48 个考点 · 更新于 2026-09-17
契据将产权从授予人（grantor）转让给受让人（grantee）。授予契据（grant deed）是一种有限担保契据，保证此前未转让，且不存在授予人设定的产权负担。担保契据（warranty deed）包含全面担保；特别担保契据（special warranty deed）仅担保授予人持有产权期间的瑕疵。放弃权利契据（quitclaim deed）在无担保的情况下放弃任何权益。赠与契据（gift deed）没有对价。
登记是指将文件提交给县记录官（County Recorder）存档，以向公众发出推定（法定）通知。权利主张的优先顺序通常根据登记的时间和日期确定，最先登记者享有优先权。公共记录对与土地有关的事项产生推定通知。
产权保险保护业主或贷款人免受某些损失，例如产权存在瑕疵或不可出售。标准保单承保已登记事项；ALTA（扩展）保单承保额外风险，例如未登记的技工留置权、地役权、测量事实、水权/矿权以及占有中的当事方。例外事项是被排除的特定事项；除外条款是被排除的一般事项。
产权摘要总结所有转让和法律程序，以显示所有权的连续性。产权链追溯自原始政府授地证书以来的产权转让。可交易产权是理性购买人会接受的产权。表面产权看似良好，但事实上并非产权。产权瑕疵会损害产权，直至被清除。
确认书是指在授权官员（公证人）面前作出的正式声明，表明签署系签署人的自由行为。公证人负责办理确认、签署证明并加盖官方印章。核实是指关于文书内容正确性的宣誓声明。
代理是指由合同（明示或默示、书面或口头）产生的委托人与代理人之间的关系，其中代理人受雇与第三方进行交易。代理人代表委托人行动，并获得委托人的授权。实际权限由委托人或法律明确授予。酌情权允许代理人做出基于判断的决定。权限委托是指将代理人的权限转授给他人。
受信人是指处于信任和信心地位的人，例如经纪人与委托人的关系。受信责任要求代理人以最高的诚信对待委托人，不能通过任何虚假陈述、隐瞒、胁迫或压力获得任何利益。无偿代理人（未付报酬）一旦接受代理，就有义务以诚信行动。
挂牌是委托人与代理人之间的就业合同，用于提供与房产相关的服务。独家代理挂牌赋予经纪人在任何经纪人通过出售时获得佣金的权利，但业主在没有代理人的情况下出售则不支付。独家销售权挂牌赋予经纪人在挂牌期限内由任何经纪人或业主出售时获得佣金的权利。佣金是代理人的报酬，通常为售价的百分比。
双重代理是指代理人在一项交易中同时为双方当事人行动。紧急必要性赋予代理人在紧急情况下的扩展权限，包括当明显符合委托人利益且无时间获取指示时违反指示的权力。事实代理人在授权委托书（有限或全面）的授权下行动。
独立承包商代表他人行事但销售最终结果，其实现结果的方法不受他人控制。这与代理人不同，代理人的行为和方法可能受委托人的指示和监督。
市场价值是指在竞争性和开放性市场中，在所有条件公平交易的情况下，财产能够实现的最高金钱价格，其中买方和卖方均理性行动且知识渊博。
市场数据估价法是三种估价方法之一，通过比较最近出售的类似物业与被评估物业来进行评估。它通常用于住宅物业。
重置成本是指使用现代材料和现行标准用等效用途的结构来替代该建筑物的成本。重现成本是指以相同的工艺和设计精确复制该房产的成本。
物理损耗是指由磨损和破损引起的价值损失（可修复和不可修复）。陈旧过时是指由于设计过时导致需求降低而造成的价值损失，可能是功能性的或经济性的。
地块拼接是指两个或多个相邻地块在单一所有权下合并使用作为一个更大地块时所产生的价值增加；也称为地块组合。地块拼接增值是通过合并所有权而产生的升值。
关键估价原则：替代原则通过等同替代物的成本来设定最大价值；递增原则提高靠近较高价值房产的较低价值房产的价值；供给和需求影响价值；过剩生产力原则将土地价值确定为劳动力、组织和资本之后的净收益。
叙述性估价是对用于得出价值结论的所有事实材料、技术和方法的总结。工程量清单是一种高度专业化的成本估算方法（价格提取），详细说明了原材料和安装成本。
房地产协会/理事会是一个自愿性组织，其成员从事房地产行业的某个环节。加入地方协会/理事会会自动成为加州房地产经纪人协会（CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS）和全国房地产经纪人协会（NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS）的会员。这被称为三方协议。附属会员资格向金融机构以及信托、产权和托管公司开放。
行业协会是由同一行业或同一业界的独立且相互竞争的企业单位组成的自愿性非营利组织，旨在解决行业问题、促进行业进步并提升其服务。
加州房地产协会于1905年在洛杉矶成立，并于1975年1月1日正式更名为加州房地产经纪人协会。加州先驱组织包括圣地亚哥房地产委员会（1887年）和圣何塞房地产委员会（1896年）。CAR的宗旨是服务会员、促进自由企业制度，并维护拥有不动产的权利。
经纪人之间就合作出售不动产而达成的费用分配协议，既不违法，也不违反公共政策，其执行方式与其他不要求以书面形式订立的合同相同。该协议不产生合伙或合资关系。作为促成交易原因的合作经纪人，可向挂牌经纪人追索销售经纪人应得的份额。原经纪人不得通过与委托人以较低金额和解的方式，剥夺合作经纪人应得的份额。此处存在一项默示担保，即业主将支付约定的佣金；除合作经纪人同意外，无论和解金额是否较低，原经纪人均应对合作经纪人负责。只有在挂牌经纪人实际从卖方处收到佣金时，挂牌经纪人才对合作经纪人负责。
在开放式委托下，业主将房产出售给并非由经纪人引荐的买方，不违反该委托，也不产生任何责任。若开放式委托没有终止日期，业主不得利用经纪人的失误，直接与代理人的潜在客户进行交易。一份在固定期限内不可撤销的代理合同，并不阻止业主在该期限内将房产出售给代理人此前未与其谈判过的人。
佣金金额在经纪人的雇佣合同中确定。除无阅读能力或欺诈导致无法理解外，签署方受明示条款约束。报酬通常为购买价格的百分比。如果未载明金额，法律默示承诺支付该社区同类服务通常或习惯收取的佣金。如果业主接受低于挂牌价的出价，挂牌协议和定金收据通常会明确规定支付佣金。
抵押贷款经纪人（MLB）成为住宅抵押贷款发起的重要来源。“originate”一词的含义随时间不断扩大。
加州抵押贷款经纪人（MLB）发放并安排贷款，依赖私人投资者/贷款人的资金，传统上以房产净值为基础。
垂直建筑贷款需要超出标准贷款处理之外的额外文件：带有日期更新（date-down）的最新初步产权报告、土地测量（用于ALTA扩展承保）、土壤报告、地质危害报告、环境影响报告或否定声明、承包商简历及附成本明细的施工合同、设计专业人员合同和分包商投标、政府批准（例如，海岸委员会）、按USPAP显示“现状”和“完工后”价值的估价、细分土地法（Subdivided Lands Law）合规证明以及保险单。
用于担保土地开发或建筑贷款的贷款文件具有特殊性，包括建筑贷款与担保协议、UCC-1备案、与承包商/分包商/设计专业人员签订的合同转让，以及图纸、规格说明和建筑许可证的转让。这些文件应在继续推进前由具备相关知识的法律顾问审查。
债权人/贷款人必须保留遵守《贷款真实性法》(TILA) 和《Z条例》的证据（第226.16节和第226.24节项下的广告要求除外），期限为在须进行披露或须采取行动后两年。执法机构可要求更长的保留期限。
债权人/贷款人必须允许负责执行《贷款真实性法》（TILA）和《Z条例》的机构，为合规目的检查其相关记录。
辛迪加使用的日益增加促成了1969年《房地产辛迪加法案》（《商业与职业法典》第10250条及以下各条），该法案于1970年1月2日生效。它仅适用于由100人或以下实益拥有的非公司制辛迪加，且其设立的唯一目的是投资不动产。这些发售的管辖权从公司部（Department of Corporations）转移到房地产部（Department of Real Estate），而其他辛迪加发售（例如石油和天然气）仍由公司部管辖。
自1978年1月1日起，《房地产辛迪加法》被废止，所有房地产辛迪加权益发售的监管权再次归属公司管理局。某种汇集投资资金的商业形式可能构成证券发售，组织者必须向公司管理局申请许可或豁免。
1977年立法新增了《公司法》第25206条，使房地产经纪人无需取得公司部颁发的经纪自营商执照，即可出售某些类型的证券权益。该立法还在《房地产法》中新增了一项规定：如果经纪人在涉及房地产辛迪加权益的出售、交换或交易中违反《公司法》的某些规定或公司专员的法规，即构成纪律处分依据。经纪人应查阅公司部第62-C号公告（1980年7月2日）。
评估报告应包含：以美元表示的最终价值意见；价值日期（过去、现在或未来）；充分的财产说明，包括法定描述；推理范围；市场数据和事实数据；以及签名/证明，包括执照号码。相关要求载于 USPAP 第1和第2准则。
信函报告属于限制用途报告（Restricted Use Reports，标准规则 2-2(c)），适用于熟悉该地区的客户。表格报告属于摘要报告（Summary Reports，标准规则 2-2(b)），供贷款机构使用，例如 URAR 和 SRIPAR。叙述报告属于自含式报告（Self-Contained Reports，标准规则 2-2(a)），是用于法庭和外地客户的完整文件。
评估用于所有权转移、融资和信贷、税收（从价税）、征收、保险，以及欺诈、损害和遗产分割案件等杂项原因。就税收而言，只有改良物可以折旧，土地不能折旧。
必须查阅公共记录，以核实房产的法定描述、正确的街道地址、地块面积/尺寸、相对于最近交叉街道的位置、任何地役权/限制/保留权、评估员地块编号、评估价值和税款，以及分区或街道格局的任何变更。
为支持评估，应获取并核实独栋住宅空地的销售情况，并记录同一社区内已开发独栋住宅的销售情况以作比较。
两部法律对土地分割有一个共同的核心定义：为了出售、租赁或融资而分割已改良或未改良土地，无论是即期还是未来。
《土地细分法》与《细分地图法》在宗地门槛、豁免以及各类房产类型的适用范围上存在显著差异。
就房地产销售而言，经纪业务可分为：通过潜在客户、转介绍和直接招揽获取房源委托（建立房源库存）；通过广告寻找潜在买家；谈判或促成买卖双方达成“合意”；以及协助交割（通过所需文书完成财产转让）。经纪公司争夺房源委托，并与其他经纪人合作寻找买家。
物业经理分为三类。个人物业经理是房地产经纪人，为一个或多个业主管理物业。个人楼宇经理受雇于物业经理或业主，通常管理单一大型物业。驻场经理受雇于经纪人、管理代理人或业主，以兼职或全职方式管理公寓楼。
个人物业管理人或楼宇管理人获得 CPM 称号的资格，取决于培训、经验和管理单元数量。ARM 称号的资格则除培训与经验外，还考虑物业规模。
1943年的立法要求从事矿产、石油和天然气经纪人或销售人员业务的人，向该部门取得矿产、石油和天然气（M.O.G.）许可证。1967年，由于吸引力下降，M.O.G.销售人员许可证被停发，但经纪人分类得以保留。如果矿产、石油或天然气权益的转让对房地产的出售、租赁或交换而言「纯属附带」，房地产经纪人无需M.O.G.许可证；否则，需要特殊M.O.G.许可证，每年最多可进行十笔交易。
1984年，针对矿产、石油和天然气（M.O.G.）经纪人的许可法律被进一步简化，使其与房地产经纪人的相关法律保持一致。此次简化取消了此前对M.O.G.经纪人施加的保证金和季度报告要求。
使用一年360天，若要计算12%下30天或6%下60天的利息，只需将小数点向左移动两位。因为年利率12%等于月利率1%，而1%是百分之一，所以小数点左移两位相当于除以100。示例：$8,432.67按12%计算30天 = $84.33。
常见利率有以下快速心算捷径：4%——将本金乘以天数，去掉最右边一位数字，再除以9；5%——乘以天数，除以72；6%——乘以天数，去掉最右边一位数字，再除以6；8%——乘以天数，除以45；10%——乘以天数，除以36。
对于 7%，先计算 6% 的利息，再加上该金额的 1/6。对于 9%，将本金乘以天数，去掉最右边的数字，再除以 4。
对于非标准利率和天数，按比例推算利息：计算 6% 在 60 天的利息，取其一半作为 3% 的利息，再相加得到 9% 的利息。然后加上零头天数的利息（6 天 = 60 天的 1/10；3 天 = 6 天的 1/2）。示例：7,397.64 美元按 9% 计算 69 天 = 127.61 美元。
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