48 موضوعًا · آخر تحديث 2026-09-17
يجوز للطرف المتضرر من الإخلال أن يقبل الإخلال كإنهاء للعقد أو أن يسعى إلى: الفسخ الانفرادي؛ دعوى التعويضات المالية بالدولار؛ أو دعوى التنفيذ العيني. وقد يُختار القبول عندما تكون التعويضات محدودة للغاية أو يكون الطرف الآخر معسرًا بحيث لا يمكن التنفيذ ضده (judgment proof).
للفسخ بسبب الإخلال، يجب على الطرف أن يفسخ فوراً بعد اكتشاف الوقائع المبررة، وأن يعيد (أو يعرض إعادة) كل ما له قيمة تم استلامه، بشرط أن يفعل الطرف الآخر الشيء نفسه. يجوز للمحكمة التي تقضي بالفسخ أن تفرض تعويضاً حسب ما تقتضيه العدالة؛ ويمكن للطرف أيضاً أن ينفذ بشكل مستقل فسخاً مكتملاً.
يجوز للمتضرر من الإخلال أن يسترد التعويضات مضافًا إليها الفوائد (10% سنويًا) من تاريخ ثبوت الحق. يجب أن تكون التعويضات معقولة؛ ولا يُسمح عمومًا بالتعويضات التأديبية/العقابية في غياب سوء النية. المقياس هو التعويض عن كل ضرر ناتج مباشرة عن الإخلال. قد تُمنح تعويضات رمزية (مثل دولار واحد) عند عدم وجود ضرر ملموس. تنطبق صيغ محددة على الإخلال باتفاقيات نقل أو شراء العقارات.
لا يجوز لمالك العقار السكني أن يدخل إلا: في حالات الطوارئ؛ لإجراء الإصلاحات المتفق عليها/الضرورية؛ لتقديم الخدمات المتفق عليها؛ لعرض المسكن على المشترين المحتملين، أو الدائنين المرتهنين، أو المستأجرين، أو العمال، أو المقاولين؛ في حال الهجر/التسليم؛ أو بموجب أمر محكمة. لا يجوز للمالك إساءة الاستخدام أو التحرش؛ والتنازلات باطلة. باستثناء حالات الطوارئ، يجب أن يكون الدخول خلال ساعات العمل العادية بعد إشعار معقول - ويُفترض أن 24 ساعة إشعار معقول.
يفترض القانون وجود عهد بأن المالك لن يقوم بأي فعل أو امتناع من شأنه تعكير حق المستأجر في الحيازة والتمتع الهادئ. ولا يحمي هذا العهد من أفعال أطراف ثالثة خارجة عن سيطرة المالك. يجب أن يكون للمستأجر حق قانوني في الحيازة للمطالبة بالإخلال؛ ولا يُعد الإخلاء القانوني الصحيح بعد التقصير إخلالاً.
بالنسبة للمساكن، لا يتعين على المستأجر الإخلاء لتجنب دفع الإيجار - قررت محكمة كاليفورنيا العليا أن هناك ضماناً ضمنياً للسلامة يتطلب المتطلبات الأساسية للعيش. يجب على المستأجر أولاً إخطار بالعيوب والسماح بوقت معقول للإصلاح. تنطبق هذه القاعدة فقط على عقود الإيجار السكنية؛ الإخلاء البنائي التجاري لا يزال يتطلب تسليم الحيازة.
إذا أخفق المالك في الحفاظ على العقار السكني صالحاً للسكن بعد الإشعار ومرور وقت معقول، يجوز للمستأجر إما أن ينفق ما يصل إلى إيجار شهر واحد على الإصلاحات (مرتين فقط في أي فترة 12 شهراً)، أو أن يتخلى عن العين المؤجرة ويعفى من الإيجار الإضافي والشروط.
لعرض الوحدة على المشترين المحتملين/الفعليين، يجوز تقديم الإشعار شفهياً إذا أبلغ المالك المستأجر كتابياً خلال 120 يوماً أن العقار معروض للبيع. يُفترض أن 24 ساعة مدة معقولة؛ ويجب أن يتضمن الإشعار التاريخ والوقت التقريبي والغرض. عند الدخول، يجب ترك دليل مكتوب داخل الوحدة. يجب أن تحدد الاتفاقيات الشفهية للإصلاحات المتفق عليها تاريخاً خلال أسبوع واحد.
يشمل الإخلال بالتعهد: إخلاء مستأجر له حق قانوني في الحيازة فعليًا؛ منع الوصول؛ السماح لطرف ذي سند ملكية أسمى (مثل مقرض أقدم يباشر إجراءات الحجز) بطرد المستأجر؛ أو أي إزعاج يجعل العقار غير صالح كليًا أو جوهريًا (مثل المضايقة، التعديلات غير المبررة، عدم إجراء الإصلاحات). لا يمكن للمستأجر المطالبة بالإخلاء الحكمي إذا كان المستأجر هو من تسبب في العيب.
يجب على المالك الحفاظ على: العزل المائي/الحماية من الطقس مع نوافذ وأبواب غير مكسورة؛ سباكة وغاز عاملين؛ إمداد مياه معتمد مع مياه جارية ساخنة وباردة؛ تدفئة عاملة؛ كهرباء عاملة؛ أرضيات نظيفة خالية من الحطام والآفات عند البدء؛ حاويات القمامة؛ صيانة الأرضيات والسلالم والدرابزين؛ وصندوق بريد قابل للقفل في الفنادق السكنية.
يجب أن يكون في كل مسكن مخصص لإشغال البشر كاشف دخان صالح للعمل. يقوم المالك بتركيبه وصيانته، ولكن إذا كان صالحًا للعمل عندما استلم المستأجر الحيازة، وجب على المستأجر إبلاغ المالك إذا أصبح غير صالح للعمل.
إذا أخل المستأجر بهذه الالتزامات وساهم ذلك بشكل جوهري في عدم صلاحية المسكن للسكن، فلا يقع على المالك واجب الإصلاح: أن يحافظ على الجزء الخاص به نظيفًا/صحيًا؛ وأن يتخلص من النفايات بالطريقة الصحيحة؛ وأن يستخدم التجهيزات استخدامًا سليمًا؛ وألا يتلف أو يشوه العقار؛ وألا يشغل إلا المناطق المصممة للمعيشة أو النوم أو الطهي أو تناول الطعام.
في عقود الإيجار غير السكنية، لا يقع على المالك واجب ضمني بالإصلاح؛ وتكون الالتزامات وفقًا لعقد الإيجار. عادةً يحافظ المالك على العناصر الإنشائية ويحافظ المستأجر على الباقي؛ وفي غياب تعهد، يستلم المستأجر العين المؤجرة “كما هي”. للامتثال القانوني، تتطلب قضية Brown v. Green من المحاكم تحليل عقد الإيجار والعوامل (مدة العقد، التكلفة مقابل الإيجار، الإنشائي مقابل غير الإنشائي، التدخل، إمكانية التوقع) لتحديد القصد المرجح.
ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، تصبح التحسينات الدائمة والتجهيزات الثابتة جزءًا من العقار المستأجر (ملكية المالك) عند انتهاء عقد الإيجار. ومع ذلك، يجوز للمستأجر إزالة التجهيزات التجارية أو الصناعية أو الزخرفية أو المنزلية أثناء العقد أو عند انتهائه، ما لم تكن جزءًا لا يتجزأ ولا يمكن إزالتها دون إلحاق ضرر بالعقار.
فاني ماي هي أكبر مستثمر في السوق الثانوية للرهن العقاري السكني.
جيني ماي هي مؤسسة حكومية تضمن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ولكنها لا تشتري الرهون العقارية.
يطوّر فريدي ماك سوقًا ثانوية للقروض التقليدية بشكل أساسي.
تقوم شركات التأمين الخاص على الرهن العقاري (MICs) بتأمين القروض التقليدية، مما يجعلها أكثر قابلية للبيع.
يعيد المقرضون تجديد رأس المال عن طريق بيع القروض للمستثمرين، أو البنوك، أو فاني ماي، أو فريدي ماك، أو بنوك الاستثمار في وول ستريت.
قام وول ستريت بتوريق المنتجات غير التقليدية (الرهن العقاري عالي المخاطر) التي لا تقبلها فاني/فريدي/جيني.
أصدرت الوكالات الفيدرالية توجيهات تعالج مخاطر الرهون العقارية غير التقليدية والرهون العقارية عالية المخاطر (subprime)، واعتمدتها كاليفورنيا.
تجعل عشر خصائص كاليفورنيا جذابة لموردي أموال الرهن العقاري.
يحمي القانون المدني 1695 وما يليه أصحاب المنازل الذين يبيعون مساكن من 1 إلى 4 وحدات يشغلها المالك، وتخضع لإشعار تخلف عن السداد (Notice of Default) ساري المفعول، إلى مشترٍ لحقوق الملكية. تتضمن شروط العقد المطلوبة معلومات المشتري، والمقابل، وشروط الدفع، والحيازة، وشروط الإيجار، وإشعار الإلغاء، وإشعار مطلوب بموجب قانون كاليفورنيا.
ينظم القانون المدني 2945 وما يليه المستشارين الذين يساعدون المالكين في حبس الرهن. يقدم مستشار حبس الرهن خدمات مقابل تعويض مثل إيقاف البيع، أو الحصول على مهلة، أو المساعدة في إعادة التمكين، أو إنقاذ المسكن. تشمل الأشخاص المعفيين المحامين، والوسطاء المرخصين العاملين بموجب 10131، والمقرضين.
يجب أن تتضمن عقود المستشار إشعارًا مطلوبًا بموجب قانون كاليفورنيا (14 نقطة عريض) وإشعار بالإلغاء. لا يجوز دفع أي رسوم حتى تكتمل الخدمات بالكامل؛ ولا يجوز أخذ توكيل أو حق امتياز. يجب على المستشارين التسجيل لدى DOJ والحفاظ على سند ضمان بقيمة 100,000 دولار.
يُعد مشتري حقوق الملكية (equity purchaser) شخصًا يكتسب سند الملكية على عقار خاضع لإشعار التخلف عن السداد (Notice of Default)، إلا إذا كان الشراء لأجل مسكن شخصي، أو بموجب سند نقل بديل (deed in lieu)، أو بيع أمين الضمان (trustee's sale)، أو بموجب قانون، أو بأمر محكمة، أو من زوج/قريب بالدم. قد تؤدي المخالفات إلى تعويضات مضاعفة ثلاث مرات، وغرامة مدنية تصل إلى 2,500 دولار، وغرامة جنائية تصل إلى 25,000 دولار أو السجن.
يجب على ممثل مشتري حقوق الملكية المنزلية تقديم إثبات كتابي بترخيص عقاري ساري المفعول في كاليفورنيا وأن يكون مرتبطًا بضمان من ضامن معتمد بقيمة تعادل ضعف القيمة السوقية العادلة للعقار. ومع ذلك، جعلت قضية حديثة شرط الضمان غير قابل للتنفيذ ومحل شك.
يعزز ECOA (اللائحة B) إتاحة الائتمان لجميع المتقدمين الجديرين بالائتمان دون النظر إلى العرق، أو اللون، أو الدين، أو الأصل القومي، أو الجنس، أو الحالة الزواجية، أو العمر (مع الأهلية للتعاقد)، أو تلقي دخل المساعدة العامة، أو ممارسة حقوق قانون حماية الائتمان الاستهلاكي بحسن نية. وهو يتطلب إخطار المتقدمين بالإجراءات المتخذة (بما في ذلك حالات الرفض)، والإبلاغ عن السجلات الائتمانية باسم كلا الزوجين، والاحتفاظ بالسجلات، وتقديم نسخ من تقارير التقييم.
عندما يتخذ الدائن إجراءً بعد استلام الطلب، يجب إصدار إشعار مقرر يبلغ مقدم الطلب بأسباب الرفض أو الشروط المعدلة خلال 30 يومًا من القرار. الاحتفاظ بالسجلات لمدة 25 شهرًا من الالتماس الأولي. إن طلب توقيع الزوج/الزوجة لمجرد أن الفرد متزوج يُعد تمييزًا جوهريًا.
بموجب اللائحة B، يعتبر الوسطاء الذين يحيلون المتقدمين بانتظام إلى الدائنين 'دائنين' لكي يتمتعوا بالحظر العام على التمييز وثني الطلبات. عندما يقدم الوسيط طلبات لعدة مقرضين وينتقل أحدهم، لا يتعين على المقرضين المتبقين توفير إشعار إجراء سلبي. يجب أن يتضمن الإشعار الذي تصدره شركة MLB/MLO هوية كل دائن. بموجب قانون كاليفورنيا، يجب على شركات MLB تقديم إشعار إجراء سلبي بناءً على استخدام تقرير الائتمان الخاص بالمستهلك، وليس استقبال طلب القرض.
رسم التمويل هو تكلفة الائتمان الاستهلاكي كمبلغ بالدولار، ويشمل أي رسم يدفعه المقترض أو يطلبه المُقرض باعتباره أمرًا عارضًا أو شرطًا للائتمان. معدل النسبة السنوي (APR) هو مقياس لتكلفة الائتمان كمعدل سنوي يربط مقدار/توقيت القيمة المستلمة بمقدار/توقيت المدفوعات، ويُحدَّد إما بالطريقة الاكتوارية أو بطريقة قاعدة الولايات المتحدة.
تشمل الرسوم المالية الفائدة وفارق السعر الزمني؛ ورسوم الخدمة/المعاملة/الاحتفاظ؛ والنقاط (رسوم بدء القرض، والعمولات، وخصومات القرض)؛ ورسوم التقييم/التحري/تقرير الائتمان (ما لم تُستبعد)؛ وأقساط تأمين الرهن العقاري التي تحمي المُقرض؛ ورسوم قبول دين المقترض؛ وأقساط التأمين على الحياة/الحوادث/الصحة/الممتلكات المكتوبة فيما يتصل بالائتمان (ما لم تُستبعد).
تشمل الرسوم المدفوعة مقدماً المستثناة: رسوم الطلب المفروضة على جميع المتقدمين؛ رسوم التأخير/تجاوز الحد/التخلف عن السداد؛ رسوم السحب على المكشوف؛ رسوم المشاركة؛ نقاط البائع؛ والفائدة المفقودة. يتم استثناء الرسوم الحقيقية والمعقولة المتعلقة بالعقارات: فحص السند، تأمين السند، المسح، إعداد المستندات، التوثيق، تقارير الائتمان، ورسوم التقييم/الفحص التي يتم إجراؤها قبل التسوية. يتم استثناء المبالغ المدفوعة في حسابات الضمان/الاستبقاء (لكن الفائدة المدفوعة مقدماً لا تستثنى).
قسم الإنفاذ في OREA هو ذراعه للتحقيق والإنفاذ، ويحمي المستهلكين من السلوك غير القانوني والاحتيالي الذي يرتكبه المثمنون من خلال فحص سلوك مقدم الطلب، والتحقيق في الشكاوى، والإجراءات التأديبية. ورهناً بمراجعة وموافقة نائب المدير الرئيسي والمدير، يجوز للقسم رفض الترخيص أو تقييده أو إلغائه و/أو فرض غرامة تصل إلى 10,000 دولار عن كل مخالفة لقانون الولاية.
تنشأ المسؤولية عن صندوق الائتمان عندما تُستلم أموال من موكّل أو لصالحه. تساوي المسؤولية الإجمالية مجموع الأرصدة الموجبة المستحقة لجميع المستفيدين. يجب أن تساوي الأموال المودعة دائماً المسؤولية الإجمالية لصندوق الائتمان لدى الوسيط.
لضمان أن رصيد حساب الأمانة يساوي دائماً الالتزامات، ينبغي على الوسيط اتباع إجراءات محددة للإيداعات والمدفوعات والتسويات.
بصفته وكيلاً، يخضع مدير العقار لجميع القيود القانونية المفروضة على الوكلاء بالإضافة إلى تلك الواردة في العقد. تشمل الالتزامات حسن النية والولاء للمُوكِّل، والأداء بالمهارة والعناية والعناية الواجبة، والإفصاح الكامل عن الحقائق ذات الصلة، وتجنب خلط الأموال، والامتناع عن تحقيق أرباح شخصية دون علم المُوكِّل وموافقته.
من الممارسات التجارية الجيدة أن يكون هناك عقد مكتوب مع المالك يحدد مسؤوليات الطرفين، بما في ذلك شروط العقد ومدته، وسياسات الإدارة، والرسوم، والسلطة والصلاحيات الممنوحة من المالك إلى الوكيل. توجد نماذج قياسية لإدارة العقارات المؤجرة؛ ويجب أن يكون لدى مديري المباني عقد وكالة خاص يُصاغ بواسطة مستشار قانوني مؤهل.
عادةً ما يستعين مدير العقار بعمال الصيانة والمقاولين والمقاولين من الباطن، ويجب عليه الحصول على الاسم الكامل والعنوان ورقم التعريف الضريبي الصحيح لكل شخص. عندما تبلغ التعويضات السنوية المبلغ الخاضع للضريبة أو تتجاوزه، يجب إرسال نموذج IRS 1099 المناسب إلى هؤلاء الأفراد وإلى الوكالات الحكومية المناسبة.
عند التفاوض على اتفاقية إدراج، يجب على المرخص له الإفصاح الكامل وأن يفصل بدقة جميع المعلومات الجوهرية التي قدمها البائع. وعندما تكون أسهم الشركة معنية، يفرض القانون على الوسيط واجب التحقق من دقة المعلومات واكتمالها (واجب العناية الواجبة). وإذا قام المالك بتحريف السجلات أو التلاعب بها أو “تضخيمها”، يجب على الوسيط أن يبين أن ذلك يشكل تحريفاً جوهرياً وغشاً، ويجب ألا يشارك.
ينبغي استلام الإدراجات بعناية بعد تقييم موقع النشاط التجاري، والعمليات، وسجلات البائع وبياناته المالية على الأقل للسنوات الثلاث الماضية. يجب أن يزوّد البائع أو محاسب البائع أو محاميه بسجلات الإيرادات/النفقات، وعقود الإيجار، وبوثائق التأمين، وسجلات المخزون، وتقارير ضريبة المبيعات، وجداول مصلحة الضرائب الأمريكية. إذا قاوم البائع تقييم السعر العادل وطالب بسعر غير معقول، فمن المحتمل أن يتم رفض الإدراج.
القائمة هي عقد مكتوب يوظف بموجبه موكل وكيلاً لأداء واجبات مثل بيع العقار. الوكيل الذي يحمل قائمة ملتزم بقانون الوكالة وله التزامات ائتمانية تجاه الموكل لا توجد بين موكلين اثنين.
في القائمة الصافية، لا تكون العمولة ثابتة؛ يحتفظ الوكيل بالمبلغ الزائد عن السعر الذي قبله البائع. إن عدم الإفصاح عن عمولة الوكيل سبب لإلغاء الترخيص أو إيقافه. يجب أن يحدث الإفصاح قبل أن يُلزم الموكل نفسه؛ ويجب الكشف عن سعر البيع لكلا الطرفين كتابةً خلال شهر واحد من الإغلاق.
القائمة المفتوحة هي مذكرة خطية تُصرح للوسيط ببيع العقار الموصوف، وعادةً دون حد زمني مطلوب. يمكن منحها لعدة وكلاء في الوقت نفسه. تعود العمولة للوسيط الذي يجلب مشتريًا أولاً أو الذي يُقبل عرضه. يمكن للمالك البيع شخصيًا دون أن يدين بأي عمولة، وهذا البيع يلغي جميع القوائم المفتوحة.
تسمّي قائمة الوكالة الحصرية وسيطًا واحدًا يستحق عمولة إذا أتم ذلك الوسيط أو أي وسيط آخر عملية البيع. ولأنها تشير إلى وكالة، يجوز للمالك أن يبيع شخصيًا دون أن يدين بعمولة للوسيط الحصري. وقد تعرّض الاتفاقيات المكتوبة المتعددة المالك لعمولتين.
يمنح حق البيع الحصري الوسيط المسمى عمولة إذا تم بيع العقار خلال المدة بواسطة الوسيط، أو أي وسيط آخر، أو المالك. وغالبًا ما يتضمن شرط أمان/حماية للبيوعات لمشترين تم تعريفهم خلال المدة. يجب أن يكون لكلا النوعين من الإدراج الحصري تاريخ إنهاء محدد، وإلا تعرضت رخصة الوسيط للمساءلة التأديبية.
يكسب الوسيط العمولة عندما يوفّر مشترياً مستعداً وراغباً وقادراً على الشراء وفق شروط الموكل، بغض النظر عما إذا تم إتمام البيع، ما لم يتطلب العقد صراحةً بيعاً مكتملاً. ويجب أن يكون الوسيط هو السبب المسبب للبيع؛ فمجرد تقديم الأطراف لا يكفي. تنشأ مطالبات شرط الأمان عن المبيعات لمشترين تم تقديمهم بعد انتهاء المدة.
خدمة MLS هي خدمة تعاونية تقدمها مجموعة من الوسطاء، وعادة ما يكون مجلساً عقارياً، باستخدام نموذج موحد (عادةً نموذج التفويض الحصري للحق في البيع). يقدم الوسيط المُدرِج بيانات الإدراج إلى مكتب مركزي يتم توزيعها على جميع المشاركين. تُقسَّم العمولات بين الوسطاء المتعاونين وفقاً لشروط الإدراج.
اختبر معلوماتك بأسئلة على نمط الامتحان من اختبار العقارات في California.
ابدأ مجانًا →