Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · bất động sản · Tiếng Việt

Một người đại diện di sản có thể bắt đầu việc bán tài sản của di sản theo thủ tục probate bằng cách tìm kiếm các đề nghị trực tiếp hoặc thông qua người môi giới (Bộ luật Probate § 10150). Người thi hành di chúc/người quản lý di sản có thể bán bất động sản thuộc di sản khi điều đó vì lợi ích tốt nhất của di sản. Việc bán, dù công khai hay tư nhân, phải được quảng cáo bằng cách công bố hoặc niêm yết (Bộ luật Probate §§ 10300 et seq.). Việc chấp nhận phải được tòa án probate xác nhận. Với sự cho phép của tòa án, người đại diện có thể cấp quyền độc quyền bán không quá 90 ngày (Bộ luật Probate § 10150). Theo Đạo luật Quản lý Di sản Độc lập, người quản lý có thể bán mà không cần tòa án xác nhận nhưng phải thông báo cho tất cả người thụ hưởng (Bộ luật Probate § 10400 et seq.).

• ✓Việc bán tài sản của di sản theo thủ tục probate yêu cầu quảng cáo bằng cách công bố hoặc niêm yết và phải được tòa án probate xác nhận.
• ✓Với sự cho phép của tòa án, quyền độc quyền bán có thể được cấp không quá 90 ngày (Bộ luật Probate § 10150).
• ✓Theo Đạo luật Quản lý Di sản Độc lập, các giao dịch bán có thể tiến hành mà không cần tòa án xác nhận nhưng phải thông báo cho tất cả người thụ hưởng.

Một đề nghị mua phải có giá không thấp hơn 90% giá trị thẩm định của bất động sản (bản thẩm định có ngày trong vòng một năm kể từ ngày bán) và phải tuân thủ các yêu cầu luật định, quy định của tòa thượng thẩm địa phương, và các điều khoản trong thông báo công khai (Bộ luật Probate § 10160 et seq.). Tòa án bảo đảm rằng bất động sản đã được đưa ra thị trường. Người dự đấu giá và môi giới của họ nên tham dự phiên điều trần xác nhận vì có thể xảy ra việc trả giá cao hơn, và nên biết các quy định địa phương về đặt giá trước và các khoản tiền đặt cọc bắt buộc. Sau khi xác nhận, các thủ tục escrow thông thường sẽ hoàn tất giao dịch.

• ✓Một chào mua probate phải đạt ít nhất 90% giá trị thẩm định, với bản thẩm định có ngày trong vòng một năm kể từ ngày bán
• ✓Chào mua phải tuân thủ các yêu cầu luật định, quy định của tòa án địa phương, và các điều khoản thông báo công khai
• ✓Việc trả giá cao hơn có thể xảy ra tại phiên điều trần xác nhận, vì vậy người dự đấu giá và môi giới nên tham dự và biết các quy định địa phương về đặt giá trước

Việc thanh toán hoa hồng trong các vụ bán tài sản probate nói chung thuộc quyền tùy ý của tòa án, tùy thuộc vào các tiêu chuẩn luật định. Theo Probate Code § 10162, thù lao của người đại diện tạo ra người trả giá thành công (thông qua overbid) không được vượt quá một nửa chênh lệch giữa giá trả lại ban đầu và giá trả thành công; giới hạn này không áp dụng cho người đại diện đang giữ hợp đồng § 10150 với di sản. Nếu người mua không có người đại diện và overbid của họ được xác nhận, môi giới niêm yết chỉ có thể nhận toàn bộ hoa hồng trên giá trả ban đầu (Probate Code § 10162.5). Lệnh xác nhận của tòa án ấn định số tiền hoa hồng và việc phân chia số tiền đó. Khi người đại diện cũng là người mua, tòa án xem xét tính thực chất của các hành vi của người đại diện (Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980)).

• ✓Thù lao của người đại diện trong overbid không được vượt quá một nửa chênh lệch giữa giá trả lại ban đầu và giá trả thành công (Probate Code § 10162).
• ✓Nếu overbid của người mua không có người đại diện được xác nhận, môi giới niêm yết chỉ nhận toàn bộ hoa hồng trên giá trả ban đầu (Probate Code § 10162.5).
• ✓Lệnh xác nhận của tòa án ấn định số tiền hoa hồng và việc phân chia số tiền đó giữa các môi giới.
• ✓Tòa án xem xét tính thực chất của các hành vi của người đại diện khi người đại diện cũng là người mua.

Bên vay có thể yêu cầu một bản kê bằng văn bản của người thụ hưởng thể hiện số dư chưa thanh toán, lãi suất, các khoản trả góp quá hạn, số tiền thanh toán, ngày đến hạn, tình trạng thuế/bảo hiểm, số dư quỹ tạm giữ, các khoản phí bổ sung và khả năng chuyển nhượng. Lệ phí được giới hạn ở mức 30 đô la. Bản kê phải được giao trong vòng 21 ngày; cố ý không giao sẽ bị phạt 300 đô la.

• ✓Lệ phí bản kê của người thụ hưởng được giới hạn ở mức 30 đô la
• ✓Phải được giao trong vòng 21 ngày kể từ yêu cầu bằng văn bản
• ✓Cố ý không giao sẽ bị phạt 300 đô la cộng với thiệt hại
• ✓Không thể yêu cầu quá 60 ngày sau khi Thông báo vỡ nợ được ghi nhận

Bảng kê yêu cầu tất toán khoản vay nêu chi tiết các khoản tiền còn nợ để tất toán khoản vay và có thể được yêu cầu bất cứ lúc nào, ngoại trừ sau lần công bố đầu tiên thông báo bán đấu giá của người được ủy thác hoặc phiên điều trần tư pháp. Người thụ hưởng mặc định sử dụng bảng kê tất toán nếu yêu cầu không ghi rõ loại bảng kê. Các quy định về cùng mức phí và 21 ngày/$300 được áp dụng.

• ✓Bảng kê yêu cầu tất toán khoản vay nêu chi tiết các khoản tiền để tất toán khoản vay
• ✓Có thể được yêu cầu bất cứ lúc nào, ngoại trừ sau lần công bố đầu tiên thông báo bán đấu giá của người được ủy thác
• ✓Người thụ hưởng mặc định sử dụng bảng kê tất toán nếu không ghi rõ loại

Các tài khoản ký quỹ bị cấm trừ khi cơ quan quản lý yêu cầu, khi không thanh toán hai kỳ thuế liên tiếp, khi khoản vay từ 90%+ giá bán/giá trị thẩm định, khi các khoản vay kết hợp vượt quá 80% giá trị thẩm định, hoặc đối với các khoản vay thế chấp có giá cao hơn theo Regulation Z.

• ✓Bị cấm đối với nhà ở do chủ sở hữu sử dụng, trừ các trường hợp cụ thể.
• ✓Được phép khi khoản vay từ 90%+ giá bán hoặc giá trị thẩm định.
• ✓Được phép khi các khoản vay kết hợp vượt quá 80% giá trị thẩm định.
• ✓Được phép đối với các khoản vay thế chấp có giá cao hơn theo Regulation Z/TILA.

Bản Tuyên Bố Yêu Cầu Short-Pay (Short-Pay Demand Statement) đưa ra một số tiền thấp hơn khoản nợ còn lại cùng với các điều khoản mà theo đó bên cho vay sẽ chuyển nhượng lại quyền sở hữu. Nó tiếp theo sau Thỏa Thuận Short-Pay và Yêu Cầu Short-Pay. Bên cho vay phải phản hồi trong vòng 21 ngày; thời hạn hiệu lực của nó không quá 30 ngày. Các quy định đã thuộc diện bãi bỏ kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2014.

• ✓Thời hạn hiệu lực của Bản Tuyên Bố Yêu Cầu Short-Pay không quá 30 ngày
• ✓Bên cho vay phải phản hồi Yêu Cầu Short-Pay trong vòng 21 ngày
• ✓Phản hồi muộn khiến bên cho vay bị phạt $300 cộng với bồi thường thiệt hại và phí luật sư

Theo Bộ luật Dân sự 2954, người vay có thể yêu cầu bản sao kê tình trạng tài khoản, được cung cấp trong vòng 60 ngày sau mỗi năm dương lịch, liệt kê chi tiết lãi, gốc và hoạt động của tài khoản ký quỹ. Mỗi năm được miễn phí một bản sao kê. Không có việc tăng khoản thanh toán ký quỹ nào có hiệu lực cho đến khi cung cấp bảng kế toán chi tiết và bản sao kê lãi suất mới.

• ✓Bản sao kê được cung cấp trong vòng 60 ngày sau khi kết thúc năm dương lịch (mỗi năm một bản miễn phí)
• ✓Việc tăng khoản thanh toán ký quỹ đòi hỏi bảng kế toán chi tiết và bản sao kê lãi suất
• ✓Bản sao kê hàng tháng hoặc sổ thanh toán đáp ứng yêu cầu

Chủ nợ/người cho vay hoặc người được chuyển nhượng không có trách nhiệm pháp lý theo 15 USC 1607, 1611 và 1640 đối với việc không tuân thủ nếu, trong vòng 60 ngày sau khi phát hiện lỗi và trước khi vụ kiện được nộp hoặc thông báo bằng văn bản được nhận từ người vay, họ thông báo cho người vay về lỗi và thực hiện các điều chỉnh tài khoản để người vay sẽ không phải trả nhiều hơn khoản phí được tiết lộ thực tế hoặc giá trị tương đương APR, tùy theo mức nào thấp hơn.

• ✓Việc sửa lỗi phải được thực hiện trong vòng 60 ngày sau khi phát hiện lỗi
• ✓Việc sửa lỗi phải được thực hiện trước khi vụ kiện được nộp hoặc thông báo bằng văn bản của người vay được nhận
• ✓Các điều chỉnh phải bảo đảm người vay không phải trả nhiều hơn khoản phí được tiết lộ hoặc giá trị tương đương APR, tùy theo mức nào thấp hơn

Chủ nợ/người cho vay hoặc người được chuyển nhượng không thể phải chịu trách nhiệm pháp lý trong một vụ kiện dân sự nếu họ chứng minh bằng ưu thế chứng cứ rằng hành vi vi phạm là không cố ý và phát sinh từ một lỗi ngay tình mặc dù đã duy trì các thủ tục được điều chỉnh hợp lý để tránh những lỗi như vậy.

• ✓Phải chứng minh bằng ưu thế chứng cứ rằng hành vi vi phạm là không cố ý
• ✓Phải chứng minh rằng một lỗi ngay tình đã xảy ra mặc dù có các thủ tục được điều chỉnh hợp lý để tránh sai sót
• ✓Áp dụng theo 15 USC 1640(c)

Các đánh giá đặc biệt được áp đặt để chi trả chi phí cho các cải thiện hoặc dịch vụ công cộng (đường phố, cống thoát nước, tưới tiêu, thoát nước). Chúng KHÔNG dựa trên giá trị của bất động sản và các quyền cầm giữ của chúng thường có mức ưu tiên ngang bằng với quyền cầm giữ thuế tổng quát.

• ✓Các đánh giá đặc biệt tài trợ cho cải thiện/dịch vụ công cộng, không dựa trên giá trị bất động sản
• ✓Các quyền cầm giữ thường có mức ưu tiên ngang bằng với quyền cầm giữ thuế tổng quát
• ✓Các khu tự quản có thể phát hành trái phiếu và đánh giá đất trên cơ sở ad valorem; quyền cầm giữ có mức ưu tiên cao hơn các lợi ích tư nhân

Thay vì thành lập một khu, thành phố/quận có thể tạo ra một “khu cải thiện” và đánh giá đất dựa trên lợi ích nhận được. Các đánh giá lợi ích thường được đưa vào hóa đơn thuế tài sản và nói chung không được khấu trừ thuế thu nhập.

• ✓Được phân biệt với các đánh giá đặc biệt bởi cơ sở đánh giá
• ✓Nói chung KHÔNG được khấu trừ trên tờ khai thuế thu nhập California hoặc liên bang
• ✓Chỉ các đánh giá để tài trợ cho việc bảo trì (không phải cải thiện) mới được khấu trừ
• ✓Được áp đặt cho chiếu sáng, kiểm soát lũ lụt, giao thông công cộng, cảnh sát, cứu hỏa, dịch vụ quận, nhân viên cấp cứu

Báo cáo công khai sơ bộ cho phép người phân lô bắt đầu tiếp thị trước báo cáo cuối cùng nhưng chỉ cho phép đặt chỗ không ràng buộc với tiền hoàn lại toàn bộ được giữ trong escrow.

• ✓Chỉ cho phép người phân lô nhận đặt chỗ từ những người mua tiềm năng.
• ✓Tiền đặt chỗ phải hoàn lại toàn bộ và được giữ trong escrow.
• ✓Báo cáo công khai sơ bộ có thời hạn một năm và có thể được gia hạn.
• ✓Không cung cấp các công bố thông tin giống như báo cáo cuối cùng.

Báo cáo công khai cuối cùng có thời hạn năm năm. Các thay đổi trọng yếu yêu cầu báo cáo được sửa đổi; các phân khu chưa bán hết sau năm năm yêu cầu báo cáo được gia hạn.

• ✓Báo cáo công khai cuối cùng có thời hạn năm năm
• ✓Thay đổi trọng yếu (ví dụ: thay đổi quyền sở hữu, cách xử lý tiền mua, mục đích sử dụng) yêu cầu nộp đơn xin báo cáo công khai được sửa đổi
• ✓Vào cuối năm năm, nếu chưa bán hết, có thể nộp đơn xin gia hạn thêm một thời hạn năm năm

Báo cáo tạm thời chỉ cho phép đặt chỗ không ràng buộc trong khi chờ báo cáo sửa đổi; báo cáo có điều kiện cho phép hợp đồng mua bán ràng buộc trước khi đủ điều kiện hoàn toàn cho báo cáo cuối cùng.

• ✓Báo cáo công khai tạm thời: loại báo cáo sửa đổi đặc biệt, chỉ cho phép đặt chỗ không ràng buộc, có hiệu lực một năm, hết hiệu lực khi báo cáo sửa đổi được ban hành
• ✓Báo cáo tạm thời chỉ có thể được nộp đơn xin cùng với hoặc sau đơn xin sửa đổi/gia hạn
• ✓Báo cáo công khai có điều kiện: cho phép hợp đồng mua bán ràng buộc dù dự án chưa đủ điều kiện hoàn toàn cho báo cáo cuối cùng (Mục luật 11018.12, Quy định 2790.2)

Bản đồ Ranh giới Nguy hiểm Lũ lụt của FEMA phân định các khu vực vùng lũ lụt đặc biệt (100 năm), các khu vực có nguy cơ lũ lụt trung bình (100-500 năm), và các khu vực ít rủi ro (trên 500 năm). Người bán (hoặc đại lý/đại lý hợp tác) bất động sản trong khu vực nguy hiểm lũ lụt đặc biệt phải tiết lộ sự thật đó và việc luật liên bang yêu cầu bảo hiểm lũ lụt như một điều kiện để tài trợ cho hầu hết các công trình ở đó.

• ✓Các khu vực vùng lũ lụt đặc biệt nằm trong ranh giới lũ lụt 100 năm
• ✓Luật liên bang yêu cầu bảo hiểm lũ lụt như một điều kiện để tài trợ cho hầu hết các công trình trong khu vực nguy hiểm lũ lụt đặc biệt
• ✓Người bán và các đại lý phải tiết lộ nguy cơ lũ lụt cho người mua
• ✓Các tiết lộ thường được thực hiện trên mẫu NHD

Nếu người bán biết bất động sản nằm trong khu vực trách nhiệm của tiểu bang hoặc trên bản đồ của Sở được cung cấp cho thẩm định viên quận, người bán phải công bố rủi ro hỏa hoạn đáng kể và việc đất đó phải tuân theo các yêu cầu phòng ngừa (Bộ luật Tài nguyên Công cộng 4291). Nếu không có pháp lệnh của quận đảm nhận trách nhiệm, người bán phải công bố rằng tiểu bang không có nghĩa vụ cung cấp dịch vụ bảo vệ chống hỏa hoạn trừ khi được yêu cầu bởi một thỏa thuận hợp tác.

• ✓Phải công bố rủi ro hỏa hoạn đáng kể và các yêu cầu phòng ngừa nếu bất động sản nằm trong khu vực trách nhiệm của tiểu bang
• ✓Mục 4291 của Bộ luật Tài nguyên Công cộng liệt kê các yêu cầu phòng ngừa
• ✓Phải công bố rằng tiểu bang không có nghĩa vụ cung cấp dịch vụ bảo vệ chống hỏa hoạn nếu không có thỏa thuận hợp tác
• ✓Bản đồ khu vực trách nhiệm của tiểu bang được cập nhật năm năm một lần

Theo Đạo luật Phân vùng Đứt gãy Động đất Alquist-Priolo, người bán (hoặc đại lý) phải công bố rằng bất động sản đang hoặc có thể nằm trong vùng đứt gãy động đất trên Bản công bố Vùng Nguy hiểm Tự nhiên (Natural Hazard Zone Disclosure Statement). Việc giao Cẩm nang An toàn Động đất cho Chủ nhà (Homeowner's Guide to Earthquake Safety) là bắt buộc đối với nhà ở dân dụng được xây trước ngày 1 tháng 1 năm 1960, và cả hai cẩm nang đối với các tòa nhà masonry có sàn/mái khung gỗ được xây trước ngày 1 tháng 1 năm 1975.

• ✓Đạo luật Alquist-Priolo yêu cầu công bố bất động sản nằm trong vùng đứt gãy động đất.
• ✓Cẩm nang An toàn Động đất cho Chủ nhà được yêu cầu đối với nhà ở dân dụng từ một đến bốn đơn vị được xây trước ngày 1 tháng 1 năm 1960.
• ✓Các tòa nhà masonry có sàn/mái khung gỗ được xây trước ngày 1 tháng 1 năm 1975 yêu cầu cẩm nang hoặc các cẩm nang.
• ✓Nếu người mua nhận được cẩm nang, không cần thêm thông tin địa chất/địa chấn, nhưng vẫn phải công bố vùng đứt gãy và các nguy hiểm đã biết.

Các báo cáo NHD của bên thứ ba thường bao gồm tiết lộ vị trí vật liệu nổ/quân dụng (Bộ luật Dân sự 1102.15, trong vòng một dặm từ khu huấn luyện quân sự trước đây khi có kiến thức thực tế), thương mại/công nghiệp, sự gần gũi/ảnh hưởng của sân bay, cơ sở dữ liệu Megan’s Law, nấm mốc và các tiết lộ Mello-Roos.

• ✓Phải tiết lộ vị trí vật liệu nổ/quân dụng theo Bộ luật Dân sự 1102.15 nếu trong vòng một dặm và người bán có kiến thức thực tế
• ✓Phải tiết lộ Mello-Roos theo Bộ luật Dân sự 1102.6b — người bán phải nỗ lực thiện chí để có được thông báo của đặc khu
• ✓Tiết lộ cơ sở dữ liệu Megan’s Law được bao gồm trong báo cáo NHD
• ✓Các miễn trừ TDS áp dụng cho các tiết lộ về vật liệu nổ/quân dụng và Mello-Roos

Tập sách “Environmental Hazards: A Guide for Homeowners, Buyers, Landlords, and Tenants” bao gồm amiăng, radon, chì và formaldehyde. Nếu được cung cấp, cả người bán lẫn đại lý đều không có nghĩa vụ cung cấp thêm thông tin về các mối nguy đó (ngoài chì) trừ khi họ có kiến thức thực tế về các mối nguy ảnh hưởng đến bất động sản.

• ✓Tập sách bao gồm amiăng, radon, chì và formaldehyde
• ✓Nếu được cung cấp, không có nghĩa vụ tiết lộ thêm về những mối nguy đó (trừ chì) nếu không có kiến thức thực tế
• ✓Sơn có chì và các mối nguy môi trường đã biết khác vẫn phải được tiết lộ trên TDS

Thông thường, tài khoản tín thác không được có lãi suất, nhưng người môi giới có thể gửi tiền vào tài khoản có lãi suất theo yêu cầu của chủ sở hữu/người giao dịch chính nếu đáp ứng tất cả các yêu cầu của Bộ luật B&P Mục 10145(d).

• ✓Tài khoản phải đứng tên người môi giới với tư cách người được ủy thác cho một người thụ hưởng/người giao dịch chính được chỉ định.
• ✓Tất cả các khoản tiền phải được một cơ quan liên bang bảo hiểm và được giữ tách biệt khỏi tiền của người môi giới.
• ✓Người môi giới phải tiết lộ bản chất của tài khoản, cách tính/trả lãi, phí dịch vụ và các khoản phạt khi rút tiền.
• ✓Không khoản lãi nào kiếm được có thể mang lại lợi ích cho người môi giới hoặc những người được cấp phép cho người môi giới.

Một broker hoạt động với tư cách đại lý cho một tổ chức tài chính là người thụ hưởng của một khoản vay có thể, theo Quy định 2830.1, gửi tiền của người có nghĩa vụ (người vay) vào một tài khoản tín thác hưởng lãi để trả lãi cho các tài khoản ký quỹ theo Mục 2954.8 của Bộ luật Dân sự.

• ✓Tiền phải dành cho việc thanh toán trong tương lai các loại thuế tài sản, các khoản đánh giá, hoặc bảo hiểm cho một nhà ở từ một đến bốn hộ gia đình
• ✓Tài khoản phải đứng tên broker với tư cách người được ủy thác, được FDIC bảo hiểm, và chỉ chứa các quỹ tín thác
• ✓Không có khoản lãi nào được hưởng lợi cho broker hoặc những người được cấp phép trực thuộc broker

Người quản lý bất động sản phải duy trì hồ sơ đầy đủ và thực hiện các báo cáo định kỳ, dễ hiểu bao quát mọi hoạt động. Nên lập báo cáo kế toán hàng tháng cùng với bản báo cáo thường niên chi tiết, giúp người quản lý đánh giá biến động thu nhập và chi phí cũng như xây dựng các chính sách trong tương lai.

• ✓Nên lập báo cáo kế toán hàng tháng cho chủ sở hữu cùng với bản báo cáo thường niên chi tiết
• ✓Báo cáo thường niên giúp đánh giá biến động thu nhập/chi phí và xây dựng các chính sách tương lai về cho thuê, bảo trì và nhân viên

Người thuê muốn nhận được giá trị cao nhất cho số tiền thuê mình bỏ ra và muốn cảm thấy an toàn. Người quản lý phải thiết lập các chính sách mang lại lợi ích tối đa cho người thuê trong khi bảo đảm lợi nhuận thích đáng cho chủ sở hữu. Nỗ lực dành cho việc giữ chân người thuê giúp có thêm nhiều cư dân hài lòng và tăng lợi nhuận cho chủ sở hữu.

• ✓Nỗ lực giữ chân người thuê giúp tăng mức độ hài lòng của cư dân và lợi nhuận của chủ sở hữu
• ✓Các chính sách phải cân bằng lợi ích của người thuê với lợi nhuận thích đáng cho chủ sở hữu

Người quản lý bất động sản thuê gần như toàn bộ những người làm việc tại khuôn viên và cung cấp hướng dẫn cùng giám sát cho họ, cần biết “cái gì, như thế nào và khi nào” của từng công việc. Thành công thường phụ thuộc vào khả năng của người quản lý trong việc chọn, đào tạo, chỉ đạo và giữ chân nhân sự, vì đội ngũ hiệu quả giúp giữ tỷ lệ trống và chi phí bảo trì ở mức thấp.

• ✓Người quản lý thuê và giám sát gần như toàn bộ nhân sự tại khuôn viên
• ✓Đội ngũ hiệu quả giữ tỷ lệ trống và chi phí bảo trì ở mức tối thiểu
• ✓Thành công thường phụ thuộc vào khả năng của người quản lý trong việc chọn, đào tạo, chỉ đạo và giữ chân nhân sự

Mặt bằng cho thuê có thể bị trống ngoài ý muốn do giá thuê không hợp lý, mặt bằng chưa sẵn sàng cho thuê, việc chào thuê kém hiệu quả của người quản lý tại chỗ, người quản lý thiếu chú ý, chương trình giữ chân người thuê kém, mặt tiền không hấp dẫn, không có khách đến xem, hoặc hệ số trống khu vực cao. Những người quản lý thành công luôn cảnh giác và điều chỉnh hoạt động tiếp thị và nhân sự.

• ✓Giá thuê không hợp lý, mặt bằng chưa sẵn sàng và việc chào thuê kém là những nguyên nhân trống mặt bằng phổ biến
• ✓Người quản lý phải điều chỉnh chiến lược tiếp thị và nhân sự khi cần thiết

Một người môi giới tư vấn cho người mua phải bảo đảm rằng các phát biểu không bị coi là lời khuyên pháp lý hoặc bảo đảm về tương lai của một doanh nghiệp. Người môi giới nên thảo luận về nền tảng của người mua, nguồn vốn đầu tư, nguồn vay, tín dụng từ nhà cung cấp, cố vấn chuyên nghiệp, kỳ vọng thu nhập, tổn thất tiềm ẩn và điều kiện đủ tiêu chuẩn vay. Người môi giới phải nhận thức được các sự kiện chịu thuế trong việc chuyển nhượng doanh nghiệp và khuyên các bên chính tìm kiếm lời khuyên pháp lý và thuế.

• ✓Các phát biểu tư vấn không được bị coi là lời khuyên pháp lý hoặc thuế hoặc bảo đảm về tương lai
• ✓Người môi giới nên khuyên các bên chính tìm kiếm lời khuyên pháp lý và thuế
• ✓Người môi giới phải nhận thức được các sự kiện chịu thuế phát sinh từ việc chuyển nhượng doanh nghiệp

Một luật thuế có hiệu lực từ tháng 1 năm 2000 gây ảnh hưởng bất lợi cho người bán khi nhận giấy nợ cho một phần giá mua. Luật này áp dụng cho việc bán tài sản (không phải bán công ty) khi sử dụng phương pháp kế toán dồn tích. Tổng số tiền bằng đô la của giấy nợ bị đánh thuế một lần, ngay cả khi tiền thu được nhận theo nhiều kỳ trả góp qua nhiều năm. Người có giấy phép phải hướng dẫn người bán trao đổi với kế toán viên vào thời điểm niêm yết.

• ✓Luật tháng 1 năm 2000 áp dụng cho việc bán tài sản, không phải bán công ty, sử dụng kế toán dồn tích
• ✓Tổng số tiền bằng đô la của giấy nợ của người bán bị đánh thuế một lần ngay cả khi được trả theo nhiều kỳ
• ✓Người có giấy phép phải hướng dẫn người bán trao đổi với kế toán viên vào thời điểm niêm yết

Trong một giao dịch bán tài sản, phải hết sức cẩn thận khi phân bổ khoản đối giá giữa đồ nội thất, phụ kiện cố định, thiết bị, thỏa thuận không cạnh tranh, lợi thế thương mại, hàng tồn kho, thỏa thuận tư vấn, hợp đồng thuê, quyền lợi thuê tài sản và hợp đồng lao động, vì việc phân bổ có thể có hậu quả thuế quan trọng đối với các bên.

• ✓Khoản đối giá trong giao dịch bán tài sản phải được phân bổ cẩn thận giữa các loại tài sản khác nhau.
• ✓Việc phân bổ các khoản mục có thể có hậu quả thuế quan trọng đối với các bên.

Trong cuộc khảo sát ban đầu, hồ, suối và các đặc điểm đã tạo ra những mảnh đất phân đoạn nhỏ hơn một quarter section, được nhận diện bằng số gọi là government lots. Ngày nay, diện tích bị mất do các đường hiệu chỉnh và sai sót được đưa vào các quarter section giáp ranh giới phía tây và phía bắc của township, cũng được gọi là government lots. Một government lot không nhất thiết chứa một số mẫu Anh tiêu chuẩn.

• ✓Government lots là các thửa đất phân đoạn được nhận diện bằng số
• ✓Các điều chỉnh đường hiệu chỉnh được đặt vào các quarter section phía tây và phía bắc của township
• ✓Một government lot không nhất thiết chứa một số mẫu Anh tiêu chuẩn

Một nhân viên khảo sát hoặc kỹ sư dân dụng hoàn thành khảo sát có thể nộp hồ sơ khảo sát cho thanh tra khảo sát quận khi hồ sơ này tiết lộ thay đổi vật lý không có trên bản đồ trước đó, sai lệch trọng yếu, bằng chứng về vị trí đường ranh thay thế, hoặc các đường ranh cần tính toán lượng giác. Thanh tra khảo sát quận sau đó nộp hồ sơ này cho cơ quan lưu trữ hồ sơ quận.

• ✓Hồ sơ khảo sát được nộp cho thanh tra khảo sát quận, sau đó cho cơ quan lưu trữ hồ sơ quận
• ✓Hồ sơ này tiết lộ thay đổi vật lý, sai lệch, hoặc các đường ranh không thể xác định nếu không tính toán

Thẩm định viên quận có thể lập và nộp các bản đồ chính xác về đất đai của quận, đánh số hoặc đánh chữ cái cho các thửa đất theo sự chấp thuận của hội đồng giám sát. Theo Mục 327 của Bộ luật Doanh thu và Thuế, đất đai không được mô tả trong chứng thư hoặc văn bản chuyển nhượng bằng cách tham chiếu đến bản đồ đó trừ khi bản đồ đã được nộp để ghi vào hồ sơ tại văn phòng đăng ký hồ sơ quận.

• ✓Bản đồ của thẩm định viên đánh số hoặc đánh chữ cái các thửa đất cho mục đích thuế
• ✓Đất không được mô tả trong chứng thư bằng bản đồ của thẩm định viên trừ khi bản đồ đó đã được ghi vào hồ sơ

Khi không có báo cáo quyền sở hữu, tài sản có thể được nhắc đến bằng số nhà, tên (ví dụ: “The Norris Ranch”), hoặc tham chiếu chung (ví dụ: “lô đất của tôi trên phố High”). Những phương pháp này là hợp pháp, nhưng các công ty bảo hiểm quyền sở hữu thường sẽ không bảo hiểm quyền sở hữu với mô tả như vậy. Khi còn nghi ngờ, hãy tham khảo ý kiến kỹ sư được cấp phép, chuyên viên đo đạc, hoặc công ty bảo hiểm quyền sở hữu.

• ✓Mô tả không chính thức (số nhà, tên, tham chiếu chung) là hợp pháp nhưng không thể được bảo hiểm quyền sở hữu
• ✓Tham khảo ý kiến chuyên viên đo đạc, kỹ sư, hoặc công ty bảo hiểm quyền sở hữu khi chưa chắc chắn về phương pháp đúng

Các sách giáo khoa địa chất như “California’s Changing Landscapes” của Gordon B. Oakeshott tập trung vào địa chất California. Thông tin về các mỏ dầu khí của tiểu bang, điều kiện cấu trúc và chất lượng sản lượng có thể có được từ California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources thuộc Department of Conservation. California Geological Survey thuộc Sở đó cung cấp các ấn phẩm về khoáng sản, khai khoáng và các vấn đề địa chất.

• ✓California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources là một phần của Department of Conservation
• ✓California Geological Survey xuất bản các nguồn tài liệu về khoáng sản và các vấn đề địa chất

Giấy phép được cấp có thời hạn bốn năm và nên được gia hạn trước khi hết hạn. DRE gửi mẫu gia hạn nhắc nhở khoảng 90 ngày trước khi hết hạn, nhưng việc không nhận được mẫu không miễn trừ trách nhiệm gia hạn. Việc gia hạn yêu cầu lệ phí và bằng chứng hoàn thành giáo dục thường xuyên; không cần thi.

• ✓Giấy phép được gia hạn bốn năm một lần mà không cần thi
• ✓DRE gửi thông báo gia hạn nhắc nhở khoảng 90 ngày trước; việc không nhận được không miễn trừ việc gia hạn đúng hạn
• ✓Việc gia hạn yêu cầu lệ phí thích hợp và bằng chứng đã hoàn thành giáo dục thường xuyên

Giấy phép có thể được gia hạn muộn trong vòng hai năm kể từ ngày hết hạn với đơn đăng ký hợp lệ, CE hiện hành và phí gia hạn muộn, nhưng không được thực hiện hoạt động được cấp phép nào trong thời gian giấy phép hết hiệu lực. Hai năm sau khi hết hạn, mọi quyền theo giấy phép sẽ chấm dứt và cá nhân phải đủ điều kiện lại bằng kỳ thi.

• ✓Được phép gia hạn muộn trong vòng hai năm kể từ ngày hết hạn với phí gia hạn muộn
• ✓Không được thực hiện hoạt động được cấp phép hoặc nhận hoa hồng giữa thời điểm hết hạn và gia hạn muộn
• ✓Hai năm sau khi hết hạn, mọi quyền theo giấy phép chấm dứt, buộc phải đủ điều kiện lại bằng kỳ thi (Section 10154)

Nếu giấy phép của một broker hết hạn, mọi hoạt động được cấp phép phải chấm dứt, các salesperson của broker bị đặt vào trạng thái không làm việc, và giấy phép văn phòng chi nhánh bị hủy. Broker phải kích hoạt lại giấy phép salesperson (RE 214) và văn phòng chi nhánh (RE 203). Các gia hạn gửi qua bưu điện phải được đóng dấu bưu điện trước nửa đêm ngày hết hạn; tem do máy đo bưu phí không phải là bằng chứng hợp lệ về dấu bưu điện.

• ✓Khi giấy phép của broker hết hạn, các salesperson bị đặt vào trạng thái không làm việc và giấy phép chi nhánh bị hủy
• ✓Các gia hạn gửi qua bưu điện phải được đóng dấu bưu điện trước nửa đêm của ngày hết hạn
• ✓Tem do máy đo bưu phí không được chấp nhận làm bằng chứng về dấu bưu điện của Dịch vụ Bưu chính Hoa Kỳ

Vị trí tín nhiệm mà người môi giới đảm nhận với tư cách là đại diện cho một người ủy thác được mô tả chính xác nhất là mối quan hệ tín thác. Người môi giới hành động cho khách hàng trong các giao dịch với người thứ ba bị ràng buộc bởi luật đại diện.

• ✓Mối quan hệ giữa người môi giới và người ủy thác là mối quan hệ tín thác
• ✓Người môi giới bị ràng buộc bởi luật đại diện trong các giao dịch với người thứ ba
• ✓Nghĩa vụ tín thác bao gồm trung thành, cẩn trọng, tiết lộ và hạch toán

Nếu một người môi giới, trong khi hành động với tư cách là người đại diện trong một giao dịch bán, trình bày sai về tài sản của người ủy quyền với người mua, thì người ủy quyền có thể bị hủy bỏ giao dịch bán, bị kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại, và chịu trách nhiệm ngoài hợp đồng (bất kỳ điều nào ở trên).

• ✓Người ủy quyền có thể phải chịu trách nhiệm đối với hành vi trình bày sai của người đại diện với người mua
• ✓Các hậu quả bao gồm việc hủy bỏ giao dịch, các vụ kiện đòi bồi thường thiệt hại và trách nhiệm ngoài hợp đồng

Khi một broker phát hiện bằng chứng về tình trạng mối xâm nhập trước khi escrow đóng, broker nên nhanh chóng tiết lộ thông tin này cho cả người mua và người bán để có biện pháp giải quyết thích hợp.

• ✓Broker phải tiết lộ các khuyết điểm trọng yếu đã phát hiện như bằng chứng mối cho cả người mua và người bán
• ✓Việc không tiết lộ các sự kiện trọng yếu đã biết vi phạm nghĩa vụ của broker

Lý do quan trọng nhất để người môi giới duy trì một tài khoản quỹ tín thác tách biệt với tài khoản kinh doanh là hậu quả có thể xảy ra nếu hành động pháp lý được tiến hành chống lại người môi giới (bảo vệ tiền của khách hàng khỏi các chủ nợ của người môi giới và trách nhiệm do trộn lẫn tiền).

• ✓Quỹ tín thác phải được giữ tách biệt khỏi quỹ kinh doanh/cá nhân của người môi giới.
• ✓Việc tách biệt bảo vệ tiền của khách hàng nếu hành động pháp lý được tiến hành chống lại người môi giới.
• ✓Nghiêm cấm việc trộn lẫn tiền (commingling).

Bản sao của tất cả danh sách niêm yết, biên nhận đặt cọc, séc đã hủy và hồ sơ tín thác phải được người môi giới bất động sản có giấy phép lưu giữ trong ba năm.

• ✓Người môi giới phải lưu giữ hồ sơ giao dịch và hồ sơ tín thác trong ba năm.
• ✓Các hồ sơ bắt buộc bao gồm danh sách niêm yết, biên nhận đặt cọc, séc đã hủy và hồ sơ tín thác.

Mức hoa hồng tối đa mà một broker có thể thu từ người bán đối với việc bán bất động sản nhà ở tạo thu nhập là có thể thương lượng—mức này không được quy định bởi Luật Bất động sản, bởi mức trần phần trăm, hay bởi tập quán địa phương.

• ✓Hoa hồng bất động sản luôn có thể thương lượng giữa broker và người ủy thác.
• ✓Không có mức hoa hồng tối đa hợp pháp nào do luật hoặc tập quán đặt ra.

Theo Luật Bất động sản California, một môi giới California có thể thanh toán hoa hồng cho một môi giới của tiểu bang khác (môi giới ngoài tiểu bang hợp tác), ngay cả khi môi giới đó không được cấp phép tại California.

• ✓Một môi giới California có thể thanh toán hoặc chia hoa hồng với một môi giới của tiểu bang khác
• ✓Môi giới ngoài tiểu bang không cần phải được cấp phép tại California để nhận hoa hồng hợp tác

Những người cung cấp lao động hoặc vật liệu để cải tạo bất động sản có thể nộp đơn yêu cầu quyền cầm giữ nếu không được thanh toán đúng hạn. Quyền cơ bản này phát sinh từ Điều XIV, Mục 3 của Hiến pháp California, được thực thi bởi Bộ luật Dân sự Tiêu đề 15 (Mục 3082 và tiếp theo). Lý thuyết của quyền cầm giữ là các cải tạo làm tăng giá trị, do đó việc tính phí lên đất là công bằng.

• ✓Thợ xây dựng, nhà cung cấp vật liệu, nghệ nhân và người lao động có quyền cầm giữ theo hiến pháp (Điều XIV, Mục 3)
• ✓Quyền cầm giữ phải dựa trên một hợp đồng hợp lệ và chỉ có hiệu lực trong phạm vi lao động/vật liệu thực tế đã được sử dụng
• ✓Không có quyền cầm giữ nào gắn với công trình công; chỉ áp dụng cho các công trình cải tạo tư nhân

Việc chuyển quyền cầm giữ thành thanh toán đòi hỏi: (1) ghi nhận kịp thời thông báo và yêu cầu cầm giữ tại quận nơi công việc được thực hiện; (2) hoàn thiện bằng cách nộp đơn kiện tại tòa án thích hợp; (3) ghi nhận lis pendens; (4) theo đuổi vụ kiện kịp thời đến phán quyết; và (5) cưỡng chế thi hành bằng bán đấu giá tịch thu.

• ✓Yêu cầu cầm giữ phải được ghi nhận kịp thời, sau đó nộp đơn kiện tịch thu để hoàn thiện quyền cầm giữ
• ✓Phải ghi nhận lis pendens để thông báo về vụ kiện đang chờ xử lý
• ✓Việc không khởi kiện trong vòng 90 ngày sau khi ghi nhận làm cho quyền cầm giữ vô hiệu và không có giá trị

Ngoại trừ những người yêu cầu có hợp đồng trực tiếp với chủ sở hữu, người thực hiện lao động để nhận tiền công, hoặc một quỹ tín thác lao động minh thị, người yêu cầu phải gửi thông báo sơ bộ 20 ngày trong vòng 20 ngày kể từ lần đầu cung cấp lao động/vật liệu (Civil Code 3097). Đây là điều kiện tiên quyết cho một mechanic’s lien hợp lệ và thông báo cho chủ sở hữu, nhà thầu và bên cho vay rằng các lien có thể phát sinh.

• ✓Thông báo sơ bộ 20 ngày phải được gửi không muộn hơn 20 ngày sau lần đầu cung cấp lao động/vật liệu
• ✓Đây là điều kiện tiên quyết cho tính hợp lệ của một yêu cầu mechanic’s lien
• ✓Những người yêu cầu theo hợp đồng trực tiếp chỉ thông báo cho bên cho vay xây dựng; những người khác thông báo cho chủ sở hữu, nhà thầu và bên cho vay
• ✓Phải sử dụng mẫu theo luật hiện hành, nếu không tòa án có thể bỏ qua thông báo

Khi có thông báo hoàn thành/ngừng thi công đã được ghi nhận, nhà thầu gốc phải ghi nhận trong vòng 60 ngày; bất kỳ người yêu cầu nào khác trong vòng 30 ngày. Nếu không có thông báo hoàn thành/ngừng thi công nào được ghi nhận, bất kỳ người yêu cầu nào cũng có 90 ngày sau khi hoàn thành để ghi nhận yêu cầu quyền cầm giữ.

• ✓Nhà thầu gốc: 60 ngày sau thông báo hoàn thành/ngừng thi công
• ✓Người yêu cầu khác: 30 ngày sau thông báo hoàn thành/ngừng thi công
• ✓Không có thông báo được ghi nhận: 90 ngày sau khi hoàn thành cho tất cả người yêu cầu

Quyền cầm giữ của thợ thi công (mechanic's lien) chấm dứt bằng việc giải phóng tự nguyện hoặc tự động nếu không có hành động tịch thu (foreclosure) nào được nộp trong vòng 90 ngày kể từ khi ghi nhận. Nếu công việc bắt đầu trước khi người cho vay ghi nhận chứng thư tín thác (deed of trust) của mình, tất cả các quyền cầm giữ của thợ thi công đều có trước quyền cầm giữ của người cho vay (Bộ luật Dân sự 3134), gây nguy hiểm cho bảo đảm khoản vay xây dựng.

• ✓Hành động tịch thu phải được nộp trong vòng 90 ngày sau khi ghi nhận quyền cầm giữ, nếu không thì quyền đó vô hiệu
• ✓Nếu công việc bắt đầu trước khi chứng thư tín thác được ghi nhận, quyền cầm giữ của thợ thi công được ưu tiên hơn người cho vay
• ✓Tín dụng gia hạn cho mục đích cầm giữ không được vượt quá một năm kể từ khi hoàn thành, và thông báo phải được nộp trong khoảng thời gian 90 ngày

Việc hoàn thành được xác định bởi: việc chiếm dụng/sử dụng cùng với việc ngừng thi công; sự chấp nhận của chủ sở hữu; ngừng thi công trong 60 ngày liên tục; hoặc ngừng trong 30 ngày với thông báo ngừng đã được ghi vào hồ sơ. Chủ sở hữu có thể nộp thông báo hoàn thành trong vòng 10 ngày kể từ khi hoàn thành. Công trình của đơn vị công quyền được coi là hoàn thành khi được chấp nhận hoặc sau 30 ngày ngừng thi công.

• ✓Việc hoàn thành có thể xảy ra bằng sự chấp nhận, việc chiếm dụng cùng với ngừng thi công, ngừng 60 ngày, hoặc ngừng 30 ngày với thông báo đã được ghi vào hồ sơ
• ✓Thông báo hoàn thành nên được ghi vào hồ sơ trong vòng 10 ngày sau khi hoàn thành (Bộ luật Dân sự 3093, 3117)

Chủ sở hữu (hoặc người có quyền lợi) có thể tránh trách nhiệm bằng cách niêm yết thông báo không chịu trách nhiệm ở nơi dễ thấy và ghi vào hồ sơ bản sao đã được xác nhận trong vòng 10 ngày kể từ khi biết về công việc. Chủ sở hữu/nhà thầu tranh chấp một lien có thể ghi vào hồ sơ trái phiếu giải phóng lien (Civil Code 3143) để xóa lien khỏi bất động sản.

• ✓Thông báo không chịu trách nhiệm phải được niêm yết VÀ ghi vào hồ sơ trong vòng 10 ngày kể từ khi biết về công việc
• ✓Nếu không niêm yết, thông báo đã ghi vào hồ sơ không mang lại sự bảo vệ nào
• ✓Trái phiếu giải phóng lien đã ghi vào hồ sơ sẽ xóa yêu cầu lien khỏi bất động sản (Civil Code 3143)

Có hiệu lực từ năm 1991, kiến trúc sư, kỹ sư đã đăng ký và chuyên viên đo đạc đất được cấp phép theo hợp đồng bằng văn bản có thể nộp quyền cầm giữ của chuyên gia thiết kế (Bộ luật Dân sự 3081.1–3081.10). Phải gửi yêu cầu thanh toán bằng văn bản trong 10 ngày trước khi ghi nhận. Quyền cầm giữ không áp dụng cho nhà ở một gia đình do chủ sở hữu cư trú có giá trị dưới 100.000 đô la và nhường quyền cho các quyền lợi đã được ghi nhận trước đó.

• ✓Yêu cầu thanh toán bằng văn bản trong 10 ngày (thư bảo đảm/thư đã đăng ký) phải có trước khi ghi nhận
• ✓Quyền cầm giữ không áp dụng cho nhà ở một gia đình do chủ sở hữu cư trú có giá trị dưới 100.000 đô la (Bộ luật Dân sự 3081.10)
• ✓Quyền cầm giữ không được ưu tiên hơn các quyền lợi được ghi nhận trước đó (Bộ luật Dân sự 3081.9)