Remedies for Breach +9California · 房地产 · 中文

违约受害方可以接受违约并视合同为终止，或寻求：单方解除合同；金钱损害赔偿之诉；或强制履行之诉。当损害赔偿过于有限或另一方无财产可供执行时，可选择接受违约。

• ✓三种处理途径：解除合同、金钱损害赔偿、强制履行
• ✓一方可以仅接受违约，从而使合同终止

因违约而撤销合同，必须在发现正当事实后及时撤销，并返还（或提出返还）所收到的全部有价值财物，且以另一方同样返还为条件。法院在判决撤销时，可依正义要求责令补偿；当事人也可以自行完成撤销。

• ✓发现正当事实后及时撤销
• ✓返还或提出返还根据合同收到的全部有价值财物

违约受害方可追偿损害赔偿金加利息（年利率10%），自赔偿请求权归属之日起算。损害赔偿必须合理；除存在恶意外，通常不允许惩罚性/示范性赔偿。赔偿标准为补偿由违约近因造成的全部损害。名义损害赔偿（例如1美元）可在无显著损害时判给。特定计算公式适用于违反不动产转让或购买协议的情形。

• ✓损害赔偿必须合理；无恶意时通常不允许惩罚性赔偿
• ✓年利率10%的利息自追偿权归属之日起计算
• ✓无显著损害发生时，可判给名义损害赔偿
• ✓损害赔偿用以衡量违约近因造成的全部损害

住宅出租人仅可在以下情况下进入：发生紧急情况；进行约定/必要的维修；提供约定的服务；向潜在购买人、抵押权人、租户、工人或承包商展示住宅；住宅被遗弃/交还时；或根据法院命令。出租人不得滥用权利或骚扰；弃权无效。除紧急情况外，进入必须在合理通知后的正常营业时间内进行——24小时被推定为合理通知。

• ✓住宅进入仅限六种法定情形
• ✓24小时提前通知被推定为合理的进入通知
• ✓除紧急情况外，进入必须在正常营业时间内进行；弃权无效

法律默示一项条款，即房东不会以作为或不作为干扰租户占有及安静享有标的物的权利。该条款并不保护免受房东无法控制的第三方行为的侵害。租户必须拥有合法占有权才能主张违约；在违约后依法进行的正当驱逐不构成违约。

• ✓每一份租约均默示房东提供安静享有权的条款
• ✓该条款不涵盖无法控制的第三方的行为
• ✓租户必须拥有合法占有权才能主张违约

对于住宅，租户无需搬离即可避免支付租金——加州最高法院裁定存在适居性默示担保，要求满足基本居住条件。租户必须先通知缺陷并给予合理时间修复。该规则仅适用于住宅租赁；商业性推定驱逐仍要求交出占有权。

• ✓住宅租户无需搬离即可因违反适居性而扣留租金
• ✓商业性推定驱逐仍要求交出占有权
• ✓租户在扣留租金前必须通知并给予合理时间修复

如果房东在收到通知并经过合理时间后，仍未维护住宅物业使其适合居住，租户可以要么花费最多一个月的租金进行维修（在任何12个月期间内仅可两次），要么放弃该房屋并免除后续租金及条件义务。

• ✓租户可以维修，并从租金中扣除最高相当于一个月租金的费用，但12个月内仅限两次
• ✓租户可以放弃该房屋并免除租金（CC 1942）
• ✓房东必须首先收到通知并有一段合理时间进行维修

为了向潜在或实际购买者展示房屋单元，如果房东在120天内书面通知租户该房产正在出售，则可以口头发出通知。24小时被推定为合理；通知必须包括日期、大致时间和目的。进入时，必须在房屋单元内留下书面证据。就约定维修达成的口头协议必须将进入日期定在一周内。

• ✓如果已在120天内发出书面通知，则允许为展示出售而进行口头通知。
• ✓进入的书面证据必须留在房屋单元内。
• ✓关于约定维修的口头协议必须规定在一周内进入。

违约情形包括：实际驱逐依法享有占有权的租客；拒绝其进入；允许享有优先权利的产权方（例如，取消回赎权的优先顺位贷款人）驱逐租客；或任何使该房产完全或实质上不适宜使用的干扰（例如，骚扰、无正当理由的改建、不进行维修）。如果缺陷由租客造成，租客不能主张推定驱逐。

• ✓优先顺位贷款人取消回赎权且没有不干扰协议，即违反该条款
• ✓使房产实质上不适宜使用，构成推定驱逐
• ✓造成缺陷的租客不能主张推定驱逐

房东必须维持：防水和防风雨保护，且窗户和门完好无损；可正常使用的管道和燃气；经批准的供水，并提供冷热自来水；可正常使用的供暖；可正常使用的电力；租赁开始时场地清洁，无垃圾和虫害；垃圾容器；维护良好的地板、楼梯和栏杆；以及住宅旅馆内设有可上锁的邮件接收箱。

• ✓CC 1941.1 列出了可居住性标准，包括供水、供暖、电力和管道。
• ✓租赁开始时，场地必须清洁且无虫害。
• ✓根据《健康与安全法典》第17958.3条，住宅旅馆必须设有可上锁的邮件接收箱。

每处供人居住的住宅都必须配备可正常工作的烟雾探测器。房东负责安装和维护，但如果租户入住时该探测器可正常工作，则在它无法正常工作时，租户必须通知房东。

• ✓房东负责安装和维护烟雾探测器
• ✓如果正常工作的探测器变得无法正常工作，租户必须通知房东

如果承租人未能履行这些义务，并且该未履行实质性地导致房屋不适宜居住，则出租人没有维修义务：保持其使用部分清洁卫生；妥善处理废弃物；正确使用固定设施；不损坏或污损房屋；并且仅占用设计用于居住、睡眠、烹饪或就餐的区域。

• ✓承租人必须保持其使用部分清洁，正确使用固定设施，并避免损坏（CC 1941.2）
• ✓如果承租人的未履行实质性地导致房屋不适宜居住，出租人没有维修义务

在非住宅租赁中，出租人没有默示维修义务；相关义务以租约条款为准。通常由出租人维护结构部分，承租人维护其余部分；若无约定，承租人按“现状”承接物业。在法律合规方面，Brown v. Green 要求法院分析租约及相关因素（期限长度、成本与租金之比、结构与非结构、干扰、可预见性），以确定可能意图。

• ✓非住宅出租人没有默示维修义务；若无约定，承租人按“现状”承接物业
• ✓Brown v. Green 根据可能意图决定法律合规费用的分配
• ✓合规强制性要求（石棉、抗震、ADA）可在租期内任何时间颁布

除另有约定外，永久性改良物和固定附着物在租约期满时成为租赁物业的一部分（房东的财产）。但是，商业、制造、装饰或家庭用途的固定附着物，可由租户在租期内或租约期满时拆除，除非它们属于不可分割的组成部分，且拆除会损坏该物业。

• ✓除另有约定外，永久性改良物在租约期满时成为房东的财产
• ✓如果拆除不会损坏该物业，租户可以拆除商业固定附着物
• ✓双方应事先就固定附着物的处置达成协议

房利美是二级住宅抵押贷款市场上最大的投资者。

• ✓房利美最初为 FHA/VA 贷款提供二级市场，自 1970 年代初起又为传统抵押贷款提供二级市场（要求私人抵押贷款保险）。
• ✓FNMA 向 MBS 持有人提供对本金和利息全额、及时偿付的 100% 担保。
• ✓FNMA 制定了标准化文件，包括 1003 贷款申请表、本票、信托契据和评估报告。
• ✓FNMA 设有 15 名成员的董事会（10 名由选举产生，5 名由总统任命），并被置于政府接管之下。

Ginnie Mae 是一家政府公司，为抵押贷款支持证券（MBS）提供担保，但不购买抵押贷款。

• ✓Ginnie Mae 的三项活动是 MBS 计划、特别援助职能以及管理/清算职能
• ✓GNMA 以美国政府的充分信任和信用为证券提供担保，使其与美国国债一样安全
• ✓GNMA 总裁由美国总统任命，并在 HUD 部长领导下工作

房地美主要为常规贷款发展二级市场。

• ✓房地美通过向合格投资买家（QIBs）出售抵押参与证书（PCs）来为其购买融资。
• ✓房地美购买1至4户家庭常规贷款、房屋修缮贷款和多户住宅贷款的整体贷款/参与权益。
• ✓贷款价值比（LTV）超过80%的贷款必须附带私人抵押贷款保险。
• ✓房地美的「Swap」计划通过将低收益资产组合转换为流动性证券，为放贷机构提供流动性；该公司拥有由18名成员组成的董事会，并已被置于接管程序。

私人抵押贷款保险公司（MICs）为常规贷款提供保险，使其更易于出售。

• ✓当住宅贷款价值比超过80%时，通常需要PMI。
• ✓PMI降低了原始贷款机构和后续投资者的财务风险；首个提供此类保险的公司是20世纪60年代的MGIC。

贷款机构通过将贷款出售给投资者、银行、房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）或华尔街投资银行来补充资金。

• ✓华尔街投资银行家将贷款打包成证券化的MBS资产池，并由经纪自营商出售给投资者。
• ✓MBS由穆迪（Moody's）、标准普尔（Standard & Poor's）和惠誉（Fitch）进行评级。
• ✓华尔街的扩张促进了非传统贷款的出售，而这类贷款在历史上的二级市场中是无法出售的。

华尔街将房利美/房地美/吉利美不予接受的非传统（次级）产品证券化。

• ✓非传统产品不能证券化为吉利美（GNMA）担保的资产池
• ✓从2000年代初开始，房利美（FNMA）和房地美（FHLMC）降低了标准，将替代性/非传统产品纳入其中
• ✓到2007年中后期，华尔街针对这些产品的二级市场陷入冻结；约390家贷款机构退出了该行业

联邦机构发布了针对非传统和次级抵押贷款风险的指引，加州予以采纳。

• ✓2006年11月7日发布的「非传统抵押贷款产品风险跨机构指引」以及2007年6月29日发布的「次级抵押贷款放贷声明」
• ✓CSBS和AARMR为州监管的贷款机构和MLB（抵押贷款经纪人）采纳了这些文件
• ✓自2008年1月1日起，加州要求DRE、DOC和DFI专员确保贷款机构/经纪人知悉，并采纳合规法规

十项特征使加利福尼亚州对抵押贷款资金提供方具有吸引力。

• ✓因素包括高需求、庞大且不断增长的人口、产业多元化、高就业率以及存款机构的大型分支机构。
• ✓加利福尼亚州主要使用带有出售权的信托契据而非抵押契据，并使用产权保险和公共托管而非交割结算。
• ✓独立收费评估师由房地产评估师办公室（OREA）颁发执照或认证。

《加州民法典》第1695条及后续条款保护向净值购买人出售自住1至4单元住宅且该住宅受未决违约通知（Notice of Default）约束的房主。合同必备条款包括购买人信息、对价、付款条款、占有、租赁条款、取消通知以及加州法律要求的通知。

• ✓适用于受违约通知约束的自住1至4单元住宅
• ✓取消权持续至第5个营业日午夜或出售日早上8:00
• ✓取消通知使用12磅粗体；法定必需通知使用14磅粗体
• ✓附回购选择权的授予被推定为贷款（隐藏担保手段）

《民法典》第2945条及以后条款规定了协助业主处理止赎事务的顾问。止赎顾问为获取报酬而提供的服务包括：停止销售、获得宽限期、协助恢复贷款资格或保留房产。豁免人士包括律师、在10131条下行动的持证经纪人和贷款人。

• ✓止赎顾问涵盖停止销售、宽限期、恢复贷款资格、保留房产
• ✓豁免：律师、依据10131/10131.1条款行动的经纪人、贷款人、按比例分配人
• ✓协助处理剩余资金使该人成为顾问，除非该人是业主的律师

顾问合同必须包含加州法律规定的通知（14磅粗体）和取消通知。在服务全部完成前不得支付任何费用；不得取得授权委托书或财产留置权。顾问必须向DOJ注册并维持100,000美元的保证债券。

• ✓服务全部完成前不得支付任何费用
• ✓不得取得授权委托书或对房产的留置权
• ✓房主可在五个工作日内取消
• ✓顾问必须向DOJ注册并维持100,000美元的保证债券
• ✓违规可处以最高10,000美元的罚款或最长一年的监禁

权益购买人取得受违约通知（Notice of Default）约束的产权，除非该购买是用于个人住宅、通过替代性让与契据（deed in lieu）、通过受托人拍卖、依成文法、依法院命令，或从配偶/血亲处取得。违规可能导致三倍损害赔偿、最高2,500美元的民事罚款，以及最高25,000美元的刑事罚金或监禁。

• ✓为个人住宅用途而购买的人不是权益购买人
• ✓违规可能导致至少为实际损害三倍的惩罚性损害赔偿
• ✓刑事定罪可处最高25,000美元罚金或最高一年监禁

房屋净值购买者的代表必须提供有效的加州房地产执照的书面证明，并由经许可的担保机构按房产公平市场价值的两倍提供保证金。然而，近期一宗案件使该保证金要求无法执行且存疑。

• ✓代表必须持有有效的加州房地产执照
• ✓需提供相当于房产公平市场价值两倍的保证金（现存疑）
• ✓标准购买协议不可用于房屋净值销售

ECOA（B条例）促进所有具备信用资格的申请人获得信贷，不论其种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况或年龄（具有签约能力）、领取公共援助收入，还是善意行使《消费者信用保护法》权利。该法要求将已采取的行动（包括拒绝）通知申请人，以夫妻双方名义报告信用记录，保存记录，并提供评估报告副本。

• ✓ECOA 禁止基于种族、肤色、宗教、原国籍、性别、婚姻状况或年龄的信贷歧视
• ✓ECOA 禁止基于领取公共援助收入的歧视
• ✓债权人必须以夫妻双方名义报告账户的信用记录
• ✓必须向申请人提供用于信贷决策的评估报告副本

当债权人在收到申请后采取行动时，必须在决定作出后 30 天内发出规定的通知，告知申请人拒绝理由或变更后的条款。记录保留期限为自初始招揽起 25 个月。仅因个人已婚而要求配偶签名，构成实质性歧视。

• ✓不利行动通知必须在信贷决定作出后 30 天内发出。
• ✓记录必须自初始招揽起保留 25 个月。
• ✓仅因某人已婚而要求其签名属于实质性歧视。
• ✓协商信贷条款的 MLB/MLO 属于 ECOA 债权人。

根据《B条例》，定期将申请人转介给债权人的经纪人，就禁止歧视和劝阻提出申请的一般禁令而言，属于「债权人」。当经纪人向多家贷款机构提交申请且其中一家继续办理时，其余贷款机构没有义务提供不利行动通知。由MLB/MLO发出的通知必须披露每个债权人的身份。根据加州法律，MLB必须基于消费者信用报告的使用发出不利行动通知，而不是基于收到贷款申请。

• ✓转介申请人的经纪人必须遵守禁止歧视的一般禁令
• ✓经纪人的不利行动通知必须披露其代为发出通知的每个债权人的身份
• ✓加州要求基于消费者信用报告的使用发出不利行动通知（《民法典》第1785.20条）
• ✓经纪人可以通过拒绝向贷款机构递交申请来采取不利行动

财务费用是以美元金额表示的消费信贷成本，包括借款人应支付的任何费用，或贷款人作为信贷附带事项或条件要求收取的任何费用。年百分率 (APR) 是以年利率表示的信贷成本衡量标准，将收到的价值金额和时间与付款金额和时间相关联，通过精算法或美国规则法确定。

• ✓财务费用包括借款人应支付的费用，或贷款人作为信贷条件要求收取的费用
• ✓MLB/MLO 费用均计入财务费用，无论由谁支付或是否被要求
• ✓年百分率 (APR) 通过精算法或美国规则法确定（12 CFR 226.22）

融资费用包括利息和时间差价；服务费/交易费/持有费；点数（贷款起始费、佣金、贷款折扣）；评估费/调查费/信用报告费（除非被排除）；保护贷款人的抵押保险费；接受借款人债务的费用；以及与信贷相关订立的信用人寿/意外/健康/财产保险费（除非被排除）。

• ✓点数，包括贷款起始费、佣金和贷款折扣，属于融资费用
• ✓保护贷款人免受违约损失的抵押保险费属于融资费用
• ✓抵押贷款经纪人（MLB/MLO）费用始终包括在内，无论直接支付还是通过贷款人支付

排除在外的预付费用包括向所有申请人收取的申请费；逾期/超限/拖欠费用；透支费；参与费；卖方点数；以及被没收的利息。真实且合理的房地产相关费用不计入：产权审查、产权保险、测绘、文件准备、公证、信用报告，以及在交割前进行的评估/检查费用。存入第三方托管/代管账户的金额不计入（但预付利息不计入排除范围）。

• ✓向所有申请人收取的申请费和卖方点数不计入财务费用
• ✓真实合理的产权、测绘、评估、公证和文件准备费用不计入
• ✓托管/代管账户存款不计入，但预付利息不排除在外
• ✓根据加州法律，抵押贷款经纪商/抵押贷款发起人（MLB/MLO）若无经 DRE 局长批准的预收费协议，不得收取申请费

OREA 的执法部门是其调查与执法机构，通过审查申请人行为、调查投诉以及纪律处分程序，保护消费者免受评估师的非法和欺诈行为侵害。经首席副局长和局长审查批准，该部门可以拒绝、限制或撤销执照，并/或对每项违反州法律的行为处以最高 10,000 美元的罚款。

• ✓该部门可因违规行为拒绝、限制或撤销执照
• ✓对每项违反州法律的行为，可处以最高 10,000 美元的罚款
• ✓纪律处分需要首席副局长和局长的审查/批准

当从委托人处或为委托人利益收到资金时，即产生信托基金责任。总负债等于应付给所有受益人的正余额总和。存入的资金必须始终等于经纪人的信托基金总负债。

• ✓信托基金总负债等于受益人正余额总额；负余额不予扣除。
• ✓如果账户余额低于总负债，则存在信托基金短缺（违反第2832.1号法规）。
• ✓如果账户余额超过总负债，则存在信托基金溢余，可能构成第10176(e)条下的资金混同。
• ✓在任何会使余额降至总负债以下的支付之前，必须取得每位所有者的书面同意。

为确保信托账户余额始终等于负债，经纪人应遵循有关存款、付款和对账的具体程序。

• ✓将所有资金完整且及时地存入；持牌人对其收到的所有信托资金负责，无论是否已存入。
• ✓如果从受益人账户中付款会造成负余额/赤字余额（负余额责任），则不得付款。
• ✓在根据已存入支票进行付款之前，确保这些支票已清算。
• ✓每月将现金记录与银行对账单及每个受益人记录进行对账。

作为代理人，物业管理人须遵守所有针对代理人施加的法律限制，以及合同中的限制。其义务包括对委托人诚实信用和忠诚、以技能、谨慎和尽职尽责履行职责、充分披露相关事实、避免资金混同，以及未经委托人知悉和同意不得谋取个人利益。

• ✓物业管理人对委托人负有诚实信用、忠诚、技能、谨慎和尽职尽责的义务
• ✓物业管理人必须充分披露所有相关事实
• ✓物业管理人必须避免资金混同
• ✓未经委托人充分知悉和同意，物业管理人不得谋取个人利益
• ✓代理人必须了解有关执照许可、合同、代理、公平住房、雇佣、保险以及房东与租客关系的法律

与业主签订书面合同是一种良好的商业做法，合同应列明双方的职责，包括合同条款和期限、管理政策、费用，以及业主授予代理人的权限和权力。租赁物业管理有标准表格；楼宇经理应让合格的法律顾问起草一份专门的代理合同。

• ✓书面合同应包括条款、期限、政策、费用以及业主授予的权限
• ✓租赁物业有标准管理协议表格可用
• ✓楼宇经理应让合格的法律顾问起草一份专门的代理合同

物业经理通常会聘用维修工人、承包商和分包商，并且必须取得每个人的全名、地址以及正确的税务识别号。当年度报酬达到或超过应税金额时，必须将正确的 IRS 1099 表格发送给这些个人以及相应的政府机构。

• ✓经理必须从所有承包商和工人处取得全名、地址和税务识别号
• ✓当年度报酬达到或超过应税金额时，必须签发 IRS 1099 表格
• ✓1099 表格应发送给个人以及相应的政府机构

在洽谈房源委托协议时，持牌人必须进行充分披露，并准确详述卖方提供的所有重大信息。当涉及股票时，法律对经纪人施加了核实信息准确性与完整性的义务（尽职调查义务）。如果业主歪曲、操纵或「虚增」记录，经纪人必须指出这构成重大虚假陈述和欺诈，并且不得参与其中。

• ✓当涉及股票时，经纪人负有核实准确性与完整性的义务（尽职调查义务）
• ✓虚增或歪曲陈述构成重大虚假陈述和欺诈
• ✓经纪人不得参与涉及欺诈性陈述的交易

承接委托前应审慎评估营业地点、经营情况，以及卖方至少过去三年的记录和财务报表。卖方或其会计师/律师应提供收入/支出记录、租约、保险单、库存记录、销售税申报表和IRS附表。如果卖方抗拒公平的价格评估并要求不合理价格，可能应拒绝该委托。

• ✓在承接委托前，评估卖方至少过去三年的财务报表和税务申报表
• ✓如果卖方要求不切实际、不能反映合理价值的价格，可能应拒绝该委托
• ✓卖方通常不愿向可能是竞争对手或可能恶意行事的买方披露记录

房源委托是一份书面合同，委托人据此雇用代理人履行诸如出售不动产等职责。持有房源委托的代理人受代理法约束，并对委托人负有信义义务，而该等义务在两位委托人之间并不存在。

• ✓房源委托是一份为委托人雇用代理人的书面合同
• ✓持有房源委托的代理人对委托人负有信义义务

在净额挂牌中，报酬并非固定；经纪人保留高于卖方接受价格的金额。未披露经纪人报酬可构成吊销或暂停执照的理由。披露必须在委托人作出约束性承诺之前完成；成交价格必须在成交后一个月内以书面形式向双方披露。

• ✓在净额挂牌中，经纪人保留高于卖方净价的金额
• ✓未在净额挂牌中披露报酬可构成执照纪律处分的理由
• ✓报酬必须在委托人作出约束性承诺之前披露

开放式委托是一种书面备忘录，授权经纪人出售所描述的房产，通常没有强制性的时间限制。它可以同时提供给多个代理人。佣金归属于最先带来买方或其报价被接受的经纪人。业主可以自行出售而无需支付佣金，此类出售会取消所有开放式委托。

• ✓开放式委托可以同时提供给一个以上经纪人
• ✓佣金由最先带来买方或其报价被接受的经纪人赚取
• ✓业主自行出售无需支付佣金，并取消所有开放式委托

独家代理房源委托指定一名经纪人；如果该经纪人或任何其他经纪人促成销售，该经纪人可获得佣金。由于它属于代理型委托，业主可自行出售，而无需向该独家经纪人支付佣金。多份书面协议可能使业主承担两份佣金。

• ✓在独家代理房源委托下，只要任何经纪人售出，指定经纪人即可获得佣金
• ✓业主可自行出售，而无需向独家代理经纪人支付佣金

独家销售权委托赋予指定经纪人在委托期限内房产由该经纪人、任何其他经纪人或业主售出时获得佣金的权利。此类委托通常包含安全/保护条款，适用于期限内介绍的买方所促成的销售。两种独家委托类型都必须有明确的终止日期，否则经纪人的执照可能受到纪律处分。

• ✓在独家销售权委托下，即使业主自行售出，经纪人仍可获得佣金
• ✓独家销售权和独家代理委托都必须有明确的终止日期
• ✓没有明确终止日期会导致经纪人的执照受到纪律处分

当经纪人促成的买方已准备就绪、愿意且有能力按委托人条件购买时，经纪人即赚取佣金，无论销售是否完成，除非合同明确要求必须完成销售。经纪人必须是促成交易的原因；仅仅介绍双方并不足够。合同到期后向已介绍买方销售时，会产生安全条款索赔。

• ✓经纪人通过按委托人条件促成一名准备就绪、愿意且有能力购买的买方来赚取佣金
• ✓经纪人必须是销售的促成原因
• ✓合同可以要求在佣金应付前必须完成销售

MLS 是一组经纪人（通常是房地产协会）通过标准表格（通常为独家销售权委托书）提供的合作服务。房源挂牌经纪人将房源提交给中央机构，由其分发给所有参与者。佣金根据挂牌条款由合作经纪人分享。

• ✓MLS 使用标准表格，通常是独家销售权委托书
• ✓佣金由房源挂牌经纪人和合作经纪人分享