Remedies for Breach +9California · bienes raíces · Español

La parte perjudicada por un incumplimiento puede aceptarlo como terminación del contrato u optar por: rescisión unilateral; acción por daños y perjuicios monetarios; o acción de cumplimiento específico. La aceptación puede elegirse cuando los daños son demasiado limitados o la otra parte carece de bienes embargables.

• ✓Tres vías de acción: rescisión, daños y perjuicios monetarios, cumplimiento específico
• ✓Una parte puede simplemente aceptar el incumplimiento, extinguiendo el contrato

Para rescindir por incumplimiento, se debe rescindir con prontitud después de descubrir los hechos justificativos y restituir (u ofrecer restituir) todo lo de valor recibido, a condición de que la otra parte haga lo mismo. Un tribunal que conceda la rescisión puede exigir una compensación según lo requiera la justicia; una parte también puede lograr por sí misma una rescisión completa.

• ✓Rescindir con prontitud después de descubrir los hechos justificativos
• ✓Restituir u ofrecer restituir todo lo de valor recibido en virtud del contrato

La víctima de un incumplimiento puede recuperar daños y perjuicios más intereses (10 % anual) desde que se consolida el derecho. Los daños deben ser razonables; los daños ejemplares/punitivos generalmente no se permiten en ausencia de mala fe. La medida es la compensación por todo perjuicio causado de manera próxima. Se pueden conceder daños nominales (p. ej., $1) cuando no hay un perjuicio apreciable. Se aplican fórmulas específicas al incumplimiento de acuerdos para transmitir o comprar bienes inmuebles.

• ✓Los daños deben ser razonables; los daños punitivos generalmente no se permiten sin mala fe
• ✓Los intereses al 10 % anual corren desde que se consolida el derecho a recuperar
• ✓Se pueden conceder daños nominales cuando no ocurre un perjuicio apreciable
• ✓Los daños compensan todo perjuicio causado de manera próxima por el incumplimiento

Un arrendador residencial solo puede entrar: en caso de emergencia; para realizar reparaciones acordadas/necesarias; para proporcionar servicios acordados; para mostrar la vivienda a posibles compradores, acreedores hipotecarios, inquilinos, trabajadores o contratistas; cuando la vivienda esté abandonada/entregada; o por orden judicial. El arrendador no puede abusar ni acosar; las renuncias son nulas. Salvo en emergencias, la entrada debe realizarse durante el horario comercial normal después de un aviso razonable; se presume que 24 horas son razonables.

• ✓La entrada a una vivienda residencial se limita a seis situaciones legales
• ✓Se presume razonable un aviso previo de 24 horas para la entrada
• ✓La entrada debe realizarse durante el horario comercial normal, salvo en emergencias; las renuncias son nulas

La ley implica una cláusula según la cual el arrendador no realizará actos ni omisiones que perturben el derecho del inquilino a la posesión y al goce pacífico. No protege contra terceros que estén fuera del control del arrendador. El inquilino debe tener un derecho legal a la posesión para reclamar un incumplimiento; un desalojo legal debidamente realizado tras el incumplimiento no constituye un incumplimiento.

• ✓Todo contrato de arrendamiento implica una cláusula de goce pacífico por parte del arrendador
• ✓La cláusula no cubre los actos de terceros fuera de control
• ✓El inquilino debe tener derecho legal a la posesión para reclamar un incumplimiento

Para viviendas, el inquilino no necesita desocupar para evitar el pago del alquiler — la Corte Suprema de California sostuvo que existe una garantía implícita de habitabilidad que exige requisitos básicos de vida. El inquilino debe primero notificar los defectos y permitir un tiempo razonable para repararlos. Esta regla se aplica solo a arrendamientos residenciales; el desalojo constructivo comercial todavía requiere la entrega de la posesión.

• ✓Los inquilinos residenciales no necesitan desocupar para retener el alquiler por incumplimiento de habitabilidad
• ✓El desalojo constructivo comercial todavía requiere la entrega de la posesión
• ✓El inquilino debe notificar y permitir un tiempo razonable para reparar antes de retener el alquiler

Si el arrendador no mantiene una propiedad residencial en condiciones de habitabilidad después de recibir aviso y un plazo razonable, el inquilino puede gastar hasta un mes de renta en reparaciones (solo dos veces en cualquier período de 12 meses), o abandonar el inmueble y quedar liberado del pago de renta y de condiciones posteriores.

• ✓El inquilino puede reparar y deducir hasta un mes de renta, solo dos veces en 12 meses
• ✓El inquilino puede abandonar el inmueble y quedar liberado de la renta (CC 1942)
• ✓El arrendador primero debe recibir aviso y un plazo razonable para reparar

Para mostrar la unidad a compradores potenciales o reales, se puede dar aviso oral si el arrendador notificó al inquilino por escrito dentro de los 120 días que la propiedad está en venta. Se presume razonable un plazo de 24 horas; el aviso debe incluir la fecha, la hora aproximada y el propósito. Al entrar, se debe dejar evidencia escrita dentro de la unidad. Los acuerdos orales para reparaciones acordadas deben fijar una fecha dentro de una semana.

• ✓Se permite el aviso oral para mostrar con fines de venta si se dio aviso por escrito dentro de los 120 días.
• ✓Se debe dejar evidencia escrita de la entrada dentro de la unidad.
• ✓Un acuerdo oral para reparaciones debe especificar la entrada dentro de una semana.

El incumplimiento incluye: desalojar físicamente a un inquilino con derecho legal de posesión; negarle el acceso; permitir que una parte con título superior (p. ej., un prestamista de rango superior que ejecuta una hipoteca) desplace al inquilino; o cualquier perturbación que haga que la propiedad sea total o sustancialmente inadecuada (p. ej., acoso, alteraciones no justificadas, falta de realizar reparaciones). Un inquilino no puede alegar desalojo constructivo si él mismo causó el defecto.

• ✓La ejecución hipotecaria por un prestamista de rango superior sin un acuerdo de no perturbación incumple el pacto
• ✓Hacer que la propiedad sea sustancialmente inadecuada constituye desalojo constructivo
• ✓Un inquilino que causó el defecto no puede alegar desalojo constructivo

El arrendador debe mantener: impermeabilización y protección contra la intemperie con ventanas y puertas intactas; plomería y gas en funcionamiento; suministro de agua aprobado con agua corriente caliente y fría; calefacción en funcionamiento; electricidad en funcionamiento; terrenos limpios y libres de escombros y plagas al inicio del arrendamiento; receptáculos de basura; pisos, escaleras y pasamanos mantenidos; y un receptáculo de correo con cerradura en hoteles residenciales.

• ✓El CC 1941.1 enumera los criterios de habitabilidad, incluidos el agua, la calefacción, la electricidad y la plomería.
• ✓Los terrenos deben estar limpios y libres de plagas al inicio del arrendamiento.
• ✓Los hoteles residenciales requieren un receptáculo de correo con cerradura conforme al Código de Salud y Seguridad 17958.3.

Toda vivienda destinada a ocupación humana debe tener un detector de humo en funcionamiento. El arrendador lo instala y lo mantiene, pero si estaba en funcionamiento cuando el inquilino tomó posesión, el inquilino debe informar al arrendador si deja de funcionar.

• ✓El arrendador es responsable de instalar y mantener los detectores de humo
• ✓El inquilino debe notificar al arrendador si un detector en funcionamiento deja de funcionar

Si el inquilino incumple estas obligaciones y ello contribuye sustancialmente a la inhabitabilidad, el arrendador no tiene el deber de reparar: mantener su parte limpia y salubre; desechar los residuos adecuadamente; usar correctamente los accesorios fijos; no dañar ni deteriorar el inmueble; y ocupar únicamente las áreas diseñadas para vivir, dormir, cocinar o comer.

• ✓El inquilino debe mantener limpia su parte, usar correctamente los accesorios fijos y evitar daños (CC 1941.2)
• ✓El arrendador no tiene el deber de reparar si el incumplimiento del inquilino contribuye sustancialmente a la inhabitabilidad

En los arrendamientos no residenciales, el arrendador no tiene el deber implícito de reparar; las obligaciones se rigen por el contrato de arrendamiento. Por lo general, el arrendador mantiene los elementos estructurales y el arrendatario mantiene el resto; a falta de pacto, el arrendatario toma el local “tal como está”. En cuanto al cumplimiento legal, Brown v. Green exige que los tribunales analicen el arrendamiento y factores (duración del plazo, costo frente a renta, estructural frente a no estructural, interferencia, previsibilidad) para determinar la intención probable.

• ✓Los arrendadores no residenciales no tienen deber implícito de reparar; el arrendatario toma “tal como está” a falta de pacto
• ✓Brown v. Green rige la asignación de costos de cumplimiento legal según la intención probable
• ✓Los mandatos de cumplimiento (asbesto, sísmico, ADA) pueden promulgarse en cualquier momento durante el plazo

Salvo acuerdo en contrario, las mejoras permanentes y los accesorios fijos pasan a formar parte del inmueble (propiedad del arrendador) al vencimiento. Sin embargo, el arrendatario puede retirar los accesorios comerciales, de fabricación, ornamentales o domésticos durante el plazo o al vencimiento, a menos que sean parte integral y no puedan retirarse sin causar daño a la propiedad.

• ✓Salvo acuerdo en contrario, las mejoras permanentes pasan a ser propiedad del arrendador al vencimiento del arrendamiento
• ✓El arrendatario puede retirar los accesorios comerciales si la extracción no causa daño a la propiedad
• ✓Las partes deben acordar de antemano la disposición de los accesorios fijos

Fannie Mae es el mayor inversionista en el mercado secundario de préstamos hipotecarios residenciales.

• ✓Inicialmente, Fannie Mae proporcionó un mercado secundario para préstamos FHA/VA, y luego para hipotecas convencionales desde principios de la década de 1970 (exigiendo seguro hipotecario privado).
• ✓FNMA otorga una garantía del 100 % del pago completo y puntual del principal y los intereses a los tenedores de MBS.
• ✓FNMA desarrolló documentos estandarizados, incluidos el formulario de solicitud de préstamo 1003, pagarés, escrituras de fideicomiso e informes de tasación.
• ✓FNMA tiene una junta directiva de 15 miembros (10 electos, 5 nombrados por el presidente) y fue colocada bajo receptoría gubernamental.

Ginnie Mae es una corporación gubernamental que garantiza valores respaldados por hipotecas (MBS), pero no compra hipotecas.

• ✓Las tres actividades de Ginnie Mae son el Programa de MBS, las funciones de asistencia especial y las funciones de administración/liquidación
• ✓GNMA garantiza valores con la plena fe y crédito del Gobierno de los Estados Unidos, lo que los hace tan seguros como los valores del Tesoro de EE. UU.
• ✓El presidente de GNMA es nombrado por el Presidente de los Estados Unidos y actúa bajo la autoridad del Secretario del HUD

Freddie Mac desarrolla un mercado secundario principalmente para préstamos convencionales.

• ✓Freddie Mac financia sus compras mediante la venta de certificados de participación hipotecaria (PC, por sus siglas en inglés) a compradores calificados de inversiones (QIB, por sus siglas en inglés).
• ✓Freddie Mac compra préstamos completos o participaciones en préstamos convencionales para familias de 1 a 4 unidades, préstamos para mejoras del hogar y préstamos multifamiliares.
• ✓Los préstamos con una relación préstamo-valor (LTV) superior al 80 % deben contar con un seguro hipotecario privado.
• ✓El programa “Swap” de Freddie Mac brinda liquidez a los prestamistas al convertir carteras de bajo rendimiento en valores líquidos; Freddie Mac cuenta con una junta directiva de 18 miembros y quedó bajo administración judicial.

Las compañías de seguro hipotecario privado (MIC, por sus siglas en inglés) aseguran préstamos convencionales, lo que los hace más vendibles.

• ✓Por lo general, se requiere el PMI cuando la relación préstamo-valor de los préstamos residenciales supera el 80 %.
• ✓El PMI reduce el riesgo financiero para los prestamistas originadores y los inversionistas posteriores; la primera empresa en ofrecer cobertura fue MGIC en la década de 1960.

Los prestamistas reponen capital vendiendo préstamos a inversionistas, bancos, Fannie Mae, Freddie Mac o bancos de inversión de Wall Street.

• ✓Los banqueros de inversión de Wall Street empaquetaron los préstamos en grupos de MBS titulizados vendidos a los inversionistas por corredores-distribuidores (broker-dealers).
• ✓Los MBS fueron calificados por Moody's, Standard & Poor's y Fitch.
• ✓La expansión de Wall Street facilitó la venta de préstamos no tradicionales que no eran vendibles en el mercado secundario histórico.

Wall Street titulizó productos no tradicionales (subprime) que Fannie/Freddie/Ginnie no aceptaban.

• ✓Los productos no tradicionales no pueden titulizarse en fondos garantizados por GNMA
• ✓A partir de principios de la década de 2000, FNMA y FHLMC rebajaron sus estándares para incluir productos alternativos/no tradicionales
• ✓El mercado secundario de Wall Street para estos productos se congeló a mediados y finales de 2007; aproximadamente 390 prestamistas salieron del sector

Las agencias federales emitieron orientación que aborda los riesgos de las hipotecas no tradicionales y de alto riesgo (subprime), adoptada por California.

• ✓La “Interagency Guidance on Non-Traditional Mortgage Product Risks” emitida el 7 de noviembre de 2006, y la “Statement on Subprime Mortgage Lending” emitida el 29 de junio de 2007
• ✓CSBS y AARMR adoptaron estos documentos para los prestamistas supervisados por el estado y los corredores de préstamos hipotecarios (MLB)
• ✓A partir del 1 de enero de 2008, California exigió a los comisionados del DRE, DOC y DFI asegurar que los prestamistas y corredores estuvieran informados y adoptar reglamentos de cumplimiento

Diez características hacen que California sea atractiva para los proveedores de capital hipotecario.

• ✓Los factores incluyen alta demanda, una población grande y en crecimiento, diversificación de la industria, alto nivel de empleo y grandes sucursales de instituciones de depósito.
• ✓California utiliza predominantemente escrituras de fideicomiso con poder de venta en lugar de hipotecas, y seguro de título y escrows públicos en lugar de liquidaciones.
• ✓Los tasadores independientes que cobran honorarios están autorizados o certificados por la Office of Real Estate Appraisers (OREA).

El Código Civil de California, artículo 1695 y siguientes, protege a los propietarios que venden residencias de 1 a 4 unidades ocupadas por el propietario y sujetas a un Aviso de Incumplimiento (Notice of Default) pendiente a un comprador de capital neto. Los términos contractuales obligatorios incluyen información del comprador, contraprestación, condiciones de pago, posesión, condiciones de alquiler, un Aviso de Cancelación y un Aviso Requerido por la Ley de California.

• ✓Se aplica a residencias de 1 a 4 unidades ocupadas por el propietario y sujetas a un Aviso de Incumplimiento
• ✓Derecho a cancelar hasta la medianoche del 5.º día hábil o las 8:00 a. m. del día de la venta
• ✓Aviso de Cancelación en negrita de 12 pt; Aviso Requerido en negrita de 14 pt
• ✓La concesión con opción de recompra se presume un préstamo (mecanismo de garantía oculto)

El Código Civil 2945 y siguientes rige a los consultores que asisten a propietarios en ejecución hipotecaria. Un consultor de ejecución hipotecaria brinda servicios a cambio de compensación, tales como detener una venta, obtener un aplazamiento, asistir en la restitución, o preservar una propiedad. Las personas exentas incluyen abogados, corredores licenciados que actúan conforme al 10131, y prestamistas.

• ✓El consultor de ejecución hipotecaria cubre detener la venta, aplazamiento, restitución, preservación de la propiedad
• ✓Exentos: abogados, corredores que actúan conforme a 10131/10131.1, prestamistas, prorrateadores
• ✓Asistir con fondos excedentes hace que una persona sea consultor, a menos que sea abogado del propietario

Los contratos de consultoría deben incluir un Aviso requerido por la ley de California (14 pt en negrita) y un Aviso de cancelación. No se puede pagar ningún honorario hasta que los servicios se hayan completado por completo; no se puede obtener un poder notarial ni un gravamen. Los consultores deben registrarse con el DOJ y mantener una fianza de garantía de $100,000.

• ✓Ningún honorario hasta que los servicios estén completamente terminados
• ✓No se permite poder notarial ni gravamen sobre la propiedad
• ✓El propietario puede cancelar dentro de cinco días hábiles
• ✓El consultor debe registrarse con el DOJ y mantener una fianza de $100,000
• ✓La infracción es punible con multa de hasta $10,000 o hasta un año de cárcel

Un comprador de equity adquiere el título sujeto a un Aviso de Incumplimiento, a menos que sea para residencia personal, mediante escritura en lugar de ejecución, por venta del fiduciario, por estatuto, por orden judicial, o de un cónyuge o pariente consanguíneo. Las infracciones pueden dar lugar a daños triples, una multa civil de hasta $2,500 y una multa penal de hasta $25,000 o cárcel.

• ✓El comprador que adquiere para uso como residencia personal no es un comprador de equity
• ✓Una infracción puede dar lugar a daños ejemplares de al menos tres veces los daños reales
• ✓Una condena penal conlleva una multa de hasta $25,000 o hasta un año de prisión

Un representante de un comprador de capital de vivienda debe proporcionar prueba escrita de una licencia inmobiliaria válida de California y estar afianzado por una compañía de fianzas autorizada por una suma equivalente al doble del valor justo de mercado de la propiedad. Sin embargo, un caso reciente dejó el requisito de fianza sin efecto y en duda.

• ✓El representante debe poseer una licencia inmobiliaria válida de California
• ✓Se exige una fianza equivalente al doble del valor justo de mercado de la propiedad (ahora en duda)
• ✓Los contratos de compra estándar no son aceptables para las ventas de capital de vivienda

La ECOA (Reglamento B) promueve la disponibilidad de crédito para todos los solicitantes con capacidad crediticia, sin consideración de raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil o edad (con capacidad para contratar), recepción de ingresos de asistencia pública o ejercicio de buena fe de los derechos de la Ley de Protección del Crédito al Consumidor. Exige notificar a los solicitantes las medidas tomadas (incluidas las denegaciones), informar los historiales de crédito a nombre de ambos cónyuges en una cuenta, conservar registros y proporcionar copias de los informes de avalúo.

• ✓La ECOA prohíbe la discriminación crediticia por motivos de raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil o edad
• ✓La ECOA prohíbe la discriminación por recibir ingresos de asistencia pública
• ✓Los acreedores deben reportar los historiales de crédito a nombre de ambos cónyuges en una cuenta
• ✓Se deben proporcionar a los solicitantes copias de los informes de avalúo utilizados en las decisiones de crédito

Cuando un acreedor toma medidas después de recibir una solicitud, se debe emitir un aviso prescrito que informe al solicitante los motivos de la denegación o de los términos modificados dentro de los 30 días posteriores a la decisión. La retención de registros es de 25 meses a partir de la solicitud inicial. Exigir la firma del cónyuge simplemente porque la persona está casada constituye discriminación sustantiva.

• ✓El aviso de acción adversa debe emitirse dentro de los 30 días posteriores a la decisión crediticia.
• ✓Se requiere retención de registros durante 25 meses a partir de la solicitud inicial.
• ✓Exigir una firma simplemente porque una persona está casada constituye discriminación sustantiva.
• ✓Los MLB/MLO que negocian términos de crédito son acreedores conforme a la ECOA.

Según el Reglamento B, los corredores que remiten habitualmente solicitantes a acreedores son “acreedores” para efectos de la prohibición general contra la discriminación y contra desalentar solicitudes. Cuando los corredores presentan solicitudes a varios prestamistas y uno de ellos procede, los prestamistas restantes no tienen el deber de proporcionar un aviso de acción adversa. Un aviso dado por un MLB/MLO debe revelar la identidad de cada acreedor. Según la ley de California, los MLB deben dar aviso de acción adversa con base en el uso de un informe de crédito del consumidor, no en la recepción de una solicitud de préstamo.

• ✓Los corredores que remiten solicitantes deben cumplir con la prohibición general contra la discriminación
• ✓El aviso de acción adversa de un corredor debe revelar la identidad de cada acreedor en cuyo nombre se da
• ✓California exige aviso de acción adversa con base en el uso de un informe de crédito del consumidor (Código Civil 1785.20)
• ✓Los corredores pueden tomar acción adversa al negarse a entregar una solicitud a un prestamista

El cargo financiero es el costo del crédito al consumidor expresado en dólares, incluido cualquier cargo pagadero por el prestatario o exigido por el prestamista como incidente o condición del crédito. La tasa de porcentaje anual (APR) es una medida del costo del crédito expresada como tasa anual que relaciona el monto y el momento del valor recibido con el monto y el momento de los pagos, determinada por el método actuarial o por el método de la Regla de los Estados Unidos.

• ✓El cargo financiero incluye los cargos pagaderos por el prestatario o exigidos por el prestamista como condición del crédito
• ✓Los cargos de MLB/MLO se incluyen en el cargo financiero, independientemente de quién los pague o de si son exigidos
• ✓La APR se determina mediante el método actuarial o el método de la Regla de los Estados Unidos (12 CFR 226.22)

Los cargos financieros incluyen intereses y diferencial de precio por tiempo; cargos por servicio/transacción/tenencia; puntos (cargos de originación, comisiones, descuentos de préstamo); cargos por avalúo/investigación/informe de crédito (a menos que se excluyan); primas de seguro hipotecario que protegen al prestamista; cargos por aceptar la deuda del prestatario; y primas de seguros de vida/accidentes/salud/propiedad de crédito suscritas en relación con el crédito (a menos que se excluyan).

• ✓Los puntos, incluidos los cargos de originación, las comisiones y los descuentos de préstamo, son cargos financieros
• ✓Las primas de seguro hipotecario que protegen al prestamista contra el incumplimiento son cargos financieros
• ✓Los cargos del corredor hipotecario (MLB/MLO) siempre se incluyen, ya sea que se paguen directamente o a través del prestamista

Los cargos prepagados excluidos incluyen cargos de solicitud cobrados a todos los solicitantes; cargos por pago tardío/exceso de límite/morosidad; cargos por sobregiro; cargos de participación; puntos del vendedor; e intereses perdidos. Se excluyen los cargos inmobiliarios legítimos y razonables: examen de título, seguro de título, levantamiento topográfico, preparación de documentos, notario, informes de crédito y cargos de avalúo/inspección realizados antes del cierre. Los montos pagados en cuentas de depósito en garantía/reserva se excluyen (pero los intereses prepagados no).

• ✓Los cargos de solicitud cobrados a todos los solicitantes y los puntos del vendedor se excluyen del cargo financiero
• ✓Se excluyen los cargos razonables y legítimos por título, levantamiento topográfico, avalúo, notario y preparación de documentos
• ✓Los depósitos en cuentas de depósito en garantía/reserva se excluyen, pero los intereses prepagados no
• ✓Según la ley de California, los MLB/MLO no pueden cobrar cargos de solicitud sin un acuerdo de cargos por adelantado aprobado por el Comisionado del DRE

La División de Cumplimiento de la OREA es su brazo investigador y de cumplimiento, que protege a los consumidores contra la conducta ilegal y fraudulenta de los tasadores mediante el examen de la conducta de los solicitantes, la investigación de quejas y los procedimientos disciplinarios. Sujeto a la revisión y aprobación del Subdirector Principal y del Director, la División puede negar, restringir o revocar una licencia y/o imponer una multa de hasta $10,000 por cada violación de la ley estatal.

• ✓La División puede negar, restringir o revocar una licencia por infracciones
• ✓Se puede imponer una multa de hasta $10,000 por cada infracción de la ley estatal
• ✓Las acciones disciplinarias requieren la revisión y aprobación del Subdirector Principal y del Director

La responsabilidad del fondo fiduciario surge cuando se reciben fondos de un mandante o para beneficio de un mandante. La responsabilidad agregada es igual al total de los saldos positivos adeudados a todos los beneficiarios. Los fondos en depósito siempre deben ser iguales a la responsabilidad agregada del corredor por el fondo fiduciario.

• ✓La responsabilidad agregada del fondo fiduciario es igual al total de los saldos positivos de los beneficiarios; los saldos negativos no se deducen.
• ✓Si el saldo de la cuenta es menor que la responsabilidad total, existe un faltante en el fondo fiduciario (viola la Regulación 2832.1).
• ✓Si el saldo de la cuenta excede la responsabilidad total, existe un excedente en el fondo fiduciario, posible mezcla de fondos conforme al artículo 10176(e).
• ✓Se requiere el consentimiento por escrito de cada propietario antes de cualquier desembolso que reduzca el saldo por debajo de la responsabilidad agregada.

Para garantizar que el saldo de la cuenta de fideicomiso siempre sea igual a los pasivos, el corredor debe seguir procedimientos específicos para depósitos, desembolsos y conciliación.

• ✓Depositar todos los fondos íntegros y oportunamente; un titular de licencia es responsable de todos los fondos de fideicomiso recibidos, ya sea que se depositen o no.
• ✓No desembolsar de la cuenta de un beneficiario si esto crea un saldo negativo/deficitario (responsabilidad negativa).
• ✓Asegurarse de que los cheques depositados se hayan compensado antes de desembolsar fondos con cargo a ellos.
• ✓Conciliar mensualmente el registro de efectivo con el estado de cuenta bancario y con cada registro de beneficiario.

Como agente, el administrador de propiedades está sujeto a todas las restricciones legales impuestas a los agentes más las establecidas en el contrato. Las obligaciones incluyen buena fe y lealtad hacia el principal, desempeño con habilidad, cuidado y diligencia debida, divulgación completa de los hechos pertinentes, evitar la mezcla de fondos y abstenerse de obtener ganancias personales sin el conocimiento y consentimiento del principal.

• ✓El administrador debe al principal buena fe, lealtad, habilidad, cuidado y diligencia debida
• ✓El administrador debe divulgar completamente todos los hechos pertinentes
• ✓El administrador debe evitar la mezcla de fondos
• ✓El administrador no debe obtener ganancias personales sin el pleno conocimiento y consentimiento del principal
• ✓El agente debe conocer las leyes sobre licencias, contratos, agencia, vivienda justa, empleo, seguros y relaciones entre arrendadores y arrendatarios

Es una buena práctica comercial tener un contrato por escrito con el propietario que establezca las responsabilidades de ambas partes, incluidos los términos y el período del contrato, las políticas de administración, los honorarios, y la autoridad y las facultades otorgadas por el propietario al agente. Existen formularios estándar para la administración de propiedades en alquiler; los administradores de edificios deben tener un contrato de agencia especial redactado por un asesor legal calificado.

• ✓Un contrato por escrito debe incluir términos, período, políticas, honorarios y autoridad otorgada por el propietario
• ✓Hay formularios estándar de acuerdo de administración disponibles para propiedades en alquiler
• ✓Los administradores de edificios deben tener un contrato de agencia especial redactado por un asesor legal calificado

El administrador de la propiedad normalmente contrata a trabajadores de mantenimiento, contratistas y subcontratistas, y debe obtener el nombre completo, la dirección y el número de identificación fiscal correcto de cada persona. Cuando la compensación anual alcanza o supera el monto imponible, se debe enviar el formulario correcto del IRS 1099 a esas personas y a las agencias gubernamentales correspondientes.

• ✓El administrador debe obtener el nombre completo, la dirección y el número de identificación fiscal de todos los contratistas y trabajadores
• ✓Cuando la compensación anual alcanza o supera el monto imponible, se debe emitir un formulario del IRS 1099
• ✓Los formularios 1099 se envían a las personas y a las agencias gubernamentales correspondientes

Al negociar un contrato de listado, el titular de la licencia debe hacer una divulgación completa y detallar con precisión toda la información sustancial proporcionada por el vendedor. Cuando se trata de acciones de capital, la ley impone al corredor el deber de verificar la exactitud e integridad de la información (deber de diligencia debida). Si el propietario distorsiona, manipula o «infla» los registros, el corredor debe señalar que esto constituye una declaración sustancialmente falsa y fraude, y no debe participar.

• ✓Cuando se trata de acciones, el corredor tiene el deber de verificar la exactitud e integridad (deber de diligencia debida)
• ✓Inflar o distorsionar las declaraciones constituye una declaración sustancialmente falsa y fraude
• ✓El corredor no debe participar en una transacción que involucre declaraciones fraudulentas

Los listados deben aceptarse con cuidado después de evaluar la ubicación del negocio, su operación y los registros y estados financieros del vendedor de al menos los últimos tres años. El vendedor o su contador/abogado debe proporcionar registros de ingresos/gastos, arrendamientos, pólizas de seguro, registros de inventario, informes de impuesto sobre ventas y anexos del IRS. Si el vendedor se resiste a una evaluación justa del precio y exige un precio irrazonable, probablemente debería rechazarse el listado.

• ✓Evaluar los estados financieros y las declaraciones de impuestos del vendedor de al menos los últimos tres años antes de aceptar el listado
• ✓Probablemente debería rechazarse el listado si el vendedor exige un precio poco realista que no represente un valor razonable
• ✓Los vendedores a menudo son cautelosos al revelar registros a compradores que podrían ser competidores o actuar de mala fe

Un listado es un contrato escrito mediante el cual un principal contrata a un agente para desempeñar funciones tales como vender bienes inmuebles. Un agente que tiene un listado está obligado por el derecho de agencia y tiene obligaciones fiduciarias hacia el principal que no existen entre dos principales.

• ✓Un listado es un contrato escrito que emplea a un agente para el principal
• ✓Un agente que tiene un listado debe deberes fiduciarios al principal

En un listado neto, la compensación no es fija; el agente retiene el dinero que exceda el precio aceptado por el vendedor. No revelar la compensación del agente es causa de revocación o suspensión de la licencia. La revelación debe ocurrir antes de que el principal se obligue; el precio de venta debe revelarse a ambas partes por escrito dentro del mes siguiente al cierre.

• ✓En un listado neto, el agente retiene los montos que excedan el precio neto para el vendedor
• ✓No revelar la compensación en un listado neto es causa de disciplina de la licencia
• ✓La compensación debe revelarse antes de que el principal se obligue a la transacción

Un listado abierto es un memorándum escrito que autoriza a un corredor a vender una propiedad descrita, por lo general sin un límite de tiempo obligatorio. Puede otorgarse simultáneamente a varios agentes. La comisión corresponde al corredor que primero presente un comprador o cuya oferta sea aceptada. El propietario puede vender personalmente sin deber comisión, y dicha venta cancela todos los listados abiertos.

• ✓Los listados abiertos pueden otorgarse simultáneamente a más de un corredor
• ✓La comisión la gana el corredor que primero presente un comprador o cuya oferta sea aceptada
• ✓Un propietario que vende personalmente no debe comisión y cancela todos los listados abiertos

Un contrato de agencia exclusiva nombra a un corredor que gana una comisión si ese corredor o cualquier otro corredor efectúa la venta. Debido a que se refiere a una relación de agencia, el propietario puede vender personalmente sin deber una comisión al corredor exclusivo. Múltiples acuerdos escritos podrían exponer al propietario a dos comisiones.

• ✓Según un contrato de agencia exclusiva, el corredor nombrado gana una comisión si cualquier corredor vende
• ✓El propietario puede vender personalmente sin deber una comisión al corredor de agencia exclusiva

Un contrato de listado con derecho exclusivo de venta otorga al corredor nombrado el derecho a una comisión si la propiedad se vende dentro del plazo por el corredor, cualquier otro corredor o el propietario. A menudo incluye una cláusula de seguridad/protección para ventas a compradores presentados durante el plazo. Ambos tipos exclusivos deben tener una fecha de terminación definida, o la licencia del corredor queda sujeta a medidas disciplinarias.

• ✓Con un contrato de listado con derecho exclusivo de venta, el corredor gana comisión incluso si el propietario vende
• ✓Los contratos de listado con derecho exclusivo y de agencia exclusiva deben tener una fecha de terminación definida
• ✓La falta de una fecha de terminación definida somete la licencia del corredor a acción disciplinaria

Un corredor gana una comisión cuando presenta un comprador listo, dispuesto y capaz de comprar en los términos del principal, independientemente de si la venta se cierra, a menos que el contrato exija expresamente una venta completada. El corredor debe ser la causa determinante; la mera presentación de las partes no es suficiente. Las reclamaciones por cláusula de seguridad surgen para ventas a compradores presentados después del vencimiento.

• ✓Un corredor gana una comisión al presentar un comprador listo, dispuesto y capaz según los términos del principal
• ✓El corredor debe ser la causa determinante de la venta
• ✓Los contratos pueden exigir una venta completada antes de que la comisión sea pagadera

Un MLS es un servicio cooperativo de un grupo de corredores, generalmente una asociación de bienes raíces, que utiliza un formulario estándar (típicamente la Autorización Exclusiva para Vender). El corredor de listado entrega el listado a una oficina central que lo distribuye a todos los participantes. Las comisiones se comparten entre los corredores cooperantes según los términos del listado.

• ✓Un MLS utiliza un formulario estándar, por lo general una autorización exclusiva para vender
• ✓Las comisiones se comparten entre el corredor de listado y los corredores cooperantes