48 विषय · 2026-09-17 को अपडेट
अनुबंध भंग का शिकार पक्ष भंग को अनुबंध समाप्त करने वाला मानकर स्वीकार कर सकता है या निम्नलिखित कार्रवाई कर सकता है: एकपक्षीय अनुबंध-रद्दीकरण; डॉलर हर्जाने का वाद; या विशिष्ट अनुपालन का वाद। स्वीकृति तब चुनी जा सकती है जब हर्जाना बहुत सीमित हो या दूसरा पक्ष जजमेंट प्रूफ हो।
अनुबंध-भंग के आधार पर रेसिज़न करने के लिए, व्यक्ति को औचित्य सिद्ध करने वाले तथ्यों का पता चलने के तुरंत बाद रेसिज़न करना होगा और अनुबंध के अंतर्गत प्राप्त सभी मूल्यवान वस्तुओं को वापस करना होगा या वापस करने की पेशकश करनी होगी, इस शर्त पर कि दूसरा पक्ष भी वैसा ही करे। रेसिज़न प्रदान करने वाला न्यायालय न्याय के अनुसार मुआवज़ा आवश्यक ठहरा सकता है; कोई पक्ष स्वतंत्र रूप से पूर्ण रेसिज़न भी कर सकता है।
उल्लंघन से पीड़ित व्यक्ति अधिकार निहित होने से हर्जाना और ब्याज (10% प्रति वर्ष) प्राप्त कर सकता है। हर्जाना उचित होना चाहिए; बुरी नीयत के अभाव में सामान्यतः उदाहरणात्मक/दंडात्मक हर्जाने की अनुमति नहीं होती। मापदंड भंग से निकटतम रूप से कारित सभी हानि के लिए मुआवजा है। नाममात्र हर्जाना (उदा., $1) तब दिया जा सकता है जब कोई उल्लेखनीय हानि न हो। अचल संपत्ति के हस्तांतरण या खरीद के समझौतों के भंग पर विशिष्ट सूत्र लागू होते हैं।
एक आवासीय मकान मालिक केवल इन स्थितियों में प्रवेश कर सकता है: आपातकाल में; सहमत/आवश्यक मरम्मत करने के लिए; सहमत सेवाएँ प्रदान करने के लिए; संभावित क्रेताओं, बंधकदारों, किरायेदारों, श्रमिकों, या ठेकेदारों को आवास दिखाने के लिए; जहाँ परिसर परित्यक्त/समर्पित हो; या न्यायालय के आदेश द्वारा। मकान मालिक दुर्व्यवहार या उत्पीड़न नहीं कर सकता; अधिकार-त्याग अमान्य हैं। आपातकाल के अलावा, प्रवेश उचित सूचना के बाद सामान्य कार्य समय के दौरान होना चाहिए - 24 घंटे उचित माने जाते हैं।
कानून यह वाचा निहित करता है कि मकान मालिक ऐसा कोई कार्य या उपेक्षा नहीं करेगा जो किरायेदार के कब्जे और शांत उपभोग के अधिकार में बाधा डाले। यह मकान मालिक के नियंत्रण से परे तीसरे पक्षों के विरुद्ध सुरक्षा नहीं देती। उल्लंघन का दावा करने के लिए किरायेदार का कब्जे का कानूनी अधिकार होना चाहिए; चूक के बाद उचित कानूनी बेदखली उल्लंघन नहीं है।
आवासों के लिए, किरायेदार को किराया देने से बचने के लिए खाली करने की आवश्यकता नहीं है – कैलिफ़ोर्निया सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि निवास-योग्यता की एक अंतर्निहित वारंटी होती है जिसमें न्यूनतम रहने की आवश्यकताएँ शामिल होती हैं। किरायेदार को पहले ख़ामियों की सूचना देनी होगी और उन्हें ठीक करने के लिए उचित समय देना होगा। यह नियम केवल आवासीय पट्टों पर लागू होता है; वाणिज्यिक रचनात्मक बेदखली के लिए अभी भी कब्ज़ा समर्पित करना आवश्यक है।
यदि मकान मालिक नोटिस और उचित समय के बाद आवासीय संपत्ति को रहने योग्य बनाए नहीं रखता, तो किरायेदार या तो मरम्मत पर एक महीने के किराए तक खर्च कर सकता है (किसी भी 12 महीने की अवधि में केवल दो बार), या परिसर खाली कर सकता है और आगे के किराए तथा शर्तों से मुक्त हो सकता है।
यूनिट को संभावित/वास्तविक खरीदारों को दिखाने के लिए, सूचना मौखिक रूप से दी जा सकती है यदि मकान मालिक ने 120 दिनों के भीतर किरायेदार को लिखित रूप में सूचित किया हो कि संपत्ति बिक्री के लिए है। 24 घंटे उचित माने जाते हैं; सूचना में तारीख, अनुमानित समय और उद्देश्य शामिल होना चाहिए। प्रवेश के समय, यूनिट के अंदर लिखित साक्ष्य छोड़ा जाना चाहिए। सहमत मरम्मतों के लिए मौखिक समझौतों में एक सप्ताह के भीतर तारीख निर्धारित करनी होगी।
उल्लंघन में शामिल है: कानूनी अधिकार वाले किरायेदार को शारीरिक रूप से बेदखल करना; पहुंच से इनकार करना; सर्वोच्च-शीर्षक पक्ष (जैसे, फौजदारी करने वाला वरिष्ठ उधारकर्ता) को किरायेदार को बाहर निकालने की अनुमति देना; या कोई भी व्यवधान जो संपत्ति को पूर्णतः या काफी हद तक अनुपयुक्त बनाता है (जैसे, उत्पीड़न, अनावश्यक परिवर्तन, मरम्मत करने में विफलता)। यदि किरायेदार ने ही खराबी का कारण बना है तो वह रचनात्मक बेदखली का दावा नहीं कर सकता।
मकान मालिक को निम्नलिखित बनाए रखना चाहिए: बिना टूटी खिड़कियों/दरवाजों के जलरोधक/मौसम सुरक्षा; काम करने वाली प्लंबिंग और गैस; स्वीकृत जल आपूर्ति के साथ गर्म/ठंडा बहता पानी; काम करने वाला हीटिंग; काम करने वाली बिजली; पट्टे के आरंभ में मलबे/कीड़ों-मकोड़ों से मुक्त साफ परिसर; कचरा पात्र; फर्श, सीढ़ियों और रेलिंग का रखरखाव; और आवासीय होटलों में ताला लगाने योग्य मेल रिसेप्टकल।
मनुष्यों के निवास के लिए प्रत्येक आवास में एक कार्यशील धुआँ संसूचक होना चाहिए। मकान मालिक इसे लगाता और बनाए रखता है, लेकिन यदि किरायेदार को कब्ज़ा मिलने के समय यह कार्यशील था, तो यदि यह अकार्यशील हो जाए तो किरायेदार को मकान मालिक को सूचित करना चाहिए।
यदि किरायेदार इन दायित्वों में चूक करता है और इससे परिसर की निवास-अयोग्यता में काफी हद तक योगदान होता है, तो मकान मालिक का मरम्मत करने का कोई कर्तव्य नहीं है: अपने हिस्से को साफ/स्वच्छ रखना; कचरे का उचित निपटान करना; फिक्स्चरों का उचित उपयोग करना; परिसर को नुकसान न पहुँचाना/विकृत न करना; और केवल रहने, सोने, खाना पकाने या भोजन करने के लिए बने क्षेत्रों में रहना।
गैर-आवासीय लीज़ों में, मकान मालिक का मरम्मत करने का कोई निहित कर्तव्य नहीं होता; दायित्व लीज़ के अनुसार होते हैं। आम तौर पर मकान मालिक संरचनात्मक तत्वों का रखरखाव करता है और किरायेदार शेष का रखरखाव करता है; किसी कोवेनेंट के अभाव में, किरायेदार परिसर को “जैसा है” के रूप में लेता है। कानूनी अनुपालन के लिए, Brown v. Green के अनुसार अदालतों को संभावित आशय निर्धारित करने के लिए लीज़ और कारकों (अवधि की लंबाई, लागत बनाम किराया, संरचनात्मक बनाम गैर-संरचनात्मक, हस्तक्षेप, पूर्वानुमेयता) का विश्लेषण करना होता है।
जब तक अन्यथा सहमति न हो, स्थायी सुधार और फिक्स्चर किरायेदारी की समाप्ति पर परिसर (मकान मालिक की संपत्ति) का हिस्सा बन जाते हैं। हालाँकि, व्यापार, विनिर्माण, सजावटी या घरेलू फिक्स्चर को किरायेदार किरायेदारी के दौरान या समाप्ति पर हटा सकता है, जब तक कि वे अभिन्न न हों और संपत्ति को क्षति पहुँचाए बिना हटाए न जा सकें।
फैनी मे द्वितीयक आवासीय बंधक बाजार में सबसे बड़ा निवेशक है।
जिनी मे एक सरकारी निगम है जो MBS की गारंटी देता है, लेकिन बंधक नहीं खरीदता है।
फ्रेडी मैक मुख्य रूप से पारंपरिक ऋणों के लिए द्वितीयक बाज़ार विकसित करता है।
प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस कंपनियाँ (MICs) पारंपरिक ऋणों का बीमा करती हैं, जिससे वे अधिक बिक्री-योग्य हो जाते हैं।
ऋणदाता ऋणों को निवेशकों, बैंकों, फैनी मे, फ्रेडी मैक, या वॉल स्ट्रीट निवेश बैंकों को बेचकर पूंजी की पुनःपूर्ति करते हैं।
वॉल स्ट्रीट ने गैर-पारंपरिक (सबप्राइम) उत्पादों का प्रतिभूतिकरण किया, जिन्हें फैनी मे/फ्रेडी मैक/जिनी मे स्वीकार नहीं करते थे।
संघीय एजेंसियों ने गैर-पारंपरिक और सबप्राइम बंधक जोखिमों को संबोधित करने वाला मार्गदर्शन जारी किया, जिसे कैलिफ़ोर्निया ने अपनाया।
दस विशेषताएँ कैलिफ़ोर्निया को बंधक धन के आपूर्तिकर्ताओं के लिए आकर्षक बनाती हैं।
सिविल कोड 1695 et seq. उन गृहस्वामियों की रक्षा करता है जो लंबित नोटिस ऑफ डिफ़ॉल्ट के अधीन स्वामी-अधिवासित 1-4 इकाई आवासों को इक्विटी क्रेता को बेचते हैं। आवश्यक अनुबंध शर्तों में क्रेता की जानकारी, प्रतिफल, भुगतान शर्तें, कब्ज़ा, किराये की शर्तें, नोटिस ऑफ कैंसिलेशन, और कैलिफ़ोर्निया कानून द्वारा आवश्यक नोटिस शामिल हैं।
सिविल कोड 2945 और उसके बाद के प्रावधान उन सलाहकारों को नियंत्रित करते हैं जो फोरक्लोज़र में मालिकों की सहायता करते हैं। एक फोरक्लोज़र सलाहकार मुआवज़े के बदले सेवाएँ प्रदान करता है, जैसे बिक्री रोकना, फ़ॉरबेअरेंस प्राप्त करना, पुनःस्थापन में सहायता करना, या निवास बचाना। छूट प्राप्त व्यक्तियों में अटॉर्नी, 10131 के अंतर्गत कार्य करने वाले लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर, और ऋणदाता शामिल हैं।
परामर्शदाता के अनुबंधों में कैलिफ़ोर्निया कानून द्वारा अपेक्षित सूचना (14 पॉइंट बोल्ड) और रद्दीकरण की सूचना शामिल होनी चाहिए। जब तक सेवाएँ पूरी तरह से पूरी न हों, कोई शुल्क नहीं दिया जा सकता; कोई पावर ऑफ अटॉर्नी या संपत्ति पर ग्रहणाधिकार/लियन नहीं लिया जा सकता। परामर्शदाताओं को DOJ के साथ पंजीकरण कराना होगा और $100,000 का प्रत्याभूति बॉण्ड बनाए रखना होगा।
एक इक्विटी क्रेता ऐसी संपत्ति का टाइटल प्राप्त करता है जो Notice of Default के अधीन है, जब तक कि अधिग्रहण व्यक्तिगत निवास के लिए न हो, deed in lieu द्वारा न हो, trustee's sale द्वारा न हो, कानून द्वारा न हो, न्यायालय के आदेश द्वारा न हो, या पति/पत्नी/रक्त संबंधी से न हो। उल्लंघनों के परिणामस्वरूप तिगुना हर्जाना, $2,500 तक का सिविल जुर्माना, और $25,000 तक का आपराधिक जुर्माना या कारावास हो सकता है।
होम इक्विटी खरीदार के प्रतिनिधि को कैलिफ़ोर्निया के वैध रियल एस्टेट लाइसेंस का लिखित प्रमाण देना होगा और संपत्ति के उचित बाज़ार मूल्य के दोगुने की राशि के लिए एक स्वीकृत ज़मानतदार (admitted surety) द्वारा बॉन्ड कराया जाना चाहिए। हालाँकि, एक हालिया मामले ने बॉन्ड की आवश्यकता को अप्रवर्तनीय और संदिग्ध बना दिया है।
ECOA (विनियम B) सभी ऋण-योग्य आवेदकों के लिए ऋण उपलब्धता को बढ़ावा देता है, चाहे उनकी नस्ल, रंग, धर्म, राष्ट्रीय मूल, लिंग, वैवाहिक स्थिति, या आयु (अनुबंध करने की क्षमता के साथ) कुछ भी हो, सार्वजनिक सहायता आय प्राप्त करना, या उपभोक्ता ऋण संरक्षण अधिनियम के अधिकारों का सद्भावना से प्रयोग। यह आवश्यक करता है कि आवेदकों को की गई कार्रवाइयों (जिनमें अस्वीकृतियाँ शामिल हैं) की सूचना दी जाए, दोनों पति-पत्नी के नामों में क्रेडिट इतिहास की रिपोर्ट की जाए, अभिलेखों को सुरक्षित रखा जाए, और मूल्यांकन रिपोर्ट की प्रतियाँ प्रदान की जाएँ।
जब कोई ऋणदाता आवेदन प्राप्त करने के बाद कार्रवाई करता है, तो आवेदक को अस्वीकृति या संशोधित शर्तों के कारणों की जानकारी देने वाली विहित सूचना निर्णय के 30 दिनों के भीतर जारी की जानी चाहिए। अभिलेख प्रतिधारण प्रारंभिक सोलिसिटेशन से 25 महीनों तक होता है। किसी व्यक्ति के विवाहित होने मात्र के आधार पर जीवनसाथी के हस्ताक्षर की मांग करना सारभूत भेदभाव है।
रेगुलेशन बी के अंतर्गत, जो ब्रोकर नियमित रूप से आवेदकों को ऋणदाताओं के पास रेफर करते हैं, वे भेदभाव के खिलाफ सामान्य निषेध और आवेदनों को हतोत्साहित करने के निषेध के प्रयोजनों के लिए ऋणदाता माने जाते हैं। जब ब्रोकर कई ऋणदाताओं को आवेदन जमा करते हैं और कोई एक आगे बढ़ता है, तो शेष ऋणदाताओं का प्रतिकूल कार्रवाई सूचना देने का कोई कर्तव्य नहीं होता। MLB/MLO द्वारा दी गई सूचना में प्रत्येक ऋणदाता की पहचान बतानी होती है। कैलिफ़ोर्निया कानून के अंतर्गत, MLB को उपभोक्ता क्रेडिट रिपोर्ट के उपयोग के आधार पर प्रतिकूल कार्रवाई सूचना देनी होती है, न कि ऋण आवेदन प्राप्त होने के आधार पर।
फाइनेंस चार्ज उपभोक्ता क्रेडिट की लागत है, जो डॉलर राशि के रूप में होती है और इसमें उधारकर्ता द्वारा देय कोई भी शुल्क या क्रेडिट की आनुषंगिक बात या शर्त के रूप में ऋणदाता द्वारा आवश्यक कोई भी शुल्क शामिल होता है। APR वार्षिक दर के रूप में क्रेडिट की लागत का एक माप है, जो प्राप्त मूल्य की राशि/समय-निर्धारण को भुगतान की राशि/समय-निर्धारण से जोड़ता है, और इसे एक्चुरियल विधि या यूनाइटेड स्टेट्स रूल विधि द्वारा निर्धारित किया जाता है।
वित्त प्रभार में ब्याज और समय मूल्य अंतर; सेवा/लेन-देन/वहन शुल्क; पॉइंट्स (ऋण प्रारंभण शुल्क, कमीशन, ऋण छूट); मूल्यांकन/जांच/क्रेडिट रिपोर्ट शुल्क (जब तक बाहर न रखे गए हों); ऋणदाता की सुरक्षा करने वाले बंधक बीमा प्रीमियम; उधारकर्ता के ऋण को स्वीकार करने के शुल्क; और क्रेडिट के संबंध में लिखे गए क्रेडिट जीवन/दुर्घटना/स्वास्थ्य/संपत्ति बीमा प्रीमियम (जब तक बाहर न रखे गए हों)।
बाहर रखे गए पूर्व-भुगतान शुल्कों में सभी आवेदकों से लिया जाने वाला आवेदन शुल्क; विलंब/सीमा-अतिक्रमण/बकाया शुल्क; ओवरड्राफ्ट शुल्क; भागीदारी शुल्क; विक्रेता के पॉइंट्स; और ज़ब्त किया गया ब्याज शामिल हैं। सद्भावपूर्ण और उचित अचल संपत्ति संबंधी शुल्क बाहर रखे गए हैं: टाइटल परीक्षा, टाइटल बीमा, सर्वेक्षण, दस्तावेज़ तैयारी, नोटरी, क्रेडिट रिपोर्ट, और सेटलमेंट से पहले किए गए मूल्यांकन/निरीक्षण शुल्क। एस्क्रो/इम्पाउंड खातों में जमा की गई राशियाँ बाहर रखी गई हैं (लेकिन पूर्व-भुगतान ब्याज बाहर नहीं है)।
OREA का प्रवर्तन प्रभाग इसकी जाँच और प्रवर्तन शाखा है, जो मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा अवैध और धोखाधड़ीपूर्ण आचरण के विरुद्ध उपभोक्ताओं की रक्षा करता है, आवेदक के आचरण की जाँच, शिकायतों की जाँच, और अनुशासनात्मक कार्यवाहियों के माध्यम से। मुख्य उप निदेशक और निदेशक की समीक्षा और अनुमोदन के अधीन, प्रभाग किसी लाइसेंस को अस्वीकार कर सकता है, प्रतिबंधित कर सकता है, या रद्द कर सकता है और/या राज्य कानून के प्रत्येक उल्लंघन के लिए $10,000 तक का जुर्माना लगा सकता है।
ट्रस्ट फंड दायित्व तब उत्पन्न होता है जब किसी प्रिंसिपल से या उसके लाभ के लिए धन प्राप्त होता है। समग्र दायित्व सभी लाभार्थियों को देय कुल धनात्मक शेषों के बराबर होता है। जमा धन हमेशा ब्रोकर के समग्र ट्रस्ट फंड दायित्व के बराबर होना चाहिए।
यह सुनिश्चित करने के लिए कि ट्रस्ट खाते का शेष सदैव देनदारियों के बराबर रहे, ब्रोकर को जमा, भुगतान और मिलान के लिए विशिष्ट प्रक्रियाओं का पालन करना चाहिए।
एजेंट के रूप में, प्रॉपर्टी मैनेजर एजेंटों पर लागू सभी कानूनी प्रतिबंधों के अधीन है, साथ ही अनुबंध में दिए गए प्रतिबंधों के भी। दायित्वों में प्रिंसिपल के प्रति सद्भावना और निष्ठा, कौशल, देखभाल और उचित परिश्रम के साथ कार्य-निष्पादन, प्रासंगिक तथ्यों का पूर्ण प्रकटीकरण, निधियों के मिश्रण से बचाव, और प्रिंसिपल की जानकारी और सहमति के बिना व्यक्तिगत लाभ से परहेज़ शामिल हैं।
मालिक के साथ लिखित अनुबंध होना अच्छा व्यावसायिक अभ्यास है, जिसमें दोनों पक्षों की जिम्मेदारियाँ निर्दिष्ट हों, जिनमें अनुबंध की शर्तें और अवधि, प्रबंधन नीतियाँ, शुल्क, तथा मालिक द्वारा एजेंट को दिए गए अधिकार और शक्तियाँ शामिल हों। किराये की संपत्ति प्रबंधन के लिए मानक प्रपत्र उपलब्ध हैं; भवन प्रबंधकों के पास योग्य कानूनी सलाहकार द्वारा तैयार किया गया विशेष एजेंसी अनुबंध होना चाहिए।
संपत्ति प्रबंधक सामान्यतः रखरखाव कर्मचारियों, ठेकेदारों और उप-ठेकेदारों को नियुक्त करता है और उसे प्रत्येक व्यक्ति का पूरा नाम, पता और उचित कर पहचान संख्या प्राप्त करनी होती है। जब वार्षिक मुआवजा कर योग्य राशि तक पहुंचता है या उससे अधिक होता है, तो उचित आईआरएस 1099 फॉर्म उन व्यक्तियों और उपयुक्त सरकारी एजेंसियों को भेजा जाना चाहिए।
लिस्टिंग पर बातचीत करते समय, लाइसेंसधारी को पूर्ण प्रकटीकरण करना चाहिए और विक्रेता द्वारा प्रदान की गई सभी महत्वपूर्ण सूचनाओं का सटीक विवरण देना चाहिए। जहाँ स्टॉक के शेयर शामिल हों, वहाँ कानून ब्रोकर पर सूचना की सटीकता और पूर्णता की पुष्टि करने का कर्तव्य लगाता है (उचित तत्परता का कर्तव्य)। यदि मालिक रिकॉर्ड को विकृत करता है, हेरफेर करता है, या उनमें ‘पैडिंग’ करता है, तो ब्रोकर को इंगित करना चाहिए कि यह महत्वपूर्ण मिथ्याकथन और धोखाधड़ी है, और उसे इसमें भाग नहीं लेना चाहिए।
व्यवसाय अवसर लिस्टिंग सावधानीपूर्वक लेनी चाहिए। इससे पहले कि लिस्टिंग ली जाए, व्यवसाय का स्थान, संचालन, तथा विक्रेता के रिकॉर्ड और वित्तीय विवरणों—कम से कम पिछले तीन वर्षों के—का मूल्यांकन करना चाहिए। विक्रेता या विक्रेता के लेखाकार/वकील को आय/व्यय रिकॉर्ड, लीज़, बीमा पॉलिसियाँ, इन्वेंटरी रिकॉर्ड, बिक्री कर रिपोर्ट, और IRS शेड्यूल उपलब्ध कराने चाहिए। यदि विक्रेता उचित मूल्य मूल्यांकन का विरोध करता है और अनुचित मूल्य की मांग करता है, तो लिस्टिंग संभवतः अस्वीकार कर देनी चाहिए।
लिस्टिंग एक लिखित अनुबंध है जिसके द्वारा एक प्रिंसिपल एक एजेंट को अचल संपत्ति बेचने जैसे कर्तव्यों का पालन करने के लिए नियुक्त करता है। लिस्टिंग रखने वाला एजेंट एजेंसी विधि से बाध्य होता है और उसके प्रिंसिपल के प्रति न्यासीय दायित्व होते हैं जो दो प्रिंसिपलों के बीच मौजूद नहीं होते।
नेट लिस्टिंग में, मुआवज़ा निश्चित नहीं होता; एजेंट विक्रेता द्वारा स्वीकृत मूल्य से अधिक राशि अपने पास रखता है। एजेंट के मुआवज़े का खुलासा न करना लाइसेंस रद्द या निलंबित करने का आधार है। खुलासा प्रिंसिपल द्वारा स्वयं को लेन-देन से बाध्य करने से पहले होना चाहिए; बिक्री मूल्य समापन के एक महीने के भीतर दोनों पक्षों को लिखित रूप में बताया जाना चाहिए।
ओपन लिस्टिंग एक लिखित ज्ञापन है जो एक ब्रोकर को वर्णित संपत्ति बेचने का अधिकार देता है, आम तौर पर बिना किसी अनिवार्य समय सीमा के। इसे एक साथ कई एजेंटों को दिया जा सकता है। कमीशन उस ब्रोकर को मिलता है जो सबसे पहले क्रेता प्रस्तुत करता है या जिसका प्रस्ताव स्वीकार किया जाता है। मालिक व्यक्तिगत रूप से बेच सकता है और उस पर कमीशन देय नहीं होगा, तथा ऐसी बिक्री सभी ओपन लिस्टिंग को रद्द कर देती है।
एक्सक्लूसिव एजेंसी लिस्टिंग में एक ब्रोकर का नाम दिया जाता है, जो कमीशन का हकदार होता है यदि वह ब्रोकर या कोई अन्य ब्रोकर बिक्री को अंजाम देता है। चूंकि यह एजेंसी को संदर्भित करती है, मालिक स्वयं बिक्री कर सकता है और एक्सक्लूसिव ब्रोकर को कमीशन देने के लिए बाध्य नहीं होगा। कई लिखित समझौते मालिक को दो कमीशन देने के जोखिम में डाल सकते हैं।
एक एक्सक्लूसिव राइट टू सेल नामित ब्रोकर को कमीशन का हक देता है यदि संपत्ति अवधि के भीतर ब्रोकर, किसी अन्य ब्रोकर या मालिक द्वारा बेची जाती है। इसमें अक्सर अवधि के दौरान लाए गए खरीदारों को हुई बिक्री के लिए सुरक्षा/संरक्षण क्लॉज़ शामिल होता है। दोनों एक्सक्लूसिव प्रकारों में निश्चित समाप्ति तिथि होनी चाहिए, अन्यथा ब्रोकर का लाइसेंस अनुशासनात्मक कार्रवाई के अधीन हो सकता है।
एक ब्रोकर कमीशन तब अर्जित करता है जब वह प्रिंसिपल (principal) की शर्तों पर खरीदने के लिए तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्रस्तुत करता है, चाहे बिक्री पूरी हो या न हो, जब तक कि अनुबंध स्पष्ट रूप से पूर्ण बिक्री की आवश्यकता न रखता हो। ब्रोकर को बिक्री का प्रोक्योरिंग कॉज़ (procuring cause) होना चाहिए; केवल पक्षों का परिचय देना पर्याप्त नहीं है। समाप्ति के बाद प्रस्तुत किए गए खरीदारों को हुई बिक्री के लिए सेफ्टी-क्लॉज़ (safety clause) दावे उत्पन्न होते हैं।
एमएलएस ब्रोकरों के एक समूह, सामान्यतः किसी रियल एस्टेट बोर्ड, द्वारा एक मानक फॉर्म (आमतौर पर एक्सक्लूसिव ऑथराइजेशन राइट टू सेल) का उपयोग करके प्रदान की जाने वाली सहकारी सेवा है। लिस्टिंग ब्रोकर लिस्टिंग को एक केंद्रीय ब्यूरो में जमा करता है, जिसे सभी प्रतिभागियों को वितरित किया जाता है। कमीशन लिस्टिंग की शर्तों के अनुसार सहयोगी ब्रोकरों के बीच साझा किए जाते हैं।
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