Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · 부동산 · 한국어

유산 대리인은 직접 또는 중개인을 통해 제안을 구함으로써 상속재산 판매를 시작할 수 있습니다(캘리포니아 상속법 § 10150). 유언집행자/관리자는 유산의 최선의 이익이 될 때 유산 부동산을 판매할 수 있습니다. 공개 또는 비공개 판매는 공고 또는 게시를 통해 광고해야 합니다(상속법 §§ 10300 이하). 수락은 상속법원의 승인을 받아야 합니다. 법원의 허가를 받아 대리인은 90일 이내의 기간 동안 배타적 판매권을 부여할 수 있습니다(상속법 § 10150). 독립적 유산 관리법에 따라 관리자는 법원의 승인 없이 모든 수익자에게 통지한 후 판매할 수 있습니다(상속법 § 10400 이하).

• ✓상속재산 판매는 공고 또는 게시를 통한 광고가 필요하며 상속법원의 승인을 받아야 합니다
• ✓법원의 허가를 받아 배타적 판매권은 90일 이내의 기간 동안 부여될 수 있습니다(상속법 § 10150)
• ✓독립적 유산 관리법에 따라 판매는 법원의 승인 없이 진행될 수 있지만 모든 수익자에게 통지해야 합니다

매수 제안은 해당 부동산의 감정평가액의 90% 이상의 가격이어야 하며(감정평가는 매각일로부터 1년 이내에 작성된 것), 법령상 요건, 지역 상급법원 규칙 및 공고에 명시된 조건을 준수해야 합니다(유산검인법 § 10160 이하). 법원은 해당 부동산이 시장에 공개되었는지 확인합니다. 초과입찰이 발생할 수 있으므로 입찰자와 그 중개인은 확인 심리에 참석해야 하며, 사전 입찰 및 요구 예치금에 관한 지역 규칙을 알아야 합니다. 확인 후에는 일반적인 에스크로 절차로 거래가 완료됩니다.

• ✓유산검인 매수 제안은 감정평가액의 최소 90% 이상이어야 하며, 감정평가는 매각일로부터 1년 이내에 작성되어야 합니다.
• ✓제안은 법령상 요건, 지역 법원 규칙 및 공고 조건을 준수해야 합니다.
• ✓확인 심리에서 초과입찰이 발생할 수 있으므로 입찰자와 중개인은 참석하고 지역 사전 입찰 규칙을 알아야 합니다.

유산 판매에서의 수수료 지급은 일반적으로 법정 기준을 따르되 법원의 재량에 따릅니다. 캘리포니아 유산법(Probate Code) § 10162에 따르면, 성공적인 입찰자를 소개한 중개인의 보상(재입찰을 통함)은 원래 제시 입찰가와 성공한 입찰가의 차이의 절반을 초과할 수 없으며, 이 제한은 유산과 § 10150 계약을 맺은 중개인에게는 적용되지 않습니다. 중개인의 대리를 받지 않은 구매자의 재입찰이 확정되면, 등재 중개인은 원래 입찰가에 대해서만 전액 수수료를 받을 수 있습니다(유산법 § 10162.5). 법원의 확정 명령은 수수료 금액과 중개인 간 배분을 정합니다. 중개인이 동시에 구매자인 경우, 법원은 중개인의 행위의 실질성을 면밀히 검토합니다(Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980)).

• ✓재입찰 중개인의 보상은 원래 제시 입찰가와 성공한 입찰가의 차이의 절반을 초과할 수 없습니다(유산법 § 10162)
• ✓대리인이 없는 구매자의 재입찰이 확정되면, 등재 중개인은 원래 입찰가에 대해서만 전액 수수료를 받습니다(유산법 § 10162.5)
• ✓법원의 확정 명령은 수수료 금액과 중개인 간 배분을 정합니다
• ✓중개인이 동시에 구매자인 경우, 법원은 중개인의 행위의 실질성을 검토합니다

차용인은 미지급 잔액, 이자율, 연체 할부금, 납부 금액, 납부 기일, 세금/보험 상태, 임포운드 잔액, 추가 부과금 및 양도 가능성을 보여주는 서면 수익자 진술서를 요구할 수 있다. 수수료는 $30로 제한된다. 진술서는 21일 이내에 전달되어야 하며, 고의로 전달하지 않으면 $300의 벌금이 부과된다.

• ✓수익자 진술서 수수료는 $30로 제한됨
• ✓서면 요구 후 21일 이내에 전달되어야 함
• ✓고의로 전달하지 않으면 $300의 벌금과 손해배상 책임이 발생함
• ✓채무불이행 통지 기록 후 60일이 지나면 요청할 수 없음

상환 요구 명세서는 대출금 상환을 위해 지불해야 할 금액을 상세히 기재하며, 수탁자 매각 통지의 최초 공고 또는 사법 청문 이후를 제외하고 언제든지 요청할 수 있습니다. 요청에서 어떤 명세서 유형인지 명시하지 않으면 상환 요구 명세서가 기본으로 적용됩니다. 동일한 수수료 및 21일/$300 규정이 적용됩니다.

• ✓상환 요구 명세서는 대출금 상환을 위한 금액을 상세히 기재한다
• ✓수탁자 매각 통지의 최초 공고 이후를 제외하고 언제든지 요청할 수 있다
• ✓유형이 명시되지 않은 경우 수익자는 상환 요구 명세서를 기본으로 한다

임파운드 계좌는 규제 기관이 요구하는 경우, 두 차례 연속 세금 분할 납부금을 체납한 경우, 대출금이 매매 가격/감정 평가액의 90% 이상인 경우, 합산 대출이 감정 평가액의 80%를 초과하는 경우, 또는 Regulation Z에 따른 고가 주택담보대출의 경우를 제외하고는 금지된다.

• ✓소유자가 거주하는 주택에 대해서는 특정 상황을 제외하고 금지됨
• ✓대출금이 매매 가격 또는 감정 평가액의 90% 이상인 경우 허용됨
• ✓합산 대출이 감정 평가액의 80%를 초과하는 경우 허용됨
• ✓Regulation Z/TILA에 따른 고가 주택담보대출에 대해 허용됨

단기결제 요구 명세서는 미지급 채무보다 적은 금액과 대출기관이 재양도할 조건을 명시합니다. 이는 단기결제 합의 및 단기결제 요청을 따릅니다. 대출기관은 21일 이내에 응답해야 하며, 그 효력 기간은 30일을 초과하지 않습니다. 조항은 2014년 1월 1일에 폐지되기로 되어 있었습니다.

• ✓단기결제 요구 명세서의 효력 기간은 30일을 초과하지 않음
• ✓대출기관은 단기결제 요청에 대해 21일 이내에 응답해야 함
• ✓지연 응답 시 대출기관에 $300 제재 및 손해배상금과 변호사 비용 부과

캘리포니아 민법전 제2954조에 따라, 차용인은 계정 상태 명세서를 요청할 수 있으며, 이는 각 역년 종료 후 60일 이내에 제공되어야 하고 이자, 원금 및 임파운드 계정 활동을 항목별로 기재해야 합니다. 연 1회 명세서는 무료입니다. 항목별 회계 및 새 이율 명세서가 제공될 때까지 임파운드 납부금 인상은 효력이 발생하지 않습니다.

• ✓역년 종료 후 60일 이내에 명세서 제공(연 1회 무료)
• ✓임파운드 납부금 인상에는 항목별 회계 및 새 이율 명세서 필요
• ✓월간 명세서 또는 통장이 요건을 충족함

채권자/대출자 또는 양수인은 오류를 발견한 후 60일 이내에 그리고 소송이 제기되거나 차용인으로부터 서면 통지를 받기 전에 차용인에게 오류를 통지하고 계좌 조정을 하여 차용인이 공시된 수수료 또는 APR 상당액 중 낮은 금액 이하를 지불하도록 하는 경우, 15 USC 1607, 1611 및 1640에 따른 미준수에 대한 책임을 지지 않습니다.

• ✓정정은 오류 발견 후 60일 이내에 발생해야 함
• ✓정정은 소송이 제기되거나 차용인의 서면 통지를 받기 전에 발생해야 함
• ✓조정은 차용인이 공시된 수수료 또는 APR 상당액 중 낮은 금액 이하를 지불하도록 보장해야 함

채권자/대출기관 또는 양수인이 그러한 오류를 피하기 위해 합리적으로 적응된 절차의 유지에도 불구하고 위반이 의도하지 않았으며 선의의 오류로 인해 발생했음을 증거의 우월성으로 입증하는 경우, 민사 소송에서 책임을 지지 않을 수 있습니다.

• ✓위반이 의도적이지 않았음을 증거의 우월성으로 입증해야 함
• ✓오류를 피하기 위해 합리적으로 적응된 절차에도 불구하고 선의의 오류가 발생했음을 입증해야 함
• ✓15 USC 1640(c)에 따라 적용됨

특별부과금은 공공 개선 또는 서비스(도로, 하수도, 관개, 배수)의 비용을 위해 부과됩니다. 이는 부동산 가액에 기초하지 않으며, 그 유치권은 일반적으로 일반 세금 유치권과 동일한 우선순위를 가집니다.

• ✓특별부과금은 부동산 가액에 기초하지 않고 공공 개선/서비스를 위한 자금을 조달합니다.
• ✓유치권은 일반적으로 일반 세금 유치권과 동일한 우선순위를 가집니다.
• ✓자치 특별구는 채권을 발행하고 토지에 과세가액 기준(ad valorem)으로 특별부과할 수 있으며, 유치권은 사적 이익보다 우선합니다.

구역을 구성하는 대신, 시/카운티는 “개선 구역”을 만들고 받은 편익에 따라 토지에 부과금을 부과할 수 있습니다. 편익 부과금은 흔히 재산세 고지서에 포함되며 일반적으로 소득세 공제 대상이 아닙니다.

• ✓특별 부과금과는 부과 기준으로 구별됩니다
• ✓일반적으로 캘리포니아 또는 연방 소득세 신고서에서 공제할 수 없습니다
• ✓유지관리(개선이 아님)를 위한 자금 조달을 목적으로 한 부과금만 공제할 수 있습니다
• ✓조명, 홍수 통제, 대중교통, 경찰, 소방, 카운티 서비스, 응급구조사를 위해 부과됩니다

예비 공개 보고서를 통해 구획지 개발업자는 최종 보고서 이전에 마케팅을 시작할 수 있지만, 에스크로에 보관된 전액 환불 가능한 자금으로 하는 구속력 없는 예약만 허용됩니다.

• ✓구획지 개발업자가 잠재적 구매자로부터 예약을 받는 것만 허용합니다.
• ✓예약금은 전액 환불 가능해야 하며 에스크로에 보관되어야 합니다.
• ✓예비 공개 보고서의 유효 기간은 1년이며 갱신할 수 있습니다.
• ✓최종 보고서와 동일한 공시 내용을 제공하지 않습니다.

최종 공개 보고서의 유효 기간은 5년입니다. 중대한 변경이 있으면 수정 보고서가 필요하며, 5년 시점에 판매되지 않은 분할 구획에는 갱신 보고서가 필요합니다.

• ✓최종 공개 보고서의 유효 기간은 5년입니다
• ✓중대한 변경(예: 소유권 변경, 매수 대금 처리, 용도)이 있는 경우 수정 공개 보고서를 신청해야 합니다
• ✓5년이 끝날 때 완전히 매각되지 않은 경우 추가 5년 기간의 갱신을 신청할 수 있습니다

중간 보고서는 수정 보고서가 나올 때까지 구속력 없는 예약만 허용하며, 조건부 보고서는 최종 보고서를 위한 완전한 자격을 갖추기 전에 구속력 있는 매매 계약을 허용한다.

• ✓중간 공개 보고서: 수정 보고서의 특별한 유형으로, 구속력 없는 예약만 허용하고, 1년 동안 유효하며, 수정 보고서가 발행되면 만료된다
• ✓중간 보고서는 수정/갱신 신청과 함께 또는 그 이후에만 신청할 수 있다
• ✓조건부 공개 보고서: 프로젝트가 최종 보고서를 위한 완전한 자격을 갖추지 못했더라도 구속력 있는 매매 계약을 승인한다 (코드 섹션 11018.12, 규정 2790.2)

FEMA 홍수 위험 경계 지도는 특별 홍수 구역(100년), 중간 정도의 홍수 위험 지역(100~500년), 최소 위험 지역(500년 초과)을 구분합니다. 특별 홍수 위험 지역에 있는 부동산의 매도인(또는 중개인/협력 중개인)은 그 사실과 연방법이 그곳의 대부분 구조물에 대한 융자 조건으로 홍수 보험을 요구한다는 점을 고지해야 합니다.

• ✓특별 홍수 구역은 100년 홍수 경계 안에 있습니다.
• ✓연방법은 특별 홍수 위험 지역에 있는 대부분의 구조물에 대한 융자 조건으로 홍수 보험을 요구합니다.
• ✓매도인과 중개인은 구매자에게 홍수 위험을 고지해야 합니다.
• ✓고지는 일반적으로 NHD 양식으로 이루어집니다.

매도인이 해당 부동산이 주(州) 책임 지역에 있거나 카운티 평가관에게 제공된 부서 지도에 표시되어 있음을 알고 있는 경우, 매도인은 상당한 화재 위험과 해당 토지가 예방 요건(공공자원법 제4291조)의 적용을 받는다는 사실을 공개해야 합니다. 책임을 인수하는 카운티 조례가 없는 경우, 매도인은 협력 협정에 따라 요구되지 않는 한 주정부가 화재 방호를 제공할 의무가 없다는 사실을 공개해야 합니다.

• ✓해당 부동산이 주(州) 책임 지역에 있는 경우 상당한 화재 위험과 예방 요건을 공개해야 함
• ✓공공자원법 제4291조에 예방 요건이 열거되어 있음
• ✓협력 협정이 없는 경우 주정부가 화재 방호를 제공할 의무가 없음을 공개해야 함
• ✓주(州) 책임 지역 지도는 5년마다 갱신됨

알퀴스트-프리올로 지진 단층대 구역 지정법에 따라, 판매자(또는 에이전트)는 부동산이 지진 단층대에 위치하거나 위치할 수 있음을 자연 위험 구역 공시 명세서에 공시해야 합니다. 1960년 1월 1일 이전에 건설된 주거용 건물에 대한 주택소유자 지진 안전 안내서 제공이 필수이며, 1975년 1월 1일 이전에 건설된 목재 프레임 바닥/지붕이 있는 조적 건물에 대해서는 두 가지 안내서가 필수입니다.

• ✓알퀴스트-프리올로법은 지진 단층대 내 부동산 공시를 요구합니다
• ✓1960년 1월 1일 이전에 건설된 1~4세대 주거용 건물에 대해 주택소유자 안내서가 필수입니다
• ✓1975년 1월 1일 이전에 건설된 목재 프레임 바닥/지붕이 있는 조적 건물에 대해 안내서가 필요합니다
• ✓구매자가 안내서를 받은 경우, 추가 지질/지진 정보는 불필요하지만 단층대 공시 및 알려진 위험은 여전히 공시해야 합니다

제3자 NHD 보고서에는 종종 군수품 위치 공개(캘리포니아 민법 제1102.15조, 과거 군사훈련지로부터 1마일 이내에서 실제로 알고 있는 경우), 상업/산업, 공항 근접/영향, 메건법 데이터베이스, 곰팡이, 멜로-루스 공개가 포함됩니다.

• ✓과거 군사훈련지로부터 1마일 이내이고 판매자가 실제로 알고 있는 경우, 캘리포니아 민법 제1102.15조에 따라 군수품 위치를 공개해야 합니다.
• ✓멜로-루스 공개는 캘리포니아 민법 제1102.6b조에 따라 요구되며, 판매자는 지구 통지서를 입수하기 위해 선의의 노력을 기울여야 합니다.
• ✓메건법 데이터베이스 공개는 NHD 보고서에 포함됩니다.
• ✓TDS 면제는 군수품 및 멜로-루스 공개에 적용됩니다.

“환경 위험 요소: 주택 소유자, 구매자, 임대인 및 임차인을 위한 안내서”라는 책자는 석면, 라돈, 납 및 포름알데히드를 다룹니다. 이 책자가 제공된 경우, 매도인도 에이전트도 해당 부동산에 영향을 미치는 위험 요소를 실제로 알고 있는 경우가 아니라면 그러한 위험 요소(납 제외)에 관해 추가 정보를 제공할 의무가 없습니다.

• ✓이 책자는 석면, 라돈, 납 및 포름알데히드를 다룹니다.
• ✓책자가 제공된 경우, 실제로 알고 있지 않은 한 해당 위험 요소(납 제외)에 관해 추가로 공개할 의무가 없습니다.
• ✓납 함유 페인트 및 기타 알려진 환경 위험 요소는 여전히 TDS에 공개해야 합니다.

신탁 계좌는 일반적으로 이자가 발생할 수 없지만, 브로커는 B&P 법 제10145조(d)의 모든 요건이 충족되는 경우 소유자/본인의 요청에 따라 자금을 이자가 발생하는 계좌에 예치할 수 있습니다.

• ✓계좌는 지정된 수익자/본인을 위한 수탁자로서 브로커의 이름으로 개설되어야 합니다.
• ✓모든 자금은 연방 기관의 보험에 가입되어야 하며 브로커의 자금과 분리되어 보관되어야 합니다.
• ✓브로커는 계좌의 성격, 이자 계산/지급 방식, 서비스 수수료, 인출 패널티를 공개해야 합니다.
• ✓발생한 이자는 브로커 또는 브로커에게 소속된 면허 소지자의 이익으로 귀속되어서는 안 됩니다.

대출의 수익자인 금융기관의 대리인으로 행위하는 브로커는 규정 2830.1에 따라, 캘리포니아 민법 제2954.8조에 의거하여 임파운드 계좌에 대한 이자를 지불하기 위해 채무자(차용인) 자금을 이자부 신탁 계좌에 예치할 수 있습니다.

• ✓자금은 1~4세대 주거용 주택의 재산세, 특별부과금, 또는 보험료의 장래 지불을 위한 것이어야 합니다.
• ✓계좌는 수탁자로서 브로커의 명의로 되어 있어야 하고, FDIC 보험에 가입되어 있어야 하며, 신탁 자금만 보유해야 합니다.
• ✓어떤 이자도 브로커 또는 브로커에 소속된 면허자의 이익을 위해 귀속되어서는 안 됩니다.

부동산 관리자는 적절한 기록을 유지하고 모든 운영을 포괄하는 정기적이고 이해하기 쉬운 보고서를 작성해야 합니다. 월별 회계와 함께 상세한 연간 명세서를 작성하는 것이 권장되며, 이를 통해 관리자는 수입과 지출 변동을 평가하고 향후 정책을 수립할 수 있습니다.

• ✓소유주에 대한 월별 회계와 함께 상세한 연간 명세서가 권장됩니다
• ✓연간 명세서는 수입/지출 변동을 평가하고 향후 임대, 유지보수 및 직원 정책을 수립하는 데 도움이 됩니다

임차인은 자신이 지불하는 임대료에 대해 최대한의 혜택을 받고 안전하다고 느끼기를 원합니다. 관리자는 임차인에게 최대한의 혜택을 제공하면서 소유자에게 적절한 수익을 보장하는 정책을 수립해야 합니다. 임차인 유지에 들이는 노력은 더 만족스러운 거주자와 소유자 이익의 증가로 이어집니다.

• ✓임차인 유지 노력은 거주자 만족도와 소유자 이익을 증가시킨다
• ✓정책은 임차인 혜택과 소유자에 대한 적절한 수익의 균형을 맞춰야 한다

부동산 관리자는 해당 부지에서 일하는 거의 모든 사람을 고용하고 이들에게 지시와 감독을 제공하며, 각 업무의 ‘무엇을, 어떻게, 언제’를 알아야 합니다. 성공은 관리자의 인력 선발, 교육, 지도 및 유지 능력에 달려 있는 경우가 많습니다. 왜냐하면 효과적인 직원 구성은 공실과 유지보수 비용을 낮게 유지하기 때문입니다.

• ✓관리자는 해당 부지의 거의 모든 직원을 고용하고 감독한다
• ✓효과적인 직원 구성은 공실과 유지보수 비용을 최소한으로 유지한다
• ✓성공은 관리자의 인력 선발, 교육, 지도 및 유지 능력에 달려 있는 경우가 많다

임대 공간은 부적절한 임대료, 임대 준비가 안 된 공간, 상주 관리자의 비효율적인 임대 영업, 부주의한 관리자, 미흡한 임차인 유지 프로그램, 매력 없는 외관, 방문객 부재, 또는 높은 지역 공실 요인으로 인해 의도치 않게 공실이 될 수 있습니다. 성공적인 관리자는 항상 경계를 늦추지 않고 마케팅과 인력을 조정합니다.

• ✓부적절한 임대료, 임대 준비가 안 된 공간, 미흡한 영업은 흔한 공실 원인입니다.
• ✓관리자는 필요한 경우 마케팅 전략과 인력을 조정해야 합니다.

구매자에게 상담하는 브로커는 진술이 법률 자문이나 사업의 미래에 관한 보증으로 해석되지 않도록 해야 한다. 브로커는 구매자의 배경, 투자 자금, 차입 출처, 공급업체 신용, 전문 자문인, 소득 기대, 잠재적 손실, 대출 자격을 논의해야 한다. 브로커는 사업 양도에서 발생하는 과세 대상 사건을 인지하고, 당사자들에게 법률 및 세무 자문을 구하도록 권고해야 한다.

• ✓상담 진술은 법률 또는 세무 자문이나 미래에 관한 보증으로 해석되어서는 안 된다
• ✓브로커는 당사자들에게 법률 및 세무 자문을 구하도록 권고해야 한다
• ✓브로커는 사업 양도로 인해 발생하는 과세 대상 사건을 인지해야 한다

2000년 1월에 시행된 세법은 매매대금의 일부에 대해 약속어음을 받는 매도인에게 불리하게 영향을 미칩니다. 이 법은 발생주의 회계 방식을 사용하는 자산 매각(법인 매각이 아님)에 적용됩니다. 약속어음의 총액은 대금이 수년에 걸쳐 할부로 수령되더라도 한꺼번에 과세됩니다. 면허 보유자는 매도인에게 매물 등록 시 이 문제를 회계사와 상의하도록 안내해야 합니다.

• ✓2000년 1월 법은 발생주의 회계를 사용하는 자산 매각에 적용되며 법인 매각에는 적용되지 않습니다
• ✓매도인의 약속어음 총액은 할부로 지급되더라도 한꺼번에 과세됩니다
• ✓면허 보유자는 매물 등록 시 매도인에게 이 문제를 회계사와 상의하도록 안내해야 합니다

자산 매각에서는 대가를 가구, 비품, 장비, 경업금지 계약, 영업권, 재고자산, 컨설팅 계약, 임대차, 임차권, 고용 계약 간에 배분할 때 각별한 주의를 기울여야 합니다. 그 배분이 당사자들에게 중요한 세무상 결과를 초래할 수 있기 때문입니다.

• ✓자산 매각에서의 대가는 다양한 자산 범주 간에 신중하게 배분되어야 합니다
• ✓항목의 배분은 당사자들에게 중요한 세무상 결과를 초래할 수 있습니다

최초 측량에서 호수, 하천 및 지형지물로 인해 1/4 섹션보다 작은 분할 필지가 생겼으며, 번호로 식별되어 정부 로트라고 불렸습니다. 오늘날 보정선과 오류로 인해 손실된 면적은 타운십의 서쪽 및 북쪽 경계에 접한 1/4 섹션에 배치되며, 이 또한 정부 로트라고 합니다. 정부 로트는 반드시 표준 에이커 수를 포함하지는 않습니다.

• ✓정부 로트는 번호로 식별되는 분할 필지이다.
• ✓보정선 조정은 타운십의 서쪽 및 북쪽 1/4 섹션에 배치된다.
• ✓정부 로트는 표준 에이커 수를 포함하지 않는다.

측량사 또는 토목 기사가 측량을 완료한 경우, 이전 지도에 없는 물리적 변경, 중대한 불일치, 대체 선 위치의 증거, 또는 삼각함수 계산이 필요한 선을 밝혀낼 때 카운티 측량사에게 측량 기록을 제출할 수 있습니다. 그런 다음 카운티 측량사는 이를 카운티 기록관에게 제출합니다.

• ✓측량 기록은 카운티 측량사에게 제출된 후 카운티 기록관에게 제출됩니다
• ✓측량 기록은 물리적 변경, 불일치, 또는 계산 없이는 확인할 수 없는 선을 밝혀냅니다

카운티 평가관은 카운티 감독위원회의 승인을 받은 필지에 번호 또는 문자를 부여하여 카운티 토지의 정확한 지도를 작성하여 제출할 수 있습니다. 캘리포니아 세입·세무법 제327조에 따라, 해당 지도가 카운티 기록관 사무소에 기록을 위해 제출되지 않은 경우에는 그러한 지도를 참조하여 증서나 양도 문서에서 토지를 설명할 수 없습니다.

• ✓평가관 지도는 세금 목적을 위해 필지에 번호나 문자를 부여한다
• ✓평가관 지도는 기록되지 않은 경우 증서에서 해당 지도로 토지를 설명할 수 없다

타이틀 리포트가 없는 경우, 부동산은 번지, 명칭(예: “The Norris Ranch”), 또는 포괄적 지칭(예: “High Street에 있는 내 필지”)으로 언급될 수 있습니다. 이러한 방법은 합법적이지만, 타이틀 회사는 일반적으로 그러한 설명으로 권원을 보증하지 않습니다. 의문이 있을 때는 면허가 있는 엔지니어, 측량사 또는 타이틀 회사에 문의하십시오.

• ✓비공식 설명(번지, 명칭, 포괄적 지칭)은 합법적이지만 권원 보험에 가입할 수 없습니다
• ✓올바른 방법이 불확실할 때는 측량사, 엔지니어 또는 타이틀 회사에 문의하십시오

Gordon B. Oakeshott의 ‘California’s Changing Landscapes’와 같은 지질학 교재는 캘리포니아 지질학에 초점을 맞춥니다. 주의 석유 및 가스전, 구조적 조건, 생산 품질에 관한 정보는 캘리포니아 보존부(Department of Conservation) 산하 캘리포니아 석유·가스·지열 자원국(California Division of Oil, Gas, and Geothermal Resources)에서 이용할 수 있습니다. 같은 부서의 캘리포니아 지질조사국(California Geological Survey)은 광물, 광업 및 지질 문제에 관한 간행물을 제공합니다.

• ✓캘리포니아 석유·가스·지열 자원국은 캘리포니아 보존부(Department of Conservation)의 일부입니다.
• ✓캘리포니아 지질조사국(California Geological Survey)은 광물 및 지질 문제에 관한 자료를 발행합니다.

면허는 4년 동안 발급되며 만료 전에 갱신해야 합니다. DRE는 만료 약 90일 전에 안내용 갱신 양식을 우편으로 발송하지만, 이를 받지 못했다고 해서 갱신할 책임이 면제되지 않습니다. 갱신에는 수수료와 계속 교육 이수 증빙이 필요하며, 시험은 필요하지 않습니다.

• ✓면허는 시험 없이 4년마다 갱신됩니다
• ✓DRE는 약 90일 전에 안내용 갱신 통지를 우편으로 발송합니다. 받지 못했더라도 적시 갱신 의무가 면제되지 않습니다
• ✓갱신에는 해당 수수료와 계속 교육 이수 증빙이 필요합니다

면허는 만료 후 2년 이내에 적절한 신청서, 현행 계속교육(CE), 지연 갱신 수수료를 갖추어 지연 갱신할 수 있으나, 실효 기간 동안에는 면허를 요하는 활동을 해서는 안 됩니다. 만료 후 2년이 지나면 모든 면허 권리가 소멸되며, 해당 개인은 시험을 통해 재자격을 갖추어야 합니다.

• ✓만료 후 2년 이내에는 지연 갱신 수수료를 내고 지연 갱신이 허용됩니다
• ✓만료와 지연 갱신 사이에는 면허 활동이나 커미션 수령이 허용되지 않습니다
• ✓만료 후 2년이 지나면 모든 면허 권리가 소멸되며, 시험을 통해 재자격을 취득해야 합니다(섹션 10154)

브로커의 면허가 만료되면 모든 면허 활동을 중단해야 하며, 브로커의 세일즈퍼슨은 비근무 상태가 되고 지점 사무소 면허는 취소됩니다. 브로커는 세일즈퍼슨 면허(RE 214)와 지점 사무소(RE 203)를 재활성화해야 합니다. 우편으로 발송된 갱신은 만료일 자정 전에 소인되어야 하며, 우편요금계 날인은 유효한 소인 증거로 인정되지 않습니다.

• ✓브로커의 면허가 만료되면 세일즈퍼슨은 비근무 상태가 되고 지점 면허가 취소됩니다
• ✓우편으로 발송된 갱신은 만료일 자정 전에 소인되어야 합니다
• ✓우편요금계 날인은 미국 우편 서비스(USPS) 소인의 증거로 인정되지 않습니다

브로커가 본인을 위한 대리인으로서 맡는 신뢰의 지위는 신인의무 관계라고 가장 정확하게 설명된다. 고객을 위해 제3자와 거래하는 브로커는 대리법에 구속된다.

• ✓브로커와 본인의 관계는 신인의무 관계이다
• ✓브로커는 제3자와의 거래에서 대리법에 구속된다
• ✓신인의무에는 충실, 주의, 공개 및 회계가 포함된다

브로커가 매매에서 대리인으로 행동하면서 매수인에게 본인의 부동산을 허위로 표시한 경우, 본인은 매매의 취소, 손해배상 소송, 불법행위 책임(위 항목 중 어느 것이든)을 지게 될 수 있습니다.

• ✓본인은 대리인이 매수인에게 한 허위 진술에 대해 책임을 질 수 있습니다.
• ✓결과에는 매매 취소, 손해배상 소송, 불법행위 책임이 포함됩니다.

브로커가 에스크로 종료 전에 흰개미 침입의 증거를 발견한 경우, 브로커는 적절한 해결을 위해 이 정보를 매수인과 매도인 모두에게 신속히 고지해야 합니다.

• ✓브로커는 흰개미 증거와 같은 발견된 중대한 하자를 매수인과 매도인 모두에게 고지해야 합니다.
• ✓알고 있는 중대한 사실을 고지하지 않는 것은 브로커의 의무 위반에 해당합니다.

브로커가 사업 계좌와 별도로 신탁 자금 계좌를 유지해야 하는 가장 중요한 이유는 브로커를 상대로 법적 조치가 취해질 경우 발생할 수 있는 결과, 즉 브로커의 채권자로부터 고객 자금을 보호하고 혼합(commingling) 책임을 피하는 데 있습니다.

• ✓신탁 자금은 브로커의 사업/개인 자금과 별도로 보관해야 합니다.
• ✓브로커를 상대로 법적 조치가 취해질 경우, 분리는 고객 자금을 보호합니다.
• ✓혼합(commingling)은 금지됩니다.

모든 리스팅, 예치금 영수증, 취소된 수표 및 신탁 기록의 사본은 면허를 가진 부동산 브로커가 3년 동안 보존해야 합니다.

• ✓브로커는 거래 및 신탁 기록을 3년 동안 보존해야 합니다
• ✓필수 기록에는 리스팅, 예치금 영수증, 취소된 수표 및 신탁 기록이 포함됩니다

주거용 소득 부동산 매매에서 브로커가 매도인에게 부과할 수 있는 최대 수수료는 협의 가능하며, 이는 부동산법(Real Estate Law), 비율 상한, 또는 지역 관행에 의해 정해지지 않습니다.

• ✓부동산 중개 수수료는 항상 브로커와 위임인(principal) 간에 협의할 수 있습니다.
• ✓법률이나 관습에 의해 정해진 법적 최대 수수료는 없습니다.

캘리포니아 부동산법에 따라, 캘리포니아 브로커는 다른 주의 브로커(협력 타주 브로커)에게 커미션을 지급할 수 있으며, 그 브로커가 캘리포니아에서 면허를 받지 않았더라도 가능합니다.

• ✓캘리포니아 브로커는 다른 주의 브로커와 커미션을 지급하거나 분배할 수 있습니다.
• ✓타주 브로커는 협력 커미션을 받기 위해 캘리포니아 면허를 보유할 필요가 없습니다.

부동산을 개량하기 위해 노동력이나 자재를 제공한 사람은 적시에 지급받지 못한 경우 유치권을 기록할 수 있다. 기본 권리는 캘리포니아 헌법 제14조 제3항에서 비롯되며, 캘리포니아 민법전 제15편(제3082조 이하)에 의해 시행된다. 유치권의 이론은 개량이 가치를 증가시키므로 토지에 부담을 지우는 것이 형평에 맞다는 것이다.

• ✓시공자, 자재 공급자, 장인 및 노동자는 헌법상 유치권을 가진다(헌법 제14조 제3항).
• ✓유치권은 유효한 계약에 근거해야 하며, 실제로 사용된 노동력/자재의 범위 내에서만 유효하다.
• ✓공공 공사에는 유치권이 성립하지 않으며, 사적 개량 공사에만 성립한다.

유치권을 지급으로 전환하려면 다음이 필요합니다: (1) 공사가 위치한 카운티에서 유치권의 통지 및 청구를 적시에 기록할 것; (2) 관할 법원에 소송을 제기하여 유치권을 완전화할 것; (3) lis pendens를 기록할 것; (4) 판결에 이를 때까지 소송을 적시에 추진할 것; 그리고 (5) 유치권 실행 경매를 통해 집행할 것.

• ✓유치권 청구는 적시에 기록되어야 하며, 그런 다음 이를 완전화하기 위해 유치권 실행 소송을 제기해야 합니다
• ✓계류 중인 소송을 통지하기 위해 lis pendens를 기록해야 합니다
• ✓기록 후 90일 이내에 소송을 제기하지 않으면 유치권은 무효가 됩니다

소유자와 직접 계약한 청구인, 임금을 받고 노무를 제공하는 자 또는 명시적 노동 신탁기금을 제외하고, 청구인은 노무/자재를 처음 공급한 날부터 20일 이내에 예비 20일 통지서를 송달해야 합니다(캘리포니아 민법전 제3097조). 이는 유효한 메카닉스 리엔의 전제 조건이며, 소유자, 시공자 및 대출기관에게 유치권이 발생할 수 있음을 알립니다.

• ✓예비 20일 통지서는 노무/자재를 처음 공급한 후 늦어도 20일 이내에 제공되어야 합니다.
• ✓이는 메카닉스 리엔 청구의 유효성에 대한 전제 조건입니다.
• ✓직접 계약 청구인은 건설 대출기관에게만 통지하고, 그 외 청구인은 소유자, 시공자 및 대출기관에게 통지합니다.
• ✓현행 법정 양식을 사용해야 하며, 그렇지 않으면 법원이 해당 통지를 무시할 수 있습니다.

완공/중단 통지가 기록된 경우, 원도급업자는 60일 이내에 기록해야 하고, 기타 청구권자는 30일 이내에 기록해야 합니다. 완공/중단 통지가 기록되지 않은 경우, 모든 청구권자는 완공 후 90일 이내에 유치권 청구를 기록할 수 있습니다.

• ✓원도급업자: 완공/중단 통지 후 60일
• ✓기타 청구권자: 완공/중단 통지 후 30일
• ✓통지가 기록되지 않은 경우: 모든 청구권자는 완공 후 90일

건설공사 유치권은 자발적 해제로 종료되거나, 기록 후 90일 이내에 유치권 실행 소송이 제기되지 않으면 자동으로 종료된다. 대출기관이 신탁증서를 기록하기 전에 공사가 시작된 경우, 모든 건설공사 유치권은 대출기관의 담보 부담보다 우선한다(캘리포니아 민법 제3134조). 이는 건설대출 담보를 위태롭게 한다.

• ✓유치권 실행 소송은 유치권 기록 후 90일 이내에 제기되어야 하며, 그렇지 않으면 유치권은 무효가 된다.
• ✓신탁증서가 기록되기 전에 공사가 시작된 경우, 건설공사 유치권은 대출기관보다 우선한다.
• ✓유치권 목적을 위한 연장 신용은 완공일로부터 1년을 초과할 수 없으며, 통지는 90일 기간 내에 제출되어야 한다.

완공은 다음에 의해 확정된다: 점유·사용과 노무의 중단; 소유자의 수락; 60일 연속 노무 중단; 또는 중단 통지가 기록된 상태에서의 30일 중단. 소유자는 완공 후 10일 이내에 완공 통지서를 제출할 수 있다. 공공기관의 공사는 수락 시 또는 30일 중단 시 완공된 것으로 본다.

• ✓완공은 수락, 중단을 수반한 점유, 60일 중단, 또는 기록된 통지를 수반한 30일 중단으로 발생할 수 있다.
• ✓완공 통지서는 완공 후 10일 이내에 기록되어야 한다 (캘리포니아 민법 제3093조, 제3117조).

소유자(또는 이해관계인)는 공사 사실을 알게 된 날로부터 10일 이내에 비책임 통지서를 눈에 잘 띄는 장소에 게시하고 검증된 사본을 등록함으로써 책임을 면할 수 있습니다. 유치권에 이의를 제기하는 소유자/시공업자는 부동산에서 유치권을 해제하기 위해 유치권 해제 보증서(캘리포니아 민법 제3143조)를 등록할 수 있습니다.

• ✓비책임 통지서는 공사 사실을 알게 된 날로부터 10일 이내에 게시하고 등록해야 합니다.
• ✓게시가 이루어지지 않으면, 등록된 통지서라도 보호를 제공하지 않습니다.
• ✓등록된 유치권 해제 보증서는 부동산에 대한 유치권 주장을 해제합니다(캘리포니아 민법 제3143조).

1991년부터 유효하며, 서면계약 하의 건축가, 등록 엔지니어, 및 허가된 토지측량사는 설계전문가 유치권(민법 3081.1–3081.10)을 기록할 수 있습니다. 기록하기 전에 10일의 서면 지급 요청이 우편으로 발송되어야 합니다. 유치권은 $100,000 이하의 단독 소유자 거주 주택에는 적용되지 않으며, 이전에 기록된 이익에 양보됩니다.

• ✓10일의 서면 지급 요청(인증/등기 우편)이 기록 전에 선행되어야 합니다
• ✓유치권은 $100,000 이하의 단독 소유자 거주 주택에는 적용되지 않습니다(민법 3081.10)
• ✓유치권은 그 전에 기록된 이익보다 우선권을 갖지 않습니다(민법 3081.9)