52 个考点 · 更新于 2026-09-17
非法滞留诉讼（unlawful detainer）是替代驱逐之诉（ejectment）的快速程序。它可用于针对有以下情形的租户：租期届满后仍滞留；拖欠租金后仍继续占有；违反条件或约定（包括禁止转让）后仍继续占有；实施毁损（waste）或妨害（nuisance）；或在收到终止意向通知后仍不搬离。通常需要发出三天补救或搬离通知；不可补救的违约无需提供补救选项。
非法滞留诉讼仅判给至判决日为止的占有权和所欠租金——判决后的租金及其他损害赔偿（例如实物损坏）需要另行提起诉讼。如果租户在审判前放弃占有，案件将转为普通民事诉讼，并丧失案件日程优先权。租户在传票送达后有五天时间答辩，否则将作出有利于房东的判决；积极抗辩必须在答辩中提出，否则视为放弃。
租户最常见的抗辩理由包括：房东未遵守程序要求（例如，三日通知送达不当）；违反默示适居性保证；因租户合法行使权利而进行报复（例如，举报违反法规行为）；或基于种族或其他受禁止类别的歧视。在房东获得判决后，由治安官驱逐租户；房东不得自行强制驱逐。
在租金违约时，出租人可就每一期到期租金提起诉讼（CC 1951.4），无论承租人继续占用还是放弃租赁——尽管在经济上并不理想。或者，根据 CC 1951.2，出租人可在发出三日通知后终止租约并追讨损害赔偿。在承租人放弃租赁时，出租人通常会为承租人利益收回房屋、重新出租，并随后就租约租金与重新出租所得之间的差额提起诉讼。
在因未付租金提起的诉讼中，租户可以提出抗辩，包括根据租约享有的、因房东未履行义务而扣留或抵销的权利，或房东违反默示适居性保证。
由MLB安排、由私人投资者出资并以不动产留置权作为担保的贷款，属于「硬钱」或「私人资金」贷款。
当依赖私人投资者资金时，MLB（抵押贷款经纪人）在房地产法和证券法下履行三种角色。
抵押贷款经纪人（MLB）必须在私人投资者和借款人承担义务之前，向他们提供披露信息。
由持牌房地产经纪人促成或安排的贷款不受加州高利贷法约束。
以系列或分式权益形式向不超过10名投资者发行的本票，符合法定证券豁免条件。
MLB安排的针对土地分割项目的贷款属于风险资本，其风险随项目阶段推进而递减。
如果广告中载明任何触发条款——首付款金额/百分比、付款次数或还款期限、任何付款金额，或任何融资费用金额——则须进行附加披露：首付款金额/百分比、整个贷款期限内的还款条款（包括气球付款），以及年百分率（APR）（并注明该年百分率在交易完成后是否可能上调）。
任何人发布消费信贷广告（任何媒体，包括网站）都必须遵守 TILA/Z 条例的广告规则。房地产经纪人、抵押贷款经纪人和房屋建筑商即使不是债权人，也必须遵守。披露必须清晰且显著。广告中宣传的条款只有在实际可用时才能载明，非债权人必须持有贷款人愿意提供这些条款的证据。
对于以住宅作为担保的信贷广告（电视/广播除外），如果载明简单年利率且适用多个利率，则必须清晰、显著地披露每个利率及其适用期间，并具有同等显著性和紧邻触发利率。如果载明付款，须披露付款期间、每期付款金额（包括气球付款），并且对于第一留置权贷款，须披露付款不包括税费和保险，且实际债务义务将更高。
住房担保信贷广告中的禁止行为包括：在未作出适当ARM披露的情况下，将「固定」一词误用于浮动利率/还款额递增贷款；误导性的还款/利率比较；虚假陈述政府背书（除非确实是FHA/VA贷款）；误导性使用当前贷款人的名称；误导性的消除债务声明；将「顾问」一词误用于指代营利性经纪人或债权人；以及误导性的外语广告。
电视/广播广告可通过说明所要求的披露事项来合规，也可通过说明这些事项并列出免费电话号码以获取额外费用信息来合规。如果针对主要住所信贷的纸质/互联网广告声称信贷可能超过该住所的公平市场价值，则必须披露超出部分的利息不可抵税，并且借款人应咨询税务顾问。
GRM 分析毛租金；GIM 分析全部毛收入（当停车费等其它收入显著时使用）。GRM = 销售价格 ÷ 月租金。乘数可以是月度或年度，但必须一致应用。乘数不取平均值。
在完成各估价方法后，需将各价值指示协调为最终意见。最终意见并非平均值；应根据数据的数量/质量及其与评估任务的相关性给予更大权重。最终价值应取整，不应以零散的美元和美分表示。
1997年《纳税人减税法案》取代了旧的结转规则和「55岁以上」规则，对符合拥有/使用要求的主要住宅出售者实行资本利得豁免。
财产可以通过交换而非出售进行处置。要符合税务递延资格，财产必须在性质/特征上属于同类财产（like-kind）；通过结转计税基础来递延收益/损失。收到补价（boot）会触发收益确认。
资本利得是出售资本资产所得的应税利润，按销售价格减去调整后成本基础、销售费用和成交费用计算。销售/交换必须通过 IRS 表格 1099-S 申报。
纳税人在多个年度收到付款时，必须按分期付款销售进行申报，除非其另行选择。此做法通过使用毛利润百分比将收益分摊到各纳税年度，从而递延收益。
租金对出租人而言属于普通收入。各种款项（预付租金、保证金、取消付款、租赁取得成本）对出租人和承租人有特定的税务处理。
根据《商业与职业法典》第10148条，经纪人必须将信托记录和交易文件保存三年，专员可检查并审计这些记录。
其他《商业与职业法典》（B&P Code）条款提供了吊销/暂停执照的理由（也可根据第10177(d)条提出指控）。主要条款包括：第10145条（信托资金）、第10146条（信托账户中的预付费）、第10148条（记录保留三年）、第10161.8条（将销售人员的雇用/终止通知DRE），以及第10141条（一个月内通知销售价格）。
第10177.4条禁止为将客户转介给托管公司、害虫防治公司、房屋保修公司、产权保险公司或受控托管公司而支付报酬。第10142条要求持牌人在任何合同签署时向签署方提供合同副本。第10140.6条要求广告披露持牌人正在从事需持牌的行为。
经纪人应在告知委托人第三方托管将于某一日期完成之前，先咨询第三方托管机构，因为许多细节可能导致延迟。指示和修订指示必须以书面形式作出。未经作为委托人的买方指示，经纪人不得垫付买方应付的资金，也不得指示从其佣金中扣款，因为买方可能故意扣留资金，直到卖方的某项条件得到满足。接受来自买方以外任何人的买方资金（买方指示允许的除外）可能导致第三方托管在违背委托人意图的情况下完成。
经纪人应向托管专员提供委托人姓名、地址和电话号码的正确拼写。经纪人、销售人员和托管专员不应协助买家决定如何取得产权（法律和税务后果需要独立的专业建议）。经纪人应提供贷款人名称、地址、贷款服务代理和贷款编号（许多贷款人和 FHA 要求提前 30 天发出还清通知）。当贷款被锁定或批准函已签发时，经纪人应通知托管方（批准必须来自贷款人，而非抵押贷款经纪人）。委托人在执行指示时应与托管专员会面。
CalHFA 是一家自负盈亏的州政府机构，成立于 1975 年（2002 年前称为 CHFA），为低收入和中等收入首次购房者提供抵押贷款融资。它并非直接贷款机构，而是通过经批准的私人贷款机构网络提供产品，通常采用较低的固定利率，并常常附带首付援助。
《州住房法》规定了住宅的最低建造和居住要求，由住房与社区发展部（HCD）管理，并通过建筑许可证在地方执行。
任何从事承包业务的人都必须获得承包商州执照委员会颁发的执照，仅有有限的豁免情形，并存在纪律处分依据。
自1970年以来，统一规范取代地方建筑规范适用，地方政府保留有限的区划和庭院管理权。
特许经营是一种商业模式，其中特许人授予被特许人按照规定的营销计划提供、销售或分销商品/服务的权利，以换取特许经营费。特许经营投资法（《加州公司法》第31000条及以下）要求在向潜在购买者交付的发售说明书中进行全面披露，且交付时间至少应在具有约束力的协议或收取任何对价之前10个工作日，以先发生者为准。
根据《公司法》第31210条，以下三类人可以出售特许经营权：在向公司事务专员提交的注册申请中被列明的人；持牌房地产经纪人或房地产销售人员；以及根据1968年《公司证券法》获得经纪交易商或代理人执照的人。
免税交换是指将一处不动产交换或置换为另一处不动产，在交换时无需就收益部分缴纳所得税。
直线折旧在使用寿命期间适用恒定税率。年份和数字法是加速折旧方法。残值是在使用寿命结束时预期的公平市场价值，在除余额递减法以外的所有方法中都要考虑。
房地产投资信托基金是一种商业信托，主要处理土地权益，按照《美国国内税收法》组织成立，使投资者能够汇集资金，并将利润直接分配给接受个人税收的投资者。
房地产联盟是投资者的组织，通常采取有限合伙企业的形式，联合起来汇集资本以获得房地产权益。
收益率是投资者通过投资获得的利息（也称为回报）。收益率是以投资总额的百分比表示的收益（回报率）。
在以代理人身份参与销售、租赁或交换时，持牌人必须向潜在买方或承租人披露对价值或吸引力有重大影响的事实，只要持牌人有理由相信买方不知悉或无法轻易观察到这些事实。持牌人不得在明知的情况下虚假陈述房产的价值、状况、面积、边界或允许用途。
挂牌代理人必须在成交前呈交所有收到的书面报价，除非另有指示或该报价明显轻率无理。代理人不得呈交相互竞争的报价，以促使接受支付最高佣金的报价，而不考虑业主的利益。持牌人必须披露其预期取得的直接或间接利益。
持牌人不得在当事人不知情且未同意的情况下，对当事人此前已签署或草签的文书进行增补或修改。向本票购买人作出的关于担保财产市场价值的陈述必须有合理依据。持牌人在推荐某实体的服务时，必须披露其在该实体中的重大利益。
第5条规范MLB在与非机构私人投资者/贷款人进行交易时的职责。
禁止汇集私人投资者的资金，除非通过合格的证券发行获得授权。
经纪人根据 12 个月内的贷款量、美元金额或收款额达到门槛标准。
门槛经纪人必须向加州房地产局（DRE）提交年度和季度报告。
《商业与职业法典》(B&P) 第10232.4条和第10232.5条要求抵押贷款经纪人（MLB）提交贷款人/购买人披露声明。
在无书面授权的情况下，经纪人不得在担保文书登记之前拨付贷款资金。
房地产经纪人在加州进行桌面融资通常属于违法行为，仅有少数狭窄的豁免情形。
贷款服务经纪人不得在未获书面授权的情况下，超过规定期限留存付款资金。
为一张本票提供服务的抵押贷款经纪人（MLB）可以垫付自有资金以保护担保物。
B&P 10235 禁止抵押贷款经纪人（MLB）进行虚假、误导性或欺骗性广告。
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