Income (Capitalization) Approach +13California · 房地产 · 中文

收益法评估未来利益（收入流）的现值，对创收性房地产十分重要。资本化将未来收入转换为现值。两种方法：直接资本化法（单一年度期间）和报酬资本化法（多年期）。其依据是预期原则。

• ✓收益法以预期原则为基础
• ✓资本化将未来收入转换为现值
• ✓直接资本化法使用单一年度期间；报酬资本化法使用多年期
• ✓评估师采用完全知情且具备胜任管理能力的人所能预期的净收入

综合资本化率公式：净年收益 ÷ 综合资本化率 = 价值（I ÷ R = V）。如果已知两个因素，就可以求出第三个：I = R × V，且 R = I ÷ V。仅1%的比率变化就会造成重大差异；比率越低 = 价值越高。

• ✓I ÷ R = V（收益除以比率等于价值）
• ✓I = R × V 且 R = I ÷ V
• ✓仅1%的变化就会显著改变资本化价值
• ✓比率越低，估值和假定的安全性就越大

从潜在总收入开始，扣除空置/收租损失得到有效总收入，再扣除费用得到净营运收入（NOI）。费用分为固定费用（税费、保险）、可变费用（公用事业费、管理费）以及更换储备金。抵押贷款还款和账面折旧不属于可扣除费用。

• ✓潜在总收入 − 空置/收租损失 = 有效总收入
• ✓有效总收入 − 营运费用 = 净营运收入
• ✓费用类型：固定费用、可变费用和更换储备金
• ✓评估师必须忽略本金/利息付款和所得税折旧

综合资本化率提供资本回收加上投资回报，并通过对可比销售的分析推导得出。风险越大，资本化率越高。该资本化率取决于投资者要求的回报。

• ✓综合资本化率提供资本回收加上投资回报
• ✓投资损失风险越大，资本化率越高
• ✓首选推导方法是根据可比销售的净收入与价格之间的关系

每月必须进行两项对账：银行账户记录与银行对账单的对账，以及银行账户记录与独立受益人记录的对账。后者由第2831.2号法规要求。

• ✓银行账户记录与独立受益人记录的对账由第2831.2号法规要求
• ✓银行账户记录与银行对账单的对账属于良好做法，但法律并未要求
• ✓必须每月进行，信托账户无活动的月份除外，并且必须保留每次对账的记录
• ✓对账记录必须载明账户名称/号码、日期、受益人/交易身份，以及对各方的负债

无法解释的溢余是指超过信托资金总负债且经纪人无法确定所有权的资金。这些属于信托资金，必须单独保管。

• ✓无法解释的溢余必须保留在信托账户或单独的信托账户中，且不得用于抵销短缺
• ✓经纪人必须保存单独的记录和明细分类账，包括记录日期以及资金成为溢余的日期
• ✓根据第2831.2号法规，必须每月对溢余资金进行对账

按比例分摊调整截至成交日期的利息、税款和保险，按比例分配。预付费用项目（例如三年火灾保险）按未使用部分向卖方提供贷项，通常由第三方托管人在成交时在托管中进行。

• ✓按比例分摊按比例基础调整截至成交日期的项目
• ✓预付费用按未使用部分向卖方提供贷项
• ✓通常由第三方托管人在成交时在托管中进行

信托账户是与经纪人自有资金分离、独立且物理隔离的账户，经纪人在法律要求下必须将为客户收集的所有资金存入该账户。

• ✓必须与经纪人的资金分离并物理隔离
• ✓经纪人必须按法律要求存入所有客户资金

记录是指将文件归档到县记录官办公室供公众通知，赋予建设性/法律通知。索赔优先权基于记录的时间和日期，最早记录的索赔优先。

• ✓记录向公众赋予建设性（法律）通知
• ✓记录官在档案上盖章注明提交的时间和日期
• ✓优先权通常给予最早记录的索赔

抵押贷款准备金是贷款人从借款人的每月付款中收取的资金，用于按时支付房产税和保险。在CID小区中，准备金用于资助未来的公共区域维护。

• ✓抵押贷款准备金按时支付房产税和保险
• ✓CID准备金资助未来的更换和主要公共区域维护

抵消声明是指房产所有人或产权留置权持有人出具的、说明该房产现有留置权状况的声明。

• ✓由房产所有人或产权留置权持有人出具
• ✓说明该房产现有留置权的状况

专员必须根据经核实的书面投诉进行调查，也可自行发起调查，并可暂停或撤销执照，或驳回申请。调查通常始于受损害方提交的书面陈述。专员会收到司法部（DOJ）关于持照人后续被捕或被定罪的报告。

• ✓专员应根据经核实的书面投诉进行调查，或可自行采取行动
• ✓专员可暂停、撤销或拒绝颁发执照
• ✓颁发执照后，专员会收到司法部（DOJ）关于持照人后续被捕或被定罪的报告

正式听证遵循《行政程序法》。专员成为申诉人，被许可人则是被申请人。行政听证办公室的行政法法官审理案件并发布拟议决定，专员可以接受、驳回或减轻该决定。执照吊销后，当事人至少一年内不得申请恢复（或按规定的期限，以较长者为准）。

• ✓正式听证由行政法法官依照《行政程序法》进行
• ✓专员成为申诉人；被许可人是被申请人
• ✓吊销后，至少一年内不得申请恢复（或按规定的期限，以较长者为准）

专员代表会调查无执照或不当经营的经营者和土地细分商。如果发现违规，会发布停止及禁止令，或对相关方提起诉讼。在符合公共利益时，专员可发布禁业令（最长三年），禁止个人担任房地产经纪、贷款、托管或产权方面的职位。

• ✓对于无执照或不当经营者的违规行为，可以发布停止及禁止令
• ✓禁业令可以禁止个人从事指定的房地产活动，最长三年
• ✓禁业令接收者有权就该命令的是非曲直请求行政听证

宅地豁免保护住宅免受某些债权人强制执行判决留置权。它并不防止所有强制出售——例如，在声明之前登记的判决、既存产权负担，或技工/材料供应商留置权。自愿产权负担（抵押贷款/信托契据）不受该声明影响。

• ✓宅地豁免可防止某些判决留置权的强制执行，但以豁免金额为限
• ✓它不防止先前登记的判决、既存产权负担或技工/材料供应商留置权
• ✓自愿产权负担（抵押贷款/信托契据）不受宅地声明影响

《加州民事诉讼法典》第704.710条及以下条款包含两项宅地保护。第4条保护尚未提交声明的合格房主债务人。第5条涉及记录宅地声明的房主。两者均在豁免金额范围内针对某些判决留置权提供保护。

• ✓第4条 = 无需声明即可自动获得的住宅豁免
• ✓第5条 = 要求已记录宅地声明方可获得的保护
• ✓还存在单独的「遗嘱认证宅地」（《遗嘱认证法典》第60条、第6520–6528条）

豁免金额取决于债权人留置权登记时债务人的状况：基本金额为 50,000 美元；家庭单位中一名成员与另一名不拥有任何权益的成员共同享有时为 75,000 美元；对于 65 岁及以上者、无法工作的残障人士，或在非自愿出售中收入有限的 55 岁及以上者，为 150,000 美元。夫妻双方的豁免合并计算不得超过适用的家庭单位金额。

• ✓基本金额为 50,000 美元；家庭单位为 75,000 美元；65 岁及以上、残障或符合条件的 55 岁及以上低收入人士为 150,000 美元
• ✓夫妻合并豁免不得超过适用的 75,000 美元或 150,000 美元金额
• ✓金额依据债权人留置权登记时债务人的状况确定

已申报宅地是通过在住宅所在县登记一份声明而设立的；该声明必须列明所有人的姓名、描述该财产，并说明在登记日期该财产是所有人/配偶居住的主要住所。其签署和确认方式须与契据相同。在提交破产申请后不得申报宅地。

• ✓声明必须说明在登记日期该财产是所有人/配偶的主要住所
• ✓声明必须按转让契据的方式予以确认并登记，方可生效
• ✓在提交破产申请后不得申报宅地
• ✓宅地声明不限制转让或抵押该财产的权利

对宅地实施扣押后，债权人必须在20天内向法院申请出售令。法院设定最低出价，涵盖留置权、豁免额和执行留置权；如果未收到足够的出价，则不会进行出售，债权人必须等待一年。出售所得若再投资于新的宅地，可豁免6个月。

• ✓债权人必须在扣押后20天内向法院申请出售令
• ✓除非达到最低出价（涵盖先前留置权、豁免额和执行留置权），否则财产不得出售
• ✓出售所得可豁免6个月；通过新声明进行再投资可追溯至先前的登记日期

《1862年联邦宅地法》通过向在联邦土地上建立住所或进行改良的人授予产权来鼓励定居。它与加利福尼亚州申报宅地（declared homestead）无关。根据《联邦土地政策与管理法》，在公共土地上设立宅地于1976年被终止（阿拉斯加除外）。

• ✓联邦宅地制度向公共土地定居者授予产权——与加州申报宅地无关
• ✓公共土地上的宅地设立于1976年被废除（阿拉斯加除外）

持牌托管人/代理人必须保存准确的账目和记录，并接受公司事务专员的审查。公司必须每年自费提交由注册会计师编制的独立审计报告。进行销售托管的房地产经纪人须接受其信托基金的审计，并接受房地产专员对其账目和记录的审查。

• ✓持牌托管代理人必须每年自费提交由注册会计师执行的独立审计。
• ✓托管记录须接受公司事务专员的审查。
• ✓从事托管业务的经纪人须接受信托基金审计以及房地产专员的审查。

FCRA 第 609(g) 条由 FACT Act 新增，规定每当信用评分被用于以 1 至 4 户住宅不动产作担保的申请时，无论信贷决定结果如何，都必须披露申请人的信用评分。该规定不适用于以移动房屋作担保的贷款。披露必须「在合理可行的情况下尽快」送达，并包含六项信息以及法定要求的通知。

• ✓当信用评分被用于以 1 至 4 户住宅不动产作担保的贷款时，必须披露信用评分。
• ✓无论申请是获批、拒绝、撤回还是关闭，都必须进行披露。
• ✓该披露不适用于以移动房屋作担保的贷款。
• ✓必须披露最多四项对评分产生不利影响的关键因素。

如果申请人认为其信用报告存在错误，可以联系信用报告机构。根据《公平信用报告法》（FCRA），该机构必须在30天内完成调查，在调查完成后5天内提供书面结果通知，并提供一份更正后的报告副本。联邦贸易委员会（FTC）负责执行FCRA。加利福尼亚州的三大信用报告机构是Experian、TransUnion和Equifax。

• ✓信用报告机构必须在30天内完成争议调查
• ✓必须在调查完成后5天内提供调查结果的书面通知
• ✓联邦贸易委员会（FTC）负责执行FCRA

披露内容必须包括债权人的身份和 MLO 唯一识别码，采用书面形式，清晰且醒目，并采用借款人可保留的形式。电子披露需要根据《E-Sign 法案》取得消费者同意（某些例外情况除外）。公职人员、信用报告机构、评估师和保险公司等收款方可以使用通用术语予以识别。

• ✓披露内容必须标明债权人以及贷款发起人（MLO）的唯一识别码
• ✓电子披露需要根据《E-Sign 法案》取得消费者同意，但某些例外情况除外
• ✓披露内容必须采用书面形式，清晰且醒目，并采用可保存的形式
• ✓某些收款方可以使用通用或一般术语予以识别

对于以主要住所作为担保、期限超过一年的浮动利率贷款，贷款机构必须在申请时或收取不可退还费用之前，提供《可调利率抵押贷款消费者手册》和贷款项目披露。披露内容包括利率或还款额如何确定、指数或利差、折扣声明、变更频率，以及基于一笔15年期10,000美元贷款的历史示例或最高利率或还款额。

• ✓在申请时或收取不可退还费用之前，提供《可调利率抵押贷款消费者手册》和贷款项目披露
• ✓历史示例基于10,000美元的贷款金额，反映最近15年的指数值
• ✓披露必须说明利率、还款额或期限是否可以变更，以及所使用的指数或利差

其他必需披露包括：付款时间表；即期付款条款（仅当其构成法律义务的一部分，而非违约后转换）；信用销售中的总销售价格；提前还款罚金/返还；逾期付款费用（仅限到期前）；担保权益；保险；某些担保相关费用（备案费和税费）；对合同条款的引用；承继政策；以及所需存款（说明年百分率不反映该存款的影响）。

• ✓必须披露提前还款罚金，即使不收取罚金，也须包含相关声明
• ✓逾期付款费用披露仅适用于到期前收取的费用
• ✓对购买担保品的担保权益披露可采用概括性标识
• ✓78规则回扣法不再需要披露

借款人有权获得一份与其他披露分开的书面融资金额分项列明，该列明可通过 GFE 完成。该分项列明披露直接支付给借款人的款项、记入借款人账户的金额，以及代借款人支付给他人的金额（并标明这些收款人）。

• ✓融资金额的分项列明可通过 GFE 完成
• ✓它必须披露支付给借款人的款项、记入账户的金额以及支付给他人的金额
• ✓代借款人收款的人必须被标明

调整后的计税基础是计算利得或损失的核心。计税基础因财产取得方式而异：购买、赠与或继承。

• ✓购买财产的计税基础 = 购买价格随时间调整后的金额（例如折旧）
• ✓赠与财产的计税基础 = 赠与人的成本（若申报损失，则为赠与时的较低市场价值）
• ✓继承财产的计税基础 = 死亡当日的公平市场价值（计税基础调升）

由于房地产税法的复杂性，若经纪人并非同时也是税务专业人士，就不应提供税务建议，而应将客户转介给合格的专业人士。

• ✓经纪人绝不应提供税务建议，除非同时还是所得税投资顾问。
• ✓经纪人应敦促客户咨询房地产税务律师、注册会计师（CPA）或其他合格人士。

税务规划是分析房地产投资的关键。投资者寻求为收入提供税务庇护、产生亏损、获得有利的资本利得待遇，或递延纳税义务。购置方式在处置时会产生重要的税务后果。

• ✓投资者寻求：为收入提供税务庇护、产生亏损、获得有利的资本利得待遇，或递延纳税义务
• ✓购置方式主要影响出售或处置时的税务后果，而不是购置时的税务后果
• ✓个人所有权下，之后可以将财产免税转让给公司

产权可以通过公司或个人持有（夫妻共有财产、联权共有、按份共有）。每种形式都有税务和遗嘱认证影响，尤其是在计税基础上调方面。

• ✓公司所有权使经销商能够将投资性房产与营业存货分开。
• ✓联权共有简化了身故后的处理程序，但不能通过遗嘱控制。
• ✓在联权共有中，不属于死者遗产总额的那一半不会获得计税基础上调。

初步地图显示拟议的细分设计及现有地形，并按照当地条例要求编制，包括法律描述、街道、地块、地役权和公用设施。

• ✓设计必须在可能范围内为未来的被动供暖和制冷提供条件（不适用于改建的公寓）。
• ✓内容包括法律描述、相邻街道的宽度和名称、拟议用途、街道坡度和宽度、地役权、地块布局、水道、供水、污水处理方式和公共区域。
• ✓许多司法管辖区要求初步地图以注册土木工程师、持证土地测量师或专业规划师的测量为依据。

提交后，多个部门审查临时地图并向规划部门报告；随后举行公开听证会。批准要求符合总体规划和具体规划。

• ✓各相关部门（道路、卫生、防洪、公园、学校、测量）审查地图并提交报告
• ✓海岸区细分项目须将副本送交加州海岸委员会
• ✓批准要求符合总体规划和具体规划、可接受的密度、物理适宜性以及健康/环境方面的考虑
• ✓报告可建议批准、有条件批准或不批准

分割人（subdivider）对不利的临时地图（tentative map）决定提出上诉有严格的期限，地方管辖区也须遵守听证和裁决期限。

• ✓分割人须在不利决定作出后10天内提交上诉
• ✓上诉提交后30天内必须举行听证
• ✓听证后10天内必须作出裁决
• ✓未及时采取行动，即视为该地图在符合《地图法》（Map Act）和地方条例的范围内获得批准

既得权暂定地图（《政府法典》第66498.1条）赋予分割人按照批准时生效的条例和标准进行实质性合规开发的权利。

• ✓既得权暂定地图授予按照批准时生效的条例和标准进行开发的权利
• ✓开发协议（《政府法典》第65864条及以下条款）是保障开发权的另一种方式
• ✓签订开发协议属于自由裁量行为

企业的商誉具有受法律保护的货币价值，其定义为对持续公众惠顾的期望。商誉估值的影响因素包括销售与利润历史（偏重当前数据）、在现址经营的时间长短、位置与增长潜力、竞争状况、企业名称的声誉、竞业禁止协议以及顾客流量特征。

• ✓商誉是对持续公众惠顾的期望，具有受法律保护的货币价值
• ✓相当于垄断的位置或执照可为商誉带来溢价
• ✓对于酒类执照，商誉估值可能存在上限
• ✓最新的销售和利润数据被赋予更大的权重

该组织为全国房地产经纪人协会公司（National Association of Real Estate Brokers, Incorporated），目前根据密歇根州法律注册成立。其宗旨包括团结房地产公认分支领域的从业人员，促成更专业的业务，维持高标准的行为规范，制定并执行道德准则，授权使用「Realtist」一词，以及保护公众免遭不道德行为的侵害。

• ✓NAREB 根据密歇根州法律注册成立
• ✓NAREB 的宗旨包括执行道德准则以及授权使用「Realtist」一词
• ✓「Realtist」指经认可并认证的 NAREB 会员

第10176条和第10177条是大多数执照暂停和吊销的基础。第10176条适用于在房地产交易中作为代理人行事的持照人，而第10177条的部分规定即使未作为代理人行事也适用。第10176条的理由包括虚假陈述、虚假承诺、持续虚假陈述、双重代理和资金混同。

• ✓第10176条通常要求持照人曾作为代理人行事。
• ✓第10176(a)条涵盖虚假陈述，包括未向委托人披露重大事实。
• ✓无须存在损害或伤害即可支持第10176(a)条下的虚假陈述诉讼。

第10176(d)条涵盖未告知所有委托人持牌人正作为多于一方的代理人行事。第10176(e)条涵盖资金混同——将委托人的资金与经纪人自己的钱款混合。挪用（侵占并使用委托人的资金）是更严重的违法行为。

• ✓双重代理违规（10176(d)）是指未告知所有委托人其代表多方当事人
• ✓资金混同（10176(e)）是指将委托人的资金与经纪人自己的钱款混合
• ✓挪用（侵占/使用委托人的资金）比资金混同更严重

第 10177 条的依据包括：以欺诈手段取得执照 (a)、涉及道德败坏且与持照人职责有实质关联的刑事定罪 (b)、虚假广告 (c)、违反其他条款 (d)、滥用商号 (e)、可导致拒绝发照或不诚实的行为 (f)，以及疏忽或无能 (g)。

• ✓第 10177(a) 条涵盖通过欺诈、虚假陈述或欺骗取得执照
• ✓第 10177(b) 条涵盖涉及与持照人职责相关的道德败坏的刑事定罪
• ✓第 10177(f) 条涵盖表明申请人或持照人不诚实且不真实的行为

第10177(h)条允许对经纪人未能合理监督房地产销售人员的行为进行纪律处分。第10177(l)条禁止基于他人种族、肤色、宗教、血统或原国籍的进入而诱导恐慌性销售（blockbusting）。第10177(o)条要求向买家披露所有权权益。

• ✓第10177(h)条涵盖经纪人未能对房地产销售人员行使合理监督
• ✓第10177(l)条禁止基于受保护类别的恐慌性销售或blockbusting
• ✓第10177(o)条要求披露持牌人在标的房产中的所有权权益

虚假陈述是对事实的不实陈述；虚假承诺是承诺人对其将要做之事的虚假陈述（第10176(b)条）。虚假承诺通常通过证明其不可能履行且承诺人明知这一点来证明。持续且公然的虚假陈述可依据第10176(c)条单独提起诉讼。

• ✓虚假陈述是对事实的不实陈述（10176(a)）
• ✓虚假承诺是承诺人对其将要做之事的虚假陈述（10176(b)）
• ✓第10176(c)条涵盖持续且公然的虚假陈述或虚假承诺行为

第10176(f)条要求所有独家委托均须载明指定的终止日期。第10176(g)条涵盖秘密获利，通常通过名义买受人进行。第10176(h)条要求使用选择权与委托表格的持照人披露利润，并在行使选择权前取得委托人的书面同意。

• ✓独家委托必须包含明确指定的终止日期（10176(f)）
• ✓秘密获利（10176(g)）指经纪人暗中获取利润，通常通过名义买受人进行
• ✓委托选择权要求披露利润并在行使前取得书面同意（10176(h)）

第 10176(i) 条「不诚实交易」是一项兜底条款，要求相关行为属于需要执照的行为。第 10176(k) 条涵盖：当经纪人自称为贷款人或授权代理人时，未按照抵押贷款承诺发放资金。第 10176(l) 条禁止故意拖延抵押贷款的完成交割，以增加利息、成本、费用或其他收费。

• ✓第 10176(i) 条：不诚实交易要求相关行为属于需要执照的行为
• ✓第 10176(l) 条：禁止仅为增加借款人费用而拖延贷款交割
• ✓第 10176(j) 条：在为出售企业取得买方签名之前，必须获得书面授权

加州经纪人在接受随购房出价支付的定金时使用定金收据。它既是收据，也是基础合同，列明所有销售要素，包括融资、若出价未被接受时的定金返还条款，以及买方违约时的定金处置。条款必须极其谨慎地撰写。

• ✓定金收据既是收据，也是该交易的基础合同
• ✓它应列明所有基本销售要素，包括融资和定金处置

房地产执照法要求经纪人和销售员在取得签名时，向签署人提供文件和协议的副本。这适用于房源委托协议、定金收据以及与持照行为相关的任何文件。

• ✓已签署文件的副本必须在签署时交给签署人
• ✓这适用于所有与持照行为相关的文件

Tender 是一方提出履行其合同义务的要约，通常在交割时作出。如果一方违约，另一方作出 tender 以证明其已准备、愿意且有能力履行。如果双方均违约，则任何一方都不得请求损害赔偿。异议必须在 tender 时明确提出，否则视为放弃；适当的 tender 使另一方构成违约。

• ✓Tender 是提出履行的要约，通常在交割时作出
• ✓如果双方均违约，则任何一方都不得请求损害赔偿
• ✓异议必须在 tender 时明确提出，否则视为放弃
• ✓适当的 tender 使不接受的一方构成违约