Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · bienes raíces · Español

Un representante de la herencia puede iniciar una venta de bienes de una herencia buscando ofertas directamente o a través de corredores (Código de Sucesiones de California § 10150). El albacea/administrador puede vender bienes inmuebles de la herencia cuando sea en el mejor interés de la herencia. La venta, pública o privada, debe anunciarse mediante publicación o fijación de avisos (Código de Sucesiones de California §§ 10300 y siguientes). La aceptación está sujeta a la confirmación del tribunal de sucesiones. Con permiso del tribunal, el representante puede otorgar un derecho exclusivo de venta por no más de 90 días (Código de Sucesiones de California § 10150). Bajo la Independent Administration of Estates Act, el administrador puede vender sin confirmación del tribunal, pero con aviso a todos los beneficiarios (Código de Sucesiones de California § 10400 y siguientes).

• ✓Una venta de bienes de una herencia requiere publicidad mediante publicación o fijación de avisos y está sujeta a la confirmación del tribunal de sucesiones
• ✓Con permiso del tribunal, se puede otorgar un derecho exclusivo de venta por no más de 90 días (Código de Sucesiones de California § 10150)
• ✓Bajo la Independent Administration of Estates Act, las ventas pueden proceder sin confirmación del tribunal, pero con aviso a todos los beneficiarios

Una oferta de compra debe ser por un precio no menor al 90% del valor tasado de la propiedad (tasación con fecha dentro de un año antes de la venta) y debe cumplir con los requisitos legales, las reglas del tribunal superior local y los términos del aviso público (Código de Sucesiones § 10160 y siguientes). El tribunal asegura que la propiedad se expuso al mercado. Los postores y sus corredores deben asistir a la audiencia de confirmación, ya que puede haber sobrepujas, y deben conocer las reglas locales sobre ofertas anticipadas y los depósitos requeridos. Después de la confirmación, los procedimientos normales de escrow completan la transacción.

• ✓Una oferta en sucesión debe ser de al menos el 90% del valor tasado, con la tasación fechada dentro de un año antes de la venta
• ✓La oferta debe cumplir con los requisitos legales, las reglas del tribunal local y los términos del aviso público
• ✓Puede haber sobrepujas en la audiencia de confirmación, por lo que los postores y corredores deben asistir y conocer las reglas locales sobre ofertas anticipadas

El pago de comisiones en ventas de sucesiones generalmente está dentro de la discreción del tribunal sujeto a normas estatutarias. Conforme al Código de Sucesiones § 10162, la compensación de un agente que produce un postor exitoso (mediante puja posterior) no deberá exceder la mitad de la diferencia entre la puja de rendimiento original y la puja exitosa; este límite no se aplica a un agente que posea un contrato § 10150 con la sucesión. Si una puja posterior de un comprador no representado por un agente es confirmada, el corredor de listado puede recibir una comisión completa únicamente sobre la puja original (Código de Sucesiones § 10162.5). La orden de confirmación del tribunal establece el monto de la comisión y su distribución. Cuando el agente es también el comprador, el tribunal examina minuciosamente la sustancialidad de los actos del agente (Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980)).

• ✓La compensación de un agente de puja posterior no puede exceder la mitad de la diferencia entre la puja de rendimiento original y la puja exitosa (Código de Sucesiones § 10162)
• ✓Si la puja posterior de un comprador no representado es confirmada, el corredor de listado recibe comisión completa únicamente sobre la puja original (Código de Sucesiones § 10162.5)
• ✓La orden de confirmación del tribunal establece el monto de la comisión y su distribución entre los corredores
• ✓Los tribunales examinan minuciosamente la sustancialidad de los actos de un agente cuando el agente es también el comprador

El prestatario puede exigir una declaración escrita del beneficiario que muestre el saldo pendiente, la tasa de interés, las cuotas vencidas, los montos de pago, la fecha de vencimiento, la situación de impuestos y seguros, el saldo de la cuenta de depósito en garantía, los cargos adicionales y la transferibilidad. La tarifa está limitada a $30. La declaración debe entregarse dentro de 21 días; el incumplimiento intencional conlleva una penalidad de $300.

• ✓La tarifa de la declaración del beneficiario está limitada a $30
• ✓Debe entregarse dentro de los 21 días posteriores a un requerimiento escrito
• ✓El incumplimiento intencional de la entrega conlleva una penalidad de $300 más daños y perjuicios
• ✓No puede solicitarse más de 60 días después del registro del Aviso de Incumplimiento

La declaración de requerimiento de pago de liquidación detalla los montos adeudados para la liquidación del préstamo y puede solicitarse en cualquier momento, excepto después de la primera publicación del aviso de venta del fiduciario (trustee) o de la audiencia judicial. Si la solicitud no especifica el tipo de declaración, se entiende por defecto que se trata de la declaración de pago de liquidación. Se aplican las mismas reglas de tarifa y de 21 días/300 $.

• ✓La declaración de requerimiento de pago de liquidación detalla los montos adeudados para la liquidación del préstamo
• ✓Puede solicitarse en cualquier momento, excepto después de la primera publicación del aviso de venta del fiduciario
• ✓El beneficiario aplica por defecto la declaración de pago de liquidación si no se especifica el tipo

Las cuentas de depósito en garantía están prohibidas, salvo cuando lo exijan los reguladores, cuando no se paguen dos cuotas consecutivas de impuestos, cuando el préstamo sea del 90 % o más del precio de venta o del valor tasado, cuando los préstamos combinados superen el 80 % del valor tasado, o para préstamos hipotecarios de precio más alto conforme al Reglamento Z.

• ✓Prohibidas para viviendas ocupadas por sus propietarios, excepto en circunstancias especificadas
• ✓Permitidas cuando el préstamo sea del 90 % o más del precio de venta o del valor tasado
• ✓Permitidas cuando los préstamos combinados superen el 80 % del valor tasado
• ✓Permitidas para préstamos hipotecarios de precio más alto conforme al Reglamento Z/TILA

Una Declaración de Exigencia de Pago Reducido establece un monto inferior a la deuda pendiente, junto con los términos bajo los cuales el prestamista retransferirá la propiedad. Sigue a un Acuerdo de Pago Reducido y a una Solicitud de Pago Reducido. El prestamista debe responder dentro de 21 días; su período de vigencia no es mayor a 30 días. Las disposiciones quedaron sujetas a derogación el 1 de enero de 2014.

• ✓El período de vigencia de la Declaración de Exigencia de Pago Reducido no es mayor a 30 días
• ✓El prestamista debe responder a la Solicitud de Pago Reducido dentro de 21 días
• ✓La respuesta tardía expone al prestamista a una sanción de $300, más daños y perjuicios y honorarios de abogado

Según el artículo 2954 del Código Civil de California, un prestatario puede solicitar un estado de situación de la cuenta, que se proporcionará dentro de los 60 días posteriores al final de cada año calendario, detallando los intereses, el capital y la actividad de la cuenta de depósito en garantía. Un estado por año es gratuito. Ningún aumento en el pago de depósito en garantía entra en vigor hasta que se proporcionen una contabilidad detallada y un nuevo estado de tasa.

• ✓El estado se proporciona dentro de los 60 días posteriores al final del año calendario (uno gratis por año)
• ✓El aumento del pago de depósito en garantía requiere contabilidad detallada y estado de tasa
• ✓Un estado mensual o una libreta satisface el requisito

Un acreedor/prestamista o cesionario no incurre en responsabilidad conforme a 15 USC 1607, 1611 y 1640 por un incumplimiento si, dentro de los 60 días posteriores al descubrimiento de un error y antes de que se presente una acción o se reciba una notificación escrita del prestatario, notifica al prestatario del error y realiza ajustes en la cuenta para que el prestatario no pague más que el cargo realmente divulgado o el equivalente de APR, lo que sea menor.

• ✓La corrección debe ocurrir dentro de los 60 días posteriores al descubrimiento del error
• ✓La corrección debe ocurrir antes de que se presente una demanda o se reciba una notificación escrita del prestatario
• ✓Los ajustes deben garantizar que el prestatario no pague más que el cargo divulgado o el equivalente de APR, lo que sea menor

Un acreedor/prestamista o cesionario no podrá ser considerado responsable en una acción civil si demuestra, por preponderancia de la prueba, que la violación no fue intencional y resultó de un error de buena fe, a pesar de mantener procedimientos razonablemente adaptados para evitar dichos errores.

• ✓Debe probar por preponderancia de la prueba que la violación no fue intencional
• ✓Debe demostrar que ocurrió un error de buena fe a pesar de contar con procedimientos razonablemente adaptados para evitar errores
• ✓Se aplica conforme al 15 USC 1640(c)

Las contribuciones especiales se imponen para cubrir el costo de mejoras o servicios públicos (calles, alcantarillado, riego, drenaje). NO se basan en el valor de la propiedad, y sus gravámenes generalmente tienen la misma prioridad que los gravámenes fiscales generales.

• ✓Las contribuciones especiales financian mejoras/servicios públicos, no se basan en el valor de la propiedad
• ✓Los gravámenes generalmente tienen la misma prioridad que los gravámenes fiscales generales
• ✓Los distritos autónomos pueden emitir bonos y gravar tierras sobre una base ad valorem; el gravamen tiene prioridad sobre los intereses privados

En lugar de formar un distrito, una ciudad o un condado puede crear una “zona de mejoras” y gravar los terrenos según los beneficios recibidos. Las evaluaciones de beneficios a menudo se incluyen en la factura del impuesto a la propiedad y, por lo general, no son deducibles del impuesto sobre la renta.

• ✓Se distingue de las evaluaciones especiales por la base de la evaluación.
• ✓Por lo general, NO son deducibles en las declaraciones de impuestos sobre la renta de California o federales.
• ✓Solo las evaluaciones para financiar mantenimiento (no mejoras) son deducibles.
• ✓Se imponen para alumbrado, control de inundaciones, tránsito, policía, bomberos, servicios del condado y paramédicos.

Un informe público preliminar permite al subdivisor comenzar la comercialización antes de un informe final, pero solo permite reservas no vinculantes con dinero totalmente reembolsable en depósito en garantía.

• ✓Solo permite al subdivisor aceptar reservas de posibles compradores
• ✓El dinero de la reserva debe ser totalmente reembolsable y mantenerse en depósito en garantía
• ✓Los informes públicos preliminares tienen una vigencia de un año y pueden renovarse
• ✓No proporciona las mismas divulgaciones que un informe final

Un informe público final tiene una vigencia de cinco años. Los cambios sustanciales requieren un informe modificado; los fraccionamientos no vendidos a los cinco años requieren un informe renovado.

• ✓Un informe público final tiene una vigencia de cinco años.
• ✓Un cambio sustancial (p. ej., cambio de propiedad, manejo del dinero de compra, uso) requiere solicitar un informe público modificado.
• ✓Al final de los cinco años, si no se ha vendido todo, se puede solicitar una renovación por un período adicional de cinco años.

Un informe provisional permite únicamente reservas no vinculantes mientras se espera un informe enmendado; un informe condicional permite contratos de venta vinculantes antes de la plena calificación para un informe final.

• ✓Informe público provisional: tipo especial de informe enmendado, permite únicamente reservas no vinculantes, válido por un año, expira al emitirse el informe enmendado
• ✓El informe provisional solo puede solicitarse conjuntamente con una solicitud de enmienda/renovación o después de esta
• ✓Informe público condicional: autoriza contratos de venta vinculantes aunque el proyecto no haya calificado plenamente para un informe final (Sección 11018.12 del Código, Reglamento 2790.2)

Los Mapas de Delimitación de Riesgo de Inundación de FEMA delinean las áreas de zona especial de inundación (100 años), las áreas de riesgo moderado de inundación (100 a 500 años) y las áreas de riesgo mínimo (superior a 500 años). Un vendedor (o agente/agente cooperante) de una propiedad ubicada en una zona especial de riesgo de inundación debe divulgar ese hecho y que la ley federal exige un seguro contra inundaciones como condición de financiamiento para la mayoría de las estructuras allí ubicadas.

• ✓Las zonas especiales de inundación se encuentran dentro del límite de inundación de 100 años
• ✓La ley federal exige un seguro contra inundaciones como condición de financiamiento para la mayoría de las estructuras en una zona especial de riesgo de inundación
• ✓El vendedor y los agentes deben divulgar el riesgo de inundación al comprador
• ✓Las divulgaciones generalmente se realizan en el formulario NHD

Si un vendedor sabe que la propiedad está en un área de responsabilidad estatal o en un mapa del Departamento entregado al asesor del condado, el vendedor debe revelar el riesgo sustancial de incendio y que el terreno está sujeto a requisitos preventivos (Código de Recursos Públicos 4291). A falta de una ordenanza del condado que asuma la responsabilidad, el vendedor debe revelar que el Estado no está obligado a proporcionar protección contra incendios, a menos que lo exija un acuerdo de cooperación.

• ✓Debe revelar el riesgo sustancial de incendio y los requisitos preventivos si la propiedad está en un área de responsabilidad estatal
• ✓La Sección 4291 del Código de Recursos Públicos enumera los requisitos preventivos
• ✓Debe revelar que el Estado no está obligado a proporcionar protección contra incendios a falta de un acuerdo de cooperación
• ✓Los mapas de las áreas de responsabilidad estatal se actualizan cada cinco años

Según la Ley Alquist-Priolo de Zonificación de Fallas Sísmicas (Alquist-Priolo Earthquake Fault Zoning Act), un vendedor (o agente) debe revelar que la propiedad está o puede estar situada en una zona de falla sísmica en la Declaración de Divulgación de Zonas de Riesgos Naturales (Natural Hazard Zone Disclosure Statement). La entrega de la Guía del Propietario para la Seguridad Sísmica (Homeowner’s Guide to Earthquake Safety) es obligatoria para viviendas residenciales construidas antes del 1 de enero de 1960, y se requieren ambas guías para edificios de mampostería con pisos/techos de estructura de madera construidos antes del 1 de enero de 1975.

• ✓La Ley Alquist-Priolo exige revelar que una propiedad está en una zona de falla sísmica
• ✓La Guía del Propietario es obligatoria para viviendas residenciales de una a cuatro unidades construidas antes del 1 de enero de 1960
• ✓Los edificios de mampostería con pisos/techos de estructura de madera construidos antes del 1 de enero de 1975 requieren la guía o guías
• ✓Si el comprador recibe la guía, no se requiere más información geológica o sísmica, pero aún debe hacerse la divulgación de la zona de falla y los peligros conocidos

Los informes NHD de terceros a menudo incluyen la divulgación de la ubicación de municiones (Código Civil de California 1102.15, dentro de una milla de una antigua zona de entrenamiento militar con conocimiento real), comercial/industrial, proximidad o influencia del aeropuerto, base de datos de la Ley Megan, moho y divulgaciones de Mello-Roos.

• ✓La ubicación de municiones debe divulgarse conforme al Código Civil de California 1102.15 si está dentro de una milla y el vendedor tiene conocimiento real.
• ✓La divulgación de Mello-Roos se exige conforme al Código Civil de California 1102.6b — el vendedor debe hacer un esfuerzo de buena fe para obtener el aviso del distrito.
• ✓La divulgación de la base de datos de la Ley Megan se incluye en el informe NHD.
• ✓Las exenciones de TDS se aplican a las divulgaciones de municiones y de Mello-Roos.

El folleto «Riesgos ambientales: una guía para propietarios, compradores, arrendadores e inquilinos» cubre asbesto, radón, plomo y formaldehído. Si se proporciona, ni el vendedor ni el agente tienen el deber de dar más información sobre dichos riesgos (excepto el plomo), a menos que tengan conocimiento real de riesgos que afecten la propiedad.

• ✓El folleto cubre asbesto, radón, plomo y formaldehído
• ✓Si se proporciona, no hay obligación de revelar más sobre esos riesgos (excepto el plomo) en ausencia de conocimiento real
• ✓La pintura a base de plomo y otros riesgos ambientales conocidos aún deben divulgarse en el TDS

Una cuenta fiduciaria normalmente no puede devengar intereses, pero un corredor puede depositar fondos en una cuenta que devengue intereses a solicitud del propietario/los principales si se cumplen todos los requisitos de la Sección 10145(d) del Código de Negocios y Profesiones (B&P).

• ✓La cuenta debe estar a nombre del corredor como fiduciario para un beneficiario/principal especificado.
• ✓Todos los fondos deben estar asegurados por una agencia federal y mantenerse separados de los fondos del corredor.
• ✓El corredor debe revelar la naturaleza de la cuenta, cómo se calculan/pagan los intereses, los cargos por servicios y las penalizaciones por retiro.
• ✓Ningún interés ganado puede beneficiar al corredor ni a las personas con licencia asociadas al corredor.

Un corredor que actúe como agente de una institución financiera que sea beneficiaria de un préstamo puede, conforme al Reglamento 2830.1, depositar fondos del obligado (prestatario) en una cuenta fiduciaria que devenga intereses para pagar intereses sobre cuentas de depósito en garantía según la Sección 2954.8 del Código Civil.

• ✓Los fondos deben destinarse al pago futuro de impuestos sobre la propiedad, contribuciones especiales o seguros de una residencia de una a cuatro unidades familiares
• ✓La cuenta debe estar a nombre del corredor como fideicomisario, estar asegurada por la FDIC y contener únicamente fondos fiduciarios
• ✓Ningún interés puede redundar en beneficio del corredor ni de las personas con licencia vinculadas al corredor

El administrador de la propiedad debe mantener registros adecuados y presentar informes periódicos y comprensibles que cubran todas las operaciones. Se recomienda una contabilidad mensual junto con un estado anual detallado, lo que permite al administrador evaluar las fluctuaciones de ingresos y gastos y formular políticas futuras.

• ✓Se recomienda una contabilidad mensual al propietario, además de un estado anual detallado
• ✓Los estados anuales ayudan a evaluar las fluctuaciones de ingresos y gastos y a formular políticas futuras de alquiler, mantenimiento y empleados

Los inquilinos quieren obtener el máximo valor por su dinero de alquiler y sentirse seguros. El administrador debe establecer políticas que brinden máximos beneficios a los inquilinos y, al mismo tiempo, aseguren un retorno adecuado al propietario. Los esfuerzos dedicados a la retención de inquilinos dan como resultado residentes más satisfechos y mayores ganancias para el propietario.

• ✓Los esfuerzos de retención de inquilinos aumentan la satisfacción de los residentes y las ganancias del propietario
• ✓Las políticas deben equilibrar los beneficios para los inquilinos con un retorno adecuado para el propietario

El administrador de propiedades emplea a casi todas las personas que trabajan en las instalaciones y les brinda instrucción y supervisión, por lo que debe conocer el «qué, cómo y cuándo» de cada tarea. El éxito suele depender de la capacidad del administrador para seleccionar, capacitar, dirigir y retener al personal, ya que una plantilla eficaz mantiene bajos los índices de vacancia y los costos de mantenimiento.

• ✓El administrador emplea y supervisa a casi todo el personal de las instalaciones
• ✓Una plantilla eficaz mantiene los índices de vacancia y los costos de mantenimiento al mínimo
• ✓El éxito suele depender de la capacidad del administrador para seleccionar, capacitar, dirigir y retener al personal

El espacio de alquiler puede quedar vacante de forma involuntaria debido a una renta inadecuada, un espacio que no está listo para alquilarse, una comercialización ineficaz por parte del gerente residente, un gerente desatento, programas deficientes de retención de inquilinos, fachadas poco atractivas, falta de tráfico de clientes o factores elevados de vacancia en la zona. Los gerentes exitosos se mantienen alerta y ajustan la comercialización y el personal.

• ✓La renta inadecuada, el espacio no listo y la comercialización deficiente son causas comunes de vacantes
• ✓Los gerentes deben ajustar las estrategias de comercialización y el personal cuando sea necesario

Un corredor de bienes raíces que asesora a un comprador debe asegurarse de que sus declaraciones no se interpreten como asesoramiento legal ni como garantías sobre el futuro de un negocio. El corredor debe conversar sobre los antecedentes del comprador, los fondos de inversión, las fuentes de préstamo, el crédito de proveedores, los asesores profesionales, las expectativas de ingresos, las pérdidas potenciales y la calificación para el préstamo. El corredor debe estar al tanto de los hechos imponibles en una transferencia de negocio y aconsejar a los mandantes que busquen asesoramiento legal y fiscal.

• ✓Las declaraciones de asesoramiento no deben interpretarse como asesoramiento legal o fiscal ni como garantías sobre el futuro
• ✓El corredor debe aconsejar a los mandantes que busquen asesoramiento legal y fiscal
• ✓El corredor debe estar al tanto de los hechos imponibles que resultan de una transferencia de negocio

Una ley fiscal vigente a partir de enero de 2000 perjudica a un vendedor que acepta un pagaré por parte del precio de compra. Se aplica a ventas de activos, no a ventas de acciones de sociedades, cuando se utiliza el método contable de acumulación. El monto total del pagaré es gravable de una sola vez aunque el producto se reciba en pagos a lo largo de varios años. El titular de la licencia debe indicar al vendedor, al momento del listado, que hable de esto con un contador.

• ✓La ley de enero de 2000 se aplica a ventas de activos, no a ventas de acciones de sociedades, cuando se utiliza contabilidad por acumulación
• ✓El monto total del pagaré del vendedor es gravable de una sola vez aunque se pague a plazos
• ✓El titular de la licencia debe indicar al vendedor, al momento del listado, que hable de esto con un contador

En una venta de activos, se debe tener mucho cuidado al asignar la contraprestación entre mobiliario, accesorios fijos, equipo, acuerdo de no competencia, plusvalía, inventario, contratos de consultoría, arrendamiento, derechos de arrendamiento y contratos laborales, porque la asignación puede tener importantes consecuencias fiscales para las partes.

• ✓La contraprestación en una venta de activos debe asignarse cuidadosamente entre las diversas categorías de activos
• ✓La asignación de los elementos puede tener importantes consecuencias fiscales para las partes

En el levantamiento original, los lagos, arroyos y accidentes geográficos crearon parcelas fraccionarias de terreno menores a un cuarto de sección, identificadas por número como lotes gubernamentales. Hoy en día, la superficie en acres perdida por las líneas de corrección y los errores se coloca en cuartos de sección que colindan con los límites occidental y norte del township, también llamados lotes gubernamentales. Un lote gubernamental no necesariamente contiene un número estándar de acres.

• ✓Los lotes gubernamentales son parcelas fraccionarias identificadas por número.
• ✓Los ajustes de las líneas de corrección se colocan en los cuartos de sección occidentales y septentrionales del township.
• ✓Un lote gubernamental no contiene un número estándar de acres.

Un agrimensor o ingeniero civil que completa un levantamiento puede presentar un registro de levantamiento ante el agrimensor del condado cuando revele un cambio físico que no figure en mapas anteriores, una discrepancia sustancial, evidencia de posiciones de linderos alternativas, o líneas que requieran cálculos trigonométricos. El agrimensor del condado luego lo presenta ante el registrador del condado.

• ✓Un registro de levantamiento se presenta ante el agrimensor del condado y luego ante el registrador del condado
• ✓Revela cambios físicos, discrepancias o líneas que no pueden determinarse sin cálculos

El asesor fiscal del condado puede preparar y presentar mapas precisos de los terrenos del condado, numerando o designando con letras las parcelas según lo apruebe la junta de supervisores. Conforme a la Sección 327 del Código de Rentas e Impuestos, no se puede describir un terreno en una escritura o transmisión haciendo referencia a dicho mapa, a menos que el mapa se haya presentado para registro en la oficina del registrador del condado.

• ✓Los mapas del asesor fiscal numeran o designan con letras las parcelas a efectos fiscales
• ✓No se puede describir un terreno en una escritura mediante un mapa del asesor fiscal a menos que esté registrado

En ausencia de un informe de título, una propiedad puede designarse por número de calle, nombre (por ejemplo, “The Norris Ranch”) o referencia global (por ejemplo, “mi lote en High Street”). Estos métodos son legales, pero las compañías de títulos normalmente no asegurarán el título con una descripción de este tipo. En caso de duda, consulte a un ingeniero o agrimensor con licencia, o a una compañía de títulos.

• ✓Las descripciones informales (número de calle, nombre, referencia global) son legales, pero no pueden asegurarse con una compañía de títulos
• ✓Consulte a un agrimensor, ingeniero o compañía de títulos cuando el método correcto sea incierto

Los libros de texto de geología, como «California's Changing Landscapes» de Gordon B. Oakeshott, se centran en la geología de California. La información sobre los campos petrolíferos y de gas del estado, las condiciones estructurales y la calidad de la producción está disponible a través de la División de Petróleo, Gas y Recursos Geotérmicos de California, que forma parte del Departamento de Conservación. El Servicio Geológico de California, dependiente de ese Departamento, ofrece publicaciones sobre asuntos minerales, mineros y geológicos.

• ✓La División de Petróleo, Gas y Recursos Geotérmicos de California forma parte del Departamento de Conservación.
• ✓El Servicio Geológico de California publica recursos sobre asuntos minerales y geológicos.

Las licencias se emiten por cuatro años y deben renovarse antes de su vencimiento. El DRE envía por correo un formulario de renovación de cortesía aproximadamente 90 días antes del vencimiento, pero el no recibirlo no exime de la responsabilidad de renovar. La renovación requiere la tarifa y comprobante de haber completado la educación continua; no se necesita examen.

• ✓Las licencias se renuevan cada cuatro años sin examen
• ✓El DRE envía por correo un aviso de renovación de cortesía aproximadamente 90 días antes; el no recibirlo no exime de la renovación oportuna
• ✓La renovación requiere la tarifa correspondiente y comprobante de haber completado la educación continua

Una licencia puede renovarse tardíamente dentro de los dos años posteriores al vencimiento con una solicitud adecuada, educación continua vigente y la tarifa de renovación tardía, pero no puede realizarse ninguna actividad con licencia durante el período de caducidad. Dos años después del vencimiento, todos los derechos de la licencia caducan y la persona debe volver a calificarse mediante examen.

• ✓Se permite la renovación tardía dentro de los dos años posteriores al vencimiento con la tarifa de renovación tardía
• ✓No se permite ninguna actividad con licencia ni comisión entre el vencimiento y la renovación tardía
• ✓Dos años después del vencimiento, todos los derechos de la licencia caducan, lo que exige volver a calificarse mediante examen (Sección 10154)

Si la licencia de un corredor expira, todas las actividades con licencia deben cesar, los vendedores de ese corredor quedan en estado de inactividad y las licencias de oficinas sucursales se cancelan. El corredor debe reactivar las licencias de vendedor (RE 214) y de oficinas sucursales (RE 203). Las renovaciones enviadas por correo deben llevar matasellos antes de la medianoche de la fecha de vencimiento; los sellos de máquina franqueadora no son evidencia válida de matasellos.

• ✓Cuando expira la licencia de un corredor, los vendedores quedan en estado de inactividad y se cancelan las licencias de sucursales
• ✓Las renovaciones enviadas por correo deben llevar matasellos antes de la medianoche de la fecha de vencimiento
• ✓Los sellos de máquina franqueadora no se aceptan como evidencia de un matasellos del Servicio Postal de los Estados Unidos

La posición de confianza que asume un corredor como agente de un principal se describe con mayor precisión como una relación fiduciaria. Un corredor que actúa para un cliente en tratos con terceros está sujeto a las leyes de agencia.

• ✓La relación entre el corredor y el principal es una relación fiduciaria
• ✓Un corredor está sujeto a las leyes de agencia en los tratos con terceros
• ✓Los deberes fiduciarios incluyen lealtad, cuidado, divulgación y rendición de cuentas

Si un corredor, al actuar como agente en una venta, hace declaraciones falsas al comprador sobre la propiedad del principal, el principal puede estar sujeto a la rescisión de la venta, a una acción judicial por daños y perjuicios y a responsabilidad extracontractual (cualquiera de las anteriores).

• ✓El principal puede ser responsable por las declaraciones falsas del agente a un comprador
• ✓Las consecuencias incluyen la rescisión, las acciones por daños y perjuicios y la responsabilidad extracontractual

Cuando un corredor descubre pruebas de infestación de termitas antes de que cierre el escrow, el corredor debe revelar prontamente esta información tanto al comprador como al vendedor para su resolución adecuada.

• ✓Un corredor debe revelar defectos materiales descubiertos, como pruebas de termitas, tanto al comprador como al vendedor.
• ✓El no revelar hechos materiales conocidos viola el deber del corredor.

La razón más importante por la que un corredor debe mantener una cuenta de fondos en fideicomiso separada de una cuenta comercial es la consecuencia que podría ocurrir si se emprende una acción legal contra el corredor (proteger los fondos del cliente de los acreedores del corredor y de la responsabilidad por mezcla de fondos).

• ✓Los fondos en fideicomiso deben mantenerse separados de los fondos comerciales/personales del corredor
• ✓La separación protege los fondos del cliente si se emprende una acción legal contra el corredor
• ✓La mezcla de fondos está prohibida

Un corredor de bienes raíces con licencia debe conservar durante tres años copias de todos los listados, recibos de depósito, cheques cancelados y registros de fideicomiso.

• ✓Los corredores deben conservar los registros de transacciones y de fideicomiso durante tres años
• ✓Los registros requeridos incluyen listados, recibos de depósito, cheques cancelados y registros de fideicomiso

La comisión máxima que un corredor puede cobrar a un vendedor por la venta de una propiedad residencial generadora de ingresos es negociable; no está establecida por la Ley de Bienes Raíces, ni por un tope porcentual, ni por la costumbre local.

• ✓Las comisiones de bienes raíces siempre son negociables entre el corredor y el principal.
• ✓No existe una comisión máxima legal establecida por ley ni por costumbre.

Según la Ley de Bienes Raíces de California, un corredor de California puede pagar una comisión a un corredor de otro estado (un corredor cooperante de otro estado), incluso si ese corredor no tiene licencia en California.

• ✓Un corredor de California puede pagar o dividir una comisión con un corredor de otro estado
• ✓El corredor de otro estado no necesita tener licencia de California para recibir una comisión de cooperación

Las personas que aportan mano de obra o materiales para mejorar un bien inmueble pueden registrar un gravamen si no se les paga oportunamente. El derecho básico surge del Artículo XIV, Sección 3 de la Constitución de California, implementado por el Título 15 del Código Civil (Sección 3082 y siguientes). La teoría del gravamen es que las mejoras añaden valor, por lo que es equitativo gravar el terreno.

• ✓Los mecánicos, proveedores de materiales, artesanos y trabajadores tienen un derecho constitucional de gravamen (Art. XIV, Sec. 3)
• ✓El gravamen debe fundarse en un contrato válido y solo es válido en la medida de la mano de obra o los materiales efectivamente utilizados
• ✓No se adhiere ningún gravamen a una obra pública; solo a obras privadas de mejora

Convertir el gravamen en pago requiere: (1) el registro oportuno de un aviso y reclamación de gravamen en el condado donde se ubica la obra; (2) el perfeccionamiento mediante la presentación de una demanda ante el tribunal competente; (3) el registro de un aviso de litispendencia (lis pendens); (4) el impulso oportuno de la demanda hasta obtener sentencia; y (5) la ejecución mediante una venta de ejecución hipotecaria.

• ✓Una reclamación de gravamen debe registrarse oportunamente y luego debe presentarse una acción de ejecución hipotecaria para perfeccionarlo
• ✓Debe registrarse un aviso de litispendencia (lis pendens) para dar aviso de la demanda pendiente
• ✓No demandar dentro de los 90 días posteriores al registro hace que el gravamen sea nulo y sin efecto

Excepto los reclamantes bajo contrato directo con el propietario, quien realiza mano de obra por salario, o un fondo fiduciario laboral expreso, un reclamante debe notificar un aviso preliminar de 20 días dentro de los 20 días posteriores a la primera prestación de mano de obra o materiales (Código Civil 3097). Es un requisito previo para un gravamen de mecánico válido e informa al propietario, contratista y prestamista que pueden surgir gravámenes.

• ✓El aviso preliminar de 20 días debe darse a más tardar 20 días después de la primera prestación de mano de obra o materiales
• ✓Es un requisito previo para la validez de una reclamación de gravamen de mecánico
• ✓Los reclamantes por contrato directo notifican solo al prestamista de construcción; los demás notifican al propietario, contratista y prestamista
• ✓Debe utilizarse un formulario legal vigente, o el tribunal puede hacer caso omiso del aviso

Con un aviso de terminación/cesación registrado, un contratista original debe registrar dentro de 60 días; cualquier otro reclamante dentro de 30 días. Si no se registra un aviso de terminación/cesación, cualquier reclamante tiene 90 días después de la terminación para registrar la reclamación de gravamen.

• ✓Contratista original: 60 días después del aviso de terminación/cesación
• ✓Otros reclamantes: 30 días después del aviso de terminación/cesación
• ✓Sin aviso registrado: 90 días después de la terminación para todos los reclamantes

Un gravamen de mecánico se extingue por liberación voluntaria o automáticamente si no se presenta una acción de ejecución hipotecaria dentro de los 90 días posteriores al registro. Si el trabajo comenzó antes de que el prestamista registrara su escritura de fideicomiso, todos los gravámenes de mecánicos tienen prioridad sobre el gravamen del prestamista (Código Civil 3134), lo que pone en riesgo la garantía del préstamo de construcción.

• ✓La acción de ejecución hipotecaria debe presentarse dentro de los 90 días posteriores al registro del gravamen o este será nulo
• ✓Si el trabajo comenzó antes de que se registrara la escritura de fideicomiso, los gravámenes de mecánicos tienen prioridad sobre el prestamista
• ✓El crédito extendido para fines del gravamen no puede exceder un año desde la finalización, y el aviso debe presentarse dentro del período de 90 días

La terminación se determina por: la ocupación/el uso junto con la cesación del trabajo; la aceptación del propietario; la cesación del trabajo durante 60 días continuos; o la cesación de 30 días con un aviso de cesación registrado. El propietario puede presentar un aviso de terminación dentro de los 10 días posteriores a la terminación. Una obra de una entidad pública se completa con la aceptación o tras 30 días de cesación.

• ✓La terminación puede ocurrir por aceptación, ocupación con cesación, cesación de 60 días, o cesación de 30 días con aviso registrado
• ✓Un aviso de terminación debe registrarse dentro de los 10 días posteriores a la terminación (Código Civil de California, secciones 3093 y 3117)

Un propietario (o titular de un interés) puede evitar responsabilidad al publicar un aviso de no responsabilidad en un lugar visible y registrar una copia verificada dentro de los 10 días posteriores a tener conocimiento de la obra. Los propietarios/contratistas que disputen un gravamen pueden registrar una fianza de liberación de gravamen (Código Civil 3143) para levantar el gravamen de la propiedad.

• ✓Un aviso de no responsabilidad debe ser publicado Y registrado dentro de los 10 días posteriores a tener conocimiento de la obra.
• ✓Si no se realiza la publicación, un aviso registrado no ofrece protección alguna.
• ✓Una fianza de liberación de gravamen registrada levanta la reclamación de gravamen sobre la propiedad (Código Civil 3143).

A partir de 1991, los arquitectos, ingenieros registrados y agrimensores con licencia que tengan un contrato escrito pueden presentar un gravamen del profesional de diseño (Código Civil de California 3081.1–3081.10). Antes de registrar, debe enviarse por correo un requerimiento de pago por escrito de 10 días. El gravamen no se aplica a residencias unifamiliares ocupadas por su propietario por menos de $100,000 y queda subordinado a los intereses registrados con anterioridad.

• ✓Un requerimiento de pago por escrito de 10 días (correo certificado/registrado) debe preceder al registro
• ✓El gravamen no se aplica a residencias unifamiliares ocupadas por su propietario por menos de $100,000 (Código Civil de California 3081.10)
• ✓El gravamen no tiene prioridad sobre los intereses registrados antes que él (Código Civil de California 3081.9)