Remedies for Breach +9California · immobilier · Français

La partie lésée par une inexécution peut accepter celle-ci comme mettant fin au contrat ou poursuivre : une résolution unilatérale ; une action en dommages-intérêts pécuniaires ; ou une action en exécution forcée. L’acceptation peut être choisie lorsque les dommages-intérêts sont trop limités ou que l’autre partie est insolvable.

• ✓Trois voies de droit : résolution, dommages-intérêts pécuniaires, exécution forcée
• ✓Une partie peut simplement accepter l’inexécution, ce qui éteint le contrat

Pour rescinder en cas de manquement, il faut rescinder rapidement après avoir découvert les faits justificatifs et restituer (ou offrir de restituer) tout ce qui a de la valeur reçu, à la condition que l'autre partie fasse de même. Un tribunal qui accorde la rescision peut exiger une compensation selon les exigences de la justice ; une partie peut également accomplir elle-même une rescision complète.

• ✓Rescinder rapidement après avoir découvert les faits justificatifs
• ✓Restituer ou offrir de restituer tout ce qui a de la valeur reçu en vertu du contrat

La victime d'une inexécution peut recouvrer des dommages-intérêts majorés d'intérêts (10 % par an) à compter de la date à laquelle le droit est acquis. Les dommages-intérêts doivent être raisonnables ; les dommages-intérêts exemplaires/punitifs ne sont généralement pas admis en l'absence de mauvaise foi. La mesure correspond à l'indemnisation de tout préjudice causé de manière proximative. Des dommages-intérêts nominaux (p. ex., 1 $) peuvent être accordés en l'absence de préjudice appréciable. Des formules spécifiques s'appliquent en cas d'inexécution d'accords de transfert ou d'achat de biens immobiliers.

• ✓Les dommages-intérêts doivent être raisonnables ; les dommages-intérêts punitifs ne sont généralement pas admis sans mauvaise foi
• ✓Les intérêts à 10 % par an courent à compter de la date à laquelle le droit à réparation est acquis
• ✓Des dommages-intérêts nominaux peuvent être accordés lorsqu'aucun préjudice appréciable ne survient
• ✓Les dommages-intérêts couvrent tout préjudice causé de manière proximative par l'inexécution

Un bailleur résidentiel ne peut entrer que : en cas d’urgence ; pour effectuer des réparations convenues/nécessaires ; pour fournir des services convenus ; pour montrer le logement à des acheteurs potentiels, créanciers hypothécaires, locataires, travailleurs ou entrepreneurs ; lorsque le logement est abandonné/restitué ; ou sur ordonnance du tribunal. Le bailleur ne peut ni abuser ni harceler ; les renonciations sont nulles. Sauf en cas d’urgence, l’entrée doit avoir lieu pendant les heures ouvrables normales après un préavis raisonnable – 24 heures sont présumées raisonnables.

• ✓L’entrée dans un logement résidentiel est limitée à six situations prévues par la loi
• ✓Un préavis de 24 heures est présumé raisonnable pour l’entrée
• ✓L’entrée doit avoir lieu pendant les heures ouvrables normales, sauf en cas d’urgence ; les renonciations sont nulles

La loi sous-entend une clause selon laquelle le bailleur n'accomplira aucun acte ni aucune omission qui trouble le droit du locataire à la possession et à la jouissance paisible. Elle ne protège pas contre les tiers échappant au contrôle du bailleur. Le locataire doit disposer d'un droit légal à la possession pour invoquer une violation ; une expulsion légale régulière après défaillance ne constitue pas une violation.

• ✓Tout bail implique une clause de jouissance paisible de la part du bailleur
• ✓La clause ne couvre pas les actes de tiers incontrôlables
• ✓Le locataire doit disposer d'un droit légal à la possession pour invoquer une violation

Pour les logements, le locataire n’a pas besoin de quitter les lieux pour éviter de payer le loyer — la Cour suprême de Californie a jugé qu’il existe une garantie implicite d’habitabilité exigeant des conditions minimales de vie. Le locataire doit d’abord donner avis des défauts et accorder un délai raisonnable pour y remédier. Cette règle ne s’applique qu’aux baux résidentiels ; l’éviction constructive commerciale exige toujours la remise de la possession.

• ✓Les locataires résidentiels n’ont pas besoin de quitter les lieux pour retenir le loyer en cas de manquement à l’habitabilité
• ✓L’éviction constructive commerciale exige toujours la remise de la possession
• ✓Le locataire doit donner avis et accorder un délai raisonnable pour remédier aux défauts avant de retenir le loyer

Si le bailleur ne maintient pas un bien résidentiel en état d'être occupé après notification et un délai raisonnable, le locataire peut soit consacrer jusqu'à un mois de loyer à des réparations (seulement deux fois au cours de toute période de 12 mois), soit abandonner les lieux et être libéré des loyers et conditions à venir.

• ✓Le locataire peut effectuer des réparations et déduire jusqu'à un mois de loyer, seulement deux fois en 12 mois
• ✓Le locataire peut abandonner les lieux et être libéré du loyer (CC 1942)
• ✓Le bailleur doit d'abord recevoir une notification et disposer d'un délai raisonnable pour réparer

Pour faire visiter le logement à des acheteurs potentiels ou effectifs, un préavis peut être donné oralement si le bailleur a informé le locataire par écrit, dans un délai de 120 jours, que le bien est à vendre. Un délai de 24 heures est présumé raisonnable ; le préavis doit indiquer la date, l’heure approximative et le motif. Lors de l’entrée, une preuve écrite doit être laissée à l’intérieur du logement. Les accords oraux concernant des réparations convenues doivent fixer une date dans un délai d’une semaine.

• ✓Un préavis oral pour faire visiter en vue de la vente est autorisé si un préavis écrit a été donné dans les 120 jours.
• ✓Une preuve écrite d’entrée doit être laissée à l’intérieur du logement.
• ✓Un accord oral pour des réparations doit préciser une entrée dans un délai d’une semaine.

La violation comprend : expulser physiquement un locataire ayant le droit légal de possession ; lui refuser l’accès ; permettre à une partie titulaire d’un titre prééminent (p. ex., un prêteur de rang supérieur exerçant une saisie immobilière) d’évincer le locataire ; ou toute perturbation rendant le bien totalement ou substantiellement impropre à l’usage (p. ex., harcèlement, modifications non justifiées, omission d’effectuer les réparations). Un locataire ne peut pas invoquer l’expulsion constructive s’il a lui-même causé le défaut.

• ✓La saisie immobilière par un prêteur de rang supérieur sans accord de non-perturbation viole le pacte
• ✓Le fait de rendre le bien substantiellement impropre à l’usage constitue une expulsion constructive
• ✓Un locataire qui a causé le défaut ne peut pas invoquer l’expulsion constructive

Un bailleur doit maintenir : l’étanchéité et la protection contre les intempéries avec des fenêtres et des portes non brisées ; une plomberie et une installation de gaz fonctionnelles ; une alimentation en eau approuvée avec eau courante chaude et froide ; un chauffage fonctionnel ; une installation électrique fonctionnelle ; des terrains propres et exempts de débris et de vermine au début du bail ; des récipients à ordures ; des planchers, escaliers et garde-corps entretenus ; et une boîte aux lettres verrouillable dans les hôtels résidentiels.

• ✓Le CC 1941.1 énumère les critères d’habitabilité, notamment l’eau, le chauffage, l’électricité et la plomberie.
• ✓Les terrains doivent être propres et exempts de vermine au début du bail.
• ✓Les hôtels résidentiels doivent disposer d’une boîte aux lettres verrouillable conformément au Health & Safety Code 17958.3.

Tout logement destiné à l’occupation humaine doit être équipé d’un détecteur de fumée fonctionnel. Le bailleur l’installe et l’entretient, mais s’il était fonctionnel lorsque le locataire a pris possession des lieux, le locataire doit informer le bailleur s’il cesse de fonctionner.

• ✓Le bailleur est responsable de l’installation et de l’entretien des détecteurs de fumée
• ✓Le locataire doit aviser le bailleur si un détecteur fonctionnel cesse de fonctionner

Si le locataire manque à ces obligations et que cela contribue substantiellement à la non-habitabilité, le bailleur n’a aucune obligation de réparer : garder sa partie propre et salubre ; éliminer correctement les déchets ; utiliser correctement les installations ; ne pas endommager ni dégrader les lieux ; et n’occuper que les zones conçues pour vivre, dormir, cuisiner ou manger.

• ✓Le locataire doit garder sa partie propre, utiliser correctement les installations et éviter tout dommage (CC 1941.2)
• ✓Le bailleur n’a aucune obligation de réparer si la défaillance du locataire contribue substantiellement à la non-habitabilité

Dans les baux non résidentiels, le bailleur n'a aucune obligation implicite de réparation ; les obligations sont définies par le bail. En règle générale, le bailleur entretient les éléments structurels et le preneur entretient le reste ; à défaut de clause, le preneur accepte les lieux « en l'état ». En matière de conformité juridique, Brown v. Green impose aux tribunaux d'analyser le bail et des facteurs (durée du bail, coût par rapport au loyer, structurel ou non structurel, interférence, prévisibilité) afin de déterminer l'intention probable.

• ✓Les bailleurs de locaux non résidentiels n'ont aucune obligation implicite de réparation ; le preneur accepte « en l'état » à défaut de clause
• ✓Brown v. Green régit la répartition des coûts de conformité juridique selon l'intention probable
• ✓Les obligations de conformité (amiante, parasismique, ADA) peuvent être adoptées à tout moment pendant la durée du bail

Sauf convention contraire, les améliorations permanentes et les installations fixes font partie des lieux (propriété du bailleur) à l'expiration. Toutefois, les installations fixes à usage commercial, de fabrication, ornemental ou domestique peuvent être enlevées par le locataire pendant le bail ou à son expiration, à moins qu'elles ne fassent partie intégrante du bien et ne puissent être enlevées sans détérioration de celui-ci.

• ✓Les améliorations permanentes deviennent la propriété du bailleur à l'expiration du bail, sauf convention contraire
• ✓Les installations fixes à usage commercial peuvent être enlevées par le locataire si l'enlèvement ne cause aucun dommage au bien
• ✓Les parties devraient convenir à l'avance de la disposition des installations fixes

Fannie Mae est le plus grand investisseur sur le marché secondaire des prêts hypothécaires résidentiels.

• ✓À l'origine, Fannie Mae offrait un marché secondaire pour les prêts FHA/VA, puis pour les prêts hypothécaires conventionnels depuis le début des années 1970 (exigeant une assurance hypothécaire privée).
• ✓La FNMA fournit une garantie de 100 % du paiement intégral et en temps voulu du capital et des intérêts aux détenteurs de MBS.
• ✓La FNMA a élaboré des documents normalisés, notamment le formulaire de demande de prêt 1003, les billets à ordre, les actes de fiducie et les rapports d'évaluation.
• ✓La FNMA a un conseil d'administration de 15 membres (10 élus, 5 nommés par le président) et a été placée sous tutelle gouvernementale.

Ginnie Mae est une société gouvernementale qui garantit les MBS, mais n’achète pas de prêts hypothécaires.

• ✓Les trois activités de Ginnie Mae sont le programme MBS, les fonctions d’assistance spéciale et les fonctions de gestion/liquidation
• ✓GNMA garantit les titres avec la pleine foi et le crédit du gouvernement des États-Unis, ce qui les rend aussi sûrs que les titres du Trésor américain
• ✓Le président de GNMA est nommé par le président des États-Unis et agit sous l’autorité du secrétaire du HUD

Freddie Mac développe un marché secondaire principalement pour les prêts conventionnels.

• ✓Freddie Mac finance ses achats par la vente de certificats de participation hypothécaire (PC) à des acheteurs qualifiés en investissement (QIB).
• ✓Freddie Mac achète des prêts entiers ou des participations dans des prêts conventionnels pour habitations de 1 à 4 familles, des prêts pour l'amélioration de l'habitat et des prêts multifamiliaux.
• ✓Les prêts dont le ratio prêt-valeur (LTV) dépasse 80 % doivent être assortis d'une assurance hypothécaire privée.
• ✓Le programme « Swap » de Freddie Mac procure des liquidités aux prêteurs en convertissant des portefeuilles à faible rendement en titres liquides ; Freddie Mac compte un conseil d'administration de 18 membres et a fait l'objet d'une mise sous administration judiciaire.

Les sociétés d’assurance hypothécaire privée (MIC, Mortgage Insurance Companies) assurent les prêts conventionnels, ce qui les rend plus faciles à vendre.

• ✓La PMI est généralement exigée lorsque le ratio prêt-valeur des prêts résidentiels dépasse 80 %.
• ✓La PMI réduit le risque financier pour les prêteurs originateurs et les investisseurs ultérieurs ; la première entreprise à offrir cette couverture a été MGIC dans les années 1960.

Les prêteurs reconstituent leurs capitaux en vendant des prêts à des investisseurs, à des banques, à Fannie Mae, à Freddie Mac ou à des banques d'investissement de Wall Street.

• ✓Les banquiers d'affaires de Wall Street ont regroupé les prêts en pools de MBS titrisés vendus aux investisseurs par des courtiers-négociants (broker-dealers).
• ✓Les MBS étaient notés par Moody's, Standard & Poor's et Fitch.
• ✓L'expansion de Wall Street a facilité la vente de prêts non traditionnels qui n'étaient pas vendables sur le marché secondaire historique.

Wall Street a titrisé des produits non traditionnels (subprime) que Fannie/Freddie/Ginnie n'acceptaient pas.

• ✓Les produits non traditionnels ne peuvent pas être titrisés dans des pools garantis par la GNMA
• ✓À partir du début des années 2000, la FNMA et la FHLMC ont abaissé leurs normes afin d'inclure des produits alternatifs/non traditionnels
• ✓Le marché secondaire de Wall Street pour ces produits s'est figé du milieu à la fin de 2007 ; environ 390 prêteurs ont quitté le secteur

Les agences fédérales ont publié des orientations concernant les risques liés aux prêts hypothécaires non traditionnels et à risque (subprime), adoptées par la Californie.

• ✓La publication « Interagency Guidance on Non-Traditional Mortgage Product Risks » du 7 novembre 2006 et la publication « Statement on Subprime Mortgage Lending » du 29 juin 2007
• ✓Le CSBS et l’AARMR ont adopté ces documents pour les prêteurs supervisés par l’État et les courtiers en prêts hypothécaires (MLB)
• ✓À compter du 1er janvier 2008, la Californie a exigé que les commissaires du DRE, du DOC et du DFI veillent à la sensibilisation des prêteurs et des courtiers et adoptent des règlements de conformité

Dix caractéristiques rendent la Californie attrayante pour les fournisseurs de capitaux hypothécaires.

• ✓Les facteurs comprennent une forte demande, une population importante et croissante, la diversification de l'industrie, un niveau d'emploi élevé et de grandes succursales d'institutions de dépôt.
• ✓La Californie utilise principalement des actes de fiducie assortis d'un pouvoir de vente plutôt que des hypothèques, ainsi que l'assurance titres et les séquestres publics plutôt que les règlements de clôture.
• ✓Les évaluateurs indépendants à honoraires sont agréés ou certifiés par l'Office of Real Estate Appraisers (OREA).

Le Code civil de Californie, article 1695 et suivants, protège les propriétaires qui vendent leur résidence de 1 à 4 unités occupée par le propriétaire et grevée d’un avis de défaut (Notice of Default) en cours à un acheteur de valeur nette. Les clauses contractuelles obligatoires comprennent les renseignements sur l’acheteur, la contrepartie, les modalités de paiement, la possession, les conditions de location, un avis d’annulation et un avis exigé par la loi de Californie.

• ✓S’applique à une résidence de 1 à 4 unités occupée par le propriétaire et grevée d’un avis de défaut
• ✓Droit d’annulation jusqu’à minuit du 5e jour ouvrable ou à 8 h 00 le jour de la vente
• ✓Avis d’annulation en gras 12 pt ; avis exigé en gras 14 pt
• ✓Une concession avec option de rachat est présumée être un prêt (mécanisme de garantie dissimulé)

Le Code civil 2945 et suiv. régit les consultants qui aident les propriétaires en forclusion. Un consultant en forclusion fournit des services contre rémunération tels que l'arrêt d'une vente, l'obtention d'un report, l'assistance à la réinscription, ou la sauvegarde d'une résidence. Les personnes exonérées incluent les avocats, les courtiers agréés agissant en vertu de l'article 10131, et les prêteurs.

• ✓Le consultant en forclusion couvre l'arrêt de la vente, le report, la réinscription, la sauvegarde de la résidence
• ✓Exonérés : avocats, courtiers agissant en vertu de 10131/10131.1, prêteurs, calculateurs de prorata
• ✓L'assistance concernant les fonds excédentaires fait de la personne un consultant, sauf si cette personne est l'avocat du propriétaire

Les contrats de conseiller doivent inclure un Avis exigé par la loi californienne (14 pt gras) et un Avis d'annulation. Aucuns frais ne peuvent être payés avant que les services ne soient entièrement exécutés ; aucune procuration ni aucun privilège ne peut être obtenu. Les conseillers doivent s'inscrire auprès du DOJ et maintenir un cautionnement de 100 000 $.

• ✓Aucun honoraire n'est payé tant que les services ne sont pas entièrement terminés
• ✓Aucune procuration ni aucun privilège sur le bien n'est autorisé
• ✓Le propriétaire peut annuler dans les cinq jours ouvrables
• ✓Le conseiller doit s'inscrire auprès du DOJ et maintenir un cautionnement de 100 000 $
• ✓Toute violation est punissable d'une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 $ ou d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an

Un acheteur en equity acquiert un titre assujetti à un avis de défaut (Notice of Default), sauf si l’acquisition est destinée à sa résidence personnelle, ou si elle se fait par acte en lieu et place, par vente par le trustee, en vertu de la loi, par ordonnance du tribunal, ou auprès d’un conjoint ou d’un parent par le sang. Les infractions peuvent entraîner des dommages-intérêts triplés, une pénalité civile pouvant aller jusqu’à 2 500 $, et une amende pénale pouvant aller jusqu’à 25 000 $ ou l’emprisonnement.

• ✓Un acheteur qui acquiert pour l’utiliser comme résidence personnelle n’est pas un acheteur en equity
• ✓Une infraction peut entraîner des dommages-intérêts exemplaires d’au moins trois fois les dommages-intérêts réels
• ✓Une condamnation pénale peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 $ ou jusqu’à un an d’emprisonnement

Un représentant d'un acheteur de valeur nette immobilière doit fournir une preuve écrite d'une licence immobilière californienne valide et être cautionné par une caution agréée à hauteur du double de la juste valeur marchande du bien. Toutefois, une affaire récente a rendu l'exigence de cautionnement non exécutoire et douteuse.

• ✓Le représentant doit détenir une licence immobilière californienne valide
• ✓Cautionnement requis égal au double de la juste valeur marchande du bien (désormais en doute)
• ✓Les contrats d'achat standard ne sont pas acceptables pour les ventes de valeur nette immobilière

L’ECOA (règlement B) favorise l’accès au crédit pour tous les demandeurs solvables sans considération de race, de couleur, de religion, d’origine nationale, de sexe, de situation matrimoniale ou d’âge (avec capacité de contracter), du fait de recevoir un revenu d’aide publique ou d’exercer de bonne foi les droits prévus par la loi sur la protection du crédit à la consommation. Il exige d’informer les demandeurs des mesures prises (y compris les refus), de déclarer les antécédents de crédit au nom des deux conjoints, de conserver les dossiers et de fournir des copies des rapports d’évaluation.

• ✓L’ECOA interdit la discrimination en matière de crédit fondée sur la race, la couleur, la religion, l’origine nationale, le sexe, la situation matrimoniale ou l’âge
• ✓L’ECOA interdit la discrimination fondée sur le fait de recevoir un revenu d’aide publique
• ✓Les créanciers doivent déclarer les historiques de crédit aux noms des deux conjoints pour un compte
• ✓Des copies des rapports d’évaluation utilisés dans les décisions de crédit doivent être fournies aux demandeurs

Lorsqu'un créancier prend une mesure après avoir reçu une demande, un avis prescrit informant le demandeur des motifs du refus ou de la modification des conditions doit être émis dans les 30 jours suivant la décision. La conservation des dossiers est de 25 mois à compter de la sollicitation initiale. Exiger la signature d'un conjoint simplement parce que la personne est mariée constitue une discrimination substantielle.

• ✓L'avis d'action défavorable doit être émis dans les 30 jours suivant la décision de crédit.
• ✓La conservation des dossiers est exigée pendant 25 mois à compter de la sollicitation initiale.
• ✓Exiger une signature simplement parce qu'une personne est mariée constitue une discrimination substantielle.
• ✓Les MLBs/MLOs qui négocient les conditions de crédit sont des créanciers au titre de l'ECOA.

En vertu du Règlement B, les courtiers qui orientent régulièrement des demandeurs vers des créanciers sont des « créanciers » aux fins de l’interdiction générale de discrimination et de découragement des demandes. Lorsque les courtiers soumettent des demandes à plusieurs prêteurs et que l’un d’eux donne suite, les prêteurs restants n’ont aucune obligation de fournir un avis de mesure défavorable. Un avis donné par un MLB/MLO doit divulguer l’identité de chaque créancier. En droit californien, les MLB doivent fournir un avis de mesure défavorable fondé sur l’utilisation d’un rapport de crédit du consommateur, et non sur la réception d’une demande de prêt.

• ✓Les courtiers qui orientent des demandeurs doivent respecter l’interdiction générale de discrimination
• ✓L’avis de mesure défavorable d’un courtier doit divulguer l’identité de chaque créancier pour le compte duquel il est donné
• ✓La Californie exige un avis de mesure défavorable fondé sur l’utilisation d’un rapport de crédit du consommateur (Code civil, article 1785.20)
• ✓Les courtiers peuvent prendre une mesure défavorable en refusant de transmettre une demande à un prêteur

Les frais de financement représentent le coût du crédit à la consommation en montant en dollars, y compris tout frais payable par l'emprunteur ou exigé par le prêteur à titre d'accessoire ou de condition du crédit. Le taux APR est une mesure du coût du crédit exprimée en taux annuel, mettant en relation le montant et le moment de la valeur reçue avec le montant et le moment des paiements, déterminée par la méthode actuarielle ou par la méthode de la règle des États-Unis.

• ✓Les frais de financement comprennent les frais payables par l'emprunteur ou exigés par le prêteur comme condition du crédit
• ✓Les frais MLB/MLO sont inclus dans les frais de financement, peu importe qui les paie ou s'ils sont exigés
• ✓Le taux APR est déterminé par la méthode actuarielle ou par la méthode de la règle des États-Unis (12 CFR 226.22)

Les frais financiers comprennent les intérêts et le différentiel de prix à terme ; les frais de service/de transaction/de portage ; les points (frais d'origine, commissions, escomptes de prêt) ; les frais d'évaluation/d'enquête/de rapport de crédit (sauf exclusion) ; les primes d'assurance hypothécaire protégeant le prêteur ; les frais pour accepter la dette de l'emprunteur ; et les primes d'assurance crédit-vie/accident/santé/propriété souscrites en lien avec le crédit (sauf exclusion).

• ✓Les points, y compris les frais d'origine, les commissions et les escomptes de prêt, sont des frais financiers
• ✓Les primes d'assurance hypothécaire protégeant le prêteur contre le défaut de paiement sont des frais financiers
• ✓Les frais de courtier hypothécaire (MLB/MLO) sont toujours inclus, qu'ils soient payés directement ou par l'intermédiaire du prêteur

Les charges prépayées exclues comprennent les frais de dossier facturés à tous les demandeurs ; les frais de retard, de dépassement de limite et de défaut de paiement ; les frais de découvert ; les frais de participation ; les points du vendeur ; et les intérêts confisqués. Les frais immobiliers justifiés et raisonnables sont exclus : examen de titre, assurance de titre, arpentage, préparation de documents, notaire, rapports de crédit, et frais d'évaluation/d'inspection effectués avant le règlement. Les montants versés dans des comptes séquestres/de provision sont exclus (mais les intérêts prépayés ne le sont pas).

• ✓Les frais de dossier facturés à tous les demandeurs et les points du vendeur sont exclus des frais financiers
• ✓Les frais raisonnables et justifiés de titre, d'arpentage, d'évaluation, de notaire et de préparation de documents sont exclus
• ✓Les dépôts dans des comptes séquestres/de provision sont exclus, mais les intérêts prépayés ne le sont pas
• ✓En vertu du droit californien, les MLB/MLO ne peuvent pas facturer de frais de dossier sans un accord de frais anticipés approuvé par le commissaire du DRE

La Division de l’application de la loi de l’OREA est son bras d’enquête et d’exécution, protégeant les consommateurs contre les actes illégaux et frauduleux des évaluateurs immobiliers par l’examen de la conduite des demandeurs, l’investigation des plaintes et les procédures disciplinaires. Sous réserve de l’examen et de l’approbation du directeur adjoint principal et du directeur, la Division peut refuser, restreindre ou révoquer une licence et/ou imposer une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 $ pour chaque violation de la loi de l’État.

• ✓La Division peut refuser, restreindre ou révoquer une licence en cas de violations
• ✓Une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 $ peut être imposée pour chaque violation de la loi de l’État
• ✓Les mesures disciplinaires nécessitent l’examen et l’approbation du directeur adjoint principal et du directeur

La responsabilité du fonds fiduciaire naît lorsque des fonds sont reçus d'un mandant ou pour le bénéfice d'un mandant. La responsabilité globale est égale au total des soldes positifs dus à tous les bénéficiaires. Les fonds en dépôt doivent toujours être égaux à la responsabilité globale du courtier au titre du fonds fiduciaire.

• ✓La responsabilité globale du fonds fiduciaire est égale au total des soldes positifs des bénéficiaires ; les soldes négatifs ne sont pas déduits.
• ✓Si le solde du compte est inférieur à la responsabilité totale, il existe une insuffisance du fonds fiduciaire (viole le règlement 2832.1).
• ✓Si le solde du compte dépasse la responsabilité totale, il existe un excédent du fonds fiduciaire, un mélange de fonds possible en vertu de l'article 10176(e).
• ✓Le consentement écrit de chaque propriétaire est requis avant tout décaissement qui réduirait le solde en dessous de la responsabilité globale.

Pour garantir que le solde du compte fiduciaire soit toujours égal aux passifs, le courtier doit suivre des procédures spécifiques pour les dépôts, les décaissements et la réconciliation.

• ✓Déposer tous les fonds intacts et en temps opportun ; un titulaire de permis est responsable de tous les fonds fiduciaires reçus, qu'ils soient ou non déposés.
• ✓Ne pas décaisser depuis le compte d'un bénéficiaire si cela crée un solde négatif/déficitaire (responsabilité négative).
• ✓S'assurer que les chèques déposés ont été compensés avant d'effectuer un décaissement sur ces chèques.
• ✓Effectuer mensuellement le rapprochement du registre de caisse avec le relevé bancaire ainsi qu'avec chaque fiche de bénéficiaire.

En tant que mandataire, le gestionnaire immobilier est soumis à toutes les restrictions légales imposées aux mandataires ainsi qu'à celles prévues au contrat. Ses obligations comprennent la bonne foi et la loyauté envers le mandant, l'exécution avec compétence, soin et diligence raisonnable, la divulgation complète des faits pertinents, l'évitement de la confusion des fonds et l'abstention de tout profit personnel sans la connaissance et le consentement du mandant.

• ✓Le gestionnaire doit au mandant bonne foi, loyauté, compétence, soin et diligence raisonnable
• ✓Le gestionnaire doit divulguer complètement tous les faits pertinents
• ✓Le gestionnaire doit éviter la confusion des fonds
• ✓Le gestionnaire ne doit pas tirer de profits personnels sans la pleine connaissance et le consentement du mandant
• ✓Le mandataire doit connaître les lois sur les licences, les contrats, le mandat, le logement équitable, l'emploi, l'assurance et les relations propriétaires-locataires

Il est de bonne pratique commerciale d’avoir un contrat écrit avec le propriétaire précisant les responsabilités des deux parties, y compris les clauses et la durée du contrat, les politiques de gestion, les honoraires, ainsi que l’autorité et les pouvoirs accordés par le propriétaire à l’agent. Des formulaires standard existent pour la gestion de biens locatifs ; les gestionnaires d’immeubles devraient faire rédiger un contrat d’agence spécial par un conseiller juridique qualifié.

• ✓Un contrat écrit devrait inclure les clauses, la durée, les politiques, les honoraires et l’autorité accordée par le propriétaire
• ✓Des formulaires standard de contrat de gestion sont disponibles pour les biens locatifs
• ✓Les gestionnaires d’immeubles devraient faire rédiger par un conseiller juridique qualifié un contrat d’agence spécial

Le gestionnaire immobilier fait normalement appel à des ouvriers de maintenance, des entrepreneurs et des sous-traitants et doit obtenir le nom complet, l’adresse et le numéro d’identification fiscale correct de chaque personne. Lorsque la rémunération annuelle atteint ou dépasse le montant imposable, le formulaire IRS 1099 approprié doit être envoyé à ces personnes et aux organismes gouvernementaux compétents.

• ✓Le gestionnaire doit obtenir le nom complet, l’adresse et le numéro d’identification fiscale de tous les entrepreneurs et travailleurs
• ✓Lorsque la rémunération annuelle atteint ou dépasse le montant imposable, un formulaire IRS 1099 doit être émis
• ✓Les formulaires 1099 sont envoyés aux personnes et aux organismes gouvernementaux compétents

Lors de la négociation d'un mandat de vente, le titulaire de licence doit faire une divulgation complète et détailler avec précision toute information substantielle fournie par le vendeur. Lorsque des actions de société sont concernées, la loi impose au courtier l'obligation de vérifier l'exactitude et l'exhaustivité des informations (obligation de diligence raisonnable). Si le propriétaire déforme, manipule ou « gonfle » les registres, le courtier doit signaler que cela constitue une déclaration inexacte substantielle et une fraude, et ne doit pas y participer.

• ✓Lorsque des actions sont concernées, le courtier a l'obligation de vérifier l'exactitude et l'exhaustivité (obligation de diligence raisonnable)
• ✓Le gonflement ou la déformation des déclarations constitue une déclaration inexacte substantielle et une fraude
• ✓Le courtier ne doit pas participer à une transaction impliquant des déclarations frauduleuses

Les mandats doivent être pris avec prudence après avoir évalué l'emplacement de l'entreprise, son exploitation ainsi que les dossiers et états financiers du vendeur pour au moins les trois dernières années. Le vendeur, ou son comptable/avocat, doit fournir les relevés de revenus/dépenses, les baux, les polices d'assurance, les registres d'inventaire, les déclarations de taxe de vente et les annexes de l'IRS. Si le vendeur résiste à une évaluation équitable du prix et exige un prix déraisonnable, le mandat devrait probablement être refusé.

• ✓Évaluer les états financiers et les déclarations fiscales du vendeur pour au moins les trois dernières années avant de prendre le mandat
• ✓Le mandat devrait probablement être refusé si le vendeur exige un prix irréaliste ne représentant pas une valeur raisonnable
• ✓Les vendeurs sont souvent prudents lorsqu'il s'agit de divulguer des dossiers à des acheteurs qui pourraient être des concurrents ou agir de mauvaise foi

Un mandat de courtage immobilier est un contrat écrit par lequel un mandant emploie un agent pour accomplir des tâches telles que la vente d'un bien immobilier. Un agent titulaire d'un mandat de courtage immobilier est lié par le droit de la représentation et a des obligations fiduciaires envers le mandant, lesquelles n'existent pas entre deux mandants.

• ✓Un mandat de courtage immobilier est un contrat écrit employant un agent pour le mandant
• ✓Un agent titulaire d'un mandat de courtage immobilier est tenu d'obligations fiduciaires envers le mandant

Dans une inscription nette, la rémunération n'est pas fixe ; l'agent conserve le montant qui dépasse le prix accepté par le vendeur. Le fait de ne pas divulguer la rémunération de l'agent constitue un motif de révocation ou de suspension du permis. La divulgation doit avoir lieu avant que le mandant ne s'engage ; le prix de vente doit être révélé aux deux parties par écrit dans le mois suivant la clôture.

• ✓Dans une inscription nette, l'agent conserve les montants qui dépassent le prix net revenant au vendeur
• ✓Le fait de ne pas divulguer la rémunération dans une inscription nette constitue un motif de sanction disciplinaire du permis
• ✓La rémunération doit être divulguée avant que le mandant ne s'engage dans la transaction

Un mandat ouvert est un mémorandum écrit autorisant un courtier à vendre un bien immobilier décrit, généralement sans délai obligatoire. Il peut être confié simultanément à plusieurs agents. La commission revient au courtier qui présente le premier un acheteur ou dont l'offre est acceptée. Le propriétaire peut vendre lui-même sans devoir de commission, et une telle vente annule tous les mandats ouverts.

• ✓Les mandats ouverts peuvent être confiés simultanément à plus d'un courtier
• ✓La commission est acquise au courtier qui présente le premier un acheteur ou dont l'offre est acceptée
• ✓Un propriétaire qui vend lui-même ne doit aucune commission et annule tous les mandats ouverts

Un mandat d'agence exclusive désigne un courtier qui gagne une commission si ce courtier ou tout autre courtier réalise la vente. Comme il s'agit d'une agence, le propriétaire peut vendre personnellement sans devoir payer de commission au courtier exclusif. Plusieurs conventions écrites pourraient exposer le propriétaire à deux commissions.

• ✓Dans le cadre d'un mandat d'agence exclusive, le courtier désigné gagne une commission si un courtier vend
• ✓Le propriétaire peut vendre personnellement sans devoir payer de commission au courtier du mandat d'agence exclusive

Un mandat de vente à droit exclusif donne au courtier désigné droit à commission si le bien immobilier est vendu pendant la durée du mandat par le courtier, un autre courtier ou le propriétaire. Il comprend souvent une clause de sécurité/protection pour les ventes à des acheteurs présentés pendant la durée du mandat. Les deux types de mandats exclusifs doivent avoir une date de fin déterminée, sinon la licence du courtier est susceptible de faire l’objet de mesures disciplinaires.

• ✓En vertu d’un mandat de vente à droit exclusif, le courtier gagne une commission même si le propriétaire vend
• ✓Les mandats à droit exclusif et les mandats d’agence exclusive doivent avoir une date de fin déterminée
• ✓L’absence de date de fin déterminée expose la licence du courtier à des mesures disciplinaires

Un courtier gagne une commission lorsqu’il produit un acheteur prêt, disposé et capable d’acheter aux conditions du mandant, que la vente se conclue ou non, sauf si le contrat exige expressément une vente conclue. Le courtier doit être la cause déterminante ; une simple mise en relation des parties ne suffit pas. Les réclamations fondées sur une clause de sauvegarde surviennent pour les ventes à des acheteurs présentés après l’expiration.

• ✓Un courtier gagne une commission en produisant un acheteur prêt, disposé et capable d’acheter aux conditions du mandant
• ✓Le courtier doit être la cause déterminante de la vente
• ✓Les contrats peuvent exiger qu’une vente soit conclue avant que la commission soit payable

Un MLS est un service coopératif offert par un groupe de courtiers, généralement un conseil immobilier, qui utilise un formulaire standard (typiquement l'autorisation exclusive de vendre). Le courtier d'inscription transmet l'inscription à un bureau central qui la distribue à tous les participants. Les commissions sont partagées entre les courtiers coopérants selon les conditions de l'inscription.

• ✓Un MLS utilise un formulaire standard, généralement une autorisation exclusive de vendre
• ✓Les commissions sont partagées entre le courtier d'inscription et les courtiers coopérants