48 موضوع · بهروزرسانی 2026-09-17
طرف زیاندیده از نقض میتواند نقض را بهعنوان پایان قرارداد بپذیرد یا این موارد را دنبال کند: فسخ یکطرفه؛ دعوای خسارت دلاری؛ یا دعوای اجرای عین تعهد. پذیرش ممکن است زمانی انتخاب شود که خسارتها بسیار محدود باشند یا طرف دیگر قادر به پرداخت حکم نباشد.
برای فسخ به دلیل نقض قرارداد، باید بلافاصله پس از کشف حقایق موجّهکننده، فسخ کرد و همه چیزهای باارزش دریافتشده را بازگرداند یا پیشنهاد بازگرداندن آنها را داد، مشروط بر اینکه طرف دیگر نیز همین کار را انجام دهد. دادگاهی که حکم فسخ صادر میکند میتواند بر حسب اقتضای عدالت، جبران خسارت را لازم بداند؛ همچنین یک طرف میتواند بهطور مستقل فسخ کامل را محقق سازد.
زیاندیده از نقض میتواند خسارات بهعلاوه بهره (۱۰٪ در سال) را از زمان تثبیت حق مطالبه کند. خسارات باید معقول باشند؛ خسارات نمونهای/تنبیهی عموماً در نبود سوءنیت مجاز نیستند. معیار، جبران تمام زیانهایی است که بهطور مستقیم و نزدیک سبب شدهاند. خسارات اسمی (مثلاً ۱ دلار) ممکن است در صورت نبود زیان قابلتوجه اعطا شوند. فرمولهای خاص برای نقض توافقنامههای انتقال یا خرید املاک غیرمنقول اعمال میشوند.
موجر یک ملک مسکونی فقط در موارد زیر میتواند وارد شود: در وضعیت اضطراری؛ برای انجام تعمیرات مورد توافق/لازم؛ برای ارائه خدمات مورد توافق؛ برای نشان دادن واحد مسکونی به خریداران بالقوه، مرتهنها، مستأجران، کارگران، یا پیمانکاران؛ در صورت متروک/تسلیمشده بودن ملک؛ یا با حکم دادگاه. موجر نباید سوءاستفاده یا آزار و اذیت کند؛ اسقاط حقوق باطل است. به جز در موارد اضطراری، ورود باید در ساعات کاری عادی و پس از اطلاع معقول انجام شود - 24 ساعت معقول فرض میشود.
قانون یک میثاق را مفروض میداند که بر اساس آن موجر مرتکب هیچ اقدام یا ترک فعلی نمیشود که حق تصرف و بهرهمندی آرام مستأجر را مختل کند. این میثاق در برابر اشخاص ثالث خارج از کنترل موجر حمایت نمیکند. مستأجر برای ادعای نقض باید حق قانونی تصرف داشته باشد؛ تخلیه قانونی صحیح پس از نکول نقض محسوب نمیشود.
برای مسکنها، مستأجر لازم نیست برای اجتناب از پرداخت اجارهبها ملک را تخلیه کند – دادگاه عالی کالیفرنیا رأی داد که تضمین ضمنی قابلیت سکونت وجود دارد که حداقل نیازهای زندگی را ایجاب میکند. مستأجر ابتدا باید نقصها را اعلام کند و مهلت معقولی برای رفع آنها بدهد. این قاعده فقط برای اجارههای مسکونی اعمال میشود؛ اخراج قیاسی تجاری همچنان مستلزم تسلیم تصرف است.
اگر مالک پس از اخطار و زمان معقول در نگهداشتن ملک مسکونی بهصورت قابل سکونت کوتاهی کند، مستأجر میتواند تا معادل یک ماه اجارهبها را صرف تعمیرات کند (فقط دو بار در هر دوره ۱۲ ماهه)، یا محل را ترک کند و از ادامه اجارهبها و شرایط آن معاف شود.
برای نشان دادن واحد به خریداران احتمالی/واقعی، اخطار ممکن است شفاهی داده شود اگر صاحبملک ظرف 120 روز بهصورت کتبی به مستأجر اطلاع داده باشد که ملک برای فروش است. 24 ساعت معقول فرض میشود؛ اخطار باید شامل تاریخ، زمان تقریبی و هدف باشد. هنگام ورود، مدرک کتبی باید داخل واحد باقی گذاشته شود. توافقهای شفاهی برای تعمیرات مورد توافق باید تاریخی را ظرف یک هفته تعیین کنند.
نقض شامل: تخلیه جسمانی مستأجر با حق قانونی اشغال؛ منع دسترسی؛ اجازه دادن به طرف با سلطهبخش (به عنوان مثال، وامدهنده ارشد در حال توقیف) برای اخراج مستأجر؛ یا هرگونه اختلالی که ملک را بهطور کامل یا قابلتوجهی نامناسب کند (مانند آزار و اذیت، تغییرات بیمورد، عدم انجام تعمیرات). مستأجر نمیتواند ادعای تخلیه ساختاری داشته باشد اگر خود مستأجر عامل نقص باشد.
موجر باید موارد زیر را حفظ کند: عایقبندی آب/محافظت در برابر شرایط جوی با پنجرهها/درهای سالم و بدون شکستگی؛ لولهکشی و گاز فعال؛ منبع آب تأییدشده با آب گرم/سرد جاری؛ گرمایش فعال؛ برق فعال؛ محوطهای پاک و عاری از زباله/آفات در زمان آغاز اجاره؛ ظروف زباله؛ کفها، راهپلهها و نردههای نگهداریشده؛ و محفظه دریافت نامه قفلدار در هتلهای مسکونی.
هر واحد مسکونی برای سکونت انسان باید یک آشکارساز دود سالم داشته باشد. موجر آن را نصب و نگهداری میکند، اما اگر در زمان تصرف مستأجر سالم بوده باشد، مستأجر باید در صورت از کار افتادن آن، موجر را مطلع کند.
اگر مستأجر این موارد را رعایت نکند و این نقص به طور اساسی به غیرقابل سکونت شدن ملک کمک کند، موجر وظیفهای برای تعمیر ندارد: تمیز/بهداشتی نگه داشتن بخش خود؛ دفع صحیح زباله؛ استفاده صحیح از تجهیزات ثابت؛ آسیب نرساندن/خراب نکردن ملک؛ و سکونت فقط در فضاهایی که برای زندگی، خواب، آشپزی یا غذا خوردن طراحی شدهاند.
در اجارههای غیرمسکونی، موجر هیچ وظیفهی ضمنی برای تعمیر ندارد؛ تعهدات طبق اجارهنامه است. معمولاً موجر عناصر سازهای را نگهداری میکند و مستأجر بقیه را نگهداری میکند؛ در نبود شرط، مستأجر ملک را «همانگونه که هست» تحویل میگیرد. برای انطباق قانونی، Brown v. Green از دادگاهها میخواهد که اجارهنامه و عواملی (مدت اجاره، هزینه در مقابل اجارهبها، سازهای در مقابل غیرسازهای، تداخل، قابل پیشبینی بودن) را برای تعیین قصد احتمالی تحلیل کنند.
مگر اینکه خلاف آن توافق شده باشد، بهسازیهای دائمی و تجهیزات ثابت در زمان انقضای اجارهنامه بخشی از محل (ملک موجر) میشوند. با این حال، تجهیزات تجاری، تولیدی، تزئینی یا خانگی ممکن است توسط مستأجر در طول مدت یا هنگام انقضای اجارهنامه برداشته شوند، مگر اینکه جزء لاینفک بوده و بدون آسیب رساندن به ملک قابل جدا شدن نباشند.
فنی می بزرگترین سرمایهگذار در بازار ثانویه وام مسکن مسکونی است.
جینی می یک شرکت دولتی است که اوراق بهادار پشتوانه رهن (MBS) را تضمین میکند، اما وام مسکن را نمیخرد.
فردی مک عمدتاً برای وامهای متعارف یک بازار ثانویه ایجاد میکند.
شرکتهای بیمه رهنی خصوصی (MICs) وامهای متعارف را بیمه میکنند و آنها را قابلفروشتر میسازند.
وامدهندگان با فروش وامها به سرمایهگذاران، بانکها، فنی می، فردی مک، یا بانکهای سرمایهگذاری وال استریت، سرمایه خود را دوباره تأمین میکنند.
وال استریت محصولات غیرسنتی (سابپرایم) را که فنی می/فردی مک/جینی می نمیپذیرفتند، اوراقسازی کرد.
سازمانهای فدرال راهنماییای را درباره ریسکهای وام مسکن غیرسنتی و سابپرایم منتشر کردند که کالیفرنیا آن را پذیرفت.
ده ویژگی کالیفرنیا را برای عرضهکنندگان سرمایه وام مسکن جذاب میکند.
قانون مدنی 1695 و پس از آن از مالکان خانههایی که اقامتگاه اشغالشده توسط مالک با ۱ تا ۴ واحد را که مشمول اعلان نکول در جریان است، به خریدار ارزش ویژه میفروشند، حمایت میکند. شرایط الزامی قرارداد شامل اطلاعات خریدار، عوض، شرایط پرداخت، تصرف، شرایط اجاره، اخطار لغو، و اخطار مقرر در قانون کالیفرنیا است.
قانون مدنی کالیفرنیا 2945 و پس از آن بر مشاورانی حاکم است که به مالکان در فورکلوزر کمک میکنند. مشاور فورکلوزر خدماتی را در ازای دریافت دستمزد انجام میدهد، مانند توقف فروش، دریافت استمهال، کمک به احیای وام، یا نجات محل سکونت. افراد معاف شامل وکلا، کارگزاران دارای مجوز که تحت 10131 فعالیت میکنند، و وامدهندگان هستند.
قراردادهای مشاور باید شامل اعلان موردنیاز قانون کالیفرنیا (۱۴ پوینت پررنگ) و اعلان لغو باشد. هیچ هزینهای نباید تا تکمیل کامل خدمات پرداخت شود؛ هیچ وکالتنامه یا حق وثیقهای بر ملک نباید گرفته شود. مشاوران باید در وزارت دادگستری (DOJ) ثبتنام کنند و یک ضمانتنامه ۱۰۰٬۰۰۰ دلاری (سورتی باند) را حفظ کنند.
یک خریدار اکیوتی مالکیتی را به دست میآورد که تابع اخطار نکول (Notice of Default) است، مگر اینکه برای اقامت شخصی باشد، یا از طریق سند جایگزین (deed in lieu)، فروش توسط امین (trustee's sale)، از طریق قانون، حکم دادگاه، یا از همسر/خویشاوند خونی باشد. تخلفات ممکن است منجر به خسارات سهبرابر، جریمه مدنی تا ۲,۵۰۰ دلار، و جریمه کیفری تا ۲۵,۰۰۰ دلار یا زندان شود.
نماینده خریدار ارزش خالص مسکن باید مدرک کتبی مجوز معتبر املاک و مستغلات کالیفرنیا را ارائه دهد و توسط یک شرکت ضمانت مجاز به میزان دو برابر ارزش بازار منصفانه ملک، ضمانت شود. با این حال، یک پرونده اخیر الزام ضمانت را غیرقابل اجرا و مورد تردید قرار داده است.
ECOA (مقررات B) دسترسی به اعتبار را برای همه متقاضیان واجد شرایط اعتباری بدون توجه به نژاد، رنگ، دین، منشأ ملی، جنسیت، وضعیت تأهل، یا سن (با اهلیت انعقاد قرارداد)، دریافت درآمد کمکهای عمومی، یا اعمال با حسن نیت حقوق قانون حمایت از اعتبار مصرفکننده ترویج میکند. این قانون مستلزم اطلاعرسانی به متقاضیان درباره اقدامات انجامشده (از جمله رد درخواستها)، گزارش سوابق اعتباری به نام هر دو همسر، نگهداری سوابق، و ارائه نسخههایی از گزارش ارزیابی است.
هنگامی که یک طلبکار پس از دریافت درخواست اقدامی انجام میدهد، باید یک اطلاعیه مقرر که دلایل رد یا تغییر شرایط را به متقاضی اطلاع میدهد، ظرف ۳۰ روز از تصمیم صادر شود. نگهداری سوابق ۲۵ ماه از زمان فراخوان اولیه است. الزام به امضای همسر صرفاً به دلیل متأهل بودن فرد، تبعیض ماهوی محسوب میشود.
بر اساس آییننامه B، کارگزارانی که بهطور منظم متقاضیان را به طلبکاران ارجاع میدهند، برای ممنوعیت کلی تبعیض و دلسرد کردن درخواستها، طلبکار محسوب میشوند. هنگامی که کارگزار درخواستها را به چندین وامدهنده ارائه میکند و یکی از آنها ادامه میدهد، سایر وامدهندگان وظیفهای برای ارائه اعلان اقدام نامطلوب ندارند. اعلانی که توسط MLB/MLO داده میشود باید هویت هر طلبکار را افشا کند. تحت قانون کالیفرنیا، MLBها باید اعلان اقدام نامطلوب را بر اساس استفاده از گزارش اعتباری مصرفکننده بدهند، نه بر اساس دریافت درخواست وام.
هزینه مالی، هزینه اعتبار مصرفی به صورت مبلغ دلاری است و شامل هر هزینهای میشود که وامگیرنده باید بپردازد یا وامدهنده به عنوان امری وابسته به اعتبار یا شرط اعتبار الزام میکند. APR معیاری از هزینه اعتبار به صورت نرخ سالانه است که مقدار/زمانبندی ارزش دریافتشده را به مقدار/زمانبندی پرداختها مرتبط میکند و با روش اکچوئری یا روش قاعده ایالات متحده تعیین میشود.
هزینههای مالی شامل بهره و تفاوت قیمت زمانی؛ هزینههای خدمات/معامله/نگهداری؛ پوینتها (هزینههای ایجاد وام، کمیسیونها، تخفیفهای وام)؛ هزینههای ارزیابی/بررسی/گزارش اعتباری (مگر اینکه مستثنا شده باشند)؛ حق بیمه بیمه وام مسکن که از وامدهنده محافظت میکند؛ هزینههای پذیرش بدهی وامگیرنده؛ و حق بیمههای بیمه عمر اعتباری/حادثه/سلامت/اموال که در ارتباط با اعتبار نوشته شدهاند (مگر اینکه مستثنا شده باشند).
هزینههای پیشپرداخت مستثنیشده شامل هزینه درخواست که از همه متقاضیان دریافت میشود؛ هزینههای دیرکرد/تجاوز از حد/معوقشدن؛ هزینههای اضافهبرداشت؛ هزینههای مشارکت؛ امتیازهای فروشنده؛ و سود ضبطشده است. هزینههای مرتبط با املاک که واقعی و معقول باشند مستثنی هستند: بررسی عنوان مالکیت، بیمه عنوان، نقشهبرداری، آمادهسازی اسناد، محضری، گزارشهای اعتباری، و هزینههای ارزیابی/بازرسی که پیش از تسویه انجام میشود. مبالغ پرداختشده به حسابهای امانی/ذخیره مستثنی هستند (اما سود پیشپرداخت مستثنی نیست).
بخش اجرای قانون OREA بازوی تحقیقاتی و اجرایی آن است و از مصرفکنندگان در برابر رفتار غیرقانونی و متقلبانه ارزیابان محافظت میکند، از طریق بررسی رفتار متقاضیان، تحقیق درباره شکایتها، و دادرسیهای انتظامی. مشروط به بازبینی و تأیید معاون ارشد مدیر و مدیر، این بخش میتواند مجوزی را رد، محدود یا لغو کند و/یا برای هر تخلف از قانون ایالتی تا ۱۰,۰۰۰ دلار جریمه وضع کند.
مسئولیت صندوق امانی زمانی ایجاد میشود که وجوهی از سوی یک اصیل یا برای منفعت او دریافت شود. مسئولیت مجموع برابر است با مجموع ماندههای مثبت قابل پرداخت به همه ذینفعان. وجوه سپردهشده باید همیشه برابر با مسئولیت مجموع صندوق امانی کارگزار باشد.
برای اطمینان از اینکه مانده حساب امانی همیشه با بدهیها برابر باشد، کارگزار باید رویههای مشخصی را برای واریز، پرداخت و تطبیق رعایت کند.
مدیر املاک بهعنوان نماینده، مشمول تمام محدودیتهای قانونی تحمیلشده بر نمایندگان بهعلاوه محدودیتهای مندرج در قرارداد است. تعهدات شامل حسن نیت و وفاداری به اصیل، انجام وظیفه با مهارت، مراقبت و دقت لازم، افشای کامل حقایق مرتبط، پرهیز از اختلاط وجوه، و خودداری از کسب سود شخصی بدون آگاهی و رضایت اصیل است.
داشتن قرارداد کتبی با مالک، که مسئولیتهای هر دو طرف را مشخص کند، از رویههای تجاری خوب است؛ از جمله شرایط و مدت قرارداد، سیاستهای مدیریت، کارمزدها، و اختیارات و قدرتهایی که مالک به نماینده اعطا میکند. فرمهای استاندارد برای مدیریت املاک استیجاری وجود دارد؛ مدیران ساختمان باید قرارداد نمایندگی ویژهای داشته باشند که توسط مشاور حقوقی واجد شرایط تنظیم شده باشد.
مدیر ملک معمولاً کارگران تعمیر و نگهداری، پیمانکاران و پیمانکاران جزء را به کار میگیرد و باید نام کامل، نشانی و شماره شناسایی مالیاتی مناسب هر شخص را دریافت کند. هنگامی که غرامت سالانه به مبلغ مشمول مالیات میرسد یا از آن فراتر میرود، فرم مناسب IRS 1099 باید برای آن افراد و سازمانهای دولتی مربوطه ارسال شود.
هنگام مذاکره برای لیستینگ، دارنده مجوز باید افشای کامل انجام دهد و تمام اطلاعات مهم ارائهشده توسط فروشنده را بهطور دقیق شرح دهد. در مواردی که سهام شرکت مطرح باشد، قانون وظیفهای بر کارگزار تحمیل میکند تا صحت و کامل بودن اطلاعات را تأیید کند (وظیفه بررسی لازم). اگر مالک سوابق را تحریف، دستکاری یا «متورم» کند، کارگزار باید اشاره کند که این امر اظهار خلاف واقع مهم و تقلب است و نباید در آن مشارکت کند.
لیستینگها باید پس از ارزیابی محل کسبوکار، عملیات، و سوابق و صورتهای مالی فروشنده برای حداقل سه سال گذشته، با دقت گرفته شوند. فروشنده یا حسابدار/وکیل فروشنده باید سوابق درآمد/هزینه، اجارهنامهها، بیمهنامهها، سوابق موجودی، گزارشهای مالیات فروش، و جدولهای IRS را ارائه دهد. اگر فروشنده در برابر ارزیابی منصفانه قیمت مقاومت کند و قیمتی غیرمنطقی مطالبه نماید، احتمالاً باید لیستینگ را رد کرد.
لیستینگ یک قرارداد کتبی است که به موجب آن یک اصیل، نمایندهای را برای انجام وظایفی مانند فروش اموال غیرمنقول استخدام میکند. نمایندهای که لیستینگ در اختیار دارد، تابع قانون نمایندگی است و در قبال اصیل تعهدات امانی دارد که بین دو اصیل وجود ندارد.
در نت لیستینگ، حقالزحمه ثابت نیست؛ نماینده مبلغی بیش از قیمت مورد پذیرش فروشنده را نزد خود نگه میدارد. عدم افشای حقالزحمه نماینده موجب لغو یا تعلیق پروانه میشود. افشا باید پیش از آن انجام شود که اصیل خود را به معامله متعهد کند؛ قیمت فروش باید ظرف یک ماه پس از تکمیل معامله بهصورت کتبی به هر دو طرف اعلام شود.
لیستینگ باز یک یادداشت مکتوب است که به یک کارگزار اجازه میدهد ملک توصیفشده را بفروشد، معمولاً بدون محدودیت زمانی الزامی. میتوان آن را بهطور همزمان به چند نماینده داد. کمیسیون به کارگزاری تعلق میگیرد که نخست خریدار را معرفی کند یا پیشنهاد او پذیرفته شود. مالک میتواند شخصاً بفروشد بدون آنکه کمیسیونی بدهکار باشد، و چنین فروشی همه لیستینگهای باز را لغو میکند.
در لیستینگ نمایندگی انحصاری، نام یک کارگزار املاک ذکر میشود که در صورت انجام فروش توسط آن کارگزار یا هر کارگزار دیگر، مستحق کمیسیون است. چون به یک نمایندگی اشاره دارد، مالک میتواند شخصاً ملک را بفروشد بدون آنکه به کارگزار انحصاری کمیسیون بدهد. چندین توافق کتبی میتواند مالک را در معرض پرداخت دو کمیسیون قرار دهد.
حق انحصاری فروش به کارگزار نامبردهشده حق کمیسیون میدهد اگر ملک در طول مدت توسط کارگزار، هر کارگزار دیگر یا مالک فروخته شود. غالباً شامل بند ایمنی/حمایت برای فروش به خریدارانی است که در طول مدت معرفی شدهاند. هر دو نوع انحصاری باید تاریخ پایان قطعی داشته باشند، در غیر این صورت مجوز کارگزار مشمول اقدام انضباطی است.
کارگزار زمانی کمیسیون کسب میکند که خریداری آماده، مایل و قادر به خرید بر اساس شرایط اصیل (principal) ارائه کند، صرفنظر از اینکه فروش نهایی شود یا نه، مگر اینکه قرارداد صراحتاً فروش تکمیلشده را الزامی کند. کارگزار باید علت ایجادکننده (procuring cause) فروش باشد؛ صرفاً معرفی طرفین کافی نیست. ادعاهای بند ایمنی (safety clause) برای فروش به خریداران معرفیشده پس از انقضا مطرح میشوند.
یک MLS یک سرویس تعاونی از سوی گروهی از کارگزاران است، معمولاً یک هیئت املاک، که از فرم استاندارد (معمولاً مجوز انحصاری حق فروش) استفاده میکند. کارگزار فهرستکننده، فهرست را به یک دفتر مرکزی تحویل میدهد که به همه مشارکتکنندگان توزیع میشود. کمیسیونها طبق شرایط فهرست بین کارگزاران همکار تقسیم میشوند.
دانش خود را با سؤالات تمرینی به سبک آزمون املاک California بیازمایید.
شروع رایگان →