Remedies for Breach +9California · bất động sản · Tiếng Việt

Bên bị vi phạm có thể chấp nhận vi phạm như việc chấm dứt hợp đồng hoặc theo đuổi: hủy bỏ đơn phương; khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại bằng đô la; hoặc khởi kiện yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng. Có thể chọn chấp nhận khi thiệt hại quá hạn chế hoặc bên kia không có khả năng thi hành án (judgment proof).

• ✓Ba phương án hành động: hủy bỏ, bồi thường thiệt hại bằng đô la, thực hiện đúng hợp đồng
• ✓Một bên có thể chỉ chấp nhận vi phạm, làm giải phóng hợp đồng

Để hủy bỏ hợp đồng do vi phạm, một bên phải hủy bỏ kịp thời sau khi phát hiện các sự kiện biện minh và phải khôi phục (hoặc đề nghị khôi phục) mọi thứ có giá trị đã nhận, với điều kiện bên kia cũng làm như vậy. Tòa án ra phán quyết hủy bỏ hợp đồng có thể yêu cầu bồi thường khi công lý đòi hỏi; một bên cũng có thể tự mình thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng đã hoàn tất.

• ✓Hủy bỏ hợp đồng kịp thời sau khi phát hiện các sự kiện biện minh
• ✓Khôi phục hoặc đề nghị khôi phục mọi thứ có giá trị đã nhận theo hợp đồng

Nạn nhân của vi phạm có thể đòi bồi thường thiệt hại cộng với lãi suất (10% mỗi năm) kể từ khi quyền được xác lập. Bồi thường thiệt hại phải hợp lý; bồi thường mang tính răn đe/trừng phạt thường không được cho phép nếu không có ý xấu. Mức bồi thường là bù đắp cho mọi tổn thất do nguyên nhân trực tiếp gây ra. Bồi thường thiệt hại danh nghĩa (ví dụ: $1) có thể được tuyên khi không có tổn thất đáng kể. Các công thức cụ thể áp dụng cho vi phạm thỏa thuận chuyển nhượng hoặc mua bất động sản.

• ✓Bồi thường thiệt hại phải hợp lý; bồi thường trừng phạt thường không được cho phép nếu không có ý xấu
• ✓Lãi suất 10% mỗi năm bắt đầu chạy từ khi quyền đòi bồi thường được xác lập
• ✓Bồi thường thiệt hại danh nghĩa có thể được tuyên khi không xảy ra tổn thất đáng kể
• ✓Bồi thường thiệt hại đo lường mọi tổn thất do vi phạm gây ra một cách trực tiếp

Chủ nhà cho thuê nhà ở chỉ được vào nhà trong các trường hợp: khẩn cấp; để thực hiện sửa chữa đã thỏa thuận/cần thiết; để cung cấp các dịch vụ đã thỏa thuận; để cho người mua tiềm năng, bên nhận thế chấp, người thuê, công nhân hoặc nhà thầu xem nhà ở; khi nhà bị bỏ hoang/đã giao trả; hoặc theo lệnh tòa. Chủ nhà không được lạm dụng hoặc quấy rối; các thỏa thuận từ bỏ quyền đều vô hiệu. Trừ trường hợp khẩn cấp, việc vào nhà phải được thực hiện trong giờ làm việc bình thường sau khi thông báo hợp lý - 24 giờ được suy đoán là hợp lý.

• ✓Việc vào nhà ở bị giới hạn trong sáu tình huống theo luật
• ✓Thông báo trước 24 giờ được suy đoán là hợp lý cho việc vào nhà
• ✓Việc vào nhà phải trong giờ làm việc bình thường trừ trường hợp khẩn cấp; các thỏa thuận từ bỏ quyền đều vô hiệu

Pháp luật ngầm định một giao ước rằng chủ nhà sẽ không có hành động hoặc thiếu sót nào gây xáo trộn quyền chiếm hữu và quyền hưởng thụ yên tĩnh của người thuê. Giao ước này không bảo vệ trước các bên thứ ba nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ nhà. Người thuê phải có quyền chiếm hữu hợp pháp để khiếu nại vi phạm; việc trục xuất hợp pháp đúng thủ tục sau khi vi phạm nghĩa vụ không phải là vi phạm.

• ✓Mọi hợp đồng thuê đều ngầm định một giao ước về quyền hưởng thụ yên tĩnh do chủ nhà bảo đảm
• ✓Giao ước không bao gồm các hành vi của bên thứ ba không thể kiểm soát
• ✓Người thuê phải có quyền chiếm hữu hợp pháp để khiếu nại vi phạm

Đối với các nhà ở, người thuê không cần phải sơ tán để tránh trả tiền thuê - Tòa án Tối cao California xác định có bảo hành ngầm về khả năng sinh sống yêu cầu các điều kiện sống tối thiểu. Người thuê phải trước tiên thông báo về các khiếm khuyết và cho phép thời gian hợp lý để khắc phục. Quy tắc này chỉ áp dụng cho hợp đồng thuê dân cư; việc trục xuất xây dựng thương mại vẫn yêu cầu từ bỏ quyền sở hữu.

• ✓Người thuê dân cư không cần phải sơ tán để giữ lại tiền thuê do vi phạm khả năng sinh sống
• ✓Việc trục xuất xây dựng thương mại vẫn yêu cầu từ bỏ quyền sở hữu
• ✓Người thuê phải thông báo và cho phép thời gian hợp lý để khắc phục trước khi giữ lại tiền thuê

Nếu chủ nhà không duy trì tài sản nhà ở cho thuê trong tình trạng đủ điều kiện để ở sau khi có thông báo và một khoảng thời gian hợp lý, người thuê nhà có thể chi tối đa một tháng tiền thuê để sửa chữa (chỉ hai lần trong bất kỳ giai đoạn 12 tháng nào), hoặc từ bỏ mặt bằng và được miễn trách nhiệm về tiền thuê và các điều kiện tiếp theo.

• ✓Người thuê nhà có thể sửa chữa và khấu trừ tối đa một tháng tiền thuê, chỉ hai lần trong 12 tháng
• ✓Người thuê nhà có thể từ bỏ mặt bằng và được miễn trả tiền thuê (CC 1942)
• ✓Chủ nhà trước tiên phải nhận được thông báo và có thời gian hợp lý để sửa chữa

Để cho người mua tiềm năng/người mua thực tế xem đơn vị, thông báo có thể được đưa ra bằng lời nói nếu chủ nhà đã thông báo bằng văn bản cho người thuê trong vòng 120 ngày rằng bất động sản đang được bán. 24 giờ được coi là hợp lý; thông báo phải bao gồm ngày, thời gian gần đúng và mục đích. Khi vào, phải để lại bằng chứng bằng văn bản bên trong đơn vị. Các thỏa thuận bằng lời nói về việc sửa chữa đã đồng ý phải ấn định một ngày trong vòng một tuần.

• ✓Thông báo bằng lời nói để cho xem nhằm mục đích bán được phép nếu thông báo bằng văn bản đã được đưa ra trong vòng 120 ngày
• ✓Bằng chứng bằng văn bản về việc vào phải được để lại bên trong đơn vị
• ✓Thỏa thuận bằng lời nói về việc sửa chữa phải ghi rõ việc vào trong vòng một tuần

Vi phạm bao gồm: trục xuất thực tế người thuê nhà có quyền chiếm hữu hợp pháp; từ chối quyền tiếp cận; cho phép bên có quyền sở hữu ưu tiên (ví dụ: chủ nợ cấp cao đang phát mại) trục xuất người thuê; hoặc bất kỳ sự quấy nhiễu nào khiến tài sản không phù hợp hoàn toàn hoặc đáng kể (ví dụ: quấy rối, sửa đổi không chính đáng, không thực hiện sửa chữa). Người thuê nhà không thể yêu cầu constructive eviction nếu người thuê gây ra khiếm khuyết.

• ✓Chủ nợ cấp cao phát mại mà không có thỏa thuận không quấy nhiễu (non-disturbance agreement) là vi phạm giao ước
• ✓Làm cho tài sản không phù hợp một cách đáng kể cấu thành constructive eviction
• ✓Người thuê gây ra khiếm khuyết không thể yêu cầu constructive eviction

Chủ nhà phải duy trì: chống thấm/che chắn thời tiết với cửa sổ/cửa ra vào còn nguyên vẹn; hệ thống cấp thoát nước và gas hoạt động tốt; nguồn cấp nước được chấp thuận có nước nóng và lạnh chảy; hệ thống sưởi hoạt động; điện hoạt động; khuôn viên sạch sẽ không có rác và động vật gây hại khi bắt đầu; thùng chứa rác; sàn nhà, cầu thang, lan can được bảo trì; và hộp nhận thư có khóa tại các khách sạn cư trú.

• ✓CC 1941.1 liệt kê các tiêu chí về điều kiện sinh sống bao gồm nước, hệ thống sưởi, điện và hệ thống cấp thoát nước
• ✓Khuôn viên phải sạch sẽ và không có động vật gây hại vào thời điểm bắt đầu hợp đồng thuê
• ✓Khách sạn cư trú phải có hộp nhận thư có khóa theo Bộ luật Y tế & An toàn 17958.3

Mọi nơi ở dành cho người cư trú phải có máy dò khói hoạt động được. Chủ nhà lắp đặt và bảo trì thiết bị này, nhưng nếu thiết bị hoạt động được khi người thuê nhận quyền chiếm hữu, thì người thuê phải thông báo cho chủ nhà nếu thiết bị trở nên không hoạt động.

• ✓Chủ nhà chịu trách nhiệm lắp đặt và bảo trì máy dò khói
• ✓Người thuê phải thông báo cho chủ nhà nếu máy dò khói đang hoạt động trở nên không hoạt động

Nếu người thuê không thực hiện các nghĩa vụ này và điều đó góp phần đáng kể khiến nhà không thể ở được, chủ nhà không có nghĩa vụ sửa chữa: giữ phần diện tích của mình sạch sẽ/hợp vệ sinh; xử lý rác thải đúng cách; sử dụng thiết bị cố định đúng cách; không làm hư hại hoặc làm bẩn mặt bằng; và chỉ ở trong các khu vực được thiết kế để sinh hoạt, ngủ, nấu ăn hoặc ăn uống.

• ✓Người thuê phải giữ phần diện tích của mình sạch sẽ, sử dụng thiết bị cố định đúng cách và tránh gây hư hại (CC 1941.2)
• ✓Chủ nhà không có nghĩa vụ sửa chữa nếu việc người thuê không thực hiện nghĩa vụ góp phần đáng kể khiến nhà không thể ở được

Trong các hợp đồng thuê phi dân cư, chủ nhà không có nghĩa vụ ngầm định về sửa chữa; các nghĩa vụ theo hợp đồng thuê. Thông thường, chủ nhà bảo trì các bộ phận kết cấu và người thuê bảo trì phần còn lại; nếu không có giao ước, người thuê nhận mặt bằng “nguyên trạng.” Đối với việc tuân thủ pháp luật, Brown v. Green yêu cầu tòa án phân tích hợp đồng thuê và các yếu tố (thời hạn, chi phí so với tiền thuê, kết cấu so với phi kết cấu, sự can thiệp, khả năng thấy trước) để xác định ý định có khả năng nhất.

• ✓Chủ nhà cho thuê phi dân cư không có nghĩa vụ ngầm định về sửa chữa; người thuê nhận “nguyên trạng” nếu không có giao ước
• ✓Brown v. Green chi phối việc phân bổ chi phí tuân thủ pháp luật dựa trên ý định có khả năng nhất
• ✓Các yêu cầu tuân thủ (amiăng, địa chấn, ADA) có thể được ban hành bất cứ lúc nào trong thời hạn thuê

Trừ khi có thỏa thuận khác, các cải tạo lâu dài và vật cố định trở thành một phần của khuôn viên (tài sản của chủ nhà) khi hết hạn hợp đồng thuê. Tuy nhiên, vật cố định dùng cho thương mại, sản xuất, trang trí, hoặc sinh hoạt trong nhà có thể được người thuê tháo dỡ trong thời hạn thuê hoặc khi hết hạn, trừ khi chúng là bộ phận gắn liền và không thể tháo dỡ mà không gây hư hại cho tài sản.

• ✓Các cải tạo lâu dài trở thành tài sản của chủ nhà khi hết hạn hợp đồng thuê, trừ khi có thỏa thuận khác
• ✓Người thuê có thể tháo dỡ vật cố định thương mại nếu việc tháo dỡ không gây hư hại cho tài sản
• ✓Các bên nên thỏa thuận trước về việc xử lý vật cố định

Fannie Mae là nhà đầu tư lớn nhất trên thị trường thế chấp nhà ở thứ cấp.

• ✓Ban đầu Fannie Mae cung cấp thị trường thứ cấp cho các khoản vay FHA/VA, sau đó là các khoản vay thế chấp thông thường từ đầu những năm 1970 (yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân)
• ✓FNMA cung cấp bảo lãnh 100% cho việc thanh toán đầy đủ và đúng hạn cả gốc lẫn lãi cho những người nắm giữ MBS
• ✓FNMA đã phát triển các tài liệu chuẩn hóa bao gồm mẫu đơn xin vay 1003, giấy nợ, chứng thư tín thác và báo cáo thẩm định
• ✓FNMA có hội đồng quản trị gồm 15 thành viên (10 người được bầu, 5 người do tổng thống bổ nhiệm) và đã bị đặt vào chế độ tiếp nhận của chính phủ

Ginnie Mae là một công ty chính phủ bảo lãnh MBS nhưng không mua các khoản vay thế chấp.

• ✓Ba hoạt động của Ginnie Mae là Chương trình MBS, các chức năng hỗ trợ đặc biệt, và các chức năng quản lý/thanh lý.
• ✓GNMA bảo lãnh các chứng khoán bằng toàn bộ tín nhiệm và tín dụng của Chính phủ Hoa Kỳ, khiến chúng an toàn như chứng khoán Kho bạc Hoa Kỳ.
• ✓Chủ tịch GNMA do Tổng thống Hoa Kỳ bổ nhiệm và hoạt động dưới quyền Bộ trưởng HUD.

Freddie Mac phát triển thị trường thứ cấp chủ yếu cho các khoản vay thông thường.

• ✓Freddie Mac tài trợ các khoản mua thông qua việc bán chứng chỉ tham gia thế chấp (PCs) cho người mua đầu tư đủ điều kiện (QIBs)
• ✓Freddie Mac mua toàn bộ khoản vay/phần tham gia trong các khoản vay thông thường cho nhà ở từ 1-4 hộ gia đình, khoản vay sửa chữa nhà, và khoản vay đa hộ gia đình
• ✓Các khoản vay có LTV trên 80% phải có bảo hiểm thế chấp tư nhân
• ✓Chương trình “Swap” của Freddie Mac cung cấp thanh khoản cho người cho vay bằng cách chuyển đổi danh mục đầu tư có lợi suất thấp thành chứng khoán có tính thanh khoản; chương trình có hội đồng gồm 18 thành viên và đã được đặt vào chế độ tiếp nhận

Các công ty Bảo hiểm thế chấp tư nhân (MICs) bảo hiểm cho các khoản vay thông thường, khiến chúng dễ bán hơn.

• ✓PMI thường được yêu cầu khi tỷ lệ khoản vay trên giá trị của khoản vay nhà ở vượt quá 80%.
• ✓PMI làm giảm rủi ro tài chính cho người cho vay khởi tạo và các nhà đầu tư tiếp theo; công ty đầu tiên cung cấp bảo hiểm là MGIC vào những năm 1960.

Người cho vay bổ sung vốn bằng cách bán các khoản vay cho nhà đầu tư, ngân hàng, Fannie Mae, Freddie Mac, hoặc ngân hàng đầu tư Phố Wall.

• ✓Các chuyên gia ngân hàng đầu tư Phố Wall đã đóng gói các khoản vay thành các nhóm MBS được chứng khoán hóa và bán cho nhà đầu tư bởi các nhà môi giới-đại lý.
• ✓MBS được xếp hạng bởi Moody's, Standard & Poor's và Fitch.
• ✓Sự mở rộng của Phố Wall đã tạo điều kiện cho việc bán các khoản vay phi truyền thống không thể bán được trên thị trường thứ cấp truyền thống trước đây.

Phố Wall đã chứng khoán hóa các sản phẩm phi truyền thống (subprime) mà Fannie/Freddie/Ginnie không chấp nhận.

• ✓Các sản phẩm phi truyền thống không thể được chứng khoán hóa vào các pool được GNMA bảo lãnh
• ✓Bắt đầu từ đầu những năm 2000, FNMA và FHLMC đã hạ thấp tiêu chuẩn để bao gồm các sản phẩm thay thế/phi truyền thống
• ✓Thị trường thứ cấp Phố Wall cho các sản phẩm này đóng băng vào giữa đến cuối năm 2007; khoảng 390 tổ chức cho vay đã rời khỏi ngành

Các cơ quan liên bang đã ban hành hướng dẫn giải quyết các rủi ro cho vay thế chấp phi truyền thống và dưới chuẩn, được California chấp nhận.

• ✓“Interagency Guidance on Non-Traditional Mortgage Product Risks” ban hành ngày 7 tháng 11 năm 2006, và “Statement on Subprime Mortgage Lending” ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2007
• ✓CSBS và AARMR đã thông qua các tài liệu này cho các tổ chức cho vay do tiểu bang giám sát và các MLB
• ✓Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2008, California yêu cầu các Ủy viên DRE, DOC và DFI bảo đảm nhận thức của người cho vay/môi giới và thông qua các quy định tuân thủ

Mười đặc điểm khiến California trở nên hấp dẫn đối với các nhà cung cấp vốn cho vay thế chấp.

• ✓Các yếu tố bao gồm nhu cầu cao, dân số đông và đang tăng, đa dạng ngành công nghiệp, việc làm cao và các chi nhánh lớn của tổ chức nhận tiền gửi.
• ✓California chủ yếu sử dụng trust deed có quyền bán (power of sale) thay vì mortgage, và bảo hiểm quyền sở hữu (title insurance)/escrow công cộng thay vì settlement.
• ✓Các fee appraiser độc lập được cấp phép hoặc chứng nhận bởi Office of Real Estate Appraisers (OREA).

Bộ luật Dân sự 1695 et seq. bảo vệ chủ nhà bán nhà ở 1-4 đơn vị do chủ sở hữu cư trú, đang chịu một Thông báo Vi phạm Nghĩa vụ Trả nợ (Notice of Default) còn hiệu lực, cho người mua vốn sở hữu. Các điều khoản hợp đồng bắt buộc bao gồm thông tin người mua, khoản đền bù, điều khoản thanh toán, quyền chiếm hữu, điều khoản thuê, Thông báo Hủy bỏ, và Thông báo Do Luật California Yêu cầu.

• ✓Áp dụng cho nhà ở 1-4 đơn vị do chủ sở hữu cư trú và đang chịu Thông báo Vi phạm Nghĩa vụ Trả nợ (Notice of Default)
• ✓Quyền hủy bỏ đến nửa đêm ngày làm việc thứ 5 hoặc 8:00 sáng ngày bán
• ✓Thông báo Hủy bỏ in đậm 12 pt; Thông báo Do Luật Yêu cầu in đậm 14 pt
• ✓Chuyển nhượng kèm quyền chọn mua lại được coi là một khoản vay (cơ chế bảo đảm ẩn)

Bộ luật Dân sự 2945 et seq. điều chỉnh các cố vấn hỗ trợ chủ sở hữu trong thủ tục foreclosure. Cố vấn foreclosure thực hiện dịch vụ để được trả thù lao như ngăn chặn việc bán, xin gia hạn, hỗ trợ phục hồi quyền sở hữu, hoặc cứu giữ nhà ở. Các đối tượng được miễn trừ gồm luật sư, môi giới được cấp phép hoạt động theo 10131, và người cho vay.

• ✓Cố vấn foreclosure bao gồm ngăn chặn bán, gia hạn, phục hồi quyền sở hữu, cứu giữ nhà ở
• ✓Miễn trừ: luật sư, môi giới hoạt động theo 10131/10131.1, người cho vay, người prorater
• ✓Hỗ trợ xử lý quỹ thặng dư khiến một người trở thành cố vấn trừ khi người đó là luật sư của chủ sở hữu

Hợp đồng của cố vấn phải bao gồm Thông báo theo Yêu cầu của Luật California (14 pt đậm) và Thông báo Hủy bỏ. Không được thanh toán phí cho đến khi dịch vụ được hoàn thành đầy đủ; không được nhận quyền đại diện theo giấy ủy quyền hoặc quyền cầm giữ. Cố vấn phải đăng ký với DOJ và duy trì trái phiếu bảo lãnh $100,000.

• ✓Không thu phí cho đến khi dịch vụ hoàn thành hoàn toàn
• ✓Không được phép có giấy ủy quyền hoặc quyền cầm giữ trên bất động sản
• ✓Chủ nhà có thể hủy trong vòng năm ngày làm việc
• ✓Cố vấn phải đăng ký với DOJ và duy trì trái phiếu $100,000
• ✓Vi phạm có thể bị phạt tiền tối đa $10,000 hoặc tù tối đa một năm

Người mua quyền vốn (equity purchaser) có được quyền sở hữu tài sản đang chịu Thông báo vỡ nợ (Notice of Default), trừ khi việc mua là cho nhà ở cá nhân, bằng chuyển nhượng thay thế (deed in lieu), bằng bán đấu giá của người được ủy thác (trustee's sale), theo luật định, theo lệnh tòa, hoặc từ vợ/chồng hoặc họ hàng ruột thịt. Các vi phạm có thể dẫn đến bồi thường gấp ba lần, tiền phạt dân sự lên đến 2.500 USD, và tiền phạt hình sự lên đến 25.000 USD hoặc tù giam.

• ✓Người mua để sử dụng làm nhà ở cá nhân không phải là người mua quyền vốn (equity purchaser)
• ✓Vi phạm có thể dẫn đến bồi thường mang tính răn đe ít nhất gấp ba lần thiệt hại thực tế
• ✓Kết án hình sự có thể bị phạt tiền lên đến 25.000 USD hoặc tù đến một năm

Người đại diện của một người mua home equity phải cung cấp bằng chứng bằng văn bản về giấy phép bất động sản California còn hiệu lực và phải được bảo lãnh bởi một đơn vị bảo lãnh được chấp thuận với số tiền gấp đôi giá trị thị trường hợp lý của bất động sản. Tuy nhiên, một vụ án gần đây đã khiến yêu cầu bảo lãnh trở nên không thể thi hành và bị nghi ngờ.

• ✓Người đại diện phải có giấy phép bất động sản California còn hiệu lực
• ✓Yêu cầu bảo lãnh bằng gấp đôi giá trị thị trường hợp lý của bất động sản (hiện đang bị nghi ngờ)
• ✓Các thỏa thuận mua bán tiêu chuẩn không được chấp nhận cho giao dịch mua bán home equity

ECOA (Quy định B) thúc đẩy khả năng tiếp cận tín dụng cho tất cả ứng viên đủ điều kiện tín dụng mà không phân biệt chủng tộc, màu da, tôn giáo, nguồn gốc quốc gia, giới tính, tình trạng hôn nhân, hoặc tuổi tác (có năng lực giao kết hợp đồng), việc nhận thu nhập từ trợ cấp công, hoặc việc thực hiện thiện chí các quyền theo Đạo luật Bảo vệ Tín dụng Tiêu dùng. Luật này yêu cầu thông báo cho ứng viên về các hành động đã thực hiện (bao gồm cả việc từ chối), báo cáo lịch sử tín dụng dưới tên của cả hai vợ chồng, lưu giữ hồ sơ, và cung cấp bản sao báo cáo thẩm định.

• ✓ECOA cấm phân biệt đối xử trong tín dụng dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, nguồn gốc quốc gia, giới tính, tình trạng hôn nhân, hoặc tuổi tác
• ✓ECOA cấm phân biệt đối xử dựa trên việc nhận thu nhập từ trợ cấp công
• ✓Chủ nợ phải báo cáo lịch sử tín dụng dưới tên của cả hai vợ chồng trên một tài khoản
• ✓Ứng viên phải được cung cấp bản sao báo cáo thẩm định được sử dụng trong các quyết định tín dụng

Khi một chủ nợ thực hiện hành động sau khi nhận được đơn đăng ký, một thông báo theo quy định để thông báo cho người nộp đơn về lý do từ chối hoặc các điều khoản bị thay đổi phải được phát hành trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định. Việc lưu giữ hồ sơ là 25 tháng kể từ lần chào mời ban đầu. Việc yêu cầu chữ ký của vợ/chồng chỉ vì cá nhân đó đã kết hôn cấu thành hành vi phân biệt đối xử thực chất.

• ✓Thông báo hành động bất lợi phải được phát hành trong vòng 30 ngày kể từ quyết định tín dụng
• ✓Việc lưu giữ hồ sơ được yêu cầu trong 25 tháng kể từ lần chào mời ban đầu
• ✓Yêu cầu chữ ký chỉ vì một người đã kết hôn là phân biệt đối xử thực chất
• ✓Các MLB/MLO thương lượng các điều khoản tín dụng là chủ nợ theo ECOA

Theo Quy Định B, những broker thường xuyên giới thiệu người đăng ký cho các bên cho vay được coi là 'bên cho vay' cho lệnh cấm chung chung chối bỏ phân biệt đối xử và ngăn chặn các ứng dụng. Khi broker nộp đơn đăng ký cho nhiều người cho vay và một người tiến hành, những người cho vay còn lại không có trách vụ cung cấp thông báo hành động bất lợi. Một thông báo do MLB/MLO đưa ra phải công khai danh tính của từng bên cho vay. Theo luật California, các MLB phải đưa ra thông báo hành động bất lợi dựa trên việc sử dụng báo cáo tín dụng của người tiêu dùng, không phải dựa trên việc nhận đơn đăng ký cho vay.

• ✓Những broker giới thiệu người đăng ký phải tuân thủ lệnh cấm chung chung chối bỏ phân biệt đối xử
• ✓Thông báo hành động bất lợi của broker phải công khai danh tính của từng bên cho vay mà thay mặt bên đó
• ✓California yêu cầu thông báo hành động bất lợi dựa trên việc sử dụng báo cáo tín dụng của người tiêu dùng (Bộ Luật Dân Sự 1785.20)
• ✓Các broker có thể thực hiện hành động bất lợi bằng cách từ chối gửi đơn đăng ký cho một người cho vay

Phí tài chính là chi phí của tín dụng tiêu dùng dưới dạng số tiền đô la, bao gồm mọi khoản phí mà người vay phải trả hoặc người cho vay yêu cầu như một khoản phát sinh kèm theo hoặc điều kiện của tín dụng. APR là thước đo chi phí tín dụng dưới dạng lãi suất hằng năm, liên hệ số tiền/thời điểm của giá trị nhận được với số tiền/thời điểm của các khoản thanh toán, được xác định bằng phương pháp actuarial hoặc phương pháp United States Rule.

• ✓Phí tài chính bao gồm các khoản phí mà người vay phải trả hoặc người cho vay yêu cầu như một điều kiện của tín dụng
• ✓Phí MLB/MLO được tính vào phí tài chính bất kể ai trả hay có bắt buộc hay không
• ✓APR được xác định bằng phương pháp actuarial hoặc phương pháp United States Rule (12 CFR 226.22)

Phí tài chính bao gồm tiền lãi và chênh lệch giá theo thời gian; phí dịch vụ/giao dịch/duy trì; điểm (phí khởi tạo, hoa hồng, chiết khấu khoản vay); phí thẩm định/điều tra/báo cáo tín dụng (trừ khi được loại trừ); phí bảo hiểm thế chấp bảo vệ người cho vay; phí chấp nhận khoản nợ của người vay; và phí bảo hiểm tín dụng nhân thọ/tai nạn/sức khỏe/tài sản được ghi kèm với khoản tín dụng (trừ khi được loại trừ).

• ✓Các điểm bao gồm phí khởi tạo, hoa hồng và chiết khấu khoản vay là phí tài chính
• ✓Phí bảo hiểm thế chấp bảo vệ người cho vay trước việc vỡ nợ là phí tài chính
• ✓Phí môi giới thế chấp (MLB/MLO) luôn được bao gồm dù được trả trực tiếp hay qua người cho vay

Các khoản phí được trả trước bị loại trừ bao gồm phí đơn xin được tính cho tất cả người nộp đơn; phí trễ/vượt giới hạn/tỷ lệ vỡ nợ; phí thụ chi; phí tham gia; điểm của người bán; và lãi bị mất. Các khoản phí bất động sản thực tế và hợp lý bị loại trừ: kiểm tra chứng chỉ, bảo hiểm chứng chỉ, khảo sát, chuẩn bị tài liệu, công chứng, báo cáo tín dụng và phí định giá/kiểm tra được thực hiện trước khi giải quyết. Các số tiền trả vào tài khoản ký quỹ/tích lũy bị loại trừ (nhưng lãi suất phải trả trước thì không).

• ✓Phí đơn xin được tính cho tất cả người nộp đơn và điểm của người bán được loại trừ khỏi phí tài chính
• ✓Các khoản phí chứng chỉ, khảo sát, định giá, công chứng và chuẩn bị tài liệu thực tế và hợp lý bị loại trừ
• ✓Các khoản tiền ký quỹ/tích lũy bị loại trừ nhưng lãi suất phải trả trước thì không
• ✓Theo luật pháp California, các MLB/MLO không được phép tính phí đơn xin mà không có thỏa thuận phí tiền mặt được phê duyệt bởi Ủy viên DRE

Bộ phận Thực thi của OREA là cơ quan điều tra và thực thi của tổ chức này, bảo vệ người tiêu dùng trước hành vi bất hợp pháp và gian lận của người thẩm định giá thông qua việc kiểm tra hành vi của người nộp đơn, điều tra các khiếu nại và các thủ tục kỷ luật. Tùy thuộc vào việc xem xét và phê duyệt của Phó Giám đốc Thường trực và Giám đốc, Bộ phận có thể từ chối, hạn chế hoặc thu hồi giấy phép và/hoặc áp đặt khoản tiền phạt lên tới $10,000 cho mỗi hành vi vi phạm luật tiểu bang.

• ✓Bộ phận có thể từ chối, hạn chế hoặc thu hồi giấy phép đối với các hành vi vi phạm
• ✓Có thể áp đặt khoản tiền phạt lên tới $10,000 cho mỗi hành vi vi phạm luật tiểu bang
• ✓Các hành động kỷ luật yêu cầu sự xem xét/phê duyệt của Phó Giám đốc Thường trực và Giám đốc

Trách nhiệm quỹ tín thác phát sinh khi tiền được nhận từ hoặc vì lợi ích của một người ủy nhiệm. Trách nhiệm tổng hợp bằng tổng số dư dương phải trả cho tất cả người thụ hưởng. Tiền gửi phải luôn bằng trách nhiệm quỹ tín thác tổng hợp của nhà môi giới.

• ✓Trách nhiệm quỹ tín thác tổng hợp bằng tổng số dư dương của người thụ hưởng; số dư âm không được trừ đi.
• ✓Nếu số dư tài khoản thấp hơn tổng trách nhiệm, thì có tình trạng thiếu hụt quỹ tín thác (vi phạm Quy định 2832.1).
• ✓Nếu số dư tài khoản vượt quá tổng trách nhiệm, thì có tình trạng thừa quỹ tín thác, có thể là hành vi trộn lẫn tiền theo 10176(e).
• ✓Cần có sự đồng ý bằng văn bản của mọi chủ sở hữu trước khi thực hiện khoản giải ngân làm giảm số dư xuống dưới trách nhiệm tổng hợp.

Để đảm bảo số dư tài khoản tín thác luôn bằng với các khoản nợ phải trả, người môi giới nên tuân theo các thủ tục cụ thể đối với tiền gửi, giải ngân và đối chiếu.

• ✓Gửi toàn bộ tiền nguyên vẹn và đúng hạn; người có giấy phép chịu trách nhiệm cho tất cả tiền tín thác đã nhận dù đã gửi hay chưa
• ✓Không giải ngân từ tài khoản của người thụ hưởng nếu việc đó tạo ra số dư âm hoặc thâm hụt (trách nhiệm âm)
• ✓Đảm bảo séc đã gửi đã được thanh toán bù trừ trước khi giải ngân dựa trên chúng
• ✓Đối chiếu sổ tiền mặt với sao kê ngân hàng và sổ của từng người thụ hưởng mỗi tháng

Với tư cách là đại lý, người quản lý bất động sản phải tuân theo tất cả các hạn chế pháp lý áp dụng cho đại lý cùng với các hạn chế trong hợp đồng. Các nghĩa vụ bao gồm thiện chí và trung thành với người ủy thác, thực hiện công việc với kỹ năng, sự cẩn trọng và mẫn cán, công bố đầy đủ các sự kiện liên quan, tránh trộn lẫn tiền hoặc quỹ, và không thu lợi cá nhân nếu không có sự hiểu biết và đồng ý của người ủy thác.

• ✓Người quản lý có nghĩa vụ thiện chí, trung thành, kỹ năng, cẩn trọng và mẫn cán đối với người ủy thác
• ✓Người quản lý phải công bố đầy đủ mọi sự kiện liên quan
• ✓Người quản lý phải tránh trộn lẫn tiền hoặc quỹ
• ✓Người quản lý không được thu lợi cá nhân nếu không có sự hiểu biết và đồng ý đầy đủ của người ủy thác
• ✓Đại lý phải biết các luật về cấp phép, hợp đồng, đại lý, nhà ở công bằng, việc làm, bảo hiểm, và quan hệ chủ nhà và người thuê

Thực hành kinh doanh tốt là có một hợp đồng bằng văn bản với chủ sở hữu nêu rõ trách nhiệm của cả hai bên, bao gồm các điều khoản và thời hạn của hợp đồng, chính sách quản lý, phí, và quyền hạn và quyền lực do chủ sở hữu trao cho đại lý. Có các mẫu tiêu chuẩn cho việc quản lý tài sản cho thuê; người quản lý tòa nhà nên có một hợp đồng đại lý đặc biệt do cố vấn pháp lý có đủ năng lực soạn thảo.

• ✓Hợp đồng bằng văn bản nên bao gồm các điều khoản, thời hạn, chính sách, phí và quyền hạn do chủ sở hữu trao
• ✓Có sẵn các mẫu thỏa thuận quản lý tiêu chuẩn cho tài sản cho thuê
• ✓Người quản lý tòa nhà nên có một hợp đồng đại lý đặc biệt do cố vấn pháp lý có đủ năng lực soạn thảo

Người quản lý bất động sản thường thuê nhân viên bảo trì, nhà thầu và nhà thầu phụ và phải thu thập họ tên đầy đủ, địa chỉ và mã số thuế phù hợp của mỗi người. Khi khoản thù lao hằng năm đạt hoặc vượt mức chịu thuế, mẫu IRS 1099 thích hợp phải được gửi đến những cá nhân đó và đến các cơ quan chính phủ phù hợp.

• ✓Người quản lý phải thu thập họ tên đầy đủ, địa chỉ và mã số thuế từ tất cả nhà thầu và người lao động
• ✓Khi khoản thù lao hằng năm đạt hoặc vượt mức chịu thuế, phải phát hành mẫu IRS 1099
• ✓Các mẫu 1099 được gửi đến các cá nhân và đến các cơ quan chính phủ phù hợp

Khi đàm phán một hợp đồng niêm yết, người có giấy phép phải tiết lộ đầy đủ và trình bày chi tiết một cách chính xác mọi thông tin trọng yếu do người bán cung cấp. Khi có liên quan đến cổ phần, pháp luật áp đặt nghĩa vụ lên người môi giới là phải xác minh tính chính xác và đầy đủ của thông tin (nghĩa vụ thẩm định kỹ lưỡng). Nếu chủ sở hữu xuyên tạc, thao túng hoặc “thổi phồng” hồ sơ, người môi giới phải chỉ ra rằng điều này cấu thành sự trình bày sai lệch trọng yếu và gian lận, và không được tham gia.

• ✓Khi có liên quan đến cổ phần, người môi giới có nghĩa vụ xác minh tính chính xác và đầy đủ (nghĩa vụ thẩm định kỹ lưỡng)
• ✓Việc thổi phồng hoặc xuyên tạc các tuyên bố cấu thành sự trình bày sai lệch trọng yếu và gian lận
• ✓Người môi giới không được tham gia vào giao dịch có liên quan đến các tuyên bố gian lận

Niêm yết cần được nhận một cách cẩn thận sau khi đánh giá vị trí kinh doanh, hoạt động, và hồ sơ cùng báo cáo tài chính của người bán trong ít nhất ba năm gần nhất. Người bán hoặc kế toán/luật sư của người bán phải cung cấp hồ sơ thu nhập/chi phí, hợp đồng thuê, hợp đồng bảo hiểm, hồ sơ hàng tồn kho, báo cáo thuế bán hàng, và các biểu mẫu IRS. Nếu người bán phản đối việc đánh giá giá hợp lý và đòi một mức giá vô lý, niêm yết có lẽ nên bị từ chối.

• ✓Đánh giá báo cáo tài chính và báo cáo thuế của người bán trong ít nhất ba năm gần nhất trước khi niêm yết
• ✓Niêm yết có lẽ nên bị từ chối nếu người bán đòi một mức giá không thực tế, không phản ánh giá trị hợp lý
• ✓Người bán thường thận trọng khi tiết lộ hồ sơ cho người mua có thể là đối thủ cạnh tranh hoặc hành động không thiện chí

Listing là một hợp đồng bằng văn bản theo đó một người ủy quyền (principal) thuê một đại lý (agent) để thực hiện các nghĩa vụ như bán bất động sản. Một đại lý đang giữ listing bị ràng buộc bởi luật đại lý với các nghĩa vụ tín thác đối với principal mà không tồn tại giữa hai principal.

• ✓Listing là một hợp đồng bằng văn bản để thuê một đại lý cho principal
• ✓Đại lý đang giữ listing có nghĩa vụ tín thác đối với principal

Trong một net listing, thù lao không cố định; người môi giới giữ lại số tiền vượt trên mức giá mà người bán đã chấp nhận. Việc không công bố thù lao của người môi giới là căn cứ để thu hồi hoặc đình chỉ giấy phép. Việc công bố phải xảy ra trước khi người ủy thác tự ràng buộc mình; giá bán phải được công bố cho cả hai bên bằng văn bản trong vòng một tháng kể từ khi kết thúc giao dịch.

• ✓Trong net listing, người môi giới giữ các khoản vượt trên mức giá ròng dành cho người bán
• ✓Việc không công bố thù lao trong net listing là căn cứ để xử lý kỷ luật giấy phép
• ✓Thù lao phải được công bố trước khi người ủy thác tự ràng buộc mình vào giao dịch

Niêm yết mở là một bản ghi nhớ bằng văn bản cho phép người môi giới bán tài sản được mô tả, thường không có giới hạn thời gian bắt buộc. Nó có thể được giao đồng thời cho nhiều đại lý. Hoa hồng thuộc về người môi giới đầu tiên tìm ra người mua hoặc có đề nghị được chấp nhận. Chủ sở hữu có thể tự bán mà không phải trả hoa hồng, và việc bán như vậy hủy bỏ tất cả các niêm yết mở.

• ✓Niêm yết mở có thể được giao đồng thời cho nhiều hơn một người môi giới
• ✓Hoa hồng được hưởng bởi người môi giới đầu tiên tìm ra người mua hoặc có đề nghị được chấp nhận
• ✓Chủ sở hữu tự bán không phải trả hoa hồng và hủy bỏ tất cả các niêm yết mở

Niêm yết đại lý độc quyền chỉ định một môi giới (broker) được hưởng hoa hồng nếu môi giới đó hoặc bất kỳ môi giới nào khác thực hiện việc bán. Vì nó đề cập đến một đại lý, chủ sở hữu có thể tự bán mà không nợ hoa hồng cho môi giới độc quyền. Nhiều thỏa thuận bằng văn bản có thể khiến chủ sở hữu phải chịu hai khoản hoa hồng.

• ✓Theo niêm yết đại lý độc quyền, môi giới được nêu tên được hưởng hoa hồng nếu bất kỳ môi giới nào bán được.
• ✓Chủ sở hữu có thể tự bán mà không nợ hoa hồng cho môi giới đại lý độc quyền.

Quyền độc quyền bán cho phép broker được nêu tên hưởng hoa hồng nếu bất động sản được bán trong thời hạn bởi broker, bất kỳ broker nào khác, hoặc chủ sở hữu. Nó thường bao gồm điều khoản an toàn/bảo vệ cho các giao dịch bán cho người mua được giới thiệu trong thời hạn. Cả hai loại độc quyền phải có ngày chấm dứt xác định, nếu không giấy phép của broker có thể bị xử lý kỷ luật.

• ✓Theo quyền độc quyền bán, broker được hưởng hoa hồng ngay cả khi chủ sở hữu tự bán
• ✓Niêm yết độc quyền và niêm yết đại lý độc quyền phải có ngày chấm dứt xác định
• ✓Không có ngày chấm dứt xác định khiến giấy phép của broker bị xử lý kỷ luật

Broker kiếm được hoa hồng khi tìm được người mua sẵn sàng, thiện chí và có khả năng mua theo các điều khoản của principal, bất kể giao dịch có hoàn tất hay không, trừ khi hợp đồng quy định rõ ràng rằng phải có giao dịch mua bán đã hoàn tất. Broker phải là nguyên nhân dẫn đến giao dịch (procuring cause); chỉ giới thiệu các bên là không đủ. Các khiếu nại theo điều khoản an toàn (safety-clause) phát sinh đối với việc bán cho người mua đã được giới thiệu sau khi hết hạn.

• ✓Broker kiếm được hoa hồng bằng cách tìm được người mua sẵn sàng, thiện chí và có khả năng theo các điều khoản của principal
• ✓Broker phải là nguyên nhân dẫn đến giao dịch (procuring cause)
• ✓Hợp đồng có thể yêu cầu giao dịch mua bán phải hoàn tất trước khi hoa hồng phải được trả

MLS là một dịch vụ hợp tác của một nhóm broker, thường là một hội đồng bất động sản, sử dụng một mẫu đơn chuẩn (thường là Exclusive Authorization Right to Sell). Broker niêm yết nộp niêm yết cho một văn phòng trung tâm để phân phối cho tất cả người tham gia. Hoa hồng được chia sẻ giữa các broker hợp tác theo các điều khoản niêm yết.

• ✓MLS sử dụng một mẫu đơn chuẩn, thường là quyền độc quyền bán
• ✓Hoa hồng được chia sẻ giữa broker niêm yết và broker hợp tác