45 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
قانون مسکن باز قانون فدرالی است که در آوریل 1968 تصویب شد و از تبعیض در فروش ملک بر اساس نژاد، رنگ یا مذهب خریداران جلوگیری میکند.
خط قرمز گذاری یک سیاست وامدهی است که در کالیفرنیا غیرقانونی است و شامل انکار وامهای املاک مسکونی برای ملکهایی در مناطق شهری قدیمی و در حال تغییر است (اغلب با جمعیت اقلیت زیادی) بر اساس ریسک بالاتر ادعایی، بدون توجه به شایستگی اعتباری فردی.
صداقت در وامدهی به قوانین فدرالی و مقررة Z اشاره دارد که برای اطمینان از اینکه قرضگیران احتمالی و خریداران اعتباری قبل از ورود به تراکنش، اطلاعات هزینة اعتباری را دریافت کنند، طراحی شده است.
قانون رویههای تسویه معاملات املاک (RESPA) یک قانون فدرالی است که مقررات تسویه (بسته شدن) و هزینههای آن را از طریق بروشور و فرمهای تعیینشده توسط HUD برای وامگیرندگان تشریح میکند.
ربا، دریافت نرخ بهرهای بیش از حد مجاز قانونی برای یک وام است.
کارگزار باید در کالیفرنیا یک دفتر یا محل کسبوکار مشخص داشته باشد و مجوزهای کارگزار و فروشندگان املاک باید برای بازرسی در دسترس باشند. کارگزار باید تغییر نشانی دفتر اصلی را حداکثر تا روز کاری بعد به DRE اطلاع دهد و برای این کار از RE 204 (شخص حقیقی) یا RE 204A (شرکت) استفاده کند. هیچ هزینهای لازم نیست.
زمانی که یک کارگزار بیش از یک محل کسبوکار دارد، برای هر محل کسبوکار اضافی، مجوز دفتر شعبه لازم است. این مجوز اجازه فعالیت کامل را میدهد و باید در محل شعبه برای بازرسی در دسترس باشد. دفاتر شعبه با استفاده از RE 203 اضافه یا حذف میشوند؛ هیچ هزینهای لازم نیست.
یک بروکر تنها پس از آن میتواند تحت یک نام تجاری ساختگی فعالیت کند که DRE مجوزی حاوی آن نام صادر کند. بروکر باید یک اظهارنامه نام تجاری ساختگی (FBNS) را با دفتر کلرک شهرستان ثبت کند که نشان دهد بروکر ثبتکننده است. یک FBNS پنج سال پس از 31 دسامبر سال ثبت منقضی میشود. نامهایی که بر اسکرو دلالت دارند نیازمند اسکرو بروکر غیرمستقل هستند.
برای انتقال استخدام، کارگزار قبلی باید بلافاصله به DRE اطلاع دهد و گواهی مجوز نماینده فروش را که در RE 214 امضا شده است به او تحویل دهد؛ ظرف پنج روز، نماینده فروش و کارگزار جدید تغییر را تکمیل میکنند (RE 214). هنگامی که نماینده فروش به دلیل نقض قانون املاک و مستغلات خاتمه داده میشود، کارگزار باید بلافاصله یک اظهارنامه کتبی گواهیشده به DRE تسلیم کند (بخش 10178).
وقتی مجوز یک کارگزار لغو یا تعلیق میشود، مجوزهای همه فروشندگانی که در استخدام آن کارگزار هستند بهطور خودکار باطل میشود. این فروشندگان میتوانند مجوزهای خود را به یک کارگزار استخدامکننده جدید منتقل کنند.
دارندگان مجوز باید در همه زمانها یک نشانی پستی ثبتشده داشته باشند، از جمله در دوره مهلت دو ساله تمدید دیرهنگام. ساکنان خارج از ایالت باید رضایتنامه ابلاغ قانونی (Consent to Service of Process, RE 234) را ثبت کنند. کارگزاران غیرمقیم که در فعالیتهای کالیفرنیا مشارکت ندارند، تأییدیه کارگزار خارج از ایالت (Out of State Broker Acknowledgment, RE 235) را ثبت میکنند.
قانون هولدن کالیفرنیا (قانون سلامت و ایمنی، ماده 35810 و پس از آن) تضمین میکند که هیچ مؤسسه سپردهپذیر مالی در کمک مالی برای خرید، بازسازی، بهبود یا تأمین مالی مجدد مسکن بر اساس شرایط، ویژگیها یا روندهای محله تبعیض قائل نشود. این قانون تبعیض بر اساس ترکیب نژادی، قومی، مذهبی یا منشأ ملی یک محله (یا تغییر مورد انتظار آن) را ممنوع میکند و رویههای ارزیابی ناسازگار با این ممنوعیتها را ممنوع میسازد.
یک کارگزار املاک میتواند از سوابق ستونی DRE که در آییننامههای 2831 و 2831.1 مقرر شده است استفاده کند، و سوابق مورد نیاز بستگی به این دارد که وجوه واریز میشوند یا ارسال میگردند.
RE 4522 تمام وجوه امانی واریزشده به حساب بانکی وجوه امانی و پرداختشده از آن را، بدون توجه به دریافتکننده/پرداختکننده/ذینفع، به ترتیب زمانی در دفتر روزنامه ثبت میکند.
RE 4523 وجوه دریافتی از یا برای هر ذینفع/معامله را ثبت میکند تا کارگزار بتواند وجوه قابل پرداخت به هر یک را تعیین کند.
فرم RE 4524 وجوه دریافتشده اما واریز نشده به حساب امانی را پیگیری میکند، مانند بیعانه ارسالشده به اسکرو، اجارههای ارسالشده به موجران، و پرداختهای وامگیرنده که به وامدهندگان ارسال میشود.
هیچ فرمول جادویی برای برآورد قیمت قابل فروش یک کسبوکار وجود ندارد؛ راهنماهای قیمت اولیه صرفاً نقاط شروع تقریبی هستند و قیمتهای بازار کسبوکارهای مشابه تفاوت چشمگیری دارند. برای برآورد ارزش، نماینده این موارد را بررسی میکند: صورتهای عملیاتی و مالیاتی سه سال گذشته (با بازسازی احتمالی به سود خالص تعدیلشده)، داراییهای نامشهود، جنبههای اجاره، تأمین مالی، انطباق قانونی، کارکنان/بیمه، منطقهبندی/پارکینگ، نسبتهای مالی، مقایسهها و در صورت نیاز گزارشهای ارزیابی.
دو روش رایج ارزشگذاری عبارتاند از سرمایهای کردن ارزش بر اساس سود سالانه برآوردی و نرخ بازده مورد نظر، و ارزیابی داراییهای ثابت و موجودی کالای خریداریشده. کارگزاری که بودجه پروفرما یا صورت درآمد پیشبینیشده تهیه میکند باید بداند که اینها ممکن است بهعنوان اظهار یا تضمین تلقی شوند و مسئولیت بالقوهای در قبال خریدار ایجاد کنند. کارگزاران باید تنها با عملیات واقعی و تاریخی کسبوکار سروکار داشته باشند و از ارائه پیشبینیهای درآمد آتی بپرهیزند.
یک زیرتقسیم منافع مشترک، یک منفعت جداگانه را با یک منفعت مشترک با سایر مالکان ترکیب میکند (کاندومینیومها، تعاونیهای سهامی). کاندومینیوم دارای یک منفعت مشترک تقسیمنشده بههمراه یک منفعت واحد جداگانه است. تعاونی (تعاونی سهامی) شامل مالکیت سهام شرکتی است که حق تصرف میدهد. توسعههای برنامهریزیشده دارای قطعات با مالکیت جداگانه بههمراه عضویت در مناطق مشترک هستند.
تفکیک، تقسیم قانونی ملک غیرمنقول برای فروش، اجاره یا تأمین مالی است. قانون نقشه تفکیک الزام میکند که یک نقشه مقدماتی به کمیسیون برنامهریزی ارائه شود و سپس نقشه نهایی. تخصیص، زمین را برای استفاده عمومی واگذار میکند و پذیرش آن توسط مقامات رسمی لازم است.
اجارهنامه شرایطی را برای تصرف ملک توسط مستأجر تعیین میکند. اجارهنامه نت مستأجر را ملزم میکند علاوه بر اجارهبها، مالیات، بیمه و نگهداری را نیز بپردازد. اجارهنامه درصدی اجارهبها را بر اساس کسبوکار انجامشده تعیین میکند. اجارهنامه تدریجی نرخهای متغیر ارائه میدهد. بهرهمندی آرام حق استفاده از ملک بدون دخالت در تصرف است. اخطار تخلیه به مستأجر دستور میدهد ملک را تخلیه کند.
ارزیابی شامل ارزشگذاری برای مالیات و پرداختهای HOA برای نگهداری/ذخایر است. ارزیابی ویژه یک هزینه عمومی برای بهسازیها (چراغهای خیابان، پیادهروها) یا هزینه HOA مازاد بر ارزیابی عادی برای تعمیرات پیشبینینشده است. ذخایر برای جایگزینی آینده مناطق مشترک و نگهداری اساسی، وجوه جمعآوری میکنند.
اجارهنامه قراردادی است بین مالک و مستأجر که شرایط اشغال و مدت را مشخص میکند. موجّر/صاحب برای مستأجر اجاره میدهد. اجارهنامه تدریجی نرخهای اجاره متغیری را فراهم میکند، اغلب بر اساس ارزیابیهای آینده؛ در اجارهنامههای بلندمدت استفاده میشود. اجارهنامه زمین فقط برای استفاده از زمین است. بند تصعید اجازه تعدیل اجاره به بالا/پایین را میدهد که به یک شاخص گرهخورده است.
تخلیه عمل محروم کردن از طریق فرآیند قانونی است. تخلیه تعمیری نقض پیمان برخورداری آرام است که در آن اجارهگیر نمیتواند مالکیت را به دست آورد یا اشغال خطرناک است. اجارهگیر باقیمانده پس از انقضای اجاره در ملک باقی میماند. واگذاری اجاره به ذینفع اجازه میدهد تا درآمد را در صورت تخلف امینالشرع جمعآوری کند.
وسایل ثابت (Fixtures) پیوستگیهایی هستند که به زمین و بهسازیها متصل میشوند و به اموال غیر منقول تبدیل میشوند و معمولاً بدون توافق قابل جدا کردن نیستند. اتصال (Annexation) اموال شخصی را به زمین متصل میکند تا قانون آن را به عنوان وسیله ثابت (واقعی یا ساختاری) بداند. اموال منقول (Chattels) اموال شخصی هستند. محصولات (Emblements) محصولاتی هستند که به عنوان اموال شخصی کشاورز در نظر گرفته میشوند. سند فروش (Bill of Sale) حق مالکیت اموال شخصی را منتقل میکند.
کندومینیوم یک سهم تقسیمناشدنی در جزئی از ملک واقعی است که با سهم جداگانه در یک واحد ترکیب شده است. یک زیرتقسیم منافع مشترک شامل سهم جداگانهای است که با سهم مشترک ترکیب شده است (کندومینیومها، تعاونیهای سهام). CC&Rs (عهدها، شرایط و محدودیتها) حقوق و تکالیف مالکان را تعیین میکند. یک تعاونی توسط شرکتی مالک است؛ اشغال از طریق خرید سهام است.
طرح ۶ (۸ ژوئن ۱۹۸۲) مالیات بر ارث و مالیات بر هدیه کالیفرنیا را لغو کرد. این لغوها تاریخهای اجرایی مشخصی دارند.
پیشنهاد ۶ مالیات بر ترکه کالیفرنیا را وضع کرد، که بهصورت مالیات «پیکآپ» برابر با اعتبار فدرال برای مالیاتهای ایالتی فوت ساختار یافته است، بنابراین هزینهای به ترکه اضافه نمیکند. ارائه اظهارنامه الزامی است و پرداخت باید ظرف نه ماه پس از فوت انجام شود.
بر اساس قانون فدرال مسکن منصفانه ۱۹۶۸، همه افراد حق دارند در صورت اعمال تبعیض که فرصتهای مسکن را سلب میکند، در صورت اخراج به دلیل داشتن مهمانان اقلیت، یا در صورت تبعیض که موجب رد وام مسکونی آنها میشود، اقامه دعوا کنند.
وامدهندگان بسته به ارزش وثیقه، بین فروش غیرقضایی (فروش توسط امین) و فروش قضایی یکی را انتخاب میکنند.
کالیفرنیا پیش از سررسید شدن پرداخت بالونی، اطلاعرسانی پیشاپیش را الزامی میکند.
طرفین و ملک باید بهدرستی شناسایی شوند؛ سند باید امضا، تحویل و پذیرفته شود؛ برای ثبت، تأیید محضری لازم است.
سند واگذاری (گرانت دید) که به عنوان ابزار وثیقه پنهان به کار میرود، به عنوان رهن بدون اختیار فروش تلقی میشود.
یادداشت فقط بهره یک یادداشت مستقیم است که در آن اصل مبلغ بهصورت پرداخت بالونی در سررسید قابل پرداخت است.
وامهای حفاظت شده دارای کنترلهای خاصی بر جبران دلال و زمان بالون هستند.
تأمین مالی پیگیبک از دو وام متعارف برای خرید یا ریفایننس یک ملک مسکونی استفاده میکند.
وام سوئینگ/بریج یک وام موقت در برابر سهم مالکانه خانه است که برای پیشپرداخت یا ساختوساز استفاده میشود.
اسناد وثیقه میتوانند چندین بدهی را تضمین کنند، چندین قطعه ملک را پوشش دهند و توسط غیربدهکاران ارائه شوند.
هنگامی که رویدادهای بعدی باعث نادرست شدن افشاهای اولیه میشوند، وامدهنده باید سه روز قبل از نهاییشدن معامله افشای مجدد انجام دهد. افشای مجدد همه شرایط تغییرکرده الزامی است اگر APR در زمان نهاییشدن معامله از APR افشاشده بیش از ۱/۸ از ۱ واحد درصد در یک معامله عادی، یا بیش از ۱/۴ از ۱ واحد درصد در یک معامله غیرعادی متفاوت باشد.
اگر معاملهای شامل بیش از یک طلبکار باشد، تنها یک مجموعه افشاگری باید تحویل داده شود و طلبکاران توافق میکنند که چه کسی الزام را رعایت کند. در صورت چندین وامگیرنده، افشاگریها ممکن است به وامگیرندهای که در درجه اول مسئول است ارائه شود، اما در معاملات قابل فسخ، افشاگریها باید به هر وامگیرندهای که حق فسخ دارد ارائه شود.
پس از تکمیل معامله، سه رویداد مستلزم افشای اطلاعات جدید هستند. بازتأمین مالی یک معامله جداگانه است (تعهد موجود ادا و جایگزین میشود)؛ تمدیدها، کاهشهای APR، و تغییرات پرداخت مرتبط با نکول، بازتأمین مالی محسوب نمیشوند. پذیرش تعهد وام زمانی رخ میدهد که شخص جدیدی بهعنوان متعهد بعدی مکلف شود (صرف افزودن ضامن، پذیرش تعهد وام نیست). تعدیلات نرخ متغیر مستلزم افشای سالانه و اطلاعرسانی حداقل ۲۵ روز پیش و حداکثر ۱۲۰ روز پیش از سطح پرداخت جدید است.
افشاها باید شرایط تعهد قانونی را منعکس کنند. اگر اطلاعات ناشناخته باشد، افشاها باید بهترین اطلاعات بهطور منطقی در دسترس را منعکس کنند و باید بهصراحت بیان کنند که برآورد هستند. وامدهندگان میتوانند گرد کردن به سنت کامل، زمانبندی در روزهای غیرکاری، طولهای متفاوت ماه، سالهای کبیسه، و برخی بینظمیهای جزئی دوره اول را در محدودههای تعریفشده نادیده بگیرند.
مؤثر از ۱ اکتبر ۲۰۰۹، وام رهنی بخش ۳۵ (با قیمت بالاتر) یک معامله اعتباری مصرفی است که با مسکن اصلی وامگیرنده تضمین میشود و نرخ درصد سالانه (APR) آن برای لینهای اول ۱٫۵+ واحد درصد یا برای لینهای تبعی ۳٫۵+ واحد درصد از نرخ متوسط پیشنهاد پرایم فراتر میرود. «نرخ متوسط پیشنهاد پرایم» از نرخهای ارائهشده برای معاملات کمریسک استخراج میشود و توسط هیئت فدرال رزرو (FRB) حداقل هفتگی منتشر میشود.
ماده ۳۵ شامل تأمین مالی ساختوساز اولیه، وامهای پل با مدت ۱۲ ماه یا کمتر، وامهای معکوس (۲۲۶.۳۳)، یا خطوط اعتباری مسکن (HELOC) (۲۲۶.۵b) نمیشود. برای وامهای ماده ۳۵ با رهن درجه اول، باید پیش از نهاییسازی وام یک حساب امانی/توقیفی برای مالیاتهای ملک و بیمه الزامی ایجاد شود. وامگیرندگان تنها پس از گذشت حداقل ۳۶۵ روز از نهاییسازی وام میتوانند درخواست لغو کنند.
وامهای بخش ۳۵ همان استانداردهای افشا و رویههای ممنوعه بخش ۳۲/۲۲۶.۳۴ را اعمال میکنند. یک طلبکار نمیتواند بدون توجه به توانایی بازپرداخت، اعتبار را بر پایه وثیقه ارائه دهد. جریمههای پیشپرداخت ممنوع هستند مگر اینکه قانون اجازه دهد، پس از دو سال اعمال نمیشوند، اگر پیشپرداخت از طریق ریفایننس توسط وامدهنده/شرکت وابسته انجام شود اعمال نمیشوند، و پرداختها نمیتوانند در چهار سال پس از نهاییسازی تغییر کنند.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک California بیازمایید.
شروع رایگان →