Remedies for Breach +9California · 不動産 · 日本語

契約違反の被害者は、違反を契約終了として受け入れるか、一方的解除、金銭的損害賠償請求、または特定履行請求を進めることができる。損害賠償が限定されすぎている場合や、相手方が判決によっても回収できる資力を持たない場合には、受け入れを選択することがある。

• ✓三つの法的手段：解除、金銭的損害賠償、特定履行
• ✓当事者は違反を受け入れて契約を消滅させることができる

違反を理由に契約を取り消すには、取消しを正当化する事実を発見した後、速やかに取り消し、かつ、相手方も同様にすることを条件として、受け取ったすべての価値あるもの（有価物）を返還し（または返還を申し出）なければならない。裁判所が取消しを認める場合、正義に照らして補償を命じることができる。当事者は、自ら完全な取消しを完了させることもできる。

• ✓取消しを正当化する事実を発見した後、速やかに取り消すこと
• ✓契約に基づき受け取ったすべての価値あるものを返還し、または返還を申し出ること

契約違反の被害者は、権利が確定した時点から年10%の利息を加えた損害賠償を回復することができる。損害賠償は合理的でなければならず、悪意がない限り懲罰的損害賠償は一般に認められない。賠償の基準は、直接引き起こされたすべての損害に対する補償である。名目的損害賠償（例：1ドル）は、実質的な損害がない場合にも認められることがある。不動産の譲渡または購入の契約違反には特定の算定方式が適用される。

• ✓損害賠償は合理的でなければならず、悪意がない限り懲罰的損害賠償は一般に認められない
• ✓年10%の利息は、賠償請求権が確定した時点から発生する
• ✓実質的な損害が生じない場合には名目的損害賠償が認められることがある
• ✓損害賠償は違反によって直接引き起こされたすべての損害を算定する

居住用賃貸住宅の賃貸人は、次の場合に限り立入ることができる：緊急時；合意されたまたは必要な修繕を行うため；合意されたサービスを提供するため；購入希望者、抵当権者、入居者、作業員または請負業者に住戸を提示するため；放棄または明け渡された場合；または裁判所命令による。賃貸人は権利を濫用し、または嫌がらせをしてはならない；権利放棄は無効である。緊急時を除き、立入りは合理的な通知後の通常の営業時間内に行わなければならず、24時間の事前通知が合理的と推定される。

• ✓居住用の立入りは6つの法定状況に限定される
• ✓立入りのための24時間前通知は合理的と推定される
• ✓緊急時を除き、立入りは通常の営業時間内に行わなければならず、権利放棄は無効である

法律は、賃貸人が賃借人の占有および平穏享受の権利を妨げる作為または不作為を行わないという約束を黙示的に含める。これは賃貸人の支配を超えた第三者に対する保護を与えない。賃借人が違反を主張するには、占有についての法的権利を有していなければならない。債務不履行後の適法な立退きは違反ではない。

• ✓すべての賃貸借には、賃貸人による平穏享受の約束が黙示的に含まれる。
• ✓この約束は、制御不能な第三者の行為には及ばない。
• ✓賃借人は、違反を主張するには占有についての法的権利を有していなければならない。

住居については、賃借人は賃料の支払いを免れるために明け渡す必要はない。カリフォルニア州最高裁判所は、最低限の居住要件を満たすことを求める居住性の黙示的保証が存在すると判示した。賃借人はまず瑕疵を通知し、是正のための合理的期間を与えなければならない。この規則は住宅賃貸借にのみ適用され、商業用の constructive eviction（推定退去）には依然として占有の明渡しが必要である。

• ✓住宅賃借人は、居住性違反について賃料を留保するために明け渡す必要はない。
• ✓商業用の constructive eviction（推定退去）には依然として占有の明渡しが必要である。
• ✓賃借人は、賃料を留保する前に通知し、是正のための合理的期間を与えなければならない。

賃貸人が通知を受け、相当な期間が経過しても居住用不動産を居住可能な状態に維持しない場合、賃借人は、修理に家賃1か月分までを費やすこと（12か月間に2回のみ）ができ、または物件を放棄して、以後の家賃および条件から免れることができる。

• ✓賃借人は家賃1か月分を上限に修理して控除でき、12か月間に2回のみ行える。
• ✓賃借人は物件を放棄し、家賃の支払いを免れることができる（CC 1942）。
• ✓賃貸人はまず通知を受け、修理のための相当な期間を与えられなければならない。

購入希望者または実際の購入者にユニットを案内するため、賃貸人が120日以内に当該物件が売却用である旨を賃借人に書面で通知した場合、口頭による通知をすることができます。24時間が合理的であると推定されます。通知には日付、おおよその時刻、目的を含めなければなりません。立入り時には、立入りの書面による証拠をユニット内に残さなければなりません。合意された修理に関する口頭の合意は、1週間以内の日付を定めなければなりません。

• ✓120日以内に書面による通知がなされていれば、売却のために案内する口頭通知が認められる。
• ✓立入りの書面による証拠をユニット内に残さなければならない。
• ✓修理に関する口頭合意は、1週間以内の立入りを明記しなければならない。

侵害には以下が含まれます: 占有権を有する賃借人を物理的に立ち退かせること; アクセスを拒否すること; 優先抵当権者(例: 先順位貸し手の差し押さえ)が賃借人を立ち退かせることを許可すること; または物件を全体的または実質的に不適切な状態にするあらゆる妨害行為(例: 嫌がらせ、不正な改造、修理義務の怠慢)。賃借人が欠陥を引き起こした場合、建設的立ち退きを主張することはできません。

• ✓不動産妨害禁止特約がない先順位貸し手による差し押さえは借地権侵害となります
• ✓物件を実質的に不適切な状態にすることは建設的立ち退きに該当します
• ✓欠陥を引き起こした賃借人は建設的立ち退きを主張できません

大家は以下を維持しなければなりません: 破損のない窓/ドアによる防水/気候保護; 作動する配管およびガス; 承認された水道供給による温冷水の運営; 作動する暖房; 作動する電気; リース開始時のきれいで破片/害虫のない敷地; ごみ箱; 維持されたフロア、階段、手摺; およびレジデンシャルホテルでは鍵付き郵便受け。

• ✓カリフォルニア民法1941.1は、水、暖房、電気、配管を含む居住可能性基準を列挙しています
• ✓敷地はリース開始時にきれいで害虫がいない状態である必要があります
• ✓レジデンシャルホテルは保健安全法17958.3に従って鍵付き郵便受けが必要です

人が居住するすべての住居には、作動可能な煙感知器を備えなければなりません。賃貸人が設置および維持管理を行いますが、賃借人が占有を開始した時点で作動可能であった場合、作動不能になったときは賃借人が賃貸人に通知しなければなりません。

• ✓賃貸人は煙感知器を設置し、維持管理する責任があります。
• ✓作動していた感知器が作動不能になった場合、賃借人は賃貸人に通知しなければなりません。

賃借人がこれらの義務を怠り、それが居住不能性に実質的に寄与した場合、賃貸人には修繕義務はない：自己の使用部分を清潔・衛生的に保つこと、廃棄物を適切に処分すること、設備を適切に使用すること、敷地・建物を損傷・汚損しないこと、そして居住、睡眠、調理、食事のために設計された区域のみを占有すること。

• ✓賃借人は自己の使用部分を清潔に保ち、設備を適切に使用し、損傷を避けなければならない（CC 1941.2）
• ✓賃借人の義務違反が居住不能性に実質的に寄与した場合、賃貸人には修繕義務はない

非住宅賃貸借では、貸主に修繕の黙示的義務はなく、義務は賃貸借契約に従います。通常、貸主は構造部分を維持管理し、借主はその他の部分を維持管理します。特約がない場合、借主は物件を「現状有姿」で引き受けます。法令遵守については、Brown v. Green は、裁判所が賃貸借契約と要素（期間、費用対賃料、構造的か非構造的か、妨害、予見可能性）を分析し、推定される意思を判断することを求めています。

• ✓1. 非住宅の貸主には修繕の黙示的義務はなく、特約がない場合、借主は「現状有姿」で引き受けます。
• ✓2. Brown v. Green は、推定される意思に基づく法令遵守費用の配分を規律します。
• ✓3. 法令遵守義務（アスベスト、耐震、ADA）は、契約期間中いつでも制定され得ます。

別段の合意がない限り、恒久的な改良物および造作は、賃貸借契約の満了時に物件（賃貸人の財産）の一部となります。ただし、営業用、製造用、装飾用、または家庭用の造作は、賃借人が賃貸借期間中または満了時に撤去することができます。ただし、それらが物件の不可欠な一部であり、物件に損傷を与えずに撤去できない場合はこの限りではありません。

• ✓別段の合意がない限り、恒久的な改良物は賃貸借契約の満了時に賃貸人の財産となります
• ✓物件に損傷を与えずに撤去できる場合、賃借人は営業用造作を撤去することができます
• ✓当事者は造作の処分について事前に合意するべきです

ファニーメイは、住宅モーゲージの二次市場における最大の投資家である。

• ✓ファニーメイは当初、FHA/VAローン向けの二次市場を提供し、1970年代初頭以降は、民間モーゲージ保険を必要とするコンベンショナル・モーゲージについても二次市場を提供した。
• ✓FNMAはMBS保有者に対し、元本および利息の全額かつ期日通りの支払いを100％保証する。
• ✓FNMAは、1003ローン申請書、約束手形、信託証書、鑑定評価報告書などの標準化文書を開発した。
• ✓FNMAは15名の理事会（10名選出、5名大統領任命）を有し、政府の管財手続き下に置かれた。

ジニーメイはMBSを保証するが、住宅ローンを購入しない政府公社である。

• ✓ジニーメイの3つの活動は、MBSプログラム、特別支援機能、管理・清算機能である。
• ✓GNMAは米国政府の完全な信頼と信用をもって証券を保証しており、米国財務省証券と同様に安全である。
• ✓GNMAの総裁は米国大統領によって任命され、HUD長官の下で職務を行う。

フレディマックは、主にコンベンショナルローン向けのセカンダリーマーケットを形成する。

• ✓フレディマックは、モーゲージ参加証券（PC）を適格投資家購入者（QIB）に販売することで購入資金を調達する。
• ✓フレディマックは、1～4世帯向けコンベンショナルローン、住宅改良ローン、および集合住宅ローンのローン全体または参加持分を購入する。
• ✓LTVが80％を超えるローンには、民間モーゲージ保険（PMI）を付保しなければならない。
• ✓フレディマックの「スワップ」プログラムは、低利回りポートフォリオを流動性のある証券に転換することで、貸し手に流動性を提供する。フレディマックは18名の役員からなる理事会を有し、管財手続き（レシーバーシップ）に置かれた。

民間モーゲージ保険会社（MIC）は、コンベンショナルローンに保険を提供し、それらをより売却しやすくします。

• ✓PMIは通常、住宅ローンのローン・トゥ・バリュー比率（LTV）が80％を超える場合に必要とされます。
• ✓PMIは、融資を実行した貸し手およびその後の投資家の金銭的リスクを軽減します。最初にカバレッジを提供した企業は、1960年代のMGICでした。

貸し手は、投資家、銀行、ファニーメイ、フレディマック、またはウォール街の投資銀行にローンを売却することで資本を補充する。

• ✓ウォール街の投資銀行家は、ローンを証券化されたMBSプールにまとめ、そのプールはブローカー・ディーラーによって投資家に販売された。
• ✓MBSは、ムーディーズ、スタンダード・アンド・プアーズ、フィッチによって格付けされた。
• ✓ウォール街の拡大により、従来のセカンダリー市場では販売できなかった非伝統的ローンの販売が促進された。

ウォール街は、ファニーメイ／フレディマック／ジニーメイが受け入れなかった非伝統的（サブプライム）商品を証券化した。

• ✓非伝統的商品は、GNMA保証プールに証券化することはできない。
• ✓2000年代初頭以降、FNMAとFHLMCは代替／非伝統的商品を含めるよう基準を引き下げた。
• ✓2007年半ばから後半までに、これらの商品のウォール街の二次市場は凍結した。約390社の貸し手が業界から退出した。

連邦機関は、非伝統的およびサブプライム住宅ローンリスクに対処するガイダンスを発行し、カリフォルニア州がこれを採用した。

• ✓2006年11月7日発行の「非伝統的住宅ローン商品リスクに関する省庁間ガイダンス」および2007年6月29日発行の「サブプライム住宅ローン融資に関する声明」
• ✓CSBSおよびAARMRは、州監督下の貸付業者およびモーゲージ・ローン・ブローカー（MLB）のためにこれらの文書を採用した。
• ✓2008年1月1日より、カリフォルニア州はDRE、DOC、DFIの各委員に対し、貸付業者/ブローカーの認識を確保し、コンプライアンス規制を採用することを求めた。

10の特性が、カリフォルニアをモーゲージ資金の供給者にとって魅力的にしている。

• ✓要因には、高い需要、人口が多く増加していること、産業の多様化、高い雇用、大規模な預金取扱機関の支店が含まれる。
• ✓カリフォルニアでは、モーゲージよりも売却権限付き信託証書が主に用いられ、決済よりもタイトル保険／公的エスクローが用いられる。
• ✓独立系フィー・アプレイザーは、不動産鑑定士事務局（OREA）によって免許または認定を受ける。

民法第1695条以下（Civil Code 1695 et seq.）は、債務不履行通知（Notice of Default）が係属している1～4ユニットの所有者居住住宅をエクイティ購入者（equity purchaser）に売却する住宅所有者を保護します。必要な契約条項には、購入者情報、対価、支払条件、占有、賃貸条件、取消通知（Notice of Cancellation）、およびカリフォルニア州法により要求される通知（Notice Required by California Law）が含まれます。

• ✓債務不履行通知（Notice of Default）の対象となる1～4ユニットの所有者居住住宅に適用される
• ✓第5営業日の深夜12時または売却日の午前8時までに取り消す権利
• ✓取消通知（Notice of Cancellation）は12ポイント太字、州法所定の通知（Notice Required）は14ポイント太字
• ✓買戻しオプション付きの譲渡（grant with repurchase option）は貸付と推定される（隠れた担保装置）

カリフォルニア民法第2945条以下は、フォークロージャーにおいて所有者を支援するコンサルタントを規律する。フォークロージャー・コンサルタントとは、競売中止、猶予の取得、復活の支援、または住居の保全などのサービスを報酬を得て行う者である。免除される者には、弁護士、第10131条に基づいて行為する免許ブローカー、および貸付人が含まれる。

• ✓フォークロージャー・コンサルタントは競売中止、猶予、復活、住居保全を対象とする
• ✓免除：弁護士、第10131/10131.1条に基づき行為するブローカー、貸付人、プロレーター
• ✓余剰資金の支援は、その者が所有者の弁護士でない限り、コンサルタントに該当させる

コンサルタント契約には、カリフォルニア州法で要求される通知（14ポイント太字）および取消通知を含めなければなりません。サービスが完全に完了するまで報酬を支払うことはできません。委任状または不動産に対するリーエンを取得することもできません。コンサルタントはDOJに登録し、100,000ドルの保証証書を維持しなければなりません。

• ✓サービスが完全に終了するまで報酬なし
• ✓不動産に対する委任状またはリーエンは許可されない
• ✓住宅所有者は5営業日以内に取消し可能
• ✓コンサルタントはDOJに登録し、100,000ドルの保証証書を維持しなければならない
• ✓違反は最高10,000ドルの罰金または最高1年の拘禁に処せられる

エクイティ購入者は、個人住宅用を除き、債務不履行通知(Notice of Default)に従い所有権を取得します。ただし、代物弁済抵当権抹消(deed in lieu)、受託者売却(trustee's sale)、法令、裁判所命令、または配偶者/血族からの取得は除きます。違反した場合、3倍賠償金、最大$2,500の民事罰金、および最大$25,000の刑事罰金または懲役に処せられる可能性があります。

• ✓個人住宅用購入者はエクイティ購入者ではありません
• ✓違反した場合、実際の損害額の最低3倍の懲罰的損害賠償が発生する可能性があります
• ✓刑事有罪判決の場合、最大$25,000の罰金または最大1年の懲役に処せられる可能性があります

住宅エクイティ購入者の代理人は、有効なカリフォルニア州不動産ライセンスの書面による証明を提供し、認可を受けた保証会社(admitted surety)により、当該物件の公正市場価値の2倍の保証を付される必要があります。しかし、最近の判例により、この保証要件は執行不能かつ疑義が生じています。

• ✓代理人は有効なカリフォルニア州不動産ライセンスを保有していなければならない
• ✓当該物件の公正市場価値の2倍に相当する保証が必要(現在は疑義あり)
• ✓標準的な売買契約書は住宅エクイティ販売には使用できない

ECOA(レギュレーションB)は、人種、皮膚の色、宗教、出身国、性別、婚姻状況、または年齢(契約能力を有する場合)、公的扶助所得の受給、または消費者信用保護法に基づく権利の誠実な行使にかかわらず、信用力のあるすべての申請者への信用の利用可能性を促進します。取られた措置(拒否を含む)を申請者に通知し、口座に関する信用履歴を配偶者双方の名前で報告し、記録を保持し、鑑定評価報告書の写しを提供することを義務付けています。

• ✓ECOAは、人種、皮膚の色、宗教、出身国、性別、婚姻状況、または年齢に基づく信用差別を禁止する
• ✓ECOAは、公的扶助所得の受給に基づく差別を禁止する
• ✓債権者は、口座に関する信用履歴を配偶者双方の名前で報告しなければならない
• ✓信用決定に使用された鑑定評価報告書の写しを申請者に提供しなければならない

債権者が申込みを受領した後に措置を講じる場合、拒否理由または変更された条件を申込者に知らせる所定の通知は、決定から30日以内に発行されなければならない。記録保存は最初の勧誘から25か月間である。単に婚姻しているという理由で配偶者の署名を求めることは、実質的差別に当たる。

• ✓不利益行為通知は信用決定から30日以内に発行されなければならない
• ✓記録保存は最初の勧誘から25か月間求められる
• ✓単に婚姻しているという理由で署名を求めることは実質的差別である
• ✓信用条件を交渉するMLB/MLOはECOA上の債権者である

規則Bに基づき、申請者を定期的に債権者に紹介するブローカーは、差別および申請の抑止に対する一般的禁止に関して「債権者」です。ブローカーが複数の貸し手に申請書を提出し、その中の1つが進む場合、残りの貸し手は逆作用通知を提供する義務がありません。MLB/MLOが提供する通知は、各債権者の身元を開示する必要があります。カリフォルニア州法に基づき、MLBはローン申請の受領ではなく、消費者信用報告書の使用に基づいて逆作用通知を提供する必要があります。

• ✓申請者を紹介するブローカーは、差別に対する一般的禁止に準拠する必要があります
• ✓ブローカーの逆作用通知は、その通知が提供される各債権者の身元を開示する必要があります
• ✓カリフォルニア州はローン申請の受領ではなく、消費者信用報告書の使用に基づいて逆作用通知を要求します（民法1785.20）
• ✓ブローカーは申請書を貸し手に配信しないことで逆作用を取ることができます

ファイナンス・チャージとは、消費者信用のコストをドル金額で表したものであり、信用に付随して、または信用の条件として借り手が支払う、もしくは貸し手が要求するあらゆる料金を含みます。APRは、受け取る価値の金額と時期を支払いの金額と時期に関連付けて、信用コストを年率で測る指標であり、アクチュアリー方式または米国規則方式によって算定されます。

• ✓ファイナンス・チャージには、信用の条件として借り手が支払う、または貸し手が要求する料金が含まれる
• ✓MLB/MLO手数料は、誰が支払うか、または要求されるかどうかにかかわらず、ファイナンス・チャージに含まれる
• ✓APRはアクチュアリー方式または米国規則方式によって算定される（12 CFR 226.22）

ファイナンス・チャージには、利息および時間価格差額、サービス/取引/キャリング・チャージ、ポイント（オリジネーション・フィー、手数料、ローン・ディスカウント）、鑑定/調査/信用調査報告書費用（除外されない場合）、貸し手を保護するモーゲージ保険料、借り手の債務を引き受けるための費用、および信用に関連して契約される信用生命/傷害/健康/財産保険料（除外されない場合）が含まれます。

• ✓オリジネーション・フィー、手数料、ローン・ディスカウントを含むポイントはファイナンス・チャージです。
• ✓債務不履行から貸し手を保護するモーゲージ保険料はファイナンス・チャージです。
• ✓モーゲージ・ブローカー（MLB/MLO）の手数料は、直接支払われる場合でも貸し手を通じて支払われる場合でも、常に含まれます。

除外される先払い費用には、すべての申請者に課される申請料、延滞/超過限度額/滞納手数料、当座貸越手数料、参加料、売り手ポイント、および没収された利息が含まれます。適正かつ合理的な不動産関連費用は除外されます。権利書審査、権利保険、測量、文書作成、公証、信用報告書、および決済前に実施された鑑定/検査料です。エスクロー/積立口座に支払われた金額は除外されます(ただし先払い利息は除外されません)。

• ✓すべての申請者に課される申請料と売り手ポイントは金融手数料から除外されます
• ✓適正かつ合理的な権利書、測量、鑑定、公証および文書作成手数料は除外されます
• ✓エスクロー/積立預金は除外されますが先払い利息は除外されません
• ✓カリフォルニア州法に基づき、MLB/MLOはDRE委員長により承認された先金契約なしに申請料を請求することはできません

OREAの執行部門は、調査および執行部門であり、申請者の行為の審査、苦情の調査、および懲戒手続きを通じて、鑑定士による違法かつ詐欺的な行為から消費者を保護します。副局長および局長の審査および承認の対象となり、本部門は、州法違反1件につき最大$10,000の罰金を課すことに加えて、免許の拒否、制限、または取消しを行うことができます。

• ✓執行部門は違反に対して免許を拒否、制限、または取消しすることができます
• ✓州法違反1件につき最大$10,000の罰金を課すことができます
• ✓懲戒処分は副局長および局長の審査および承認が必要です

信託資金責任は、本人（principal）から、または本人の利益のために資金を受け取ったときに発生します。総責任額は、すべての受益者に支払うべき正の残高の合計に等しくなります。預託資金は、常にブローカーの総信託資金責任額と一致していなければなりません。

• ✓総信託資金責任は、受益者の正の残高の合計に等しく、負の残高は控除されません。
• ✓口座残高が総責任額を下回る場合、信託資金不足が存在します（規則2832.1違反）。
• ✓口座残高が総責任額を上回る場合、信託資金超過が存在し、10176(e)に基づく混同（commingling）の可能性があります。
• ✓総責任額を下回るまで残高を減少させる支払いの前には、すべての所有者の書面による同意が必要です。

信託口座の残高が常に負債と一致することを確実にするには、ブローカーは入金、支払、および照合に関する特定の手順に従う必要があります。

• ✓すべての資金をそのまま、かつ適時に預け入れなければなりません。免許保持者は、預け入れの有無にかかわらず、受け取ったすべての信託資金に対して責任を負います。
• ✓受益者の口座から支払うことでマイナスまたは不足残高（マイナス責任）が生じる場合は、その口座から支払ってはなりません。
• ✓預け入れた小切手が決済済みであることを確認してから、その小切手に対して支払わなければなりません。
• ✓現金記録を銀行明細書および各受益者記録と毎月照合しなければなりません。

資産管理者は、代理人に課せられるすべての法的制限およびその契約書に記載された制限の対象となります。義務には、委任者に対する誠実さと忠誠心、技能と注意および適切な勤勉さをもった履行、関連事実の全面的な開示、資金の混合を避けることおよび委任者の知識と同意なしに個人的利益を得ることを控えることが含まれます。

• ✓管理者は委任者に対して誠実さ、忠誠心、技能、注意および勤勉さを負う
• ✓管理者はすべての関連事実を完全に開示しなければならない
• ✓管理者は資金の混合を避けなければならない
• ✓管理者は委任者の完全な知識と同意なしに個人的利益を得てはならない
• ✓代理人はライセンス、契約、代理人関係、公正住宅、雇用、保険および賃貸借関係に関する法律を知る必要がある

所有者との間で書面による契約を交わし、契約条件、契約期間、管理方針、報酬、および所有者が代理人に付与する権限と権能を含め、双方の責任を明記することは、良好な業務慣行です。賃貸物件管理用の標準書式が存在します。ビル管理者は、資格を有する法律顧問が作成した特別代理契約を用意すべきです。

• ✓書面契約には、条件、期間、方針、報酬、および所有者が付与した権限を含めるべきです。
• ✓賃貸物件向けの標準管理契約書式が利用可能です。
• ✓ビル管理者は、資格を有する法律顧問が作成した特別代理契約を用意すべきです。

物件管理者は通常、保守作業員、請負業者、下請業者を雇い、各人の氏名、住所、適切な納税者識別番号を取得しなければならない。年間報酬が課税対象額以上になった場合、適切なIRS 1099様式を本人および適切な政府機関に送付しなければならない。

• ✓管理者はすべての請負業者および作業員から氏名、住所、納税者IDを取得しなければならない
• ✓年間報酬が課税対象額以上になった場合、IRS 1099様式を発行しなければならない
• ✓1099様式は本人および適切な政府機関に送付される

リスティングの交渉において、免許保有者は完全な開示を行い、売主から提供されたすべての重要情報を正確に詳述しなければならない。株式が関与する場合、法律はブローカーに対し、情報の正確性および完全性を検証する義務（デュー・ディリジェンス義務）を課す。所有者が記録を歪め、操作し、または「水増し」した場合、ブローカーは、それが重大な不実表示および詐欺に該当することを指摘しなければならず、関与してはならない。

• ✓株式が関与する場合、ブローカーは情報の正確性および完全性を検証する義務を負う（デュー・ディリジェンス義務）。
• ✓記録の水増しまたは陳述の歪曲は、重大な不実表示および詐欺に該当する。
• ✓ブローカーは、詐欺的な陳述を含む取引に関与してはならない。

リスティングは、少なくとも過去3年間の事業所在地、運営、売主の記録および財務諸表を評価したうえで、慎重に取得すべきです。売主または売主の会計士／弁護士は、収入／支出記録、賃貸借契約、保険証券、在庫記録、売上税報告書、IRSの別表を提供すべきです。売主が公正な価格評価に抵抗し、不合理な価格を要求する場合、そのリスティングはおそらく断るべきです。

• ✓リスティング前に、少なくとも過去3年間の売主の財務諸表および税務申告書を評価する
• ✓合理的価値を反映しない非現実的な価格を売主が要求する場合、リスティングはおそらく断るべきである
• ✓売主は、競合他社であるか悪意で行動する可能性のある買主に記録を開示することに慎重であることが多い

リスティングとは、本人が不動産の売却などの職務を遂行させるために代理人を雇用する書面契約である。リスティングを保有する代理人は代理法に拘束され、二人の本人間には存在しない本人に対する信認義務を負う。

• ✓リスティングは、本人のために代理人を雇用する書面契約である。
• ✓リスティングを保有する代理人は、本人に対して信認義務を負う。

ネットリスティングでは、報酬は固定されておらず、エージェントは売主が承諾した価格を超える金額を保持します。エージェントの報酬を開示しないことは、免許の取消しまたは停止の事由となります。開示は、本人が取引に拘束される前に行われなければならず、売却価格はクロージング後1か月以内に書面で双方の当事者に明らかにされなければなりません。

• ✓ネットリスティングでは、エージェントは売主への純価格を超える金額を保持する
• ✓ネットリスティングで報酬を開示しないことは、免許の懲戒事由となる
• ✓本人が取引に拘束される前に、報酬を開示しなければならない

オープンリスティングとは、ブローカーに対し記載された不動産を売却する権限を与える書面による覚書であり、通常、必須の期間制限はありません。複数のエージェントに同時に与えることができます。手数料は、最初に買主を提示したブローカー、またはその買主の申込みが承諾されたブローカーに支払われます。所有者は手数料を負うことなく自ら売却することができ、そのような売却はすべてのオープンリスティングをキャンセルします。

• ✓オープンリスティングは複数のブローカーに同時に与えることができます。
• ✓手数料は、最初に買主を提示したブローカー、またはその買主の申込みが承諾されたブローカーが獲得します。
• ✓所有者が自ら売却する場合、手数料を負うことなく、すべてのオープンリスティングをキャンセルします。

独占的代理リスティングでは、1人のブローカーを指名し、そのブローカーまたは他のブローカーが売買を成立させた場合、指名されたブローカーが手数料を得ます。これは代理(agency)を指すため、所有者は独占的代理ブローカーに手数料を支払うことなく自ら売却できます。複数の書面契約は、所有者に二重の手数料負担をもたらす可能性があります。

• ✓独占的代理リスティングの下では、指名されたブローカーは、いずれかのブローカーが売却すれば手数料を得ます。
• ✓所有者は、独占的代理ブローカーに手数料を支払うことなく、自ら売却することができます。

専属販売権は、指名されたブローカーに対し、契約期間内にそのブローカー、他のブローカー、または所有者によって物件が売却された場合に手数料を受け取る権利を与えます。多くの場合、契約期間中に紹介された買主への売却に対する安全/保護条項が含まれます。両方の専属タイプには明確な終了日がなければならず、そうでなければブローカーの免許は懲戒の対象となります。

• ✓専属販売権の下では、所有者が売却した場合でもブローカーは手数料を得ます。
• ✓専属販売権リスティングと専属代理リスティングには明確な終了日がなければなりません。
• ✓明確な終了日がない場合、ブローカーの免許は懲戒処分の対象となります。

ブローカーは、依頼人（principal）の条件で購入する用意があり、意思があり、かつ能力のある買主を提供した場合、売買が完了するかどうかにかかわらず、手数料を得る。ただし、契約が売買の完了を明示的に要求している場合は除く。ブローカーは取引成立の原因（procuring cause）でなければならず、単に当事者を紹介するだけでは不十分である。安全条項（safety clause）に基づく請求は、契約満了後に紹介した買主への売買が成立した場合に生じる。

• ✓ブローカーは、依頼人（principal）の条件で用意があり、意思があり、かつ能力のある買主を提供することにより手数料を得る
• ✓ブローカーは売買の取引成立の原因（procuring cause）でなければならない
• ✓契約は、手数料の支払前に売買の完了を要求することがある

MLSは、通常は不動産業者団体（real estate board）であるブローカー集団による協同サービスであり、標準書式（通常は専属販売権限付与書、Exclusive Authorization Right to Sell）を使用します。リスティング・ブローカーは物件情報を中央事務局に提出し、それが全参加者に配布されます。手数料はリスティング条件に従い、協力ブローカー間で分配されます。

• ✓MLSは標準書式を使用し、通常は専属販売権（exclusive right to sell）を用います。
• ✓手数料はリスティング・ブローカーと協力ブローカー間で共有されます。