Remedies for Breach +9California · 부동산 · 한국어

계약 위반의 피해자는 위반을 계약 종료로 받아들이거나, 일방적 해제, 금전적 손해배상 청구, 또는 특정이행 청구를 진행할 수 있습니다. 손해배상이 너무 제한적이거나 상대방이 판결을 받아도 변제할 재산이 없는 경우에는 수용을 선택할 수 있습니다.

• ✓세 가지 소송 선택지: 해제, 금전적 손해배상, 특정이행
• ✓당사자는 단순히 위반을 수용하여 계약을 소멸시킬 수 있음

위반을 이유로 계약을 취소하려면, 취소의 정당한 사유가 되는 사실을 발견한 후 지체 없이 취소하고, 상대방도 동일하게 이행할 것을 조건으로 하여 계약에 따라 받은 모든 가치 있는 것(유가물)을 원상회복하거나 원상회복을 제안해야 합니다. 법원이 취소를 인정하는 경우 정의에 따라 보상을 명할 수 있으며, 당사자는 스스로도 완전한 취소를 완성할 수 있습니다.

• ✓취소의 정당한 사유가 되는 사실을 발견한 후 지체 없이 취소할 것
• ✓계약에 따라 받은 모든 가치 있는 것을 원상회복하거나 원상회복을 제안할 것

계약 위반의 피해자는 권리가 확정된(vesting) 시점부터 연 10%의 이자와 함께 손해배상을 회복할 수 있다. 손해배상은 합리적이어야 하며, 악의가 없는 한 징벌적 손해배상은 일반적으로 허용되지 않는다. 배상 기준은 직접적으로 초래된 모든 손해에 대한 보상이다. 명목적 손해배상(예: 1달러)은 실질적인 손해가 없는 경우에도 인정될 수 있다. 부동산 양도 또는 매수 계약의 위반에는 특정 산정 공식이 적용된다.

• ✓손해배상은 합리적이어야 하며, 악의가 없는 한 징벌적 손해배상은 일반적으로 허용되지 않는다
• ✓연 10%의 이자는 배상 청구권이 확정된 때부터 기산된다
• ✓실질적인 손해가 발생하지 않은 경우 명목적 손해배상이 인정될 수 있다
• ✓손해배상은 위반으로 직접 초래된 모든 손해를 산정한다

주거용 부동산 임대인은 다음 경우에만 출입할 수 있습니다: 비상시; 합의되거나 필요한 수리를 하기 위해; 합의된 서비스를 제공하기 위해; 예정된 매수인, 저당권자, 임차인, 작업자 또는 도급업자에게 주거를 보여주기 위해; 버려졌거나 반환된 경우; 또는 법원 명령에 따라. 임대인은 권한을 남용하거나 괴롭힐 수 없으며, 권리 포기는 무효입니다. 비상시를 제외하고, 출입은 합리적인 통지 후 정상 업무 시간에 이루어져야 하며, 24시간의 사전 통지는 합리적인 것으로 추정됩니다.

• ✓주거용 출입은 여섯 가지 법정 상황으로 제한됩니다
• ✓출입을 위한 24시간의 사전 통지는 합리적인 것으로 추정됩니다
• ✓비상시를 제외하고 출입은 정상 업무 시간에 이루어져야 하며, 권리 포기는 무효입니다

법은 임대인이 임차인의 점유 및 평온한 향유 권리를 방해하는 작위 또는 부작위를 하지 않을 것이라는 약정을 묵시적으로 인정한다. 이는 임대인의 통제를 벗어난 제3자에 대해서는 보호하지 않는다. 임차인이 위반을 주장하려면 점유에 대한 법적 권리가 있어야 하며, 채무불이행 후 적법한 법적 퇴거는 위반이 아니다.

• ✓모든 임대차는 임대인의 평온한 향유 약정을 묵시적으로 포함한다.
• ✓이 약정은 통제할 수 없는 제3자의 행위를 포함하지 않는다.
• ✓임차인은 위반을 주장하려면 점유에 대한 법적 권리가 있어야 한다.

주거용 주택의 경우, 임차인은 임대료 지급을 면하기 위해 퇴거할 필요가 없습니다. 캘리포니아 대법원은 최소한의 주거 요건을 충족하도록 하는 묵시적 주거 적합성 보증이 있다고 판시했습니다. 임차인은 먼저 하자에 대해 통지하고 합리적인 치유 기간을 주어야 합니다. 이 규칙은 주거용 임대차에만 적용되며, 상업용 추정적 퇴거(constructive eviction)의 경우 여전히 점유의 포기가 필요합니다.

• ✓주거용 임차인은 주거 적합성 위반에 대해 임대료를 보류하기 위해 퇴거할 필요가 없습니다.
• ✓상업용 추정적 퇴거(constructive eviction)는 여전히 점유의 포기가 필요합니다.
• ✓임차인은 임대료 보류 전에 통지하고 합리적인 치유 기간을 주어야 합니다.

임대인이 통지 후 합리적인 시간이 지나도 주거용 부동산을 거주 가능한 상태로 유지하지 못하면, 임차인은 수리에 임대료 한 달분까지 지출할 수 있고(12개월 동안 두 번만), 또는 임차 목적물을 포기하고 추가 임대료 및 조건에서 벗어날 수 있다.

• ✓임차인은 수리 후 임대료에서 한 달분까지 공제할 수 있으며, 12개월 동안 두 번만 가능하다.
• ✓임차인은 임차 목적물을 포기하고 임대료 부담에서 벗어날 수 있다(CC 1942).
• ✓임대인은 먼저 통지를 받고 수리를 할 합리적인 시간을 부여받아야 한다.

해당 유닛을 예정/실제 매수인에게 보여주기 위해, 임대인이 120일 이내에 부동산이 매매용임을 세입자에게 서면으로 통지한 경우 구두 통지가 허용될 수 있습니다. 24시간이 합리적인 것으로 추정됩니다. 통지에는 날짜, 대략적인 시간, 목적이 포함되어야 합니다. 출입 시 서면 증거를 유닛 안에 남겨야 합니다. 합의된 수리에 대한 구두 합의는 일주일 이내의 날짜를 정해야 합니다.

• ✓120일 이내에 서면 통지가 있었던 경우 매매를 위해 보여주기 위한 구두 통지가 허용됩니다.
• ✓출입의 서면 증거를 유닛 안에 남겨야 합니다.
• ✓수리에 대한 구두 합의는 일주일 이내의 출입을 명시해야 합니다.

위반에는 다음이 포함됩니다: 점유권이 있는 세입자를 물리적으로 퇴거시키기; 접근 거부; 최우선 담보권자(예: 선순위 대출기관의 압류)가 세입자를 퇴거시키도록 허용하기; 또는 부동산을 전부 또는 상당 부분 부적합하게 만드는 모든 방해 행위(예: 괴롭힘, 정당하지 않은 개조, 수리 태만). 세입자가 결함을 야기한 경우 구성적 퇴거를 주장할 수 없습니다.

• ✓미분쟁 약정이 없는 선순위 대출기관의 압류는 약정을 위반합니다
• ✓부동산을 상당 부분 부적합하게 만드는 것은 구성적 퇴거에 해당합니다
• ✓결함을 야기한 세입자는 구성적 퇴거를 주장할 수 없습니다

임대인은 다음을 유지해야 합니다: 손상되지 않은 창문/문으로 방수 및 기후 보호; 작동하는 배관 및 가스; 승인된 수도 공급으로 온수/냉수 운영; 작동하는 난방; 작동하는 전기; 임대차 개시 시 깨끗하고 잔해/해충이 없는 부지; 쓰레기통; 유지된 바닥, 계단, 난간; 그리고 주거용 호텔에서는 잠금장치가 있는 우편함.

• ✓캘리포니아 민법 1941.1은 물, 난방, 전기, 배관을 포함한 거주 적합성 기준을 나열합니다
• ✓부지는 임대차 개시 시 깨끗하고 해충이 없어야 합니다
• ✓주거용 호텔은 보건 및 안전법 17958.3에 따라 잠금장치가 있는 우편함이 필요합니다

사람이 거주하는 모든 주거에는 작동하는 연기 감지기가 있어야 합니다. 임대인은 이를 설치하고 유지 관리하지만, 세입자가 점유할 당시 작동 가능한 상태였다면, 세입자는 그것이 작동하지 않게 될 경우 임대인에게 알려야 합니다.

• ✓임대인은 연기 감지기를 설치하고 유지 관리할 책임이 있습니다.
• ✓작동하던 감지기가 작동하지 않게 되면 세입자는 임대인에게 통지해야 합니다.

임차인이 이러한 의무를 이행하지 않았고 그것이 거주 불가능성에 실질적으로 기여한 경우, 임대인은 수리할 의무가 없습니다: 자신의 부분을 청결/위생적으로 유지할 것; 폐기물을 적절히 처리할 것; 설비를 올바르게 사용할 것; 임차 부동산을 손상시키거나 훼손하지 말 것; 그리고 거주, 수면, 취사 또는 식사용으로 설계된 구역에만 거주할 것.

• ✓임차인은 자신의 부분을 청결하게 유지하고, 설비를 적절히 사용하며, 손상을 피해야 한다(CC 1941.2)
• ✓임차인의 의무 불이행이 거주 불가능성에 실질적으로 기여하면 임대인은 수리할 의무가 없다

비주거용 임대차에서 임대인은 묵시적 수선 의무가 없으며, 의무는 임대차계약에 따릅니다. 일반적으로 임대인은 구조적 요소를 유지보수하고 임차인은 나머지를 유지보수합니다. 특약이 없으면 임차인은 해당 부동산을 “현 상태 그대로” 인수합니다. 법적 준수를 위해, Brown v. Green 사건은 법원이 임대차계약과 여러 요소(임대 기간, 비용 대 임대료, 구조적 대 비구조적, 방해, 예측 가능성)를 분석하여 추정되는 의도를 판단하도록 요구합니다.

• ✓1. 비주거용 임대인은 묵시적 수선 의무가 없으며, 특약이 없으면 임차인은 “현 상태 그대로” 인수합니다.
• ✓2. Brown v. Green 사건은 추정되는 의도에 따라 법적 준수 비용의 배분을 규율합니다.
• ✓3. 법적 준수 의무(석면, 내진, ADA)는 임대 기간 중 언제든지 제정될 수 있습니다.

달리 합의하지 않는 한, 영구적 개량물과 부착물은 임대차 종료 시 임대 목적물(임대인의 재산)의 일부가 됩니다. 그러나 영업용, 제조용, 장식용 또는 가정용 부착물은 임차인이 임대차 기간 중 또는 종료 시 제거할 수 있습니다. 단, 그 부착물이 임대 목적물의 불가분의 일부로서 임대 목적물에 손상을 주지 않고는 제거할 수 없는 경우는 예외입니다.

• ✓달리 합의하지 않는 한 영구적 개량물은 임대차 종료 시 임대인의 재산이 됩니다
• ✓부동산에 손상을 주지 않고 제거할 수 있는 경우 임차인은 영업용 부착물을 제거할 수 있습니다
• ✓당사자는 부착물의 처분에 관하여 사전에 합의해야 합니다

패니 메이는 2차 주거용 모기지 시장에서 최대 투자자입니다.

• ✓패니 메이는 처음에 FHA/VA 대출을 위한 2차 시장을 제공했고, 1970년대 초부터는 민간 모기지 보험을 요구하는 컨벤셔널 모기지에 대해서도 2차 시장을 제공했습니다.
• ✓FNMA는 MBS 보유자에게 원금과 이자의 전액 및 적시 지급을 100% 보증합니다.
• ✓FNMA는 1003 대출 신청서, 약속어음, 신탁증서, 감정평가 보고서를 포함한 표준화된 문서를 개발했습니다.
• ✓FNMA는 15명의 이사회(10명 선출, 5명 대통령 임명)를 두고 있으며 정부의 관리인 관리(리시버십)에 놓였습니다.

지니 메이는 주택저당증권(MBS)을 보증하지만 모기지를 매입하지는 않는 정부 공사입니다.

• ✓지니 메이의 세 가지 활동은 MBS 프로그램, 특별 지원 기능, 관리/청산 기능입니다.
• ✓GNMA는 미국 정부의 완전한 신용과 신의를 바탕으로 증권을 보증하므로 미국 재무부 증권만큼 안전합니다.
• ✓GNMA의 총재는 미국 대통령이 임명하고 HUD 장관의 지휘 아래 활동합니다.

프레디 맥은 주로 컨벤셔널 대출을 위한 2차 시장을 형성합니다.

• ✓프레디 맥은 모기지 참여 증서(PC)를 적격 투자 구매자(QIB)에게 판매하여 매입 자금을 조달합니다.
• ✓프레디 맥은 1~4가구 컨벤셔널 대출, 주택 개량 대출 및 다세대 대출의 전체 대출 또는 참여 지분을 매입합니다.
• ✓LTV가 80%를 초과하는 대출은 민간 모기지 보험(PMI)에 가입해야 합니다.
• ✓프레디 맥의 ‘Swap’ 프로그램은 저수익 포트폴리오를 유동성 증권으로 전환하여 대출 기관에 유동성을 제공합니다. 프레디 맥은 18명의 이사로 구성된 이사회를 두고 있으며 리시버십(법정 관리)에 들어갔습니다.

민간 모기지 보험 회사(MICs)는 컨벤셔널 대출에 보험을 제공하여 해당 대출의 매각 가능성을 높입니다.

• ✓PMI는 일반적으로 주거용 대출의 담보인정비율(LTV)이 80%를 초과할 때 요구됩니다.
• ✓PMI는 대출을 취급한 대출 기관과 후속 투자자의 금전적 위험을 줄여 줍니다. 보험을 최초로 제공한 회사는 1960년대의 MGIC였습니다.

대출 기관은 투자자, 은행, 패니 메이, 프레디 맥 또는 월스트리트 투자은행에 대출을 매각하여 자본을 보충합니다.

• ✓월스트리트 투자은행가들은 대출을 증권화된 MBS 풀로 묶었고, 이 풀은 브로커-딜러를 통해 투자자에게 판매되었습니다.
• ✓MBS는 무디스, 스탠더드 앤드 푸어스, 피치에 의해 신용등급이 매겨졌습니다.
• ✓월스트리트의 확장은 전통적인 2차 시장에서 판매할 수 없었던 비전통적 대출의 판매를 촉진했습니다.

월스트리트는 패니 메이/프레디 맥/지니 메이가 받아들이지 않은 비전통적(서브프라임) 상품을 증권화했습니다.

• ✓비전통적 상품은 GNMA가 보증하는 풀에 증권화될 수 없습니다.
• ✓2000년대 초부터 FNMA와 FHLMC는 대체/비전통적 상품을 포함하도록 기준을 낮췄습니다.
• ✓2007년 중후반까지 이러한 상품에 대한 월스트리트의 2차 시장은 얼어붙었고, 약 390개 대출기관이 업계에서 퇴출되었습니다.

연방 기관들은 비전통적 및 서브프라임 모기지 위험을 다루는 지침을 발표했으며, 캘리포니아가 이를 채택했습니다.

• ✓2006년 11월 7일 발표된 「비전통적 모기지 상품 위험에 관한 기관 간 지침」 및 2007년 6월 29일 발표된 「서브프라임 모기지 대출에 관한 성명」
• ✓CSBS와 AARMR은 주 감독 대출업자 및 MLB(모기지 대출 브로커)를 위해 이 문서들을 채택했습니다.
• ✓2008년 1월 1일부터 캘리포니아는 DRE, DOC, DFI 위원들에게 대출업자/브로커의 인식을 보장하고 준법 규정을 채택할 것을 요구했습니다.

열 가지 특성이 캘리포니아를 모기지 자금 공급자들에게 매력적으로 만든다.

• ✓요인에는 높은 수요, 규모가 크고 증가하는 인구, 산업 다각화, 높은 고용, 그리고 대규모 예금 취급 기관의 지점이 포함된다.
• ✓캘리포니아는 주로 모기지보다는 매각 권한이 있는 신탁증서를 사용하며, 정산보다는 권원보험/공공 에스크로를 사용한다.
• ✓독립 유료 감정인은 부동산 감정사 사무국(OREA)의 면허 또는 인증을 받는다.

시민법 제1695조 이하(Civil Code 1695 et seq.)는 채무불이행 통지(Notice of Default)가 남아 있는 1~4세대 자가 거주 주택을 지분 구매자(equity purchaser)에게 매도하는 주택 소유자를 보호합니다. 필수 계약 조항에는 구매자 정보, 대가(consideration), 지급 조건, 점유, 임대 조건, 취소 통지(Notice of Cancellation), 캘리포니아 법에서 요구하는 통지(Notice Required by California Law)가 포함됩니다.

• ✓채무불이행 통지(Notice of Default)가 있는 1~4세대 자가 거주 주택에 적용됨
• ✓5번째 영업일 자정 또는 매각일 오전 8시까지 취소할 권리
• ✓취소 통지(Notice of Cancellation)는 12포인트 굵은 글씨; 필수 통지(Notice Required)는 14포인트 굵은 글씨
• ✓재매입 선택권이 있는 양도(grant with repurchase option)는 대출로 추정됨(숨겨진 담보 장치)

캘리포니아 민법 제2945조 이하에서는 포클로저 절차에서 소유자를 돕는 컨설턴트를 규율한다. 포클로저 컨설턴트는 보수를 받고 매각 중지, 상환유예 획득, 원상회복 지원, 또는 주거지 보존과 같은 서비스를 수행하는 사람이다. 면제 대상자에는 변호사, 제10131조에 따라 활동하는 면허 브로커, 그리고 대출기관이 포함된다.

• ✓포클로저 컨설턴트는 매각 중지, 상환유예, 원상회복, 주거지 보존을 포함한다
• ✓면제: 변호사, 제10131/10131.1조에 따라 활동하는 브로커, 대출기관, 프로레이터
• ✓잉여 자금 지원은 해당 사람이 소유자의 변호사가 아닌 한 그를 컨설턴트로 만든다

컨설턴트 계약에는 캘리포니아 법률에서 요구하는 고지서(14pt 굵은 글씨)와 취소 고지서가 포함되어야 합니다. 서비스가 완전히 완료될 때까지 어떤 수수료도 지불될 수 없으며, 위임장이나 유치권을 받을 수 없습니다. 컨설턴트는 DOJ에 등록하고 100,000달러의 보증 채권을 유지해야 합니다.

• ✓서비스가 완전히 끝날 때까지 수수료 없음
• ✓재산에 대한 위임장 또는 유치권 허용 안 됨
• ✓주택 소유자는 5영업일 이내에 취소할 수 있음
• ✓컨설턴트는 DOJ에 등록하고 100,000달러 보증 채권을 유지해야 함
• ✓위반 시 최대 10,000달러 벌금 또는 최대 1년 징역

자본금 매수인은 개인 거주용을 제외하고, 채무불이행 통지(Notice of Default)에 따라 소유권을 취득하며, 기한부 양도증(deed in lieu), 수탁자 판매(trustee's sale), 법령, 법원 명령, 또는 배우자/혈연관계자로부터의 취득은 제외됩니다. 위반 시 3배 손해배상, 최대 $2,500의 민사 벌금, 및 최대 $25,000의 형사 벌금 또는 징역에 처해질 수 있습니다.

• ✓개인 거주용 매수인은 자본금 매수인에 해당하지 않습니다
• ✓위반 시 실제 손해배상의 최소 3배에 해당하는 징벌적 손해배상이 부과될 수 있습니다
• ✓형사 유죄 판결 시 최대 $25,000의 벌금 또는 최대 1년의 징역에 처해질 수 있습니다

주택 지분 매입자의 대리인은 유효한 캘리포니아 부동산 면허증의 서면 증명을 제공해야 하며, 해당 부동산의 공정시장가치 두 배에 해당하는 금액으로 인가된 보증보험사(admitted surety)의 보증을 받아야 합니다. 그러나 최근 판례에 따라 그 보증 요건은 집행할 수 없고 불확실하게 되었습니다.

• ✓대리인은 유효한 캘리포니아 부동산 면허를 보유해야 함
• ✓보증은 해당 부동산의 공정시장가치 두 배에 해당해야 함(현재 불확실)
• ✓표준 매매 계약서는 주택 지분 매매에 사용할 수 없음

ECOA(규정 B)는 인종, 피부색, 종교, 출신 국가, 성별, 혼인 상태 또는 연령(계약 능력이 있는 경우), 공적 부조 소득 수령, 또는 소비자 신용 보호법상 권리의 선의의 행사를 이유로 하지 않고 신용도가 있는 모든 신청자에게 신용 이용 가능성을 촉진합니다. 이는 취해진 조치(거절 포함)를 신청자에게 통지하고, 계좌에 대한 신용 기록을 배우자 양쪽의 이름으로 보고하며, 기록을 보존하고, 감정평가 보고서 사본을 제공할 것을 요구합니다.

• ✓ECOA는 인종, 피부색, 종교, 출신 국가, 성별, 혼인 상태 또는 연령을 이유로 한 신용 차별을 금지합니다
• ✓ECOA는 공적 부조 소득 수령을 이유로 한 차별을 금지합니다
• ✓채권자는 계좌에 대한 신용 기록을 배우자 양쪽의 이름으로 보고해야 합니다
• ✓신용 결정에 사용된 감정평가 보고서 사본을 신청자에게 제공해야 합니다

채권자가 신청서를 받은 후 조치를 취할 때, 거절 사유나 변경된 조건을 신청자에게 알리는 규정된 통지는 결정일로부터 30일 이내에 발급되어야 합니다. 기록 보존 기간은 최초 권유 시점부터 25개월입니다. 단지 혼인했다는 이유로 배우자의 서명을 요구하는 것은 실질적 차별에 해당합니다.

• ✓불리한 조치 통지는 신용 결정일로부터 30일 이내에 발급되어야 함
• ✓기록 보존은 최초 권유 시점부터 25개월 동안 요구됨
• ✓단지 혼인했다는 이유로 서명을 요구하는 것은 실질적 차별임
• ✓신용 조건을 협상하는 MLB/MLO는 ECOA상 채권자임

규정 B에 따르면, 신청자를 채권자에게 정기적으로 소개하는 중개인은 차별 및 신청 저지에 대한 일반 금지에 관해 「채권자」입니다. 중개인이 여러 대출기관에 신청서를 제출하고 하나가 진행될 때, 나머지 대출기관은 부작용 통지를 제공할 의무가 없습니다. MLB/MLO가 제공하는 통지는 각 채권자의 신원을 공개해야 합니다. 캘리포니아 법에 따르면, MLB는 대출 신청 수령이 아닌 소비자 신용 보고서 사용을 기준으로 부작용 통지를 제공해야 합니다.

• ✓신청자를 소개하는 중개인은 차별 금지에 대한 일반 금지를 준수해야 합니다
• ✓중개인의 부작용 통지는 해당 통지가 제공되는 각 채권자의 신원을 공개해야 합니다
• ✓캘리포니아는 대출 신청 수령이 아닌 소비자 신용 보고서 사용을 기준으로 부작용 통지를 요구합니다 (민법 1785.20)
• ✓중개인은 신청서를 대출기관에 전달하지 않음으로써 부작용을 취할 수 있습니다

금융 비용은 소비자 신용의 비용을 달러 금액으로 나타낸 것으로, 신용과 관련하여 또는 신용의 조건으로 차용인이 지불하거나 대출기관이 요구하는 모든 비용을 포함합니다. APR은 받은 가치의 금액과 시기를 지급액과 지급 시기에 관련시켜 신용 비용을 연간 비율로 측정한 것이며, 보험수리적 방법 또는 미국 규칙 방법에 의해 산정됩니다.

• ✓금융 비용에는 신용의 조건으로 차용인이 지불하거나 대출기관이 요구하는 모든 비용이 포함된다
• ✓MLB/MLO 수수료는 누가 지불하든 또는 요구 여부와 관계없이 금융 비용에 포함된다
• ✓APR은 보험수리적 방법 또는 미국 규칙 방법으로 산정된다 (12 CFR 226.22)

금융 비용에는 이자 및 시간가격차액, 서비스/거래/보유(carrying) 수수료, 포인트(오리지네이션 수수료, 커미션, 대출 할인), 감정/조사/신용조회 수수료(제외되지 않는 경우), 대출기관을 보호하는 모기지 보험료, 차용인의 채무를 인수하는 데 대한 수수료, 그리고 신용과 관련하여 작성된 신용생명/사고/건강/재산 보험료(제외되지 않는 경우)가 포함됩니다.

• ✓오리지네이션 수수료, 커미션, 대출 할인을 포함한 포인트는 금융 비용입니다.
• ✓채무불이행에 대해 대출기관을 보호하는 모기지 보험료는 금융 비용입니다.
• ✓모기지 브로커(MLB/MLO) 수수료는 직접 지급되든 대출기관을 통해 지급되든 항상 포함됩니다.

제외되는 선불 비용에는 모든 신청자에게 부과되는 신청 수수료, 연체/한도 초과/채무 불이행 수수료, 당좌대월 수수료, 참여 수수료, 판매자의 포인트 및 몰수된 이자가 포함됩니다. 선의의 합리적인 부동산 관련 수수료는 제외됩니다: 제목 검사, 제목 보험, 측량, 문서 작성, 공증, 신용 보고서 및 결산 전에 수행된 감정/검사 수수료. 에스크로/적립 계좌에 입금된 금액은 제외됩니다(단, 선불 이자는 제외되지 않음).

• ✓모든 신청자에게 부과되는 신청 수수료와 판매자의 포인트는 금융 수수료에서 제외됩니다
• ✓선의의 합리적인 제목, 측량, 감정, 공증 및 문서 작성 수수료는 제외됩니다
• ✓에스크로/적립 예치금은 제외되지만 선불 이자는 제외되지 않습니다
• ✓캘리포니아 법에 따라, MLB/MLO는 DRE 의장이 승인한 선금 계약 없이 신청 수수료를 부과할 수 없습니다

OREA의 집행부는 감정사의 위법하고 사기적인 행위로부터 소비자를 보호하기 위한 조사 및 집행 부서로, 신청자 행위 검토, 민원 조사 및 징계 절차를 통해 기능합니다. 부국장 및 국장의 검토 및 승인에 따라 본 부서는 면허 거부, 제한 또는 취소 및/또는 주법 위반 1건당 최대 $10,000의 벌금을 부과할 수 있습니다.

• ✓집행부는 위반 행위에 대해 면허를 거부, 제한 또는 취소할 수 있습니다
• ✓주법 위반 1건당 최대 $10,000의 벌금을 부과할 수 있습니다
• ✓징계 조치는 부국장 및 국장의 검토 및 승인이 필요합니다

신탁자금 부채는 본인(principal)으로부터 또는 본인의 이익을 위해 자금을 수령할 때 발생합니다. 총 부채는 모든 수익자에게 지급해야 할 양(+)의 잔액 합계와 같습니다. 예치된 자금은 항상 브로커의 총 신탁자금 부채와 일치해야 합니다.

• ✓총 신탁자금 부채는 모든 수익자의 양(+)의 잔액 합계와 같으며, 음(-)의 잔액은 공제하지 않습니다.
• ✓계좌 잔액이 총 부채보다 적으면 신탁자금 부족이 존재합니다(규정 2832.1 위반).
• ✓계좌 잔액이 총 부채를 초과하면 신탁자금 초과액이 존재하며, 10176(e)에 따른 혼합(commingling) 가능성이 있습니다.
• ✓총 부채 아래로 잔액을 감소시키는 지급 전에는 모든 소유자의 서면 동의가 필요합니다.

신탁 계정 잔액이 항상 부채와 일치하도록 보장하려면 브로커는 입금, 지출 및 조정(대사)에 대한 특정 절차를 따라야 합니다.

• ✓모든 자금을 온전하게 그리고 적시에 입금하십시오. 면허 보유자는 입금 여부와 관계없이 수령한 모든 신탁 자금에 대해 책임을 집니다.
• ✓수익자 계정에서 지출하여 마이너스 또는 부족 잔액(마이너스 책임)이 발생하는 경우에는 지출하지 마십시오.
• ✓입금된 수표에 대해 지출하기 전에 해당 수표가 결제 완료되었는지 확인하십시오.
• ✓현금 기록을 은행 명세서 및 각 수익자 기록과 매월 조정(대사)하십시오.

자산 관리자는 대리인에게 부과된 모든 법적 제한과 계약서의 제한을 받습니다. 의무사항에는 의뢰인에 대한 선의와 충성, 기술과 주의 및 적절한 성실성을 갖춘 이행, 관련 사실의 전체 공개, 자금 혼합 방지, 의뢰인의 지식과 동의 없이 개인적 이득을 취하지 않기가 포함됩니다.

• ✓관리자는 의뢰인에게 선의, 충성, 기술, 주의 및 성실성을 제공해야 합니다
• ✓관리자는 모든 관련 사실을 전체적으로 공개해야 합니다
• ✓관리자는 자금의 혼합을 피해야 합니다
• ✓관리자는 의뢰인의 전체적인 지식과 동의 없이 개인적 이득을 취할 수 없습니다
• ✓대리인은 면허, 계약, 대리인 관계, 공정한 주택, 고용, 보험 및 임대인-임차인 관계에 관한 법률을 알아야 합니다

소유자와 서면 계약을 체결하여 양 당사자의 책임을 명시하는 것은 좋은 업무 관행입니다. 여기에는 계약 조건과 기간, 관리 정책, 수수료, 그리고 소유자가 대리인에게 부여한 권한과 권능이 포함됩니다. 임대 부동산 관리용 표준 양식이 마련되어 있습니다. 건물 관리자는 자격을 갖춘 법률 고문이 작성한 특별 대리 계약을 갖추어야 합니다.

• ✓서면 계약에는 조건, 기간, 정책, 수수료 및 소유자가 부여한 권한이 포함되어야 합니다.
• ✓임대 부동산을 위한 표준 관리 계약 양식이 있습니다.
• ✓건물 관리자는 자격을 갖춘 법률 고문이 작성한 특별 대리 계약을 마련해야 합니다.

부동산 관리인은 일반적으로 유지보수 작업자, 계약자 및 하도급자를 고용하며, 각 사람의 전체 이름, 주소 및 적절한 납세자 식별 번호를 확보해야 합니다. 연간 보상금이 과세 기준 금액에 도달하거나 초과할 때, 해당 개인과 적절한 정부 기관에 적절한 IRS 1099 양식을 보내야 합니다.

• ✓관리인은 모든 계약자 및 작업자로부터 전체 이름, 주소 및 세금 ID를 확보해야 합니다
• ✓연간 보상금이 과세 기준 금액에 도달하거나 초과할 때 IRS 1099 양식을 발급해야 합니다
• ✓1099 양식은 해당 개인과 적절한 정부 기관으로 전달됩니다

매물 등록(listing)을 협상할 때, 면허 보유자는 완전한 공개를 해야 하며 판매자가 제공한 모든 중요한 정보를 정확하게 상세히 기재해야 합니다. 주식이 관련된 경우, 법은 브로커에게 정보의 정확성과 완전성을 확인할 의무(실사 의무)를 부과합니다. 소유자가 기록을 왜곡, 조작 또는 “부풀리는(padding)” 경우, 브로커는 이것이 중요한 허위 진술 및 사기에 해당한다는 점을 지적해야 하며, 그러한 거래에 참여해서는 안 됩니다.

• ✓주식이 관련된 경우, 브로커는 정보의 정확성과 완전성을 확인할 의무가 있습니다(실사 의무).
• ✓기록을 부풀리거나 진술을 왜곡하는 것은 중대한 허위 진술 및 사기에 해당합니다.
• ✓브로커는 사기성 진술이 포함된 거래에 참여해서는 안 됩니다.

리스팅은 최소 지난 3년간 사업 위치, 운영, 매도인의 기록 및 재무제표를 평가한 후 신중하게 수임해야 합니다. 매도인 또는 매도인의 회계사/변호사는 수입/지출 기록, 임대차계약, 보험 증권, 재고 기록, 판매세 보고서 및 IRS 부속서류를 제공해야 합니다. 매도인이 공정한 가격 평가에 저항하고 불합리한 가격을 요구한다면, 해당 리스팅은 거절하는 것이 바람직할 수 있습니다.

• ✓리스팅 전 최소 지난 3년간 매도인의 재무제표 및 세금 신고서를 평가해야 함
• ✓매도인이 합리적 가치를 반영하지 않는 비현실적 가격을 요구하면 리스팅을 거절하는 것이 바람직함
• ✓매도인은 경쟁자이거나 악의적으로 행동할 수 있는 구매자에게 기록을 공개하는 것을 종종 꺼림

리스팅은 본인이 부동산 매각과 같은 업무를 수행하도록 대리인을 고용하는 서면 계약입니다. 리스팅을 보유한 대리인은 대리법의 구속을 받으며, 두 본인 사이에는 존재하지 않는 본인에 대한 신인의무를 집니다.

• ✓리스팅은 본인을 위해 대리인을 고용하는 서면 계약이다.
• ✓리스팅을 보유한 대리인은 본인에게 신인의무를 진다.

네트 리스팅에서는 보상이 고정되어 있지 않으며, 에이전트는 판매자가 수락한 가격을 초과하는 금액을 보유합니다. 에이전트의 보상을 공개하지 않는 것은 면허 취소 또는 정지 사유가 됩니다. 공개는 본인이 거래에 구속되기 전에 이루어져야 하며, 판매 가격은 종결 후 1개월 이내에 서면으로 양 당사자에게 공개되어야 합니다.

• ✓네트 리스팅에서 에이전트는 판매자에게 돌아가는 순액을 초과하는 금액을 보유한다
• ✓네트 리스팅에서 보상을 공개하지 않는 것은 면허 징계 사유가 된다
• ✓본인이 거래에 구속되기 전에 보상이 공개되어야 한다

오픈 리스팅은 중개인에게 명시된 부동산을 매도할 권한을 부여하는 서면 각서로, 일반적으로 필수적인 기간 제한이 없습니다. 여러 중개인에게 동시에 부여될 수 있습니다. 수수료는 최초로 매수자를 제시한 중개인 또는 그 매수자의 제안이 수락된 중개인에게 돌아갑니다. 소유자는 수수료를 지불하지 않고 직접 매도할 수 있으며, 그러한 매도는 모든 오픈 리스팅을 취소합니다.

• ✓오픈 리스팅은 하나 이상의 중개인에게 동시에 부여될 수 있습니다.
• ✓수수료는 최초로 매수자를 제시한 중개인 또는 그 매수자의 제안이 수락된 중개인이 획득합니다.
• ✓소유자가 직접 매도하는 경우 수수료를 지불할 의무가 없으며 모든 오픈 리스팅을 취소합니다.

독점 대리 리스팅은 한 명의 브로커를 지명하며, 그 브로커 또는 다른 브로커가 판매를 성사시키면 지명된 브로커가 수수료를 받습니다. 이는 대리(agency)를 지칭하므로, 소유자는 독점 브로커에게 수수료를 지불할 의무 없이 직접 판매할 수 있습니다. 여러 개의 서면 계약은 소유자에게 두 건의 수수료 부담을 발생시킬 수 있습니다.

• ✓독점 대리 리스팅에 따라, 지명된 브로커는 어떤 브로커든 판매를 성사시키면 수수료를 받습니다.
• ✓소유자는 독점 대리 브로커에게 수수료를 지불할 의무 없이 직접 판매할 수 있습니다.

전속 매도권은 지정된 브로커에게, 해당 기간 내에 브로커, 다른 브로커 또는 소유자가 부동산을 매도하는 경우 수수료를 받을 권리를 부여합니다. 여기에는 종종 해당 기간 중 소개된 매수인에게 매도하는 경우를 위한 안전/보호 조항이 포함됩니다. 두 가지 전속 유형 모두 확정된 종료일이 있어야 하며, 그렇지 않으면 브로커의 면허가 징계 대상이 됩니다.

• ✓전속 매도권에서는 소유자가 매도하더라도 브로커가 수수료를 받습니다.
• ✓전속 매도권 및 전속 대리권 리스팅에는 확정된 종료일이 있어야 합니다.
• ✓확정된 종료일이 없으면 브로커의 면허가 징계 조치 대상이 됩니다.

브로커는 위임인(principal)의 조건에 따라 매수할 준비가 되고 의사가 있으며 능력이 있는 매수자를 확보하면, 매매가 종결되는지 여부와 관계없이 수수료를 받을 권리가 발생합니다. 단, 계약에서 매매 완결을 명시적으로 요구하는 경우는 예외입니다. 브로커는 거래 성사 원인(procuring cause)이어야 하며, 단순히 당사자들을 소개하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 안전조항(safety clause) 청구는 계약 만료 후 소개된 매수자에게 매매가 이루어진 경우에 제기될 수 있습니다.

• ✓브로커는 위임인(principal)의 조건에 따라 준비되고 의사가 있으며 능력이 있는 매수자를 확보함으로써 수수료를 받습니다
• ✓브로커는 해당 매매의 거래 성사 원인(procuring cause)이어야 합니다
• ✓계약은 수수료 지급 전에 매매 완결을 요구할 수 있습니다

MLS는 일반적으로 부동산 협회(real estate board)인 중개인 그룹이 표준 양식(보통 독점 판매 권한 승인서, Exclusive Authorization Right to Sell)을 사용하여 제공하는 협력 서비스입니다. 매물 등록 중개인은 해당 매물을 중앙 사무국에 제출하고, 이는 모든 참여자에게 배포됩니다. 수수료는 매물 등록 조건에 따라 협력 중개인 간에 공유됩니다.

• ✓MLS는 표준 양식을 사용하며, 보통 독점 판매 권한(exclusive right to sell)을 사용합니다.
• ✓수수료는 매물 등록 중개인과 협력 중개인 간에 공유됩니다.