55 个考点 · 更新于 2026-09-17
任何托管执照持有人不得散布误导性陈述，也不得将不符合《金融法典》或《民法典》定义的交易称为「escrow」。托管持有人不得向经纪人或其他人士支付费用（包括商品礼物或有价物品）以换取业务转介。托管持有人不得在交割前从托管款项中支付经纪人的佣金。托管持有人不得接受含有签署后填写空白项的指示，也不得允许增加、删除或修改，除非所有先前签署的委托人均已草签。
在签署时，托管机构必须向所有签署该指示的委托人交付任何托管指示、经修订的指示或补充指示的副本。托管指示享有保密特权并属机密，不得向非委托人披露。房地产经纪人不得将指定某托管机构作为交易的先决条件，但可在被要求时建议一家。买方通常选择托管机构和产权保险公司。
1976年1月1日之后签署的任何住宅租赁条款，如果修改或放弃某些租户权利，均属无效且不可执行。这些权利包括：押金权利（CC 1950.5）；房东进入限制（CC 1954）；主张未来诉因的权利；获得法定通知的权利；诉讼程序权利；享有符合所有法律规定的可居住房屋的权利；以及房东防止人身伤害或财产损失的注意义务。
卖方可以通过后顺位购房价款票据提供信贷，以补足购买价。
自1983年7月1日起，信贷安排人在1至4个单元的卖方回贷交易中必须向卖方和买方提供特定披露。
民法典第1090.5条（2007年10月5日生效）禁止任何在房地产交易中拥有利益的人通过胁迫、勒索或贿赂不当影响估价。若持照人在履行职责过程中违反该法，即被视为违反该州的执照法。DRE列出的禁止行为包括：扣留付款、威胁未来业务、承诺未来业务、以估价结果为条件确定费用，以及提供目标价值。
《房屋估值行为准则》是 Fannie Mae、Freddie Mac、FHFA 与纽约州总检察长之间达成的联合协议，旨在增强评估的独立性和准确性。自 2009 年 5 月 1 日起，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不再向未采纳该准则的卖方购买住宅抵押贷款。FHA/VA 保险贷款、第 184 条美洲原住民贷款以及第 502 条农村住房贷款除外。
债权人必须向每位有权撤销的借款人提供两份撤销权通知副本。通知应发送给对主要住所拥有所有权权益的任何借款人，即使其个人不承担偿还责任。对于家庭信托，占用受益人有权收到通知。该通知是一份单独文件，披露担保权益、撤销权、如何撤销、撤销的后果以及到期日。
借款人可以撤销，直至以下事项中最后发生者之后的第三个营业日午夜：交易完成、所有TILA重要披露的交付，或撤销权通知的交付。就撤销而言，营业日指除星期日和联邦法定假日外的任何日历日。如果通知或重要披露未交付，撤销权在交易完成后三年、全部权益转让时或出售时（以先发生者为准）届满。
撤销权适用于以借款人的主要住所设立留置权作为担保的消费信贷（同一时间只能有一处主要住所；包括移动房屋）。豁免情形：主要住所的购房贷款或初始建造贷款（无论留置权的优先顺序如何）；同一贷款人的再融资且无新增资金（仅新增资金部分可撤销）；州机构贷款；以及非主要住所（空地、度假屋/退休屋）上的贷款。
借款人可以因真实的个人财务紧急情况而放弃撤销权，方法是提交一份由借款人签署并注明日期的书面声明，说明该紧急情况并明确放弃该权利，最好为手写。预先印制的放弃表格通常被禁止，除非获授权。在联邦宣布的重大灾区，可以使用印制表格，该表格在灾害宣布后一年到期。
撤销后，担保权益即告无效，借款人无需承担任何金额，包括任何财务费用。贷款人必须在收到撤销通知后的 20 个日历日内返还任何款项/财产，并终止担保权益。随后，借款人向贷款人交付款项/财产。如果贷款人在交付后的 20 天内未取得占有，借款人可以保留该款项/财产，且无需承担进一步义务。
如果融资费用少报不超过本票面额的1%的二分之一或100美元（以较高者为准），或者多报，则就撤销权而言该融资费用是准确的。对于无新增放款或债务合并的新贷款人再融资，容差为1%或100美元。止赎程序启动后，如果融资费用中遗漏了经纪人费用，或未提供适当的撤销通知，借款人可以撤销；止赎的少报容差为35美元。
1997年《纳税人减税法案》及后续修订根据持有期和税率级距确定了资本利得税率。短期利得按普通收入征税；长期利得享受优惠税率。
1986年《税制改革法案》之后，收入被分为非被动、投资组合和被动类别。被动活动亏损（PAL）通常不能用于抵扣非被动或投资组合收入，但出租房地产除外。
折旧是一项可扣除的定期费用，用于在产生收入的财产的使用寿命内收回资本投资。土地不可折旧。根据财产投入使用的时间，适用不同制度。
抵押贷款利息的扣除规则取决于贷款的日期、金额和用途。购置债务和房屋净值债务有不同的限额。
风险规则将可扣除亏损限于纳税人在某项活动中承担风险的金额。该规则扩展适用于1986年后投入使用的不动产，但对合格无追索权融资设有例外。
州和地方政府可发行抵押贷款信用证书（MCC），允许借款人将抵押贷款利息用作所得税抵免，帮助低收入/中等收入人群符合贷款资格。
可交易（可出售）产权没有普遍接受的含义；它并非完美产权，而是不存在合理或可信异议的产权，并且对所涉权利有合理保障。它必须达到法院在强制履行之诉中会强制买方接受该产权的程度。
「纸质产权链」可以追溯至政府最初的转让，由先登记优先/善意先登记（race/race-notice）登记制度确立。登记通常并非强制。记录可能存在错误、欺诈或不完整（例如，被排除的继承人、无行为能力的让与人），因此产权既取决于已登记事实，也取决于外部信息。
历史上，产权专业人员会编制一份产权摘要（转让契据的概要），并配合律师意见进行审查。后来出现了产权证书（摘要公司就受产权负担约束的产权归属作出的声明），随后又出现了产权担保（书面保证），之后才发展出现代的产权保险保单。
第32条贷款的购买人/受让人受借款人可向债权人主张的所有请求与抗辩的约束，除非其以优势证据证明，一个尽到合理审慎义务的理性人无法确定该贷款属于第32条。受让人的责任通常延伸至第35条抵押贷款。救济限于：对于TILA违规，第1640条规定的民事责任金额；对于其他诉因，为剩余债务加上已支付总额。
剩余技术将净收益在土地与建筑物之间进行划分。建筑物剩余法（土地价值已知）：从总净经营收益（NOI）中扣除土地收益，将建筑物收益资本化，再与土地价值相加。土地剩余法（建筑物价值已知）：扣除建筑物收益，将剩余的土地收益资本化，再与建筑物价值相加。各组成部分可能适用不同的资本化率。
建筑物资本化率 = 利率（投资回报） + 回收率（资本回收）。回收率 = 100% ÷ 剩余经济寿命。或者，建筑物资本化率 = 建筑物净收益 ÷ 建筑物价值。
收益资本化通过按收益率/折现率对每笔预期收益进行折现，将经济收益转换为现值。最常见的形式是折现现金流（DCF）分析。收益率包括安全无风险利率加上风险、流动性不足和管理负担的溢价。
在最终地图之前，土地分割人必须提交税务留置权证明，并以保证金或现金押金担保改良协议。
符合《地图法》和当地法令要求的最终地图在下次会议上获得批准，并被接受进行登记备案，且需要一份产权证书。
地块图由注册土木工程师或持牌土地测量师编制，必须包含边界、街道、编号地块和同意证书。
除会计记录外，DRE要求经纪人为经手的每项房地产交易保存所有准备或取得的文件，并与每项活动相对应。
根据《商业与职业法典》（B&P）第10142条，持牌人必须在取得签名时，向签署协议的人交付任何授权提供需要执照服务的协议的副本。
根据《商业与职业法典》第17900条，虚构企业名称是指不包含个人姓氏或暗示存在额外所有人的名称。虚构企业名称声明必须在开始营业后不迟于40天内向县书记官提交，在提交后30天内每周一次连续四周刊登，并在刊登完成后30天内提交刊登宣誓书。该声明自提交年份12月31日起五年后到期。
地产细分是指对不动产进行合法划分，用于销售、租赁或融资，受法律监管。《地产细分地图法》要求细分者在提交最终地图前，先向当地规划委员会提交初步地图。
计划发展是一种细分地产，包含单独拥有的地块以及对拥有公共区域的协会的会员身份。计划单位发展（PUD）允许与传统分区不同的集群。
分时度假产权是指在分时度假项目中的占有权，且与不动产中的产权相关联。分时度假使用权是指许可证或会员占有权，不与产权相关联。
特别评估是公共机构对不动产征收的法定费用，用于支付公共改善项目（路灯、人行道、街道改善），或在业主协会（CID）中用于应对意外维修的额外费用。
NAREB等级包括会员委员会、地方委员会成员、个人经纪人会员、准会员、联合准会员、个人会员、联合会员、荣誉会员、订阅者、公司会员和终身会员。个人经纪人会员拥有一票完全投票权；准会员和联合准会员拥有半票投票权；联合会员拥有四分之一票投票权；荣誉会员、订阅者和公司会员没有投票权。
个人会员由董事会选举为直接会员，可以存在于地方/州辖区之外，并且在其同一辖区内接纳会员理事会后六个月内仍保留会员资格。附属会员包括抵押银行家和估价师等附属行业的从业者。终身会员授予有杰出服务者，投票权因类别而异。
产权保险是在确保可交易产权并赔偿因错误保证造成损失方面发展而来的最终成果。与以往方法不同，除了记录风险外，它还独特地防范公共记录之外的风险（伪造、无行为能力、未交付），并利用产权资料库（title plant）检索记录。
初步报告是一种承诺/临时保险协议（commitment/binder）——即在遵守所述除外条款的前提下签发产权保单的要约。它并非产权摘要（abstract of title），也不代表产权的状况。它仅说明保险人签发保单所依据的条款和条件（《保险法》第1234.11条）。
标准保单保障记录外风险（伪造、冒名顶替、缺乏行为能力）、未交付的契据、联邦遗产税留置权以及抗辩费用。它不承保被保险人已知的瑕疵、未登记的役权或留置权、占有方的权利、通过检查或测量显示的事项、采矿请求权、水权或分区规划。
ALTA（贷款人）保单将承保范围扩大至涵盖占有方当事人的权利、专利保留以及不可销售的所有权——专为无法进行实地查验的外州贷款人而设计。ALTA/CLTA 业主扩展保单为业主提供类似保护。屋主保单（1998 年，修订版）提供扩展承保，但设有最高赔偿限额和少量免赔额。
产权保险公司必须对初步报告收费，并作出真诚努力以收取费用（1967年立法）。它们可以免费提供记录在案的所有权人和记录描述（即「物业档案」）。法律禁止支付任何佣金或返佣作为招揽产权业务的诱因（《加州保险法》第12404条；《加州商业与职业法典》第10177.4条）。
加利福尼亚州产权保险人必须至少拥有 500,000 美元实缴资本（《保险法》第 12359 条），向保险专员缴存 100,000 美元保证基金（第 12350 条），并每年将保费的 10% 留作产权保险盈余基金，直至其达到实缴资本的 25% 或 1,000,000 美元中的较低者。
占用包括放弃、时效取得和逆权占有。逆权占有要求：实际占用；公开且众所周知的使用；与真正所有人的产权相敌对；主张权利或权利名义；连续且不间断地持续五年；以及缴纳所有房产税满五年。此类产权在经法院判决确权之前不具有可交易性或可保险性，且通常不能针对公共机构取得。
《加州民法典》列出了九种取得财产的方式：遗嘱；继承；添附；先占；转让；婚姻；无主财产归公；国家征收权；以及衡平法上的禁止反言。转让包括私人授予、公共授予、赠与/公共奉献，以及因法律实施或法院诉讼而发生的让与。
遗嘱在死亡时处分财产，并且仅在死亡时生效（与契据和合同不同）。类型包括有见证人的（正式）遗嘱、自书遗嘱、法定遗嘱以及带信托的法定遗嘱。自书遗嘱必须全部由遗嘱人亲笔书写、注明日期并签名。死亡时，产权转移给受益人或继承人，但由于遗嘱认证（probate）控制，该产权不可销售/不可投保。
遗嘱认证始于提交遗嘱认证申请或遗产管理书申请。指定一名代表（遗嘱执行人/遗产管理人）。债权人通知给予四个月提交债权申报。提交遗产清册与估价。遗产财产可在法院批准后出售。小额遗产可豁免或采用简易程序。
当一个人没有遗嘱而去世时，无遗嘱继承根据财产性质和近亲属来决定财产的分配。个人财产可能在配偶和子女之间分配。共同财产的一半属于在世配偶；另一半受遗嘱支配，如果没有遗嘱则归在世配偶。
依添附，所有权延伸至改良物或附加物。淤积通过泥沙逐渐堆积（冲积地）为河岸/湖岸/海滨所有人增加土地。退水是水域逐渐后退留下干地。冲蚀是快速冲走。未经许可固定的附属物属于土地所有人。善意的错误改良人可以在支付损害赔偿后取回改良物（加州民法典第1013.5条）。
时效取得地役权与逆权占有类似，但仅产生使用他人土地的权利，而非完整产权。抛弃是自愿放弃占有，并具有终止权益而不将其转让的意图；单纯不使用不构成抛弃。如果承租人抛弃，出租人重新取得占有和控制。
转让发生在产权因所有权人的行为或法律而转移时。私人让与以对价转让产权。赠与是无对价的自愿转让，对于不动产通常通过契据进行。公共奉献通过普通法奉献（需有土地所有权人的意图并加上公众接受）、法定奉献（《Subdivision Map Act》）或契据（通常取得完全产权）为公共用途取得财产。
法院可不顾业主意愿确立产权，方式包括：产权确认之诉（quiet-title action，清除税务产权、逆权占有、已失效合同等瑕疵）；共有物分割之诉（partition action，分割共有人权益，可能通过法院命令出售）；止赎之诉（foreclosure action，留置权人申请出售以清偿未付余额）；以及宣告性救济之诉（declaratory relief action，裁定书面文书下的权利）。
持有金钱判决的债权人可以取得执行令状，指示执法官员扣押并拍卖债务人的非豁免不动产。买方获得出售证书；如果在法定期间内（通常为12个月）未赎回，执法官员则交付契据。当解除条件被违反或特殊限制事件发生时，即发生权利丧失，允许授予人无偿重新取得产权。
婚姻本身不转移产权，但婚姻期间所得的收入和购置的财产（非个人财产）属于夫妻共同财产，配偶双方享有平等权益。无主财产归属（escheat）在无继承人时将产权归于州政府，且并非自动发生。征收权（eminent domain）是为公共用途取得私有财产，并给予公平市场价值补偿。衡平法上的不容反悔（equitable estoppel）禁止原所有人否认善意主张人的产权，且受让人依不容反悔取得嗣后取得的产权。
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