Glossary: Fair Housing and Lending Laws +11California · 不動産 · 日本語

公正住宅法は1968年4月に可決された連邦法であり、買い手の人種、肌の色、または宗教を理由とした不動産販売における差別を禁止しています。

• ✓1968年4月に可決された連邦法
• ✓人種、肌の色、または宗教に基づく不動産販売における差別を禁止

レッドライニングはカリフォルニア州で違法な貸付政策で、個々の信用力を考慮せず、古く変化する都市地域（多くの場合、少数民族が多い地域）内の不動産に対して、より高いリスクがあるという理由で不動産ローンを拒否することです。

• ✓レッドライニングはカリフォルニア州で違法です
• ✓個々の信用力ではなく、地域に基づいてローンを拒否します

真実の貸付開示とは、見込み借り手と信用購入者が取引に入る前に信用コスト情報を受け取ることを保証するために設計された連邦法令および規制Zを意味します。

• ✓規制Zによって管理される
• ✓借り手が取引前に信用コスト情報を受け取ることを保証する

不動産決済手続法(RESPA)は、HUDが規定するパンフレットと様式を通じて、借り手に決済(クロージング)手続きと費用の開示を要求する連邦法です。

• ✓決済手続きと費用の開示を要求する連邦法
• ✓HUDが規定する様式およびパンフレットを使用

高利貸しとは、法律で許可された金利を超える金利をローンに対して請求する行為です。

• ✓高利貸しは法定最高金利を超える金利を請求することです
• ✓ローンに適用されます

ブローカーはカリフォルニア州内に事務所または明確な営業所を維持し、ブローカーおよびセールスパーソンの免許を検査のために提示できるようにしておかなければなりません。ブローカーは主たる事務所の住所変更を遅くとも翌営業日までにDREに届け出る必要があり、RE 204（個人）またはRE 204A（法人）を使用します。手数料は不要です。

• ✓ブローカーはカリフォルニア州内に明確な営業所を維持しなければならない
• ✓主たる事務所の住所変更は遅くとも翌営業日までにDREに報告しなければならない
• ✓住所変更にはRE 204（ブローカー）またはRE 204A（法人）を使用し、手数料は不要

ブローカーが複数の事業所を維持する場合、追加の各事業所ごとに支店事務所免許が必要です。これは完全な営業を可能にし、支店の所在地で検査のために提示できるようにしておかなければなりません。支店はRE 203を使用して追加または削除され、手数料は不要です。

• ✓追加の各事業所ごとに支店事務所免許が必要です
• ✓支店はRE 203を使用して追加または削除され、手数料は不要です
• ✓支店事務所免許はその所在地で検査のために提示できるようにしておかなければなりません

ブローカーは、DREがその名称を記載した免許証を発行した後にのみ、架空事業名で営業することができる。ブローカーは、ブローカーを登録者として示す架空事業名届出書（FBNS）を郡書記官に提出しなければならない。FBNSは、届出年の12月31日から5年後に失効する。エスクローを暗示する名称には「非独立ブローカー・エスクロー」が必要である。

• ✓dbaには、ブローカーを登録者とする提出済みのFBNSが必要であり、RE 204/204Aとともに提出される
• ✓FBNSは、届出された年の12月31日から5年後に失効する
• ✓誤解を招く名称、存在しないパートナーシップ/法人を暗示する名称、またはセールスパーソンの氏名を含む名称は拒否されることがある

雇用を移すには、元のブローカーは直ちにDREに通知し、セールスパーソンにRE 214に署名された免許証を交付しなければなりません。5日以内にセールスパーソンと新しいブローカーがRE 214を使用して変更を完了します。セールスパーソンが不動産法違反により終了された場合、ブローカーは直ちにDREに認証された書面による陳述書を提出しなければなりません（第10178条）。

• ✓元のブローカーは、セールスパーソンの終了を直ちにDREに通知しなければならない（第10161.8条）
• ✓セールスパーソンと新しいブローカーは、RE 214を使用して5日以内に移転を完了する
• ✓不動産法違反による終了には、DREへの認証された書面による陳述書が必要である（第10178条）

ブローカーの免許が取り消されたり停止された場合、そのブローカーに雇用されているすべてのセールスパーソンの免許は自動的に取り消されます。これらのセールスパーソンは、新しい雇用ブローカーに自分の免許を移すことができます。

• ✓ブローカーの免許の取消しまたは停止は、雇用されているセールスパーソンの免許を自動的に取り消す
• ✓影響を受けたセールスパーソンは、新しい雇用ブローカーに自分の免許を移すことができる

免許保持者は、2年間の遅延更新猶予期間中も含め、常に記録上の郵送先住所を維持しなければなりません。州外居住者は、送達同意書（Consent to Service of Process、RE 234）を提出しなければなりません。カリフォルニアでの活動を行わない非居住者ブローカーは、州外ブローカー確認書（Out of State Broker Acknowledgment、RE 235）を提出します。

• ✓免許保持者は、遅延更新猶予期間を含め、常に記録上の郵送先住所を維持しなければなりません
• ✓州外居住者は、送達同意書（Consent to Service of Process、RE 234）を提出しなければなりません
• ✓郵送先住所は、リスト形式で入手可能な公開情報です

カリフォルニア州のホールデン法(健康安全法典第35810条以下)は、預金取扱金融機関が住宅の購入、改修、改善、または借換えのための資金援助において、近隣地域の状況、特性、または傾向に基づいて差別しないことを確保する。同法は、近隣地域の人種、民族、宗教、または出身国別構成(または予想される変化)に基づく差別を禁止し、これらの禁止に反する鑑定評価慣行を禁止する。

• ✓ホールデン法は、近隣地域の状況または傾向に基づく貸付差別を禁止する
• ✓近隣地域の人種、民族、宗教、または出身国別構成に基づく差別を禁止する
• ✓不安全または不健全な業務慣行を避けるために考慮が必要とされる場合には、適用除外が適用される
• ✓鑑定評価は、居住者の健康または安全を脅かす状況を依然として考慮することができる

ブローカーは、規則2831および2831.1で定められたDREのコラム式記録を使用することができ、必要な記録は資金が預け入れられるか送金されるかによって異なります。

• ✓資金が信託口座に預け入れられる場合、RE 4522（銀行口座記録）およびRE 4523（受益者別記録）が必要です。
• ✓資金が預け入れられずに送金される場合、RE 4524（受領した信託資金の記録 - 信託口座に預け入れられていないもの）が必要です。
• ✓RE 4525（管理する各物件の個別記録）は、管理する賃貸物件についてRE 4523の代わりに使用することができます。

RE 4522は、トラスト資金銀行口座に預け入れられ、またそこから支払われたすべてのトラスト資金を、受取人/支払人/受益者にかかわらず時系列順に仕訳記録する。

• ✓資金の受領日、受取人/支払人の氏名、受領額、預入日、支払額、小切手番号/日付、および日次残高を表示しなければならない
• ✓各トラスト口座ごとに別個の欄式記録を維持しなければならない（規則2831）

RE 4523は、各受益者または取引から、もしくは各受益者または取引のために受け取った資金を計上し、ブローカーが各受益者に支払うべき資金を確認できるようにする。

• ✓入金日/入金額、受取人/支払人の氏名、小切手番号/日付/金額、および口座の継続残高を表示しなければならない
• ✓各受益者または取引ごとに別々の記録を維持し、各信託口座ごとに別々のセットを維持しなければならない

RE 4524は、信託口座に預託されずに受け取った資金を追跡する。これには、エスクローに送られた手付金、賃貸人に送られた家賃、貸付人に送られた借主の支払金などが含まれる。

• ✓受領日、支払方法、金額、物件の説明、資金の送付先の者、処分日を記載しなければならない
• ✓処分は、受領と同じ行に記録され、時系列順には記録されない
• ✓取引フォルダは、この記録の代替として認められない
• ✓Reg 2831(e)は、取引の総額が1,000ドルを超えない場合、サービス提供者宛ての小切手を免除する（領収書は3年間保管）

事業の売却可能価格を見積もる魔法の公式はありません。初期価格の目安は大まかな出発点にすぎず、同種の事業の市場価格はかなり変動します。価値を評価するため、エージェントは過去3年間の営業報告書および事業税務申告書（調整後純利益への再構成が可能な場合がある）、無形資産、賃貸借契約の側面、資金調達、法令遵守、従業員・保険、用途地域・駐車場、財務比率、比較、必要に応じて鑑定評価書を検討します。

• ✓過去3年間の営業報告書および事業税務申告書を検討する
• ✓調整後純利益は、新しい所有者なら負担しない裁量的費用を反映している場合がある
• ✓事業の種類が多様であり、のれんを定量化するのが難しいため、事業評価は困難である
• ✓最終的な鑑定評価額は、投資の質とその種類の事業の現在の市場価格を調整する

一般的な評価方法は、推定年間利益に基づいて価値を資本化し、望ましい利回りを使用する方法と、購入される固定資産と在庫を評価する方法の2つです。プロフォーマ予算または予想損益計算書を作成するブローカーは、これらが表現または保証と解釈される可能性があり、購入者に対する潜在的な責任を生じさせることを認識する必要があります。ブローカーは事実に基づいた過去の事業運営のみを扱い、将来の収入表現を避けるべきです。

• ✓プロフォーマ予算または予想損益計算書は表現または保証と解釈される可能性があります
• ✓ブローカーはそのような予想陳述書について購入者に責任を負わされる可能性があります
• ✓ブローカーは事実に基づいた過去の事業運営のみを扱い、将来の収入表現を避けるべきです

共通利益分譲は、他の所有者との共通利益と個別利益を組み合わせたものです（コンドミニアム、ストック協同組合）。コンドミニアムは、分割されない共通利益と個別ユニット利益を含みます。協同組合（ストック協同組合）は、法人株式所有権により占有権を与えます。計画的開発は、個別に所有される区画と共有地域のメンバーシップを含みます。

• ✓共通利益分譲は個別利益と共通利益を組み合わせます
• ✓コンドミニアムは分割されない共通利益と個別ユニット利益を含みます
• ✓ストック協同組合は法人株式所有権を通じて占有権を付与します

区画分割（Subdivision）とは、売買、賃貸、または資金調達のために不動産を法的に規制された方法で分割することです。区画分割地図法（Subdivision Map Act）は、計画委員会に仮地図を提出し、その後最終地図を提出することを求めます。Dedication（公共用提供）は、土地を公共の用途に供するもので、公務員による受諾によって成立します。

• ✓区画分割業者は、最終地図の前に計画委員会の審査用の仮地図を提出しなければならない。
• ✓Dedication（公共用提供）には、所有者による提供と公務員による受諾の両方が必要である。

賃貸借契約は、賃借人が不動産を占有するための条件を定める。ネットリースでは、賃借人は賃料に加えて税金、保険、維持管理費を支払う必要がある。パーセンテージリースは、事業実績に基づいて賃料を算定する。グラデュエーテッドリースは変動する料率を提供する。平穏享受とは、占有を妨害されることなく不動産を使用する権利である。退去通知は、賃借人に退去を命じる。

• ✓ネットリースでは、賃借人は賃料に加えて不動産関連費用（税金、保険、維持管理費）を支払う必要がある
• ✓パーセンテージリースは、賃借人の総事業収入の一定割合に基づいて賃料を算定する
• ✓平穏享受は、占有の妨害なく賃借人の使用を保護する

賦課金には、課税のための評価および維持管理・積立金のためのHOA支払いが含まれます。特別賦課金は、公共改善（街路灯、歩道）のための公的賦課金、または予期しない修理のために通常賦課金を超えて課されるHOA賦課金です。積立金は、将来の共用部分の交換および大規模維持管理のための資金を蓄積します。

• ✓特別賦課金は、特定の公共改善または予期しないHOA修理のための資金を賄います
• ✓HOA積立金は、将来の共用部分の交換および大規模維持管理のための資金を蓄積します

リースは所有者とテナント間の占有条件および期間を定める契約です。地主はテナントに貸し出します。段階的リースは変動する賃料を提供し、多くの場合将来の鑑定評価に基づいています。地面リースは土地使用のみです。エスカレーター条項は指数に連動した賃料の上昇・下降調整を認めます。

• ✓地主はリースに基づいてテナントに占有権を付与します
• ✓段階的リースは変動する賃料を有し、多くの場合定期的な鑑定評価に基づいています
• ✓エスカレーター条項は指数またはイベントに連動した賃料を調整します

立ち退きは法的手続きによる占有喪失である。建設的立ち退きは静穏享受特約の違反であり、借主が占有を取得できない、または占有が危険な場合である。残存借主は賃貸期間満了後も残存する。賃料譲渡により、受益者は受託者の債務不履行時に賃料を徴収することができる。

• ✓立ち退きは法的手続きによる占有喪失である
• ✓建設的立ち退きは、借主の占有を奪う、または占有を危険にする欠陥が生じた場合に発生する
• ✓賃料譲渡により、受益者は債務不履行時に賃料を徴収することができる

付属物は土地・建物に附着したもので不動産となり、通常は同意なしに除去できません。合併(annexation)は個人資産を土地に附着させ、法律上付属物と見なします(現実的またはみなし)。動産(chattels)は個人資産です。作物(emblements)は耕作者の個人資産と見なされます。譲渡証(bill of sale)は個人資産の所有権を移転します。

• ✓付属物は附着した物品で不動産となります
• ✓合併(annexation)は個人資産を付属物に転換します(現実的またはみなし)
• ✓作物(emblements、年間作物)は耕作者の個人資産と見なされます
• ✓譲渡証(bill of sale)は個人資産の所有権を移転します

コンドミニアムは、不動産の一部に対する分割されない共同利益と、ユニットに対する独立した権益を結合したものです。共同利益分譲地には、独立した権益と共同利益の結合が含まれます(コンド、株式協同組合)。CC&R(約定、条件および制限)は所有者の権利と義務を定めます。協同組合は法人により所有され、占有権は株式購入により取得されます。

• ✓コンドミニアムは、独立したユニット権益と分割されない共同利益を結合します
• ✓CC&Rは、分譲地所有者の権利と義務を定めます
• ✓株式協同組合は法人により所有され、株式所有を通じた占有権が発生します

提案6号（1982年6月8日）は、カリフォルニア州の相続税と贈与税を廃止した。廃止には特定の効力発生日がある。

• ✓相続税は提案6号（1982年6月8日）により廃止された。
• ✓贈与税は提案6号により廃止され、1982年6月7日以後に行われた贈与について効力を有する。

提案6号によりカリフォルニア州遺産税が制定され、州死亡税に対する連邦税額控除と同額の「ピックアップ」税として構成されているため、遺産に追加費用は生じません。死亡後9か月以内に申告書の提出および納付が必要です。

• ✓遺産税は州死亡税に対する連邦税額控除の最大額に固定され、遺産に追加費用は生じない
• ✓連邦遺産税申告書が必要な場合、カリフォルニア州遺産税申告書が必要（1987年1月1日以降の死亡）
• ✓申告書および税額は死亡後9か月以内に納付期限
• ✓遅延申告罰則：月5％、最大25％；未納額に対して年12％の利息

1968年連邦公正住宅法の下では、差別行為によって住宅機会が拒否された場合、少数派の来客がいることを理由に立ち退きを強いられた場合、または差別によって住宅ローンが拒否された場合、すべての人は訴訟を提起する権利を有する。

• ✓1968年連邦公正住宅法は住宅差別に対する保護を定めている
• ✓差別により住宅が拒否され、立ち退きが生じ、または住宅ローンが妨げられた場合、人は訴訟を提起できる
• ✓少数派の来客を理由とする報復的立ち退きは公正住宅法に違反する

貸金業者は、担保価値に応じて、非司法的（受託者）売却と司法的売却の間で選択します。

• ✓受託者売却（売却権）は償還権を排除し、一般的に絶対的であり、不動産価値が債務をカバーする場合に優先されます
• ✓司法的売却は、担保が不十分で、商品はその購入資金からではない場合に、不足判決を求めるために使用されます

カリフォルニア州では、バルーン支払の支払期日が到来する前に事前通知が要求される。

• ✓カリフォルニア民法第2924i条は、所有者が居住する1～4ユニットの住居を担保とする、1年を超えるバルーン支払ローン/返済猶予について、90日から150日前の事前通知を要求する。
• ✓セラー・キャリーバックは、カリフォルニア民法第2966条に基づき同様の事前通知を要求され、必要な通知なしにフォークロージャーを開始することはできない。

当事者および物件は適切に識別され、署名、交付、受領がなされなければならず、記録には公証が必要です。

• ✓追加の共同署名者または別個の担保が存在しない限り、当事者は約束手形と担保証書において同一の名称で記載されるべきです。
• ✓記録には公証人の認証が必要であり、認証後は、新たな認証なしに当事者の変更を行うことはできません。
• ✓有効な信託証書または抵当権には、有効な基礎債務または義務が存在しなければならず、そうでなければ何も担保しません。

担保手段として使用される譲渡証書は、売却権のない抵当権として扱われます。

• ✓債務を担保する「絶対譲渡」は、司法的差押えの対象となる売却権のない抵当権として特徴付けられます（民法第2925条および第2950条）
• ✓このような取引はMLBによって構成されるべきではなく、法律顧問による検討の対象です

利息のみ支払型約束手形とは、満期時に元本のバルーン返済を要するストレート・ノートである。

• ✓未払元本残高は一定に保たれ、合意された日にバルーン返済として支払期日を迎える。
• ✓1～4ユニットローンのバルーン返済は、通常1年から7年以内に到来し、最も一般的には5年である。
• ✓より短い期間は、合理的な返済方法を伴うブリッジ／建設ローンに限定されるべきである。

シェルタードローンには、ブローカー報酬およびバルーン支払時期に関する特定の規制があります。

• ✓シェルタードローンとは、ブローカーが交渉したローン、2万ドル未満の後順位ローン、または3万ドル未満の第1順位ローンです。
• ✓オーナー非居住物件に対する3年未満のローンは、36か月目より前にバルーンを設けることはできず、いかなる分割払いも最小の分割払いの2倍を超えてはなりません。
• ✓オーナー居住物件に対するローンは、バルーンを含めるには6年を超える必要があり、最終支払いが73か月目より早くならないまではバルーンを設けることはできません。
• ✓シェルタードローンのバルーン支払いは、B&P 10241.4に基づき開示されなければなりません。

ピギーバック融資は、住宅用不動産を購入または借り換える際に、2つのコンベンショナルローンを使用する手法です。

• ✓典型的なケースでは、第1ローンの上限が80％、ジュニアローンの上限がさらに10％で、合算ローン対価値比率（CLTV）は90％になります。
• ✓ピギーバックは、税控除の対象外となるモーゲージ保険の費用を避け、代わりに税控除の対象となるジュニアローンの利息費用を利用します。

スウィング/ブリッジローンは、頭金または建設資金に充てるために住宅のホームエクイティを担保とする一時的なローンです。

• ✓カリフォルニア州法上のブリッジローンは、消費者の主たる住居の取得/建設を目的とする場合、満期が1年以下です（Financial Code 4970(d)）。
• ✓短期満期ローンは厳しく規制されており、法律顧問なしにMLB（モーゲージ・ローン・ブローカー）が民間投資家に提供すべきではありません。

担保手段は複数の債務を担保し、複数の区画を対象とすることができ、非債務者によって提供されることもあります。

• ✓一つの担保手段で複数の債務を担保でき、一つの債務は複数の区画にある複数の担保手段によって担保されることができます。
• ✓一人が他人の債務を担保するために、または保証人として信託証書を交付することができ、信託設定者は債務者である必要はありません。

その後の事象により事前開示が不正確になった場合、貸付人は取引完了の3日前までに再開示しなければならない。通常取引では取引完了時のAPRが開示済みAPRと1パーセントポイントの1/8を超えて異なる場合、または非通常取引では1パーセントポイントの1/4を超えて異なる場合、変更されたすべての条件の再開示が必要である。

• ✓通常取引におけるAPRの許容誤差は1パーセントポイントの1/8である。
• ✓非通常取引におけるAPRの許容誤差は1パーセントポイントの1/4である。
• ✓訂正された開示書類は取引完了の3日前までに再交付されなければならない。

取引に複数の債権者が関与する場合、開示書類は1セットのみ交付すればよく、どの債権者が履行するかは債権者間で合意します。複数の借主がいる場合、開示書類は主たる責任を負う借主に交付することができますが、取消可能な取引では、取消権を有する各借主に開示書類を交付しなければなりません。

• ✓複数の債権者には開示書類1セットのみが必要であり、誰が履行するかは債権者間で合意する
• ✓複数の借主がいる場合、開示書類は主たる責任を負う借主に交付することができる
• ✓取消可能な取引では、取消権を有する各借主が開示書類を受け取らなければならない

契約成立後、3つの事象は新しい開示を要求します。借り換えは別個の取引です(既存の債務が満たされ、置き換わる)。更新、APR削減、およびデフォルト関連の支払い変更は借り換えではありません。引き受けは、新しい人が後続の債務者として義務を負う場合に発生します(保証人の単なる追加は引き受けではありません)。変動金利調整は年次開示および新しい支払い水準の25日以上120日以内前に通知が必要です。

• ✓借り換えは新しい開示を要求し、保証人の追加は引き受けではありません
• ✓引き受けは残存債務に基づいた新しい開示が必要です
• ✓変動金利調整通知は、新しい支払い水準の25日以上120日以内前に与えられなければなりません
• ✓同一貸し手による新規資金のない統合は借り換えではありません

開示は、法的義務の条件を反映しなければならない。情報が不明な場合、開示は合理的に入手可能な最善の情報を反映し、見積りであることを明確に示さなければならない。貸し手は、所定の範囲内で、1セント単位の端数処理、非営業日の日程、月ごとの日数の違い、うるう年、および初回期間における一定の軽微な不規則性を無視することができる。

• ✓開示は、法的義務または合理的に入手可能な最善の情報を反映しなければならない（見積りとして表示する）。
• ✓貸し手は、うるう年、月ごとの日数の違い、および軽微な不規則性を無視することができる。
• ✓要求払債務の場合、別の日付が指定されていない限り、開示は1年の満期を想定する。

2009年10月1日施行により、第35条（高価格）モーゲージローンとは、借り手の主たる住居を担保とする消費者信用取引であって、APRが第一順位のリーエンについては平均プライム・オファー金利を1.5ポイント以上、劣後順位のリーエンについては3.5ポイント以上上回るものをいいます。「平均プライム・オファー金利」は、低リスク取引に提示される金利から算出され、FRBにより少なくとも週1回公表されます。

• ✓第一順位リーエンのトリガー：APRが平均プライム・オファー金利を1.5パーセンテージポイント以上上回る
• ✓劣後順位リーエンのトリガー：APRが平均プライム・オファー金利を3.5パーセンテージポイント以上上回る
• ✓FRBは平均プライム・オファー金利を少なくとも週1回公表する（例：H-15公表）

セクション35には、初期建設融資、12か月以下のつなぎ融資、リバースモーゲージ（226.33）、またはHELOC（226.5b）は含まれません。第一順位担保のセクション35ローンの場合、不動産税および必要な保険のために、契約成立（consummation）前にエスクロー/インパウンド口座を設定しなければなりません。借り手は、契約成立後365日より早くに取消しを請求することはできません。

• ✓適用除外：初期建設融資、12か月のつなぎ融資、リバースモーゲージ、HELOC
• ✓第一順位担保のセクション35ローンは、税金および保険のために契約成立前のエスクロー/インパウンド口座を必要とする
• ✓エスクロー取消しの請求は、契約成立後365日以降にのみ許可される

第35条ローンは、第32条/226.34と同じ開示および禁止慣行基準を適用します。債権者は、返済能力に関わらず担保に基づいて信用を供与することはできません。前払い手数料は法律で許可される場合を除き禁止され、2年後は適用されず、貸し手/関連会社によるリファイナンスで前払いされた場合は適用されず、契約成立後4年間は支払額が変更されません。

• ✓第35条ローンは第32条(226.32/226.34)と同じ基準に従います。
• ✓ローン成立時点での借り手の返済能力を考慮する必要があります。
• ✓前払い手数料は2年後には適用されず、貸し手/関連会社によるリファイナンスの場合にも適用されません。