Remedies for Breach +9California · real estate · Filipino

Ang biktima ng paglabag ay maaaring tanggapin ang paglabag bilang pagtatapos ng kontrata o maghabol ng: unilateral na rescission; aksyon para sa danyos na dolyar; o aksyon para sa specific performance. Maaaring piliin ang pagtanggap kapag ang danyos ay masyadong limitado o ang kabilang partido ay judgment proof.

• ✓Tatlong paraan ng aksyon: rescission, danyos na dolyar, specific performance
• ✓Maaaring tanggapin na lamang ng isang partido ang paglabag, na nagtatapos sa kontrata

Upang mag-rescind dahil sa paglabag, dapat mag-rescind nang mabilis pagkatapos matuklasan ang mga katotohanang nagbibigay-katwiran at ibalik (o mag-alok na ibalik) ang lahat ng bagay na may halaga na natanggap, na may kondisyon na gawin din ito ng kabilang panig. Ang hukuman na nagkakaloob ng rescission ay maaaring mag-atas ng kabayaran ayon sa hinihingi ng katarungan; ang isang panig ay maaari ring magsagawa nang independiyente ng isang natapos na rescission.

• ✓Mag-rescind nang mabilis pagkatapos matuklasan ang mga katotohanang nagbibigay-katwiran
• ✓Ibalik o mag-alok na ibalik ang lahat ng bagay na may halaga na natanggap sa ilalim ng kontrata

Ang biktima ng paglabag ay maaaring makabawi ng mga danyos at interes (10% bawat taon) mula nang mag-vest ang karapatan. Ang mga danyos ay dapat makatwiran; ang exemplary/punitive damages ay karaniwang hindi pinapayagan kung walang bad faith. Ang sukatan ay kabayaran para sa lahat ng pinsalang direktang dulot ng paglabag. Ang nominal damages (halimbawa, $1) ay maaaring ibigay kahit walang kapansin-pansing pinsala. May mga partikular na pormula para sa paglabag sa mga kasunduan na maglipat o bumili ng real property.

• ✓Ang mga danyos ay dapat makatwiran; ang punitive damages ay karaniwang hindi pinapayagan kung walang bad faith
• ✓Ang interes na 10% bawat taon ay tumatakbo mula nang mag-vest ang karapatang makabawi
• ✓Ang nominal damages ay maaaring ibigay kapag walang kapansin-pansing pinsala
• ✓Sinusukat ng mga danyos ang lahat ng pinsalang direktang dulot ng paglabag

Ang may-ari ng paupahang tirahan ay maaaring pumasok lamang: sa emergency; upang gumawa ng napagkasunduang/kailangang pag-aayos; upang magbigay ng napagkasunduang serbisyo; upang ipakita ang tirahan sa mga posibleng mamimili, mortgagee, nangungupahan, manggagawa, o kontratista; kung abandonado/isinuko; o sa kautusan ng hukuman. Hindi maaaring gumawa ng pang-aabuso o panliligalig ang may-ari; walang bisa ang mga waiver. Maliban sa mga emergency, ang pagpasok ay dapat sa karaniwang oras ng negosyo pagkatapos ng makatwirang abiso - 24 oras ang ipinapalagay na makatwiran.

• ✓Ang pagpasok sa tirahan ay limitado sa anim na sitwasyong itinakda ng batas
• ✓Ang 24-oras na paunang abiso ay ipinapalagay na makatwiran para sa pagpasok
• ✓Ang pagpasok ay dapat sa karaniwang oras ng negosyo maliban sa mga emergency; walang bisa ang mga waiver

Ipinahihiwatig ng batas ang isang kasunduan na ang panginoong maylupa ay hindi gagawa ng aksyon o pagpapabaya na makakagambala sa karapatan ng nangungupahan sa paghawak at tahimik na pagtatamasa. Hindi ito nagpoprotekta laban sa mga ikatlong partido na wala sa kontrol ng panginoong maylupa. Ang nangungupahan ay dapat may legal na karapatan sa paghawak upang magreklamo ng paglabag; ang tamang legal na pagpapaalis pagkatapos ng paglabag sa obligasyon ay hindi isang paglabag.

• ✓Bawat kasunduan sa pag-upa ay nagpapahiwatig ng kasunduan ng tahimik na pagtatamasa mula sa panginoong maylupa
• ✓Hindi saklaw ng kasunduan ang mga kilos ng mga ikatlong partido na hindi makokontrol
• ✓Ang nangungupahan ay dapat may legal na karapatan sa paghawak upang magreklamo ng paglabag

Para sa mga tirahan, ang tenant ay hindi kailangang umalis upang iwasan ang pagbabayad ng renta - ang California Supreme Court ay nagsaad na may ipinahiwalay na garantiya ng tatak ng pagiging angkop sa pang-araw-araw na pamumuhay na nangangailangan ng pangunahing pamumuhay. Ang tenant ay dapat munang magbigay ng abiso ng mga depekto at magbigay ng makatwirang panahon upang ayusin. Ang panuntunang ito ay nalalapat lamang sa residential na mga lease; ang commercial constructive eviction ay nangangailangan pa rin ng pagsuko ng karapatan.

• ✓Ang mga residential tenant ay hindi kailangang umalis upang ipigil ang pagbabayad ng renta para sa paglabag sa pagiging angkop sa pang-araw-araw na pamumuhay
• ✓Ang commercial constructive eviction ay nangangailangan pa rin ng pagsuko ng karapatan
• ✓Ang tenant ay dapat magbigay ng abiso at magbigay ng makatwirang panahon upang ayusin bago ipigil ang pagbabayad ng renta

Kung hindi mapanatili ng may-ari ng paupahan ang tirahan sa kalagayang angkop para tirahan pagkatapos ng abiso at makatwirang panahon, maaaring gumastos ang nangungupahan ng hanggang isang buwang upa para sa pag-aayos (dalawang beses lamang sa loob ng anumang 12-buwang yugto), o iwanan ang paupahan at hindi na obligahin sa karagdagang upa at mga kundisyon.

• ✓Maaaring mag-ayos ang nangungupahan at magbawas ng hanggang isang buwang upa, dalawang beses lamang sa 12 buwan
• ✓Maaaring iwanan ng nangungupahan ang paupahan at hindi na obligahin sa upa (CC 1942)
• ✓Dapat munang tumanggap ang may-ari ng paupahan ng abiso at makatwirang panahon upang mag-ayos

Upang maipakita ang yunit sa mga prospective/aktwal na mamimili, maaaring pasalita ang paunawa kung ang may-ari ay nagbigay sa nangungupahan ng nakasulat na paunawa sa loob ng 120 araw na ang ari-arian ay ibinebenta. 24 oras ang ipinapalagay na makatwiran; ang paunawa ay dapat magsama ng petsa, tinatayang oras, at layunin. Sa pagpasok, dapat mag-iwan ng nakasulat na ebidensiya sa loob ng yunit. Ang mga pasalitang kasunduan para sa napagkasunduang pag-aayos ay dapat magtakda ng petsa sa loob ng isang linggo.

• ✓Pinapayagan ang pasalitang paunawa upang ipakita para ibenta kung ang nakasulat na paunawa ay ibinigay sa loob ng 120 araw
• ✓Dapat mag-iwan ng nakasulat na ebidensiya ng pagpasok sa loob ng yunit
• ✓Ang pasalitang kasunduan para sa mga pag-aayos ay dapat tumukoy ng pagpasok sa loob ng isang linggo

Kasama sa paglabag ang: pisikal na pagpapaalis sa nangungupahan na may legal na karapatan sa posesyon; pagtanggi ng pagpasok; pagpayag sa partidong may pinakamataas na titulo (hal., senior lender na nagsasagawa ng foreclosure) na palayasin ang nangungupahan; o anumang pagkaabala na nagpapaging hindi angkop ang ari-arian sa kabuuan o sa malaking bahagi (hal., panliligalig, hindi kinakailangang pagbabago, hindi pagsasagawa ng mga pag-aayos). Hindi maaaring mag-claim ng constructive eviction ang nangungupahan kung siya ang sanhi ng depekto.

• ✓Ang foreclosure ng isang senior lender na walang non-disturbance agreement ay lumalabag sa kasunduan
• ✓Ang paggawa sa ari-arian na hindi angkop nang malaki ay itinuturing na constructive eviction
• ✓Ang nangungupahan na siya ang sanhi ng depekto ay hindi maaaring mag-claim ng constructive eviction

Dapat panatilihin ng landlord: waterproofing/proteksyon laban sa panahon na may buo at walang sira na mga bintana/pinto; gumaganang plumbing at gas; aprubadong suplay ng tubig na may umaagos na mainit at malamig na tubig; gumaganang heating; gumaganang kuryente; malinis na paligid na walang kalat at peste sa pagsisimula; mga sisidlan ng basura; napapanatiling maayos na mga sahig, hagdanan, at rehas; at may lock na lalagyan ng koreo sa mga residential hotel.

• ✓Inililista ng CC 1941.1 ang mga pamantayan sa pagkakatirahan kasama ang tubig, heating, kuryente, at plumbing
• ✓Dapat malinis at walang peste ang paligid sa pagsisimula ng lease
• ✓Ang mga residential hotel ay nangangailangan ng may lock na lalagyan ng koreo alinsunod sa Health & Safety Code 17958.3

Bawat tirahan para sa paninirahan ng tao ay dapat may gumaganang detektor ng usok. Ang landlord ang naglalagay at nagpapanatili nito, ngunit kung ito ay gumagana noong sakupin ng tenant ang yunit, kailangang ipaalam ng tenant sa landlord kung ito ay hindi na gumagana.

• ✓Responsable ang landlord sa paglalagay at pagpapanatili ng mga detektor ng usok
• ✓Dapat ipaalam ng tenant sa landlord kung ang gumaganang detektor ay hindi na gumagana

Kung nabigo ang nangungupahan sa mga ito at malaki ang naitutulong nito sa hindi pagiging matirhan ng premises, walang tungkulin ang landlord na magkumpuni: panatilihing malinis at sanitado ang kaniyang bahagi; itapon nang maayos ang basura; gamitin nang tama ang mga fixture; huwag sirain o dungisan ang premises; at manirahan lamang sa mga lugar na idinisenyo para sa pamumuhay, pagtulog, pagluluto, o pagkain.

• ✓Dapat panatilihing malinis ng nangungupahan ang kaniyang bahagi, gamitin nang tama ang mga fixture, at iwasan ang pinsala (CC 1941.2)
• ✓Walang tungkulin ang landlord na magkumpuni kung ang kabiguan ng nangungupahan ay may malaking kontribusyon sa hindi pagiging matirhan ng premises

Sa mga hindi residensyal na lease, ang landlord ay walang ipinahiwatig na tungkulin na magkumpuni; ang mga obligasyon ay alinsunod sa lease. Karaniwan, pinapanatili ng landlord ang mga elementong structural at pinapanatili ng tenant ang iba pa; kung walang covenant, tinatanggap ng tenant ang premises “as is.” Para sa pagsunod sa batas, ang Brown v. Green ay nag-aatas sa mga korte na suriin ang lease at mga salik (haba ng termino, gastos kumpara sa upa, structural kumpara sa non-structural, pagkagambala, pagiging mahulaan) upang matukoy ang malamang na intensyon.

• ✓Ang mga landlord sa mga hindi residensyal na lease ay walang ipinahiwatig na tungkulin na magkumpuni; tinatanggap ng tenant “as is” kung walang covenant
• ✓Ang Brown v. Green ang namamahala sa paglalaan ng mga gastos sa pagsunod sa batas batay sa malamang na intensyon
• ✓Ang mga kautusan sa pagsunod (asbestos, seismic, ADA) ay maaaring ipatupad anumang oras sa panahon ng termino

Maliban kung may ibang kasunduan, ang mga permanenteng improvement at fixture ay nagiging bahagi ng premises (ari-arian ng landlord) sa pagtatapos ng lease. Gayunpaman, ang trade, manufacture, ornamental, o domestic fixtures ay maaaring alisin ng tenant habang may bisa o sa pagtatapos ng lease, maliban kung ang mga ito ay integral at hindi maaaring alisin nang hindi nasisira ang ari-arian.

• ✓Ang mga permanenteng improvement ay nagiging ari-arian ng landlord sa pagtatapos ng lease maliban kung may ibang kasunduan
• ✓Maaaring alisin ng tenant ang trade fixtures kung ang pag-alis ay hindi magdudulot ng pinsala sa ari-arian
• ✓Dapat magkasundo nang maaga ang mga partido sa kung ano ang mangyayari sa mga fixture

Ang Fannie Mae ang pinakamalaking mamumuhunan sa pangalawang merkado ng residential mortgage.

• ✓Noong una, nagbigay ang Fannie Mae ng pangalawang merkado para sa mga FHA/VA loan, pagkatapos ay para sa conventional mortgages mula noong unang bahagi ng 1970s (na nangangailangan ng private mortgage insurance)
• ✓Nagbibigay ang FNMA ng 100% na garantiya ng buo at napapanahong pagbabayad ng principal at interes sa mga may hawak ng MBS
• ✓Binuo ng FNMA ang mga standardisadong dokumento kabilang ang 1003 loan application form, mga note, deeds of trust, at appraisal reports
• ✓Ang FNMA ay may board na may 15 miyembro (10 inihalal, 5 itinalaga ng pangulo) at inilagay sa receivership ng pamahalaan

Ang Ginnie Mae ay isang korporasyon ng gobyerno na naggagarantiya ng MBS ngunit hindi bumibili ng mga mortgage.

• ✓Ang tatlong gawain ng Ginnie Mae ay ang Programa ng MBS, mga tungkulin ng espesyal na tulong, at mga tungkulin ng pamamahala/pag-liquidate.
• ✓Ginagarantiya ng GNMA ang mga securities gamit ang buong tiwala at kredito ng Pamahalaan ng U.S., kaya kasing-ligtas ang mga ito ng U.S. Treasury securities.
• ✓Ang Pangulo ng GNMA ay hinirang ng Pangulo ng U.S. at kumikilos sa ilalim ng HUD Secretary.

Bumubuo ang Freddie Mac ng pangalawang merkado para pangunahin sa mga conventional loan.

• ✓Pinopondohan ng Freddie Mac ang mga pagbili sa pamamagitan ng pagbebenta ng mortgage participation certificates (PCs) sa mga kwalipikadong mamimili ng pamumuhunan (QIBs)
• ✓Bumibili ang Freddie Mac ng buong loan/mga participation sa 1-4 na pamilyang conventional loan, home improvement loan, at multifamily loan
• ✓Ang mga loan na may LTV na higit sa 80% ay dapat may pribadong seguro sa mortgage
• ✓Ang programang “Swap” ng Freddie Mac ay nagbibigay ng liquidity sa mga nagpapautang sa pamamagitan ng pagpapalit ng mga portfolio na mababa ang yield tungo sa liquid securities; mayroon itong lupon na may 18 miyembro at inilagay sa receivership

Ang mga Kumpanya ng Pribadong Seguro sa Mortgage (MICs) ay nagseseguro ng mga conventional loan, na ginagawang mas madaling maipagbili ang mga ito.

• ✓Karaniwang kailangan ang PMI kapag ang loan-to-value ratio ng residential loan ay lumampas sa 80%.
• ✓Binabawasan ng PMI ang panganib sa pananalapi para sa mga nagpapautang na nagbigay ng pautang at mga kasunod na mamumuhunan; ang unang kumpanyang nag-alok ng saklaw ay ang MGIC noong dekada 1960.

Ang mga nagpapautang ay nagdadagdag muli ng kapital sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga pautang sa mga namumuhunan, bangko, Fannie Mae, Freddie Mac, o mga investment bank sa Wall Street.

• ✓Ang mga investment banker sa Wall Street ay nagbalot ng mga pautang sa mga securitized MBS pool na ibinebenta sa mga namumuhunan ng mga broker-dealer.
• ✓Ang mga MBS ay binigyan ng rating ng Moody's, Standard & Poor's, at Fitch.
• ✓Ang paglawak ng Wall Street ay nagpadali sa pagbebenta ng mga di-tradisyonal na pautang na hindi maipagbibili sa makasaysayang pangalawang merkado.

Isinecuritize ng Wall Street ang mga di-tradisyonal (subprime) na produkto na hindi tatanggapin ng Fannie/Freddie/Ginnie.

• ✓Ang mga di-tradisyonal na produkto ay hindi maaaring isecuritize sa mga pool na ginagarantiyahan ng GNMA
• ✓Simula noong unang bahagi ng dekada 2000, ibinaba ng FNMA at FHLMC ang mga pamantayan upang isama ang mga alternatibo/di-tradisyonal na produkto
• ✓Nagyelo ang sekundaryong merkado ng Wall Street para sa mga produktong ito noong kalagitnaan hanggang huling bahagi ng 2007; humigit-kumulang 390 nagpapautang ang umalis sa industriya

Naglabas ang mga pederal na ahensya ng patnubay na tumutugon sa mga panganib ng non-traditional at subprime mortgage, na pinagtibay ng California.

• ✓Ang “Interagency Guidance on Non-Traditional Mortgage Product Risks” na inilabas noong Nobyembre 7, 2006, at “Statement on Subprime Mortgage Lending” na inilabas noong Hunyo 29, 2007
• ✓Pinagtibay ng CSBS at AARMR ang mga dokumentong ito para sa mga lender na pinangangasiwaan ng estado at mga MLB
• ✓Simula Enero 1, 2008, inatasan ng California ang mga Komisyoner ng DRE, DOC, at DFI na tiyakin ang kamalayan ng lender/broker at magpatibay ng mga regulasyon sa pagsunod

Sampung katangian ang gumagawa sa California na kaakit-akit sa mga tagapaglaan ng pera sa mortgage.

• ✓Kasama sa mga salik ang mataas na pangangailangan, malaki at lumalaking populasyon, sari-saring industriya, mataas na antas ng trabaho, at malalaking sangay ng mga institusyong deposito.
• ✓Pangunahing gumagamit ang California ng mga trust deed na may power of sale sa halip na mga mortgage, at title insurance/pampublikong escrow sa halip na mga settlement.
• ✓Ang mga independiyenteng fee appraiser ay lisensiyado o sertipikado ng Office of Real Estate Appraisers (OREA).

Ang Civil Code 1695 et seq. ay nagpoprotekta sa mga may-ari ng bahay na nagbebenta ng tirahan na 1-4 na yunit na tinutuluyan ng may-ari, na napapailalim sa isang umiiral na Paunawa ng Pagkabigong Magbayad (Notice of Default), sa isang mamimili ng equity. Kabilang sa mga kinakailangang tuntunin ng kontrata ang impormasyon ng mamimili, konsiderasyon, mga tuntunin sa pagbabayad, pagmamay-ari/paghawak, mga tuntunin sa pag-upa, isang Paunawa ng Pagkansela, at isang Paunawang Kinakailangan ng Batas ng California.

• ✓Nalalapat sa tirahan na 1-4 na yunit na tinutuluyan ng may-ari at napapailalim sa Paunawa ng Pagkabigong Magbayad (Notice of Default)
• ✓Karapatan na kanselahin hanggang hatinggabi ng ika-5 araw ng negosyo o 8:00 AM ng araw ng pagbebenta
• ✓Paunawa ng Pagkansela sa 12 pt bold; Paunawang Kinakailangan sa 14 pt bold
• ✓Ang pagbibigay na may opsyon sa muling pagbili ay ipinapalagay na isang pautang (nakatagong kasangkapan sa seguridad)

Ang Civil Code 2945 et seq. ay namamahala sa mga konsultant na tumutulong sa mga may-ari sa foreclosure. Ang isang konsultant sa foreclosure ay nagsasagawa ng mga serbisyo kapalit ng bayad tulad ng pagpigil sa isang pagbebenta, pagkuha ng forbearance, pagtulong sa reinstatement, o pagliligtas ng isang tirahan. Kabilang sa mga exempt na tao ang mga abogado, lisensyadong broker na kumikilos sa ilalim ng 10131, at mga nagpapautang.

• ✓Saklaw ng konsultant sa foreclosure ang pagpigil sa pagbebenta, forbearance, reinstatement, pagliligtas ng tirahan
• ✓Exempt: mga abogado, broker na kumikilos sa ilalim ng 10131/10131.1, mga nagpapautang, mga prorater
• ✓Ang pagtulong sa surplus funds ay ginagawang konsultant ang isang tao maliban kung ang tao ay abogado ng may-ari

Ang mga kontrata ng consultant ay dapat may kasamang Paunawa na Kailangan ng Batas ng California (14 pt bold) at Paunawa ng Pagkansela. Walang bayad na maaaring bayaran hanggang ganap na matapos ang mga serbisyo; hindi maaaring kumuha ng power of attorney o lien. Ang mga consultant ay dapat magparehistro sa DOJ at mapanatili ang $100,000 na surety bond.

• ✓Walang bayad hanggang ganap na matapos ang mga serbisyo
• ✓Hindi pinapayagan ang power of attorney o lien sa ari-arian
• ✓Maaaring kanselahin ng may-ari ng bahay sa loob ng limang araw ng negosyo
• ✓Dapat magparehistro ang consultant sa DOJ at mapanatili ang $100,000 na bond
• ✓Ang paglabag ay parurusahan ng multa hanggang $10,000 o hanggang isang taon na pagkakabilanggo

Ang isang equity purchaser ay nakakakuha ng titulo na napapailalim sa isang Notice of Default, maliban kung para sa personal na tirahan, sa pamamagitan ng deed in lieu, sa pamamagitan ng trustee's sale, ayon sa batas, sa pamamagitan ng kautusan ng hukuman, o mula sa asawa/kamag-anak sa dugo. Ang mga paglabag ay maaaring magresulta sa treble damages, hanggang $2,500 na civil penalty, at criminal fine na hanggang $25,000 o pagkakabilanggo.

• ✓Ang bumibili para sa personal na paggamit bilang tirahan ay hindi isang equity purchaser
• ✓Ang paglabag ay maaaring magresulta sa exemplary damages na hindi bababa sa tatlong beses ng aktwal na damages
• ✓Ang pagkakumbikto sa krimen ay maaaring magdulot ng multang hanggang $25,000 o pagkakabilanggo nang hanggang isang taon

Ang isang kinatawan ng isang home equity purchaser ay dapat magbigay ng nakasulat na patunay ng wastong lisensya sa real estate ng California at dapat na bonded ng isang admitted surety sa halagang doble ng fair market value ng property. Gayunpaman, dahil sa isang kamakailang kaso, ang kinakailangan sa bond ay hindi na maipatupad at may pagdududa.

• ✓Dapat magkaroon ang kinatawan ng wastong lisensya sa real estate ng California
• ✓Kinakailangan ang bond na katumbas ng doble ng fair market value ng property (kasalukuyang may pagdududa)
• ✓Hindi katanggap-tanggap ang mga standard purchase agreement para sa home equity sales

Ang ECOA (Regulasyon B) ay nagtataguyod ng pagkakaroon ng kredito para sa lahat ng karapat-dapat na aplikante nang hindi isinasaalang-alang ang lahi, kulay, relihiyon, bansang pinagmulan, kasarian, kalagayang marital, o edad (kung may kakayahang pumasok sa kontrata), pagtanggap ng kita mula sa tulong publiko, o paggamit nang tapat ng mga karapatan sa ilalim ng Consumer Credit Protection Act. Inaatasan nito ang pag-abiso sa mga aplikante ng mga aksyong ginawa (kabilang ang mga pagtanggi), pag-uulat ng mga kasaysayan ng kredito sa pangalan ng parehong mag-asawa, pag-iingat ng mga rekord, at pagbibigay ng mga kopya ng ulat ng appraisal.

• ✓Ipinagbabawal ng ECOA ang diskriminasyon sa kredito batay sa lahi, kulay, relihiyon, bansang pinagmulan, kasarian, kalagayang marital, o edad
• ✓Ipinagbabawal ng ECOA ang diskriminasyon batay sa pagtanggap ng kita mula sa tulong publiko
• ✓Dapat iulat ng mga nagpapautang ang mga kasaysayan ng kredito sa pangalan ng parehong mag-asawa sa isang account
• ✓Dapat bigyan ang mga aplikante ng mga kopya ng ulat ng appraisal na ginamit sa mga desisyon sa kredito

Kapag ang isang creditor ay nagsagawa ng aksyon pagkatapos makatanggap ng aplikasyon, isang itinakdang abiso na nagpapaalam sa aplikante ng mga dahilan ng pagtanggi o binagong mga tuntunin ay dapat ilabas sa loob ng 30 araw mula sa desisyon. Ang pag-iingat ng rekord ay 25 buwan mula sa paunang solicitation. Ang paghingi ng lagda ng asawa dahil lang sa kasal ang indibidwal ay katumbas ng substantive discrimination.

• ✓Ang abiso ng adverse action ay dapat ilabas sa loob ng 30 araw mula sa desisyon sa credit
• ✓Kinakailangan ang pag-iingat ng rekord sa loob ng 25 buwan mula sa paunang solicitation
• ✓Ang paghingi ng lagda dahil lang sa kasal ang isang tao ay substantive discrimination
• ✓Ang mga MLB/MLO na nakikipagnegosasyon sa mga tuntunin ng credit ay mga creditor sa ilalim ng ECOA

Sa ilalim ng Regulation B, ang mga broker na regular na nagrerefer ng mga aplikante sa mga creditor ay itinuturing na 'creditor' para sa pangkalahatang pagbabawal sa diskriminasyon at paghadlang sa mga aplikasyon. Kapag ang mga broker ay nagsumite ng mga aplikasyon sa maraming lender at isa ang magpatuloy, ang natitirang mga lender ay walang tungkuling magbigay ng adverse action notice. Ang isang notice na ibinigay ng MLB/MLO ay dapat ibunyag ang pagkakakilanlan ng bawat creditor. Sa ilalim ng batas ng California, ang mga MLB ay dapat magbigay ng adverse action notice batay sa paggamit ng consumer credit report, hindi sa pagtanggap ng loan application.

• ✓Ang mga broker na nag-refer ng mga aplikante ay dapat sumunod sa pangkalahatang pagbabawal sa diskriminasyon
• ✓Ang adverse action notice ng broker ay dapat ibunyag ang pagkakakilanlan ng bawat creditor kung saan ito ibinigay
• ✓Ang California ay nangangailangan ng adverse action notice batay sa paggamit ng consumer credit report (Civil Code 1785.20)
• ✓Ang mga broker ay maaaring magsagawa ng adverse action sa pamamagitan ng pagtanggi na ihatid ang aplikasyon sa isang lender

Ang singil sa pananalapi ay ang gastos ng kredito ng konsyumer bilang halagang dolyar, kabilang ang anumang singil na babayaran ng nanghihiram o hinihiling ng nagpapahiram bilang kaugnay o kondisyon ng kredito. Ang APR ay sukatan ng gastos ng kredito bilang taunang rate na nag-uugnay sa halaga/timing ng halagang natanggap sa halaga/timing ng mga pagbabayad, na tinutukoy ng actuarial method o United States Rule method.

• ✓Kasama sa singil sa pananalapi ang mga singil na babayaran ng nanghihiram o hinihiling ng nagpapahiram bilang kondisyon ng kredito
• ✓Kasama sa singil sa pananalapi ang mga bayarin sa MLB/MLO kahit sino ang magbayad o kahit kinakailangan man
• ✓Ang APR ay tinutukoy ng actuarial method o United States Rule method (12 CFR 226.22)

Kasama sa finance charge ang interes at time price differential; mga singil sa serbisyo/transaksyon/pagdadala; points (origination fees, komisyon, loan discounts); mga bayad sa appraisal/investigation/credit report (maliban kung hindi kasama); mga premium ng mortgage insurance na nagpoprotekta sa lender; mga singil sa pagtanggap ng utang ng borrower; at mga premium ng credit life/accident/health/property insurance na isinulat kaugnay ng credit (maliban kung hindi kasama).

• ✓Ang mga points kabilang ang origination fees, komisyon, at loan discounts ay finance charges
• ✓Ang mga premium ng mortgage insurance na nagpoprotekta sa lender laban sa default ay finance charges
• ✓Ang mga bayad sa mortgage broker (MLB/MLO) ay laging kasama, maging direktang binayaran o sa pamamagitan ng lender

Ang mga nakalaan nang singil na hindi kasama ay kinabibilangan ng bayad sa aplikasyon na isinasama sa lahat ng mga aplikante; bayad sa huli/lampas sa limitasyon/pagkabigong magbayad; bayad sa overdraft; bayad sa kalahok; mga puntos ng nagbebenta; at nawawalang interes. Ang mga tunay at makatarungang bayad na nauugnay sa real estate ay hindi kasama: pagsusuri ng titulo, insurance sa titulo, survey, paghahanda ng dokumento, notaryo, mga ulat ng credit, at bayad sa pagtataya/inspeksyon na ginawa bago ang settlement. Ang mga halaga na binayaran sa escrow/impound accounts ay hindi kasama (ngunit ang prepaid interest ay hindi).

• ✓Ang mga bayad sa aplikasyon na isinasama sa lahat ng mga aplikante at mga puntos ng nagbebenta ay hindi kasama sa finance charge
• ✓Ang mga tunay at makatrungang titulo, survey, pagtataya, notaryo, at bayad sa paghahanda ng dokumento ay hindi kasama
• ✓Ang mga deposito sa escrow/impound ay hindi kasama ngunit ang prepaid interest ay hindi
• ✓Ayon sa batas ng California, ang mga MLB/MLO ay hindi maaaring magbigay ng bayad sa aplikasyon nang walang napakibuo nang advance fee agreement na aprubado ng DRE Commissioner

Ang Enforcement Division ng OREA ay ang sangay nito sa pagsisiyasat at pagpapatupad, na nagpoprotekta sa mga mamimili laban sa ilegal at mapanlinlang na pag-uugali ng mga appraiser sa pamamagitan ng pagsusuri sa pag-uugali ng aplikante, pagsisiyasat ng mga reklamo, at mga usaping pandisiplina. Napapailalim sa pagsusuri at pag-apruba ng Chief Deputy Director at Director, maaaring tanggihan, higpitan, o bawiin ng Division ang isang lisensya at/o magpataw ng multa na hanggang $10,000 para sa bawat paglabag sa batas ng estado.

• ✓Maaaring tanggihan, higpitan, o bawiin ng Division ang isang lisensya dahil sa mga paglabag
• ✓Maaaring magpataw ng multa na hanggang $10,000 para sa bawat paglabag sa batas ng estado
• ✓Ang mga aksyong pandisiplina ay nangangailangan ng pagsusuri/pag-apruba ng Chief Deputy Director at Director

Ang pananagutan sa trust fund ay lumilitaw kapag ang mga pondo ay natanggap mula sa o para sa kapakinabangan ng isang principal. Ang pinagsama-samang pananagutan ay katumbas ng kabuuang positibong balanse na dapat bayaran sa lahat ng benepisyaryo. Ang mga pondong nasa deposito ay dapat palaging katumbas ng pinagsama-samang pananagutan sa trust fund ng broker.

• ✓Ang pinagsama-samang pananagutan sa trust fund ay katumbas ng kabuuang positibong balanse ng mga benepisyaryo; ang mga negatibong balanse ay hindi ibinabawas.
• ✓Kung ang balanse ng account ay mas mababa kaysa sa kabuuang pananagutan, may kakulangan sa trust fund (lumalabag sa Regulasyon 2832.1).
• ✓Kung ang balanse ng account ay lumampas sa kabuuang pananagutan, may labis na halaga sa trust fund, posibleng commingling ng pondo sa ilalim ng 10176(e).
• ✓Kinakailangan ang nakasulat na pahintulot ng bawat may-ari bago ang anumang paglabas ng pondo na magpapababa sa balanse nang mas mababa kaysa sa pinagsama-samang pananagutan.

Upang matiyak na ang balanse ng trust account ay laging katumbas ng mga pananagutan, dapat sundin ng broker ang mga partikular na pamamaraan para sa mga deposito, paglabas ng pondo, at rekonsiliasyon.

• ✓I-deposito ang lahat ng pondo nang buo at sa tamang oras; ang lisensyado ay may pananagutan para sa lahat ng trust funds na natanggap kahit na ito ay naideposito o hindi
• ✓Huwag maglabas ng pondo mula sa account ng benepisyaryo kung lilikha ito ng negatibo o kulang na balanse (negatibong pananagutan)
• ✓Tiyakin na ang mga naidepositong tseke ay nag-clear na bago maglabas ng pondo laban sa mga ito
• ✓Rekonsilyahin ang talaan ng cash sa statement ng bangko at sa talaan ng bawat benepisyaryo buwan-buwan

Bilang ahente, ang tagapamahala ng ari-arian ay napapailalim sa lahat ng legal na paghihigpit na ipinapataw sa mga ahente at pati na rin sa mga nasa kontrata. Kasama sa mga obligasyon ang mabuting pananampalataya at katapatan sa principal, pagganap nang may kasanayan, pag-iingat at nararapat na pagmamalasakit, buong pagsisiwalat ng mga kaugnay na katotohanan, pag-iwas sa paghahalo ng mga pondo, at pagpigil sa personal na kita nang walang kaalaman at pahintulot ng principal.

• ✓Ang tagapamahala ay may utang na mabuting pananampalataya, katapatan, kasanayan, pag-iingat, at nararapat na pagmamalasakit sa principal
• ✓Dapat ganap na isiwalat ng tagapamahala ang lahat ng kaugnay na katotohanan
• ✓Dapat iwasan ng tagapamahala ang paghahalo ng mga pondo
• ✓Hindi dapat kumuha ng personal na kita ang tagapamahala nang walang ganap na kaalaman at pahintulot ng principal
• ✓Dapat malaman ng ahente ang mga batas sa paglilisensya, kontrata, ahensya, patas na pabahay, trabaho, seguro, at ugnayan ng may-ari at umuupa

Mabuting kasanayan sa negosyo ang magkaroon ng nakasulat na kontrata kasama ang may-ari na nagtatakda ng mga responsibilidad ng dalawang panig, kabilang ang mga tuntunin at panahon ng kontrata, mga patakaran sa pamamahala, mga bayarin, at ang awtoridad at kapangyarihang ipinagkaloob ng may-ari sa ahente. May mga karaniwang pormularyo para sa pamamahala ng paupahang ari-arian; ang mga tagapamahala ng gusali ay dapat na may espesyal na kontrata ng ahensiya na ginawa ng isang kwalipikadong legal na tagapayo.

• ✓Dapat isama sa isang nakasulat na kontrata ang mga tuntunin, panahon, patakaran, bayarin, at awtoridad na ipinagkaloob ng may-ari
• ✓May mga karaniwang pormularyo ng kasunduan sa pamamahala para sa mga paupahang ari-arian
• ✓Ang mga tagapamahala ng gusali ay dapat na may espesyal na kontrata ng ahensiya na ginawa ng isang kwalipikadong legal na tagapayo

Ang tagapamahala ng ari-arian ay karaniwang kumukuha ng mga manggagawa sa maintenance, mga kontratista, at mga subcontractor at dapat kunin ang buong pangalan, address, at tamang tax identification number ng bawat tao. Kapag ang taunang kabayaran ay umabot o lumampas sa nabubuwisang halaga, ang tamang IRS 1099 form ay dapat ipadala sa mga indibidwal na iyon at sa mga angkop na ahensya ng pamahalaan.

• ✓Dapat kunin ng manager ang buong pangalan, address, at tax ID mula sa lahat ng kontratista at manggagawa
• ✓Kapag ang taunang kabayaran ay umabot o lumampas sa nabubuwisang halaga, isang IRS 1099 form ang dapat ilabas
• ✓Ang mga 1099 form ay ipinapadala sa mga indibidwal at sa mga angkop na ahensya ng pamahalaan

Sa pakikipagnegosasyon ng isang listing, dapat isagawa ng may lisensya ang ganap na paghahayag at tumpak na isalaysay ang lahat ng materyal na impormasyong ibinigay ng nagbebenta. Kapag may kinalaman ang mga bahagi ng stock, ipinapataw ng batas sa broker ang tungkuling tiyakin ang kawastuhan at pagkakumpleto ng impormasyon (tungkulin ng due diligence). Kung binabaluktot, minamanipula, o “pinapalaki” ng may-ari ang mga rekord, dapat itukoy ng broker na ito ay materyal na misrepresentasyon at pandaraya, at hindi dapat makilahok.

• ✓Kapag may kinalaman ang stock, may tungkulin ang broker na tiyakin ang kawastuhan at pagkakumpleto (tungkulin ng due diligence)
• ✓Ang pagpapalaki o pagbaluktot ng mga pahayag ay materyal na misrepresentasyon at pandaraya
• ✓Hindi dapat makilahok ang broker sa isang transaksyong may mga mapanlinlang na pahayag

Dapat maingat na kunin ang mga listing pagkatapos suriin ang lokasyon ng negosyo, operasyon, at mga rekord at financial statement ng nagbebenta para sa hindi bababa sa huling tatlong taon. Dapat ibigay ng nagbebenta o ng accountant/abogado ng nagbebenta ang mga rekord ng kita/gastos, mga lease, mga polisa ng insurance, mga rekord ng imbentaryo, mga ulat ng buwis sa pagbebenta, at mga IRS schedule. Kung tutol ang nagbebenta sa patas na pagtatasa ng presyo at humihingi ng hindi makatwirang presyo, malamang na dapat tanggihan ang listing.

• ✓Suriin ang financial statement at tax statement ng nagbebenta para sa hindi bababa sa huling tatlong taon bago ang listing
• ✓Malamang na dapat tanggihan ang listing kung ang nagbebenta ay humihingi ng hindi makatotohanang presyo na hindi kumakatawan sa makatwirang halaga
• ✓Ang mga nagbebenta ay madalas na maingat sa pagbibigay ng mga rekord sa mga mamimili na maaaring mga kakumpitensya o kumikilos nang may masamang hangarin

Ang listing ay isang nakasulat na kontrata kung saan ang isang principal ay kumukuha ng isang ahente upang gampanan ang mga tungkulin tulad ng pagbebenta ng real property. Ang isang ahenteng may hawak na listing ay napapailalim sa batas ng ahensya na may mga fiduciary na obligasyon sa principal na hindi umiiral sa pagitan ng dalawang principal.

• ✓Ang listing ay isang nakasulat na kontrata na kumukuha ng isang ahente para sa principal
• ✓Ang isang ahenteng may hawak na listing ay may pananagutang fiduciary sa principal

Sa isang net listing, hindi fixed ang kompensasyon; ang ahente ay nagpapanatili ng halagang lampas sa tinanggap na presyo ng nagbebenta. Ang kabiguang ibunyag ang kompensasyon ng ahente ay dahilan para sa pagkakansela o pagsususpinde ng lisensya. Dapat mangyari ang pagbubunyag bago magbigkis ang principal sa sarili; ang presyo ng pagbebenta ay dapat ibunyag sa dalawang panig sa pamamagitan ng sulat sa loob ng isang buwan mula sa closing.

• ✓Sa isang net listing, pinapanatili ng ahente ang mga halagang lampas sa netong presyo para sa nagbebenta
• ✓Ang kabiguang ibunyag ang kompensasyon sa isang net listing ay dahilan para sa disiplina sa lisensya
• ✓Dapat ibunyag ang kompensasyon bago magbigkis ang principal sa transaksyon

Ang open listing ay isang nakasulat na memorandum na nagpapahintulot sa broker na ipagbili ang inilalarawang ari-arian, kadalasan na walang kinakailangang takdang panahon. Maaari itong ibigay sa maraming ahente nang sabay-sabay. Ang komisyon ay napupunta sa broker na unang nakahanap ng mamimili o kaninong alok ay tinanggap. Maaaring magbenta ang may-ari nang personal nang hindi nagkakautang ng komisyon, at ang nasabing pagbebenta ay nagkakansela sa lahat ng open listing.

• ✓Ang mga open listing ay maaaring ibigay nang sabay-sabay sa higit sa isang broker
• ✓Ang komisyon ay kinikita ng broker na unang nakahanap ng mamimili o kaninong alok ay tinanggap
• ✓Ang may-ari na nagbebenta nang personal ay hindi nagkakautang ng komisyon at nagkakansela sa lahat ng open listing

Ang isang eksklusibong listahan ng ahensya ay nagtatalaga ng isang broker na kumikita ng komisyon kung ang broker na iyon o anumang ibang broker ang nagsasagawa ng pagbebenta. Dahil tumutukoy ito sa isang ahensya, maaaring personal na magbenta ang may-ari nang hindi nagkakaroon ng utang na komisyon sa eksklusibong broker. Ang maraming nakasulat na kasunduan ay maaaring maglagay sa may-ari sa pananagutan sa dalawang komisyon.

• ✓Sa ilalim ng eksklusibong listahan ng ahensya, ang pinangalanang broker ay kumikita ng komisyon kung sinumang broker ang magbenta.
• ✓Maaaring personal na magbenta ang may-ari nang hindi nagkakaroon ng utang na komisyon sa broker ng eksklusibong ahensya.

Ang eksklusibong karapatang ipagbili ay nagbibigay sa pinangalanang broker ng komisyon kung ang ari-arian ay naipagbili sa loob ng panahon ng kasunduan ng broker, ng ibang broker, o ng may-ari. Kadalasang may kasama itong safety/protection clause para sa mga pagbili ng mga mamimiling ipinakilala sa panahon ng kasunduan. Ang dalawang uri ng eksklusibong listing ay dapat may tiyak na petsa ng pagtatapos, kung wala ito, ang lisensya ng broker ay maaaring sumailalim sa aksyong pandisiplina.

• ✓Sa ilalim ng eksklusibong karapatang ipagbili, kumikita ng komisyon ang broker kahit na ang may-ari ang nagbili
• ✓Ang mga listing na may eksklusibong karapatan at eksklusibong ahensya ay dapat may tiyak na petsa ng pagtatapos
• ✓Ang kawalan ng tiyak na petsa ng pagtatapos ay naglalagay sa lisensya ng broker sa aksyong pandisiplina

Ang broker ay kumikita ng komisyon kapag nagdala siya ng buyer na ready, willing, at able na bumili sa mga tuntunin ng principal, hindi alintana kung matuloy ang benta, maliban kung malinaw na itinatakda ng kontrata na kailangan ang kumpletong sale. Ang broker ay dapat ang procuring cause; hindi sapat ang pagpapakilala lamang ng mga partido. Ang mga paghahabol sa safety-clause ay lumilitaw para sa mga benta sa mga naipakilalang buyer pagkatapos ng pag-expire.

• ✓Ang broker ay kumikita ng komisyon sa pamamagitan ng paghaharap ng isang buyer na ready, willing, at able sa mga tuntunin ng principal
• ✓Ang broker ay dapat ang procuring cause ng benta
• ✓Ang mga kontrata ay maaaring mangailangan ng kumpletong sale bago mabayaran ang komisyon

Ang MLS ay isang kooperatibong serbisyo ng isang pangkat ng mga broker, kadalasan ay isang real estate board, gamit ang isang karaniwang form (karaniwang Exclusive Authorization Right to Sell). Ang listing broker ay nagsusumite ng listing sa isang sentral na bureau na ipinapamahagi sa lahat ng kalahok. Ang mga komisyon ay hinahati sa pagitan ng mga nakikipagtulungang broker ayon sa mga tuntunin ng listing.

• ✓Gumagamit ang MLS ng isang karaniwang form, kadalasan ay exclusive right to sell
• ✓Ang mga komisyon ay hinahati sa pagitan ng listing broker at ng mga nakikipagtulungang broker