微、因错误造成且拆除成本高昂的越界侵占，法院可判给损害赔偿以代替拆除
• ✓可能需要调整边界线或申请变通许可，且必须先穷尽行政救济

选择权是一种合同，要求存在实际对价（即使是名义对价，例如25美分）；仅凭对价声明不足以构成对价（租约条款可作为租约中一项选择权的充分对价）。选择权由卖方赋予买方，使基础要约在指定期间内不可撤销。选择权权利可以转让，但不授予土地权益，因此不能用于抵押。

• ✓选择权要求由选择权持有人向选择权授予人实际支付对价
• ✓仅声明存在对价是不够的
• ✓选择权使基础要约在指定期间内不可撤销
• ✓选择权权利可以转让，但不授予土地权益

购买选择权赋予买方在规定时间内以固定价格购买的权利。它并不约束选择权人履行；所有权人无权要求损害赔偿或强制履行。时间是关键要素，并应严格解释。选择权在期限届满而未行使时自动终止。已登记但未行使的选择权应通过登记放弃权利契据（quitclaim deed）予以清除。

• ✓在选择权中，时间是关键要素，并应严格解释
• ✓选择权不约束选择权人履行
• ✓已登记但未行使的选择权应通过登记放弃权利契据（quitclaim deed）予以清除
• ✓经纪人只有在选择权被行使时才能就该选择权赚取佣金

个人不能被许可作为托管代理人/代理；只有依法成立的专营托管业务的公司才能持有许可证。申请人必须经济上有偿债能力，并根据年平均信托基金债务提供25,000美元或以上的保证金。所有与金钱或可转让证券有接触的高管、董事、受托人和员工必须提供赔偿金保证金。所有托管资金必须存放在不受执行或扣押保护的信托账户中。

• ✓个人不能被许可作为托管代理人——只有依法成立的公司才能持有许可证
• ✓申请人必须经济上有偿债能力，并提供25,000美元或以上的保证金
• ✓托管资金必须存放在不受执行或扣押保护的信托账户中

《FACT法案》（2003年）是《Gramm-Leach-Bliley法案》的延伸，包含红旗规则和地址不一致政策（2009年8月1日生效）。拥有受涵盖账户的存款机构和债权人必须制定书面计划，以识别、侦测、预防和减轻身份盗窃。受涵盖账户主要用于个人、家庭或家用目的，涉及多次付款，以及具有可预见身份盗窃风险的账户。

• ✓红旗规则要求制定书面计划，以侦测、预防、减轻并更新针对身份盗窃的措施
• ✓受涵盖账户主要用于个人/家庭/家用目的，并进行多次交易
• ✓红旗规则分为五类，包括消费者报告警报和可疑文件
• ✓MLB/MLO交易档案必须至少保存三年

该计划必须由董事会（若无董事会，则由一名高级员工）批准，任何变更也必须经过批准。它要求对员工进行培训，并对第三方服务提供商进行监督。没有刑事处罚，但违规者将面临每次违规1,000美元的民事处罚、每次违规2,500美元的罚款，外加实际损害赔偿。加利福尼亚州法律另行要求安全处置个人信息记录。

• ✓红旗计划必须由董事会或指定的高级员工批准
• ✓民事处罚为每次违规1,000美元，罚款为每次违规2,500美元，外加实际损害赔偿
• ✓加利福尼亚州要求通过碎纸或擦除个人信息记录来进行合法处置（《加州民法典》第1798.80条）

作为房地产销售员/经纪人提供的服务，在满足三项条件时，不属于 UI、ETT、DI 和 PIT 预扣所涵盖的雇佣范围，从而为州税目的确立独立承包商身份。

• ✓个人必须是持牌房地产经纪人或销售员。
• ✓几乎所有报酬必须基于销售/产出，而不是工作时长。
• ✓必须有一份书面合同，注明该个人为州税目的不是雇员。
• ✓如果未被排除（普通法下的雇员），则须受 UI、ETT、DI 和 PIT 预扣的约束。

加州对销售有形个人财产的零售商征收销售税，对该财产的存储/使用/消费征收使用税。房地产经纪人可能面临随同不动产转让的个人财产税以及企业出售时的继承人责任税。

• ✓销售税征收于零售商；无论是否从客户处征收，零售商均需承担责任
• ✓使用税是购买者的责任，直到缴纳给州或获得注册零售商出具的收据
• ✓税适用于卖方分离的个人财产/建筑物（如由购买者分离则不适用）
• ✓继承人购买者可能对卖方的税款承担责任；保留托管资金直到获得均衡委员会的税务清证

作为零售商销售移动房屋的经纪人必须持有销售许可证，并申报销售税/使用税。用于居住的新移动房屋按零售商-消费者方式，按购买价格的一定百分比征税；二手移动房屋的处理取决于其房产税状态。

• ✓作为零售商销售移动房屋的经纪人必须持有销售许可证
• ✓用于居住的新移动房屋：经纪人为零售商-消费者，按经纪人购买价格的75%缴税
• ✓未固定家具按完整零售销售价格征税，除非豁免
• ✓如果移动房屋需缴纳房产税，则销售税和使用税均不适用

根据《政府法典》第7150至7229条，州税负债构成可对加利福尼亚州所有不动产强制执行的州税留置权，但该留置权对某些在先当事人不具效力。

• ✓州税留置权附着于本州所有不动产。
• ✓对不知情的权益继受人、担保权益持有人、施工留置权人或判决留置权债权人，若在登记前取得，则不具效力。

《细分地图法》通常要求，对五个或以上地块、公寓或权益的细分，须提供初步地图和最终地图；当不要求最终地图时，须提供地块地图。

• ✓五个或以上地块、公寓、社区公寓权益，或五个或以上单位的股份合作社转换，须提供初步地图和最终地图
• ✓如果不要求最终地图，通常须提供地块地图
• ✓最终地图要求的例外见《政府法典》第66426条；地块地图例外见第66428条

地方政府可能要求将细分地块的土地奉献用于街道、小巷、公用事业地役权、排水、通行和自行车道。

• ✓可要求为街道、小巷、公用事业地役权、排水地役权、通行地役权和自行车道进行奉献
• ✓通行地役权可包括公众进入相邻海岸线的权利

市/县可以要求以土地或金钱形式提供公园捐纳。该要求取决于地块数量，工业分区除外。

• ✓五十个或以下地块：可要求土地分割人支付与地块数量成比例的金额。
• ✓超过五十个地块：条例可以要求将财产专用于公园/休闲用途。
• ✓对专用公园土地没有补偿规定。
• ✓工业分区不受这些要求约束。

根据《地图法》（Map Act）和《学校设施法》（School Facilities Act），地方条例可以要求在批准暂定地图时捐献学校用地，并规定接受和付款规则。

• ✓捐献要求必须在批准暂定地图时施加。
• ✓学区必须在30天内同意接受，否则该要求自动终止。
• ✓学区支付原始成本，加上改良工程、利息、税款和维护费用。
• ✓仅适用于在提交暂定地图前拥有该土地不足十年的土地分割人。

当涉及租赁时，经纪人必须确定其状态：出租人是否允许转让以及按何种条件，是否可以转租或签订新租约，是否要求支付额外补偿金以及由谁支付，以及百分比租约的会计处理方式。买方应通过托管账户向卖方偿还预付租金和/或保证金。经纪人在向买方引述事实之前，应仔细阅读租约。

• ✓经纪人必须确定出租人是否允许转让租约以及按何种条件
• ✓买方应通过托管账户向卖方偿还预付租金和/或保证金
• ✓经纪人在向买方引述事实之前应仔细阅读租约；买方很可能需要合格的法律建议

遗嘱处分死亡后的财产；立遗嘱人订立遗嘱。无遗嘱死亡指在没有有效遗嘱的情况下去世，财产移转给法定继承人。遗产管理人被指定管理无遗嘱遗产；遗嘱执行人执行遗嘱。不动产遗赠（devise）是通过遗嘱对不动产的赠与；动产遗赠（bequest/legacy）是对动产的赠与。

• ✓无遗嘱死亡意味着没有有效遗嘱，因此财产移转给法定继承人。
• ✓遗嘱执行人执行遗嘱；遗产管理人处理无遗嘱遗产。
• ✓不动产遗赠（devise）是通过遗嘱对不动产的赠与。

Ad valorem 意为按价值，用于不动产征税。评估价值是由公共机关设定的计税基础价值。税务契据转让因未缴税款而进行税务出售所产生的产权。文件转让税适用于县内不动产转让。

• ✓从价税根据财产价值征收
• ✓税务契据仅转让违约纳税人所拥有的产权
• ✓文件转让税适用于县内不动产转让

资本利得是净出售收益超过调整后成本基础的部分，按持有期以（通常较低的）税率征税。基础是购置成本；调整后成本基础加上改良费用并扣除折旧。免税交换可在交换时交换房产，而无需就利得缴纳所得税。分期申报将利得分摊到多个年度。

• ✓资本利得等于净出售收益减去调整后成本基础
• ✓调整后成本基础加上改良成本并扣除折旧
• ✓免税交换在交换时递延对利得征收的所得税

直线折旧法在有效使用年限内按固定比率折旧改良部分。加速折旧法（余额递减法、双倍余额递减法、年数总和法、ACRS）允许在前期进行更多折旧扣除。残值是有效使用年限结束时的预期价值。只有改良部分可以折旧，土地不可折旧。

• ✓直线折旧法是在估计的有效使用年限内按固定比率进行折旧
• ✓加速折旧法允许在前期获得更多扣除，以加快资本回收

净租赁要求承租人支付物业费用（税款、保险、维护费）加上租金。百分比租赁根据业务量确定租金。夹层租赁介于主租赁和经营租赁之间。

• ✓净租赁：承租人支付税款、保险和维护费加上租金
• ✓百分比租赁：租金根据总收入确定，设定最低租金
• ✓转租是由承租人给予的租赁

物业管理是房地产业务的一个分支，涉及租赁物业的营销、运营、维护和日常融资。

• ✓涉及租赁物业的营销、运营和维护
• ✓包括租赁物业的日常融资

安静享受权是所有者或租户在不受占有干扰的情况下使用财产的权利。驱逐通知是向租户发出的要求其腾空租赁财产的通知。

• ✓安静享受权保护使用权不受占有干扰
• ✓驱逐通知要求租户腾空财产

营业装置是指由商业租户安装的个人财产，对该商业活动所必需且可由租户移除。毁损是指租户对房产进行的破坏、重大改变或损害。

• ✓营业装置可由商业租户移除
• ✓毁损是指租户对房产进行的破坏或损害

空置率是指在特定时期内，建筑物中未出租空间所占的百分比，在收益性房产估值和管理中很重要。

• ✓空置率衡量一段时期内未出租的空间
• ✓表示为建筑物空间的百分比

PRLS 的业务是向潜在租户提供住宅租赁房源的列表，并在提供列表的同时或之前收取费用。PRLS 不协商租赁或租约协议。第 10167-10167.17 条和第 2850-2853 号法规管辖此活动。

• ✓PRLS 提供租赁房源列表，并在提供这些列表的同时或之前收取费用。
• ✓PRLS 不协商租赁或租约协议。
• ✓PRLS 受第 10167-10167.17 条和第 2850-2853 号法规管辖。

经纪人可以使用非分栏式记录，前提是这些记录符合GAAP，包含法规(a)款中要求的详细信息，并允许按照第2831.2条进行追踪/对账。这些记录由日记账、现金分类账和受益人分类账组成。

• ✓日记账按时间顺序记录所有信托基金交易，并且必须至少每月显示总收款/总付款。
• ✓现金分类账显示银行余额变动（借方/贷方）；受益人分类账追踪每位受益人的交易和余额。
• ✓每个信托基金银行账户都必须有一套日记账、现金分类账和受益人分类账。

若因违约而终止租赁，出租人必须送达书面通知，指明承租人须在三天内补救（如该违约可补救）或腾退并交还房屋。这是提起非法留置（unlawful detainer）诉讼的先决条件。送达通知并不会自动终止租赁。

• ✓要求补救或腾退的三日通知是提起非法留置（unlawful detainer）诉讼的先决条件
• ✓只有在违约可补救时，通知才必须给予补救的选择
• ✓送达通知不会自动终止租赁

如果租赁物业因土地征用权（eminent domain）被征收，承租人通常免除包括租金在内的所有义务。如果仅部分征收，且剩余部分仍可用于其原定用途，承租人必须继续按照租赁合同支付租金。

• ✓完全征收免除承租人包括租金在内的所有义务
• ✓部分征收但剩余部分仍可使用，要求继续支付租金

该通知可通过以下方式送达：(1) 直接当面送达承租人；(2) 替代送达——将副本留给该住所或营业场所内年龄合适的人，并邮寄一份副本——如果承租人不在；或 (3)「张贴并邮寄」(nail and mail)——醒目张贴、交付给占用人并邮寄——如果无法查明地址或找不到合适的人。

• ✓直接当面送达是主要的送达方式
• ✓替代送达要求留下副本并邮寄
• ✓「张贴并邮寄」是在无法以其他方式向承租人送达时的最后手段

再融资贷款为持有产权的借款人替换现有的贷款。

• ✓再融资可取得更佳的利率或条件，可能提供套现信贷，或替换为不同的贷款类型。
• ✓再融资可将购房款抵押贷款（purchase-money mortgage）转换为非购房款抵押贷款（non-purchase money mortgage），从而产生个人责任以及可能的差额判决。

购房贷款为房产购买价格的一部分提供融资；居住状况会影响可用的贷款产品。

• ✓自住型常规购房贷款通常需要5%至25%的首付；首付比例越高，利率和条款越优。
• ✓首付比例和超过80%的贷款价值比（LTV）通常需要抵押贷款保险；FHA保险贷款和VA担保贷款较为常见。

任何债权人、抵押贷款经纪人或其关联方均不得直接或间接胁迫、影响或鼓励评估师虚假陈述或歪曲住宅的价值。违规行为包括：暗示继续聘用取决于估值、因估值偏低而排除评估师、告知所需最低价值、因估值不足而拒绝付款，或以贷款完成作为支付费用的条件。

• ✓不得胁迫、影响或鼓励评估师虚假陈述住宅价值
• ✓禁止：暗示继续聘用取决于估值、告知所需最低价值，或以贷款完成作为费用条件
• ✓债权人在知悉评估违规的情况下，不得未经合理尽职调查即依据该评估发放信贷

自2009年10月1日起，“抵押贷款经纪人”是指为他人安排、协商或获取消费者信贷授信，并为此获得报酬或期望获得报酬的人（债权人的雇员除外）。它包括债务最初应向其中支付的人，除非其使用自有资源、持有的存款或善意的独立仓储信贷额度为交易提供资金。

• ✓抵押贷款经纪人 = 为他人安排/协商/获取消费者信贷并因此获得报酬的非雇员
• ✓包括债务最初应付给的人，除非其用自身资源/存款/仓储信贷额度提供资金
• ✓该定义在修订后的12 CFR 226.36下适用

不违反规则的行为包括要求估价师考虑额外信息、请求估值依据、请求更正事实错误、根据最可靠（而非最高价值）的选择政策获取多份估价、因违约/不合格表现而扣留报酬，以及采取法律要求的行动。

• ✓允许：请求额外信息、估值依据或更正事实错误
• ✓允许：根据最可靠（而非最高价值）的选择政策获取多份估价
• ✓允许：因违约/不合格工作而扣留报酬，并采取法律要求的行动

主要住所贷款的服务商不得：未在收款日将付款入账（有有限例外）；当唯一拖欠仅源于原本按时全额付款所产生的先前滞纳金时，收取滞纳金或拖欠费（利滚利式收费）；或未及时提供准确的还清余额声明。如果服务商接受不符合规定的付款，则必须在收到后5天内入账。

• ✓付款必须自收款日起入账（有有限例外）
• ✓当唯一拖欠仅源于原本按时全额付款所产生的先前滞纳金时，不得对滞纳金进行利滚利式累加
• ✓必须在合理时间内提供准确的还清余额声明；不符合规定的付款须在5天内入账