Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13California · املاک · فارسی

نماینده ترکه می‌تواند با درخواست مستقیم پیشنهادها یا از طریق دلالان، فروش در جریان رسیدگی به ترکه را آغاز کند (قانون ترکه § 10150). مجری/مدیر ترکه می‌تواند اموال غیرمنقول ترکه را زمانی بفروشد که در بهترین منافع ترکه باشد. فروش، خواه عمومی و خواه خصوصی، باید از طریق انتشار آگهی یا نصب آگهی اطلاع‌رسانی شود (قانون ترکه §§ 10300 و بعد). پذیرش منوط به تأیید دادگاه رسیدگی به ترکه است. با اجازه دادگاه، نماینده می‌تواند حق انحصاری فروش را برای مدت حداکثر 90 روز اعطا کند (قانون ترکه § 10150). تحت قانون اداره مستقل ترکه‌ها، مدیر می‌تواند بدون تأیید دادگاه بفروشد، اما با اطلاع دادن به همه ذی‌نفعان (قانون ترکه § 10400 و بعد).

• ✓فروش در جریان رسیدگی به ترکه مستلزم اطلاع‌رسانی از طریق انتشار آگهی یا نصب آگهی است و منوط به تأیید دادگاه رسیدگی به ترکه می‌باشد
• ✓با اجازه دادگاه، حق انحصاری فروش را می‌توان برای مدت حداکثر 90 روز اعطا کرد (قانون ترکه § 10150)
• ✓تحت قانون اداره مستقل ترکه‌ها، فروش‌ها می‌توانند بدون تأیید دادگاه ادامه یابند، اما با اطلاع دادن به همه ذی‌نفعان

یک پیشنهاد خرید باید به قیمتی نه کمتر از ۹۰٪ ارزش ارزیابی‌شده ملک باشد (ارزیابی با تاریخ حداکثر یک سال پیش از فروش) و باید با الزامات قانونی، قواعد دادگاه عالی محلی، و شرایط مندرج در آگهی عمومی مطابقت داشته باشد (قانون ترکه § ۱۰۱۶۰ و مواد بعدی). دادگاه تضمین می‌کند که ملک در معرض بازار قرار گرفته است. پیشنهاددهندگان و کارگزاران آن‌ها باید در جلسه تأیید حضور یابند زیرا ممکن است پیشنهاد بیش از قیمت رخ دهد، و باید قواعد محلی مربوط به پیشنهاددهی پیشاپیش و سپرده‌های الزامی را بدانند. پس از تأیید، رویه‌های عادی اسکرو معامله را تکمیل می‌کنند.

• ✓پیشنهاد در پرونده ترکه باید حداقل ۹۰٪ ارزش ارزیابی‌شده باشد، و تاریخ ارزیابی باید حداکثر یک سال پیش از فروش باشد
• ✓پیشنهاد باید با الزامات قانونی، قواعد دادگاه محلی، و شرایط آگهی عمومی مطابقت داشته باشد
• ✓ممکن است در جلسه تأیید پیشنهاد بیش از قیمت رخ دهد، بنابراین پیشنهاددهندگان و کارگزاران باید حضور یابند و قواعد محلی پیشنهاددهی پیشاپیش را بدانند

پرداخت کمیسیون در فروش‌های پروبیت عموماً در اختیار دادگاه و مشمول استانداردهای قانونی است. بر اساس قانون پروبیت § 10162، حق‌الزحمه نماینده‌ای که پیشنهاددهنده موفق (از طریق پیشنهاد بالاتر) را معرفی می‌کند نباید از نصف تفاوت بین پیشنهاد بازگشتی اولیه و پیشنهاد موفق بیشتر باشد؛ این محدودیت برای نماینده‌ای که قرارداد § 10150 با ترکه دارد اعمال نمی‌شود. اگر پیشنهاد بالاتر خریدار بدون نماینده تأیید شود، کارگزار فهرست‌کننده فقط می‌تواند کمیسیون کامل روی پیشنهاد اولیه را دریافت کند (قانون پروبیت § 10162.5). دستور تأییدی دادگاه مبلغ کمیسیون و تقسیم آن را تعیین می‌کند. در جایی که نماینده خودش خریدار نیز باشد، دادگاه اساسی‌بودن اقدامات نماینده را بررسی می‌کند (Estate of Levinthal v. Silberts, 105 Cal. App. 3d 691 (1980)).

• ✓حق‌الزحمه نماینده‌ای که پیشنهاد بالاتر می‌آورد نمی‌تواند از نصف تفاوت بین پیشنهاد بازگشتی اولیه و پیشنهاد موفق بیشتر باشد (قانون پروبیت § 10162)
• ✓اگر پیشنهاد بالاتر خریدار بدون نماینده تأیید شود، کارگزار فهرست‌کننده فقط روی پیشنهاد اولیه کمیسیون کامل دریافت می‌کند (قانون پروبیت § 10162.5)
• ✓دستور تأیید دادگاه مبلغ کمیسیون و تقسیم آن میان کارگزاران را تعیین می‌کند
• ✓دادگاه هنگامی که نماینده خودش خریدار نیز هست، اساسی‌بودن اقدامات نماینده را بررسی می‌کند

وام‌گیرنده می‌تواند اظهارنامه کتبی ذی‌نفع را درخواست کند که مانده پرداخت‌نشده، نرخ بهره، اقساط معوق، مبالغ پرداختی، تاریخ سررسید، وضعیت مالیات/بیمه، مانده حساب امانی، هزینه‌های اضافی و قابلیت انتقال را نشان دهد. کارمزد حداکثر ۳۰ دلار است. اظهارنامه باید ظرف ۲۱ روز تحویل داده شود؛ عدم تحویل عمدی جریمه ۳۰۰ دلاری دارد.

• ✓کارمزد اظهارنامه ذی‌نفع حداکثر ۳۰ دلار است
• ✓باید ظرف ۲۱ روز پس از درخواست کتبی تحویل داده شود
• ✓عدم تحویل عمدی، جریمه ۳۰۰ دلاری به‌علاوه خسارات دارد
• ✓پس از گذشت بیش از ۶۰ روز از ثبت اخطار نکول، درخواست آن مجاز نیست

صورت‌حساب مطالبه تسویه وام، مبالغ بدهی برای تسویه وام را به‌تفصیل مشخص می‌کند و می‌توان آن را در هر زمان درخواست کرد، مگر پس از اولین انتشار اطلاعیه فروش تراستی یا جلسه رسیدگی قضایی. اگر درخواست نوع صورت‌حساب را مشخص نکند، به‌طور پیش‌فرض صورت‌حساب تسویه در نظر گرفته می‌شود. همان قواعد مربوط به هزینه و ۲۱ روزه/۳۰۰ دلاری اعمال می‌شوند.

• ✓صورت‌حساب مطالبه تسویه وام، مبالغ لازم برای تسویه وام را به‌تفصیل مشخص می‌کند
• ✓می‌توان آن را در هر زمان درخواست کرد، مگر پس از اولین انتشار اطلاعیه فروش تراستی
• ✓در صورت عدم تعیین نوع، ذی‌نفع به‌طور پیش‌فرض صورت‌حساب تسویه را انتخاب می‌کند

حساب‌های امانی ممنوع هستند، مگر زمانی که نهادهای تنظیم‌گر آن را الزامی بدانند، در صورت عدم پرداخت دو قسط متوالی مالیات، زمانی که وام ۹۰٪ یا بیشتر از قیمت فروش/ارزش ارزیابی باشد، زمانی که مجموع وام‌ها بیش از ۸۰٪ ارزش ارزیابی باشد، یا برای وام‌های رهنی با قیمت بالاتر تحت Regulation Z.

• ✓برای واحدهای مسکونی تحت سکونت مالک ممنوع است، جز در شرایط مشخص
• ✓زمانی مجاز است که وام ۹۰٪ یا بیشتر از قیمت فروش یا ارزش ارزیابی باشد
• ✓زمانی مجاز است که مجموع وام‌ها بیش از ۸۰٪ ارزش ارزیابی باشد
• ✓برای وام‌های رهنی با قیمت بالاتر تحت Regulation Z/TILA مجاز است

بیانیه مطالبه پرداخت کوتاه مبلغی کمتر از بدهی معوق را همراه با شرایطی تعیین می‌کند که بر اساس آن وام‌دهنده سند را مجدداً منتقل می‌کند. این بیانیه پس از توافق پرداخت کوتاه و درخواست پرداخت کوتاه صادر می‌شود. وام‌دهنده باید ظرف ۲۱ روز پاسخ دهد؛ دوره اعتبار آن بیش از ۳۰ روز نیست. این مقررات در ۱ ژانویه ۲۰۱۴ قابل لغو بودند.

• ✓دوره اعتبار بیانیه مطالبه پرداخت کوتاه بیش از ۳۰ روز نیست
• ✓وام‌دهنده باید ظرف ۲۱ روز به درخواست پرداخت کوتاه پاسخ دهد
• ✓پاسخ دیرهنگام وام‌دهنده را مشمول جریمه ۳۰۰ دلاری به‌علاوه خسارات و حق‌الوکاله وکیل می‌کند

بر اساس قانون مدنی ۲۹۵۴، وام‌گیرنده می‌تواند درخواست صورت‌وضعیت حساب کند، که ظرف ۶۰ روز پس از پایان هر سال تقویمی ارائه می‌شود و در آن سود، اصل، و فعالیت حساب امانی (impound) به‌تفکیک اقلام مشخص می‌گردد. یک صورت‌حساب در سال رایگان است. هیچ افزایشی در پرداخت به حساب امانی تا زمانی که حسابداری تفصیلی اقلام و صورت نرخ جدید ارائه نشود، مؤثر نیست.

• ✓صورت‌حساب ظرف ۶۰ روز پس از پایان سال تقویمی ارائه می‌شود (یکی در سال رایگان)
• ✓افزایش پرداخت به حساب امانی مستلزم حسابداری تفصیلی اقلام و صورت نرخ است
• ✓صورت‌حساب ماهانه یا دفترچه حساب الزام را برآورده می‌کند

یک طلبکار/وامدهنده یا واگذارشده (assignee) تحت 15 USC 1607، 1611 و 1640 در قبال عدم رعایت، هیچ مسئولیتی ندارد، اگر ظرف ۶۰ روز پس از کشف یک خطا و پیش از طرح دعوا یا دریافت اطلاعیه کتبی از وامگیرنده، خطا را به وامگیرنده اطلاع دهد و تعدیلات حساب را انجام دهد تا وامگیرنده بیش از هزینه افشاشده یا معادل APR، هر کدام که کمتر است، پرداخت نکند.

• ✓اصلاح باید ظرف ۶۰ روز پس از کشف خطا انجام شود
• ✓اصلاح باید پیش از طرح دعوا یا دریافت اطلاعیه کتبی از وامگیرنده انجام شود
• ✓تعدیلات باید تضمین کند که وامگیرنده بیش از هزینه افشاشده یا معادل APR، هر کدام که کمتر است، پرداخت نکند

دائن/وام‌دهنده یا منتقل‌الیه (assignee) نمی‌تواند در دعوای مدنی مسئول شناخته شود اگر با برتری شواهد نشان دهد که نقض غیرعمدی بوده و با وجود حفظ رویه‌هایی که به‌طور معقول برای جلوگیری از چنین خطاهایی تنظیم شده‌اند، ناشی از یک خطای با حسن نیت بوده است.

• ✓باید با برتری شواهد اثبات شود که نقض عمدی نبوده است
• ✓باید نشان داده شود که خطای با حسن نیت علی‌رغم رویه‌های به‌طور معقول تنظیم‌شده برای جلوگیری از خطاها رخ داده است
• ✓بر اساس 15 USC 1640(c) اعمال می‌شود

ارزیابی‌های ویژه برای هزینه بهبودهای عمومی یا خدمات (خیابان‌ها، فاضلاب، آبیاری، زهکشی) وضع می‌شوند. آنها بر پایه ارزش ملک نیستند و حق وثیقه‌های آنها معمولاً از نظر اولویت با حق وثیقه‌های مالیاتی عمومی برابر هستند.

• ✓ارزیابی‌های ویژه هزینه بهبودهای/خدمات عمومی را تأمین می‌کنند، نه بر پایه ارزش ملک
• ✓حق وثیقه‌ها معمولاً از نظر اولویت با حق وثیقه‌های مالیاتی عمومی برابر هستند
• ✓مناطق خودگردان ممکن است اوراق قرضه منتشر کنند و زمین‌ها را بر مبنای ارزش (ad valorem) ارزیابی کنند؛ حق وثیقه بر منافع خصوصی اولویت دارد

یک شهر/شهرستان به‌جای تشکیل یک ناحیه، می‌تواند یک منطقه بهبود ایجاد کند و زمین‌ها را بر اساس منافع دریافت‌شده ارزیابی کند. ارزیابی‌های منفعت اغلب در صورت‌حساب مالیات بر املاک گنجانده می‌شوند و معمولاً برای کسر از مالیات بر درآمد قابل کسر نیستند.

• ✓از ارزیابی‌های ویژه بر اساس پایه ارزیابی متمایز می‌شوند.
• ✓معمولاً در اظهارنامه‌های مالیات بر درآمد کالیفرنیا یا فدرال قابل کسر نیستند.
• ✓فقط ارزیابی‌هایی که برای تأمین مالی نگهداری (نه بهبودها) وضع می‌شوند قابل کسر هستند.
• ✓برای روشنایی، کنترل سیل، حمل‌ونقل، پلیس، آتش‌نشانی، خدمات شهرستان و امدادگران پزشکی وضع می‌شوند.

گزارش عمومی مقدماتی به تقسیم‌کنندهٔ زمین اجازه می‌دهد پیش از گزارش نهایی بازاریابی را آغاز کند، اما تنها اجازهٔ رزروهای غیرالزام‌آور با پول کاملاً قابل‌بازگشت در حساب امانی را می‌دهد.

• ✓تنها به تقسیم‌کنندهٔ زمین اجازه می‌دهد رزروهایی را از خریداران بالقوه بپذیرد
• ✓پول رزرو باید کاملاً قابل‌بازگشت باشد و در حساب امانی نگهداری شود
• ✓گزارش‌های عمومی مقدماتی دارای مدت یک‌ساله هستند و ممکن است تمدید شوند
• ✓همان افشاگری‌های گزارش نهایی را ارائه نمی‌دهد

گزارش عمومی نهایی پنج سال اعتبار دارد. تغییرات اساسی مستلزم گزارش اصلاح‌شده است؛ زیرتقسیم‌های فروخته‌نشده در پایان پنج سال مستلزم گزارش تمدیدشده هستند.

• ✓گزارش عمومی نهایی دارای اعتبار پنج ساله است
• ✓تغییر اساسی (مثلاً تغییر مالکیت، نحوه مدیریت وجه خرید، کاربری) مستلزم درخواست برای گزارش عمومی اصلاح‌شده است
• ✓در پایان پنج سال، اگر فروش کامل نشده باشد، می‌توان برای تمدید یک دوره پنج ساله دیگر درخواست داد

یک گزارش موقت تنها رزروهای غیرالزام‌آور را تا زمان گزارش اصلاحی مجاز می‌داند؛ یک گزارش مشروط قراردادهای فروش الزام‌آور را پیش از احراز شرایط کامل برای گزارش نهایی مجاز می‌داند.

• ✓گزارش عمومی موقت: نوع ویژه‌ای از گزارش اصلاحی است، تنها رزروهای غیرالزام‌آور را مجاز می‌داند، یک سال اعتبار دارد، با صدور گزارش اصلاحی منقضی می‌شود
• ✓درخواست گزارش موقت تنها همراه با یا پس از درخواست اصلاحی/تمدیدی امکان‌پذیر است
• ✓گزارش عمومی مشروط: قراردادهای فروش الزام‌آور را مجاز می‌کند، حتی اگر پروژه برای گزارش نهایی کاملاً واجد شرایط نشده باشد (ماده 11018.12 قانون، آیین‌نامه 2790.2)

نقشه‌های مرز خطر سیل FEMA مناطق ویژه سیل (۱۰۰ ساله)، مناطق با خطر سیل متوسط (۱۰۰ تا ۵۰۰ ساله)، و مناطق با ریسک حداقلی (بالاتر از ۵۰۰ ساله) را مشخص می‌کنند. فروشنده (یا نماینده/نماینده همکار) ملکی که در منطقه ویژه خطر سیل قرار دارد باید این واقعیت و این که قانون فدرال برای بیشتر سازه‌ها در آنجا بیمه سیل را به‌عنوان شرط تأمین مالی الزامی می‌کند، افشا کند.

• ✓مناطق ویژه سیل درون مرز سیل ۱۰۰ ساله قرار دارند
• ✓قانون فدرال برای بیشتر سازه‌ها در منطقه ویژه خطر سیل، بیمه سیل را به‌عنوان شرط تأمین مالی الزامی می‌کند
• ✓فروشنده و نمایندگان باید خطر سیل را به خریدار افشا کنند
• ✓افشاها معمولاً در فرم NHD انجام می‌شوند

اگر فروشنده بداند که ملک در منطقه مسئولیت ایالتی قرار دارد یا در نقشه‌ای از اداره که به ارزیاب شهرستان داده شده است، فروشنده باید خطر قابل‌توجه آتش‌سوزی و اینکه زمین مشمول الزامات پیشگیرانه است (قانون منابع عمومی، بخش 4291) را افشا کند. در نبود مصوبه‌ای از شهرستان که مسئولیت را بپذیرد، فروشنده باید افشا کند که ایالت موظف به ارائه حفاظت در برابر آتش نیست مگر اینکه طبق یک توافق همکاری الزامی باشد.

• ✓اگر ملک در منطقه مسئولیت ایالتی باشد، باید خطر قابل‌توجه آتش‌سوزی و الزامات پیشگیرانه افشا شود
• ✓بخش 4291 قانون منابع عمومی الزامات پیشگیرانه را فهرست می‌کند
• ✓در نبود توافق همکاری، باید افشا شود که ایالت موظف به ارائه حفاظت در برابر آتش نیست
• ✓نقشه‌های مناطق مسئولیت ایالتی هر پنج سال به‌روزرسانی می‌شوند

بر اساس قانون منطقه‌بندی گسل زلزله آلکوئیست-پریولو، فروشنده (یا نماینده) باید در بیانیه افشای منطقه خطر طبیعی افشا کند که ملک در منطقه گسل زلزله قرار دارد یا ممکن است قرار داشته باشد. تحویل راهنمای ایمنی در برابر زلزله برای صاحبان خانه برای واحدهای مسکونی ساخته‌شده پیش از ۱ ژانویه ۱۹۶۰ الزامی است، و هر دو راهنما برای ساختمان‌های بنایی با کف‌ها/سقف‌های دارای اسکلت چوبی که پیش از ۱ ژانویه ۱۹۷۵ ساخته شده‌اند الزامی است.

• ✓قانون آلکوئیست-پریولو افشای ملک واقع در منطقه گسل زلزله را الزامی می‌کند
• ✓راهنمای صاحبان خانه برای واحدهای مسکونی یک تا چهار واحدی ساخته‌شده پیش از ۱ ژانویه ۱۹۶۰ الزامی است
• ✓ساختمان‌های بنایی با کف‌ها/سقف‌های دارای اسکلت چوبی ساخته‌شده پیش از ۱ ژانویه ۱۹۷۵ نیازمند راهنما یا راهنماها هستند
• ✓اگر خریدار راهنما را دریافت کند، اطلاعات زمین‌شناسی یا لرزه‌ای بیشتری الزامی نیست، اما افشای منطقه گسل و مخاطرات شناخته‌شده همچنان باید انجام شود

گزارش‌های NHD شخص ثالث اغلب شامل افشای محل مهمات (قانون مدنی کالیفرنیا 1102.15، در فاصله یک مایلی از محل آموزش نظامی سابق با آگاهی واقعی)، افشاهای تجاری/صنعتی، مجاورت/تأثیر فرودگاه، پایگاه داده قانون مگان، کپک، و ملو-روس است.

• ✓افشای محل مهمات طبق قانون مدنی کالیفرنیا 1102.15 الزامی است اگر در فاصله یک مایلی از محل آموزش نظامی سابق باشد و فروشنده آگاهی واقعی داشته باشد
• ✓افشای ملو-روس طبق قانون مدنی کالیفرنیا 1102.6b الزامی است — فروشنده باید تلاش با حسن نیت برای دریافت اطلاعیه ناحیه انجام دهد
• ✓افشای پایگاه داده قانون مگان در گزارش NHD گنجانده می‌شود
• ✓معافیت‌های TDS برای افشاهای مهمات و ملو-روس اعمال می‌شوند

کتابچه «خطرات زیست‌محیطی: راهنمای صاحبان خانه، خریداران، موجران و مستأجران» شامل آزبست، رادون، سرب و فرمالدهید است. اگر ارائه شده باشد، نه فروشنده و نه نماینده وظیفه‌ای برای ارائه اطلاعات بیشتر درباره چنین خطراتی (به‌جز سرب) ندارند، مگر اینکه آگاهی واقعی از خطرات مؤثر بر ملک داشته باشند.

• ✓کتابچه شامل آزبست، رادون، سرب و فرمالدهید است.
• ✓در صورت ارائه، در نبود آگاهی واقعی، وظیفه‌ای برای افشای بیشتر درباره آن خطرات (به‌جز سرب) وجود ندارد.
• ✓رنگ سرب‌دار و سایر خطرات زیست‌محیطی شناخته‌شده باید همچنان در TDS افشا شوند.

یک حساب امانی معمولاً نمی‌تواند دارای سود باشد، اما یک کارگزار می‌تواند به درخواست مالک/اصیل‌ها وجه‌ها را به یک حساب دارای سود واریز کند، در صورتی که تمامی الزامات بخش 10145(d) کد B&P رعایت شود.

• ✓حساب باید به نام کارگزار و به عنوان امین برای یک ذی‌نفع/اصیل مشخص باشد.
• ✓همه وجوه باید توسط یک نهاد فدرال بیمه شوند و از وجوه کارگزار جدا نگهداری شوند.
• ✓کارگزار باید ماهیت حساب، نحوه محاسبه/پرداخت سود، هزینه‌های خدمات و جریمه‌های برداشت را افشا کند.
• ✓هیچ سود کسب‌شده نباید به نفع کارگزار یا اشخاص دارای پروانه تحت کارگزار باشد.

یک بروکر که به‌عنوان نماینده یک مؤسسه مالی که ذی‌نفع وام است عمل می‌کند، می‌تواند بر اساس آیین‌نامه ۲۸۳۰.۱ وجوه متعهد (وام‌گیرنده) را در یک حساب امانی سودآور واریز کند تا سود حساب‌های امپاند را طبق ماده ۲۹۵۴.۸ قانون مدنی بپردازد.

• ✓وجوه باید برای پرداخت آتی مالیات‌های ملکی، عوارض، یا بیمه یک اقامتگاه مسکونی یک تا چهار خانواری باشد.
• ✓حساب باید به نام بروکر به‌عنوان امین باشد، تحت بیمه FDIC باشد، و فقط وجوه امانی را نگهداری کند.
• ✓هیچ سودی نباید به نفع بروکر یا افراد دارای پروانه که به بروکر وابسته‌اند تعلق گیرد.

مدیر املاک باید سوابق مناسب را نگهداری کند و گزارش‌های منظم و قابل‌فهم ارائه دهد که همه عملیات را پوشش دهد. توصیه می‌شود حسابداری ماهانه همراه با صورت‌حساب سالانه تفصیلی انجام شود، که به مدیر امکان می‌دهد نوسانات درآمد و هزینه را ارزیابی کند و سیاست‌های آینده را تدوین نماید.

• ✓حسابداری ماهانه به مالک همراه با صورت‌حساب سالانه تفصیلی توصیه می‌شود
• ✓صورت‌حساب‌های سالانه به ارزیابی نوسانات درآمد/هزینه و تدوین سیاست‌های آینده اجاره، نگهداری و کارکنان کمک می‌کنند

مستأجران می‌خواهند بیشترین بهره را از پول اجاره خود ببرند و احساس امنیت کنند. مدیر باید سیاست‌هایی تعیین کند که به مستأجران حداکثر مزایا را بدهد و در همان حال بازده مناسب را برای مالک تضمین کند. تلاش برای حفظ مستأجر به رضایت بیشتر ساکنان و افزایش سود مالک منجر می‌شود.

• ✓تلاش‌های حفظ مستأجر، رضایت ساکنان و سود مالک را افزایش می‌دهد
• ✓سیاست‌ها باید مزایای مستأجر را با بازده مناسب برای مالک متعادل کنند

مدیر املاک تقریباً همه افرادی را که در محل کار می‌کنند استخدام می‌کند و دستورالعمل و نظارت آن‌ها را فراهم می‌آورد و باید بداند هر کار «چه، چگونه و چه زمانی» انجام شود. موفقیت اغلب به توانایی مدیر در انتخاب، آموزش، هدایت و حفظ کارکنان بستگی دارد، زیرا کارکنان مؤثر نرخ خالی بودن واحدها و هزینه‌های نگهداری را پایین نگه می‌دارند.

• ✓مدیر تقریباً تمام کارکنان محل را استخدام و نظارت می‌کند
• ✓کارکنان مؤثر نرخ خالی بودن واحدها و هزینه‌های نگهداری را در حداقل نگه می‌دارند
• ✓موفقیت اغلب به توانایی مدیر در انتخاب، آموزش، هدایت و حفظ کارکنان بستگی دارد

فضای اجاره‌ای ممکن است به‌طور ناخواسته به دلیل اجاره‌بهای نامناسب، آماده نبودن فضا برای اجاره، اجاره‌دهی ناکارآمد توسط مدیر مقیم، مدیر بی‌توجه، برنامه‌های ضعیف حفظ مستأجر، نمای بیرونی غیرجذاب، نبود مراجعه‌کننده، یا ضریب بالای خالی بودن در منطقه، خالی بماند. مدیران موفق هوشیار می‌مانند و بازاریابی و نیروی انسانی را تنظیم می‌کنند.

• ✓اجاره‌بهای نامناسب، آماده نبودن فضا، و اجاره‌دهی ضعیف از دلایل رایج خالی بودن واحدها هستند
• ✓مدیران باید در موارد لازم، استراتژی‌های بازاریابی و نیروی انسانی را تنظیم کنند

کارگزاری که به خریدار مشاوره می‌دهد باید اطمینان حاصل کند که اظهارات به‌عنوان مشاورهٔ حقوقی یا تضمین‌هایی درباره آیندهٔ یک کسب‌وکار تلقی نشوند. کارگزار باید درباره پیشینهٔ خریدار، وجوه سرمایه‌گذاری، منابع استقراض، اعتبار از تأمین‌کنندگان، مشاوران حرفه‌ای، انتظارات درآمدی، زیان‌های احتمالی، و احراز شرایط وام گفت‌وگو کند. کارگزار باید از رویدادهای مشمول مالیات در انتقال کسب‌وکار آگاه باشد و به طرف‌های اصلی توصیه کند که مشاورهٔ حقوقی و مالیاتی دریافت کنند.

• ✓اظهارات مشاوره‌ای نباید به‌عنوان مشاورهٔ حقوقی یا مالیاتی یا تضمین درباره آینده تلقی شوند.
• ✓کارگزار باید به طرف‌های اصلی توصیه کند که مشاورهٔ حقوقی و مالیاتی دریافت کنند.
• ✓کارگزار باید از رویدادهای مشمول مالیات ناشی از انتقال کسب‌وکار آگاه باشد.

یک قانون مالیاتی که از ژانویه ۲۰۰۰ اجرایی شده است، بر فروشنده‌ای که برای بخشی از قیمت خرید سفته می‌گیرد تأثیر منفی می‌گذارد. این قانون برای فروش دارایی‌ها (نه فروش شرکت‌ها) اعمال می‌شود که در آن روش حسابداری تعهدی استفاده می‌شود. کل مبلغ دلاری سفته یک‌جا مشمول مالیات است، حتی اگر عواید در طول سال‌ها به‌صورت اقساط دریافت شود. دارنده مجوز باید فروشنده را راهنمایی کند که در زمان لیستینگ این موضوع را با یک حسابدار در میان بگذارد.

• ✓قانون ژانویه ۲۰۰۰ برای فروش دارایی‌ها، نه فروش شرکت‌ها، با استفاده از حسابداری تعهدی اعمال می‌شود
• ✓کل مبلغ دلاری سفته فروشنده یک‌جا مشمول مالیات است، حتی اگر به‌صورت اقساط پرداخت شود
• ✓دارنده مجوز باید فروشنده را راهنمایی کند تا در زمان لیستینگ با یک حسابدار درباره این موضوع صحبت کند

در فروش دارایی، باید در تخصیص عوض میان مبلمان، اثاثیه ثابت، تجهیزات، قرارداد عدم رقابت، شهرت تجاری (گودویل)، موجودی کالا، قراردادهای مشاوره، اجاره‌نامه، منافع اجاره‌ای، و قراردادهای استخدامی نهایت دقت به عمل آید، زیرا تخصیص ممکن است پیامدهای مالیاتی مهمی برای طرفین داشته باشد.

• ✓عوض در فروش دارایی باید با دقت میان انواع دسته‌های دارایی تخصیص یابد
• ✓تخصیص اقلام ممکن است پیامدهای مالیاتی مهمی برای طرفین داشته باشد

در نقشه‌برداری اولیه، دریاچه‌ها، جویبارها و عوارض، قطعات کسری از زمین کمتر از یک ربع سکشن ایجاد می‌کردند که با شماره به‌عنوان قطعات دولتی شناسایی می‌شدند. امروزه مساحت از دست رفته بر اثر خطوط اصلاحی و خطاها در ربع سکشن‌های مجاور مرزهای غربی و شمالی تاونشیپ قرار داده می‌شود که به آن‌ها نیز قطعات دولتی گفته می‌شود. یک قطعه دولتی لزوماً تعداد استاندارد ایکر ندارد.

• ✓قطعات دولتی، قطعات کسری هستند که با شماره شناسایی می‌شوند
• ✓تنظیمات خطوط اصلاحی در ربع سکشن‌های غربی و شمالی تاونشیپ قرار داده می‌شوند
• ✓یک قطعه دولتی دارای تعداد استاندارد ایکر نیست

یک نقشه‌بردار یا مهندس عمران که نقشه‌برداری را تکمیل می‌کند، ممکن است زمانی که ثبت نقشه‌برداری تغییر فیزیکی‌ای را نشان دهد که در نقشه‌های پیشین نبوده، مغایرت ماهوی، شواهدی از موقعیت‌های جایگزین خط، یا خطوطی که نیازمند محاسبات مثلثاتی هستند، آن را نزد نقشه‌بردار شهرستان تسلیم کند. سپس نقشه‌بردار شهرستان آن را نزد ثبت‌کننده شهرستان تسلیم می‌کند.

• ✓ثبت نقشه‌برداری ابتدا نزد نقشه‌بردار شهرستان و سپس نزد ثبت‌کننده شهرستان تسلیم می‌شود
• ✓این ثبت، تغییرات فیزیکی، مغایرت‌ها، یا خطوطی را آشکار می‌کند که بدون محاسبه قابل تعیین نیستند

ارزیاب شهرستان می‌تواند نقشه‌های دقیق زمین‌های شهرستان را تهیه و ثبت کند و قطعات را بر اساس تأیید هیئت سرپرستان شماره‌گذاری یا حروف‌گذاری نماید. طبق ماده ۳۲۷ قانون درآمد و مالیات، زمین را نمی‌توان در سند یا انتقال با ارجاع به چنین نقشه‌ای توصیف کرد مگر اینکه آن نقشه برای ثبت در دفتر ثبت اسناد شهرستان ارائه شده باشد.

• ✓نقشه‌های ارزیاب قطعات را برای مقاصد مالیاتی شماره‌گذاری/حروف‌گذاری می‌کنند
• ✓زمین را نمی‌توان در سند با نقشه ارزیاب توصیف کرد مگر اینکه آن نقشه ثبت شده باشد

در نبود گزارش تایتل، ممکن است به ملک با شماره خیابان، نام (مثلاً «The Norris Ranch»)، یا ارجاع کلی (مثلاً «قطعه من در خیابان High») اشاره شود. این روش‌ها قانونی هستند، اما شرکت‌های تایتل معمولاً با چنین توصیفی بیمه تایتل صادر نمی‌کنند. در صورت تردید، با مهندس، نقشه‌بردار، یا شرکت تایتل دارای مجوز مشورت کنید.

• ✓توصیف‌های غیررسمی (شماره خیابان، نام، ارجاع کلی) قانونی هستند اما قابل بیمه تایتل نیستند.
• ✓در صورت نامشخص بودن روش صحیح، با نقشه‌بردار، مهندس، یا شرکت تایتل مشورت کنید.

کتاب‌های درسی زمین‌شناسی مانند «California’s Changing Landscapes» نوشتهٔ گوردون بی. اوکشات بر زمین‌شناسی کالیفرنیا تمرکز دارند. اطلاعات دربارهٔ میدان‌های نفت و گاز ایالت، شرایط ساختاری و کیفیت تولید از بخش نفت، گاز و منابع زمین‌گرمایی کالیفرنیا در ادارهٔ حفاظت (Department of Conservation) در دسترس است. سازمان زمین‌شناسی کالیفرنیا (California Geological Survey) وابسته به همان اداره، انتشاراتی دربارهٔ مسائل معدنی، معدن‌کاری و زمین‌شناسی ارائه می‌دهد.

• ✓بخش نفت، گاز و منابع زمین‌گرمایی کالیفرنیا بخشی از ادارهٔ حفاظت است.
• ✓سازمان زمین‌شناسی کالیفرنیا منابعی دربارهٔ مسائل معدنی و زمین‌شناسی منتشر می‌کند.

مجوزها برای چهار سال صادر می‌شوند و باید پیش از انقضا تمدید شوند. DRE حدود ۹۰ روز پیش از انقضا فرم تمدید یادآوری را ارسال می‌کند، اما عدم دریافت آن فرد را از مسئولیت تمدید به‌موقع معاف نمی‌کند. تمدید به پرداخت هزینه و ارائه مدرک تکمیل آموزش مداوم نیاز دارد؛ نیازی به آزمون نیست.

• ✓مجوزها هر چهار سال یک‌بار و بدون آزمون تمدید می‌شوند
• ✓DRE حدود ۹۰ روز پیش از انقضا اطلاعیه تمدید یادآوری ارسال می‌کند؛ عدم دریافت آن مسئولیت تمدید به‌موقع را ساقط نمی‌کند
• ✓تمدید مستلزم پرداخت هزینه مربوطه و ارائه مدرک اتمام آموزش مداوم است

مجوز ممکن است تا دو سال پس از انقضا با درخواست صحیح، آموزش مداوم جاری، و هزینه تمدید دیرهنگام تمدید شود، اما در طول این فاصله هیچ فعالیت مجازی نمی‌تواند انجام شود. دو سال پس از انقضا، تمام حقوق مجوز از بین می‌رود و فرد باید از طریق آزمون مجدداً احراز صلاحیت کند.

• ✓تمدید دیرهنگام تا دو سال پس از انقضا با هزینه تمدید دیرهنگام مجاز است.
• ✓هیچ فعالیت مجاز یا کمیسیونی بین انقضا و تمدید دیرهنگام مجاز نیست.
• ✓دو سال پس از انقضا، تمام حقوق مجوز از بین می‌رود و احراز مجدد صلاحیت از طریق آزمون الزامی است (ماده ۱۰۱۵۴).

اگر مجوز کارگزار منقضی شود، همه فعالیت‌های دارای مجوز باید متوقف شوند، فروشندگان کارگزار در وضعیت غیرفعال قرار می‌گیرند، و مجوزهای دفاتر شعبه لغو می‌شوند. کارگزار باید مجوزهای فروشندگان (RE 214) و دفاتر شعبه (RE 203) را دوباره فعال کند. تمدیدهای ارسالی از طریق پست باید پیش از نیمه‌شب تاریخ انقضا مهر پستی داشته باشند؛ مهرهای دستگاه فرانکینگ پستی به‌عنوان مدرک معتبر مهر پست پذیرفته نمی‌شوند.

• ✓وقتی مجوز کارگزار منقضی می‌شود، فروشندگان در وضعیت غیرفعال قرار می‌گیرند و مجوزهای شعبه لغو می‌شوند
• ✓تمدیدهای ارسالی از طریق پست باید پیش از نیمه‌شب تاریخ انقضا مهر پستی داشته باشند
• ✓مهرهای دستگاه فرانکینگ پستی به‌عنوان مدرک مهر پست خدمات پستی ایالات متحده پذیرفته نمی‌شوند

جایگاه مورد اعتمادی که کارگزار به عنوان نماینده یک موکل اتخاذ می‌کند، به‌دقیق‌ترین شکل به‌عنوان رابطه امانی توصیف می‌شود. کارگزاری که برای یک مشتری در معاملات با اشخاص ثالث اقدام می‌کند، ملزم به قوانین نمایندگی است.

• ✓رابطه کارگزار و موکل یک رابطه امانی است
• ✓کارگزار در معاملات با اشخاص ثالث ملزم به قوانین نمایندگی است
• ✓وظایف امانی شامل وفاداری، مراقبت، افشا و حساب‌دهی است

اگر یک کارگزار، در حالی که به عنوان نماینده در یک فروش عمل می‌کند، درباره ملک اصیل به خریدار اظهار خلاف واقع کند، اصیل ممکن است با فسخ فروش، دعوای مطالبه خسارت در دادگاه، و مسئولیت مدنی مواجه شود (هر یک از موارد فوق).

• ✓اصیل ممکن است در قبال اظهار خلاف واقع نماینده به خریدار مسئول باشد
• ✓پیامدها شامل فسخ، دعاوی خسارت و مسئولیت مدنی است

هنگامی که یک کارگزار پیش از بسته شدن حساب امانی (اسکرو) شواهدی از آلودگی به موریانه کشف می‌کند، باید فوراً این اطلاعات را برای حل‌وفصل مناسب به خریدار و فروشنده افشا کند.

• ✓کارگزار باید نقایص بااهمیت کشف‌شده مانند شواهد موریانه را به خریدار و فروشنده افشا کند
• ✓عدم افشای حقایق بااهمیت معلوم، نقض وظیفه کارگزار است

مهم‌ترین دلیل اینکه کارگزار باید یک حساب صندوق امانی جدا از حساب تجاری نگه دارد، پیامدی است که در صورت اقدام قانونی علیه کارگزار ممکن است رخ دهد (محافظت از وجوه مشتری در برابر طلبکاران کارگزار و مسئولیت اختلاط وجوه).

• ✓وجوه امانی باید جدا از وجوه تجاری/شخصی کارگزار نگهداری شوند
• ✓جداسازی در صورت اقدام قانونی علیه کارگزار از وجوه مشتری محافظت می‌کند
• ✓اختلاط وجوه ممنوع است

نسخه‌هایی از تمام لیستینگ‌ها، رسیدهای سپرده، چک‌های باطل‌شده و سوابق امانی باید توسط کارگزار املاک دارای مجوز برای سه سال نگهداری شود.

• ✓کارگزاران باید سوابق معاملات و سوابق امانی را به مدت سه سال نگهداری کنند
• ✓سوابق الزامی شامل لیستینگ‌ها، رسیدهای سپرده، چک‌های باطل‌شده و سوابق امانی است

حداکثر کمیسیونی که یک کارگزار می‌تواند برای فروش ملک مسکونی درآمدزا از فروشنده دریافت کند، قابل مذاکره است—نه توسط قانون املاک و مستغلات، نه با سقف درصدی، و نه توسط عرف محلی تعیین می‌شود.

• ✓کمیسیون‌های املاک و مستغلات همیشه بین کارگزار و اصیل قابل مذاکره است
• ✓هیچ حداکثر قانونی برای کمیسیون توسط قانون یا عرف تعیین نشده است

بر اساس قانون املاک کالیفرنیا، یک کارگزار کالیفرنیا می‌تواند به کارگزار ایالتی دیگر (کارگزار همکار خارج از ایالت) کمیسیون پرداخت کند، حتی اگر آن کارگزار در کالیفرنیا دارای مجوز نباشد.

• ✓یک کارگزار کالیفرنیا می‌تواند کمیسیون را با کارگزار ایالتی دیگر پرداخت یا تقسیم کند
• ✓کارگزار خارج از ایالت برای دریافت کمیسیون همکاری، نیازی به داشتن مجوز کالیفرنیا ندارد

اشخاصی که برای بهبود املاک و مستغلات نیروی کار یا مصالح فراهم می‌کنند، در صورت عدم پرداخت به‌موقع می‌توانند مکانیک لین ثبت کنند. این حق پایه از ماده XIV، بخش 3 قانون اساسی کالیفرنیا نشأت می‌گیرد که با عنوان 15 قانون مدنی (ماده 3082 و پس از آن) اجرا شده است. نظریه مکانیک لین این است که بهبودها ارزش افزوده ایجاد می‌کنند، بنابراین تحمیل هزینه بر زمین منصفانه است.

• ✓مکانیک‌ها، تأمین‌کنندگان مصالح، صنعتگران و کارگران دارای حق مکانیک لین قانون اساسی هستند (ماده XIV، بخش 3)
• ✓مکانیک لین باید مبتنی بر قراردادی معتبر باشد و تنها تا حد نیروی کار یا مصالحی که واقعاً استفاده شده است معتبر است
• ✓هیچ مکانیک لینی به کار عمومی تعلق نمی‌گیرد؛ فقط به کارهای خصوصی بهسازی ملک تعلق می‌گیرد

تبدیل لین به پرداخت مستلزم موارد زیر است: (۱) ثبت به‌موقع اخطاریه و ادعای لین در شهرستانی که کار در آن واقع است؛ (۲) تکمیل با طرح دعوا در دادگاه صالح؛ (۳) ثبت لیس پندنس؛ (۴) پیگیری به‌موقع دعوا تا صدور حکم؛ و (۵) اجرا از طریق فروش فورکلوزر.

• ✓ادعای لین باید به‌موقع ثبت شود، سپس برای تکمیل آن دعوای فورکلوزر اقامه شود
• ✓لیس پندنس باید ثبت شود تا از دعوای در جریان اطلاع دهد
• ✓عدم اقامه دعوا ظرف ۹۰ روز پس از ثبت، لین را باطل و کان‌لم‌یکن می‌کند

به‌جز مدعیانی که قرارداد مستقیم با مالک دارند، شخصی که در ازای دستمزد کار انجام می‌دهد، یا صندوق امانی کارگری صریح، یک مدعی باید ظرف ۲۰ روز از اولین تأمین نیروی کار/مصالح، اعلان مقدماتی ۲۰ روزه را ابلاغ کند (قانون مدنی کالیفرنیا ۳۰۹۷). این اعلان پیش‌شرط یک مکانیک لین معتبر است و به مالک، پیمانکار و وام‌دهنده اطلاع می‌دهد که ممکن است مکانیک لین‌ها ایجاد شوند.

• ✓اعلان مقدماتی ۲۰ روزه باید حداکثر تا ۲۰ روز پس از اولین تأمین نیروی کار/مصالح ابلاغ شود.
• ✓این اعلان پیش‌شرط اعتبار یک ادعای مکانیک لین است.
• ✓مدعیان دارای قرارداد مستقیم فقط به وام‌دهنده ساخت‌وساز اطلاع می‌دهند؛ دیگران به مالک، پیمانکار و وام‌دهنده اطلاع می‌دهند.
• ✓باید از فرم قانونی فعلی استفاده شود، در غیر این صورت دادگاه ممکن است اعلان را نادیده بگیرد.

در صورت ثبت اعلان تکمیل/توقف، پیمانکار اصلی باید ظرف ۶۰ روز ثبت کند؛ هر ادعاکننده دیگر ظرف ۳۰ روز. اگر اعلان تکمیل/توقف ثبت نشود، هر ادعاکننده ۹۰ روز پس از تکمیل برای ثبت ادعای حق وثیقه فرصت دارد.

• ✓پیمانکار اصلی: ظرف ۶۰ روز پس از اعلان تکمیل/توقف
• ✓سایر ادعاکنندگان: ظرف ۳۰ روز پس از اعلان تکمیل/توقف
• ✓عدم ثبت اعلان: ظرف ۹۰ روز پس از تکمیل برای همه ادعاکنندگان

یک مکانیک لین با آزادسازی اختیاری خاتمه می‌یابد یا اگر ظرف ۹۰ روز پس از ثبت، دعوای فروش قهری اقامه نشود، به‌طور خودکار خاتمه می‌یابد. اگر کار پیش از ثبت سند امانی توسط وامدهنده آغاز شده باشد، همه مکانیک لین‌ها مقدم بر بار وامدهنده هستند (قانون مدنی ۳۱۳۴)، که وثیقه وام ساخت‌وساز را به خطر می‌اندازد.

• ✓دعوای فروش قهری باید ظرف ۹۰ روز پس از ثبت مکانیک لین اقامه شود، در غیر این صورت باطل است
• ✓اگر کار پیش از ثبت سند امانی آغاز شده باشد، مکانیک لین‌ها بر وامدهنده اولویت دارند
• ✓اعتبار تمدیدشده برای مقاصد مکانیک لین نمی‌تواند بیش از یک سال از زمان تکمیل باشد، و اخطاریه باید ظرف دوره ۹۰ روزه ثبت شود

تکمیل با موارد زیر تعیین می‌شود: تصرف/استفاده به‌همراه توقف کار؛ پذیرش مالک؛ توقف کار به مدت ۶۰ روز پیوسته؛ یا توقف ۳۰ روزه همراه با اعلامیه ثبت‌شده توقف. مالک می‌تواند ظرف ۱۰ روز پس از تکمیل، اعلامیه تکمیل را ثبت کند. کار یک نهاد عمومی با پذیرش یا توقف ۳۰ روزه تکمیل می‌شود.

• ✓تکمیل ممکن است از طریق پذیرش، تصرف همراه با توقف کار، توقف ۶۰ روزه، یا توقف ۳۰ روزه همراه با اعلامیه ثبت‌شده رخ دهد
• ✓اعلامیه تکمیل باید ظرف ۱۰ روز پس از تکمیل ثبت شود (قانون مدنی ۳۰۹۳، ۳۱۱۷)

مالک (یا دارنده منفعت) می‌تواند با نصب اعلامیه عدم مسئولیت در محلی قابل‌رؤیت و ثبت یک نسخه تأییدشده ظرف ۱۰ روز از آگاهی از کار، از مسئولیت اجتناب کند. مالکان/پیمانکارانی که در مورد حق حبس اختلاف دارند می‌توانند برای برداشتن حق حبس از ملک، ضمانت‌نامه آزادسازی حق حبس (قانون مدنی ۳۱۴۳) را ثبت کنند.

• ✓اعلامیه عدم مسئولیت باید ظرف ۱۰ روز از کسب آگاهی از کار هم نصب و هم ثبت شود
• ✓اگر نصب انجام نشود، اعلامیه ثبت‌شده هیچ حمایتی فراهم نمی‌کند
• ✓ضمانت‌نامه آزادسازی حق حبس ثبت‌شده، ادعای حق حبس را از ملک برمی‌دارد (قانون مدنی ۳۱۴۳)

از سال ۱۹۹۱، معماران، مهندسان ثبتشده، و نقشهبرداران زمین دارای مجوز میتوانند بر پایه قرارداد کتبی، حق حبس متخصص طراحی را ثبت کنند (قانون مدنی کالیفرنیا ۳۰۸۱.۱–۳۰۸۱.۱۰). پیش از ثبت، باید یک مطالبه کتبی پرداخت با مهلت ۱۰ روز از طریق پست ارسال شود. این حق حبس برای اقامتگاههای تکخانواری که مالک در آنها سکونت دارد و ارزش آنها کمتر از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار است اعمال نمیشود و تابع منافع ثبتشده پیشین است.

• ✓یک مطالبه کتبی پرداخت با مهلت ۱۰ روز (از طریق پست سفارشی/ثبتشده) باید پیش از ثبت انجام شود
• ✓این حق حبس برای اقامتگاههای تکخانواری تحت سکونت مالک با ارزش کمتر از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار اعمال نمیشود (قانون مدنی کالیفرنیا ۳۰۸۱.۱۰)
• ✓این حق حبس نسبت به منافع ثبتشده پیش از آن اولویت ندارد (قانون مدنی کالیفرنیا ۳۰۸۱.۹)