Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18California · 房地产 · 中文

为他人管理的出租单元的保证金属于信托资金，根据业主的指示进行控制和支付。但是，经纪人自有出租物业的保证金是作为本人而非代理人收取的，因此不属于信托资金。

• ✓管理物业的租户保证金属于信托资金，由业主指示控制。
• ✓经纪人自有物业收取的资金是作为本人收取的，不应存入信托账户。

良好做法要求等到已存入的支票清算后，再签发信托退款支票。定金收据——包括那些仅由买方签署但被卖方拒绝的收据——必须保存三年。

• ✓在签发信托退款支票之前，须等待客户已存入的支票清算（良好商业做法）
• ✓定金收据必须保存三年，包括仅由买方签署并被卖方拒绝的收据
• ✓对于直接开给第三方托管账户并直接交给托管职员的支票，无需保存记录（资金未经过经纪人之手）

所有信托资金均可存入一个信托账户，前提是妥善保存独立记录且该账户为无息账户，不过建议为物业管理和销售分别设立账户。

• ✓若妥善保存独立记录，一个信托账户可同时持有物业管理和销售的存入款项
• ✓合并账户不得计息
• ✓建议设立独立账户，但并非必须

《统一商法典》（UCC）第6编规范大宗销售。大宗销售是指不在卖方通常经营过程中进行的、按价值计算超过卖方库存和设备一半的销售。买方必须向债权人发出公告：向县记录官办理通知登记、在报纸上刊登通知，并邮寄给县税务征收官——所有这些都必须在交易完成或拍卖开始前至少12个工作日完成。

• ✓大宗销售是指不在通常经营过程中进行的、按价值计算超过卖方库存和设备一半的销售
• ✓通知必须至少在大宗销售或拍卖前12个工作日办理登记、刊登并邮寄给县税务征收官
• ✓通知必须载明卖方和买方的姓名与地址、过去三年内使用的其他经营名称、财产所在地/描述以及完成日期
• ✓通知必须说明该销售是否受UCC第6106.2条约束（对价不超过2,000,000美元，且基本上全部为现金）

在大宗销售通知规定采用托管的情况下，受让人必须将全部购买价款或对价存入托管人处。如果卖方对已提交的债权人索赔提出争议，托管人应扣留该款项并通知债权人，该债权人自通知邮寄之日起有25天时间扣押该资金。如果存入资金不足以支付所有索赔，托管人必须推迟交割，并按照法定优先顺序进行分配。托管不得在交割前支付费用和佣金。

• ✓受让人必须将全部购买价款或对价存入托管人处
• ✓其索赔被争议的债权人自通知邮寄之日起有25天时间扣押被扣留的资金，否则该资金应支付给卖方或其他债权人
• ✓如果资金不足，托管人必须推迟交割，并严格按照法定优先顺序进行分配
• ✓托管不得在交割前支付任何费用和佣金

大宗转让法的目的是为债权人提供机会，使其在所有人出售资产并消失之前实现债权。如果未满足法定备案和公告要求，买方须对在转让前已产生有效债权的债权人承担责任。债权人必须在转让占有后一年内采取行动；如果转让被隐瞒，则必须在发现后一年内采取行动。在拍卖中，拍卖人负责通知；如果未满足要求，拍卖人须承担个人责任。

• ✓不合规使买方须对基于转让前事件而享有有效债权的债权人承担责任
• ✓债权人必须在转让占有后一年内采取行动；如果转让被隐瞒，则必须在发现后一年内采取行动
• ✓在拍卖出售中，拍卖人负责通知，并对不合规承担个人责任
• ✓第6编不适用于某些转让（担保权益、为债权人利益进行的转让、法院监督的出售、豁免财产）

UCC 第 9 编规范动产及固定附着物（fixtures）上的担保交易，并取代关于动产抵押、附条件销售及类似安排的法规。它适用于任何意图在动产上设立担保权益的交易，但不适用于不动产担保交易。融资声明（UCC-1 表格）提交给州务卿，以使担保权益完善；仅在特定交易中才允许向当地县记录官提交。

• ✓第 9 编适用于任何意图在动产上设立担保权益的交易
• ✓第 9 编不适用于不动产担保交易（但由不动产担保的票据被质押以担保另一张票据的情形仍受其涵盖）
• ✓融资声明（UCC-1 表格）提交给州务卿，以使担保权益完善
• ✓仅在特定类型的交易中，才允许向县记录官办公室进行当地提交

房产贷款法是《房地产法》第3章第7条，要求在指定范围内谈判房产贷款的执照持有人向借款人提供披露贷款成本和条款的声明，并限制借款人可能支付的费用和收费。

• ✓见《房地产法》第3章第7条
• ✓要求向借款人披露贷款成本和条款
• ✓限制借款人可能支付的费用和收费金额

提前还款允许借款人支付超过借据中规定的金额的贷款付款。如果借款人在到期日前偿还未偿余额，将收取提前还款处罚，以及逾期费用。

• ✓提前还款允许支付超过规定金额的款项
• ✓提前还款处罚适用于到期日前的提前偿还
• ✓处罚还包括逾期付款的逾期费用

不当影响是指利用受信关系或保密关系对他人的心智弱点、困境或急需状况施加欺诈性或不公平的优势行为。

• ✓涉及对受信关系或保密关系的滥用
• ✓不公平地利用他人的弱点、困境或急需

名义利率是贷款文件中规定的利息百分比。这与实际收益率或借款的实际成本不同。

• ✓名义利率是贷款文件中规定的利率
• ✓单利仅按本金计算，不同于复利

每栋多单元住宅的业主（或代表其签署的代理人）必须披露每位获授权进行管理以及接收法律程序文件、通知和要求的人员的姓名和地址。对于口头协议，经书面要求，业主必须提供最新的书面声明。该要求对继任业主/管理方具有约束力。如果代理人未能遵守，该人将被视为业主的代理人，以接收法律程序文件并履行义务。通知可张贴在电梯内（如果没有电梯，则张贴在两个显眼位置）。

• ✓多单元住宅的业主必须披露负责接收通知的管理方/代理人
• ✓在口头协议下经书面要求，必须提供最新的书面声明
• ✓未能遵守会使签署的代理人成为业主的代理人，以接收法律程序文件并履行义务

制造房屋是在1976年6月15日或之后按照HUD Code在工厂建造的。移动房屋是在HUD Code之前建造的（“pre-HUD Code”或“拖车式”房屋）。已登记的HCD 433A表格确认其附着于经批准的地基，从而使该单元成为不动产。

• ✓制造房屋于1976年6月15日或之后按照HUD Code建造
• ✓移动房屋 = pre-HUD Code（1976年6月15日之前）
• ✓已登记的HCD 433A表格将制造房屋转为不动产
• ✓销售比较法通常对此类房产最适用

评估单户住宅需要对以下方面进行邻里分析：居住者类型（收入、年龄、自住还是非自住）、改良物类型（用途混合、房龄、价格区间、一致性）、邻里趋势（不利因素、过渡、生命周期阶段）以及土地利用变化。

• ✓分析居住者类型、改良物、邻里趋势和土地利用变化
• ✓考虑一致性和邻里生命周期阶段
• ✓检查从自住业主占用向租户占用的过渡

国家征用权允许政府为公共用途取得私人财产，但必须给予公正补偿。并非所有降低价值的监管都属于征收。

• ✓美国宪法和加利福尼亚州宪法要求对征收给予公正补偿
• ✓降低价值的区划或卫生法规通常不属于征收，且无需补偿
• ✓剥夺全部经济上有利或生产性用途的监管构成征收，需要补偿
• ✓公平市场价值通常被视为公正补偿

谈判通常先于正式征收。当公共工程损坏财产或政府延迟送达法律程序时，就会产生反向征收诉讼。

• ✓如果政府放弃征收诉讼，业主可以追回法律费用，包括律师费、评估费和专家费。
• ✓反向征收可能因公共工程对财产造成损害而产生。
• ✓如果公共实体未能在6个月内勤勉地送达起诉状和传票，也可能产生反向征收。
• ✓政府可以通过存入估算价格并获得法院命令，在数周内取得财产。

征用一块地产的一部分可能降低剩余部分的价值，从而需要分割损害赔偿。特殊利益，而非一般利益，可以抵销分割损害。

• ✓政府通常必须赔偿对剩余地块造成的分割损害。
• ✓一般利益（例如使所有使用者受益的公路）不能抵销分割损害。
• ✓特殊利益或价值增加可以抵销分割损害。

选择托管持有人对委托人而言可能并不关键。历史上，经纪人在选择托管方面发挥了重要作用，但联邦和州监管机构已日益采取措施尽量减少经纪人的影响力。买方和卖方有权比较托管持有人、服务和收费，并自行协商由哪家托管机构办理托管。委托人还可以对托管指示的准备工作主张独立控制权。

• ✓监管机构已日益采取措施，尽量减少经纪人在选择托管持有人方面的影响力
• ✓买方和卖方有权比较托管持有人、服务和收费
• ✓委托人可以对托管指示的准备工作主张独立控制权

截至2005年1月，加州总体上符合《美国国内税收法典》，但由于加州并不总是采用所有联邦变更，因此持续存在差异。

• ✓加州总体上符合《美国国内税收法典》（截至2005年1月）
• ✓加州并未采用所有联邦税务变更——差异仍然存在
• ✓详情请访问 www.ftb.ca.gov 并搜索“conformity”

《加利福尼亚州民法典》第2995条禁止任何房地产开发商（拥有其上建有单户住宅并向公众出售的不动产的个人或实体）要求，作为单户住宅转让的条件，由开发商在其中拥有「财务利益」的托管实体提供托管服务。「财务利益」指对托管实体拥有或控制5%或以上。违规开发商须承担250美元或托管费用三倍的损害赔偿（以较高者为准），另加律师费和诉讼费用。任何弃权均违反公共政策并无效。

• ✓《加利福尼亚州民法典》第2995条禁止开发商要求由其拥有财务利益的实体提供托管服务
• ✓「财务利益」指对托管实体拥有或控制5%或以上
• ✓违规开发商须承担250美元或托管费用三倍的损害赔偿（以较高者为准），另加律师费；弃权无效

自2009年5月20日起生效，该联邦法律要求通过止赎取得房产的业主在全美范围内于驱逐前至少提前90天通知租户搬离。若租约在止赎通知之前订立，租户可继续居住至租约期满，除非买方将把该房产作为主要住所自住（此时适用90天通知）。Section 8 住房援助合同提供额外保护。

• ✓联邦法案要求在止赎后搬离须至少提前90天通知
• ✓止赎前已订立租约的租户可居住至租约期满，除非买方将自住
• ✓Section 8 及地方租金管制可能提供更大保护

历史上，加州仅要求提前30天发出搬离通知（因未付款则为3天）。SB 1137（2008年，紧急措施）规定，租户在止赎后、被要求搬离前至少可获得60天时间，并设有2013年1月1日的日落失效条款。

• ✓SB 1137 要求止赎后至少提前60天发出搬离通知
• ✓SB 1137 原定于2013年1月1日到期失效

自2011年1月1日起，SB 1149 要求，对于已遭止赎的房屋，租户在止赎出售后一年内收到任何驱逐通知时，须通过附随该通知的权利说明封面页获知其权利。该法案还通过禁止公开与止赎相关的驱逐案件中的法院记录来保护租赁历史，除非房东胜诉。

• ✓SB 1149 要求在止赎后一年内的驱逐通知中附上权利说明封面页
• ✓在止赎相关的驱逐案件中，法院记录会被封存，除非房东胜诉

加州消费者事务部（California Department of Consumer Affairs）每年发布《California Tenants, A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities》，可在 www.dca.ca.gov 下载。

• ✓DCA 每年发布一份《California Tenants》指南。
• ✓该指南可在消费者事务部网站上获取。

《销售与使用税法》适用于有形动产零售业务的转让。在出售企业或存货时，买方必须从售价中留存足够金额，以支付未缴的税款责任。承继人责任延伸至现任或任何前任经营者所产生的税款。若买方从州平衡委员会（Board of Equalization）取得证明（清税凭证），说明并无欠缴税款、利息或罚款，则可免除扣缴义务。

• ✓买方必须从售价中留存足够金额，以支付未缴的税款责任
• ✓承继人责任延伸至现任或任何前任经营者经营该业务所产生的税款
• ✓买方通过取得州平衡委员会出具的证明（说明并无欠缴税款、利息或罚款）而免除扣缴义务
• ✓承继人责任通过送达承继人责任通知予以执行，并可对该通知申请复议

在安排以不动产担保的贷款时，持牌人不得虚假陈述存在贷款人或票据购买人以诱导使用其服务，不得虚假陈述借款人的还款能力，也不得虚假陈述留置权优先顺序。他们必须披露已知的关于借款人身份、收入、信用及履行义务能力的信息。

• ✓不得虚假陈述存在现有且愿意放贷的贷款人或票据购买人，以诱导借款人使用其服务
• ✓必须向潜在贷款人披露借款人的身份、职业、收入和信用数据
• ✓不得向潜在贷款人虚假陈述留置权优先顺序（第一、第二或第三顺位信托契约）

执照持有人从借款人处收取预付费用以获取贷款时，必须向借款人说明该费用的处置情况。执照持有人不得为了诱使借款人或贷款人参与交易而故意低估可能的成交费用，也不得在服务由费用覆盖时虚假表示该服务是免费的。

• ✓执照持有人必须向借款人说明预付费用的处置情况
• ✓不得为了诱使贷款交易而故意低估成交费用
• ✓不得在特定服务由交易费用覆盖时虚假表示该服务是免费的

专员有权制定法规，以协助《房地产法》和《土地细分法》的行政管理和执行。房地产专员的法规具有法律本身的效力和作用，持牌人应全面了解这些法规。

• ✓专员可制定法规以执行《房地产法》和《土地细分法》
• ✓房地产专员的法规具有法律效力

水权限于合理有益使用。对于位于明确河道中的水与不在河道中的地表水，规则有所不同。

• ✓水权不得超过合理有益使用所需的数量
• ✓明确河道是指任何天然水道，即使一年中部分时间干涸
• ✓土地所有人不得阻塞或改变明确河道中水流的方向（防洪区可准许引水）
• ✓上游土地所有人不得通过人工构筑物将地表水引向或集中到下游土地所有人的土地上

用水户可以为供水而组织互助供水公司；股份通常附属于土地，不能单独出售。

• ✓必须向州务卿提交公司章程
• ✓股份通常被设定为附属于土地，且不能单独出售
• ✓不宣派现金股利，但如果收入不足，可以征收摊派款
• ✓如果为细分地块供水，公共报告申请必须包含《加利福尼亚州公司法》第14312条的信息

《波特-科隆法案》设立水质委员会，负责控制废水排放。州际土地分割商应联系HUD的OILSR。

• ✓《波特-科隆法案》设立州水资源控制委员会以及九个地区委员会
• ✓该法案管制影响水质的废水排放，包括化粪池和地下储罐泄漏
• ✓大型州际土地分割项目的分割商应联系HUD的州际土地销售注册办公室（OILSR）

《Unruh 民权法案》（《加州民法典》第51条及后续条款）宣布所有人自由且平等，并有权在所有商业机构中享有充分且平等的服务与便利，不论性别、种族、肤色、宗教、血统、原国籍或残疾。它适用于所有房地产活动。《加州民法典》第52条规定了救济措施：最高为实际损害赔偿金的三倍，但不得低于1,000美元，另加律师费。

• ✓Unruh法案保障所有商业机构提供充分且平等的服务与便利
• ✓它适用于所有房地产活动，包括经纪和租赁
• ✓第52条救济措施：最高为实际损害赔偿金的三倍，最低1,000美元，另加律师费

《公平就业与住房法》（《政府法典》第12900条及以下各条）禁止基于种族、肤色、宗教、性别、性取向、婚姻状况、原国籍、血统、年龄、家庭状况、收入来源或残疾的住房歧视。投诉由公平就业与住房部（Department of Fair Employment and Housing）受理。委员会可下令采取的救济措施包括最高10,000美元的民事罚款。

• ✓FEHA禁止基于众多受保护事由的住房歧视，包括收入来源和残疾
• ✓投诉由公平就业与住房部以行政方式处理
• ✓委员会可下令向投诉人支付最高10,000美元的民事罚款，另加实际损害赔偿

《联邦公平住房法》（1968年《民权法案》第八编）禁止在住房销售和租赁中进行歧视，并在适用时具有最高效力。对于四户或以下且业主占用一户的住宅，该法豁免其中房间或单元的出租。即使没有意图，只要结果是歧视，持牌人也违反法律。该法涵盖 blockbusting（制造恐慌性抛售）和 steering（引导）。

• ✓《联邦公平住房法》在适用之处具有最高效力，并适用于大多数住房交易
• ✓豁免：四户或以下且业主占用一户的住宅中房间或单元的出租
• ✓即使没有意图，只要结果是受禁止的歧视，持牌人也违反法律

州法律和联邦法律共同规定，任何人不得基于法律禁止的类别拒绝出售、出租或租赁，任何持牌人也不得这样做，无论委托人如何指示。如果委托人试图对房源委托施加歧视性限制，持牌人必须拒绝接受该委托。

• ✓如果委托人试图基于法律禁止的类别限制房源委托，持牌人必须拒绝该委托
• ✓无论委托人如何指示，持牌人均不得歧视
• ✓持牌人不得接受限制性房源委托，也不得发布歧视性广告

《加州民法典》第51.2条禁止在住房方面基于年龄的歧视，但第51.3条允许老年人住房。「老年人」指62岁或以上，或在老年人住房开发项目（35个或以上住宅单元）中为55岁或以上。合格永久居民（配偶、同居者或供养人）可为45岁或以上。《Unruh法》不适用于移动房屋开发项目。

• ✓老年人指62岁或以上，或在至少有35个住宅单元的老年人住房开发项目中为55岁或以上
• ✓合格永久居民（配偶/同居者/供养人）的最低年龄限制为45岁
• ✓《Unruh法》不适用于移动房屋开发项目

1977年《住房金融歧视法》（《霍顿法案》）禁止基于社区状况的歧视性贷款（红线划界），除非为避免不安全的商业做法所必需。违规行为可导致最高1,000美元的罚款。自2000年1月起，管理文件/契据的提供者必须包含一份声明，说明歧视性限制属于违法。

• ✓《霍顿法案》禁止基于社区/地理状况的歧视性贷款（红线划界）
• ✓违反《霍顿法案》可导致最高1,000美元的罚款
• ✓自2000年以来，契据/管理文件的提供者必须注明歧视性限制属于违法且可移除

许可证转让申请人必须在经营场所张贴申请通知。地方官员和私人当事方可以提出异议；在有效异议待决或上诉期间，不得转让许可证；如果针对转让方的纪律处分待决，也不得转让。在提交转让申请之前，申请人和现有被许可人必须向县记录官提交拟转让通知并设立托管账户。在ABC批准转让之前，托管账户不得释放对价。

• ✓许可证转让申请人必须在经营场所张贴出售酒精饮料的申请通知
• ✓在有效异议待决或上诉期间，不得转让许可证
• ✓在提交转让申请之前，必须向县记录官提交拟转让通知并设立托管账户
• ✓在ABC批准许可证转让之前，托管账户不得释放任何对价；业务转让与许可证转让同时发生
• ✓任何人都不应假设酒精饮料许可证将会转让而进行投资

根据《酒精饮料管制法》（《商业与职业法典》第9编），酒精饮料管制局（ABC）向符合条件的个人、合伙企业和公司，在经批准的地点发放许可证。ABC 可基于正当理由拒绝、中止或吊销许可证，并可因违规行为、导致丧失资格的犯罪记录或隐瞒逮捕记录而拒绝发证。位于学校、教堂或游乐场附近，或许可证过度集中的地点，可能不予批准。调查约需45至60天，且许可证必须在签发后30天内投入使用。

• ✓ABC 根据《酒精饮料管制法》（《商业与职业法典》第9编）发放酒精饮料许可证
• ✓位于学校、教堂或公共游乐场附近，或许可证过度集中的地点，可能不予批准
• ✓大多数 ABC 申请调查约需45至60天
• ✓许可证必须在签发后30天内投入使用；若场所正在施工，ABC 可为其保管最多6个月

建议持牌人使用《企业购买协议及联合托管指示》（C.A.R. BPA 表格），其与《住宅购买协议》（RPA-CA）类似，但包含企业出售特有的措辞。该表格涉及购买价款的支付（包括以企业资产作担保并提交 UCC-1 的票据）、转让的资产（除现金、现金等价物和排除资产外的全部资产）、转让的负债、库存核实、卖方披露，以及咨询/培训条款。

• ✓C.A.R. BPA 表格即《企业购买协议及联合托管指示》。
• ✓买方通常购买企业的全部资产，但现金、现金等价物及明确指定的排除资产除外。
• ✓除特别注明的负债外，买方不购买企业的负债。
• ✓卖方贷款以票据为凭证，并附有涵盖企业全部资产的担保协议以及向州务卿提交的 UCC-1。
• ✓如勾选库存选项，卖方通常有 7 天时间提供库存清单，买方可在交割前最多 5 天内确认。

BPA 包含以下附带条件：竞业禁止协议、租约转让/新租约、购买不动产（需要另行签订协议，例如 C.A.R. CPA 表格）、执照转让/取得、加盟接受以及大宗转让合规。关于代理，《加州民法典》第 2079 条不适用于商业机会出售，但《商业与职业法典》第 10176(d) 条禁止在未告知或未取得所有当事方同意的情况下代表超过一方；该表格提供所选代理关系的确认。

• ✓出售可以以竞业禁止、租约、不动产购买、执照转让、加盟接受和大宗转让合规为附带条件
• ✓购买不动产需要另行签订协议，例如《商业地产购买协议》（C.A.R. CPA 表格）
• ✓《加州民法典》第 2079 条的代理规定不适用于商业机会出售
• ✓《商业与职业法典》第 10176(d) 条禁止在未告知或未取得所有当事方同意的情况下代表超过一方

在以企业动产作为担保的交易中，必须向州务卿提交 UCC-1。正如不动产贷款中的信托契据担保本票一样，已提交的 UCC-1 发出针对企业动产留置权的通知。UCC-1 仅是通知，而非协议，并且必须随附本票和涵盖所有企业资产的担保协议，才能充分保护贷款人。

• ✓必须向州务卿提交 UCC-1，以发出针对企业动产留置权的通知
• ✓UCC-1 仅是通知，而非协议
• ✓为充分保护贷款人，UCC-1 必须随附本票以及涵盖所有企业资产的担保协议

在销售细分地产时，经纪人必须向潜在买方提供一份细分地产公开报告，取得收据，并在买方提出要约前给予其阅读该报告的机会。经纪人必须依法处理定金或购房款，并在提出要约前提供所需的管理文件，且在转让前向每位购买者提供这些文件。

• ✓经纪人必须在要约前提供公开报告、取得收据并允许买方阅读
• ✓经纪人必须依法处理定金或购房款
• ✓经纪人必须在要约前提供 CC&R、设立章程、章程细则及其他管理文件

DRE出版各类教育材料，包括参考书、《房地产法》（包含《房地产法》《分割地法》和《规例》）、季度性《房地产公报》、免费的《许可申请人说明书》以及消费者宣传手册和分割地指南。

• ✓《房地产法》一书包含《房地产法》《分割地法》和《专员规例》
• ✓季度性《房地产公报》使执业者了解最新执业做法
• ✓《许可申请人说明书》是一份免费小册子，可在地区办公室和在线获取

追偿账户是公众成员的最后救济基金；该公众成员对持牌人取得基于故意欺诈或侵占信托资金的终局民事判决或刑事赔偿令，而该持牌人无法履行该判决。该持牌人必须曾适当取得执照并从事需要执照的行为。申请必须在判决生效后一年内提交。

• ✓追偿账户涵盖基于故意欺诈或侵占信托资金的判决
• ✓持牌人必须曾适当取得执照并从事需要执照的行为
• ✓申请必须在判决或赔偿令生效后一年内提交

DRE有15天时间通知申请人缺陷，并在申请基本完成后有90天时间付款、和解或拒绝。被拒绝的申请人有六个月时间提出上诉。如果付款，判决债务人的执照会自动被暂停，直至连本带息偿还。第10474条规定每笔交易/每位持牌人的最高责任。

• ✓DRE有15天时间发出缺陷通知，并在申请基本完成后有90天时间付款、和解或拒绝
• ✓如果付款，持牌人的执照会自动被暂停，直至连本带息偿还
• ✓第10474条规定追偿账户在每笔交易/每位持牌人方面的最高责任